村民委員會選舉條例精選(九篇)
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第1篇：村民委員會選舉條例范文
一、新形勢下建立人民調解組織面臨的雙重困境
雖然《憲法》 、《城市居民委員會組織法》都規定了居民委員會應設立人民調解委員會，承擔調解民間糾紛的職能，但換屆選舉后人民調解組織的成立面臨著現實與理論的雙重困境，遲遲不能成立，人民調解工作也不能有效開展。新一屆居民委員會成立后，由于各項配套制度還沒有相應地配套，所以居委會的辦公場地、辦公經費、工作機制均沒有落實；由于社區發育不成熟、居民自治意識比較淡薄以及當選的委員在社區沒有利益相關，所以新當選的居委會委員是否開展工作以及愿意在多大程度上開展工作是完全取決于其自身奉獻精神的大小，所以這就不能保證法律規定的居委會需要辦理的各項事務的落實。這也導致了人民調解組織的無法建立，人民調解工作的無法開展。這是人民調解工作面臨的現實困境。
居委會換屆后，我區建立了與居委會對應的社區事務所，事務所內也設了負責調解工作的干部，但是這并不是人民調解委會員組織，也不能代替人民調解委員會，因為社區事務所與人調解委員會的性質不同，“社區事務所的工作人員受政府聘用” ，明顯具有政府公職性質；而法律規定的人民調解委員會是群眾自治組織。事務所調解干部可以承擔有關調解的具體事務性工作，但并不適合以人民調解委會員的名義主持調解、制作人民調解協議書，因為事務所調解干部既不是人民調解委員會委員，也不是受人民調解委員會聘任的調解員。這是人民調解工作面臨的理論困境。如果不破解這雙重困境，歷經幾十年發展完善的、被西方國家喻為“東方一枝花”的人民調解制度就有可能在社區逐步萎縮，甚至消亡，這是我們所不愿看到的。
二、破解難題，選舉產生人民調解委員會
如何突破困境尋求人民調解工作的出路？面對現代政治文明和民主政治的發展大潮，不可能退回原路。發展所產生的問題需要用發展的辦法解決，改革所產生的困境仍需通過改革來破解。解決人民調解委員會成立面對困境，仍需從法律入手，結合現實情況，通過繼續深化社區政治文明建設、拓展群眾自治的領域來解決，也就是貫徹《人民調解委會員組織條例》 ，在社區選舉產生人民調解委員會，把事務所調解干部選入調委會或者由調委會進行聘任。這樣，一方面保持了人民調解委員會群眾自治組織的性質，做到了調解工作的主體合法，使事務所調解干部名正言順地以人民調解委員會的名義開展工作；另一方面由事務所調解干部作為人民調解委員會的成員，承擔調解的事務性工作，解決了自治組織沒有拿薪的日常工作人員的問題，避免了自治組織的虛化，保證調解工作的日常運轉。
三、人民調解委會選舉的程序和操作步驟
雖然法規規定了人民調解委員會由選舉產生，但選舉形式、選舉方式、選舉程序等細節問題都沒有規定。參觀其他形式的選舉（主要是居民委員會的選舉），結合社區實際，不難設計出調委會選舉工作的程序。其中最重要的選舉產生方式問題，調委會的產生可以有以下三種方式：
（一）由居民委員會選舉產生。由于居民委員會是由居民或居民代表選舉出來的，所以應該能夠代表本居民區居民意見，其選舉產生的調委會可以具有合法性。這是一個程序最簡單的選舉辦法，操作起來最省力，但選舉的基礎最薄弱。
（二）由居民代表選舉產生。在原來居委會換屆選舉中基本上是采取的這種形式，可以由選舉居民委會員的原代表選舉產生調委會。這樣節省了選民登記、產生代表等選舉的前期程序，減少了工作量，操作起來相對比較容易，但也具備了較廣泛的民意基礎。
（三）由居民直接選舉產生（即直選）。由本居住地區全體有選舉權的居民或者由每戶派代表選舉產生調委會。這種選舉方式代表的民意基礎最為廣泛，但操作起來也最復雜、工作量也最大。
我們設想以第二種選舉方式為主，在少數條件比較成熟的社區實行第三種直選方式，在少數條件比較差的小區實行第一種方式。
關于調委會組成，根據《人民調解委員會組織條例》的規定，由7-9組成，設主任一名，副主任一名。主任、副主任均實行等額選舉，委員實現差額選舉。關于人民調解委員會委員候選人的產生，我們設想由一名居委會成員作為主任候選人，事務所調解干部作為副主任候選人，委員由居委會每個塊或大的社區單位推選一名。
在選舉工作的操作步驟上，我們設想先選2-3個社區進行試點，積累出經驗后再在全街道推開。
四、對人民調解員開展培訓，提高調解工作水平
根據《中華人民共和國城市居民委員會組織法》 《人民調解委員會組織條例》的規定，街道司法科負責對人民調解委員會指導工作。新的人民調解委員會成立后，一方面要加強調委會的規范化建設，如制作調解委標志牌、印章、格式文書等；另一方面加強對調解人員的培訓，提高其業務素質，對于新當選調委會主任、副主任，由街道司法科組織開展常用法律法規、調解工作技巧、調解文書制作等方面業務培訓，然后由調委會主任、副主任對其本調委會的委員、調解員進行培訓。
文獻資料：
1.《憲法》第一百一十一條第二款規定：“居民委員會、村民委員會設人民調解、治安保衛、公共衛生等委員會，辦理本居住地區的公共事務和公益事業，調解民間糾紛……”
2.《中華人民共和國城市居民委員會組織法》第十三條規定：“居民委員會根據需要設人民調解、治安保衛、公共衛生等委員會……”第三條規定：“居民委員會的任務：（三）調解民間糾紛……”
新一屆居委會委員沒有薪水或津貼即是明證之一，當然這不是最主要的利益相關，居委會決策開展的事務影響不到居民（包括居委會委員）的利益是主要原因。
3.見上海市靜安區社區建設指導委員會辦公室編：《社區建設知識問答（一）》，第18頁。
4.《人民調解委員會組織條例》第二條規定：“人民調解委員會是村民委員會和居民委員會下設的調解民間糾紛的群眾性組織……”司法部《人民調解工作若干規定》第二條第一款規定：“人民調解委員會是調解民間糾紛的群眾性組織。”
5.《人民調解委員會組織條例》第三條第二款規定：“人民調解委員會委員除由村民委員會成員或者居民委員會成員兼任的以外由群眾選舉產生，每三年改選一次，可以連選連任。”
第2篇：村民委員會選舉條例范文
第一條為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》和《省物業管理條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本規定。
第二條本規定適用于本市行政區域內物業管理活動及其監督管理。
第三條市房地產行政主管部門負責本市物業管理活動的監督管理工作；縣（市）、區房地產行政主管部門（含開發區管委會確定的機構）負責本區域內物業管理活動的監督管理工作。
規劃、建設、城管、人防、環保、公安、司法、工商、價格、民政等行政主管部門按照各自職責做好本規定的實施工作。
第四條街道辦事處、鄉鎮人民政府在縣（市）、區房地產行政主管部門指導下，負責組織協調本區域內業主大會成立和業主委員會換屆工作，協調物業管理與社區管理、社區服務的關系，調解業主、業主委員會與物業服務企業之間的物業管理糾紛；其中，涉及重大糾紛的，由市、縣（市）、區房地產行政主管部門負責調解。
街道辦事處、鄉鎮人民政府應當建立完善定期處理物業管理問題工作機制；涉及十名以上業主聯名要求協調解決物業管理有關問題的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當及時處理。
居民委員會、村民委員會應當協助街道辦事處、鄉鎮人民政府做好與物業管理有關的工作。
第五條縣（市）、區房地產行政主管部門應當會同街道辦事處、鄉鎮人民政府召開有關單位及業主委員會或者業主代表參加的物業管理聯席會議，協調解決下列事項：
（一）業主委員會未依法履行職責；
（二）業主委員會未依法換屆；
（三）物業服務企業未依法退出和辦理交接手續；
（四）物業管理與服務過程中發生的重大矛盾糾紛；
（五）其他需要協調解決的事項。
第六條市、縣（市）、區房地產行政主管部門應當加強物業管理信息化體系建設，建立物業管理信息平臺。
第七條市房地產行政主管部門應當加強與人民法院的溝通聯系，協助完善物業管理糾紛審理工作機制。
第二章業主、業主大會及業主委員會
第八條房屋所有權人為業主。
已領取房屋所有權證的，房屋所有權證上記載的房屋所有權人為業主；尚未進行房屋權屬登記，但基于建設、買賣、贈與、征收補償等已經合法占有該房屋的人，在物業管理活動中可以認定為業主。
業主對物業共有部分享有權利、承擔義務，不得以放棄權利為由不履行義務。
第九條物業管理區域符合召開首次業主大會會議條件的，建設單位應當在三十日內書面告知縣（市）、區房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府，并在物業管理區域內公告。
符合召開首次業主大會會議條件的，縣（市）、區房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在收到籌備業主大會書面申請后四十五日內，負責組織、指導成立首次業主大會會議籌備組。
第十條首次業主大會會議籌備組組長由街道辦事處、鄉鎮人民政府指定人員擔任；籌備組中業主代表的產生，由街道辦事處、鄉鎮人民政府組織業主推薦。
籌備組應當自成立之日起十五日內，將其成員名單和工作職責在物業管理區域內公告。業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府協調解決。
建設單位和前期物業服務企業應當配合、協助籌備組開展工作。
第十一條首次業主大會會議應當制定管理規約和業主大會議事規則，選舉產生業主委員會，批準業主委員會工作規則等。
第十二條業主大會會議由業主委員會組織召開，并應當邀請街道辦事處、鄉鎮人民政府和居民委員會、村民委員會參加。
第十三條業主大會上未參加表決業主的投票權數是否可以計入已表決的多數票數，由管理規約、臨時管理規約或者業主大會議事規則規定。
業主大會會議表決相關資料應當妥善保管。
第十四條業主委員會一般由五至十一人的單數委員組成，任期一般為三年，可以連選連任，具體人數、任期由業主大會議事規則確定。
業主委員會委員候選人通過業主聯名推薦、業主自薦等方式產生。
業主委員會主任、副主任在業主委員會成員中推選產生。
業主大會選舉業主委員會委員時，可以按照業主大會議事規則的規定同時選舉業主委員會候補委員。
第十五條業主委員會按照有關規定辦理備案手續后，應當將業主大會會議的決定、管理規約、業主大會議事規則以及業主委員會組成人員名單等材料在物業管理區域內公告，并持備案證明向公安機關申請刻制業主委員會印章。
第十六條除法律、法規規定的職責外，業主委員會還應當履行下列職責：
（一）組織和監督專項維修資金的籌集和使用；
（二）監督管理業主共有收益；
（三）調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；
（四）督促業主交納物業服務費及其他相關費用；
（五）業主大會賦予的其他職責。
第十七條主委員會組成人員不得有下列行為：
（一）接受物業服務企業或者物業管理利害關系人提供的利益或者財物；
（二）承攬本物業管理區域物業服務企業的業務；
（三）接受可能妨礙公正履行職務的其他利益。
第十八條業主委員會組成人員資格終止的，按照業主大會議事規則的規定推薦或者遞補。
業主委員會組成人員發生變更的，應當依法辦理備案手續并及時在物業管理區域內公告。
第十九條業主委員會任期屆滿六十日前，應當組織召開業主大會會議進行業主委員會的換屆選舉。
業主委員會在規定時間內未能組織換屆選舉的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令其限期組織換屆選舉工作；逾期仍未組織的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府組織業主召開業主大會會議進行換屆選舉。
原業主委員會委員無正當理由怠于組織或者阻撓換屆選舉的，不再列入新一屆業主委員會委員候選人名單。
第二十條業主委員會未按照業主大會議事規則的規定組織召開業主大會定期會議，或者發生應當召開業主大會臨時會議的情況，業主委員會不履行組織召開會議職責的，縣（市）、區房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令業主委員會限期召開；逾期仍不召開的，可以由居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下組織召開。
第二十一條業主委員會組成人員資格終止或者業主委員會任期屆滿后拒不移交所保管的檔案資料、印章或者其他屬于全體業主所有的財物的，業主委員會其他組成人員、新一屆業主委員會可以請求公安機關協助移交。
第二十二條因物業管理區域發生變更等原因導致業主大會或者業主委員會解散的，解散前，業主大會、業主委員會應當在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導監督下，做好業主共有財產的清算工作。
第二十三條利用物業共用部位、共用設施設備進行經營性活動的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的書面同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益百分之三十用于補貼物業管理公共服務費，百分之七十納入專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
業主委員會應當按照規定妥善保管各項收支賬目并接受街道辦事處、鄉鎮人民政府監督；經業主大會決定，可以委托街道辦事處、鄉鎮人民政府代為管理。
第三章前期物業管理
第二十四條建設單位應當在銷售物業前通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業實施前期物業管理;投標人少于三個或者建筑面積五萬平方米以下的住宅物業、建筑面積二萬平方米以下的非住宅物業，經縣（市）、區房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
縣（市）、區房地產行政主管部門應當將經批準采用協議方式選聘物業服務企業的情況，報市房地產行政主管部門備案。
第二十五條建設單位應當參照市房地產行政主管部門制定的前期物業服務合同示范文本與選聘的前期物業服務企業簽訂書面前期物業服務合同，并在簽訂后十五日內報縣（市）、區房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。
第二十六條前期物業服務企業應當按照中標價格或者協議價格收取前期物業服務費用。
建設單位銷售物業時，不得承諾減免物業服務費用。
第二十七條前期物業服務合同簽訂后，建設單位與前期物業服務企業辦理物業承接查驗手續時，建設單位應當向前期物業服務企業移交下列物業檔案資料并報街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。
（一）物業管理區域建設工程規劃總平面圖、竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖、竣工驗收合格證等資料。
（二）供水、供電、燃氣、有線電視、通訊等供用合同（協議）、消防設施合格證、電梯準用證、機電設備出廠合格證和保修卡、保修協議，共用設施設備的安裝、使用和維護保養（含窨井設施檢測報告和產品合格證明）等資料。
（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件。
（四）物業管理所必需的其它資料，包括有關房屋權屬的申請登記資料，工程驗收的各種簽證、記錄、證明，業主及房屋面積清冊等。
未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。
前期物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時，將物業服務用房、物業檔案資料移交給業主委員會。
第二十八條前期物業服務企業承接新建物業項目，在辦理物業承接查驗手續時，應當對下列物業共用部位、共用設施設備進行查驗，發現問題應當書面告知建設單位，建設單位應當及時整改。
（一）物業共用部位：一般包括建筑物的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設備間等；
（二）物業共用設備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設施、發電機、變配電設備、給排水管線、電線、供暖及空調設備等；
（三）物業共用設施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設施、停車設施、教育和休閑娛樂設施、消防設施、監控設施、人防設施、垃圾轉運設施等；
（四）物業服務用房等其它共用房產設施設備。
前期物業服務企業應當將查驗情況書面報送縣（市）、區房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。
第二十九條提前解除前期物業服務合同的，提出解除合同的一方應當于擬解除合同九十日前書面告知合同另一方，建設單位應當及時另行選聘不低于原資質的物業服務企業，物業服務和收費標準按照原物業服務合同約定的標準執行。
建設單位應當在新前期物業服務企業確定后十日內將更換前期物業服務企業的情況書面函告物業買受人，同時書面告知縣（市）、區房地產行政主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府和居民委員會、村民委員會。
第三十條建設單位在商品房價格備案時，應當將按照規劃要求配套建設的車庫、車位、會所等是否計入商品房銷售成本予以明確，并在商品房銷售時予以明示。
第三十一條未取得《建設工程規劃許可證（正本）》的建設項目，不得交付使用，房地產行政主管部門不予房屋權屬登記。
第三十二條建設單位應當為物業服務用房及共用設施設備配置獨立的供水、供電等計量器具。
第三十三條建設單位應當按照國家規定的保修期限和范圍承擔物業的保修責任。
建設單位委托前期物業服務企業承擔日常保修工作的，應當簽訂委托合同。
前期物業服務企業應當協助業主或業主委員會聯系建設單位落實保修責任。
第四章物業管理服務
第三十四條物業服務合同簽訂前，業主委員會應當將擬簽訂的物業服務合同在物業管理區域內公示，充分聽取業主意見后，再提交業主大會通過。物業服務合同內容需要變更的，業主委員會應當將變更的內容在物業管理區域內公示，并按照業主大會規定的程序確認變更合同。
前款規定的公示時間不得少于十日。
業主委員會應當參照市房地產行政主管部門制定的物業服務合同示范文本與選聘的物業服務企業簽訂書面物業服務合同。簽訂合同時，應當出具業主大會選聘或者續聘物業服務企業的決定和業主委員會的合法證明。
物業服務企業應當在合同簽訂之日起十五日內，將物業服務合同報縣（市）、區房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。
第三十五條物業服務企業應當明碼標價，將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況在物業管理區域的顯著位置公示。
物業服務企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方協商確定。
第三十六條物業服務企業應當按照物業服務合同的約定及相關規定提供物業服務。未按約定或者規定提供的，業主有權要求物業服務企業提供并可以向縣（市）、區房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府投訴；縣（市）、區房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當及時予以處理。
業主應當按時足額交納物業服務費用。未按時足額交納的，物業服務企業可以在物業管理區域內將未交費業主名單及欠費情況予以公示催交。
第三十七條提前解除物業服務合同的，提出解除合同的一方應當于擬解除合同九十日前書面告知合同另一方，在物業管理區域內公告，并書面告知縣（市）、區房地產行政主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府和居民委員會、村民委員會。
第三十八條因物業服務合同期滿雙方不再續約或者提前解除合同，在合同期限屆滿或者提前解除合同的期限前三十日，業主大會仍未選聘到新物業服務企業的，應當按照下列程序做好物業服務交接工作：
（一）業主委員會或者物業服務企業應當在兩日內書面告知縣（市）、區房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府。
（二）街道辦事處、鄉鎮人民政府在接到業主委員會或者物業服務企業書面告知后五日內，應當會同縣（市）、區房地產行政主管部門、居民委員會、村民委員會就新物業服務企業選聘等問題聽取業主委員會、業主代表及物業服務企業的意見，并就繼續管理服務做好協調溝通工作。
（三）街道辦事處、鄉鎮人民政府、居民委員會、村民委員會應當積極協助業主大會選聘新物業服務企業，指導業主委員會與新物業服務企業簽訂物業服務合同；縣（市）、區房地產行政主管部門應當主動提供相關信息，協助做好選聘工作。
物業服務企業退出物業服務時，業主大會仍未能選聘到新物業服務企業的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當將有關情況書面告知縣（市）、區房地產行政主管部門，從市房地產行政主管部門提供的應急物業服務企業名單中指定資質條件相符、信用記錄和業績較好的物業服務企業組織做好清掃保潔、垃圾清運、安全保衛和綠化維護等基本服務工作，并繼續督促或者組織召開業主大會選聘物業服務企業。
第三十九條物業服務合同期限屆滿，業主大會沒有作出選聘或者續聘決定，原物業服務企業自愿按照原物業服務合同約定繼續提供服務的，物業服務合同自動延續至業主大會作出選聘或續聘決定為止。
第四十條物業服務合同解除或者終止后，物業服務企業應當與業主委員會按照法律、法規規定和合同約定，履行下列交接義務：
（一）移交本規定第二十七條規定的材料；
（二）移交物業服務期間形成的設施設備改造、維修、運行、保養的有關資料及物業服務檔案；
（三）物業服務用房和物業共用部位、共用設施設備;
（四）移交清算預收、代收的有關費用及相關賬冊、票據；
（五）撤出物業管理區域內的服務人員；
（六）法律、法規規定的應當移交的其他事項。
物業服務企業未辦理交接手續，不得擅自撤離物業管理區域、停止物業服務。
第五章物業的使用與維護
第四十一條物業管理區域內的機動車庫、車位應當優先滿足本區域業主、物業使用人的停車需要，不得出售給業主以外的單位或者個人；業主或者物業使用人要求承租的，建設單位不得以只售不租為由拒絕。
在滿足本區域業主需要后，機動車庫、車位可以出租給本區域業主以外的單位或者個人；租賃方案應當在物業管理區域內公示不少于七日，租期不得超過三個月。
業主以外的其他機動車庫、車位使用人應當遵守管理規約關于停車管理的規定。
第四十二條物業管理區域內已規劃建設的機動車庫、車位能夠滿足業主停車需求的，不得施劃新的機動車位。
物業管理區域機動車庫、車位不足時，需要占用業主共有的道路或者其他場地停放機動車輛的，應當確保消防通道和道路暢通。
物業管理區域已經成立業主大會的，機動車位施劃方案以及相關收費管理事項由業主大會決定，物業服務企業組織實施；尚未成立業主大會已經實行物業管理的，由前期物業服務企業依據臨時管理規約征求業主意見后組織實施；未實行物業管理的，由居民委員會、村民委員會征求業主意見后施劃。
施劃機動車位涉及改變公共場地的性質或者用途需要辦理相關審批手續的，應當依法辦理。
規劃、消防、公安機關交通管理等行政主管部門應當加強對物業管理區域機動車位施劃的指導。
第四十三條物業管理區域內機動車所有人或者使用人應當在機動車庫、車位內按照道路順行方向或者指定方向有序停放車輛。
物業服務企業應當加強對來訪車輛的管理和引導。
第四十四條業主或者物業使用人使用物業，應當自覺遵守法律、法規、管理規約的規定和業主大會、業主委員會的決定，不得損害公共利益和他人合法權益。
物業管理區域內發生損害公共利益或者他人合法權益的行為時，其他業主、業主委員會、物業服務企業有權勸阻、制止和投訴；制止無效的，物業服務企業、業主委員會應當及時報告有關行政主管部門，有關行政主管部門應當依法予以制止或者處理。
第四十五條業主或者物業使用人在裝飾裝修工程開工前，應當持有關資料向物業服務企業辦理登記手續；物業服務企業應當告知業主或者物業使用人裝飾裝修允許施工的時間、廢棄物的清運和處置措施及方法、住宅外立面設施及防盜設施的安全安裝規定等注意事項。
業主或者物業使用人拒不辦理登記或者擅自拆改房屋承重結構、改變住宅使用性質的，物業服務企業應當及時予以制止，向有關行政主管部門報告，并有權按照管理規約或者臨時管理規約的規定，禁止裝飾裝修施工人員進入物業管理區域。
第四十六條業主轉讓或者出租物業時，應當將管理規約、有關費用交納情況等事項告知受讓人或者承租人，并自買賣合同或者租賃合同簽訂之日起十五日內，將買賣或者出租情況告知業主委員會和物業服務企業。
業主轉讓物業時，應當按規定結清物業服務費用，權屬登記部門應當查驗業主物業服務費用交納情況。
第六章法律責任
第四十七條違反本規定第二十五條、第三十四條規定，建設單位、物業服務企業未按照規定辦理前期物業服務合同、物業服務合同備案的，由房地產行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以五百元以上一千元以下罰款。
第四十八條違反本規定第二十七條規定的，建設單位未按照規定向前期物業服務企業移交有關資料的，由房地產行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，予以通報，處以一萬元以上十萬元以下罰款。
第四十九條違反本規定第二十八條規定，物業服務企業未進行查驗或者未將查驗情況報送備案的，由房地產行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以一千元罰款。
第五十條違反本規定第三十五條規定，物業服務企業未在物業管理區域內公示服務內容、服務標準、收費項目及收費標準等事項的，由價格主管部門責令改正；逾期不改正的，可處以一千元以上五千元以下罰款。
第五十一條違反本規定第四十條第一款第五項規定，物業服務企業未撤出物業管理區域內的物業服務人員的，由房地產行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以一萬元以上三萬元以下罰款，并依法降低或者取消其資質。
第五十二條違反本規定第四十條第二款規定，物業服務企業擅自撤離物業管理區域、停止服務的，由房地產行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，由房地產行政主管部門處以五萬元以上十萬元以下罰款，記入企業信用記錄并依法降低或者取消其資質。
第五十三條違反本規定第四十一條第一款規定，業主或者物業使用人要求承租機動車庫、車位，建設單位以只售不租為由拒絕的，由房地產行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以一千元罰款。
第五十四條違反本規定第四十三條規定，機動車所有人或者使用人未按照規定停放機動車輛的，物業服務企業應當及時予以勸阻；機動車所有人或者使用人不聽勸阻的，物業服務企業應當予以攝錄并邀請業主委員會委員或者兩名以上業主代表到場，報縣（市）、區房地產行政主管部門依法查處；涉及占用消防通道或者損壞城市綠化及設施情節嚴重的，由公安機關消防機構、城市管理部門依法查處。
第五十五條違反本規定第四十四條、第四十五條規定，物業服務企業未履行勸阻或者報告義務的，由縣（市）、區房地產行政主管部門責令改正，予以警告，可處以五百元以上一千元以下罰款。
第3篇：村民委員會選舉條例范文
廣西北海物業管理條例全文第一章 總則
第一條為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，保障物業的合理使用，改善人居環境，促進社會和諧，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》以及有關法律、行政法規的規定，結合本自治區實際，制定本條例。
第二條本自治區行政區域內的物業管理活動及其監督管理適用本條例。
本條例所稱的物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。
第三條自治區人民政府住房和城鄉建設行政主管部門負責本自治區物業管理活動的監督管理工作。
設區的市、縣級人民政府房產行政主管部門，負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。
公安、民政、司法行政、城鄉規劃、環境保護、價格、城市管理、工商行政管理、質量技術監督等有關部門按照各自職責做好對物業管理活動的相關管理和服務工作。
第四條鄉鎮人民政府、街道辦事處在縣級人民政府房產行政主管部門指導下，具體負責指導本轄區業主大會成立和業主委員會換屆工作，協調物業服務與社區管理、社區服務的關系，調解業主、業主委員會、物業服務企業相互之間的物業糾紛。
村民委員會、居民委員會協助鄉鎮人民政府、街道辦事處做好與物業管理有關的工作。
第五條物業管理行業協會應當依法加強行業自律管理，規范行業行為，維護市場秩序和公平競爭，促進物業服務企業和從業人員依法經營、誠信服務，推動物業管理行業健康發展。
第二章 業主、業主大會及業主委員會
第六條本條例所稱的業主包括：
(一)房屋所有權證記載的房屋所有權人;
(二)依據《中華人民共和國物權法》第二章第三節規定取得建筑物專有部分所有權的人;
(三)尚未辦理房屋所有權登記，但基于一定的法律事實，已經合法占有房屋的人。
第七條業主在物業管理活動中，享有下列權利：
(一)按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務;
(二)提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議;
(三)提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議;
(四)參加業主大會會議，行使投票權;
(五)選舉業主委員會成員，并享有被選舉權;
(六)監督業主委員會的工作;
(七)監督物業服務企業履行物業服務合同;
(八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;
(九)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用;
(十)法律、法規規定的其他權利。
第八條業主在物業管理活動中，履行下列義務：
(一)遵守管理規約、業主大會議事規則;
(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;
(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;
(四)按照國家和自治區有關規定交納專項維修資金;
(五)按時交納物業服務費用;
(六)法律、法規規定的其他義務。
第九條一個物業管理區域成立一個業主大會。業主大會由全體業主組成。
業主因故不能參加業主大會會議的，可以書面委托人參加業主大會會議。
第十條交付使用的專有部分建筑面積達到物業管理區域內建筑物總面積百分之五十以上的，或者首套房屋交付使用已滿兩年的，建設單位應當在三十日內書面報告縣級人民政府房產行政主管部門。報告應當包括籌備首次業主大會會議所需的下列資料：
(一)業主房屋所有權權屬清冊;
(二)建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證復印件;
(三)房屋建筑竣工驗收合格及附屬設施設備交付使用備案證明;
(四)物業服務用房配置證明;
(五)其他必要的文件資料。
建設單位未及時書面報告的，已交付專有部分百分之二十以上的業主可以聯名向縣級人民政府房產行政主管部門提出召開首次業主大會會議的書面要求。
房產行政主管部門收到建設單位書面報告或者業主書面要求后，應當及時告知并會同鄉鎮人民政府或者街道辦事處籌備召開首次業主大會會議。
第十一條鄉鎮人民政府或者街道辦事處收到房產行政主管部門告知后，應當及時組織業主成立業主大會籌備組，籌備召開首次業主大會會議。
業主大會籌備組由建設單位、業主、房產行政主管部門、鄉鎮人民政府或者街道辦事處、居民委員會的代表組成，其中業主代表所占比例不得低于籌備組總人數的三分之二。籌備組組長由鄉鎮人民政府或者街道辦事處代表擔任。
籌備組應當自成立之日起十五日內將工作職責和成員名單在物業管理區域內公告，并自成立之日起九十日內組織召開首次業主大會會議。
第十二條業主大會籌備組履行下列職責：
(一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點和內容;
(二)擬定管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則的草案;
(三)確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數;
(四)擬定首屆業主委員會成員選舉辦法草案、提出候選人條件和建議名單;
(五)確定首次業主大會會議表決規則;
(六)召開首次業主大會會議的其他準備工作。
前款第一項、第二項、第四項的內容應當在首次業主大會會議召開十五日前在物業管理區域公告。
設區的市人民政府房產行政主管部門應當公布管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則示范文本。
第十三條下列事項由業主大會決定：
(一)制定和修改管理規約、業主大會議事規則;
(二)選舉、更換業主委員會成員，決定業主委員會的任期;
(三)選聘和解聘物業服務企業;
(四)籌集和使用專項維修資金;
(五)改建、重建建筑物及其附屬設施;
(六)確定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案;
(七)改變共有部分的用途;
(八)利用共有部分進行經營以及經營收益的分配與使用;
(九)批準業主委員會工作規則;
(十)業主大會、業主委員會工作經費的籌集、管理和使用;
(十一)改變和撤銷業主委員會不適當的決定;
(十二)法律、法規或者管理規約確定應當由業主共同決定的其他事項。
決定前款第四項、第五項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意;決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
第十四條業主大會每年至少召開一次會議，由業主委員會召集。
業主委員會不履行召集業主大會會議職責的，業主可以聯名請求鄉鎮人民政府或者街道辦事處協調督促召開業主大會會議。
有下列情形之一的，業主委員會應當按照業主大會議事規則的規定召集業主大會臨時會議：
(一)發生重大事故或者緊急事件，需要及時處理;
(二)百分之二十以上業主就物業管理共同事項提議;
(三)業主委員會成員缺額人數超過總人數三分之一，或者業主委員會主任辭職、離職，或者兩- 4 -
名以上業主委員會副主任辭職、離職;
(四)業主大會議事規則規定需要召開業主大會臨時會議的情形。
第十五條業主委員會是業主大會的執行機構,由業主大會會議選舉產生，執行業主大會決定的事項，履行法律、法規規定的職責，接受業主的監督。
業主委員會由五至十五人的單數組成。業主委員會成員由業主擔任，每屆任期不超過五年，可連選連任。業主委員會主任、副主任在業主委員會成員中推選產生。業主委員會會議應當有三分之二以上成員出席，作出的決定應當經全體成員過半數同意。
業主大會、業主委員會的決定，對全體業主具有約束力。
第十六條經業主大會決定，可以從下列渠道籌集經費用于業主委員會開展工作:
(一)從物業共有部分經營所得收益中按一定比例提取;
(二)業主自愿捐贈;
(三)其他合法方式。
工作經費開支范圍、標準和業主委員會成員的工作補貼，由業主大會決定。業主委員會應當每半年向業主公布收支情況。
第十七條業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持下列材料向物業所在地的縣級人民政府房產行政主管部門和鄉鎮人民政府或者街道辦事處備案，并書面告知相關居民委員會、村民委員會：
(一)業主大會成立和業主委員會選舉情況;
(二)業主委員會組成人員名單及其基本情況;
(三)管理規約、業主大會議事規則;
(四)業主大會會議記錄和會議決定。
第十八條業主委員會應當建立定期接待制度，接受業主、物業使用人的咨詢、投訴和監督。
業主委員會應當建立工作記錄制度，做好業主大會會議、業主委員會會議、物業服務合同協商簽訂活動以及物業管理中各項重要事項的記錄，并建立工作檔案。
業主委員會應當建立信息公開制度，及時公布物業服務合同簽訂和履行、管理規約實施、專項維修資金和公共收益的收支情況等重要事項。
第十九條業主委員會任期屆滿九十日前，應當召集業主大會會議進行換屆選舉。
業主委員會任期屆滿未進行換屆選舉的，業主可以聯名請求鄉鎮人民政府或者街道辦事處責令限期進行換屆選舉;逾期不進行的，鄉鎮人民政府或者街道辦事處應當及時協調組織業主召開業主大會會議，進行換屆選舉。
第二十條業主大會會議選舉出新一屆業主委員會之日起十日內，鄉鎮人民政府或者街道辦事處應當組織上一屆業主委員會將其保管的有關憑證、檔案等文件資料、印章及其屬于全體業主共有的財物移交新一屆業主委員會。
第二十一條業主大會、業主委員會應當配合所在地的鄉鎮人民政府、街道辦事處以及居民委員會、村民委員會依法履行職責，并接受其指導和監督。
第二十二條業主委員會成員有下列情形之一的，經百分之二十以上業主或者業主委員會過半數成員書面提議，業主委員會在收到書面提議的三十日內召集業主大會會議決定是否終止其成員資格：
(一)不履行業主委員會成員職責、業主義務且拒不改正的;
(二)侵犯其他業主合法權益的;
(三)在物業管理活動中謀取私利的;
(四)因其他原因不適合繼續擔任業主委員會成員的。
業主大會決定終止業主委員會成員資格以及業主委員會成員以書面形式向業主大會提出辭職請求的，應當補選。
第三章 物業服務
第二十三條從事物業服務活動的企業，應當按照國家規定取得物業服務企業資質證書，并在資質證書許可范圍內承接物業服務。
從事物業管理的人員，應當按照國家規定取得職業資格證書。
第二十四條一個物業管理區域由一個物業服務企業提供物業服務。
業主大會選聘物業服務企業，可以要求物業服務企業提供誠信記錄。
物業服務企業接受聘請從事物業服務，應當與聘請方訂立物業服務合同。
第二十五條物業服務合同(含前期物業服務合同)應當包含以下內容：
(一)物業管理的區域范圍;
(二)共用部位、共用設施設備的使用、管理和維護;
(三)利用共用部位、共用設施設備經營的范圍、收益分配比例;
(四)公共綠化的養護和公共區域的保潔;
(五)公共秩序的維護、車輛停放的管理和安全防范的措施;
(六)物業服務的質量標準和收費方式、標準;
(七)物業服務用房的配置、使用、維修和管理;
(八)裝飾裝修管理服務;
(九)物業服務檔案和物業檔案的保管;
(十)專項維修資金的管理與使用;
(十一)雙方的權利和義務;
(十二)合同期限;
(十三)合同終止、解除條件;
(十四)違約責任;
(十五)其他事項。
自治區人民政府住房和城鄉建設行政主管部門應當公布物業服務合同的示范文本。
第二十六條物業服務應當符合下列要求：
(一)按照物業服務合同、國家和自治區有關物業服務的規范，實施物業服務;
(二)在業主、物業使用人使用物業前，將物業的共用部位、共用設施設備的使用方法、維護要求、注意事項等有關規定書面告知業主、物業使用人;
(三)根據物業管理區域實際情況提供所需的門衛、巡邏、秩序維護等服務，建立健全安全防范應急預案等各項管理制度，做好物業管理區域內的安全防范工作;
(四)定期對物業的共用部位、共用設施設備進行養護，發現物業的共用部位、共用設施設備損壞時，應當立即采取保護措施，并按照物業服務合同約定進行維修;
(五)做好物業維修、養護、更新及其費用收支的各項記錄，定期向業主公布物業服務費用和利用共用部位、共用設施設備經營的收支情況，妥善保管物業檔案資料和有關的財務賬冊;
(六)聽取業主委員會、業主、物業使用人的意見，改進和完善物業服務;
(七)發現違反本條例或者管理規約的行為，立即進行勸阻、制止，并向業主委員會和有關行政管理部門報告，配合有關行政管理部門的執法工作;
(八)法律、法規規定和物業服務合同約定的其他要求。
第二十七條有下列情形之一的，物業服務企業應當退出物業服務：
(一)物業服務合同終止;
(二)物業服務合同解除;
(三)物業服務企業依法不得繼續從事物業服務活動。
第二十八條終止或者解除物業服務合同，應當依據合同履行告知義務;合同未約定告知期限的，應當提前六十日告知。
自物業服務合同終止或者解除之日起十日內，物業服務企業與業主委員會應當辦理下列交接事宜：
(一)移交本條例第四十條規定的全部物業檔案;
(二)移交物業服務中形成的物業服務檔案;
(三)移交物業服務用房和業主共有的其他房屋、場地和財物;
(四)移交物業共用設施設備及其改造、維修、運行、保養的有關資料;
(五)清算預收、代收和欠收的有關費用;
(六)其他交接事項。
物業服務企業未辦理退出交接手續，不得擅自撤離物業管理區域、停止物業服務。
第二十九條物業服務企業退出物業管理區域時，業主大會未及時選聘出新的物業服務企業的，業主大會或者業主委員會可以臨時聘請物業服務企業。
第三十條物業服務企業不得在物業管理區域內進行下列活動：
(一)擅自改變物業共用部位、共用設施設備規劃用途;
(二)擅自許可或者默許他人利用共用部位、共用設施設備進行廣告宣傳;
(三)擅自設置營業攤點;
(四)收取未經價格主管部門核準的費用;
(五)擅自許可或者默許他人利用共用部位、共用設施設備從事獨家經營并收取費用;
(六)向業主、物業使用人指定裝飾裝修企業或者強行推銷裝飾裝修材料;
(七)擅自提高公共車位停車費標準;
(八)其他與物業服務無關的活動。
第三十一條縣級以上人民政府房產行政主管部門應當加強對物業服務企業及其從業人員的專業培訓和誠信教育，根據物業服務合同履行、物業投訴處理和日常檢查等情況，建立健全物業服務企業和從業人員誠信檔案，并向社會提供查詢服務。
第四章 物業的管理
第三十二條劃分物業管理區域應當以建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎，綜合考慮建筑規模、共用設施設備、社區建設等因素，由縣級人民政府房產行政主管部門會同鄉鎮人民政府、街道辦事處以及居民委員會共同劃定。
建設項目已經按照規劃分割成兩個以上獨立院落或者封閉區域的，在明確附屬設施設備管理、維護責任和不影響使用功能的情況下，可以分別劃分為獨立的物業管理區域。
影響消防通道、避難場所、燃氣使用安全、樓宇通道、電梯使用以及共用設施設備共有功能的，不得分割劃分為獨立的物業管理區域。
第三十三條商品房的建設單位在辦理銷售手續前，應當持建設項目核準或者備案文件、建設用地規劃許可證、建設用地使用權證書、項目規劃設計方案等資料，向項目所在地縣級人民政府房產行政主管部門申請劃分物業管理區域。房產行政主管部門應當自收到申請之日起二十日內，按照本條例第三十二條的規定進行物業管理區域劃分。
物業管理區域劃定后，建設單位在銷售房屋時，應當以圖文形式將劃定的物業管理區域向買受人明示并作為銷售合同的附件。明示的內容包括：
(一)物業管理區域的范圍;
(二)地上地下物業共用部位名稱、位置和面積;
(三)公共場所、公共綠化的面積和位置;
(四)公共車位數量和位置;
(五)地下室、底層架空層面積及其權屬;
(六)物業服務用房和業主委員會辦公用房的面積和位置;
(七)共用設施設備名稱及其權屬;
(八)其他需要明示的場所和設施設備。
第三十四條建設單位應當在規劃報建圖中明確標明物業服務用房的位置和面積，并納入建設計劃，同步設計、同步施工、同步交付使用。
物業服務用房建筑面積不少于建設工程規劃許可證載明的房屋總建筑面積千分之二，且不少于八十平方米。
物業服務用房應當為地面以上能夠使用的房屋，具備水、電、通風、采光、簡單裝修等使用條件。
第三十五條商品房的建設單位應當在辦理預售許可或者現房銷售備案前，通過招投標方式選聘具有相應資質的物業服務企業實施前期物業服務，并制定臨時管理規約。
投標人少于三個或者建筑面積三萬平方米以下的住宅物業，經縣級人民政府房產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
第三十六條在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位應當與選聘的物業服務企業簽訂前期物業服務合同，并在合同簽訂之日起十五日內,報縣級人民政府房產行政主管部門和價格主管部門備案。
建設單位與買受人簽訂物業銷售合同時，應當將臨時管理規約、前期物業服務合同作為銷售合同的附件。買受人應當遵守臨時管理規約，履行前期物業服務合同。
第三十七條新建物業的建設單位應當按照國家和自治區規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任，并在物業管理區域內公布保修聯系電話和地址。
物業服務企業應當協助業主或者業主委員會聯系建設單位落實保修責任。
第三十八條自前期物業服務合同簽訂之日至物業交付使用之日發生的前期物業服務費用，由物業建設單位承擔;自物業交付使用之日至前期物業服務合同終止之日發生的前期物業服務費用，由物業建設單位和買受人按照物業銷售合同的約定承擔。物業交付使用時，除物業銷售合同另有約定外，物業服務企業不得向買受人收取任何費用。
第三十九條臨時管理規約至業主大會會議通過的管理規約生效時終止。
第四十條建設單位或者業主委員會在與物業服務企業辦理物業承接驗收手續時，應當一并移交下列物業檔案資料：
(一)建設項目的各種批準文件;
(二)各類建筑物、場地、設施設備的清單;
(三)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;
(四)設施設備安裝、使用和維護保養等技術資料;
(五)物業質量保修文件和物業使用說明文件;
(六)業主共有的房屋、場地、設施設備清單;
(七)其他相關資料。
新建物業的建設單位還應當在物業竣工驗收合格后九十日內，將前款規定的物業檔案資料報縣級人民政府房產行政主管部門備案。
第四十一條建設單位在向業主交付物業前，應當給物業服務用房、共用部位、共用設施設備安裝獨立的水、電等計量裝置。
第四十二條建設單位應當在預售或者現售房屋時一并公布本物業管理區域內規劃的車庫和車位的數量、售價。
建設單位用于銷售的車庫、車位，應當與房屋同步銷售，并在銷售前辦理車庫、車位預售許可或者現售備案，但按照規劃利用物業管理區域內業主共有的道路、場地設置的車庫、車位除外。
第四十三條物業管理區域內規劃用于停放汽車的車庫、車位，應當優先銷售、出租給本物業管理區域的業主。
車庫、車位數量等于或者少于物業管理區域內的房屋套數時，建設單位不得將車庫、車位轉讓或者出租給本物業管理區域業主以外的人。
違反第二款規定的，房產登記主管部門不得辦理登記、過戶手續。
第四十四條縣級以上人民政府房產行政主管部門應當建立物業管理投訴受理制度，對業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴，應當及時受理，并將調查或者處理結果答復投訴人;屬于其他部門和單位職責的，應當及時轉交有關部門和單位并告知投訴人。
業主、業主大會、業主委員會、物業服務企業、專業經營單位、建設單位之間因物業管理發生爭議的，可以自行協商解決;可以向人民調解委員會、房產行政主管部門或者鄉鎮人民政府、街道辦事處申請調解;可以依法向人民法院提起訴訟。
第四十五條縣級以上人民政府應當通過聯席會議等方式建立物業管理綜合協調機制。
物業管理聯席會議由縣級人民政府房產行政主管部門會同鄉鎮人民政府或者街道辦事處召集，價格主管部門、城市管理部門、公安派出所、居民委員會或者村民委員會、物業服務企業和供水、供電、供氣等專業經營單位、業主委員會或者業主等的代表參加。
物業管理聯席會議主要協調解決下列事項:
(一)業主委員會和有關部門未按照規定履行職責問題;
(二)物業服務企業在變更交接過程中出現的問題;
(三)物業管理區域內發生的重大糾紛、突發事件;- 9 -
(四)物業管理區域內的收費爭議問題;
(五)物業管理與社區管理的銜接和配合;
(六)其他需要協調解決的重大事項。
第五章 物業的使用
第四十六條業主、物業使用人使用物業，禁止下列行為：
(一)損壞、拆改房屋承重結構、主體結構，破壞房屋外貌，擅自改變房屋用途;
(二)侵占或者損壞物業共用部位、共用設施設備，擅自移動共用設施設備或者擅自改變共用設施設備用途;
(三)存放超過安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質;
(四)違法搭建建筑物、構筑物;
(五)侵占綠地，毀壞綠化;
(六)隨意傾倒或者拋棄垃圾、污水和雜物，往樓下拋棄物品;
(七)排放超過規定標準的噪聲;
(八)隨意停放車輛，妨礙消防通道和道路暢通;
(九)違反規定飼養動物，影響物業管理區域的衛生和居民的正常生活;
(十)從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動;
(十一)法律、法規、規章以及管理規約禁止的其他行為。
對違反前款規定的行為，其他業主和物業使用人、業主委員會、物業服務企業有權予以制止。制止無效的，物業服務企業、業主委員會應當及時報告有關行政主管部門。有關行政主管部門在接到報告后，應當依法予以制止或者依法追究業主、物業使用人的法律責任。
第四十七條業主轉讓或者出租物業時，應當將管理規約作為轉讓合同或者租賃合同的附件。管理規約對受讓人或者承租人具有同等約束力。
轉讓人或者出租人應當自物業轉讓合同或者租賃合同簽訂之日起十日內，將轉讓或者出租的有關情況書面告知業主委員會和物業服務企業。
第四十八條業主或者物業使用人裝飾裝修房屋，應當事先告知物業服務企業，遵守房屋裝飾裝修和房屋安全使用的有關規定、臨時管理規約或者管理規約。物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主或者物業使用人，并進行現場巡查。物業使用人對房屋進行裝飾裝修，還應當取得業主的書面同意。
第四十九條業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。
利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。
物業管理區域內按照規劃建設的共用部位、共用設施設備和物業服務用房，除因特殊情況并經業主大會同意和依法辦理有關手續外，不得改變用途。
第五十條物業服務收費按照不同物業的使用性質和特點，實行政府指導價和市場調節價。普通住宅類的物業服務收費，實行政府指導價;其他物業的物業服務收費，實行市場調節價。實行政府指導價的，設區的市、縣人民政府價格主管部門應當會同同級房產行政主管部門，根據普通住宅類型、服務內容、服務水平、服務成本和物價指數變動等情況，分類制定相應的基準價和浮動幅度，定期向社會公布。具體的物業服務收費標準由業主與物業服務企業根據基準價和浮動幅度在物業服務合同中約定。
實行市場調節價的，由業主與物業服務企業在物業服務合同中約定。
物業服務收費的具體管理辦法，按照國家和自治區的有關規定執行。
縣級以上人民政府價格主管部門應當會同同級房產行政主管部門，加強對物業服務收費的監督。
第五十一條物業服務企業違反規定和物業服務合同，擴大物業服務收費范圍、提高收費標準或者重復收費的，業主有權拒絕。
業主違反物業服務合同約定不按時足額交納物業服務費的，業主委員會應當督促其限期交納;逾期不交納的，物業服務企業可以向人民法院提起訴訟。
第六章 物業的維護
第五十二條住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家和自治區有關規定交納住宅專項維修資金。
住宅專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監督，按照國家和自治區的有關規定執行。
第五十三條物業保修期內發生的維修、更新、改造責任和費用，由建設單位承擔;保修期滿后的維修、更新、改造責任和費用，按照下列規定承擔：
(一)業主專有部分由業主承擔;
(二)業主共用部位、共用設施設備，由業主按照專有部分建筑面積分攤，從專項維修資金中支付，屬于人為損壞的，費用由責任人承擔;
(三)物業管理區域內供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業經營設施設備部分，按照有關規定承擔。
第五十四條維修、更新、改造物業共用部位、共用設施設備時，相鄰物業的業主、物業使用人應當予以配合。因相鄰業主、物業使用人阻撓維修、更新、改造造成其他業主、物業使用人財產損失的，責任人應當負責修復或者賠償。因物業維修、更新、改造造成相鄰業主、物業使用人的自用部位、自用設備損壞或者其他財產損失的，責任人應當負責賠償。
第五十五條物業管理區域內共用部位、共用設施設備存在安全隱患時，物業服務企業應當設置相應的警示標志，采取具體防范措施，并立即向業主委員會和有關行政管理部門報告。
第七章 法律責任
第五十六條建設單位違反本條例第十條第一款規定，不按照規定時間向房產行政主管部門提交物業交付使用書面報告和有關資料的，由縣級以上人民政府房產行政主管部門責令限期改正，逾期不改正的，處一萬元以上三萬元以下罰款。
第五十七條物業服務企業違反本條例第二十八條第三款規定，未辦理退出交接手續擅自撤離物業管理區域、停止物業服務的，由縣級以上人民政府房產行政主管部門責令限期改正,逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下罰款。
第五十八條物業服務企業違反本條例第三十條第二項、第三項、第四項、第六項、第七項規定之一的，由縣級以上人民政府房產行政主管部門或者價格主管部門按照權限處一萬元以上五萬元以下罰款;有收益的，所得收益用于物業共用部位、共用設施設備的維修和養護，剩余部分按照業主大會- 11 -
的決定使用。
第五十九條建設單位違反本條例第三十三條規定，不申請劃分物業管理區域或者不按照規定向買受人明示物業管理區域的，由縣級以上人民政府房產行政主管部門責令限期改正,逾期不改正的，處五千元以上一萬元以下罰款。
第六十條縣級以上人民政府房產行政主管部門、鄉鎮人民政府、街道辦事處的工作人員違反本條例，有下列情形之一的，由上級行政機關或者主管部門責令改正，并依法給予處分:
(一)未按照本條例規定籌備、組織成立業主大會的;
(二)未按照本條例規定履行監督檢查職責的;
(三)違反物業管理投訴處理規定的;
(四)發現違法行為或者接到違法行為報告不及時作出處理的;
(五)其他玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的情形。
第六十一條違反本條例規定的其他行為，法律、行政法規已作出處罰規定的，從其規定。
第八章 附則
第六十二條本條例所稱共用部位，是指根據法律、法規、規章和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，主要包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。 本條例所稱共用設施設備，是指根據法律、法規、規章和房屋買賣合同，由住宅業主共有的附屬設施設備，以及在使用上、功能上為住宅或者整個物業區域服務的設施設備，主要包括電梯、給排水系統、供氣管道及設施設備、供電線路及設施設備、空調系統、避雷設施、安防監控設施、智能化系統和音樂背景系統、樹木、消防設施、天線、照明、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
第六十三條業主投票權數的專有部分面積、建筑物總面積和業主人數，按照下列方法確定：
(一)專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未登記的，按照測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的，按照房屋買賣合同記載的面積計算;
(二)建筑物總面積，按照前項的統計總和計算;
(三)業主人數，按照專有部分的數量計算。建設單位尚未出售的部分，按一人計算。
第六十四條本條例自20xx年1月1日起施行
廣西北海物業管理條例 物業管理基本原則(一)權責分明原則：在物業管理區域內，業主、業主大會、業主委員會、物業管理企業的權利與責任應當非常明確，物業管理企業各部門的權利與職責要分明。一個物業管理區域內的全體業主組成一個業主大會，業主委員會是業主大會的執行機構。物業的產權是物業管理權的基礎，業主、業主大會或業主委員會是物業管理權的主體，是物業管理權的核心。
(二)業主主導原則：業主主導，是指在物業管理活動中，以業主的需要為核心，將業主置于首要地位。強調業主主導，是現代物業管理與傳統體制下房屋管理的根本區別。
(三)服務第一原則：所做的每一項工作都是服務，物業管理必須堅持服務第一的原則。
(四)統一管理原則：一個物業管理區域只能成立一個業主大會，一個物業管理區域由一個物業管理企業實施物業管理。
(五)專業高效原則：物業管理企業進行統一管理，并不等于所有的工作都必須要由物業管理企業自己來承擔，物業管理企業可以將物業管理區域內的專項服務委托給專業企業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。
(六)收費合理原則：物業管理的經費是搞好物業管理的物質基礎。物業服務收費應當遵循合理、公平以及費用與服務水平相適應的原則。區別不同的物業的性質和特點，由業主和物業管理企業按有關規定進行約定。收繳的費用要讓業主和使用人能夠接受并感到質價相符，物有所值。物業管理的專項維修資金要依法管理和使用。物業管理企業可以通過實行有償服務和開展多種經營來增加收入。
(七)公平競爭原則：物業管理是社會主義市場經濟的產物，在市場經濟中應當實行公開、公平、公正的競爭機制，在選聘物業管理企業時，應該堅持招標、投標制度，委托方發標，一般要有3個以上的物業管理企業投標，招標要公開，揭標要公正。
(八)依法行事原則：物業管理遇到的問題十分復雜，涉及到法律非常廣泛，整個物業管理過程中時時刻刻離不開法律、法規。依法簽訂的《物業服務合同》，是具有法律效力的規范文書，是物業管理的基本依據。
物業管理公共服務物業管理企業面向所有住用人提供的最基本的管理和服務。主要有以下8項：
(1)房屋建筑主體的管理及住宅裝修的日常監督;
(2)房屋設備、設施的管理;
(3)環境衛生的管理;
(4)綠化管理;
(5)配合公安和消防部門做好住宅區內公共秩序維護工作;
(6)車輛秩序管理;
(7)公眾代辦性質的服務;
(8)物業檔案資料的管理
針對性的專項服務
是指物業管理企業面向廣大住用人，為滿足其中一些住戶、群體和單位的一定需要而提供的各項服務工作。
①日常生活類;
②商業服務類;
③文化、教育、衛生、體育類;
④金融服務類;
⑤經紀中介服務;
⑥社會福利類;
委托性的特約服務
物業管理企業在實施物業管理時，第一大類是最基本的工作，是必須做好的。同時，根據自身的能力和住用人的要求，確定第二、第三大類中的具體服務項目與內容，采取靈活多樣的經營機制和服務方式，以人為核心做好物業管理的各項管理與服務工作，并不斷拓展其廣度和深度。
特約服務實際上是專項服務的補充和完善。
物業管理重要事跡20xx年12月1日
《物業管理師制度暫行規定》、《物業管理師資格考試實施辦法》、《物業管理師資格認定考試辦法》開始實施;
20xx年8月
《注冊物業管理師》執業資格考試參考教材由中國建筑工業出版社出版，全套五本，4門課程，包括《物業管理實務》《物業管理基本制度與政策》《物業管理綜合能力》《物業經營管理》及《考試大綱》;
20xx年9月
全國《注冊物業管理師》第一批師資培訓舉行;
20xx年11月至 20xx年5月
第一批符合條件的一千余位全國注冊物業管理師認定考試大會舉行，認定人員只參加《物業管理實務》考試;
20xx年至20xx年
全國各地方物業協會與北京亞太教育物業管理研究中心累計舉辦注冊物業管理師培訓一萬五千人次;
20xx年5月
《注冊物業管理師》新版考試輔導教材由亞太教育物業管理研究中心組編出版。
20xx年5月27日
第4篇：村民委員會選舉條例范文
關鍵詞：“村改居”；社區；轉型
“村改居”是農村政治經濟文化發展到一定的程度，經濟結構、村民就業方式和文化生活需求等發展到城鎮水平或者接近城鎮水平的條件下進行的，由農村管理模式過渡到城鎮社區的改革。隨著經濟、社會的發展，越來越多的地區開始了“村改居”工作，然而都不同程度地陷入了困境。作為處在改革開放前列的佛山，經濟發展水平已經基本完成了中級工業化，進入高級工業化階段，經過幾年的發展，佛山的城鄉一體化進程已經走在全省的前列，全市實現了城鄉“七個統一”：統一了城鄉戶籍，統一了城鄉基本醫療，統一了城鄉規劃，統一了城鄉公共基礎設施建設，統一了城鄉免費義務教育，統一了城鄉勞動力管理培訓，統一了城鄉低保標準。因此其在“村改居”上的政策和遇到的問題應該具有一定代表性。課題組在全市范圍內進行問卷調查的基礎上，選取順德區倫教街道作為具體觀察分析的樣本。
一、“村改居”社區的特征
倫教地處珠江三角洲腹地，與廣州番禺一水之隔，水陸交通網絡完善，是順德百萬人口中心城區的組成部分，總面積59.2平方公里，常住人口7.8萬人，外來流動人口約7.8萬人，轄下有10個村（居）。在倫教7.8萬的常住人口中，城鎮居民4.5萬（包括社區中由原農民全部轉為城鎮居民的1.6萬人），農村居民3.3萬。2007年實現本地生產總值80億元，工農業總產值333億元，其中工業總產值315億元，農業總產值18億元，出口總額209.16億人民幣，稅收收入6.94億元，財政可支配收入2.9億元。2006－2007年，先后獲得“中國木工機械重鎮”、“獲得“中國玻璃機械重鎮”稱號。倫教現轄下2個居委會，8個村委會，其中常教社區居委會是2001年由新民村民委員會、北海村民委員會和倫教居民委員會合并而成（順民復〔2001〕57號《關于同意撤銷新民、北海村委會和倫教居委會設置常教居委會的批復》），屬“村改居”；三洲社區居委會是1991年由大南、大東、烏洲管理區辦事處和大洲街道辦事處合并而成（順府復〔1992〕47號《關于倫教鎮大南、大東、烏洲管理區辦事處和大洲街道辦事處合并的批復》），屬“村并居”（一般統稱為“村改居”）。這些新成立的社區與城市成熟社區相比，具有典型的轉型期特征：
1、觀念的相對滯后性。“村改居”后，農民在身份定位上，已屬于城市居民，但由于長期農村工作方式和生活習性的熏陶，社區內的居民仍保留有比較濃的農民意識，絕大多數村都只是名稱變了，社區干部、社區居民以及周圍群眾的認識感基本上仍停留在原來的行政村。如不少村民仍習慣性地稱呼居委會主任為“村長”，稱社區為“我們村”。大部分受訪者不知道“村改居”的情況，同時，他們對村委會和居委會的區別表示不清楚。90%的受訪者表示不愿意將村委會改為居委會。不少社區干部認為“村改居”跟原來沒有什么大的分別，不同的只是掛著的牌子從“村委會”換成了“居委會”，而運作方式仍然照舊，因循原先的農村工作方法，
2、經濟的相對獨立性。“村改居”社區的轉型是城市化推進的結果，由土地征用帶來的高額補償金讓這些原來的農村甚至窮鄉僻壤一夜之間成為“大富翁”，這些社區均有總量規模各不相同的集體資產，人均從幾千元到幾十萬元不等，有的凈資產超過億元。這些集體資產大多以房產、地產為主，每年收入完全可以滿足社區正常運行的開支和社區干部的工資開支，經濟基本上相對獨立，一般不需要依靠財政撥款來維持。“村改居”后村集體所有的資產所有權性質不變，仍為集體所有，這是“村改居”社區的福利主要源泉和利益關聯點。多數社區仍舊把發展經濟作為第一要務，而忽略了社區文化等基本功能建設，其中表現最為突出的現象是黃、賭、毒等丑惡現象越來越盛。
3、明顯的村民自治特性。“村改居”社區居民的生活基本上集中在原村落的空間內，世世代代的家族、宗族、鄉里鄉親等傳統關系還在起著主導作用，社區還處于“半熟人社會”狀態。多數村（居）“兩委”班子成員和村（居）民，普遍存有“不能讓外來戶占了便宜”的思想，從感情上不接受“外來戶”，不允許他們分享“祖輩留下的土地”和村（居）集體積累資產。調查發現不愿意外地人參加居委會選舉占43.40%，愿意的占21.60%，無所謂的占35%。同時，原村（居）民同居一地，世代相鄰，形成了相對獨立的村（居）文化，這種狹小范圍內的文化觀念往往具有排他性，外遷人口在短時間內很難融入。同時由于沒有形成分散的單位獨立分割和流動性較強的城市社區，從“村改居”社區的區域范圍、社會關系、社區利益相關程度、社區政治參與來看，村民自治的實現條件基本沒變。
4、社區自治管理的復雜性。城市社區是各類機關、學校、企事業單位的集中區域，可以為社區建設提供豐富的資源支撐，相比之下村改居社區由于特定的區域位置限制，社區共建資源明顯不足。村改居社區內的人員居住情況相當復雜，除了居住著原來的村民，還有一些商品房的住戶以及大量租居在居民家中的流動人員。有些社區內居住的流動人口已經數倍于原來的村民。而且社區人員的異質性和復雜性增大，有本地人員，也有外地人員；有相對穩定的，也有短時暫住的；有經商務工人員，也有閑散的社會人員。復雜的人口構成情況，使得社會治安、環境衛生管理等方面的難度大大增加。
二、“村改居”社區自治面臨的挑戰
由于“村改居”社區存在以上這些轉型期特性，所以當前在自治上也面臨著諸多挑戰，主要表現在：
1、農民對城市化的抗拒。一方面隨著改革開放的深入，附著在戶籍制度上的就業、教育、住房和社會保障等政策，城鄉的差異在逐步彌合，轉為城市戶口的經濟收益在日益降低：另一方面農村集體經濟的發展，加上國家對農民所實行的各種優惠政策，這些地方農民享受的社會福利，往往高于目前城市居民所享受的福利待遇（見附表）。此外，由于自身文化水平普遍偏低，難以在市場經濟中立足，因此，農民對實施城市化有抗拒的心理。
附表：“農村居民”在適用政策上有如下的不同：
項目
農村居民
城鎮居民
政策依據
計生
處
罰
倫教征收社會撫養費金額按農民人均純收入為基數，按2007年的標準，農村居民單方罰44412元。
征收社會撫養費金額按城鎮居民人均可支配收入為基數，城鎮居民單方罰78018元。（全區統一標準）
《廣東省人口與計劃生育條例》、《關于社區居委中原農業人口違法生育社會撫養費計征標準問題的復函》（佛人口計生函字[2004]15號）
生
育
生育第一個子女是女孩的，安排第二胎指標
“村改居”（即常教）時夫妻雙方均為農業人口，在2004年7月1日前只生育一個子女是女孩的，可在2009年8月31日前按有關規定再生育一個子女。2009年9月1日起，執行城鎮居民的生育政策；
“村并居”（即三洲）時夫妻雙方均為農業人口，在2004年7月前只生育一個子女是女孩的，可在2009年6月30前按規定再生育一個子女，2009年7月1日起，執行城鎮居民的生育政策。
《廣東省人口與計劃生育條例》、關于《廣東省人口與計劃生育條例》實施前村委會改居委會有關生育政策和戶籍管理措施意見的批復（順府辦復[2003]77號）、《批轉區人口和計劃生育局<關于戶籍制度改革后生育政策的請示>》（順府辦發〔2004〕101號）、《關于明確城市化期間生育期限問題的復函》（粵計生委函[2003]124號）
項目
農村居民
城鎮居民
政策依據
獎
勵
發放農村獨生子女或純二女戶家庭獎勵：80元/月/人
四年過渡期滿后，取消發放（如三洲，2008年8月起停止發放獎勵）
《廣東省人口與計劃生育條例》、《關于明確城市化期間生育期限問題的復函》（粵計生委函[2003]124號）
教育
對父母雙方戶口均登記在我市農村村委會并依法領取《獨生子女父母光榮證》的獨生子女，或父母雙方戶口均登記在我市農村村委會的純二女戶的女孩，在初中應屆畢業并參加當年中考者降5分錄取。
四年過渡期滿后，取消降5分錄取優惠。
《關于印發佛山市2007年高中階段學校招生考試工作意見的通知》（佛教考〔2006〕31號）、《關于我市農村獨生子女和純二女戶女孩參加高中階段學校招生考試給予照顧錄取的實施意見》（佛人口計[2007]49號）
民政
2008年農村五保戶供養標準每人每月500元。
2008年城鎮孤寡供養標準每人每月320元。
《順德區城鄉居民最低生活保障制度實施辦法》、《關于核定2008年五保供養標準和追加供養經費的復函》（順府辦函〔2008〕60號）
人身損害賠償
農村居民按照人均純收入5079.78元/年、人均年生活消費支出3885.97元的賠償標準計算。
城鎮居民按照人均可支配收入16015元/年、人均消費性支出12432元的賠償標準計算。
《關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》（法釋[2003]20號）
武裝
新兵入伍條件初中文化程度
入伍條件必須高中文化程度
2、“村改居”集體經濟的經營體制存在缺陷。順德區1993年開始全面實施的股份合作制改革，為社區合作經濟組織規模的擴大，社區合作經濟組織內部產權關系的明晰，生產要素配置的優化，利益分配機制的建立創造了條件。“村改居”后雖然政府下撥的社區經費逐年有所增加，但“村改居”社區并沒有真正納入城市建設和管理體系中來，社區管理費用及基礎建設等公共費用主要仍由原村集體經濟改制后的股份經濟合作社承擔。隨著市場經濟的深入發展，原來的股份合作制內在的制度缺陷也逐漸顯現。順德區在集體經濟改制進程中先行一步，將股份合作經濟組織進一步轉制為集體經濟管理有限公司，實行公司化運作。由于轉制的公司既要按照公司法要求，上繳各種稅費，同時又要承擔絕大部分的社區公共事務管理和公益事業發展費用，因此公司運營不堪重負，經濟效益明顯下降。如2007倫教村、組兩級負擔的公共事務管理和公益事業發展費用總額分別為一般公共服務4277.58萬元；國防45.38萬元；教育支出9800萬元；文化教育與傳媒412.82萬元；社會保障和就業1127.25萬元；醫療衛生168.76萬元；環境保護28.5萬元；公共安全1604.3萬元；城鄉社區事務7602.88萬元。在改制居委會的強烈要求下，順德區的集體經濟管理有限公司又退回到農村股份合作經濟組織，按原農村集體經濟組織性質運行。沉重的公共事務管理和公益事業發展費用嚴重制約了社區股份合作經濟組織的快速發展。
3、社區自治的難度明顯增強。由于社區自治面臨人員流動性增強、觀念意識不統一、社區凝聚力不強等轉型期特征的復雜局面，目前“村改居”社區自治還無法有效整合全部資源和人力，自治難度明顯增強。這主要源于居住在這些社區人員的自發性、無序性以及數量的龐大，同時隨著城市化的推進以及大量外來工的涌入和聚居，村落的傳統格局開始受到沖擊和影響，受利益的驅動，嚴重的超標違章建設行為、良莠不齊的建設質量、居住空間的超負荷使用，尤其是那些沿街搭建的簡易用房，外觀簡陋和分布隨意，不但擠占了有限的綠地、院落和道路，還嚴重地破壞了社區的空間布局和景觀環境。社區基礎設施和公共配套服務設施的后天匱乏和難以承載，這都使社區管理和服務工作處于相當嚴重的艱難和缺位狀態。
4、社區公共服務職能亟待增強。對照成熟的城市社區，“村改居”社區的公共事務管理能力還有較大差距，這在一定程度上源于“村改居”社區經濟上相對獨立性的經濟發展壓力所導致的。由于“村改居”后仍然由原農村集體經濟組織負擔絕大部分的公共事務管理和公益事業發展費用，這使社區面臨較大的經濟壓力，不得不把發展經濟放在一個很重要的位置，一方面使得社區構建組織體系時就要有一個社區經濟的直接管理者——村股份經濟合作社組織。經合社與社區組織兩位一體的組織形式雖然在過渡階段有利于村級經濟對社區組織的支持，但也很容易導致社區對經濟的整體運行形成包辦，兩者職責不清，在一定程度上不利于形成社企分開的良性社區組織體系。另一方面有可能影響社區服務這一核心功能的發揮，社區組織工作的定位也可能發生異化。此外，這種公共支出機制，也導致“村改居”社區在社區公共事務的自治上出現兩極分化，集體經濟實力強的社區，因有充足的經費，就能為居民提供比較完善的社區公共服務和進行社區社會事務的自治。相反，社區公共事務則往往陷于管理“真空”，如在廣東佛山市三水區的布心村，村民在1992年變成城市居民后的16年，布心村出現了奇異的發展停滯：社區里沒有一條水泥路，村民沒建一棟新樓，沒一個公共電話亭，沒有一盞路燈，沒有任何污水處理設施的現象。而且，“村改居”社區的日常管理往往仍沿用舊體制模式，依然要承擔包括黨建、人武、計生、綜治、醫療、土地等多方面工作，因社區人力、物力有限，社區服務反而嚴重不到位。
三、制度突破和路徑選擇
（一）明確保障各方的權利，讓他們在城市土地重組進程中得到實際的利益。
第一，確保村民對集體資產的產權不受剝奪。“村改居”過程中，應保證改制后農村集體資產的權屬關系不變，即原農村所有資產，包括經營性資產、非經營性資產、資源性資產的產權，未實行股份制改造的，歸原村民集體所有；已實行股份制改造的，歸享有農村集體經濟分配權的原村民集體所有，村民按股分紅。保障農民對集體資產的所有權和收益權不變，在社會保障體系尚未完善之前，這是保障改制后居民基本生活的關鍵。
第二，確保農民對土地的承包經營權。實現村委會到居委會的轉變，有必要進行土地所有制的改革，把集體土地轉為國有，實現與城市土地制度的對接，但同時也須保證農民的利益不受侵害。因此，首先必須明確土地的產權所屬。農村土地產權可分解為集體所有權和家庭承包經營權，家庭承包經營權又包括占用權、使用權、收益權、處分權等。“村改居”過程中，應保證農民的承包經營權不變，也即農民對土地的使用權和收益權不被剝奪。同時，維持土地用途不變，因國家建設需要轉為建設用地時，按征地標準給予補償。其次，必須合理分配征地獲得的土地補償費和安置補助費，明確界定征地補償的受益主體。“村改居”后，村內剩余的土地轉為國有，由集體經濟組織統一經營管理，所取得的收益應由全體股民按股分享。同時在征地過程中，適當提留建設用地，為集體經濟提供發展空間。
第三，保障基層干部的收入待遇。一是保證基層干部的平穩過渡。基層自治組織的干部轉為居委會后，雖然職能、職責有所區別，但民選的性質并沒有變，因此兩委成員可以直接過渡，待任期屆滿再進行重新選舉，這樣既可以消除村干部的憂慮，保證平穩過渡，也節約了資源。二是在保證基層干部工作福利的同時，規范其收入。作為村委會干部的時候，村集體經濟補貼數額巨大，然而實際上很多是灰色收入。轉制過程中，對基層干部收入進行規范，由政府統一補貼，同時村集體提供適當的獎金性質的補貼，體現不同地區經濟發展的差異，也作為對基層干部一種激勵措施。
此外，在計劃生育政策上，在逐步向城市標準靠攏的同時，要給原村民一個緩沖時間和心理適應期，已經享受計劃生育獎勵政策的原農村居民，在“村改居”后繼續享受。還有其他如環境衛生、學校管理、治安等瑣碎而又不得不重視的問題，都有待進行深入探討，尋找恰當的解決辦法，協調好各方的利益需要。
（二）、建立有利于“村改居”的制度和政策環境
目前“村改居”在推行過程中，往往碰到制度障礙，使“村改居”舉步唯艱。理順集體經濟組織和村委會的關系，完善就業服務體系，建立城鄉統籌的保障制度，制定具體可行的“村改居”措施，為“村改居”創造制度和政策環境。
第一，明確公共管理的主體以及費用來源。“村改居”后成立的社區居委會必須加強社區建設，改制后原農村的市政基礎設施建設和管理應納入市政統一管理范圍。但由于這些費用過于龐大，政府財政不可能一下子承擔全部管護經費。因而在“村改居”的實踐中，為使“村改居”平穩過渡、減輕政府負擔，往往維持社會公共事務的管理主體、管理范圍和資金投入渠道不變，社區建設和管理經費大部分仍然要從村級集體經濟和集體股收益中支付。對于這一問題，要考慮現實的困難，制定明確的計劃，逐步加大公共財政對公共服務的投入，減輕集體經濟組織的負擔，直至完全脫離對集體經濟的依賴，使集體經濟組織真正成為獨立自主的市場經濟主體。
第二，建立完善的就業服務體系。“村改居”要徹底切斷原村民對土地的依賴，必須解決原村民的就業問題。政府除了給失地農民以適當的經濟賠償，鼓勵其自謀出路，還應積極幫助他們實現職業的轉變，使其真正成為城市的一員，建立和完善失地農民的就業服務體系。一是建立勞動就業服務機構，發揮中介機構職業介紹作用，進一步完善勞動力市場，健全包括就業信息、咨詢、職業介紹、培訓在內的一條龍社會化就業服務體系，逐步完善就業服務信息網絡。二是做好失地農民的求職登記。為失地農民跨地區流動就業提供信息引導和就業服務，使城鄉勞動力合理有序流動。三是政府要加強與企業溝通，
（三）推動政府職能社會化，從根本上減輕政府負擔
第5篇：村民委員會選舉條例范文
一、積極推行依法行政，促進民政法規的貫徹落實
民政工作承擔社會保障、基層政權、社會事務管理的工作，涉及相關法律、法規和規章八十多部，呈現工作范圍廣、事情雜、牽涉法律法規多等特點。隨著我國法制的不斷完善，民政法律法規也在不斷地健全和完善之中；現在民政工作的社會事務管理和基層自治組織建設等工作，實質上都成了執法工作。為此，我把推進依法行政與貫徹執行民政法規緊密結合起來，與依法做好具體的民政工作緊密結合起來，以達到在推進依法行政的同時，推進民政法規的落實，推進民政工作的規范開展，促進了我縣社會文明進步。著重做了以下幾方面工作：
（一）依法推進殯葬改革，在全縣范圍內全面推行遺體火化。根據上級黨委、政府和民政部門的要求，按縣委縣政府的統一部署，我縣從年月日起全面推行遺體火化，全縣除萬人因交通不便劃為逐步推行火化區外，全縣都實行了遺體火化。實行遺體火化近一年來，全縣共火化遺體具，火化區遺體火化率為；骨灰集中安放、生態墓區建設走在全市前列，受到省、市領導和民政部門的肯定和推廣；同時，革除喪葬陋習，文明節儉辦喪事也取得良好效果，喪葬陋習也得到了有效改觀。著重抓了二個方面：
、認真做好推行殯葬改革的前期準備工作。一是明確遺體火化、骨灰集中安放、革除喪葬陋習同步推進的工作思路。二是堅持依法推進殯葬改革。縣人大常委會作出了關于全縣推行殯葬改革的決定，為推行殯葬奠定了法律和工作基礎。為了落實殯葬改革法規，我們認真研究起草了《__縣殯葬管理實施辦法》、《__縣鄉村公益性墓地建設實施意見》等規范性文件。在制定規范性文件過程中，我們召開了縣、鄉（鎮）人大代表、政協委員、及縣、鄉、村各級干部群眾參加的征求意見座談會二百多個，促使規范性文件更加切實可行，同時促進殯葬改革法規的宣傳貫徹。三是加強殯葬改革的宣傳教育工作。針對群眾千年殯葬意識的根深蒂固，我們開展了廣泛的殯葬改革宣傳，層層召開宣傳發動會議，組織工作人員進鄉入村宣傳，在報紙、廣播開辟殯葬改革專題，印發宣傳資料萬份（冊），創辦出刊《殯葬改革簡報》期，增大新聞宣傳力度等等。使殯葬改革深入人心，家喻戶曉。
、重視及時處理違反殯葬改革法規事件。在整個推進殯葬改革過程中，雖然整體上進展順利，但發生過二起骨灰裝棺入葬和私埋遺體事件發生。一起是去年月，發生在__鄉__下村骨灰裝棺在非村級公益性墓地入葬事件；一起是今年月，發生在__鎮__村私埋遺體事件。這二起事件發生后，引起縣委縣政府的高度重視，立即采取各項措施，對喪戶做細致的思想教育和進行法制威懾，在強大思想工作和法制威懾下，二起事件的喪主都自行糾正了違法行為，促進了推行遺體火化的順利進行。在處理這二起事件中，我主要做了三項事情：一是及時向縣殯葬領導小組匯報，并提出處理建議，為縣領導決策提供依據；二是及時向發生事件鄉鎮了解情況，督促鄉鎮積極做好工作；三是組織帶領干部連夜深入到喪戶做細致的說服教育工作，促使喪戶及時糾正自己的違法行為。
（二）認真貫徹《婚姻法》，全縣婚姻登記實行集中辦理。根據《婚姻法》、《婚姻登記條例》和省政府有關文件精神，為切實加強我縣婚姻登記的規范化、法制化、專業化建設，從今年月日開始，全縣婚姻登記集中縣民政局辦理。集中登記三個月來，共辦理婚姻登記對，工作進展順利，有效杜絕了違法婚姻登記和婚姻登記搭車收費現象的發生，群眾反響良好。同時，開展了新《婚姻法》、《婚姻登記條例》等法規宣傳。
（三）依法加強對民間組織和地名工作管理。積極開展社團和民辦非企業單位的年檢年審工作，全縣家社團和家民辦非企業單位全部參加了年檢年審。加強民間組織的培育和發展，新注冊登記成立社團家。認真貫徹《地名管理條例》，推進地名的標準化、規范化進程。根據國家標準，整頓和設置門牌、樓牌、幢牌等標準地名標志共約余塊。結合勘界資料和地名普查成果，編制出 了《松陽縣標準地名圖冊》，圖冊通過了省市級專家會審。開展新建街道、住宅區等名稱的審批。
（四）認真宣傳貫徹《村民委員會組織法》和《居民委員會組織法》，促進社區建設和農村基層政權建設。積極指導鄉（鎮）加強村委會自治組織建設，配合 有關部門開展了第六屆村委會換屆選舉回頭看活動。開展村委會選舉的業務指導，接受業務咨詢，對有關村委會提出的罷免要求給予程序上的解答。配合有關部門組織開展全縣個鄉鎮村務公開、財務公開檢查，對當前在村務公開、財務公開中存在的不足，提出改進意見。開展縣城社區居委會干部業務素質培訓。
二、樹立“以民為本”理念，努力保障民政對象的基本生活
民政部門承擔的救災救濟、城鄉低保、優撫安置、移民等工作，就是為“最可憐的人”和“最可愛的人”服務。他們包括社會兩大群體：社會最弱勢群體，包括社會特困戶、農村五保對象和城鎮“三無”對象，災民等；社會最光榮群體，包括革命復員軍人、退伍軍人以及為國家建設貢獻自己家園的大型水電站移民。努力為這些人做好服務，是我應盡的職責。
（一）全面落實城鄉居民最低生活保障制度，保障社會成員共享發展成果。_年底全縣共有____人列入了低保，占全縣總人口的。到年三季度，全縣共有低保對象____人。最低生活保障制度在全省率先實行了動態管理，使符合低保條件的生活困難對象，及時得到最低生活保障。在低保工作中，堅持確定低保對象與發放低保補助金二條線運行。確認低保對象和補助金，由低保對象提出申請，村委會核查，鄉鎮復查，報縣民政局批準，縣民政局對低保對象進行抽查；低保資金由縣財政設立專戶，發放低保補助金，由縣民政局向相關金融機構提供批準的低保對象清單，由金融機構直接匯到低保對象所在地的信用社，低保對象憑低保補助證和銀行有關規定直接領取補助金。從而實現了低保工作規范化管理。
（二）認真做好救災救濟工作。年我縣共發生“.”雪災、“.”風雹災、“.”洪澇災、下半年的旱災，今年發生了號臺風、“.”洪災等自然災害。災害給我縣人民群眾的財產造成巨大損失，給災民帶來一定的生活、生產困難。災情發生后，我及時帶領相關同志，及時深入災區，做好查災、核災、報災、救災、慰問災民等工作，及時、準確地上報災情，爭取上級的重視，為爭取救災資金創造條件。二年共爭取上級救災救濟資金萬元，共救濟災民及貧困對象.萬人。有效緩解了全縣災民和貧困對象的生活困難。如：今年月日晚上__、__等地發生洪災，當晚我就聯系有關鄉鎮了解災情，次日凌晨就帶領局核災小組，趕赴受災最重的__、__、__等受災點，查看災情，并及時向上匯報，引起了上級的高度重視，當日市領導、省市民政部門就趕到現場察看災情，使上級第一時間了解我縣災情。同時，及時做好救災工作，當日中午就下發救災米、食用油、衣被等生活用品，當日緊急下撥謝村鄉救災資金萬元，及時保障了災民的基本生活。同時，認真做好訪貧問苦活動，組織人員走訪低保對象、五保戶、貧困戶、老游擊隊員、老交通員、敬老院老人、二等以上傷殘軍人等，充分體現黨和政府以及社會對他們的關愛。
（三）積極開展“五保”集中供養工作。五保集中供養是構筑新型社會保障體系的重要內容，被列為五大百億工程、德政工程、省長工程，省市政府非常重視這項工作。為此，從今年開始，我把這項工作作為重點民政工作來抓。一是深入開展了調查研究，經調查，全縣共有符合五保條件對象和城鎮“三無”對象人。同時，對適合建敬老院的閑置國有資產進行了調查，在調查過程中，我自己帶領相關工作人員到五個鎮敬老院建設選擇點就達四次以上，初步選定了個敬老院建設選擇點，報縣政府選擇。并經月日的縣政府常務會議同意。二是制訂詳細五保集中供養規劃和工作計劃。全縣計劃建敬老院所，今年完成__、__、__、__所，明年完成__、__所。完成省定的目標要求，即：全縣集中供養率今年達到以上，明年達到以上。目前__敬老院、__敬老院、__敬老院、__敬老院的修建工作正在進行之中。預計__敬老院在月中旬開院運營，其它所敬老院預計在月開院運營。
(四)認真做好移民安置和老移民管理工作。移民安置工作，把它作為一項政治任務來抓。根據上級的安排，安置任務非常繁重。為把這項工作切實做好，我們認真做好各項準備工作。移民安置工作正有條不紊地進行，其中，第一批移民已經落實移民生產生活用地、建房用地。參加考察對接移民代表按照“一戶一人一點”的對接原則，每位代表分別到各自安置點進行實地考察，與安置地干部群眾進行了交流、協商，并與安置點的村委會簽訂了安置協議。簽約率達。月日，圓滿完成對接復核，復核率達。移民安置工作走在了全市的前列。
在認真做好灘坑移民安置工作的同時，積極做好老庫區移民的管理扶持工作，積極向上爭取扶持項目，解決老移民的遺留問題。二年經省移辦審核批準扶持項目共有個，有效地解決了__*水電站移民在生活、生產中的實際困難，加快了我縣移民脫貧致富小康的步伐。同時，積極做好移民的思想工作，近年來，沒有發生過移民越級*，移民思想穩定。這也為我縣____*移民安置打下了群眾基礎。
（五）認真做好優待撫恤與退伍安置工作。一是退伍安置改革得到進一步鞏固。、二年冬季退伍士兵共有__*名，其中需要政府安置的城鎮退役士兵、傷殘退伍士兵、轉業士官共__名，全部選擇了自謀職業，自愿領取了自謀職業補償金。這表明我縣以鼓勵退伍軍人自謀職業為主要內容的退伍安置改革，得到了進一步的鞏固。連續三年被省政府、省軍區評為退伍安置先進單位，退伍安置改革成了全國典型經驗，在全國退伍安置改革會上交流。農村籍退役士兵兩用人才開發率達以上，通過勞務輸出部門推薦外出勞務達以上。
二是認真做好優待撫恤工作和雙擁工作。重點優撫對象定期補助，全部按省定標準及時發放到位，群眾優待費也能及時全額落實到位。符合《__*縣重點優撫對象醫療補助實施辦法》條件的醫療補助，全部及時落實。在春節、八一期間，積極配合縣領導，走訪慰問駐__部隊，力所能及地為駐軍解決實際問題。認真做好烈士褒揚工作，今年二位救火英雄，從報批到被省政府批準為革命烈士，僅用了一個月時間。積極做好清明期間干部、群眾、學生等社會各界人士祭奠與瞻仰革命烈士活動。積極做好*退役進藏兵和老復員軍人的思想工作，努力維護社會穩定。
（六）認真做好民政*、老齡工作。我縣經濟 落后，低保對象、優撫對象等民政對象生活困難的相對較多，每年接待受理來信來訪都在__*人次以上。在處理*件過程中，對重要*件、集體*件、上級下轉的*件，我都能自己過問處理情況甚至直接參與處理。在*過程中，能熱情接待來訪群眾，認真做好*件的處理，及時報結上級交辦的*件。積極配合上級政府開展領導下訪工作，積極做好領導下訪批示件的妥善落實，努力變*為下訪，把群眾困難解決的基層，把群眾矛盾化解在萌芽之中。由于我們的努力，使我縣民政*工作得到了上級的肯定，被民政部評為先進單位。認真做好老齡工作，繼續開辦某省老年電大，積極抓好老齡工作的基層組織建設，努力創造條件，為老年人多辦實事。
三、加強自身建設，夯實民政實力，努力提高民政保障能力
（一）加強民政隊伍自身建設。上一任領導班子提出了“發展民政事業，壯大民政實力，提高民政社會地位”，為我縣民政事業發展打下了良好的基礎。俗話說：“創業難，守業更難”，我到民政后，深感肩上的壓力很重。但我堅信，在上任班子創下的堅實的基礎上，通過努力，完全能使民政工作更上一個新的臺階。為此，我在“發展民政事業，壯大民政實力，提高民政社會地位”的基礎上，增加了“內強素質，外樹形象”二句話，加強民政隊伍自身建設。一是在加強領導班子的團結協作方面，我著重做好好和班子成員之間的溝通，做到“放權不放手，掌權不獨載”，自覺遵守“民主集中制”原則，對于重大問題、重要工作、人事問題等都由班子討論集體做出。同時，協調班子成員之間的溝通與協作，增強班子的凝聚力。幾年來，班子成員能相互“補臺”，做到思想統一、分工明確、協作融洽、力量一致。沒有出現內扛、內耗現象。二是組織開展了干部職工的政治理論、道德素養、科學文化、電腦操作、民政業務等一系列學習教育活動，增強了干部職工的綜合素質。三是改善了辦公設施，每個辦公室配備了空調，每個科室配備一臺電腦以上，開通了機關局域網和公共互聯網，建成了松陽民政等業務網站，辦公環境和數字民政建設走在了全市前列。
（二）積極爭取上級扶持和社會的支持。我縣是經濟欠發達縣，經濟發展落后，財政困難，需要保障和扶持的困難群眾也多。為此，想方設法向上爭取資金補助和扶持，成為增強我縣民政保障扶持能力的主要渠道。通過努力，二年共向上爭取各項補助、扶持資金____萬元。促進我縣困難群眾的生活保障，同時，也促進了我縣經濟和社會發展。積極開展慈善捐助活動。在年開展的“扶貧濟困送溫暖”捐贈活動有關工作，共收到__*個單位捐贈的資金____萬元，衣物__*件。積極爭取縣外慈善捐助，對我縣__名孤兒的結對助學，這__名同學，將每年獲得____元的資助，一直到高中畢業。近期又爭取到____公司的敬老院建設意向贊助__萬元；________*有限公司的敬老院用被意向捐助__*條，價值____*元。
（三）加快民政福利企業發展。年，共實現福利生產產值____萬元，比上年度有較快的增長。今年—月，完成工業產值__*萬元，比去年又有較大幅度的增長，預計今年福利生產產值可突破億元大關。積極利用福利企業政策進行招商引資，年引進兩家產值在萬元以上的福利企業。其中科馬摩擦材料有限公司在自身的努力以及政策的扶持下，又投資萬元，建造了新廠房取得了更好的效益。認真開展福利企業年檢年審工作，保護殘疾職工的合法權益，傷殘職工全部進入養老保險。近幾年，連續被評為全省福利生產管理先進單位。
（四）結合民政業務，加強固定資產投資。去年結合殯葬改革，完成了縣火化殯儀館建設，共完成火化殯儀館工程建設投資近__*萬元。同時，在國有資金非常困難的情況下，采取向職工籌集的形式，有效地解決骨灰公墓建設資金問題，縣十五里公墓完成征地、規劃工作，動工興建，并采取邊建邊用的方式投入了使用，現已經投入近__*萬元。今年，結合五保集中供養工作，有效地盤活了國有資產，并預計投入__*萬元資金進行維修，改建成四所敬老院。同時，新建葉村敬老院。此項工程，預計敬老院的固定資產上千萬元。
四、廉政建設情況
二年來能牢固樹立全心全意為人民服務的宗旨，做到為民行政。運用“三個代表”重要思想改造客觀世界的同時，努力改造主觀世界。做到廉潔奉公，忠于職守，認真貫徹落實執行好黨風廉政建設責任制，嚴格遵守《干部選拔任用條例》的有關規定，選用好每個干部；嚴格遵守《財務制度》，管好每項資金；不收受與行使職權有關單位和個人的現金、有價證券、支付憑證和公款旅游；不接受任何影響公正執行公務的禮物、饋贈和宴請；嚴格執行單位工程項目和物資如公墓投資業主確定，救濟棉被、辦公用具等物資實行政府公開采購的有關規定。始終做到物資采購、工程投標不參與，也不推薦。在生活中做到勤儉節約、艱苦奮斗，不用公款大吃大喝、揮霍浪費。嚴格執行住房有關規定。做到潔身自好，增強“八小時”以外生活圈、交際圈的自律、慎交朋友。管好自己身邊工作人員。班子成員、干部多次退還或上交服務對象贈送的禮物、禮券。在發現殯儀館人員收受紅包現象后，及時進行查處。管好配偶、子女，沒有以權為親人謀利，如我哥哥是六十年代退伍軍人，去年由于受傷骨折，化了很多醫療費，給原本困難的家庭雪上加霜，本屬于補助對象，好心人勸說：“你這種情況可以要求民政局給予一定困難補助”，哥哥開口向我提出困難補助的要求，我當場予以了拒絕。
六、存在的不足和困難
、民政資金投入不足。根據上級的許多規定，民政資金投入以當地財政為主，上級補助也必須有大比例的當地配套資金投入。由于我縣財政十分困難，地方財政對民政的資金投入嚴重不足，直接影響了我縣民政工作的開展和民政事業的發展。例如，由于資金不足，民政事業的許多基礎設施建設難以改善，具體的如火化殯儀館，現只有四輛殯儀車，完全滿足不了工作需要，但由于現已經貸款__*萬元，難以再籌集資金增加車輛，福利院修理、敬老院建設等，也由于資金問題而進展緩慢。
、對當前民政工作難題破解不力。如因病致貧人群的救助問題，難以拿出更好的解決辦法；又如社會福利事業如何利用市場化手段，發揮民間和社會的積極性，政府退居管理角色方面，依然無力可施；再如村委會選舉賄選問題，也未能探索出更好的制約辦法。
、五保集 中供養工作處于落后狀態。五保集中供養工作是這二年省委省政府的重點工作之一，各地都已于去年紛紛開展這項工作，到今年上半年，全省的五保集中供養率已經達__以上，而我縣現在仍然只有__。在全省處于落后狀態，急需我們加快敬老院建設，努力趕上全省的進度。
、向上宣傳民政工作需進一步加強。民政工作需要縣委、縣人大、縣政府、縣政協等領導的理解和大力支持，需要省、市民政部門的指導和幫助，這就需要宣傳，讓領導了解民政、知道民政。作為民政局長，應該加強對民政工作的宣傳，特別是民政工作的困難和問題，只有縣領導和上級民政部門了解了，才有可能得到支持和幫助，以利于困難和問題的解決。
、對自己的干部職工要求干得多，關心得少。如對干部的政治前途關心不夠，單位干部職工的經濟待遇偏低等，甚至連大部分職工的住宅到現在都找不到。
、工作方式、方法需進一步豐富。較長時間的科級領導工作崗位，容易形成一定的思維模式，在工作中，就某項具體工作，有時用老經驗辦事的想法多一些，認真計劃、制定周密工作方案方面所花費的精力相對少一些。在今后的工作中，要加強學習、鉆研，提高自身素質，進一步豐富工作方式、方法。
