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第1篇：土地發展權范文

關鍵詞：土地發展權；控制性詳細規劃；土地發展權轉移

前 言

控制性詳細規劃（以下簡稱“控規”）是以定性、定量、定邊界的形式，在中微觀層次上對土地使用性質和開發強度進行控制?？匾幾鳛槲覈鞘幸巹澮粋€重要的階段，對局部地段開發控制發揮了重要作用，一方面使得總體規劃、分區規劃得以在地塊上落實，協調相鄰、相近地塊的關系；另一方面，為土地使用權出讓，后續開發提供了規劃條件，也使土地價格的評估有了規劃依據。目前各地在控規實施過程中，適應性不強，頻頻調整已成通病，以致對控規產生質疑。理論上講，條件相同的地塊，土地價值應該相同。但由于控規的管制，往往導致條件相同的地塊，在用地性質、開發強度等方面有所差異，從而產生不同的土地價值。下面就從土地發展權的角度進行剖析，以期對控規提供有益的建議。

1 土地發展權

土地發展權又稱土地開發權，最初源于英國采礦權可與土地所有權分離而單獨出售和支配，是一種可與土地所有權分割而單獨處分的財產權。土地發展權的提法在我國目前還僅限于理論界，在實踐中并未作為一個明確的概念使用。

要深刻理解土地發展權及其作用，除了明確土地發展權所包含的內容外，還必須弄清楚土地發展權的性質，以及土地發展權如何運作。

1.1 土地發展權是一項受限制的財產權

土地發展權的權利來源主要有兩個方面：一是來自所有權。土地發展權或者是土地所有權的組成部分，或者是從所有權中分離出來的。這一角度展現出土地發展權的財產屬性。二是來自國家公權。從土地發展權是國家行政管理權行使的結果而言，國家公權（行政管理權）是其權利來源之一。從這種意義上講，土地發展權又具有公法限制的屬性。可以概括的說，土地發展權是一項受國家公權限制的財產權。

1.2 土地發展權的運作

由于土地發展權在我國仍然是一個新領域，缺乏實踐經驗，因此，我們有必要借鑒國外對土地發展權的運作模式和相關規定。土地發展權在國外有三種模式，一種模式是：土地發展權歸土地所有權人，政府為使農用土地不變更為建設用地，可事先向土地所有權人購買發展權，使土地發展權掌握在政府手中，原土地所有人無變更土地使用用途的權利。采用該模式的代表國家是美國。另一種模式是：土地發展權歸政府或國家所有，英國為此種模式的代表。1947年英國通過的《城市規劃法》規定，一切私有土地將來的發展權歸國家所有，實行“土地發展權國有化”。至此，所有私有土地只能保持原有使用類別。私有土地所有人或其他任何人想變更土地的原使用類別，在實行建筑發展之前，必須向政府購買發展權。反之，如果政府公布的土地使用計劃，致使土地價值降低，政府應根據發展權價值給予相應的賠償。第三種模式為法國的法定上限密度限制模式，類似于土地發展權，規定屬于土地所有權之一的建筑權有一低水平的上限容積率，超過限制的建筑權屬于地方政府所有。建筑開發人若想超過上限進行建設，須向政府支付超過負擔款，購買超過標準的建筑權。

以上三種模式各有利弊?；谖覈捎蒙鐣髁x土地公有制的現實，筆者認為法國的法定上限密度限制模式更具借鑒意義。同時，目前不少學者在上海、深圳等地所作的城市密度分區研究，也可作為法定上限密度的理論基礎。

2 控規中的土地發展權辨析

控規是國家規劃權的運用，是政府組織編制的范疇，其規劃權的設立與歸屬均屬于國家。規劃權不同于土地發展權，土地發展權既可按規劃要求設定，也可根據其他需要設定，再根據規劃對土地控制要求進行空間轉移或轉讓?？梢哉f，控規的指標體系為土地發展權的設定提供了具體的、法定的技術參數。下面從法規、編制和實施三個層面，對控規中的土地發展權進行分析。

2.1 法規層面的土地發展權缺位

目前國內的法律、法規沒有土地發展權的明確闡述，《物權法》中的用益物權是與土地發展權最相近的法定權利。用益物權是指非所有人對他人之物所享有的占有、使用、收益的排他性的權利。比如土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權。《物權法》第一百三十六條“建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權?！边@里的建設用地使用權雖與土地發展權相近，但實際是國家行使規劃權的結果。

同時，《城鄉規劃法》第四十八條“修改控制性詳細規劃的，組織編制機關應當對修改的必要性進行論證，征求規劃地段內利害關系人的意見”。這一規定本無可厚非，但問題在于編制控規階段為何不法定“征求規劃地段內利害關系人的意見”？實際上，在控規修改階段的“利害關系人”多數已不包括規劃地段的原使用者，修改的動力來自于取得土地使用權的新主人?？匾幍男薷目梢钥醋魍恋厥褂谜邔ν恋匕l展權的訴求，政府作出積極應對是保護新使用者的表現。那么，原使用者就沒有土地發展權的訴求嗎？利益該如何保護？其實，這里面隱含著這樣一個前提：集體土地所有者或者使用者，以及國有土地使用者，只能按現狀或規定的用途使用土地，沒有改變用途之權。這實際上意味著，受控規管制的土地，所謂的土地發展權歸國家所有。因此說，土地發展權在現行法規層面是缺位的，至于原土地使用者的利益，更是缺乏法定的保護措施。

2.2 編制層面缺乏土地發展權思考

在控規編制過程中，土地發展權未能引起足夠的重視。主要表現在現狀產權邊界和容積率確定兩個方面。

現狀產權邊界在編制控規的過程中，是最容易被忽視的。實際上，控規所表現出來的地塊邊界并不是嚴格的產權邊界。產權邊界通常表現為方正的路網內曲折、參差不齊的用地紅線。由于對現狀產權邊界的忽視，控規方案往往使得一個完整的地塊內包含了多個用地權屬，這樣會導致規劃指標在多家用地內不容易平衡；有時控規方案把一個現狀完整的用地權屬規劃多條道路穿越，這實際嚴重影響了該塊用地未來的發展?？梢哉f，忽視現狀產權邊界，是缺乏產權概念的表現，也是漠視土地發展權的結果。

關于容積率的確定，目前多從經驗出發，以空間形態為基礎，主觀地將地塊容積率提高或降低，缺乏嚴謹性和科學性。當前不少學者從經濟測算、環境承載力等角度研究容積率，大大增強了控規的科學性，但更不容忽視的是土地發展權。試想，條件相同的兩塊地，其發展機會理應相同，但規劃師以空間形態為理由，規劃出不同的容積率，這樣是否有失公平?？梢哉f，當理性規劃與市場規律發生矛盾時，土地發展權制度是保證控規有效實施、維護公平的重要途徑。

3 結 語

土地發展權制度的建立可以說是一項系統工程。創設土地發展權后，還要研究哪些使用者擁有土地發展權以及土地發展權該如何轉移，如發展權出讓地區、接受地區的范圍，發展權接受地區允許接受的限度，發展權轉移的利益如何分配等。雖然土地發展權作為一項國家公共干預制度，在國外已經成為城市土地開發的規劃控制、分區管制的重要手段。但由于土地制度的不同，我們更應該探索一條具有中國特色的土地發展權之路。

參考文獻

[1]王群王萬茂.土地發展權與土地利用規劃[J].國土資源，2005（10）.

[2]萬磊.土地發展權的物權價值分析及保護對策初探[J].國土資源，2005（10）.

第2篇：土地發展權范文

關鍵詞：土地發展權 土地流轉 發展權歸屬

土地發展權在西方很多發達國家的實踐已經趨于成熟，通過此制度有效地保護了耕地，保護了生態環境，保護了土地所有者或經營者，調整了土地流轉市場。1992年，在我國編制的《各國土地制度研究》中最早引入我國，但到目前，關于土地發展權的研究還處在起步階段，因此，在我國土地管理制度有待改進的情況下，西方的土地發展權制度有借鑒價值。

西方的土地發展權歸屬模式

土地發展權通?？梢杂歇M義和廣義之分，狹義基本等同農地發展權，廣義的土地發展權不僅包括農地發展權，還包括建設用地發展權和未利用土地發展權兩大類，本文將從狹義上研究土地發展權。

土地發展權是西方管理思想中一個體現管理理念的較為具體的制度，它最早產生于20世紀30-50年代的英國，隨著美法等國對發展權歸屬問題界定的差異，英國成為土地發展權“漲價歸公”模式的代表。1947年英國頒布了《城鄉規劃法》，在該法中采納了《阿斯瓦特報告》中提出的土地發展權思想，將一切私有土地的土地發展權歸國家，實行“土地發展權國有化”，若土地有用途變更時，須首先符合國家計劃許可，同時在開發前向國家繳納土地開發稅。因所有權和發展權是可以獨立行使的兩項土地權，因此，這種規定不影響土地所有權原來基本歸私人所有的性質，標志著土地發展權制度正式誕生。

土地發展權“漲價歸私”模式以美國為代表。20世紀60年代末在美國原有的分區管制制度基礎上建立的土地發展權移轉制度（Transfer of Development Right，簡稱TDR）和土地發展權征購制度（Purchase of Development Right，簡稱PDR）實質是一種土地發展權“漲價歸私”制度，解決了土地發展權歸私人所有情況下國家財政能力難以承擔完全購買私人土地發展權的難題，讓土地發展權受讓人到用途受限制土地的所有人那里購買本土地的發展權，在這個過程中強調土地所有人參與性、自愿性和談判權、決定權，能更好的保護耕地維護土地私人利益，在城市化對土地強勢需求態勢下制度更具調節性。

土地發展權“兼顧歸公歸私”模式以法國為代表。法國在20世紀70年代頒布《改革土地政策的法律》中創立了類似于土地發展權的“法定密度極限”制度和土地干預區制度，兼顧了土地發展權漲價歸公與歸私兩種歸屬關系。“法定密度極限”制度使制定建筑面積與占地面積之比即容積率的上限權利歸國家所有，在規定限度內建筑開發權可由農業土地所有者自主處理，超過上限的建筑權則歸國家；土地干預區制度賦予了國家在土地開發中事先干預農業用地轉為城市用地的社會關系和土地所有者出售土地時國家優先購買的權利，考慮了公私利益需求，成為“漲價歸私”模式與“漲價歸公”模式的兼顧版。

雖因國情的差異英美法三個國家對本國土地發展權的核心問題—權利歸屬—界定相異，但都形成于人口增長對糧食需求增加、城市化對建設用地需求增強的背景下，目的都是為了規范土地使用，尤其土地用途變更過程的增值價值歸屬問題，通過設置本制度均健全了本國的土地管理制度，調節了國家土地市場交易行為。但另一方面，三種制度還存在著先后順序，具有一定的借鑒、發展、使制度更適應本國需要的特性。

此制度良好效果的彰顯促使更多的國家引用，如德國、意大利、日本、韓國等相繼建立了土地發展權制度。1992年我國的原國家土地管理局編制的《各國土地制度研究》中引入土地發展權概念，但從我國現行的相關法律制度來看，土地發展權管理思想在特定法律條文中雖有一些體現，但總體看未得到肯定和較好的利用，更談不上從法律上明文界定土地發展權歸屬問題了。

我國的土地發展權歸屬爭論

關于土地發展權制度述要顯示出發達國家土地發展權權利歸屬大致可分為單一主體論和二元主體論，單一主體論又可分為單一歸公論和單一歸私論兩種，目前，關于土地發展權的歸屬問題已成為我國學術界研究的熱點之一，學者們的研究主張大致如下：

王永莉（2007）持“二元主體論”，認為“國家作為國有土地發展權的權利主體，同時農民作為集體土地發展權的權利主體，這樣均衡設立的土地發展權，國家和個人都從中分享了土地增值收益，同時不改變中國現行的兩種土地所有制形式，大大節約制度變遷的成本，在一定程度上能夠兼顧效率和公平”；于華江和楊飛（2011）認為“我國土地發展權應歸屬于國家、農民集體和農民共同所有”。汪振江（2008）認為，“土地發展收益并非因土地使用者的投資和勞動而形成，而是與政府管制相聯系的建設用地稀缺性增值以及城市建設投資外部性增值。在這種土地增值收益中，來源于城市建設投資外部性引起的建設用地資本增值部分，應歸城市建設投資者分享；來源于土地用途管制下的城市用地稀缺性增值部分，則應該由農業經營者集體分享”。

張友安和陳瑩（2005）贊成土地發展權歸國家所有，認為國家是土地發展權配置與流轉管理的主體；洪琳（2009）主張權利主體應為中央政府，明確土地發展收益為國家所有。楊明洪和劉永湘（2004）、郭熙保和王萬（2006）認為農民集體應該作為土地發展權的主體。

王海鴻和杜莖深（2007）主張土地發展權歸農民，認為權利歸國家和集體會使“農民享受不到土地增值收益，只能鼓勵農民行為的短期化和機會主義傾向”，歸農民所有“在一定程度上擴大了農民對集體土地的處分權能，能夠真正起到對權利人行為的正向激勵作用，鼓勵農民向土地投資。”黃祖輝和汪暉（2002）也認為“非公共利益性質的征地行為無償剝奪農民的土地發展權是毫無道理的”；劉國臻（2007）認為土地發展權歸原土地所有權人所有的制度設計，在使廣大農民擁有土地發展權的同時，也激勵廣大農民更加珍惜土地，特別是耕地。

我國建立土地發展權私有模式的價值分析

學者們已有的研究成果遵循了國際研究范式，形成了單一主體論和二元主體論，其中單一主體論又存在單一歸公論和單一歸私論兩種模式，已有的成果在不同程度上對本研究均具有很好的啟迪作用。從我國所涉及的土地發展權可能的主體來看，就是國家、農民集體、農民個體三種，根據我國國情，本文認為，土地發展權不宜歸公而宜歸私。在現有的集體所有制基礎上，將經營權和發展權統一歸土地承包者所有，這樣能帶來很多的益處的同時也規避一些不足。

（一）完善土地法律體系并約束土地侵權行為，維護農戶土地利益

我國農地實行集體所有制，基本遵循所有權與經營權兩權分離模式分配農地權利，從目前運行情況分析，這種模式存在一定的問題，盡管施行之初曾發揮了很大的政策效應，但現在已經不完全適應發展的要求，造成了農村利益流失、農民權利受損、農業發展滯后，也成為了“三農”問題突出的一個重要原因，這和土地法律體系不完善，農地經營者在享有土地承包經營權，獲取土地農業經營收益和受限制的處置權有關，土地發展權缺失或者土地發展權實際上在國家嚴格土地使用管制基礎上被代表國家行使日常管理職能的各級政府實際持有，因此，農地流轉時形成的高額增值價值自然被各級政府控制，成為地方政府重要的土地財政來源，做出巨大犧牲的農民無緣增值價值分配，失地農民很大一部分成為了無地、無工作、無社保的“三無人員”，要想改變失地過程中“三農”演變為“三無”就需要健全土地權利結構，賦予農地實際經營者土地發展權，只有農民持有土地發展權才能在利益分配中享有發言權、表決權，維護土地利益。

（二）規避農戶對承包地的機會主義行為，激勵投資和管理熱情

國家通過延長土地承包期來激勵農民加大投資，珍惜土地，保護耕地，降低農戶在土地經營上的短視行為和機會主義行為，但無論怎么延長也畢竟存在一個期限問題，當面臨對土地進行投資的決斷時，尤其涉及改善農地質量、建設生產基礎設備等大量帶有長遠效應的投資行動時，難免要擔心一個承包期到期后國家對土地政策會不會變動和如何變動的問題，但若獲得土地發展權，無論多大的投資最終都至少能得到等值的增值價值回報，農民則可安心生產、放心投入。

（三）增強國家關于土地的宏觀調控職能，降低地方政府“土地財政”依賴度

農戶享有土地發展權并不影響土地集體所有制性質，發展權是一種可與土地所有權分割而獨立存在的權利，在農村集體持有土地所有權、農民個體享受土地承包經營權和土地發展權運行模式下，能大大降低地方政府插手農地管理行為和對土地財政的依賴，如媒體曾報道多個省市集中推銷地塊，長春市甚至組團進京推銷土地的行為；減少不論公共利益和非公共利益地方政府均憑借公共利益征地名義行使公權力侵犯農民土地權利的行為，這一點當然也有法律體系縱容政府行為在起作用，如我國《土地管理法》第二條第四款規定（王永莉，2007），國家為公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行征用，即將公共利益需要作為合法征地的要件之一。但據該法第43條之規定，任何單位和個人建設需要土地都可以通過土地征收予以解決，可見，該法前后矛盾，將征地范圍無限擴大了；促使政府更好的行使“看得見手”的宏觀指導和調控社會運行的職能，規避政府既為裁判員又是運動員在執行社會公權力的尷尬行為，畢竟國家是作為政治組織存在的，而不是主要作為市場主體設立的，土地發展權作為一項財產權，不應由國家所有。

在市場經濟條件下，國家的意思表達機制對市場信息反映遲鈍，市場信息只有具體的市場主體才能迅速捕捉，做出反應（劉國臻，2007）。

結論

土地發展權制度是被西方發達國家實踐證明有效用的土地管理制度，在我國城市化進程中為了能更好的執行最嚴格的土地保護制度，規范農地流轉行為，不僅需要從法律體系上建立土地發展權制度，而且為了此制度能在我國土地管理中發揮更大的制度功效，應更多的考慮“漲價歸私”模式，將土地發展權歸屬于土地經營者個人所有。

參考文獻：

1.王永莉.國內土地發展權研究綜述[J].中國土地科學，2007（6）

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3.汪振江.農村土地產權與征收補償問題研究[M].中國人民大學出版社，2008

4.張友安，陳瑩.土地發展權的配置與流轉[J].中國土地科學，2005（10）

5.洪琳.土地發展收益分配問題研究[J].價格理論與實踐，2009（10）

6.楊明洪，劉永湘.壓抑與抗爭：一個關于農村土地發展權的理論分析框架[J].財經科學，2004（6）

7.郭熙保，王萬.土地發展權、農地征用及征地補償制度[J].河南社會科學，2006（7）

8.王海鴻，杜莖深.論土地發展權及其對我國土地征收制度的創新[J].中州學刊，2007（9）

9.黃祖輝，汪暉.非公共利益性質的征地行為與土地發展權補償[J].經濟研究，2002（5）

10.劉國臻.論土地發展權在我國土地權利體系中的法律地位[J].學術研究，2007（4）

11.劉國臻.房地產老板之暴富與土地發展權研究[J].中山大學學報（社會科學版），2007（3）

第3篇：土地發展權范文

關鍵詞：城市規劃；土地使用權制度；規劃編制；規劃管理

我國國有土地使用權是土地使用者按法律規定或者合同約定享有國有土地并取得權利的過程。國有土地使用權劃撥，是由縣級以上人民政府依照法律規定進行依法批準的，是土地使用者繳納補償和安置等各項費用之后將土地交付其使用的形式。土地使用制度的改革，是我國近 年中對城市發展和建設產生深遠影響的一項制度變革，是通過國家法律政策對土地進行宏觀調控的過程。城市土地資源的使用和配置方式由純粹的行政性手段轉向通過市場的運作來進行，改變我國土地資源利用形式和城市化建設過程中對土地的各種開發活動與方式。城市規劃的作用對象是土地使用，城市規劃的實施也必然要通過對土地使用的調配來進行，土地制度的改革直接影響著城市規劃的過程與城市建設制度的進程，土地資源配置的市場化改變了城市規劃作用機制的基礎和途徑，從而產生了對城市規劃的整個制度體系進行再結構的內在需求。土地使用制度改革的解讀

一、土地使用制度改革的內涵是土地資源配置的市場化

核心內容在于兩個方面，一是對土地產權的重新定義，二是土地資源配置方式的市場化改革。土地產權制度的本質是人們應對土地的使用而由國家或社會規定的人與人之間的權利關系，以及其中所規定的有關土地占有和使用的權利規范，它是土地制度的核心，也是土地市場建設的關鍵環節?！皟蓹喾蛛x”的土地產權改革以土地所有權與使用權兩個核心概念重新界定了土地所有制與資源分配的關系。土地所有權作為所有制的體現和所有權收益的權利載體，土地使用權則成為相對獨立的產權用以實現土地資源的配置。改革的深層次意義在于資源的配置及其方式的變化。土地使用權的概念意味著對基于土地使用的一系列權利以及相關收益分配的確認，從而完成了新的產權結構下國有土地資源配置的初始化。而伴隨著土地市場的建立，資源配置的方式也擺脫了以往與所有制形式緊密結合的行政劃撥方式，市場將在資源分配中起到基礎性的作用，權利的分配將更多地根據價值規律的作用，依靠市場的運行來完成。

二、土地使用制度與城市規劃發展的思考

當城市規劃的開發控制要求作為土地使用權出讓的條件出現在招標文件和拍賣文書中的時候，很顯然，城市規劃既決定了土地使用權的初次分配，同時也是對開發權的確認。對于這樣一種狀態，由于規劃設計條件已經成為了招標和拍賣文件的組成部分，并成為國有土地使用權出讓合同的要件，根據法律界對土地出讓合同作為民事合同的界定，土地受讓人只有在這樣的條件下進行土地的使用才具有符合法律意義上的被保護的權利。

（一）我們應該看到，城市規劃的任何調整或內容的安排，關系到的不只是土地使用、建構筑物等等物質層面的內容，而是一種權益的變化，也就是說，土地資源配置的本質是權利的分割分配與交易。因此，這種權益的變化，運用技術性的手段是無法得到解決的，而且只會加劇矛盾的對抗，這是當今城市規劃難以執行的一個癥結。從這一點出發涉及到的還有，在市場經濟體制和法治社會中誰有權調配社會利益的問題，城市規劃是否具有這樣的權利。從法律的角度講，政府的規章并不具有調配社會利益的權利，而我們操作性的規劃文件都是由城市政府及其部門進行審批的，在理論上存有明顯的缺陷。相反，如果城市規劃被賦予了這樣的權力，那么在內容上運作方式上、程序上甚至在更為根本性的價值標準上，就會有所不同，美國城市的綜合規劃與區劃法規為我們提供了這樣的佐證。

（二）城市規劃應當很好地探討針對不同類型的土地使用權的規劃管理方式問題。前面已經提到，獲得土地使用權的方式不同，如通過劃撥和通過出讓獲得土地使用權的項目，在管理的內容、管理的階段以及管理的方式和程序上都應當有所不同。這里的不同不只是證書多少，或取消哪種許可的問題，而是管理重點的設定。在現在的規劃管理的日常工作中，往往將重點集中在“建設工程規劃許可證”上，以為只要把住最后一道關其他的問題也就迎刃而解了，但在針對通過土地使用權出讓的項目管理中，這樣做是得不到法律支持的。而對于整個規劃管理而言，都需要將管理的重點轉移到對建設項目的選址上，這應當是規劃管理的核心。但這也不僅僅是規劃管理部門所要面對的，規劃編制部門也必須反思，現在所編制完成的規劃是否能夠適應這樣一種管理的要求？規劃編制要面向實踐，首先必須適應規劃管理部門操作的需要，為規劃部門的管理決策提供依據，這里有一個相互匹配的問題。與此相關，在城市土地使用的規劃中，必須明確國有土地即不通過使用權出讓的土地的數量、用途和布局，這既與土地使用權有關，也與公共設施的提供有關。

（三）城市規劃要真正能夠對社會利益進行調配或成為社會利益調配的工具，城市規劃的整體必須法治化，而且這種法治化，既要使規劃的實質內容和程序內容都納入法治的框架，而且要使規劃的所有行為都體現法治的精神。規劃界從規劃實施的角度，經常呼吁要實行和完善法制化，強調依法治市，執行規劃，但在自己的行為中卻時不時地超越于法律的要求。從管理部門角度講，喜歡用行政規章來沖擊法律規定，現在最值得反思的就是所謂的“強制性內容”。

（四）城市規劃的編制應當充分尊重現實，這還不是我們過去常說的保持社會網絡的問題，而是尊重現有的社會利益問題。在土地使用權制度已經全面推進的狀況下，缺少對社會利益關系的深入分析，有可能成為城市規劃失敗的重要原因。社會利益關系不是不可調整，而是這種調整不能僅僅依靠技術手段，對于需要調整的內容，應當充分認知其中的問題所在和需要應對的措施。從另一方面講，規劃的任何一次修編都只應該是一種遞進的過程，通常情況下不應當有整體結構的突變。

第4篇：土地發展權范文

1.農村土地流轉工作基本情況

二道甸子鎮位于樺甸市東部山區，幅員面積841.43平方公里，二輪延包面積7279公頃，其中水田面積587公頃，旱田面積6692公頃。共有12個村，90個村民小組；農業戶數5972戶，農業人口21305人，農村勞動力10735個，人均耕地面積0.694公頃，戶均2.47公頃土地。

截至2012年5月，鎮農村土地流轉服務中心共為636戶農戶辦理相關手續，土地流轉面積達到527公頃，占二輪延包面積的7.2%。

承包經營權流轉具體情況是：轉包38戶，流轉土地41公頃，占流轉面積的7.8%；轉讓585戶，流轉土地479公頃，占流轉面積的90.9%；出租13戶，流轉土地7公頃，占流轉面積的1.3%。

2.農村土地流轉的主要成效

2.1促進了土地的規模經營 隨著新時期農村經濟發展的特點，多數土地流轉農戶的土地向種糧大戶、合作社集中，形成適度規模經濟的同時，轉移出一批農村剩余勞動力，既取得了規模效益，又有利于二、三產業的發展。據了解，全鎮通過土地流轉，改善了生產條件，提高了生產能力，進一步加大了土地流轉的速度。通過土地流轉促進了農業勞動力的轉移，2011年底統計，全鎮共轉移農村勞動力達2600人，其中常年外出務工勞動力1980人。

2.2增加了農民的經濟收入 全鎮經營100畝以上的流轉大戶26家，超過50畝的流轉大戶有78家，達到100畝以上的流轉大戶有4家，涉及3個村。主要流轉到食用菌、優質稻、瓜菜種植等優勢行業，此舉為農村經濟發展注入了活力，提高了土地產出率。如樺甸市家利瓜菜合作社采取集中連片搞瓜菜種植，合作社成員人均增收4500余元，受益農戶 60余戶。

2.3推進了專業化生產 通過大力推進農村土地流轉，農村經濟形勢有了較大轉變，土地集中流轉到優勢產業，專業生產相對集中，有利于進一步優化農業生產區域布局，形成一鄉一品、一村一品的格局。如暖木村食用菌協會，流轉土地72畝，種植袋裝木耳，發展特色產業，進行專業化生產，年種植木耳180萬袋，實現銷售收入700萬元，協會成員戶年收入10萬元以上，效益十分可觀。

2.4優化了農業產業結構 土地流轉為鎮域的農民專業合作組織建設搭建了很好的經濟平臺。不少種養大戶和生產能手紛紛依托土地流轉，組建新型農民專業合作組織，統一產前、產中、產后和技術指導服務，大力發展訂單農業，有效降低了農業生產經營風險，農民組織化程度得到較快提高，實現了合作社與農民利益雙贏。帽山村通過土地流轉，種植優質水稻集中連片達100余公頃，進行集中經營，規模開發，標準化生產，實行統一播種、統一機插機收、統一技術指導、統一防治病蟲害、統一加工銷售的產業化管理模式，每畝節省資金100元左右，實現了農村土地經營的規?；C械化和產業化，年產稻谷600噸。實施訂單220戶，降低生產成本增效約10萬元，合作社增加收入100多萬元，成員增收5000元。

3.存在的問題

3.1對土地流轉認識不高 全鎮人均耕地面積0.694公頃，依靠耕種土地可以滿足溫飽，并有一定結余。針對自己的承包地，部分農民自行處置，進行私租、亂包承包土地。打工雖然可以賺錢，但是城市不能為農民工提供住房、醫療和教育等社會保障。因此，農民始終惦戀土地，依靠土地養老。

3.2對農業結構調整認識不足 個別村社干部對土地承包經營權流轉的政策法規、方式方法、矛盾問題等認識不深，宣傳不夠，引導不力，服務措施跟不上，基層干部群眾對土地流轉問題的認識還比較模糊，沒有把它作為當前農業生產條件下需要解決的重要課題，放在應有的高度認識。還有部分村社干部對土地流轉工作有畏難發愁情緒，盡管能夠認識到土地流轉的重要意義，但是這項工作工作量大，涉及面廣，政策性強，難度大，因此操作起來存在著怕麻煩，怕出事的思想傾向。這說明，“三化統籌”中的農業現代化理念對于鎮村干部群眾來講，仍然處在思想認識的層面，還不能很好地用于實踐，農業產業化、農業規?；?、農業集約化、農業現代化依然任重道遠。

3.3土地流轉機制不完善 土地流轉的隨意性和不穩定性比較明顯。2009年以前，全鎮農戶之間的土地流轉行為多為自發行為，流轉程序、方式很不規范，土地流轉的自發性、隨意性、盲目性比較大，已經轉讓的土地都沒有經發包方批準，沒有履行簽約和登記手續。鎮政府于2009年成立了農村土地流轉服務中心，對農戶之間的流轉行為指導簽訂流轉合同，并予以鑒證，取得了良好成效。但是，對以前年度個別流轉行為存在的矛盾問題，則因情況復雜，一時難以化解；市場中介組織匱乏。當前，土地流轉的市場中介組織相當匱乏，具有一定規模的種植大戶為數甚少，農村合作經濟組織村、委會的服務功能也發揮得不夠，這種情況已經嚴重影響了土地流轉的速度、規模和效益，不利于土地資源的優化配置。

4.做好農村土地流轉工作的建議

第5篇：土地發展權范文

明晰農村集體土地產權，進行農村集體土地權登記發證是維護社會主義公有制、依法保護農民土地權益、促進社會和諧穩定的現實需要，是落實最嚴格的耕地保護制度和節約用地制度、提高土地管理和利用水平的客觀需要，是夯實農業農村發展基礎、強化耕地保護機制、合理配置土地資源、促進城鄉統籌發展的迫切需要。全面開展農村集體土地產權改革工作，對完善新時期農村集體土地產權制度，規范農村集體土地管理制度，深化農村集體土地使用制度改革具有重大指導意義。

1 農村土地產權制度存在問題分析

1.1 農村土地產權不明晰

具體而明確的土地產權關系，要保證行為主體和土地財產關系必須明確，界定范圍必須科學。這種明確的界定范圍不僅要體現在法律制度上，更應體現在經濟行為上。但是就目前我國農村地區產權界定現狀來看，存在了土地產權不明晰，產權歸屬無法界定等不合理的現象。我國各項法規中規定，農村土地屬于集體所有，而法律對于農村集體定義卻十分模糊，不同法律條款對農村集體的組織形式、規模大小有著不同的界定，法律中包含了鄉鎮農民集體所有、村級農村集體所有以及農民集體經濟組織所有三種類型，法律中并沒有明確組織產權代表，并沒有解決集體和個體農民之間的利益關系，使得農村土地產權關系十分混亂，不明晰。

1.2 土地流轉相關法規建設不完善，農民權益受到侵害

最近幾年，農村地區的土地流轉效率和流轉規模在不斷擴大，我國也在積極探索科學的土地流轉制度。十以來，高度重視土地流轉工作，堅持在自愿、合法和有償的基礎上發展多種形式農業規?；洜I。但是我國立法部門并沒有針對土地流轉監理完善的政策法規，地方也缺少專門的規章制度。農民群眾對土地價格的認識越來越深刻，在規?；r業發展進程中，面對旺盛的土地需求，在經濟效益驅動之下，農民群眾自發進行土地流轉，并且流轉形式多樣化，但是由于缺少法律保護，農民群眾的合法權益很容易受到危害，土地流轉糾紛經常發生，這就大大增加了土地流轉管理的難度。

2 新形勢下我國農村土地產權改革和農村經濟發展的對策分析

2.1 明確界定農民土地產權

在農村土地產權界定過程中，建立、穩定和有效的產權制度是土地產權界定需要重點解決的問題。當前我國關于土地產權界定的觀點主要分為以下幾個方面：一個是實現土地國有化，一個是實現土地私有化還有就是實現土地集體所有制、土地股份合同制度以及多元化的土地所有制。結合我國農村土地產權制度改革現狀，作者認為應該在繼續堅持土地集體所有制的基礎上，將土地產權直接交給農民群眾經營，農民群眾享受完整的土地產權。相對于其他土地產權改革模式來說，這種改革形式對現有的土地秩序造成影響最小，整個改革體系設計和完善需要花費的成本最低，在現有的土地集體制度模式下，賦予農民群眾完整的土地產權，更容易被農民群眾所理解和接受，改革進程更加順利和便捷。

2.2 建立完善的農村土地權益保護體系，保障農民群眾的土地權

我國土地產權管理法律主要有《憲法》、《土地法》、《土地管理法》、《農村土地承包法》，這些法律從法律角度對保護農民群眾的合法權利奠定了堅實基礎，但是我們還應該清楚的認識到我國關于土地產權益保護的法規建設嚴重不足，現有的法律條款不能完全執行，在土地經營過程中，用政策代替法規現象十分普遍，農民群眾的合法權益經常遭受到侵害，因此，需要我們進一步完善農村地區產權改革的相關法規，從而保證權力主體能夠科學行使各項權力。針對土地流轉過程中法規建設不到位的現象，國家和地方立法部門應該開展廣泛的調研工作，建設完善的土地流轉法規體系，明確土地流轉雙方的權利和義務，增強農民群眾法制觀念，從法律層面約束政府和相關部門的征地行為。

第6篇：土地發展權范文

“英菲尼迪要成為主流豪華車陣營不可或缺的一員。”約翰·德·尼琛先生和中國媒體分享了英菲尼迪品牌發展的愿景，“我們正在不斷深化英菲尼迪的品牌核心價值：激情澎湃、精準細膩，敢想敢為。我們要成為在設計、性能、技術，以及服務上，都飽含激情，且精益求精的豪華車品牌?！?/p>

約翰·德·尼琛先生同時表示：“中國市場是英菲尼迪全球發展戰略的關鍵。我們將于2014年實現中國本地生產，并推出為中國市場量身打造的車型，同時迅速拓展經銷商網絡，從而進一步提升英菲尼迪在華競爭力，并使中國消費者受益。所有這一切，都彰顯出我們對于中國市場的長期承諾。

強化國際品牌形象

強化品質卓越、富于創新、性能出眾的國際化品牌成為英菲尼迪品牌當前首要任務。近來，英菲尼迪一系列動作顯現出其強化國際品牌形象的意圖。2012年5月，英菲尼迪將總部遷至連接東西方的樞紐——香港，可以視為英菲尼迪品牌走向國際化的開始。約翰·德·尼琛先生介紹，英菲尼迪總部在全球廣泛吸納精英，員工來自多達23個國家，擁有不同文化和專業背景，為英菲尼迪帶來豐富的國際化理念。

在擁有豐富全球市場管理經驗的約翰·德·尼琛先生出任英菲尼迪總裁后，英菲尼迪在進軍全球主流豪華車陣營的征程上進一步提速。為強化國際品牌形象，英菲尼迪不斷深化品牌核心價值：激情澎湃，融匯于產品性能與待客之道；精準細膩，滲透于完美設計、精湛工藝與客戶體驗；敢想敢為，體現于永遠不斷挑戰自我的精神。

英菲尼迪還在積極拓展其全球業務的發展。目前，英菲尼迪的銷售網絡已遍及47個國家與地區，進軍新興市場的計劃將使其世界版圖不斷擴大。英菲尼迪也在擴展全球生產布局，包括在中國、歐洲和美國等地投資建廠。

為加速全球品牌知名度的提升，英菲尼迪在全球品牌營銷上積極推進。日前，英菲尼迪宣布自2013賽季開始，將冠名F1紅牛車隊，并成為車隊主要技術伙伴。這意味著“英菲尼迪-紅牛車隊”將馳騁于F1賽場，而英菲尼迪品牌也將以一個國際化的高端形象，出現在全球消費者面前。

產品攻勢啟動提高產品力

英菲尼迪在全球，當然也包括中國市場，日益得到越來越多消費者的認知、了解和喜愛，這也得益于英菲尼迪出色的產品力。而目前，英菲尼迪所提供的車型僅占全球豪華車型的57%，還有很多細分市場尚未涉足。這意味著巨大、潛在的市場機遇。作為全球發展戰略的一部分，英菲尼迪將展開強大的產品攻勢，進軍重要的新興細分市場，并推出全新的動力總成系統。約翰·德·尼琛先生表示，在未來的4年里，英菲尼迪不僅要更新所有現有車型，而且還會新增至少4款搭載全新發動機和變速箱的一系列車型。英菲尼迪還將推出定位高于或低于現有車型的SUV、轎車，以及高性能跑車的全新車型。屆時，英菲尼迪的車型將覆蓋豪華車市場車型的85%以上。

2012年12月，英菲尼迪了全新車型命名體系，旨在建立一個清晰、統一的車型命名系統，不僅為產品線的擴充創造了空間，更有利于英菲尼迪豪華車品牌形象的打造，并有助于促進產品認知度的提升，新的命名體系將隨著2014款年型車的逐步得以實施。在不久前的北美國際車展上，英菲尼迪首款使用新命名體系的車型——英菲尼迪全新豪華運動車型Q50全球首發。憑借出色設計、卓越性能和領先技術，英菲尼迪Q50一經亮相便捕獲了市場的眼球，拉開了英菲尼迪產品攻勢的序幕。

中國市場地位關鍵

英菲尼迪在中國業務的發展對于其實現全球發展戰略至關重要。盡管英菲尼迪進入中國市場僅僅5年，但其快速發展的勢頭令業界矚目，突顯英菲尼迪對中國市場的高度重視。目前，中國市場已成長為英菲尼迪全球第二大市場。

2012年，專為中國消費者量身打造的英菲尼迪M長軸距版和全新英菲尼迪JX先后在國內上市，標志著英菲尼迪全線車型進入中國市場。同年，英菲尼迪全球首家品牌旗艦店也落戶中國，以英菲尼迪全球最高服務標準為中國消費者提供“致情致盛、完美體驗”的客戶服務，將這一客戶服務標桿從中國推廣至英菲尼迪全球其它市場。目前，英菲尼迪經銷商網絡已經覆蓋全國重點城市。

第7篇：土地發展權范文

本報訊（記者涂露芳）記者從市國土資源和房屋管理局獲悉，通過全面清理整頓，本市開發區數量已被砍掉九成多，由原來的470個銳減到28個，各區縣圈地撂荒的開發區土地已開始采取復耕、恢復原用途等方式予以糾正。截止到目前，已有2600多公頃土地復耕。

3月24日，市政府就土地市場秩序治理整頓工作向國務院做出書面報告，仔細盤點470個開發區（包括園區、工業大院）的清理整頓情況：國務院批準設立的3個全部保留；市政府批準設立的27個，保留18個，撤銷9個；國務院所屬部門、市政府所屬部門和各區縣政府設立的111個，擬保留7個，撤銷、整合104個；經區縣以下政府和區縣所屬部門批準設立以及擅自設立的329個，全部撤銷。

通過清理整頓，全市開發區共撤銷442個，減少94.04%；規劃面積由87609.06公頃減少到40532.04公頃，核減規劃面積47077.02公頃，占原規劃面積的53.74%.各區縣已陸續展開各類開發區的撤銷、退回土地、復耕、拆除圍墻工作。根據最新統計，388個開發區已摘牌，退回土地5114.43公頃，復耕2619.13公頃。

本市對土地市場秩序治理整頓工作尤其是開發區清理一直非常重視。根據市土地市場秩序治理整頓辦公室的要求，各區縣建立日報制度，從年初起每天及時統計匯總工作進度，當日下午5時前出一期工作日報上報市政府辦公室，以推進整治工作的落實。

本市還建立了開發區長效管理機制。一是按工業生產總值、稅收、投資、銷售收入、就業人數等指標對開發區進行考核評價；二是對各類開發區、工業集中區從單位面積投資額、利稅額等方面進行土地集約利用情況綜合評估；三是建立開發區土地利用監測制度，動態跟蹤，及時掌握開發區運行情況。

第8篇：土地發展權范文

多年來，東南鋼鐵跨越式的發展，為徐州經濟建設特別是鋼鐵產業的發展作出了突出的貢獻。

帶動徐州鋼鐵追上全國同業發展步伐

東南鋼鐵改寫了徐州地區的鋼鐵發展史。徐州地區自西漢時期以來，始終只有煉鐵而無煉鋼，東南鋼鐵立足于長遠發展，于2003年率先上馬鋼冶煉和鋼軋制生產線，接著陸續投建了3座煉鐵高爐，從而改變了徐州地區有鐵無鋼的歷史，使徐州鋼鐵產業名副其實，成為當地最早一家完全符合國家產業政策、目前規模最大的鋼鐵企業。

節能工作成效斐然，成為徐州同行業的表率企業。十多年來，公司先后完成對兩條軋機生產線的節能改造，建成三座TRT發電站、一座5萬m3煤氣柜、一座15MW高爐煤氣發電和3MW飽和蒸汽發電項目。在連續三年的能源審計中，全公司噸鋼能耗和各工序能耗均達到國家有關標準。

帶動了當地鋼鐵產業的升級。東南鋼鐵投資徐州時，當地煉鐵及配套產業相對于全國來說比較落后，煉鐵均為300 m3以下的高爐，燒結采用土燒或箱燒工藝，球團沒有豎爐等等。東南鋼鐵高起點、快發展的超前思維及舉措，對當地同行產生了極大的推動作用，使徐州鋼鐵產業追上了全國同行業的發展步伐。

可持續發展成為當地同行表率

東南鋼鐵成為當地首批中國鋼鐵行業規范企業，并且是首家同時獲得大氣和水污染物排放許可證書、企業清潔生產合格單位及環境管理體系認證（ISO14001：2004）的鋼鐵企業。公司多年來十分重視環境保護和節能降耗工作，嚴格執行環境保護各項法律、法規和政策，高度關注社會責任，堅持走科技含量高、經濟效益好、資源消耗低、環境污染少的可持續發展道路。所有建設項目認真執行了環境影響評價和“三同時”制度（建設項目中防治污染的設施，應當與主體工程同時設計、同時施工、同時投產使用），先后建設了3條燒結生產線的脫硫設施、生產廢水和生活廢水處理站，實施了老煉鋼二次除塵、轉爐煤氣回收、料場擋風墻等一系列技術改造，并采取各項有效措施確保環保設施正常運轉和污染物達標排放，所排放的污染物總量達到了當地環保部門下達的總量指標。2座燒結脫硫設施于2013年1月和10月先后建成并投入使用，實現了煙氣的達標排放，完全符合國家相關產業政策。

產品曾經獲得國家免檢資格認證。公司已通過（ISO9001：2008）|量管理體系認證，對產品質量控制精益求精、一絲不茍。幾年來，經國家權威質檢部門多次檢驗，產品外觀尺寸、重量、物理性能、化學成份、力學性能及工藝性能等各項指標均符合國家標準，綜合質量水平位于淮海地區同類產品的前茅。2008年摘取了“國家免檢”這一質量領域的“皇冠”。

為促進和諧社會建設盡力貢獻

東南鋼鐵為促進當地和諧社會建設作出了貢獻。在帶動當地鋼鐵產業及關聯產業鏈發展的同時，為社會進步盡了力量。

企業從煉鋼至煉鐵，除了部分骨干及技術人才引進外，解決了當地數千人的就業問題；安全生產常抓不懈，責任落實，幾年來從未發生過重大安全生產事故，為社會安定作出了貢獻。

從2004年開始，東南鋼鐵就為當地學校出資出力，幫助農村道路建設，資助農民醫療保險，經常參與各級政府或社會團體組織的公益事業等，每年捐款數十萬元；向原銅山縣慈善基金會捐款150萬元，向汶川災區捐贈百萬元現金和物資；多次向福建家鄉抗災、基礎設施建設捐款，奉獻了一份愛心；根據鎮鄉政府規劃，積極參與社會主義新農村建設等相關工作，為地方財政、稅收多做貢獻等等，做了一些對社會有益的事情。幾年來，企業向地方教育、慈善事業等累計捐款及捐贈物資達2500萬元以上。

在眾多榮譽基礎上續寫嶄新篇章

辛勤耕耘、贏得收獲。經過多年發展，東南鋼鐵邁進了中國制造企業500強門檻，成為國家鋼鐵行業規范企業。十幾年來，公司先后獲得了全國鋼鐵工業先進集體、江蘇名牌產品、江蘇省質量信用等級AA級、AAA級資信企業、清潔生產合格單位、江蘇省重合同守信用企業、江蘇省優秀企業等榮譽以及安全生產標準化等證書，被江蘇省經信委評為“2014年度節能先進單位”。

第9篇：土地發展權范文

從產權經濟學的角度來講，農民擁有農村土地的所有權，當然也擁有土地的使用權，土地所有權應當包含對土地用途變更或者更加集中利用土地的權利。土地發展權是從土地所有權中分離出的一項重要的財產權，失去了土地發展權，土地所有權就會有缺陷，功能就難以全面發揮。目前土地用途轉變帶來的收益的大部分由政府享有，而被征用土地的農民只得到相對土地新增收益很少的補償費，因此，農民對此甚至會采取各種行為阻撓政府對土地的各種發展行為，這無疑會增加政府的管理成本及交易成本，降低效率2。產權制度是一種基礎性的經濟制度，不僅對經濟效率有重要影響，而且又構成了市場制度以及其他許多制度的基礎。土地發展權是土地財產權中的重要組成部分，土地發展權歸屬于土地所有者更有利于土地市場的運轉和土地資源的有效配置。

從工業社會早期財產的絕對自由到現代社會財產須附隨社會義務，基于公共利益的需要，各國普遍對財產權進行限制，這意味著產權人在行使產權時要接受國家的正當合理干預，但是，不能因為國家宏觀調控而抹殺了土地產權。因此，在界定土地發展權的歸屬時應當厘清國家對土地的宏觀調控權和土地產權之間的關系，只有產權界定清晰，產權人的利益才能得到有效的保護。國家為了保護耕地而限制土地用途，但不能剝奪土地所有權人的土地發展權，將土地發展權收歸國家所有。根據我國的土地所有權制度，我國的土地所有權主體有兩類，即國家和農民集體，因此土地發展權也應分別歸屬國家和農民集體。

在“三農”問題被大力關注的今天，保護農民弱勢群體的利益應成為學術界和政府部門的焦點。農地發展權實際由國家在行使的現狀，嚴重損害了農民利益，失地農民個體沒有必要的資金積累，不能承擔其自身的教育、培訓費用，使其未來生存失去保障，而且還影響到農民下一代接受教育的水平，這不僅不利于農民個人發展，也不利于農村未來的發展，更不利于國家的長遠發展，因而農村土地發展權應歸屬農民和農村集體3。

農地交易市場的行為主體主要由：農民和農村集體、政府、土地使用權需求方構成。其中，農民和農村集體出讓歸屬農村集體所有的農地所有權于政府，由政府通過公開的招標、拍賣、掛牌等方式受讓于土地使用權需求方。在這一過程中，政府扮演了一個控制市場供應鏈條、低吸高拋謀求暴利的壟斷者的角色。政府將土地增值收益占為己有，從法理和情理上嚴重侵害了農民及農村集體的利益。所以，在假設農地發展權歸屬于農民及農村集體的前提下，需要重新構建一套異于現行征地補償制度的體系，以體現農地發展權完全歸屬農民和農村集體后的農地交易機制，對各交易主體的行為權利進行重新的定位和約束。

如圖所示：在新的農地交易機制中，政府作為交易規則的制定者及交易場所的提供者，起到的是規范、監督交易雙方按照指定的規則進行交易，保證雙方在公開平等和信息對稱的情況下提出各自的意愿，最終達成一致。

其中，土地出讓金將被劃分為兩部分：第一部分是“土地開發成本+交易手續費”，這一部分將給予政府，原因是政府在整個交易過程中需要對土地進行適當的開發以滿足土地使用權需求方的要求，以及需要在提供交易場所和制定交易規則等工作中支付的人工成本等；第二部分是“出讓金―（土地開發成本+交易手續費）”，由上文所提到的“城市土地出讓金=農地經營性收益+土地開發成本+農地發展權”所示，剔除掉政府的一些列成本后，補償價值接近于“農地經營性收益+農地發展權”。

此種交易機制下，農民及農村集體將最大程度的獲得農地發展權價值，符合將農地發展權權能歸屬于農民及農村集體的假設前提，并且大幅度的提高了農民及農村集體在征地補償過程中所獲得的利益，有利于解決目前在農地征收過程中產生的各種現實問題。

參考文獻：

[1]孫弘.中國土地發展權研究：土地開發與資源保護的新視角[M].中國人民大學出版社.2004:23-45