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摘要：

土地增值稅是國家在宏觀方面調控房地產行業的稅種之一，對調節房地產開發企業有一定影響，但在土地增值稅征收房地產開發企業的環節中存在一些問題必須改進土地增值稅征收問題，本文主要以房地產開發企業為例，闡述其中存在的問題以及對策。

關鍵詞：土地增值稅　房地產開發企業　問題　對策

一、引言

土地增值稅是房地產開發企業所需繳納稅金中較多的一種稅，土地增值稅是以轉讓國有土地使用權、地上的建筑物以及其他附著物取得收入的單位或個人，已轉讓取得的收入包括貨幣收入、實物收入、其他收入減去法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據需向國家繳納的一種稅賦，不包括以無償轉讓房地產的行為。有償轉讓地上的建筑物、國有土地使用權、其他的附著物產權所取得的增值額為課稅對象。增值額是指轉讓房地產時所取得的收入減去相關的房地產開發成本、費用等等支出之后的余額。

二、存在的問題

1.稅率偏高、范圍較窄。我國目前的土地增值稅稅率采用四級超率累進稅率，土地增值稅實際上對房地產開發企業來講就是反房地產暴利稅。由上面的表可以看出，對于土地增值率高的多征，低的少征，無增值的不征。土地增值稅的征稅范圍：

（1）轉讓國有土地使用權。

（2）地上的建筑物及附著物連國有土地使用權一起轉讓。土地增值稅以增值額為計稅依據，房地產取得增值額的途徑有：

（1）外部環境的變化。

（2）土地使用權及房屋出租。

（3）轉讓房地產。

（4）房屋土地產權不發生轉讓。

2.存在重復征稅、扣除項目計算繁瑣。房地產企業的單位及個人需要按照經營收入繳納營業稅、城建稅及教育費附加、企業所得稅、土地增值稅等等，尤其是土地增值稅和企業所得稅之間嚴重存在重復征稅。在計算土地增值稅的過程中，可扣除的項目計算是非常重要的，可扣除的項目較多，計算口徑和可扣除的尺度也沒有完全規范到位，必然存在房地產開發企業的單位或開發商從中調整成本數額的行為，但也存在扣除不合理的因素。

3.預征稅率過低。目前我國土地增值稅的預征稅率太低，如果按照我國現行稅率預征，有關專家認為，低層（7層以下）商品房的開發項目的土地增值稅稅負應該在7%左右,中高層（7-15層）、高層（15層以下）商品房的開發項目的土地增值稅的稅負應該在15%左右，以營業為目的的別墅、寫字樓開發項目的稅負應該在20%左右。然而，現行政策規定，普通住宅按照2%預征，以營業為目的的寫字樓、別墅按3%預征土地增值稅，現在所實行的預征稅率與實際征收的稅率相差過大。4.納稅人利用多種手段偷逃稅。在實際征收管理過程中，偷逃稅的方式多種多樣，主要有一下幾種：

4.1不計或少計收入來偷逃稅。有些房地產開發企業利用銀行按揭貸款銷售，將銀行按揭款項計入往來科目，而不是營業外收入。

4.2通過虛增房地產的開發成本的方式偷逃稅。房地產開發企業虛增土地成本，將評估的增值成本直接計入開發成本，減少土地增值稅的稅基。

4.3利用優惠政策偷逃稅。國家有關規定普通住宅應滿足三個條件達標，分別是：容積率、面積、成交價格，然而在現實生活中，一些房地產開發企業的開發商只以其中一點作為是否免征稅費的標準，從而出現了違規免征的現象。

三、改善土地增值稅的對策

1.降低稅率、擴大征收范圍。對原本的土地增值稅征收范圍進行調整：對于房地產企業開發商首次轉讓獲得的增值額應該不納入征稅范圍，這樣的決策有利于房地產企業加大投資，有效地遏制囤地行為。土地增值稅的稅率應作出適當的修改，對于經濟適用房免征土地增值稅，其他的仍然按照四級超率累進稅率進行計征。但應該適當調低，這樣的調整可適當的調動房地產開發企業納稅人的納稅主動性、積極性，可為國家增加財政收入，同時，對支持房地產開發企業具有一定意義。

2.合并征稅、簡化扣除項目。對于可扣除項目的定位應該更符合房地產開發企業的特點，如果房地產開發企業的開發商能提供有效的、合法的工程結算證明，并且原意將這部分款項控制在合理范圍內，應該準予計提、并且確認為可扣除項目，因為只有這樣，才能合理地確認開發項目的真實成本，準確地確定土地增值稅額。

3.相應地提高預征率。房地產開發項目地域不再劃分到縣，直接由省、市或地區稅務機關根據有關數據重新計算、規劃預征稅率。

4.加大稽查力度、健全法律法規。土地增值稅在征收管理環節中存在許許多多的違規操作，一些房地產開發企業的單位或個人利用其中的漏洞偷稅漏稅，其中有一個重要的原因是法律法規不健全，建立相應的法律法規，這樣會避免納稅人偷逃土地增值稅。要加大稽查力度，應該在一定范圍內、一定時期內對房地產開發企業進行土地增值稅專項檢查，并且給稅務機關一定的權利，讓一些政策得到實施。

四、結語

土地增值稅稅制的不完善從房地產開發企業中就可以看到，其中存在各種問題，最近各專家對增值稅的改革也相應提出了自己的建議，不僅僅對房地產開發企業有一定的影響，我相信，對其他的行業也會有一定的影響，由此可見，對土地增值稅的改革勢在必行。

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作者：王曉卿 單位：西京學院