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摘要：自房地產行業快速發展起來之后，我國相關部門一直對其稅收征管難題進行著廣泛的關注，并且房地產行業也成了國家稅務總局進行稅收專項檢查的重要內容。基于此，本文首先對房地產開發土地增值稅清算過程中每一環節的稅源監控進行了分析，然后從車庫、拆遷安置以及建安成本三大方面對其土地增值稅的清算工作進行了探討，希望可以為相關工作提供參考。

關鍵詞：房地產行業；土地增值稅；清算

土地增值稅是我國在1993年的稅制改革中新增的一項稅收政策，其在保證土地資源的規范配置以及房地產市場交易良好進行方面發揮著不可忽視的作用。隨著我國房地產行業的快速發展，國家在這一方面的稅收調控力度也不斷加大，并且對土地增值稅的稅費要求也不斷提高，然而，我國在房地產方面的稅收管理工作中也出現了土地增值稅不能準確清算的問題，嚴重阻礙了我國稅收征管工作的有效開展。對此，我國在2009年頒布了《土地增值稅清算管理規程》，此文件中具體闡述了土地增值稅的清算方法，并且在實際工作中也取得了良好的效果，這也在一定程度上說明了房地產的“清算”時代正式到來。

一、房地產開發過程中各環節土地增值稅清算工作的稅源監控

通常情況下，土地增值稅階段，開發產品未完成，企業預售中房地產獲得價格款項，會計方面不能準確的收入，需要依照土地增值稅的制度執行，企業需根據預售收入比例繳納享用的土地增值稅。開發產品交付過程中，會計會將其預售階段受到的款項變為銷售的實際收入。當房地產企業符合土地增值稅清算時，需要根據土地增值稅的制度展開土地增值稅清算。如果會計目標以及稅收不相同時，其銷售收入確定和計量也會出現較多的差異。

（一）立項環節

立項審批主要是房地產公司在正式開展土地開發工作之前進行。首先需要向國家建委部門進行立項申請，收到申請后再由建委以及發改委進行審批，然后，房地產通過申請的立項文件向發改委提交投資申請計劃，審批通過后再由發改委向企業下發項目批復文件。此階段，稅務局在開展土地增值稅的清算工作時必須重點關注發改委下發的批復文件，最大限度的避免賬外項目稅收風險的發生[1]。

（二）項目規劃環節

項目的規劃環節主要是由規劃局、國土局以及財政局等重要部門進行負責。在規劃過程中，稅務局土地增值稅清算工作中需要的材料主要有建設用地許可證、建筑工程規劃許可證、土地轉讓合同書、國有土地使用證以及土地開發協議等。其中，由于某些項目的規劃面積不夠明確，房地產企業以此虛增容積率來提高自身經濟效益的現象也不在少數，對此，稅務局必須對規劃面積的清算工作進行重點的關注，以此來保證房地產開發項目的合理、合法開展。

（三）項目施工環節

項目施工的審批工作主要是房地產公司向建委提供項目規劃的許可證書以及相關的規劃費繳納憑證來申請項目的施工許可證書，此環節的土地增值稅清算工作主要需要房地產公司提供建委頒布的施工許可證書以及房地產公司與負責建設公司所簽訂的相關合同書。稅務局在對施工環節的土地增值稅進行清算時往往會采用施工預算、竣工結算以及財務成本三類價格對比的方法，以此來審核房地產公司所提供的建造成本的準確性。

（四）銷售環節

項目銷售環節土地增值稅清算工作所需的資料主要包括：房地產管理局頒發的商品房銷售許可、商品房預售以及買賣合同書、房地產管理局專業人員測算的面積測繪報告、工程規劃驗收合格書以及工程驗收備案表。其中，稅務局在此環節需要重點關注的是房地產公司準確的銷售收入、可銷售面積以及開發成本等涉及稅收的重要資料，以此來最大限度的降低稅收風險。

二、土地增值稅清算實務

（一）車庫的清算

車庫的土地增值稅清算工作一直是我國稅務管理工作中的一大難題，現階段來看，我國各地區的車庫土地增值稅清算標準也沒有統一起來，部分地區的稅務局只針對有產權的車庫銷售征收土地增值稅，一些稅務局也對無產權或許是出租的車庫征收土地增值稅，本文進行了具體地分析。

1.有產權的車庫清算。針對房地產出售的有產權車庫以及出售或正在辦理地下設置的停車庫產權證的一部分，稅務局在清算土地增值稅時應按照非住宅類型的土地征稅標準計算車庫的計稅收入，并且允許企業扣除自身的成本和其他相關費用，其中也包括土地的相關成本。

2.無產權的車庫。無產權車庫的土地增值稅征稅可以分為兩類：無償移交、有償移交。針對房地產公司按照國家相關車庫建設標準建成后，無償移交給業主所有的情況，稅務局通常以房地產所提供的產權移交登記書、公證部門的產權公證等關鍵性的產權依據作為征稅的判斷標準。我國明確規定了若業主對自身專有住房之外的共有場地有共同管理權利，并且可以無償移交給政府管理的，考慮在公共設施的范圍內，此部分的車庫成本以及其他費用可以扣除在征稅范圍內。但是，如果房地產公司沒有在國家相關部門辦理車庫的初始登記并且沒有車庫相關憑證，那么其就沒有隨意轉讓車庫的權利。在此條件下進行土地增值稅的清算工作時，稅務局可以不將其計算為計稅收入，車庫的成本以及其他相關費用也不能扣除，在計算成本時，房產土地使用權所支付的金額以及土地征用、拆遷等方面的補償費不分攤[2]。

（二）拆遷安置的清算

現階段，拆遷安置的形式可分為貨幣安置和房屋安置兩種，貨幣安置與房屋安置相結合的形式也比較常見。

1.貨幣安置。拆遷安置是當前土地增值稅清算工作中非常容易出現稅務風險的形式，所以，稅務局在對貨幣安置進行增值稅清算時必須全面審核房地產公司的政府補償文件、被拆遷人的相關憑證、企業與被拆遷人之間的補償文件等相關依據，尤其要結合房地產公司的銀行補償流水進行，以防虛報貨幣拆遷成本現象的發生。

2.房屋安置。房屋安置中也可以分為兩種形式，一種是原地安置，另一種是異地安置，但是無論是以上哪種形式都應該將其計入到拆遷成本當中，不僅如此，我國相關稅收政策中規定，房地產企業支付的補差款應計入拆遷補償費用中，而回遷戶付給企業的補差款可以抵減拆遷補償費用。因此，稅務局在清算土地增值稅時還需注意的是不同情況下的拆遷成本以及相關的視同銷售收入也是不同的。

（三）建安成本的清算

1.綜合樓建安成本的分攤。一般情況下，項目竣工后的結算都是按照一個單位進行的，在此情況下，稅務局在進行土地增值稅的清算工作時只需要將不同的清算對象進行整理歸納，這其中不會涉及過多的建安成本分配問題。但是，如果綜合樓的清算單位過多，那么就需要首先對各清算單位的直接成本進行準確的劃分，其中難以劃分的部分需要按照我國相關政策的規定以單位建筑面積在整體建筑面積中的比例進行分配。分配方法大致可以分為兩種，一種是平均建筑面積法，這種方法在計算分攤上比較容易，但是其中忽略了建筑不同層高的成本差異，這種情況就使得一些建筑層高較高的房地產公司分攤的建安成本較少，方法不合理；另一種分配方法是層高系數法，這種分攤方法對層高不同所帶來的成本差異進行了全面地分析，分攤方法相較于平均建筑面積法來說比較合理。因此，稅務局在進行土地增值稅的清算時還要充分考慮到建筑物層高不同所帶來的成本差異，盡量采用層高系數計算建安成本的分攤費用，以此來保證成本分攤的合理性。

2.精裝房的裝修費用確定。我國稅法中明確規定，如果房地產開發企業銷售已經完成裝修的房屋，那么裝修費用可以計入房地產的開發成本中。但是由于政策中沒有明確的規定裝修費用，此時一些房地產企業就會將精裝房的軟裝部分計入房地產成本中，而稅務局則認為可以移動的軟裝部分不應計入房地產成本中。對此，我國財稅中也明確規定了裝修服務只針對對建筑物進行裝飾，并保證其美觀或者具有特定用途的裝修工程。這說明了精裝房中具有可移動功能的家庭設備以及相關物品不能列在裝修費用中，所以其也就不能計入開發成本中進行扣除。但是，精裝房的裝修在很大程度上影響著房產價格，所以在公平合理的基礎上，稅務局可以將房產的總銷售價格減去各家用電器的采購價格之后的收入作為房地產的銷售收入，然后在其基礎上計算土地增值稅。

3.稅務部門征收因素。針對房地產開發企業土地增值稅方面的清算工作，依然存有許多問題，困難較多，土地增值稅征收具有很大難度系數，這是由于房地產工程時間非常長，涉及的范圍廣、產品多樣，所以會比其他稅種繁瑣。如果只從土地增值稅方面講，基于稅務部門較難計算房地產真正成本，為了方便征收管理，當前稅務部門依照房屋不同類型按銷售收入2%～3%來預繳土地增值稅。一方面，土地增值稅清算工作量非常大，然而真正展開土地增值稅清算工作，稅務部門工作人員無暇顧及，土地增值稅清算涉及繁瑣的扣除項目其中涵蓋土地款、房地產開發成本以及費用、轉讓房地產等方面的稅金。當滾動開發的企業查賬核算中，也需投入大批量人力以及物力，因此，同樣會增加稅務部門工作難度。加之現實生活中，一些開發企業財務制度不完善，成本核算不規范，導致稅務部門計算土地增值稅具有較多不便之處。現實中稅務部門往往委托稅務師事務所進行土地增值稅清算工作，稅務部門再進行審核。另一方面，土地增值稅計算形式繁瑣。進行清算工作中，涉及非常繁瑣的扣除項目，不同的成本分攤方法，計算的土地增值稅可能出現很大差別，對企業造成實際稅負不公。

三、結語

在開展房地產開發土地增值稅的清算工作時，必須對車庫、拆遷安置以及建安成本中的相關稅務情況進行全面地分析，針對不同的情況選擇合理的清算方法。只有這樣，才能提高土地增值稅清算工作的質量，最大限度避免稅務風險，進而為日后的稅收征管工作提供保障。

參考文獻：

[1]蔣菊香.土地增值稅清算相關實務分析[J].湖南稅務高等專科學校學報,2019,32(04):40-43.

[2]高林.土地增值稅清算中應注意的問題[J].現代商業,2009(24):95.

作者：劉蘭芳 單位：聊城市水城房地產開發有限公司