土地增值稅清算審核中常見問題研討
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摘要：房地產企業土地增值稅清算計算過程繁雜，是財務管理中的核心環節。本文對房地產企業土地增值稅清算中常見問題進行梳理，并結合實際提出建議，為清算工作的順利進行提供參考。
關鍵詞：土地增值稅清算；工程成本；開發費用
（一）收入核算中預繳基數不正確、銷售價格偏低
房地產項目開發周期長，土地增值稅通常采用預繳方式，待項目竣工后進行清算。預繳基數的確定是預繳階段的核心環節，而實務中經常存在預繳基數核算不正確的現象。在清算階段，部分房地產企業為抵償債務或獎勵股東等，將開發產品以較低價格進行銷售，或進行投資、分紅等非貨幣性資產交換等未視同銷售，若按市場同期銷售價格勢必會影響股東等個人利益，而少繳土地增值稅則會損害國家利益。
（二）土地使用權入賬金額復雜、資料不完善
土地使用權可通過行政劃撥、出讓、投資入股等方式獲得，企業根據規劃、資金預算等出現一次性購地、分次開發現象，各開發項目可據實選擇不同分攤標準，使土地使用權的入賬核算較為復雜。因房地產開發項目跨期較長，土地資料的保管不善使得土地成本不能扣除，造成稅負偏高。部分企業未辦理土地轉讓手續，獲得不合法土地使用權，使得開發產品不能正常銷售，造成國家土地增值稅的流失。
（三）虛報工程成本、成本分攤不規范
土地增值稅的成本扣除依據是“以票控稅”，部分房地產企業為逃避稅費而虛報工程成本、與施工方偽造工程項目、采用甲供材方式虛增業務量等，獲得“合法”票據，造成工程計量成本與實際成本存在較大偏差。為延遲納稅等，前期統一規劃的基礎設施、公共配套、地下車庫等成本一次扣除，未在后期各開發項目之間進行分攤，或者分攤標準選擇不當，使得成本分攤不規范。
（四）開發費用未提供相關證明、開發間接費列支錯誤
為解決開發項目的資金問題，大多數開發商采用委托借款、統借統還等借款方式，在清算時故意將全部利息分攤至開發成本，或不提供相關證明，在多期開發項目中多列支費用、將期間費用、竣工后費用列支為開發間接費等，以期少繳土地增值稅。
二、房地產企業土地增值稅清算中常見問題的對策
（一）明確計稅價格、加強核算基礎工作
房地產企業銷售方式為一次性全額收款、分期收款和銀行按揭等，對于分期和按揭房款，應在合同中注明付款時間，按照銷售合同或協議中的價款計收入。隨著2016年5月1日營改增的全面實施，老項目應確認的收入為預收款/（1+5%），新項目應確認的收入為預收款/（1+11%）（財稅〔2016〕43號）。企業制定銷售價格應根據當地同期同類的均格作為參照標準，對于銷售價格低于同期同類房地產平均銷售價格30%且無正當理由的，按照均價確認收入，將開發產品進行投資、分紅、獎勵等，視同銷售進行賬務處理（國稅發〔2006〕187號），此外，應及時結轉預收賬款，以免出現長期掛賬現象。
（二）嚴格規范土地使用權，合理確定分攤標準
房地產企業在獲得土地使用權時，應嚴格依照國家的審批手續，獲得合法的土地來源。對于投資入股的土地，目前按照評估價值入賬繳納契稅，暫免征收土地增值稅，在后期清算階段應密切關注稅務機關的相關規定。對于涵蓋多個開發項目的，應對各開發項目制定合理的分攤標準。
（三）審核票據真實性、進行成本項目分析
在扣除項目中審核票據的合法性、真實性，對于實際發生而未取得合法票據的，不予扣除，根據發票金額、付款金額、合同金額、決算金額孰低原則，確認成本。扣除成本應嚴格按照扣除項目進行歸集，不得混淆，對于歸類錯誤的項目應及時進行重分類調整，以準確進行成本項目分析。測算各成本項目的單位成本，特別注重將建筑安裝成本與當期類似房地產開發項目或當地建設主管部門公布的單位定額成本進行比較，判斷是否存在虛報等異常項目。
（四）做好證明核實工作，各期開發成本準確分攤
對于開發間接費中的利息問題，應核實資金來源并取得相關相關金融機構的證明，利息支出中凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許扣除，最高不得超過按商業銀行同期同類貸款利率計算的金額。不能提供金融機構證明的，按照取得土地使用權支付金額與開發成本之和的5%扣除。對于多期開發項目，應將成本總額在各期進行分攤，對于公共配套和基礎設施在多期共享的項目支出，應制定合理的分攤標準。
（五）做好土地增值稅清算管理
（1）加強財務人員核算管理水平，保持各部門間的相互配合。加強財務與銷售、工程等部門的溝通，做到銷售合同、臺賬、入賬金額的一致，將成本項目嚴格按照類別進行歸納整理，并整理相關發票、合同，使成本真實、合法。（2）定期組織財務人員進行土地增值稅清算案例探討，對出臺的相關政策法規進行解讀，復雜業務向中介機構、稅務機關咨詢。（3）完善信息交流機制。房地產企業財務人員、管理人員、稅務機關、政府、住建等部門應相互配合，構建信息交流平臺，規范納稅行為。
三、結語
為提高房地產企業整體競爭力，管理者應高度重視土地增值稅清算工作，使工程、銷售與財務人員積極配合，提高核算管理水平。與稅務中介充分溝通，結合實地查證資料，規范清算流程，并與稅務、住建等部門通力合作，使得土地增值稅清算工作的順利開展，以實現企業穩健、長遠、可持續發展。
參考文獻
［1］蒲亞萍.房地產企業土地增值稅清算中的主要問題和對策［J］.中國總會計師,2018（174）.
［2］符麗萍.“營改增”后關于房地產企業土地增值稅實務探討［J］.財經界（學術版）,2017（10）.
作者:李倩 單位:海口經濟學院
