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第1篇：土地增值稅論文范文

論文摘要：土地增值稅是房地產開發企業的主要稅種之一，其重要性不亞于營業稅和企業所得稅，由于對企業的利潤影響較大，故加強對土地增值稅清算的籌劃就更顯重要。該文主要分析土地增值稅的征收特點、清算條件、銷售收入確認，開發產品計稅扣除成本的審核，并針對減免稅優惠政策采取了相應的清算辦法。

土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權并取得增值性收入的單位和個人所征收的一種稅。在房地產開發企業的稅負構成中，土地增值稅占有較大比重，對企業的利潤影響較大，是房地產開發企業的主要稅種之～，因而對其進行籌劃是十分必要的。土地增值稅是以轉讓房地產取得的增值額為征稅對象，采用扣除法和評估法計算增值額，實行四級超率累進稅率計算征收。

計算公式為：土地增值稅稅額=增值額×適用稅率一扣除項目金額×速算扣除系數。其中：①增值額是納稅人轉讓房地產的收入減除稅法規定的扣除項目金額后的余額。②四級超率累進稅率是以增值額占扣除項目金額的比例確定的。最低稅率為30％，最高稅率為60％，其稅收負擔高于企業所得稅。例如增值額不超過扣除項目金額50％的部分，稅率為3O％等等。

由于超率累進稅率的特點是，增值率越高的部分適用稅率就越高。為了避免高稅負，企業必須千方百計地降低增值額，從而降低增值率，避免適用高稅率。現從以下幾個方面闡述清算的具體方法。

l理解土地增值稅自行清算和要求清算的界定

(1)納稅人符合下列條件之一的，應自行進行土地增值稅的清算：①房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；②整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；③直接轉讓土地使用權的。

(2)對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：①已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過85％，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；②取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；③納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；④省(自治區、直轄市、計劃單列市)稅務機關規定的其他情況。

對前款所列第③項情形，應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。

2正確確定清算計稅單位

房地產開發企業在進行土地增值稅清算時，應以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算：對于分期開發的項目，應以分期項目為單位清算；對不同類型房地產應分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。對分期開發項目或者同時開發多個項目的，應按不同期間和不同項目合理歸集有關收入、成本、費用。

3認真審核銷售收入的真實性

企業應根據銷售發票、銷售合同(含房管部門網上備案登記資料)、商品房銷售(預售)許可證、房產銷售分戶明細表及其他有關資料，制定銷售明細表：對銷售面積與項目可售面積的數據差異進行核實：對銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，而發生補、退房款的收入調整情況進行核對；對銷售價格進行評估時，審核其真實性。

4認真審核計稅的扣除項目

(1)根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》[國稅發(2006)187號]第四條第一款規定：“扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除”。①土地征用及拆遷補償費。指為取得土地開發使用權(或開發權)而發生的各項費用，包括土地征用費、耕地占用稅、契稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。合法有效憑證為：土地規費專用收據、行政事業單位票據、轉讓無形資產發票、稅票、服務業發票、協議、建筑安裝發票、非經營性收入專用發票等。②前期工程費。指項目開發前期發生的水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。合法有效憑證為：服務業發票、行政事業單位票據、建筑安裝發票等。③建筑安裝工程費。指開發項目開發過程中發生的各項建筑安裝費用。

主要包括開發項目建筑工程費和開發項目安裝工程費等。合法有效憑證為：除購門窗和電梯可以提供工商業發票外，監理費應提供服務業發票、其他必須提供建筑安裝發票。④基礎設施建設費。指開發項目在開發過程中所發生的各項基礎設施支出，主要包括開發項目內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區管網工程費和環境衛生、園林綠化等園林環境工程費。合法有效憑證為：非應稅行為的提供行政事業單位票據、其他必須提供建筑安裝發票。⑤公共配套設施費：指開發項目內發生的、獨立的、非營利性的，且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業單位的公共配套設施支出。合法有效憑證為：電動門、智能化系統、信報箱、路燈設施、健身運動設施等可以提供工商業發票，非應稅行為的提供行政事業單位票據、其他必須提供建筑安裝發票。⑥開發間接費。指企業為直接組織和管理開發項目所發生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。合法有效憑證為：提供工商業發票、建筑安裝發票、工資表、非應稅行為的提供行政事業單位票據。⑦與轉讓房地產有關的稅金。指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加等，必須以各種完稅(費)憑證為依據。

(2)在審核扣除項目過程中，應注意的事項：①計算扣除項目金額時，其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的不得扣除。②扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發生的。如拆遷補償費不一定需要取得稅務發票，但強調是否實際發生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷(回遷)合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應。③扣除項目金額應當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。這就要求正確區分開發成本與開發費用，稅務機關決不允許將開發費用計入開發成本中的前期工程費、基礎設施費和開發問接費用等。④扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發中直接發生的或應當分攤的。⑤納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產的，應按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。特別是建筑安裝發票應該在項目所在地稅務機關開具。⑥將利息支出從房地產開發成本中調整至開發費用。土地增值稅法規定，利息費用要單獨計算，不計入開發成本，更不得計入加計扣除基數。⑦對同一類事項，應當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務處理規定不一致的，以稅務處理規定為準。

(3)扣除項目金額分攤方法：①成本受讓、分期分批開發的成本費用分攤。企業成片受讓土地使用權后，分期分批開發、轉讓房地產的，其扣除項目金額的確定，可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。②多個房地產項目共同的成本費用分攤。屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。③同一個項目多種產品共同的成本費用分攤。對企業既建造住宅又從事其他房地產開發的，統一按其各占總建筑面積的比例，分別計算扣除項目金額。

5靈活運用減免稅優惠政策

第2篇：土地增值稅論文范文

論文關鍵詞：房地產開發企業主要稅種納稅籌劃

論文摘要：房地產開發企業納稅籌劃的首要方法是用好用足稅收優惠政策；其次是選擇適用適當的會計政策，盡量降低營業額，同時增加扣除項目金額，從而達到縮小計稅基數或者適用低稅率、零稅率，減少應納稅額的目的。在此前提條件下，探討具體各個稅種的納稅籌劃技巧才具有實際意義。

1房地產開發企業營業稅納稅籌劃技巧

1.1籌劃思路

納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產，按照營業額和規定的稅率計算應納稅額。營業稅是房地產開發企業的主要稅種之一，貫穿于企業經營的整個過程。營業稅以營業額為計稅依據，營業額是納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款及價外費用。價外費用包括向對方收取的手續費、基金、集資費、代收款項及其他各種性質的價外收費。應納稅額計算公式為：應納稅額一營業額×稅率，由計算公式可以看出，要想降低應納稅額，一要降低營業額，二要爭取適用較低稅率甚至是零稅率。

1.2籌劃案例

案例一：丙企業通過參與土地拍賣競得一塊地價6億元的土地。由于丙的技術水平有限，采用合作建房方式與丁企業聯合開發此房產。由丙提供土地使用權，丁提供資金。丙、丁兩企業商定，房屋建好后，雙方平分。完工后，估計雙方可各分得價值7億元的房屋。合作建房有兩種方式：純粹“以物易物”方式和成立“合營企業”方式。根據營業稅法的規定，兩種不同的合作建房方式將產生完全不同的納稅義務：(1)“以物易物”方式。丙企業通過轉讓土地使用權而擁有了部分新建房屋的所有權，從而產生了轉讓無形資產應交納營業稅的納稅義務。此時其轉讓土地使用權的營業稅為6億元，丙應納的營業稅為3000萬元。(2)“合營企業”方式，丙企業以土地使用權、丁企業以貨幣資金成立合營企業，合作建房，房屋建成后雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式。由于丙企業投入的土地使用權是無形資產，無須繳納營業稅。

2房地產開發企業房產稅納稅籌劃技巧

2.1籌劃思路

房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。區別房屋的經營使用方式規定征稅辦法；對于只用的房屋，按房產計稅余值征收，稱為從價計征，房產稅依照房產原值一次減除10％～30％后的余值作為計稅依據，按1.2％的稅率計算年應納稅額；對于出租、出典的房屋，按租金收入征稅，稱為從租計征，以房產租金收入為房產稅的計稅依據，按12％的稅率計算應納稅額。這兩種方式的差異為納稅籌劃提供了空間。房產稅的籌劃思路就是想方設法將“出租”房屋行為轉變為“自營”房屋行為，或者采用拆分法將租金進行分解。

2.2籌劃案例

案例二：A公司開發了一棟高層商住樓，第一到第四層樓設計為商場，開發成本為1500萬元，市場價值6000萬元，如果出租，預計年租金500萬元。由于該商住樓的增值率比較高，如果對外銷售需要繳納2000多萬元的土地增值稅，經股東會決議決定將該商場自留用于出租。H先生擬租下該商場用來做酒樓，提供餐飲服務。

方案1：A公司與H先生簽訂房屋租賃合同，年租金500萬元。則應繳納房產稅：500X12％=60(萬元)。

方案2：A公司將該商場轉為固定資產，并到工商行政管理部門去變更營業執照，增加附營業務餐飲業，然后與H先生簽訂承包經營合同，年承包費500萬元。此時，該房產屬于自營性質，可以按賬面原值從價計征。根據《固定資產》會計準則，自建自用的房屋的入賬價值為實際的建造成本加相關稅費。為簡單起見，我們不考慮將開發產品結轉為固定資產的有關稅費問題，則應繳房產稅1500×(1－30％)×1.2％=12.6(萬元)。可見：方案2巧妙地將出租行為轉變為承包經營行為，改出租房屋為自營房屋，就可以按建造成本從價計征房產稅，比方案1少繳納房產稅47.40萬元。

3房地產開發企業土地增值稅納稅籌劃技巧

3.1籌劃思路

土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。土地增值稅實行四級超率累進稅率：增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％；增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分。稅率為40％；增值額超過扣除項目金額100％、未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％；增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。土地增值稅以土地和地上建筑物為征稅對象，以增值額為計稅依據。增值額是以轉讓房地產取得的收入，減除法定扣除項目金額后的差額。增值額越多，適用稅率越高。另外，稅法規定：納稅人建造普通標準住宅出售。如果增值額沒有超過扣除項目金額的20％，免予征收土地增值稅。因此，土地增值稅籌劃的基本思路是：根據土地增值稅的稅率特點及有關優惠政策控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。降低增值額的途徑有兩條：(1)減少或分解銷售收入。可以將裝修收入從銷售收入中分解出去；也可以適當降低商品房的售價。(2)增加扣除項目金額。可以加大對園林綠化的投入；也可以提高住宅的配套設施標準。

3.2籌劃案例

案例三：Y公司開發一住宅小區，總可售面積100000m2，均為普通住宅。銷售均價3500元／m2，預計總收入35000萬元，預繳營業稅及附加1960萬元，總開發成本20800萬元(不含銀行費用)。

方案1：直接按現狀進行開發與銷售，則；

①可扣除項目金額=20800×(1+20％+10％)-51960=29000(萬元)

②增值額=35000－29000=6000(萬元)

③增值率=6000÷29000×100％=20.69％

④應繳納的土地增值稅＝6000X30％=1800(萬元)

方案2：追加園林綠化方面的投資200萬元，則：

①可扣除項目金額=(20800+200)×(1+20％+10％)+1960=89260(萬元)

②增值額=35000－29260=5740(萬元)

③增值率=5740÷29260×100％=19.62％

④因為增值率<20％，所以免土地增值稅。

可見：方案2比方案1雖然多投資200萬元，但卻因此導致增值率低于20％，從而節約了土地增值稅1800萬元。

第3篇：土地增值稅論文范文

論文摘要：土地增值稅是房地產開發 企業 的主要稅種之一，其重要性不亞于營業稅和企業所得稅，由于對企業的利潤影響較大，故加強對土地增值稅清算的籌劃就更顯重要。該文主要分析土地增值稅的征收特點、清算條件、銷售收入確認，開發產品計稅扣除成本的審核，并針對減免稅優惠政策采取了相應的清算辦法。

土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權并取得增值性收入的單位和個人所征收的一種稅。在房地產開發企業的稅負構成中，土地增值稅占有較大比重，對企業的利潤影響較大，是房地產開發企業的主要稅種之～，因而對其進行籌劃是十分必要的。土地增值稅是以轉讓房地產取得的增值額為征稅對象，采用扣除法和評估法 計算 增值額，實行四級超率累進稅率計算征收。

計算公式為：土地增值稅稅額=增值額×適用稅率一扣除項目金額×速算扣除系數。其中：①增值額是納稅人轉讓房地產的收入減除稅法規定的扣除項目金額后的余額。②四級超率累進稅率是以增值額占扣除項目金額的比例確定的。最低稅率為30％，最高稅率為60％，其稅收負擔高于企業所得稅。例如增值額不超過扣除項目金額50％的部分，稅率為3o％等等。

由于超率累進稅率的特點是，增值率越高的部分適用稅率就越高。為了避免高稅負，企業必須千方百計地降低增值額，從而降低增值率，避免適用高稅率。現從以下幾個方面闡述清算的具體方法。

l理解土地增值稅自行清算和要求清算的界定

(1)納稅人符合下列條件之一的，應自行進行土地增值稅的清算：①房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；②整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；③直接轉讓土地使用權的。

(2)對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：①已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過85％，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；②取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；③納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；④省(自治區、直轄市、計劃單列市)稅務機關規定的其他情況。

對前款所列第③項情形，應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。

2正確確定清算計稅單位

房地產開發企業在進行土地增值稅清算時，應以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算：對于分期開發的項目，應以分期項目為單位清算；對不同類型房地產應分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。對分期開發項目或者同時開發多個項目的，應按不同期間和不同項目合理歸集有關收入、成本、費用。

3認真審核銷售收入的真實性

企業應根據銷售發票、銷售合同(含房管部門網上備案登記資料)、商品房銷售(預售)許可證、房產銷售分戶明細表及其他有關資料，制定銷售明細表：對銷售面積與項目可售面積的數據差異進行核實：對銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，而發生補、退房款的收入調整情況進行核對；對銷售價格進行評估時，審核其真實性。

4認真審核計稅的扣除項目

(1)根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》[國稅發(2006)187號]第四條第一款規定：“扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除”。①土地征用及拆遷補償費。指為取得土地開發使用權(或開發權)而發生的各項費用，包括土地征用費、耕地占用稅、契稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。合法有效憑證為：土地規費專用收據、行政事業單位票據、轉讓無形資產發票、稅票、服務業發票、協議、建筑安裝發票、非經營性收入專用發票等。②前期工程費。指項目開發前期發生的水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。合法有效憑證為：服務業發票、行政事業單位票據、建筑安裝發票等。③建筑安裝工程費。指開發項目開發過程中發生的各項建筑安裝費用。

主要包括開發項目建筑工程費和開發項目安裝工程費等。合法有效憑證為：除購門窗和電梯可以提供工商業發票外，監理費應提供服務業發票、其他必須提供建筑安裝發    票。④基礎設施建設費。指開發項目在開發過程中所發生的各項基礎設施支出，主要包括開發項目內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區管網工程費和環境衛生、園林綠化等園林環境工程費。合法有效憑證為：非應稅行為的提供行政事業單位票據、其他必須提供建筑安裝發票。⑤公共配套設施費：指開發項目內發生的、獨立的、非營利性的，且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業單位的公共配套設施支出。合法有效憑證為：電動門、智能化系統、信報箱、路燈設施、健身運動設施等可以提供工商業發票，非應稅行為的提供行政事業單位票據、其他必須提供建筑安裝發票。⑥開發間接費。指 企業 為直接組織和管理開發項目所發生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。合法有效憑證為：提供工商業發票、建筑安裝發票、工資表、非應稅行為的提供行政事業單位票據。⑦與轉讓房地產有關的稅金。指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、 教育 費附加等，必須以各種完稅(費)憑證為依據。

(2)在審核扣除項目過程中，應注意的事項：① 計算 扣除項目金額時，其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的不得扣除。②扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發生的。如拆遷補償費不一定需要取得稅務發票，但強調是否實際發生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷(回遷)合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應。③扣除項目金額應當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。這就要求正確區分開發成本與開發費用，稅務機關決不允許將開發費用計入開發成本中的前期工程費、基礎設施費和開發問接費用等。④扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發中直接發生的或應當分攤的。⑤納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產的，應按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。特別是建筑安裝發票應該在項目所在地稅務機關開具。⑥將利息支出從房地產開發成本中調整至開發費用。土地增值稅法規定，利息費用要單獨計算，不計入開發成本，更不得計入加計扣除基數。⑦對同一類事項，應當采取相同的 會計 政策或處理方法。會計核算與稅務處理規定不一致的，以稅務處理規定為準。

(3)扣除項目金額分攤方法：①成本受讓、分期分批開發的成本費用分攤。企業成片受讓土地使用權后，分期分批開發、轉讓房地產的，其扣除項目金額的確定，可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。②多個房地產項目共同的成本費用分攤。屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。③同一個項目多種產品共同的成本費用分攤。對企業既建造住宅又從事其他房地產開發的，統一按其各占總建筑面積的比例，分別計算扣除項目金額。

5靈活運用減免稅優惠政策

第4篇：土地增值稅論文范文

【?P鍵詞】新常態；營改增；房地產

【Keywords】 new normal； changing business tax into VAT； real estate

【中圖分類號】F293.3 【文獻標志碼】A 【文章編號】1673-1069（2017）11-0055-02

1 引言

1994年的分稅制改革，形成了市場經濟條件下中央與地方財政合理的分配關系，符合當時經濟體制下的稅收征管要求，發揮了正面效應。如今，中國經濟發展進入了稅制更規范、形態更合理的新常態階段，經濟的發展開始進入低成本、優結構、新動力的中高速發展階段，全面推行營改增的試點工作，就是在適應新常態。

2 新常態下房地產企業營改增前后稅率的比較

房地產企業所銷售的房產主要為企業自行開發的房地產項目，故選取了房地產企業銷售自行開發的項目在營改增前后稅率進行比較分析。（見表1）

從表1可以得知，營改增之前房地產企業沒有納稅人的區別。營改增之后，房地產開發企業仍然采用5%的征收率，但是在銷售不動產和轉讓土地使用權方面，稅率上升至11%。盡管稅率上升，但是由于增值稅較于營業稅特殊的計算稅費方式，只要能夠取得足夠多的正規可抵扣的進項稅發票，在稅率的計算中，房地產企業需上交的稅費未必會增高。所以預收稅費的方式保證了納稅人的稅款均衡入庫，但在本質上只是交稅的時間不同，并不會影響繳納稅費金額的變化。

3 營改增對房地產企業稅負的影響

某房地產企業在某省市中心地段開發的住宅樓盤的成本及銷售數據如表2。

為方便計算，案例預設了以下基本條件：①假定案例中的房地產企業為一般納稅人，營改增后企業按照11%的稅率納稅。②假設房價在稅改前后沒有發生變化。③假定所有在抵扣范圍內的進項稅額都能夠取得正規可抵扣的發票。

3.1 營改增前

營業稅額=9000*5%=450元/平方米

城市維護建設稅=450*7%=31.5元/平方米

教育費附加=450*3%=13.5元/平方米

地方教育費附加=450*2%=9元/平方米

土地增值稅相關計算數據：增值額=9000-（2000+200+150）-（450+31.5+13.5+9）-100-800=5246元/平方米

土地增值稅=5246*50%-3754（扣除金額）*15%=2623-563.1=2059.9元/平方米

企業所得稅=（9000-300-200-2000-100-150-800-504-2059.9）*25%=721.56元/平方米

營改增之前的稅負率=（504+2059.9+721.56）/9000*100%=36.51%

3.2 營改增后

銷項稅額=9000/（1+11%）*11%=891.89元/平方米

進項稅額=（2000+200）/（1+11%）*11%+（200+150）/（1+6%）*6%=237.83元/平方米

增值稅額=891.89-237.83=654.06元/平方米

城市維護建設稅=654.06*7%=45.78元/平方米

教育費附加=654.06*3%=19.62元/平方米

地方教育費附加=654.06*2%=13.08元/平方米

土地增值稅計算相關數據：增值額=9000/（1+11%）-（2000+200+150）-（654.06+45.78+19.62+13.08）-100-800=4125.57元/平方米

土地增值稅=4125.57*50%-3982.54（扣除金額）*15%=1429.41元/平方米

企業所得稅=[9000/（1+11%）-300-200-2000-100-150-800-732.54-1429.41]*25%=599.04元/平方米

營改增后的稅負率=（732.54+1429.41+599.04）/9000/（1+11%）*100%=34.05%

根據上述計算比較，得出表3。

由表3分析可知，營改增后房地產企業的增值稅和附加?承擔力增重。而企業所得稅和土地增值稅的稅額下降較多，由于土地增值稅和企業所得稅在總稅額中的份額較大，所以引起房地產企業的稅負率下降了約2.5%。

這種核算方式使企業稅負明顯下降，論文假設了所有能夠抵扣的進行稅額都能夠取得正規的增值稅專用發票，那么在之后的房地產開發過程中，只要取得可以抵扣的更多進項稅，房地產企業需要繳納的稅額會越來越少[1]。

4 房地產企業應對營改增的對策

4.1 強化企業內部控制，提升財務人員水平

房地產企業是國家的核心產業之一，要想使其長久產生巨大的經濟效益，就必須加大對財務人員的培訓力度，促使其做賬能力能夠符合新時期營改增的需求，這樣才能順應時代的經濟發展，使房地產企業可以在變革的市場中站穩腳步[2]。

4.2 積極進行稅務籌劃，降低企業的財務壓力

房地產企業應當站在稅務風險的角度，根據風險中可能出現的問題，及時提出相應的解決辦法。同時，相關財務管理人員應充分利用稅收優惠的政策，節約企業成本，減輕稅負。

第5篇：土地增值稅論文范文

[摘要]企業可以通過在回定資產的會計核算中進行納稅籌劃，實現企業在合法條件下節稅的目的，實現企業利益的最大化。本文以2006年新會計準則、2008年新《企業所得稅法》及2009年新實施的《中華人民共和國增值稅暫行條例》為背景，從會計核算和納稅籌劃入手，對現階段企業固定資產中的納稅籌劃方法進行了分析。

[關鍵詞]固定資產；會計核算；納稅籌劃

在各稅種內各要素彈性的大小決定了各稅種的稅負彈性，或者說某一稅種的稅負彈性是構成該稅種各要素的彈性的綜合體現。可見，稅負彈性越大，納稅籌劃越有必要。企業固定資產納稅籌劃涉及所得稅、增值稅、營業稅、關稅、房產稅、城建稅及教育附加費、城鎮土地使用稅、土地增值稅、印花稅和契稅等稅種。因此，對固定資產進行納稅籌劃，可以更好地為企業節稅。

一、固定資產會計核算中企業所得稅的納稅籌劃

企業可以利用稅法允許的會計政策選擇、使用年限和凈殘值的估計空間進行納稅籌劃，還可針對不同類別的固定資產的使用年限在稅法規定上的差異進行籌劃，獲取籌劃利益。

(一)折舊方法選擇的納稅籌劃

1法律依據：企業所得稅法規定：“固定資產按照直線法計算的折舊，準予扣除”，“企業的固定資產由于技術進步等原因，確需加速折舊的，可以縮短折舊年限或者采取加速折舊的方法。”

2籌劃分析：(1)在比例稅率下，如果各年的所得稅稅率不變，選擇加速折舊法可把前期和潤推至后期實現，使企業獲得延期納稅的好處。(2)如果未來各年所得稅稅率呈上升趨勢，企業在籌劃時應根據折現率，比較稅率提高增加的稅負與延緩納稅收益的大小，做出最佳選擇。(3)在通貨膨脹的情況下，采用加速折舊法既可使企業縮短投資回收期，又可使企業加速折舊，從而取得延緩納稅的好處。(4)考慮貨幣時間價值因素，對不同折舊方法下獲得的不同資金時間價值收益和承擔不同的稅負水平進行比較，在合乎稅法規定的前提下，選擇能給企業帶來最大抵稅現值的折舊方法。

但是，加速折舊法并不是任何情況下都適用：(1)盈利企業應采用加速折舊法。(2)虧損企業不宜采用加速折舊法。(3)企業處于減免稅優惠期間，不宜采用加速折舊法。

但是某些學者則認為，利用加速折舊法進行稅收籌劃。在我國一般不具可操作性。

(二)折舊年限的納稅籌劃

1法律依據：《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》中規定：固定資產折舊的最低年限如下：(1)房屋、建筑物，為20年；(2)飛機、火車、輪船、機器、機械和其他生產設備，為10年；(3)與生產經營活動有關的器具、工具、家具等，為5年；(4)飛機、火車、輪船以外的運輸工具，為4年；(5)電子設備。為3年。

2籌劃分析：一般說來，折舊年限取決于固定資產的使用年限，而使用年限本身就是一個預計的經驗值，使得折舊年限容納了很多人為的成分，為納稅籌劃提供了可能性。縮短折舊年限(不低于法定年限)有利于加速成本收回，可以使后期成本費用前移，從而使前期會計利潤發生后移。

如把折舊年限從8年降到5年，在稅率穩定的情況下，所得稅的遞延交納，相當于向國家取得了一筆無息貸款。盡管折舊期限的改變并不從數字上影響到企業所得稅稅負的總和，但考慮到資金的時間價值，顯然把折舊期限調為5年對企業更為有利。

但是當稅率變動時，延長折舊期限也可能減輕稅收負擔。若企業正享受優惠政策，如果該項固定資產為該企業第一個獲利年度購入，折舊年限為8年或5年，通過簡單的計算就可以看出，8年的折舊年限更利于企業減輕稅收負擔。

(三)凈殘值的納稅籌劃

1法律依據：我國企業會計制度并沒有明確規定預計凈殘值率。《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》中規定：企業應當根據固定資產的性質和使用情況，合理確定固定資產的凈殘值，固定資產的凈殘值一經確定，不得變更。由于情況特殊，需調整殘值比例的，應報主管稅務機關備案。

2籌劃分析：當企業處于所得稅非減免稅時期，納稅人應根據資產(尤其是預計無形損耗大的固定資產)的特點，及時向稅務機關申請調低殘值比例。殘值比例調低后，折舊抵稅增加，這既維護了納稅人的權利，也能給納稅人帶來不可忽視的稅收利益。例1，某企業原值1000萬元的某電子設備，如果把殘值比例從5％調整到0(假設企業的所得稅稅率為25％，折舊年限為3年)，那么，不考慮資金時間價值的情況下，折舊抵稅獲得的利益共增加1000×(5％-0)×25％=12.5(萬元)。

二、固定資產會計核算中增值稅的納稅籌劃

(一)購進固定資產的納稅籌劃

1法律依據：自2009年1月1日起，增值稅一般納稅人購進(或者自制固定資產發生的進項稅額，可根據《中華人民共和國增值稅暫行條例》(國務院令第538號，以下簡稱條例)和《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》(財政部國家稅務總局令第50號，以下簡稱細則)的有關規定，憑增值稅專用發票、海關進口增值稅專用繳款書和運輸費用結算單據從銷項稅額中抵扣。

2籌劃分析：自2009年1月1日起，增值稅轉型改革在全國開始實施，對于增值稅一般納稅人的企業來說，購進或者自制的固定資產可以抵扣進項稅，但是要注意必須是企業2009年1月1日以后實際發生，并取得2009年1月1日以后開具的增值稅扣稅憑證上注明的或者依據增值稅扣稅憑證計算的增值稅稅額，并且還要注意計算不得抵扣的進項稅額：不得抵扣的進項稅額=固定資產凈值×適用稅率。

增值稅納稅籌劃的兩個重要特征是納稅籌劃行為具有行為合法性和前瞻性。要保證籌劃行為具有合法性和前瞻性，納稅籌劃人員除了要精通法律，與稅務機關進行有效溝通外，還需要關注有關法規政策的變化。

(二)銷售使用過的固定資產的納稅籌劃

1法律依據：自2009年1月1日起，納稅人銷售自己使用過的固定資產，應區分不同情形征收增值稅：(1)銷售自己使用過的2009年1月1日以后購進或者自制的固定資產，按照適用稅率征收增值稅。(2)2008年12月31日以前未納入擴大增值稅抵扣范圍試點的納稅人，銷售自己使用過的2008年12月31日以前購進或者自制的固定資產，按照4％征收率減半征收增值稅。(3)2008年12月31日以前已納入擴大增值稅抵扣范圍試點的納稅人，銷售自己使用過的在本地區擴大增值稅抵扣范圍試點以前購進或者自制的固定資產，按照4％征收率減半征收增值稅；銷售自己使用過的在本地區擴大增值稅抵扣范圍試點以后購進或者自制的固定資產，按照適用稅率征收增值稅。2籌劃分析：(1)對于銷售2009年以后購買的固定資產按照一般貨物的方法征收增值稅，一般貨物的增值稅納稅籌劃方法都可以用。(2)銷售2009年以前購入的固定資產，依然使用老規定。(3)增值稅試點的企業對銷售本地區進入試點以前購買的固定資產，按4％征收率減半征收增值稅；銷售進入試點以后購買的固定資產，則按適用稅率征收增值稅。

企業應該針對不同固定資產的具體情況，采取具體的納稅籌劃方案，使企業實現在合法條件下節稅的目的，實現企業利益的最大化。

三、固定資產會計核算中其他稅種的納稅籌劃

(一)固定資產會計核算中房產稅的納稅籌劃

1法律依據：《中華人民共和國房產稅暫行條例》第三條“房產稅依照房產原值一次減除10％至30％后的余值計算繳納”，第四條“房產稅的稅率，依照房產余值計算繳納的，稅率為1.2％”。

2籌劃分析：這里“減除10％至30％后的余值”，具體減除幅度，由省、自治區、直轄市人民政府規定。由于扣除比例1.2％沒有變動的余地，房產原值的大小直接決定房產稅的多少，因此合理減少房產原值可以減少房產稅。而中央空調、房產的附屬設施和配套設施等建筑物、土地使用權都是影響應稅房產原值的因素。若把除廠房、辦公用房外的建筑物建成露天的，并在賬簿中予以單獨記載，則可減少房產原值。將中央空調設備作單項固定資產入賬，可以不計入房產稅的計稅基礎，從而免于繳納房產稅。另外。企業應注意房產稅的稅收優惠，并加以利用。

(二)土地增值稅的納稅籌劃

1法律依據：根據《土地增值稅暫行條例》規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20％時，免征土地增值稅，而且土地增值稅實行四級超率累進稅率，最低稅率30％，最高稅率60％。

2籌劃分析：在會計核算中，企業可計算土地增值稅的起征點，根據相關法規來確定是否免征土地增值稅；還應注意各級稅率增收范圍的臨界點，衡量上級稅率與下級稅率對企業帶來的最大稅后收益，而不是盲目追求高價格或低稅率。所以，企業要結合上述不同規定，制訂科學合理的住房銷售方案，以有效減輕或免除稅負。

四、固定資產會計核算中納稅籌劃的其他建議

(一)創造條件充分享受稅收優惠政策

我國現行稅法有許多優惠政策，對于符合優惠條件的企業一定要加以充分利用，不符合優惠條件但瀕臨優惠邊緣的企業可以創造條件，使企業符合優惠條件。如新《企業所得稅法》第28條規定，“國家需要重點扶持的高新技術企業，減按15％征收企業所得稅”。因此，對技術類企業來說，可以加大產品的高科技含量，以期獲得稅收優惠。對于中西部地區的企業來說，應當創造條件，爭取享受國家對西部開發的優惠政策。

(二)綜合考慮各個稅種的共同影響

由于各個稅種的相關性，某一稅種的計稅基礎降低，并不一定會帶來總稅負的減少，因此要把各個稅種的納稅因素綜合起來考慮。例如，廠房選址的不同(選擇市區和選擇縣城)不僅會影響城鎮土地使用稅和房產稅，還對所得稅有影響。因為它們都可以計入管理費用，在所得稅前扣除，減少應稅所得額，從而影響所得稅。可以看出，只有綜合考慮各種變化抵銷后的總影響，才能做出正確決策。

(三)追求稅后收益最大化

固定資產納稅籌劃應服從和服務于企業戰略，籌劃時不僅要考慮稅收因素，還要考慮非稅收因素，籌劃的目的不是“稅負最輕”或“納稅最小”，而是追求稅后收益最大化，并以稅后收益最大化為原則協調兩個方面的均衡，即稅收成本和非稅收成本的均衡，以及稅收成本中的隱性稅收成本和顯性稅收成本的均衡。

五、結論

第6篇：土地增值稅論文范文

    房地產稅是世界各國普遍征收的一種稅,目前世界上幾乎所有國家的稅收制度中都涉及到房地產稅,考察世界各個國家和地區的房地產稅收狀況,其共同特點及趨勢總結如下:

    1、房地產稅征收方式。雖然不同國家和地區的土地所有制形式不盡相同,在房地產稅的征收方式上存在著差異,但總體來看,可以將其總結歸納為以下四種類型:第一類是以美國、荷蘭、丹麥等國為代表的將房地產與其他財產一起,就納稅人某一時點的一切財產綜合征收一種稅,一切財產中包括不動產部分;第二類是以日本、新加坡、印度等為代表的將土地、房屋和有關建筑物、車船以及其他固定資產綜合在一起征收不動產稅;第三類是波蘭、香港、墨西哥等國家和地區對土地和房屋課征房地產稅,對其他固定資產不征稅;第四類是將房屋與土地分開征稅,例如目前我國的房地產稅、土地使用稅,印度的土地稅,以及澳大利亞的地價稅等。

    2、計稅依據。從世界范圍來看,房地產稅多以房地產的評估價值作為計稅依據。例如,英國的房屋稅,其計稅依據是基于市場價而確定的估定價值;日本的土地稅是按土地的估定值征收的;韓國的綜合土地稅計稅基礎是土地的市場價值和租金價值。論文百事通由于從價計征依據的是房地產的實際價值,所以比較客觀、公正且富有彈性,正在被越來越多的國家所接受。

    3、在稅負水平設計上大多遵循“稅基寬、稅種少、稅率低”的原則。首先,寬稅基是指征收范圍廣、減免范圍窄,即除了對公共、宗教、慈善等機構的房地產實行減免政策以外,其他凡是擁有或使用房地產者都要依法交納房地產稅,這樣就為房地產稅收提供了充足而穩定的稅源。第二,設置較少稅種是為了避免因稅費復雜而導致重復征收等不公平現象的發生。第三,稅率低即指一般情況下主體稅率都比較低,目的是減少稅收的征繳阻力。此外,從各國的房地產稅收經驗來看,都比較重視發揮稅率對不動產經濟的調節作用,比如對房地產保有階段設計較高稅率,而對流轉環節設置較低稅率,目的是有效降低房屋空置率,減少荒蕪土地及促進房地產正常流轉;再如對農村用地、工業性房地產設置較低稅率,而對城市用地和商業用地設置較高稅率,目的是縮短開發程度較高的房地產的保有時間,提高土地利用效率。

    4、房地產稅收是地方政府財政收入的主要來源。分稅制是當今世界許多國家在發展市場經濟的長期歷史實踐中證明的、具有相當可行性的財稅管理體制,與一般財政管理體制相比,分稅制是財政和稅收管理體制的統一體,其基本特征是遵循公平與效率的原則,在合理依法界定各級政府事權的基礎上,確定各級政府的財政支出范圍,按稅種劃分各級政府的收入,并在保證地方各級政府擁有相應財權的前提下,保證中央和上級政府擁有對下級政府的財力和對全國經濟與社會發展實行宏觀調控的能力。在實行分稅制的國家,房地產稅收基本由地方政府征收并納入到地方政府的財政收入當中,滿足地方政府擴大地方基礎設施和公共事業規模的經費之需,這不僅激發了地方政府征收房產稅的積極性,也促進地方的建設和發展。據統計,在美國房地產稅收占地方政府財政收入的50%-80%,澳大利亞近80%,肯尼亞也達到68%。日本的房地產稅收,絕大部分都劃歸市町村級政府。

    二、中國現行房地產稅制改革探索

    為使房地產稅收體制與當前國民經濟以及房地產業的發展要求相適應,中國的房地產稅制改革應從改革稅收環境、稅收要素、征收管理,以及公平性等方面進行探討和實踐。

    (一)稅制改革的原則(方向)——“寬稅基、少稅種、低稅率”。“寬稅基、少稅種、低稅率”的房地產稅收體系是經國際經驗證明的較為有效的經濟調控手段。“寬稅基”可以為房地產稅收保證充足而穩定的物質基礎;“少稅種”一方面可以防止重復、交叉征稅,另一方面還可以降低征管成本。結合“寬稅基”,“低稅率”則可以保證在降低征管難度的同時,得到穩定的稅收收入。這樣搭配的房地產稅收體制代表了房地產稅收未來的發展方向,應將其作為我國今后稅制改革的原則。

    (二)房地產稅種改革設想及相應稅收要素設計

    1、合并房產稅、城市房地產稅和城鎮土地使用稅,以房地產為課稅對象設立統一的“房地產稅”。理由如下:一是現行房產稅和城市房地產稅的課稅對象均為納稅人擁有的房產,其計稅方式相同(從價計征和從租計征兩種),適用稅率也基本一致,只是納稅人不同,前者適用于內資企業和個人,后者適用于外資企業和個人。所以針對同一課稅對象分設兩個稅種實屬冗繁。二是實際情況中,土地和房屋作特殊商品經常被同時占有、使用和流轉,二者關系十分緊密,其價值也難以被準確劃分和界定,所以將土地和房屋分開課稅的做法不盡科學,在實際征管中也難以操作。對二者統一按房地產稅征稅有利于清晰識別課稅對象和準確計算應納稅額,同時減少征管成本。

    設立新的房地產稅以后,稅收要素設計也要做相應的調整。首先,改革現有的從價、從租和從量多種計征方式并存的復雜局面,對房地產以其市場價值(或評估價值)作為計稅依據統一從價計征,使稅基與土地區位因素和房產的實際價值緊密結合起來。其次,新的房地產稅的納稅人應包括中國境內土地使用權和房屋產權的所有人、經營管理單位、承典人、代管人和使用人。第三,我國地域遼闊,考慮到各地經濟發展的不平衡的因素,納稅人稅收負擔能力差別很大。因此,在稅率設計時建議采用幅度比例稅率,即由中央政府規定比例稅率的幅度,各省、自治區、直轄市人民政府在此幅度范圍內,根據管轄區的經濟繁榮程度合理確定其適用的稅率。第四,新的房地產稅征收范圍應從原來的城市、縣城、建制鎮和工礦區擴大到全國所有地區,不再區分農村和城市,即將我國境內所有房地產全部都納入征收范圍。但需要注意,農業是我國國民經濟的根基,支持農業和農村發展,提高廣大農民的福利水平仍然是當前的主要任務,所以對農村房地產課稅僅限于經營性房地產,對農用地和農民自住性普通住宅應實行免稅。

    2、取消土地增值稅,將其納入所得稅類。1993年前后我國房地產開發和房地產市場的發展非常迅速,類似房地產開發過熱和炒賣、炒賣房地產投機行為盛行及房地產價格上漲過猛等問題隨之出現。從而造成投入開發的資金規模過大,國家收回的土地增值收益較小,對國民經濟發展產生了不良影響。追其根源,是被房地產業高額利益驅動所致。在這種情況下,國務院于1993年12月出臺了《土地增值稅暫行條例》,從根本上抑制炒賣、炒賣等現象的發生。但隨著十幾年來國家經濟的發展,行業間利潤以逐步趨于平均,土地增值稅在設立之初的作用已極大的減弱,甚至已經成為一種負擔制約著正常的房地產流轉與交易。鑒于此,建議取消土地增值稅,將土地增值收入視為因轉讓房地產所得的純收入納入所得稅征收范圍。歸并之后的稅種同樣可以在一定程度上對土地增值所得高收入起到調節作用,并可以有效地抑制投機行為的發生。

    3、將契稅并入印花稅。契稅是對境內轉移土地和房屋權屬的單位和個人征稅,依據的是房地產的價格,印花稅是對房地產經濟活動中立書、使用、領受具有法律效力的憑證的單位和個人征稅,依據是應稅憑證上所載的金額。可見兩者之間存在稅基交叉,且前者的征稅范圍被覆蓋在后者的征稅范圍之中,所以建議將契稅納入印花稅一并征收,使印花稅成為與轉讓房地產證書相關聯的唯一稅種。新晨

    4、開征遺產稅、贈與稅和空地稅,以彌補無償轉讓房地產環節的稅收缺位。遺產稅和贈與稅的主要目的并不在于增加財政收入,而在于輔助所得稅調節財富分配。空地稅是指對可利用卻逾期未利用的農地和非農地課稅,目的在于以法律形式對土地荒蕪和土地閑置問題的解決予以規范,使有限的土地資源得到有效利用。

第7篇：土地增值稅論文范文

【關鍵詞】企業股權投資；目標選擇；稅收籌劃；企業發展

1引言

企業股權投資是企業發展中非常常見的一種投資方式，一般情況下，其通常發生在兩個不同的公司或者公司與風投機構之間。在股權投資及后續的管理過程中，目標企業的股權結構發生了轉變，經營方式有可能隨著投資企業的管控而發生變化。企業的股權投資根據投資企業占被投資企業的股權比例，又可分為全資、控股和參股等幾種情況[1]。企業股權投資過程因涉及各項財產的轉移，牽扯稅種及稅負金額的計算，從減少稅負的角度，應進行必要的稅務籌劃。論文根據企業股權投資的過程，對股權轉移過程中的稅收問題進行簡單分析，希望能夠為有股權投資業務需求的企業提供參考。

2企業股權投資目標的選擇

對投資企業來說，目標企業的選擇是企業股權投資的首要任務，需對投資標的企業從行業前景、業務相關度、經營狀況、財務狀況及所在地的政策方面進行深入的調研，為稅收籌劃提供依據。對企業投資方來說，企業股權投資是實現企業資本增值的重要途徑之一，是企業資本運營管理的重要組成部份。因此，企業投資方在選擇投資目標企業時，首先應考慮被投資企業的基本狀況，投資方更愿意將資本投向那些新興朝陽產業或者與本公司經營有直接關系的企業。在投資的前期盡調過程中，投資企業應對標的企業的以下基本情況進行評估與核實：被投資企業所處行業是否為國家政策支持產業，所提品或者服務在市場上的占有情況、是否被市場及消費者認可，品牌認知度如何；企業近年的經營狀況、財務情況、運營管理模式、人員結構、企業文化理念等，對標的企業所處產業、地區的政府投資優惠政策、稅收減免政策信息作全面的收集和分析，只有前期盡調結果表明被投資企業與企業戰略業務方向相符，企業質地良好，能對企業發展起到正向支撐作用，方可列為投資目標[2]。

3企業股權投資涉及稅種分析

企業股權在轉移過程中主要涉及印花稅、個人所得稅以及企業所得稅、增值稅、消費稅、契稅，不征收營業稅。接下來，論文將分別予以簡單介紹。印花稅：根據1988年國務院頒布的《中華人民共和國印花稅暫行條例》第2條規定，產權轉移書據為應納稅憑證。股權轉讓合同屬于該條所指的“產權轉移書據”，應當按照所載金額萬分之五貼花，依法繳納印花稅。個人所得稅：根據《中華人民共和國個人所得稅法》及其實施條例之相關規定，自然人股東取得股權轉讓所得，應按“財產轉讓所得”項目征收個人所得稅。財產轉讓所得以個人每次轉讓財產取得的收入額減除財產原值和合理費用后的余額為應納稅所得額，適用20%的比例稅率。企業所得稅：根據國家稅務總局于2000年的“國稅發[2000]118號文”《關于企業股權投資業務若干所得稅問題的通知》規定，企業股權投資轉讓所得應并入企業的應納稅所得，依法繳納企業所得稅。對居民企業取得所有應納稅收入及非居民年企業取得的除下述收入外的所有收入，按25%稅率繳納企業所得稅，具體計算公式為：應納稅金=應納稅所得額×25%；對非居民企業，在中國境內未設立機構、場所的，或者雖設立機構、場所但取得的所得與其所設機構、場所沒有實際聯系的，按20%的稅率繳納企業所得稅。具體計算公式為：應納稅金=應納稅所得額×20%。增值稅、消費稅：根據《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》第四條，規定“將自產、委托加工或購進的貨物作為投資，提供給其他單位或個體經營者”屬視同銷售貨物行為。因此，投資者以非貨幣性資產對外投資，應按規定征收增值稅。納稅義務發生時間為貨物移送的當天。屬消費稅征稅范圍的，還應按規定征收消費稅[3]。契稅：根據《中華人民共和國契稅暫行條例實施細則》第八條規定，以土地、房屋權屬作價投資、入股，視同轉讓，對接收方按照3%~5%的稅率征收契稅。營業稅：根據2003年1月1日起執行的財政部、國家稅務總局的財稅[2002]191號《財政部、國家稅務總局關于股權轉讓有關營業稅問題的通知》規定，對股權轉讓不征收營業稅。

4股權投資中企業稅收籌劃策略分析

企業股權投資中可充分利用稅收政策，選擇適合的投資方式、投資時機制定投資方案，合理規避稅務風險，減少稅務成本。以下簡要分析幾種方式：

4.1選擇合適的股權投資比例

股權結構選擇：財稅[2009]59條規定：符合相關條件的，適用特殊性稅務處理，企業在進行股權投資比例的選擇時可進行參考。收購100%股權可有效地規避目標企業所涉及的債務、勞資關系、法律糾紛等一系列問題，但會增大投資企業的稅收負擔，增加投資企業的資本支出；如投資方的資產占有不低于原企業25%，且股權支付比例不低于85%，投資企業能夠享有相關的稅收優惠政策，暫免企業所得稅。根據稅法的相關規定，在實際的股權投資中，若股份支付比例大于85%或者同一控制不支付的情況下，雙方都可以免除并購過程中所得稅，這對企業股權投資雙方來說不失為一條良策。

4.2選擇合適的股權收購對價支付方式

通常情況下，企業在進行股權投資時，選用的投資方式主要有：貨幣資金投資、實物資產投資、無形資產投資、換股投資以及債券投資等。企業在進行投資對價支付方式選擇時，應該根據自身真實狀況，選擇效益比較高的投資形式。假設企業直接以貨幣資金投資，不能起到節稅的效果。實物資產投資中，如企業以土地（房地產）作為對價，根據財稅字[1995]048號《關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》規定：對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。再如換股投資，它是指股權投資方以股權支付的方式收購目標企業的股權，雙方只需按照稅法約定繳納股權轉讓所得稅和印花稅即可，無需再另行繳納其他稅額，但這種投資方式有一定限制，根據稅法規定，股權投資方購買被投資方的股權份額不得低于75%，而且股權支付比例不低于85%，才可以采用相關的稅收優惠政策，所以在企業的股權投資中要特別注意這點。

4.3充分利用當地稅收優惠政策

在我國現行的稅法中，對一些特殊地區有一定經濟優惠政策，例如，在經濟特區、浦東新區以及民族自治區等地區。除此之外，一些當地政府為了推進當地經濟的快速發展，也會單獨推行一些地區性的稅收優惠政策，以鼓勵企業投資入住，帶動地區經濟發展。如果被投資企業在這些優惠地區，能夠享有國家或者當地給予的稅收優惠政策，則能提高被投資企業的市場競爭力[4]。

5結語

第8篇：土地增值稅論文范文

［論文摘要］：非營利組織作為一種彌補政府、市場作用雙重失靈的新興社會力量，自20世紀80年代以來，在民營化和民主化的這一全球化浪潮背景下發揮了其應有的重要作用，與此同時也獲得了更加蓬勃發展的局面。自改革開放以來，非營利組織在我國也獲得了較快的發展，但也存在著一系列制約其進一步發展的因素。如在稅收方面，并非所有適用稅法都有利于非營利組織的發展。為促進非營利組織在我國更好的發展，本文對非營利組織稅收在我國當前的現狀進行了分析整理，并進一步提出了完善我國非營利組織稅收制度的建議。

一我國非營利組織及相關稅收法律制度的現狀

（一）非營利組織內涵及其在我國當前的發展狀況。非營利組織最早出現于17世紀，它的出現主要和資本主義的民主、自治、慈善等價值取向及社會精神有關，也反映了當時社會不平等的現實。自20世紀80年代以來，隨著世界范圍內出現的市場化、民主化、民營化和全球化浪潮，不論是發達國家還是發展中國家，非營利組織都出現了更加蓬勃發展的局面。然而對于非營利組織這一概念的界定，國內外尚無統一明確的規定。不過總的來說，非營利組織是指那些不以營利為目的、主要開展各種志愿性的公益或互益活動的非政府的社會組織。它最主要的特點就是非營利性、非政府性和志愿性。正因為有著這些屬性，因而也常常被稱為“非政府組織”、“第三部門”、“公益性組織”、“非企業單位”、“獨立部門”、“公民社會”等等。在我國，非營利組織自改革開放以來獲得了迅速發展，據不完全統計，目前全國性的非營利組織約有1900多個，地方性非營利組織近20萬個。它在我國現實生活中，其組織形式主要有三類：社會團體、民辦非企業單位和基金會。這三類實體構成了我國的非營利組織的主體，它們在我國發展迅速并且在經濟、環保、公共衛生、教育、科學技術、文化、扶貧、法律援助、社會福利等廣泛領域都發揮著積極的作用，進一步彌補了政府和市場的功能欠缺，成為我國經濟生活中不可缺少的一部分。

二我國現行非營利組織相關稅收法律法規。

當前，針對非營利組織的稅收問題，我國并沒有專門為其設立一部稅收法律制度。對非營利組織的稅收規范問題，都由各個稅種的稅法來規定。也就是說，在每一個稅種中，如無對非營利組織進行特殊的規定，非營利組織將和其他納稅主體一樣，無論其性質如何，從不從事經營活動，都要交納稅收。目前，根據非營利組織所從事的活動和我國的稅法規定，非營利組織可能涉及的稅種有：增值稅、營業稅、關稅、城市維護建設稅、企業所得稅、房產稅、車船使用稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅、車輛購置稅、印花稅等13個稅種，而其中前五個又是對非營利組織影響最大的稅種。為支持非營利組織的發展，我國在上述各稅種的稅法規定中，都給予了非營利組織不同形式和不同程度的稅收優惠政策。總的來說，這些稅收優惠政策以三種方式呈現：1．針對非營利組織自身的稅收優惠政策；2．針對企業對非營利組織捐贈時的稅收優惠政策；3．針對個人對非營利組織捐贈時的稅收優惠政策。如在第二種方式上，土地增值稅的有關規定為：轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。也就是說，房產所有人、土地使用權人將房屋產權、土地使用權贈與非營利組織可以享受免稅待遇。再比如在第三種方式上，個人所得稅法的有關規定為：個人向教育、社會公益事業、遭受嚴重自然災害地區、貧困地區和青少年活動場所等捐贈的，可以在當年的應納稅所得額中得到扣除。而在減免的程度上，有的稅種規定在一定范圍內可以扣除一定的稅額，有的則予以完全的免除。二我國非營利組織現行稅收政策存在的問題。由上可以看出，我國現行的稅收制度對于給予非營利組織稅收優惠政策的條款和規定比較多但也比較亂。隨著我國經濟、社會的發展，人們對于非營利組織的需求日益增加，非營利組織在更廣泛領域發揮的作用也日益凸現。為能給予非營利組織的進一步發展提供更多的支持，有必要分析挖掘出非營利組織現行稅收政策存在的問題。

（一）沒有形成統一、完善的非營利組織稅收體系。我國目前對于非營利組織的相關稅收政策規定比較多也比較亂，這些規定都散見于各稅種的稅法規定中，沒有形成統一完善的非營利組織的稅收體系。也就是說，我國沒有專門針對非營利組織的特定稅收條款來規范它的運行。這對于快速發展的非營利組織顯然是一大制約。

（二）沒有從稅法的角度來定義非營利組織，沒有把公益組織和其他非營利組織區別開來。對于非營利組織這一概念的內涵和外延，國內外一直沒有統一的界定。但根據各國對非營利組織的稅收政策和管理來看，大多數國家一般都把非營利組織中的公益性組織單獨劃分出來，給予公益性的非營利組織特殊的稅收待遇。因為公益性組織和其他的非營利組織不同，公益性組織活動的目的具有公益性，提供的產品和服務大多具有公共產品的性質，而其他非營利組織的活動雖然也是不以營利為目的但其性質不一定具有公益性，它往往具有互益性。因而區分兩者并給予不同的稅收優惠待遇是必要的。但在我國當前，還尚未從稅法的角度去定義非營利組織，更沒有區分公益性和其他的非營利組織。因而在現實生活中，便出現了許多非營利組織打著“非營利”的旗號，名義上是非營利組織，但其大多數活動卻從事著經營性活動，有的甚至以營利為目的，違背了活動的宗旨目的，這不但使得國家稅收流失而且對于其他組織來說也有失公平。

（三）有些稅收優惠政策的規定，有失稅收的公平性。按照稅收的公平性原則，相同性質的行為應當受到同等的稅收待遇。但在我國，卻存在著違反稅收公平性原則的稅收規定。如同樣對一家非營利組織進行捐款，但實施這樣一項行為的主體分別是內資企業和外資企業，則稅法允許二者從所得額中扣除的比例便不同。外資企業允許從所得額中全部扣除，而內資企業卻有扣除比例的限制。另外，對只有被列舉的非營利組織的捐贈才能獲得一定比例的扣除，這同樣有失公平性，不利于非營利組織的發展。

三完善非營利組織稅收政策的思考

針對非營利組織還存在上述的一系列問題，筆者認為完善非營利組織稅收政策應從以下幾方面來思考：

（一）應從稅法的角度來界定非營利組織，應規定非營利組織的宗旨必須是不以營利為目的，其主要的活動應是非經營性活動。當然不以營利為目的并不是不允許其從事經營性活動獲取利潤，只是經營性活動不應構成非營利組織的主要活動，其從中獲取的經營性利潤禁止向個人分配而只能用于非營利組織非營利的目的。因而對于非營利組織有必要區分經營性活動和非經營性活動所獲取的收入，對于其從事的經營性活動所獲取的收入如投資所得、貿易活動等應當征收稅收，而對于來源于非經營性活動的收入如捐贈、會員的會費和財政的撥款則應予以減免。

（二）學習其他國家，應把公益性非營利組織和其他非營利組織區分開來，并給予不同的稅收待遇。對于公益性非營利組織所有與公益目的有關的活動所獲取的收入應當免征所有的稅收，而其他一般的非營利組織則僅對其來源于非經營性活動的收入予以免證。這是因為從公益性非營利組織活動中獲益的是公眾，而其他非營利組織的活動雖然在一定程度上也有利于社會，但其受益的主要是會員，因而應給予它們不同的稅收待遇。

（三）應統一內外資企業允許捐贈額從所得額中扣除的比例，這樣一方面體現稅收的公平性原則，另一方面也會提高企業捐贈的積極性，從而有利于非營利組織的發展壯大。

（四）提高所得稅中關于捐贈數額從所得額中扣除的比例。現行對于捐贈比例的規定有些偏低，應進一步提高。

（五）改變現行捐贈通過向列舉的非營利組織才能扣除的規定，而應當是只要獲取了非營利組織資格的認定特別是公益性組織資格的認定，就應允許捐贈直接扣除。

[參考文獻]

[1]王名.非營利組織管理概論[M],中國人民大學出版社,2002.

[2]邵金榮.非營利組織與免稅—民辦教育等社會服務機構的免稅問題[M]，社會科學文獻出版社，2003.

第9篇：土地增值稅論文范文

物業稅實際上和財產稅的含義是相同的，前者在東南亞國家和我國的香港地區使用；后者則是英語國家“property tax”的中文翻譯。因此，“物業稅”和“財產稅”是同一概念的不同表述。物業稅并不是一個具體的稅種名稱，而是稅收分類中的一個類別，其基本含義是對財產征稅。那么，什么是財產？凡是對人有用的東西都是財產，包括可用于消費或可用于取得收入。對財產征稅和對財產的收入征稅是兩個不同的概念：前者是對財產的價值存量征稅；后者是對財產產生的價值流量征稅。財產稅不可能對所有財產普遍征收，而只能是選擇性征收，通常可供選擇的財產稅稅種有：房產稅、遺產稅和饋贈稅。有些學者或政府官員認為印花稅也屬于財產稅的一種，這是可以商榷的。從印花稅的制度安排來看，是對合法權利的征稅。“權利”也是財產，但印花稅中征稅對象的“權利”是由政府認定的，因此印花稅雖然有“稅”的形式，實際上卻是政府對提供公共勞務收取的使用者費。印花稅可以大大節約商品勞務交易稅和生產要素收入稅的征管成本，對減輕納稅人的稅收負擔是有利的。而財產稅的征管成本是很高的，也不存在降低納稅人稅收負擔的功能。

開征財產稅的目的是使稅收制度和財政體制更能體現效率和公平，理由如下：（1）房產稅有利于房產轉移到更能創造價值者的手里。物業稅屬于對物稅，并不考慮納稅人的納稅能力，因此當納稅人缺乏負擔能力的時候，只能把房產轉移到更有納稅能力者的手里，有利于社會價值財富的增加，從而提高經濟運行效率；（2）遺產稅和饋贈稅有利于實現“人”的公平。一個人一生中擁有的財產分兩種：一種是靠自己掙得的財產；另一種是靠繼承遺產和饋贈獲得的財產。因此對后者征稅更能體現“人”的公平；（3）房產稅有利于提高政府的資源配置效率。公共受益和公共成本負擔對稱原則是構建效率財政體制的要求，房產稅通常是地方稅，以房產作為居民公共受益的成本分攤依據可以較好地貫徹對稱原則。這正如對高速公路的收費可以由汽油稅和輪胎稅替代一樣，因為以汽油和輪胎的消耗來計算使用高速公路的費用是符合效率原則的。

當然，財產稅也經常遭到批評。因為房產稅是對物稅，所以不符合稅收量能負擔的基本原則，有失公平，同時遺產被征稅卻會挫傷財產所有者創造價值的積極性。財產稅雖然有利有弊，而且也是一些實施國家爭論的熱點之一，但基本傾向是認為利大于弊，也沒有更好的政府收入形式來替代財產稅。因此，房產稅一直是地方財政收入的重要來源。例如英國，平均要占財政收入的30-40％，高的可達70-80％，低的也有10-15％。

但我國卻有另一種觀點，認為開征物業稅的主要目的是理順房產的市場價格，或者說有利于改善房產價格過高的態勢。由于這種觀點開始是由官方人員說出來的，因此影響很大，以致于對物業稅的研究主要集中在房產稅，甚至使居民產生要通過增加稅收的辦法來降低房產價格的印象。這無論是在理論上還是在實踐上都是有問題的。從理論上看，房產稅和房產的市場交易價格是兩個不同領域的問題。前者屬于公共勞務的成本分攤問題；后者則屬于私人商品的資源配置問題。因此，前者屬于公共財政的范疇；后者則屬于市場經濟的范疇。把不同性質的問題相混不利于我國市場經濟體制的完善。從實踐上看，將會產生“劫貧濟富”的不良效果。因為在我國購買得起房產的只是極少數人，但人人都要有房居住，因此人人都成為降低房價的負擔者。這顯然是極不公平的。應該說，房產價格過高與土地非農業利用的政府壟斷和其他政府壟斷有關，和房產稅并沒有直接的關系。而前者的問題是公有制國家建立市場經濟體制的重點和難點之一，是全局性的問題，不是靠房產稅可以解決得了的。

如果要開征物業稅，那么要了解中國的現狀，然后再考慮如何通過物業稅來改善我國的稅收制度和財政體制。在我國的稅收制度中，物業稅安排了房產稅，但沒有遺產稅和饋贈稅。

我國的“房產稅”究竟是不是真正意義上的財產稅這個問題是需要進一步研究的。我國的房產稅只是對盈利性企業的房產和出租的房產征稅，而對非盈利組織、政府公共部門、居民自有住房的房產都是免稅的。在征稅房產中，計稅依據也是不統一的，盈利性企業房產的計稅依據是房產的原值而對出租的房產則采用租金。在市場經濟中，房產價值是被不斷折現的過程，因此從效率的角度看應該對房產的現值征稅而不是對房產的原值征稅。對原值征稅失去了財產稅的性質，更有點象投資方向調節稅。以租金為計稅依據雖然是對房產現值征稅的一種方法，但我國的計量辦法卻失去了房產估值的特征。房產的租金是房產的利率回報，要使其反映房產的市場交易價格，就必須是市場利率而不是個別利率。但我國的計稅辦法是房產的實際租金而不是市場租金。這樣，對出租房產的現實租金征稅實際上成了“營業稅”而不是財產稅。因此，我國稅收制度中雖然有房產稅名稱的稅種，實際上卻并不是真正的財產稅。

在我國的稅制安排中，征稅對象涉及到“土地”財產的稅種有三個城鎮土地使用稅、耕地占用稅和土地增值稅。它們是不是屬于財產稅的問題需要研究。

為什么叫“城鎮土地使用稅”而不叫“城鎮土地稅”或“城鎮地產稅”？主要原因可能是：我國的城鎮土地都是國有（公有）的，國家征稅也是代表國家的，因此不存在國家對國有土地征稅的問題。但我國的經濟體制改革的一個重要指導思想是所有權和經營權的分離，因此對“分離”出去的“土地使用權”而不是所有權進行征稅。土地使用權是國家認定的，從這個意義上說屬于政府對公共勞務收取使用者費。但城鎮土地使用稅是按土地面積定額征收的，因此還具有國有土地租金的性質。因此，現有的城鎮土地稅并不是財產稅。

耕地占用稅是對農用土地轉為非農利用的一次性征稅。在我國的稅制安排中，對農用土地形式上是免稅的，但土地使用方式的轉變可以看作是一種“交易”，因此實際上是對土地交易設置的一種特別稅，屬于商品交易稅范疇。農用土地轉為非農利用是政府壟斷的，最初改變使用方向的是政府，因此政府似乎應該是納稅人。然而，政府只是土地非農利用的“批租人”，因為最終非農利用的是社會其他組織和個人，所以后者是真正的納稅人。由此，政府可以獲得大量的“批租”凈收入。土地批租凈收入由兩部分構成：一是政府批租土地使用權的價格和政府征用農用土地的價格之間的差額；二是政府利用土地這一特殊商品的交易獲得的稅收收入。因此，土地批租收入實際上是政府土地經營收入和土地交易的稅收收入集于一身的收入，并沒有財產稅的性質。這種處理方式在邏輯上似乎是有疑問的，原因就在于土地所有權、國家征稅權、國有資產經營權等一些基礎理論問題并沒有完全搞清楚。

土地增值稅是按土地使用權可以交易的原則設置的稅種，因此屬于商品交易稅的特殊稅種。政府認定使用權的費用一般說來不會有很大的增加，增加的實際上是土地的價格。土地價格為什么會上升，一般說來和該地方段的投資密集度和消費密集度有正相關。這是政府和市場共同作用的結果。按市場經濟體制的方式思維，那么屬于市場經營的增值收入應該屬于經營者；屬于政府投入引起的增值額應該由真正意-義上的房產稅解決。但該稅的設置可能是從所有權角度考慮的，認為土地所有權是國家的，因此應該把土地增值的一部分收歸國有。因此這也不屬于財產稅。

上述分析表明，我國確實沒有真正意義上的物業稅。在我國開征物業稅的問題應該提上議事日程。上述分析也同樣表明，應該從完善稅制和財政體制的角度研究物業稅的開征問題。當然，國有資產（包括土地）市場化的制度安排是必要的前提條件。

在我國開征物業稅的討論，主要集中在如何開征房產稅的問題，因此下文主要討論與此相關的理論問題。由于我國目前存在房產稅名稱的稅種，為了區別新開征的具有財產稅性質的房產稅，因此把后者稱為“物業房產稅”。上述分析表明，我國現行的房產稅并不是真正意義上的財產稅。要把我國的房產稅改造為物業房產稅需要進行三個方面的改造：以房產現值為稅基、對房產普遍征稅，以及房產稅的優惠設置。

以房產現值為稅基是物業稅特征的關鍵，對房產現值的評估有兩種方式：按房產市場交易的效率價格估值；或按房產的效率租金估值。前者稱之為房產交易法；后者稱之為房產收入法。理論上說，如果能正確認定房產市場交易的效率價格或房產出租的效率租金，那么兩者的現值評估應該是一致的。但房產的市場交易頻率和出租頻率都不是很高的，而且市場制度總是有缺陷的，因此評估方法的選擇對房產現值的評估會產生很大的差異。由于房產稅是地方稅種，國外通常的作法是由地方政府確定評估方法，原則是使評估更接近市場的效率價格。

在我國開征物業房產稅，盡管效率價格和效率租金價格的市場條件都不具備，但筆者認為采用房產收入法評估稅基有利于稅負的設計。我國的房產已經進行了私有化改革，但這一政策只適用于199g年底以前參加工作的國有職工，享受了按工齡和職級為計算依據的房價補貼。這種補貼可以理解為以往的工資中不含住房費用，因此相當于專用于房產投資的工資補發。也可理解為房產投資的收益補助，因為職工購房的房產價格即使按銀行貸款利率計算也大大超過了改革前支付的租金。開征物業房產稅意味著減少補貼，因此以收入法評估稅基有利于稅負設計。1999年底以后參加工作的國有職工，按政策應享受房租補貼，但至今并未真正落實，以收入法評估稅基也有利于房租補貼額的確定；同時也有利于1999年底以前參加工作但房改政策沒有落實到位者的補助。如果按上述思路設計物業房產稅的稅負，意味著和工薪制度的改革是聯動的。

另一個方面應該考慮的是稅率，即開征物業房產稅以后，居民總稅負有所增加還是保持目前的水平？如果是前者，那么意味著將增加納稅人的稅收負擔。如果是后者，那么意味著將調整我國的政府收入制度，包括稅收制度和非稅收入制度。筆者主張后者。目前我國的預算支出占gdp的比例在23％左右；預算外和制度外支出占gdp的比例估計不會少于預算內的50％，兩者合計占gdp的比例高達35％左右。這個總負擔率是很高的，按市場經濟體制的要求以及歷史的經驗來看，總負擔率的水平是不宜再提高的。但開征物業房產稅需要對房產進行全面的重估，征管成本是非常之高的。如果總負擔相對穩定，那么意味著將會減少政府的可支配財力。這是靜態地看問題，從完善市場經濟體制的態勢來看，將有利于效率、公平原則的貫徹。但這需要思想觀念上的轉變，即效率和公平原則的貫徹并不意味著一定要提高政府收入的比例。減少政府的收入比例，意味著增加市場經濟發揮作用的空間。因此，非但不會增加財政困難，還能促進國民經濟的可持續發展。

對房產普遍征稅，意味著所有房產都是征稅對象。對非盈利組織和政府公共部門房產征稅的依據是什么？這主要涉及國家征稅權和財產所有權的關系問題。在國家征稅權中，“國家”是公眾（全民）的代表；在我國的公有制中，“國家”又是“全民所有制”的代表。因此，似乎不存在“國家”對自身征稅的問題。我國房產稅中的免稅制度可能是出于這種考慮。盡管“利改稅”突破了這一思路，但仍然在其他領域頑強地表現出來。

其實，國家征稅權應該高于財產所有權。“國家”是“市民社會”和“政權社會”的統一體。市民社會由家庭、企業和非盈利組織構成；政權社會是凌駕于市民社會之上的組織。市民社會從事物質財富或貨幣表達的價值財富的再生產，政權社會從事精神財富或非貨幣表達的價值財富的再生產。兩類社會中的財產所有權雖然是由政權社會界定的，但目的是為了規范市民社會和政權社會的行為。國家征稅權雖然也表現為政權的行為，但卻是為了維護市民社會和政權社會的存在而設定的，因此高于財產所有權。這表明，不論是市民社會的財產，還是政權社會的財產都在國家征稅權的覆蓋之下。

我國現有的房產稅對非盈利組織和政權組織占用的房產免稅，相當于對這些組織的運行費用的補助。這會扭曲資源配置效率。因此，如果我國開征物業房產稅，對“國家”內部的所有房產征稅是符合效率原則的。但這需要重新核定上述組織的經常費用和政府預算的支出額，這涉及到預算制度和財政體制的改革。