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第1篇：土地增值稅范文

第一是要注意清算的時限。我們可以這樣理解：清算之前都是預繳；達到清算時限條件時則不再預繳，必須按規定進行清算，多退少補。

土地增值稅清算分為兩種情況：一是納稅人應該主動進行清算；二是由稅務機關要求納稅人清算。對于前者是納稅人的法定義務，不清算則要受到處罰。而對于后者，稅務機關不要求納稅人清算的，則可以不必主動進行清算?！秶叶悇湛偩株P于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）規定：（一）符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：1.房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；2.整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；3.直接轉讓土地使用權的。（二）符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：1.已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；2.取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；4.省稅務機關規定的其他情況。

第二是要劃分清算單位。以什么單位作為清算單位也是土地增值稅清算需要把握的關鍵。因為對一個開發項目中劃分不同的清算單位，會產生不同的清算結果?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實施細則》第八條規定：土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。但是納稅人在最基本核算項目或核算對象中，有些開發產品是免稅的（如增值率不超過20%的普通標準住宅），有些是應稅的，因此，稅法要求，對于這種情況還要細分清算項目。《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）就清算單位問題規定，土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。對于一個核算項目或核算單位中，納稅人不分開計算增值額的，則免稅開發產品不能享受免稅政策。

第三是要掌握扣除項目分攤依據。房地產開發項目的扣除項目雖然是按開發項目的實際成本歸集計算的，但有些扣除項目（如基礎設施費、配套設施費等）不是直接屬于某一個項目的，需要由多個清算項目共同享用的，這就需要將這些需要共同分擔的成本費用通過合理的方法歸入每個清算項目。土地增值稅不同清算項目共同的成本費用分攤主要不是按項目建筑面積，也不是按項目實際占用面積，而是按可售面積分攤。國稅發〔2006〕187號規定，屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。

第2篇：土地增值稅范文

關鍵詞：房地產企業 稅收籌劃 土地增值稅

項目前期，要籌劃的重點是二個“臨界點”的判斷，一是普通標準住宅增值率20%的臨界點，二是各級超率累進稅率的臨界點。

一、普通住宅增值率20%臨界點的籌劃要點

首先，需要明確普通標準住宅的范疇?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例》第八條規定：有下列情形之一的，免征土地增值稅：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的。

第二，確定20%增值率臨界點的售價。普通住宅增值率20%以下免稅的規定，給土地增值稅的清算結論提供了較大彈性空間，在項目規劃指標基本確定，各項成本能夠相對準確的得出預算數據后，如何計算項目達到20%增值率的售價，就成為前期籌劃的關鍵。

現就如何計算臨界點售價，以及其理論上對售價制定的指導意義論述如下：

設定項目普通標準住宅收入為變量R，可扣除成本為常數a，以增值額除以扣除額等于20%列方程式，求出當增值率達到20%臨界點時，收入R與成本C的關系：

（R-0.056R-1.3C）/（1.3C+0.056R）=20%

解方程得：R=1.67238*C

我們稱此時的售價為“臨界點售價” R0。

數據表示，當價格是成本的1.67238倍時，普通住宅增值率達到20%，當普通住宅價格到達這一臨界點時，繼續提高售價，會產生增值額30%比例的稅負，即（1.67238C-0.56*1.67238C-1.3C） *30%=0.08362C。

但是，這并不代表售價不能高出20%的臨界點售價，如果售價的提高能高于突破臨界點產生的稅負，仍是經濟的。根據上述結論，可以進一步計算售價最少提升多少，才能大于突破臨界點帶來的稅負，如前所述，20%的臨界點售價R0為1.67238C，設在此基礎上售價的增幅為R1，那么稅負與售價增幅相等的表達式為：

（R0 -0.056 R0-1.3C+R1-0.056R1）*30%=R1，

（R-0.056R-1.3C）*30%+ （R1-0.056R1） *30%=R1

代入 R=1.67238C

（1.67238C-0.56*1.67238C-1.3C） *30%+ （R1-0.056R1） *30%=R1

0.08362C+0.2832R1=R1

得：R1=0.11666C

我們稱此時的售價增幅為“經濟增幅” R1。

綜上所述，我們得到了二個表達售價（及售價增幅）和成本間的關系式：

a、增值率達到20%臨界點時，售價R0與成本C的關系：R0=1.67238*C

b、增值率達到20%臨界點時，售價最少提升多少，才能經濟：R1=0.11666C

也就是說，假設發展成本是5000元/平米，20%增值率的臨界點售價是1.67238*5000=8362元/平米，如果突破這一售價，則至少應將售價提升0.11946*5000=597，即提升至8959元/平米，才是經濟的。

第三，臨界點售價對稅收籌劃實務的指導意義。如第二條所述。普通住宅增值率20%以下免稅的規定給項目的稅收籌劃留下空間，特別是兼有普通住宅和其他物業，且普通住宅增值率恰好在20%左右（上下浮動3%-5%）的項目。對于這類項目，無論是前期稅務籌劃，還是后期清算中與中介機構的溝通調整，都是極具操作性的。

銷售價格制定方面，臨界點售價R0和經濟增幅R1具有較大的參考價值，但是他們的計算依據來源于預算成本，預算數據本身就存在較大的變動因素，另外，預算階段普通住宅與其他物業各項成本的分攤方式，在最后清算時也存在被調整的可能，因此，應充分考慮預算與實際的差異，為臨界點售價留出3-5%的浮動空間。

成本安排方面，把普通標準住宅的預算成本作為一個固定數值，而把售價作為自由變量，然而，售價并不是隨意決定的，要受到項目所在區域、行業市場、產品檔次以及盈利期望等多種因素制約，因此，售價一般會被限定在一個較小的變動區間，既然如此，是否可以把售價作為固定值，而把成本作為變量，對成本作出一定安排，而把普通住宅的增值率控制在20%以下呢？如前所述，對于兼有普通住宅和其他物業的開發項目，筆者認為成本的操作空間還是很大的，比如在合理的范圍內，適當提高承包商普通住宅的建造單價，而壓低其他物業建造單價，使得普通住宅的預測增值率降至20%以下，既節約了稅金，又不給承包商造成經濟利益的損失。

根據計算，增值率達到20%臨界點時，售價R0與成本C的關系：R0=1.67238*C可以輕易反算出C=0.598R0，也就是說，如果項目預計售價是8000元/平，臨界點成本（折可售單價）是4784元/平，如果預算成本是5000元/平，可以通過普通住宅和其他物業間的成本轉移，減少普通住宅216元/平的單方成本，達到合理避稅的目的。同樣，在實際操作中，還是要留出3-5%的浮動空間。

二、各級超率累進稅率的臨界點

以上論述了普通標準住宅增值率達到20%這一臨界點時，售價和成本的數值關系，并闡述了其對稅務籌劃實務的指導意義，那么土地增值稅各級超率累進稅率臨界點上收入和成本的數值關系是多少，是否能利用于稅務的籌劃呢？筆者先在這里給出結論：各級超率累進稅率，由于速算扣除系數的調節，因價格提升引起增值率“跳級”后，土地增值稅額是平緩上升的，并未出現“跳點”現象，也就是說，不會像普通住宅突破20%增值率那樣，價格的提升小于稅負的增長，而使得利潤下降，因此，研究各級超率累進稅率的臨界點意義不大。

這里，對上述結論做簡要解釋。設土增稅為T，售價為R，扣除項為K，四級超率累進稅率的計算公式及超率臨界點的稅額可表達為：

增值額未超過扣除項目金額50%，

即 R

代入 R=1.5K，T=0.15K

增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%

即 1.5K

代入 R=1.5K，T=0.15K；代入 R=2K，T=0.35K

增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%

即 2K

代入 R=2K，T=0.35K；代入 R=3K，T=0.85K增值額超過扣除項目金額200%

即 R>=3K，T= （R-K） 0.6-K*0.35

代入 R=3K，T=0.85K

由以上表達式可見，在增值率50%，100%，200%各級臨界點上代入售價R，無論是使用低一級計算式還是高一級計算式，稅額都是相同，這是速算扣除系數起到的作用。

項目后期主要指項目開盤預售后到售罄完工。項目后期合約分判已經分期進行，預售樓盤也已經分期取得了批復售價并銷售，很難組織有效的全盤籌劃工作，但還是有以下要點值得注意：

（一）定期對普通住宅增值率進行測算檢討

隨著項目的發展，預算的執行情況會不斷更新，售價成本數據與預算相比也必定會有變化，根據最新數據定期對普通住宅增值率進行重新測算，如增值率發生變化大于20%，可以及時安排調整。

（二）增值率低的免稅項目，可以提前申請清算

項目前期，通過預算數據測算項目增值率后，對于增值率遠低于20%的普通住宅，以及遠低于0的其他物業，可以明確其清算稅額是0。然而，由于土地增值稅有預繳規定，這類項目仍要預繳稅金，這給企業帶來兩項不利因素：一是占用企業資金，二是經歷漫長而復雜的退稅程序。對于這類情況，雖然沒有太好的應對措施，但還是可以采取一定辦法，盡量減少預繳稅款。

國稅總局對土地增值稅清算的規定，2006年12月的《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》第二條規定，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算的條件：已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的。第八條規定：在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額+清算的總建筑面積。

結合以上規定和當地地稅局的具體做法：

第一，企業在預售面積達到85%，甚至不到85%時，就可以主動提出清算；

第二，清算時還未銷售的房屋，在清算不再按預繳率繳納土地增值稅，而是按照增值額（收入減去清算時計算的扣除額）繳稅。

因此，對于增值率低的項目，企業在取得足夠項目成本發票，測算增值率達到免稅條件后，完全可以提前申請清算，清算后再銷售的收入按規定可以不再預繳，既減少了資金支出，又為后期退稅做了鋪墊。

（三）預計清算額高于預繳額的項目，應及時申請清算

提出這一論點是為企業所得稅做籌劃考慮，根據國稅發2009第31號文《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》第十二條規定：企業發生的期間費用、已銷開發產品計稅成本、營業稅金及附加、土地增值稅準予當期按規定扣除。所得稅匯算清繳只允許扣除實際繳納的土地增值稅，因此，對于某一年度完工且基本售罄的項目，應及時清算土地增值稅，否則只能以預繳額作為所得稅應納稅所得額的扣除項，而以后年度即使完成清算，當年無所得稅可抵扣，只能通過退稅程序申請返還，退稅需經過嚴格的審批環節，因此，也不一定能按照企業的設想

按時退回多交稅款。

參考文獻：

第3篇：土地增值稅范文

關鍵詞：房地產開發公司；土地增值稅；稅收籌劃

稅收籌劃首先要求的就是要以國家稅收相關政策、法律法規為依據，納稅人可以針對日常運作中稅種進行科學合理地規劃，實現稅負降低的目的，在稅務風險有效規避的同時，將效益提高，利潤達到最大化。在我國經濟社會發展過程中，房地產開發公司在其中發揮了非常重要的作用，不僅創造了經濟新的增長點，而且推動了社會發展。特別是最近幾年，房價持久上漲，并且成為了社會所關注的重點話題，影響房價的因素有很多，而土地增值稅就是其中非常關鍵的因素。為此對房地產開發公司土地增值稅稅收籌劃進行研究，不僅能夠推動房地產經濟的增長，而且對于我國經濟體系的不斷優化同樣也具有非常深遠的影響。本文從房地產開發公司長遠發展角度，對土地增值稅稅收籌劃進行分析，發現問題，并且解決問題，以期望能夠實現房地產公司效益的不斷提高。

一、土地增值稅稅收籌劃在房地產開發公司中的重要性

首先，房地產開發公司在以國家法律為前提條件基礎之下，運用稅收籌劃來將自身的稅負成本進行不斷的降低，這樣也可以從中獲得較多在稅收方面的優惠，使公司利潤提高。其次在房地產開發公司經過對土地增值稅進行籌劃以后，從中獲得了一定的受益，他們便會慢慢地意識到稅務管理體系的完善對于公司而言是多么重要，同時也將稅收籌劃管理水平提高了，更有利于稅收管理價值最大化實現，促進了公司不斷提高財務管理水平，在市場中的競爭優勢更加突出。最后，在公司稅收籌劃中，要對國家稅收政策進行學習與了解，可以對各項稅收法規及政策信息與動向及時掌握，很大程度也豐富了納稅人的稅收知識。房地產開發公司對于稅收籌劃深入地了解，會從中發現稅收體系中的不足，更有利于相關部門對稅法的不斷完善，推動稅收法律法規始終保持良好發展狀態。

二、房地產開發公司土地增值稅稅收籌劃案例分析

為了能夠更好地去了解目前房地產開發公司土地增值稅稅收籌劃具體情況，本文B房地產開發公司為例，針對此公司土地增值稅情況進行了分析，具體內容如下所示：在2018 年的時候，B房地產開發公司通過商品房的銷售，從中獲得了9 億元的收入，其中包含著5 億元的普通住宅銷售收入，還有4 億元的豪華住宅銷售收入。根據目前我國在稅法方面的相關規定，要將稅前項目的相關金額扣除掉，約為5.5 億元，其中3.7 億元是普及住宅稅前扣除金額，2.3 億元是豪華住宅稅前扣除金額，以下針對該公司增值稅通過兩種方法來計算。稅收籌劃計算方法一：分別計算豪華住宅、普通住宅增值稅其中普通住宅增值稅計算：增值率=(5000-3700)/3700*100%=35%，由于結果50%，所以適用的稅率是40%，為此應該繳納的土地增值稅額=(4000-2300)*40%-2300*5%=565 萬元。所以應該繳納的土地增值稅總計=390+565=955 萬元。稅收籌劃計算方法二：共同計算普通住宅與豪華住宅增值稅增值率=(9000-5500)/5500*100%=64%，由于結果>50%，所以適用的稅率是40%，為此應該繳納的土地增值稅額=(9000-5500)*40%=1400 萬元。由此可以看出，增值稅計算方法的不同所繳納的稅收也會不一樣，而房地產開發公司就需要以自身具體情況為依據，從中選擇最為恰當的土地增值稅稅收籌劃的計算方法，這樣公司才能實現稅負成本的降低，利潤的最大化，同時還能夠將財務風險有效避免，使公司競爭力提高。

三、房地產開發公司土地增值稅納稅籌劃存在的問題

（一）稅收籌劃目標不明確

從目前我國的實際情況來看，針對房地產開發公司，也只是有極少的公司真正意義上對土地增值稅稅收籌劃工作進行了開展，仍然還有很多公司未將稅收籌劃有效地落實。與其他的工作內容對比，土地增值稅稅收籌劃工作的開展會更加繁瑣，并且專業性較強，需要公司相關工作人員在稅收籌劃能力方面具備豐富的經驗及較強的專業知識，與此同時還要對稅收籌劃政策有一個深入地了解，且能夠掌握準確與熟練。而這些都是房地產開發公司土地增值稅稅收籌劃工作有序進行的前提條件，這些問題的存在會使得公司在稅收籌劃目標制定時不夠明確，籌劃思路不清晰，從而造成公司土地增值稅稅收籌劃順利開展受到影響。

（二）政府及相關稅務部門缺乏完善的措施

之所以說政府及相關稅務部門措施不夠完善主要體現在以下三方面：第一，最近幾年國家針對土地增值稅相繼出臺了很多政策，而房地產開發公司在納稅籌劃方面的發展卻明顯無法緊跟政策的步伐，雖然一些納稅籌劃與法律法規相符，但是極易受到某一項政策變化而出現了互相矛盾情況的發生。第二，國家相關的稅收部門在土地增值稅稅收籌劃方面的宣傳明顯不夠，導致很多房地產開發公司對于稅收籌劃合法性存在不正確的認識。第三，政府相關的部門在房地產開發公司清算政策的落實上不夠重視，造成政策難以真正落到實處，進而導致一些公司出現損失，甚至影響到其他相關企業。

（三）公司缺乏對稅收籌劃理論的認識

在我國絕大多數房地產開發公司對于稅收籌劃的真正意義都沒有一個正確的理解，甚至還有些公司為了能夠實現其利潤的最大化，觸犯了法律，通過一些不法手段，或者是在稅收籌劃方法上做了手腳。還有部分房地產開發公司的負責人員認為偷稅漏稅是正常現象，將稅收籌劃與其相提并論，覺得二者沒有什么區別?？偠灾?，房地產開發公司管理人員對稅收籌劃理論存在認識上的偏差，從而造成公司不能真正意義上將土地增值稅稅收籌劃工作進行下去。

四、解決房地產開發公司土地增值稅稅收籌劃問題的對策

（一）明確籌劃目標

由于稅收籌劃工作其具備了綜合性、專業性、政策性等諸多的特點，所以房地產開發公司如果想要將土地增值稅稅收籌劃工作有序開展下去，就要對稅收籌劃目標進行明確。如果與其他工作進行比較，土地增值稅稅收籌劃開展工作時難度更大，但是仍然需要根據我國法律法規，以此為依據將土地增值稅稅收籌劃順利開展。而房地產開發公司稅收籌劃目標的明確會在很大程度上使公司經濟效益提高，幫助公司經濟發展與稅收始終處于良性循環狀態，推動公司長遠發展。

（二）享受國家的優惠政策

最近幾年，針對房地產發展方面，國家也相繼出臺了很多政策，由于這些政策調整、修訂較為頻繁，房地產開發公司就要隨著政策的變化及時地對稅收籌劃進行更新，在對國家政策進行動態了解的基礎之上，充分利用優惠政策，從中尋求發展機遇。另外公司內部稅收籌劃人員要依據實際情況對土地增值稅稅收籌劃方案進行制定，對政策改變情況進行了解的同時，能夠準確把握政策變化趨勢。例如《土地增值稅暫行條例》中指出，以20%作為項目金額扣除的邊界線，當納稅人將普通房屋進行銷售的時候，如果增值額>扣除項目的20%，要求所有增值額實施納稅規定；若增值額

（三）強化公司對稅收籌劃的認識

房地產開發公司土地增值稅稅收籌劃工作的順利進行，公司管理層對稅收籌劃的正確認識非常重要，這也是稅收籌劃工作實施的前提條件。為此公司負責人對稅收籌劃開展過程中，要考慮是否觸犯了國家法律，不能出現違法行為。除此之外，公司管理人員要對偷稅漏稅、避稅間的差異性有一個系統地認識與了解，使公司聲譽、形象、影響力免受影響。而公司內部與稅收籌劃接觸的人員要加強培訓，通過此方法來將稅收籌劃能力提高，能夠制定出與公司發展相匹配、符合法律法規、緊跟時展、市場變化的稅收籌劃方案。

五、結語

在房地產開發公司經營過程中，不管是稅收籌劃的制定，還是土地增值稅的繳納都要以法律法規作為前提條件，這樣對于公司稅負成本的降低也是非常有利的。而公司稅收籌劃目標的明確、優惠政策的享受、管理人員的正確認識同樣也能夠推動土地增值稅稅收籌劃工作的順利進行，這也是避免出現違法行為的有效保障，同時也是公司健康持續發展的奠基石。

參考文獻

[1]王璐.房地產企業土地增值稅納稅籌劃研究[J].納稅，2020，14(04):44+46.

[2]吳夫娟.淺談房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃[J].財會學習，2020(03):171-172.

第4篇：土地增值稅范文

許多企業都使用Excel進行數據管理，它能有效對數據進行常用的輸入、保存、運算、管理、分析、輸出等。如果手工計算個稅或土地增值稅，尤其是數據眾多時，則工作量相對繁瑣。本篇就Excel在財務工作的應用，詳細介紹運用If條件函數巧妙求解個稅及土地增值稅。

if條件函數的使用方法及使用對象

Excel自帶的 IF函數為條件函數，即根據條件邏輯判斷真假，返回相應的邏輯值，表達式：=if（條件表達式，真，假），“真”表示判斷邏輯“真”時顯示的內容，否則返回 “假”的內容。因為If條件函數表達特殊，所以可以借助If函數核算包括個稅和土地增值稅的累進稅率稅種。

If條件函數求解個人所得稅

個人所得稅是對個人取得的應稅所得進行征收。其中，工資薪金所得適用3%～45%的超額累進稅率。所謂超額累進，言簡意賅就是個稅針對超過免征額的部分納稅。我國稅法規定工資薪金所得免征額為3500元。其計算公式如下所示：

應納稅額=應納稅所得額×適用稅率-速算扣除數

=（每月收入額-減除費用標準）×適用稅率-速算扣除數 （1）

假設XXX有限公司有10名員工，通過手工計算個稅未免過于繁瑣。XXX有限公司工資表如圖所示：

然后利用Excel自動填充功能，輸出結果如表所示：

If條件函數求解土地增值稅

土地增值稅是針對轉讓國有土地使用權、土地建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，因為其轉讓房地產所取得的增值額征稅。實行四級超率累進稅率。所謂“超率”，意思是土地增值稅其增值率（增值額÷扣除項目金額×100%）分為四個區域，超過某個區域則使用其他的增值率進行計算。

計算土地增值稅總共有四個步驟，分別是：

計算增值額：增值額=產地產轉讓收入-扣除項目金額（3）

計算增值率：增值額÷扣除項目金額×100%（4）

確定使用稅率。按照計算出的增值率，從土地增值稅率表中確定適用稅率（4）計算應納稅額：土地增值稅應納稅額=增值額×使用稅率―扣除項目金額×速算扣除數（5）

第5篇：土地增值稅范文

摘要：本文梳理了土地增值稅的定義、稅率及計算方法，通過成本定價模型分析土地增值稅與成本之間的關系，為定價策略提供數據參考，達到運用財務數據實現事前規劃、事中控制的目的；最后，在“營改增”背景下，對土地增值稅涉稅籌劃的變化提出建議。

關鍵詞：土地增值稅 涉稅籌劃 定價策略

土地增值稅是指單位或個人通過轉讓國有土地的使用權以及地上建筑及其附著物并取得一定的收入，就其轉讓所得獲得的增值額進行征稅的一種稅收類型。土地增值稅的主要納稅義務人為：轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物，并以此獲得相應收入的單位以及個人，但并不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房產的行為。

作為影響房地產企業收益最大的稅種，土地增值稅一直備受房地產行業的關注。較流轉稅而言，土地增值稅稅率更高、計算更復雜；從企業內部成本控制的角度而言，土地增值稅與企業成本聯系更為緊密。如何通過合法、合理的方法降低土地增值稅稅負成為房地產企業面臨的重要課題。

土地增值稅適用的稅率，是根據增值額與扣除項目的比例確定：增值額未超過扣除項目金額50%部分，適用稅率為30%；增值額超過扣除項目金額50%且小于100%的部分，稅率為40%，速算扣除系數為5%；增值額超過項目金額100%且小于200%的部分，稅率為50%，速算扣除系數為15%；增值額超過扣除項目200%的部分，稅率為60%，速算扣除系數為35%。對于出售的普通標準住宅，且增值額未超過扣除項目金額20%的，依法免征土地增值稅。

一、土地增值稅納稅籌劃及定價策略

鑒于土地增值稅是在清算環節繳納的稅種，如何通過前期的成本控制達到合理降低土地增值稅稅負的目的？同時，如何利用土地增值稅與成本的勾稽關系，為銷售定價提供合理的售價區間？可否通過合理拆分收入，降低土地增值稅稅負也是本文試圖探討的問題。

（一）成本定價模型

設銷售收入為X，不含利息的建造成本為Y（包含實際取得的支付土地使用權的費用和開發土地的成本，不包含支付的貸款利息），則房地產企業實際可扣除的費用為30%Y（含房地產企業加計扣除20%部分），交納的營業稅及附加稅為5%×（1+7%+3%）X，即土地增值稅可扣除項目成本為（1.3Y+5.5%X），增值額為[X-（1.3Y+5.5%X）]。

對于出售的普通標準住宅，且增值額未超過扣除項目金額20%，列示如下：

[X-（1.3Y+5.5%X）]÷（1.3Y+5.5%X）=20%

X=1.67024Y

即當售價小于建造成本的1.67024倍且滿足普通標準住宅標準時，可以免交土地增值稅。

當增值額未超過扣除項目金額50%部分時，

[X-（1.3Y+5.5%X）]÷（1.3Y+5.5%X）=50%

X=2.1253Y

當售價小于建造成本的2.1253倍時，土地增值稅為增值額乘以30%。在這個臨界點上高定價帶來的高收益使得稅負水平相對較輕。

綜上所述，可以把系數1.67024稱為“免稅臨界點定價系數”；把系數2.1253稱為“高收益低稅負定價系數”。

（二）定價策略

例如：某房地產開發企業2××3年商品房銷售收入為5 000萬元，其中普通標準住宅的銷售額為3 000萬元，非普通標準住宅的銷售額為2 000萬元?？鄢⒁蛩?00萬元后土地出讓金及房屋開發成本金額為2 831.6萬元，其中分攤到普通標準住宅的金額為1 692萬元，非普通標準住宅的金額為1 139.6萬元。

1.按照“免稅臨界點系數”調整不同性質開發項目定價。根據稅法要求，區別普通標準住宅和非普通標準住宅分別核算。

銷售普通標準住宅：

收入總額：3 000萬元

扣除項目合計=1 692+169.2+338.4+165=2 364.6（萬元）

土地出讓金及房屋開發成本=1 692（萬元）

房地產開發費用=1 692×10%=169.2（萬元）

加計20%扣除數=1 692×20%=338.4（萬元）

營業稅金及附加=3 000×5%×（1+7%+3%）=165（萬元）

增值額=3 000-2 364.6=635.4（萬元）

增值率=635.4÷2 364.6×100%=26.87%

增值率未超過50%，適用稅率30%，速算扣除系數為0。

應交土地增值稅=635.4×30%=190.62（萬元）

銷售非普通標準住宅：

收入總額：2 000（萬元）

扣除項目合計=1 139.6+113.96+227.92+110=1 591.48（萬元）

土地出讓金及房屋開發成本=1 139.6（萬元）

房地產開發費用=1 139.6×10%=113.96（萬元）

加計20%扣除數=1 139.6×20%=227.92（萬元）

營業稅金及附加=2 000×5%×（1+7%+3%）=110（萬元）

增值額=2 000-1591.48=408.52（萬元）

增值率=408.52÷1591.48×100%=25.67%

增值率不超過50%的部分，適用稅率為30%。

應交土地增值稅=408.52×30%=122.56（萬元）

未作涉稅籌劃的定價，普通標準住宅部分不符合免稅條件；而非普通標準住宅部分的定價策略沒有實現利潤最高。因此，通過對開盤前的不同性質開發項目的定價調整，可以達到“節稅增利”的目的。

2.利用“臨界點”法調整普通標準住宅部分定價。根據[2005]26號文件規定，同時滿足以下條件的為普通標準住宅：（1）住宅小區建筑容積率在1.0以上；（2）單套建筑面積在120平方米以下；（3）實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但上浮比例不得超過上述標準的20%。

根據普通標準住宅的認定和免稅臨界點定價系數，可以測算出銷售普通標準住宅免稅臨界點定價水平：

免稅臨界點銷售額=1 692×1.67024=2 826.05（萬元）

扣除項目合計=1 692+169.2+338.4+2 826.05×5.5%=2 355.03（萬元）

增值額=2 826.05-2 355.03=471.02（萬元）

增值率=471.02÷2 355.03×100%=20%

免征土地增值稅。

在普通標準住宅籌劃法下，銷售收入減少173.95萬元（3 000-2 826.05），應交土地增值稅減少190.62萬元。普通標準住宅減少的銷售收入轉增非普通標準住宅，則：

銷售額=2 000+173.95=2 173.95（萬元）

扣除項目合計=1 139.6+113.96+227.92+2 173.95×5.5%=1 601.05（萬元）

增值額=2 173.95-1 601.05=572.9（萬元）

增值率=572.9÷1 601.05×100%=35.78%

應交土地增值稅=572.9×30%=171.87（萬元）

綜上所述，按照“免稅臨界點系數”調整不同性質開發項目的定價后，在保持收入及成本費用不變的前提下，應交土地增值稅由313.18萬元減少至171.87萬元，節稅141.31萬元。

3.利用“臨界點”法實現利潤增長。在制定銷售定價策略的時候，通常會參考周邊樓盤的市場行情加上對未來2個季度房價走勢的預測情況進行判斷。如果能夠提供建立在成本定價模型基礎上的收入區間，就可以為定價決策提供參考性意見。承上例，根據臨界點法，采用高收益低稅負定價系數2.1253，可以確定高盈利銷售收入的定價臨界點：

高盈利銷售額=1 139.6×2.1253=2 421.99（萬元）

扣除項目合計=1 139.6+113.96+227.92+2 421.99×5.5%=1 614.69（萬元）

增值額=2 421.99-1 614.69=807.3（萬元）

增值率=807.3÷1 614.69×100%=50%

應交土地增值稅=807.3×30%=242.19（萬元）

按照“臨界點法”的計算原則，推算當土地增值稅處于“增值額超過扣除項目金額50%且小于100%的部分，稅率為40%，速算扣除系數為5%” 區間時，此處價格屬于高稅負、高收益價格。按照模型測算出的收入為6 155.16萬元，土地增值稅為582.58萬元。

4.利用“精裝房”分散收入。對于超過高收益低稅負調整價格范圍的收入部分，如果想實現利潤最大化，可以利用拆分收入的方法，例如“精裝房”策略調整定價決策。對毛坯房進行裝修后再出售，會提高開發成本，相應的銷售價格也水漲船高。如果不能很好地控制增值率，很有可能出現高稅負調整價格的窘境：銷售收入增長率遠超過銷售利潤增長率。本文討論在扣除項目金額既定的情況下，拆分轉讓收入，降低增值額，達到減少納稅的目的。拆分收入即將“精裝房”合同拆分成銷售合同和裝修合同兩部分。一般來說，開發企業可以設立一家裝修公司為購房者提供裝修服務。開發企業與裝飾公司同購房者分別簽訂房屋銷售合同和房屋裝修合同，收取房款和裝修款。由于裝修企業屬于獨立法人，裝修業務應該征收營業稅，不用繳納土地增值稅。

二、對土地增值稅涉稅籌劃的思考

值得注意的是，對于既有普通標準住宅又有非標住宅（包括“精裝房”）的小區而言，如果普通標準住宅成本超過收入，是否能夠就整個小區作為成本核算對象計算土地增值稅呢？根據稅法規定，“納稅人既建造普通標準住宅又進行其他房地產開發的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不適用這一免稅規定”。但是，在實際操作中，如果整個小區是一個立項批復，能否合并計算納稅，各個地區執行的標準并不一致。

在“營改增”的背景下，如果改革后建筑業及房地產業適用11%的增值稅稅率，那么改革后收入變成未實施“營改增”之前收入的90.09%[（1÷（1+11%）]；成本部分則根據上游可抵扣稅票的進項稅額進行抵扣。由于收入和成本的比值關系發生了根本的變化，涉稅籌劃的依據可能改變或消失，所以籌劃的結果就可能與當初的預期不一致。企業的決策者和財務從業人員應當重視稅法的變化，及時調整稅收籌劃的策略和方案。

從資金的時間價值角度考慮，應當在適當的時機進行土地增值稅清算。根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）規定：“（一）符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：1.房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；2.整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；3.直接轉讓土地使用權的。（二）符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：1.已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；2.取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；4.省稅務機關規定的其他情況?！倍鶕锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實施細則》第十六條規定：“納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待項目全部竣工、辦理結算后進行清算，多退少補”。因此，納稅人未按規定計算土地增值稅，并不能真實反映納稅人不繳或者少繳稅款，不能按照不繳或者少繳稅款的行為給予行政處罰。雖然推遲土地增值稅清算不能減少應納稅額，但是合理規劃清算時機，以分期、分批的方式繳納土地增值稅入庫，可以為企業帶來可觀的資金時間價值。

隨著國家稅務總局對納稅政策的逐漸細化，房地產開發企業必須采用合理的涉稅籌劃節約納稅成本。稅收籌劃是建立在對企業運營和稅收法規高度熟悉的基礎上。合理的稅收籌劃手段，能夠平衡企業的戰略目標和涉稅風險，增強房地產企業的競爭能力。

第6篇：土地增值稅范文

摘要：土地增值稅是房地產開發企業的主要稅種之一，其重要性不亞于營業稅和企業所得稅，由于對企業的利潤影響較大，故加強對土地增值稅清算的籌劃就更顯重要。該文主要分析土地增值稅的征收特點、清算條件、銷售收入確認，開發產品計稅扣除成本的審核，并針對減免稅優惠政策采取了相應的清算辦法。

土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權并取得增值性收入的單位和個人所征收的一種稅。在房地產開發企業的稅負構成中，土地增值稅占有較大比重，對企業的利潤影響較大，是房地產開發企業的主要稅種之～，因而對其進行籌劃是十分必要的。土地增值稅是以轉讓房地產取得的增值額為征稅對象，采用扣除法和評估法計算增值額，實行四級超率累進稅率計算征收。

計算公式為：土地增值稅稅額=增值額×適用稅率一扣除項目金額×速算扣除系數。其中：①增值額是納稅人轉讓房地產的收入減除稅法規定的扣除項目金額后的余額。②四級超率累進稅率是以增值額占扣除項目金額的比例確定的。最低稅率為30％，最高稅率為60％，其稅收負擔高于企業所得稅。例如增值額不超過扣除項目金額50％的部分，稅率為3O％等等。

由于超率累進稅率的特點是，增值率越高的部分適用稅率就越高。為了避免高稅負，企業必須千方百計地降低增值額，從而降低增值率，避免適用高稅率?，F從以下幾個方面闡述清算的具體方法。

l理解土地增值稅自行清算和要求清算的界定

(1)納稅人符合下列條件之一的，應自行進行土地增值稅的清算：①房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；②整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；③直接轉讓土地使用權的。

(2)對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：①已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過85％，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；②取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；③納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；④省(自治區、直轄市、計劃單列市)稅務機關規定的其他情況。

對前款所列第③項情形，應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。

2正確確定清算計稅單位

房地產開發企業在進行土地增值稅清算時，應以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算：對于分期開發的項目，應以分期項目為單位清算；對不同類型房地產應分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。對分期開發項目或者同時開發多個項目的，應按不同期間和不同項目合理歸集有關收入、成本、費用。

3認真審核銷售收入的真實性

企業應根據銷售發票、銷售合同(含房管部門網上備案登記資料)、商品房銷售(預售)許可證、房產銷售分戶明細表及其他有關資料，制定銷售明細表：對銷售面積與項目可售面積的數據差異進行核實：對銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，而發生補、退房款的收入調整情況進行核對；對銷售價格進行評估時，審核其真實性。

4認真審核計稅的扣除項目

(1)根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》[國稅發(2006)187號]第四條第一款規定：“扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除”。①土地征用及拆遷補償費。指為取得土地開發使用權(或開發權)而發生的各項費用，包括土地征用費、耕地占用稅、契稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。合法有效憑證為：土地規費專用收據、行政事業單位票據、轉讓無形資產發票、稅票、服務業發票、協議、建筑安裝發票、非經營性收入專用發票等。②前期工程費。指項目開發前期發生的水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。合法有效憑證為：服務業發票、行政事業單位票據、建筑安裝發票等。③建筑安裝工程費。指開發項目開發過程中發生的各項建筑安裝費用。

主要包括開發項目建筑工程費和開發項目安裝工程費等。合法有效憑證為：除購門窗和電梯可以提供工商業發票外，監理費應提供服務業發票、其他必須提供建筑安裝發票。

④基礎設施建設費。指開發項目在開發過程中所發生的各項基礎設施支出，主要包括開發項目內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區管網工程費和環境衛生、園林綠化等園林環境工程費。合法有效憑證為：非應稅行為的提供行政事業單位票據、其他必須提供建筑安裝發票。⑤公共配套設施費：指開發項目內發生的、獨立的、非營利性的，且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業單位的公共配套設施支出。合法有效憑證為：電動門、智能化系統、信報箱、路燈設施、健身運動設施等可以提供工商業發票，非應稅行為的提供行政事業單位票據、其他必須提供建筑安裝發票。⑥開發間接費。指企業為直接組織和管理開發項目所發生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。合法有效憑證為：提供工商業發票、建筑安裝發票、工資表、非應稅行為的提供行政事業單位票據。⑦與轉讓房地產有關的稅金。指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加等，必須以各種完稅(費)憑證為依據。

(2)在審核扣除項目過程中，應注意的事項：①計算扣除項目金額時，其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的不得扣除。②扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發生的。如拆遷補償費不一定需要取得稅務發票，但強調是否實際發生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷(回遷)合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應。③扣除項目金額應當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。這就要求正確區分開發成本與開發費用，稅務機關決不允許將開發費用計入開發成本中的前期工程費、基礎設施費和開發問接費用等。④扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發中直接發生的或應當分攤的。⑤納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產的，應按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。特別是建筑安裝發票應該在項目所在地稅務機關開具。⑥將利息支出從房地產開發成本中調整至開發費用。土地增值稅法規定，利息費用要單獨計算，不計入開發成本，更不得計入加計扣除基數。⑦對同一類事項，應當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務處理規定不一致的，以稅務處理規定為準。

(3)扣除項目金額分攤方法：①成本受讓、分期分批開發的成本費用分攤。企業成片受讓土地使用權后，分期分批開發、轉讓房地產的，其扣除項目金額的確定，可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。②多個房地產項目共同的成本費用分攤。屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。③同一個項目多種產品共同的成本費用分攤。對企業既建造住宅又從事其他房地產開發的，統一按其各占總建筑面積的比例，分別計算扣除項目金額。

5靈活運用減免稅優惠政策

第7篇：土地增值稅范文

【關鍵詞】房地產行業;土地增值稅;探究

前 言

土地增值稅是房地產企業所負擔的重要稅種之一，如何合理籌劃這方面的稅收對減輕企業負擔有著重要的意義。近年來隨著我國的房地產行業的發展，土地增值稅也成了社會上關注的一個熱點問題。對此，國家和政府也出臺了一系列有關的政策和規定，以確保稅收宏觀調控作用的正常發揮。對于我國房地產行業的發展狀況，尤其是對房地產行業的有關稅收政策的實施方面，稅收征管部門必須采取有效的手段和方法來加強對土地增值稅的管理，以促進房地產市場健康、有序的發展。

1、土地增值稅的相關知識

1.1土地增值稅的定義

土地增值稅是某些單位或個人轉讓國有土地使用權、地表建筑物以及其他附屬物后，以轉讓房地產所取得的增值額為計稅依據向國家繳納的一種稅收。土地增值稅的納稅人指的是轉讓國有土地使用權和地表建筑物以及其他附屬物而獲得收入的單位或個人。課稅對象是指有償轉讓國有土地使用權以及地表建筑物及其附屬物所得的增值額。土地增值稅實行四級超率累進稅率的計算方法。

1.2征收土地增值稅的依據

土地增值稅的征收依據就是納稅人有償轉讓房屋、土地等所取得的土地增值額。計稅公式可以簡單的表示為：“土地增值額=轉讓房地產取得的收入-規定的扣除項目金額”，土地增值稅稅額的扣除項目，主要有以下幾個方面內容：

第一，取得土地使用權所應支付的金額，也就是納稅人為了獲得土地使用權而支付的全部地價款以及應交納的其它相關費用。

第二，開發土地和新建房屋及配套設施時所支付的成本（簡稱房地產開發成本），即納稅人在進行房地產開發時實際支付的所有成本費用，其中主要包括征用土地時所付的拆遷補償費用，建筑工程費用，公共設施建設費用以及開發過程中產生的其他間接費用。

第三，開發土地和新建房屋以及配套設施所產生的費用(簡稱房地產開發費用)，是指與房地產開發有關的銷售費用、管理費用以及財務費用等。但該費用不按納稅人實際發生的費用進行直接扣除。具體征收比例需要各地方根據實際情況和經濟水平具體計算應該扣除的比例，由各地方人民政府統一規定。

第四，轉讓所擁有的房屋和建筑物之前的房屋現階段的折價，具體費用由專門的房地產評估機構來進行，最后以評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格為基準。

第五，所有與轉讓房地產有關的其他稅金，其中包括轉讓房地產時所上繳的營業稅、印花稅、城市建設稅等。

第六，除此以外的其它扣除項目，對從事房地產開發的納稅人可按取得土地使用權時所支付的金額與房地產開發成本之和的20%加計扣除。

1.3土地增值稅的特點

土地增值稅與其他稅種相比，它具有以下四個方面的特點： 第一，以轉讓對象在轉讓時的增值額為計稅依據。它的增值額指的是征稅對象的全部銷售收入扣除與其相關的成本、納稅金額以及其他項目所有應付金額后的余額，但又與增值稅的增值額有所不同。第二，征稅面較廣。凡是在我國境內所有轉讓房地產時取得收入的單位和個人，都應按照相關規定繳納土地增值稅。第三，實行超率累進稅率的計稅方法。土地增值稅的計算稅率是以轉讓房地產增值率的高低作為依據來進行確認的，它是按照累進原則進行，實行的分級計稅方法。第四，實行按次征收的規定，當轉讓行為每發生一次就應根據其增值額征一次稅。

2、房地產行業土地增值稅

2.1目前房地產企業土地增值稅的征收情況

我國自從1992年啟動房改以后，房地產行業投資就迅速增長，月投資額增幅最高達到了146.9%，房地產市場在一些地區也曾一度出現混亂局面，在個別地區甚至出現了房地產泡沫。但是自從1993年國家實行宏觀調控以后，房地產投資開始大幅度地回落。到1998年以后，房地產的投資又開始逐步回升。但在這一段時間，土地增值稅的征稅狀況一直都不樂觀，而且土地增值稅自從開始征收以來，就一直被房地產企業所反對。所以，在1993年至2000年期間，國家出臺了相關政策，如財政部于1995年1月27日下發了《財政部關于對1994年1月1日前簽訂開發及轉讓合同的房地產征免土地增值稅的通知》（財法字[1995]7號），針對1994年1月1日以前簽訂開發、轉讓合同的房地產征免土地增值稅的問題，實行免征政策，1999年12月24日財政部又同國家稅務總局聯合下發了《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅優惠政策延期的通知》（財稅字[1999]293號），將免征土地增值稅政策的期限延長至2000年底，因此這期間土地增值稅的稅額很少。從2007年2月1日起，全國各地陸續開始對土地增值稅實行清算管理。從此以后，情況開始出現好轉，稅額開始逐步提高。

2.2土地增值稅征收對房地產企業所造成的影響

為了能夠更有力地發揮出土地增值稅的調控作用，促使房地產行業的健康發展，我國針對這些年有關方面的問題，相繼制定出臺了一系列的法律、法規。為了使土地增值稅在征收時具有更強的可操作性，在新的征收辦法中做出了很多細致的規定。例如，為進一步加強房地產開發企業土地增值稅清算管理工作，國家稅務總局2006年12月28日下發了《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號），2009年下發了《國家稅務總局關于印發〈土地增值稅清算管理規程〉的通知》（國稅發[2009]91號），2010年5月19日下發了《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號），進一步明確了土地增值稅的清算條件、清算時間、清算審核、收入及扣除項目的確定及特殊處理等。2010年5月25日，為深入貫徹《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發[2010]10號）精神，國家稅務總局下發了《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發[2010]53號），開始加強對土地增值稅的預征工作。為此湖南省地方稅務局于2010年6月22日下發了《關于加強土地增值稅征收管理工作的通知》（湘地稅發〔2010〕25號），規定從2010年7月1日起開始預征土地增值稅并將湖南省土地增值稅預征率調整為，普通標準住宅1.5%，非普通標準住宅（含車庫等）2%，別墅、寫字樓、營業用房等3%，單純轉讓土地使用權5%。核定征收率調整為，普通標準住宅5%；非普通標準住宅、別墅、寫字樓、營業用房等6%。隨著土堆增值稅的逐漸規范，房地產開發企業再想逃避或拖延土地增值稅清算已經不太可能，它開始發揮著調節企業利潤、抑制土地炒買炒賣、遏制投機者牟取暴利的作用，對房地產市場的健康發展具有一定的積極意義，也更加有利于房地產行業的發展。

3、房地產行業土地增值稅的籌劃方法分析

3.1確定適合的房價，控制增值率

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》的規定，納稅人要想將建造的普通標準住宅進行出售，假如增值額沒有超過本細則中第七條(一)、(二)、(三)、(五)、(六)項規定的扣除項目金額之和的20%，就能夠免征其土地增值稅；相反，如果增值額超過了所扣除項目金額之和的20%，就將其全部增值額按照有關規定依法計稅。所以，房地產企業要想將土地增值額控制在20％以下，就一定要仔細研究每一平方米的銷售價格，認真權衡其對土地增值稅的影響，努力將其確定的可控價格控制在一定區域范圍之內。如果這樣的話，就可以通過控制適當的房價，合理控制土地增值稅的增值率。

3.2合理確定利息的扣除方式

房地產企業的投資一般資金需求總量都會比較大，所以他們在開發過程中都會通過各種手段進行大量借款，從而會產生大量的利息費用，那么在計算土地增值稅時，這些借款利息費用的扣除方法就會對土地增值稅產生較大的影響。根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》有關方面的規定，房地產開發企業總財務費用中的利息費用，凡能夠按轉讓房地產項目來計算分攤的（但必須有相關金融機構予以證明），就可以據實來扣除，但最高不能超過商業銀行同期貸款利率計算的金額。相反，開發過程中如果借款不多，就可以選擇不將利息費用單獨扣除，開發費用就按照地價及開發成本之和的10％扣除。所以，合理確定利息的扣除方式，也能適當的控制土地增值稅的增值率，從而對維護開發企業的利益更加有利。

3.3選擇合適的投資項目

房地產企業選擇不同的投資項目會產生不同的費用和相對應不同的納稅額，所以選擇怎樣的項目對開放商更有利也需要認真考慮?，F在大多房地產開發商經常采用代建房屋的方法去開發項目。代建房屋方式是指房地產開發企業在經過客戶同意后，代替客戶去進行房地產項目的開發，開發完成后再向客戶收取代建房屋費用的行為。如果這樣，開發項目的立項方是客戶，土地使用權就還在客戶這方，其使用權沒有發生變化，那么代建取得的收入就可以認為是勞務收入，就不在土地增值稅的征收范圍之內。而且在代建過程中，大多資金由客戶提供，開發商就不用面臨資金壓力，同時也可節約銷售時的大量費用，從而增加較多的利潤。所以，選擇合適的投資項目是房地產企業應對土地增值稅的一個非常有效地方法。

結 語

從房地產開發企業的稅賦構成來看，土地增值稅在其中占有較大的份額，因此，應該采取什么樣的方法進行土地增值稅的籌劃是企業所面臨的一個重要課題。對于房地產開發商而言，關于土地增值稅方面的管理會使企業對其經營模式、盈利模式、發展模式、產品結構、市場布局等方面進行適當調整。而且土地增值稅也是國家對房地產行業進行宏觀調控的一項有效措施，發揮著相當大的作用，所以，對其征收管理和相關制度的建設與完善也是國家長期以來一直在進行的一項重要工作，還應一直持續下去。參考文獻

[1]劉少敏.房地產企業稅收優惠政策與避稅籌劃技巧點撥,2007

第8篇：土地增值稅范文

【關鍵詞】 土地增值稅；　征管模式；　實證研究

隨著社會經濟持續、快速發展和城市化進程的加快，土地增值稅涉稅事項劇增，且情況越來越復雜，而作為直接調節房地產開發收益的土地增值稅，在房地產行業突飛猛進中，土地增值稅政策明顯滯后，在稅收征管中存在難以操作的問題，極大地影響了土地增值稅的征收管理。筆者從稅收實踐的角度，認為應盡快完善土地增值稅政策，改變目前土地增值稅征收管理模式。

一、光澤縣土地增值稅征收管理現狀

在房地產市場暴漲行情的大潮中，光澤這座山中小城也備受青睞，房地產行業也經受了暴漲大潮的洗禮，房地產行業已成為地方重要稅源。光澤縣地稅局搶抓機遇，及時加強土地增值稅的征收管理，全面落實土地增值稅預繳管理和清算工作，取得了顯著成效。

（一）注重規范管理，稅收增長明顯

隨著地方經濟的不斷發展，房地產市場十分活躍，作為調節房地產過度投機行為的土地增值稅的征收管理，得到地稅機關的高度重視。嚴格執行土地增值稅的稅收政策，積極推行土地增值稅的預交管理和精細化管理，針對土地增值稅管理中的薄弱環節，深入挖掘增收的潛力，不斷提高土地增值稅的管理水平。自1994年土地增值稅政策施行以來，全縣土地增值稅收入逐年增長，累計征收入庫1 709.83萬元，特別是從2010年開始，加強了土地增值稅的預繳和清算管理，取得了非常明顯的成效，2010年度征收入庫土地增值稅116.83萬元，2011年1—10月入庫土地增值稅258萬元，同比增長121.7%，是光澤地稅第一個年度實現土地增值稅稅款金額的172倍。

（二）嚴格執行政策，預繳管理到位

目前，在光澤縣注冊登記的房地產企業有12戶，暫無外商投資房地產企業，有開發項目的房地產企業7戶，處在開發中的房地產項目有8個，全部按照土地增值稅預繳管理的要求，隨預（銷）售收入按月預繳土地增值稅，土地增值稅預繳管理全部到位。2011年1—10月累計預征土地增值稅236.55萬元，占同期入庫土地增值稅稅款的91.68%。

（三）創新管理方法，清算初見成效

在日常管理中，通過對房地產開發項目登記的房屋面積、套數等信息與征管業務系統信息和房地產企業網絡在線發票開具金額、戶數信息進行比對，按照土地增值稅清算條件進行篩選，從而確定符合土地增值稅清算的房地產開發項目，對確定符合土地增值稅清算項目的房地產企業下達《土地增值稅清算提示通知書》和《土地增值稅涉稅風險提醒書》，督促房地產企業按時進行土地增值稅的自行清算，在企業自行清算的基礎上，主管地稅機關進行審核，開展土地增值稅清算，2011年對“秀山花園一期”、“外貿小區”兩個符合土地增值稅清算的房地產項目開展了土地增值稅清算，清算土地增值稅21.45萬元，其他各稅稅款1.01萬元，實現了光澤縣土地增值稅清算稅款的“0”突破。

（四）加強部門協作，建立控管機制

2010年6月1日，全縣建立了“政府牽頭、地稅主導、部門參與、協作控管、先稅后證”的房地產稅收一體化工作機制。加強了與住建、房管、國土、財政等部門的配合，定期傳遞交換房地產涉稅信息，定期召開聯席會議，“先稅后證”的工作機制運行已步入常態化。土地增值稅是“先稅后證”控管的主要稅種之一。同時，地稅主管機關對房地產開發項目實行項目化管理，建立單項目專戶檔案和臺賬，對房地產項目的征地、開發、銷售和納稅情況實行全程跟蹤動態管理，切實強化土地增值稅源的監控。

二、土地增值稅征管中存在的問題

（一）稅收政策不完善

現行的土地增值稅政策將房地產開發項目劃分為普通住宅，非普通住宅和別墅、寫字樓、商業用房三大類型，對不同類型執行不同的土地增值稅預征率，而在這三大類型中，別墅、寫字樓、商業用房在房地產開發項目中僅占到10%，且政策明細容易執行，但在占到整個房地產市場90%的商品住宅上，普通住宅和非普通住宅的認定，就成為地稅機關和房地產商“較量”的焦點。房地產商開發的商品住宅是普通住宅還是非普通住宅的認定，是否享受“納稅人建造普通住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的”免征土地增值稅政策優惠的問題，就擺在了我們面前。

第9篇：土地增值稅范文

伴隨著國家房地產調控政策的出臺和實施，房地產企業利潤空間呈現萎縮趨勢，開展納稅籌劃降低稅負意義重大。鑒于土地增值稅是房地產開發企業經營過程中僅次于開發成本的第二大資金支付壓力的客觀實際，本文在概要描述土地增值稅重要法規政策的基礎上，分析了房地產企業設法增加允許扣除項目金額以降低土地增值率進而降低稅率檔次，最終實現減輕稅負的技術原理，并專門列舉實例分析了該方法實踐應用的具體操作。

關鍵詞：

扣除項目；房地產企業；土地增值稅

地產企業屬于資金密集型企業，開發建設項目工期時間長，一次投入資金量巨大，而資金回收時間漫長，資金鏈一旦斷裂會對房地產企業帶來滅頂之災。稅負對房地產企業的資金占著很大的比重，每年繳納的稅費可以占到營業收入的30%—40%。自房地產宏觀調控政策實施以來，房價上漲的空間受到限制，與此同時，房地產企業還要承受較高的稅負，房地產企業的利潤空間進一步被壓縮，納稅籌劃迫在眉睫。

一、土地增值稅的計算方法與優惠政策

（一）土地增值稅計算方法土地增值稅是對轉讓國有土地使用權及其地上建筑物和附著物行為所征收的一種稅。土地增值稅=增值額×稅率-扣除項目金額×速算扣除系數土地增值稅采用4級超率累進稅率的方法征收：增值率未超過50%的部分，稅率為30%；增值率50%未超過100%的部分，稅率為40%；增值率100%未超過200%的部分，稅率為50%；增值率超過200%的部分，稅率為60%。其中，增值額=銷售收入-扣除項目金額。對房地產開發企業來說，扣除項目金額包括5大項，分別是：（1）取得土地使用權支付的價款；（2）房地產開發成本；（3）房地產開發費用；（4）房地產轉讓過程中的相關稅金；（5）根據（1）（2）合計數的20%加計扣除。

（二）土地增值稅相關優惠政策1.不征收土地增值稅的范圍。房地產的繼承；房地產的贈與（限直系親屬及直接贍養人）；房地產的出租；抵押期間內的房地產；房地產的代建行為；房地產的評估增值。2.免征或暫免征收土地增值稅的范圍。個人之間互換自由住房；合作建房中一方出地，一方出資金，建成后按比例分房自用；以房地產進行投資聯營，其中投資方和被投資方均不是房地產企業；企業兼并中房地產轉移；國家建設需要被依法征回的房地產；國家需要搬遷，居民個人自行轉讓房地產；普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的房地產；企事業單位、社會團體和其他組織轉讓舊房或公租房，增值額未超過扣除項目金額20%的房地產。

二、房地產企業土地增值稅籌劃思路

房地產企業納稅籌劃的思路很明確，充分利用國家現行的土地增值稅稅收優惠政策，并結合土地增值稅的計算方法來進行。

（一）選擇恰當的會計核算方式土地增值稅計算方法來看，房地產企業進行納稅籌劃可操作的空間比較大，而關鍵是控制決定土地增值稅稅負的增值率。一般來說，房產銷售額相對固定，所以影響增值率的主導因素便是扣除項目。土地增值稅的增值率=（營業收入-扣除項目金額）÷扣除項目金額×100%實踐中，房地產企業通常在同一年度內既建造豪華住宅與建筑面積超過140㎡的住宅和別墅，又開發建設普通標準住宅即建筑面積不超過140㎡的中小戶型住宅。通常情況下，會計對企業銷售兩類住宅可以合并進行統一核算收入、成本費用和稅金，也可以分別兩類住宅進行單獨核算，從而為開展納稅籌劃提供了空間。例：河北省安居房地產有限公司2014年出售商品房取得銷售收入10000萬元，其中普通標準住宅銷售6000萬元，別墅銷售額為4000萬元。當年發生總扣除項目金額為6400萬元，其中普通標準住宅的扣除項目金額為4400萬元，豪華住宅的扣除項目金額為2000萬元。從會計核算角度開展籌劃步驟如下：1.普通住宅與別墅銷售統一核算納稅：銷售稅金及附加=10000×5%×（1+7%+3%）=550（萬元）全部可扣除項目金額=6400+550=6950（萬元）增值額=10000-6950=3050（萬元）增值率=3050／6950×100%=43.88%，適用稅率30%，則：應繳土地增值稅稅額=3050×30%=915（萬元）2.普通住宅與別墅銷售分開核算納稅。（1）銷售普通住宅：銷售稅金及附加=6000×5%×（1+7%+3%）=330（萬元），全部可扣除項目金額=4400+330=4730（萬元），增值額=6000-4730=1270（萬元），增值率=1270／4730×100%=26.85%，適用稅率30%，則：應繳土地增值稅額=1270×30%=381（萬元）。（2）銷售別墅：銷售稅金及附加=4000×5%×（1+7%+3%）=220（萬元），全部可扣除項目金額=2000+220=2220（萬元），增值額=4000-2220=1780（萬元），增值率=1780／2220×100%=80.18%，適用稅率40%，速算扣除率5%，則：應繳土地增值稅稅額=1780×40%-2220×5%=601（萬元）。（3）兩項銷售共繳土地增值稅額：381+601=982（萬元）。3.兩種納稅方案進行比較。不分開核算需納土地增值稅915萬元，分開核算應繳納982萬元，兩者差額為67萬元。即企業財務將普通住宅與豪華別墅分開核算比不分開核算多支出67萬元土地增值稅款。因此，從會計核算角度分析，應選擇各種類型住宅統一核算納稅。

（二）適當擴大扣除項目范圍和金額依照土地增值稅法規定，允許扣除項目金額包括取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本和費用、與轉讓房地產有關的稅金及財政部規定按土地價格和房地產開發成本加計20%扣除金額；開發成本包括土地征用及拆遷補償費、基礎設施費、前期工程費、配套工程費、建筑安裝工程費和開發間接費等；開發費用（管理、銷售和財務等三項費用）允許扣除額為建造成本的10%。加計扣除20%的基數也是建造成本。因此計算公式可表示為：土地增值稅的增值率=[營業收入-（1.3×建造成本+稅金）］/（1.3×建造成本+稅金）如果企業加大建造成本，就會拉動整個“扣除項目金額”增大，從而使增值率的變動呈現乘數效應。為此，如何加大扣除項目金額就成為房地產開發業財務操作的關鍵點。1.成本擴張法。房地產企業可以在綜合考慮促銷功能、購買力水平等條件下，適當加大基礎性建設和公共配套設施投入，力圖在美化園區、凈化環境等方面下功夫，既能提高小區檔次，增加房產賣點，樹立品牌競爭優勢，又能使成本投入通過社會樂于接受的較高價得到補償，更重要的是使可扣除項目金額增幅達到建造成本增幅的1.3倍，從而又拉動了增值率的降低。2.費用位移法。從制度層面看，房地產企業發生的“三項費用”———管理費用、營業費用和財務費用形同工程建設項目中的“開發間接費”。而稅法對開發間接費用的稅前扣除標準籠統規定為10%，這也為納稅籌劃提供了一定空間。例如，企業在人力資源安排上可適當向開發項目傾斜，盡量將能劃歸開發項目的人員劃入工程建設項目之中，把本應由三項費用開支的費用計入開發間接費，從而加大建造總成本口出份額，并借此降低土地增值率和稅率檔次。3.利息扣除法。按照規定，房地產企業為建造開發產品借入資金而發生的符合稅收規定的借款費用，并能出具從金融機構取得證明文件屬于成本對象完工前發生的，應配比計入相關成本對象。也就是可以將借款費用直接計入開發成本。這樣做就以1.3∶1的倍數加大了扣除項目金額，降低了增值額和增值率。而財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目分攤并提供金融機構證明的允許據實扣除，但最高不能超過同期商業銀行貸款利息計算的金額；其他房地產開發費用應按取得土地使用權所支付的金額與開發成本之和的5%比例計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出并提供金融機構證明的，房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和10%比例計算扣除。在會計實務中，應計算比較兩種方法計算的利息支出數額，選擇對企業有利的扣除方法。