土地征收補償條例精選(九篇)
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第1篇：土地征收補償條例范文
中圖分類號：D912.3 文獻標識碼：A 文章編號：1004－0544(2012)04－0134－04
土地，作為國家賴以存在、延續的最重要物質資源，自文明創始以來就一直是人類所珍視、追逐的目標，“人類文明的標志就在于通過以國家強制力為后盾來確定人們或各社會集團對于土地的權利”。土地征收法律制度作為土地法律制度中的重要組成部分，更需高度關注與重視。2011年1月19日，《國有土地上房屋征收與補償條例》(以下簡稱《條例》)正式公布并生效，這標志著我國的土地征收法律制度進入了一個全新階段，公眾普遍對其操作性有著更高的功能期待，然而該條例的可操作性究竟如何，在《條例》剛實施不久的情形下，可以針對《條例》文本進行評價。
一、《條例》的可操作性評價指標
一部法規范性文件，即使制定程序合法，內容完備且不違背上位法，形式規范，如果不能在實踐中得到很好地適用，也只能是沒有生命力的一紙空文，這樣的立法實際上是對寶貴立法資源的浪費。因此“可操作性指標”是評價法律質量的一個重要標準，只有具有較強可操作性的法律才可能成為高質量的法律。本文中“可操作性”是指，法律規定有效地付諸行動，得到實施的程度。法律的可操作性強，就意味著法律能夠更有效付諸行動，得到更好的實施；法律的可操作性弱，法律在運用中困難程度就更大。
具體說來，法律可操作性評價具體指標有三，即：規范完整性、規范明確性和適用頻率。
規范完整性主要考察構成要素完整的規范條數和無后果構成要素的規范條數之間的比例。完整的法律規范構成要素包括假定條件、行為模式和法律后果三個部分。構成要素完整的規范條數在整部法律中所占比率越高，其從規范完整性指標來看的法律可操作性越強。因為缺乏法律后果的規范意味著有行為卻無相應處理結果，該行為模式的法律效力在實踐中就會存在問題，常常會出現操作難與執行的局面。
鑒于《條例》出臺的時間短，在實踐中難以全面考察其適用頻率，因此以文本為對象，我們主要從規范完整性與規范明確性兩方面來評價其可操作性。
二、可操作性具體評價
(一)規范完整性
此次新出臺的《條例》共計35條，分為總則、征收決定、補償、法律責任和附則五大章。其中構成要素完整的規范條數共29條，無后果構成要素的規范條數共6條，構成要素完整的規范條數占該條例規范總數的83％。
在6條無后果構成要素的規范中，1條是有關立法宗旨的規定，2條是有關法律原則的規定，另有1條是有關實施附則的規定，這4條從立法層面而言無需具有法律后果這一構成要素。除去此4條，實際真正產生影響的無后果構成要素的規范為兩條，即第15條和第29條，僅占新條例規范總數的5.7％。因而，單就規范完整性這個指標而言，《條例》具有很高的可操作性。
《條例》第15條規定：“房屋征收部門應當對房屋征收范圍內房屋的權屬、區位、用途、建筑面積等情況組織調查登記，被征收人應當予以配合。”然而卻并未規定當被征收人不予配合時該如何擔責，使得針對被征收人制定的配合義務極易在實踐中形同虛設，缺乏強制效力。被征收人不配合，征收糾紛便隨之而來。
第29條規定：“審計機關應當加強對征收補償費用管理和使用情況的監督，并公布審計結果。”如若審計機關未依法對征收補償費用管理和使用情況進行監督，或未公布審計結果該承擔何種法律后果?是比照第30條針對市、縣級人民政府及房屋征收部門的工作人員的擔責規定，還是另依他法?缺乏有效的法律責任，使得審計機關自身行為缺乏規制，易怠于行使其監督職責。
(二)規范明確性
1、完善進步之處。在《條例》頒布生效之前，有關土地征收與補償，主要適用的是《土地管理法》、《土地管理法實施條例》、《物權法》、《城市房屋拆遷管理條例》與各地方根據各自具體情況所制定的相關地方性規章等。其中最重要的、在全國范圍內生效的為《土地管理法》。可通過與上述法律法規的比較，來評價分析《條例》的進步與完善之處。
(1)適用范圍的明確性。法律規范的適用范圍又稱法律規范的效力范圍，即法律規范對于什么樣的人，在什么時間、空間范圍內對于人們具有拘束力。法律規范的適用范圍包括在時間上的適用范圍、在空間上的適用范圍和對人的適用范圍。此處，我們主要對空間上的適用范圍加以評價。
原《城市房屋拆遷管理條例》僅適用于城市規劃區內國有土地上的房屋及其附屬物的拆遷。集體土地上的房屋拆遷適用《土地管理法》、《物權法》等有關集體土地征收的規定及相關地方性法規規章的規定。在《條例》出臺前，法律規定的征收范圍不但包括基于公共利益而征收的土地，還包括非公益性商業用地。允許非公益性商業用地的征收，在實踐中極易造成征地權的濫用，利用國家權力不當地剝奪私權，侵害原土地權利的合法權益，易造成行政權力的腐敗。
為從制度上解決這一問題，此次新條例做了嚴格限制。首次對征收范圍進行了具體細化的明確。確定的土地管理制度創新精神應該是逐步縮小征地范圍。根據該精神，《條例》規定：只有為維護公共利益才可進行征收，從而排除了非公益性商業用地的征收。
統計資料表明，截止到2007年底，全國征地用途中僅有20％土地是為綠化等公共利益的，80％的農用地被征用后轉做房地產開發、高速公路修建等建設用地。
針對此現狀，《條例》第1條規定：“為了規范國有土地上房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收房屋所有權人的合法權益，制定本條例。”在原《城市房屋拆遷管理條例》第1條“加強對城市房屋拆遷的管理”的基礎上增加了“維護公共利益”，與《物權法》的相關規定相一致，即只有為了維護公共利益，才能進行征收。
同時該法首次對“公共利益”進行界定，以列舉的方式嚴格限制其范圍，《條例》第8條明確規定其所指的“公共利益”主要包括國防、外交需要，組織實施能源、交通、水利、教科文衛體、資源環保、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業需要，保障性安居工程建設需要等。第一次以法律的形式劃定了在理論上和實踐上都存在較大爭議的“公共利益”的大致范圍，避免實踐中因為規定不明而出現征收范圍肆意擴大的現象。
除此，首次明確排除了“違建”補償，明文規定違規建筑不屬于《條例》的補償范圍。違規建筑是否獲賠一直是土地征收實踐中的爭議問題，《土地管理法》與原《拆遷管理條例》均未對該問題做出直接規定，造成實踐中糾紛不斷。《條例》第16條首次明確規定：“房屋征收范圍確定后，不得在
房屋征收范圍內實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為；違反規定實施的，不予補償。”這一規定有效解決了“違建”獲賠的爭議，打擊了部分地方為獲得更多補償款而臨時突擊擴建的行為，有利于公平正義。
(2)執法主體的明確性。原《拆遷管理條例》在對征收工作主體進行規定時用詞混雜。其在第5條規定“縣級以上地方人民政府負責管理房屋拆遷工作的部門(以下簡稱房屋拆遷管理部門)對本行政區域內的城市房屋拆遷工作實施監督管理”，第7條卻規定“市、縣人民政府房屋拆遷管理部門應當自收到申請之日起30日內，對申請事項進行審查：經審查，對符合條件的，頒發房屋拆遷許可證。”同時使用“縣級以上地方人民政府”與“市、縣人民政府”造成在實踐中區級人民政府征收權的資格爭議問題。而《條例》則統一規定為“市、縣級人民政府”，有效避免了區級人民政府征收主體資格的爭議問題。
(3)執法對象的明確性。原《拆遷管理條例》第1條規定：“為了加強對城市房屋拆遷的管理，維護拆遷當事人的合法權益，保障建設項目順利進行，制定本條例。”由此可知，其將執法對象定為“拆遷當事人”。但何為“拆遷當事人”?在實踐中，往往難以界定，范圍不一。是僅指房屋所有權人?抑或包括房屋承租人或其他利益相關人?《條例》則避免了“拆遷當事人”這一模糊概念的使用，而采用“被征收房屋所有權人”這一更為具體明確的表述，縮小了執法對象的范圍，在司法實踐中更具有操作性。
(4)執法程序的明確性。《土地管理法》并沒有細化具體規定土地征收程序，僅在第46條籠統規定，“國家征收土地的。依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施”。被征收人應當在公告規定期限內，到有關部門辦理征地補償登記。即“法律條款并沒有明確事前知情和主動參與的權利，而只是強調了被征收人要履行事后參與的義務，而法律實體之外又缺乏必要的協商或聽證程序作為補充，加上農民受知識層次、信息占有量等因素的限制，參與公共事務能力較弱，如果沒有適當的程序制度作保障，在利益受到侵害時往往不能及時有效地維護合法權益。”
《條例》則對執法程序做了具體細化。第8條至第29條完整規定了征收與補償的執法程序，涵蓋征收前至征收后的全部過程，使實踐過程中的每一步均有法可依，有法可循。特別是對于房屋所有權人私權的保護，比之《土地管理法》更為全面具體。第27條首次提出“先補償，后搬遷”的概念，順應民心地將禁止野蠻拆遷寫入條文，符合依法治國，建設社會主義和諧社會的需要。“先補后搬”這一概念的首次正式提出也有力保障了房屋所有權人的財產權，從而在最大程度上地維護了私權。
同時，從程序上否定了行政強制拆遷。作為一貫爭議熱點，行政強制拆遷在此次《條例》中的廢止有著巨大積極意義。據住房城鄉建設部統計，近幾年來，行政強制拆遷的比例平均為0.2％左右，強制拆遷過程中出現的惡性事件雖然是極少數，但必須高度重視，切實采取有效措施，杜絕此類事件發生。新條例第28條規定：“被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執行。強制執行申請書應當附具補償金額和專戶存儲賬號、產權調換房屋和周轉用房的地點和面積等材料。”這一規定有利于文明拆遷的實現，促使拆遷部門采取更為溫和的拆遷談判方式，在一定程度上緩和了征收方與房屋所有權人之間的矛盾。
(5)執法標準的量化不確定性。執法標準的量化不確定性可經下列公式加以計算：
執法標準的量化不確定性=(處理項上限－處理項下限)÷處理項上限
經上述公式計算所得的商越大，則執法標準的量化不確定性就越大。因為根據上述計算公式所得百分比越大，意味著條文在內容上就具有更大的自由把握與發揮的空間，在實踐中行政機關的自由裁量權就越大，即該條文在內容上的隨意選擇性與量化不確定性就越大，操作起來因缺乏明確規定與標準就越發困難，法律可操作性也就越小。
《土地管理法》在多方面存在執行標準的量化不確定性。以征收補償標準為例，該法第47條是有關土地征收補償的核心規定，這條概括性的規定構成我國土地征收的根本制度。透過條文可知，我國《土地管理法》規定的土地補償標準是：土地補償費為被征耕地前三年平均年產值6－10倍，安置補助費為4－6倍，二者的總和最高不得超過被征用前三年平均年產值的30倍。套用執法標準的量化不確定性公式，將字母a設為常量，代表被征耕地前三年的平均年產值，則土地補償費的上限為10a，下限為6a，代入公式即為：
(10a-6a)÷10a=0.4
即該條文的量化不確定性為40％。
反觀，新條例第19條規定：“對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。”按照理性的交易規則，開發商給付的補償款會盡可能貼近市場價格，不太可能過多偏離市場價格。因此土地補償費的上限價格會接近于其下限價格，即接近于市場價格。換言之，上限與下限之間的差額近乎為0，則帶入上述公式即為：
0÷市場價格=0
即該條文的量化不確定性為0，亦即意味著該條文的可操作性非常高。通過上述計算清晰可知，新條例在土地征收補償費方面，其可操作性明顯高于《土地管理法》。
需要注意的是，上述公式只適用于金額的計算，對于同種條件不同處罰或不同條件不同處罰的情形并不適用。這兩種情況因種類不同而不能相比。對于前者，即同種條件不同處罰的規定，在實踐中很易造成執法機關都傾向于選擇更有利于自己的A處罰方式，而逃避另一種相對而言獲益少的B處罰方式。比如條文若規定執法機關可以采用罰金或吊銷執照的方式進行處罰，則在實踐中絕大多數執法機關都會選擇罰金而不采用吊銷執照的方式，從而造成行政權力的濫用。這種選擇權實際上具有很大任意性與自主性。量化不確定性大，法律可操作性小。
而對于后者，即不同條件不同處罰的規定，雖在形式上是放于同一條文中，然而在實質上卻可拆分為兩個不同條文的內容。在A條件下實施對應的A處罰，此為一個條文的內容；在B條件下實施對應的B處罰，此為另一個條文的內容。不同前提條件，不同處理結果，應分開確定計算其量化不確定性，不可籠統套用上述公式計算。
2、存在問題。雖然總體而言，《條例》具有較強法律可操作性，較之《土地管理法》與原《城市房屋拆遷管理條例》在規范明確性方面有了很大改善與進步，但不可避免的亦在一些方面仍存在問題，需進一步完善其內容，以增強其可操作性。
(1)在適用范圍的明確性上，有關“國有土地”的范圍規定還需要進一步界定。《條例》的適用范圍是“國有土地”，相對于原《城市房屋拆遷管理條例》，適用范圍更大，然而“國有土地”的界定是一個復雜問題。“現實中的‘國有土地’大
體有這樣幾種：一是已征用或已經確權給使用者的國有土地；二是依時頒發的土地房產所有證換發新使用證的國有土地；三是城市市區居民使用的土地，按城市的土地屬于國家所有，在土地初始登記時確定為國有土地：四是城市、城市郊區的農民特別是城中村居民，因轉戶、拆遷等情形，土地隨之轉為國有土地；五是第二次全國土地調查中對城市市區的土地調查登記為國有土地的：六是依法不屬于集體所有的國有土地。
實踐中面臨的復雜問題是，有的‘國有土地’未經過征收程序，有的沒有給原集體經濟組織支付過補償，有的是先辦理房產所有證后辦理土地使用證，有的仍然由農村集體經濟組織使用甚至仍然是農用地。”而《條例》僅籠統規定“房屋被依法征收的，國有土地使用權同時收回”，則上述各類國有土地是否都適用“收回”規定?是否排除某些情形?如何確定哪些被收回的國有土地應該補償?“例如，因‘城中村’改造、居民轉戶等原因形成的國有土地是否補償?第二次全國土地調查中登記為國有土地是否補償?沒有支付過征用補償而直接按‘城市土地屬國家所有’規定登記發證的原集體土地是否補償?這些問題直接影響能否收回土地使用權。”因為《條例》未對“國有土地”的范圍進一步界定。所以在房屋征收的實踐操作中有可能造成無法可依的局面，從而使該新條例的可操作性大打折扣。
(2)在執法主體明確性上，有關房屋征收實施單位及其法律責任的規定需要進一步完善。按照現行規定，“建設單位是拆遷人，可以自行拆遷，也可以委托拆遷單位實施拆遷，由于拆遷速度和建設單位、拆遷單位的經濟利益相關。容易造成拆遷人與被拆遷人矛盾激化。這是由當時的歷史條件所決定的。二次征求意見稿在征求意見稿規定政府是征收補償主體、取消建設單位拆遷的基礎上，進一步明確，房屋征收部門可以委托房屋征收實施機構，承擔房屋征收與補償的具體工作。房屋征收實施機構不得以營利為目的。房屋征收部門對房屋征收實施機構實施房屋征收與補償的行為應當負責監督，并對該行為的后果承擔法律責任。”首先，此處的房屋征收實施單位到底指誰?“不以營利為目的單位主要有三種：一是國家機關，二是承擔行政管理職能的事業單位，三是民辦非企業。從立法意圖來看，國家機關可以排除，但房屋征收實施機構究竟是屬于承擔行政管理職能的事業單位還是民辦非企業，抑或兩者兼而有之?”期望予以明確。其次，對于超出房屋征收部門委托范圍所實施的行為，房屋征收實施部門該如何承擔法律責任?若由房屋征收實施部門自身承擔，則若在其不具有承擔能力的情形下，誰該為其承擔?這些都是實踐中將遇到的問題。
(3)在執法程序明確性上，有關土地價值確定程序、房屋調查登記的規定和被征收房屋的“土地用途”的認定規定需要進一步細化。《條例》第2條規定：“為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人(以下稱被征收入)給予公平補償。”而對于被征收的土地，則只在第13條規定：“房屋被依法征收的，國有土地使用權同時收回。”除此并無進一步的處置辦法。有收回，則應有補償。法律規定的補償標準僅為“合理”二字，那么這便涉及到對“合理”的判斷。何謂合理補償?補償多少才謂合理?這其中的關鍵問題即為對被收回土地的“價值”進行確定。尤其是劃撥土地，作為被收回土地的主要類型之一，其價值在實踐中向來難以確定，然而新條例并未對劃撥土地的價值確定程序予以規定。
實踐中收回國有土地使用權的操作程序應該如何?有關國有土地“收回”應由誰執行?補償主體是誰?鑒于當前我國大多城市社區(居委會)是從原生產隊改制而來，集體經濟組織實體早已發生轉移，那么，轉移后的補償主體是誰?“許多住宅用地原來給村(居)委進行過補償，那么，現在應補給誰?國家、省級項目在被征收房屋的國有土地上進行建設的，要不要給市、縣政府進行土地補償?”進一步探討，依什么程序計算補償金額?“《條例》明確被征收房屋價值的補償是‘被征收房屋類似房地產的市場價格’，顯然已包含了土地補償或土地使用權收益。那么，原集體經濟組織的土地補償應該如何計算?單位和個人獲取的‘市場價格’中要不要顯化‘土地價值’?同時，房屋價值由‘具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定’，其‘相應資質的房地產價格評估機構’實際上是住建部門確定的資質，那么國土資源部門確定資質的‘土地價格評估機構’能否參與?”以上均是尚待進一步明確之處。
新條例第15條規定：“房屋征收部門應當對房屋征收范圍內房屋的權屬、區位、用途、建筑面積等情況組織調查登記。被征收人應當予以配合。調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人公布。”
“對房屋及相關情況進行調查登記，是新條例新設立的程序，調查登記的情況在很大程序上決定了公平補償的基本要求能否實現。但對被征收人拒不配合的，如何處理，新條例并未規定。”筆者以為，可采用信息登記公開的方式，將拒不配合的被征收人情況登記在冊，用以備案，建成檔案系統歸總，便于隨時查閱。
新條例第16條規定：“房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為；違反規定實施的，不予補償。房屋征收部門應當將前款所列事項書面通知有關部門暫停辦理相關手續。暫停辦理相關手續的書面通知應當載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年。”如何界定是否擅自改變“土地用途”?被征收房屋所使用的土地用途如何認定?條例尚未有明確規定。依據前述《條例》第15條規定，被征收房屋用途的認定，主要采取調查登記的辦法，那么如何“調查登記”?法律并未明確規定。條例只規定房屋征收部門進行調查登記，則國土部門是否同樣有權參與調查登記?“房屋用途與土地用途是否應該‘登記一致’?改變房屋用途的同時改變土地用途是否不予補償?新建、擴建、改建房屋的同時，擅自改變土地用途和改變土地使用條件的是否要處罰?改變土地用途行為在被征收房屋‘調查登記’時被認定為‘合法’的，國土部門還要不要處理?
事實上，長期以來拆遷工作中房屋和土地用途的認定，與能否順利達成拆遷協議有著十分直接的關系。為了獲得更大的經濟利益而改變了住宅用途，但在拆遷時得不到滿足，一些‘釘子戶’就是這樣產生的。”因此，必須對被征收房屋的“土地用途”認定程序加以進一步明確。
三、評價結論
第2篇：土地征收補償條例范文
關鍵詞：土地征用；房屋拆遷；公共利益；個人利益
中圖分類號：DF4 文獻標志碼：A文章編號：1673－291X（2011）17－0182－02
拆遷問題近幾年一直是熱議的話題，就以《國有土地上房屋征收與補償條例（征求意見稿）》來說，無論是在力度上和速度上都得到了廣泛的關注。當我們受到個案沖擊時，不得不考慮的一個問題是，我們到底是存在哪些制度性的問題，還是拆遷條例所呈現出與社會進步不同步的體制問題。經過專家的廣泛調查研究，《城市房屋拆遷管理條例》與《憲法》、《物權法》、《房地產管理法》保護公民房屋及其他不動產的原則和具體規定存在抵觸，這導致了城市發展與私有財產權保護兩者之間的嚴重沖突，也導致了公共利益和個人利益在土地征用和房屋拆遷中的失衡。即便是2011年1月21日起正式實施的《國有土地上房屋征收和補償條例》也不能完全根除土地征用和房屋拆遷中的失衡現象。
一
一部法律的修改不僅僅是文字的變化，更多的是其背后復雜的利益調整。關于土地征用和拆遷問題法律也是幾經修改。1991年6月為了與《城市規劃法》建立配套的法規，國務院了《城市房屋拆遷管理條例》。當時的城建主體多是國有性質，拆遷行為基本依靠政府計劃，當然鮮有涉及公共利益與非公共利益的差別，商業拆遷多半按照政府拆遷的模式。1994年7月《房地產管理法》出臺，分稅制實行改革，城建主體中增加了開發商，開發商由后臺走向前臺，土地財政成為重要因素被地方政府倚重。2001年6月《拆遷條例》修改頒布，但是沒有在根本上解決公共利益和非公共利益的差別，政府既是審批者又是裁判者，對被拆遷人拒絕拆遷的實行強制拆遷等做法給民眾帶來了一定程度的經濟利益損失和精神傷害。2004年3月《憲法》增“征用補償”條款，“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對公民的私有財產實行征收或者征用并給予補償”，但是憲法修正案仍然沒有界定“公共利益”的范疇。2007年3月《物權法》規定“拆遷補償”， 第42條針對城市房屋的拆遷的三項補償安置原則，提高了對被拆遷人的補償標準。2011年1月21日起正式實施的《國有土地上房屋征收和補償條例》有了更多的改善，對公共利益與個人利益的平衡，對各種利益的博弈都發揮了一定的督促和限制的作用。
二
以往條例中對于“公共利益”都沒有明確的界定，新條例在這一點上有了較大的突破，并采取了列舉方式。對于公共利益的界定，第八條以列舉的體例將“公共益處的需要”界定在：國防和交際的需要；由政府組織實施的能源、交通、水利等根本行動措施扶植的需要；由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、情況和資本呵護、防災減災、文物呵護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；由政府組織實施的保障性安居工程扶植的需要；由政府遵照城鄉規劃法有關劃定組織實施的對危房集中、根本行動措施落伍等地段進行舊城區改建的需要；法令、行政律例劃定的其他公共益處的需要。公共利益的界定避免了以往開發建設拆遷的發展經濟和公共利益需要的偽裝，主要是區分了公共利益和非公共利益，并不能實際上解決在土地征用和房屋拆遷中公共利益和個人利益失衡的問題。公共利益和個人利益失衡的根本原因是不能使被拆遷者得到滿意的補償。針對補償問題，新條例也有相關的規定。新條例在第三章針對補償問題做了規定。條例規定，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：被征收房屋價值的補償；因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；因征收房屋造成的停產停業損失的補償。即便是在《國有土地上房屋征收與補償條例》公布之時，黑龍江省密山市的強制拆遷自焚事件、江蘇拆遷戶的自焚事件似乎也對我們提出了疑問，新條例的頒布實施能不能真正解決拆遷與征用中的矛盾，能不能真正地平衡公共利益和個人利益？公共利益的明確界定能否真正區分“政府組織實施”和“開發商商業行為”？直補是不是解決征地矛盾的關鍵？
三
剛出臺的新拆遷條例的頒布在形式上結合民眾意見和專家意見，考慮公共權力與個人權益，體現了立法的民主性與科學性；在內容方面，對于公共利益的界定，拆遷補償范圍、原則和程序，從行政強制拆遷向司法強制搬遷的演變，都是符合民意和立法目的的突破性的規定，但不乏也存在一定的弊端，筆者通過對《國有土地上房屋征收與補償條例》的優勢和隱患的分析，淺談如何更好地在條例中體現公共利益和個人利益的平衡，如何有效地解決行政權力與公民權利的矛盾。
從條例頒布的優勢分析，筆者認為，第一， 公共利益的界定改變了以往政府和開發商形式上以公共利益為名，實質上為謀取私利的狀況，甚至某些政府或者國家機關的辦公用房的開發也施行以公共利益為名的拆遷。第二， 責任明確 以往房屋拆遷安置補償，拆遷許可證的效力等等都受《行政許可法》的影響，但是即便如此，國務院以及房屋拆遷主管部門沒有規定制定房屋拆遷行政許可聽證程序。新條例將拆遷許可證的方式廢除，市縣級人民政府成為直接責任主體，國有土地的政府征收行為成為政府行為，政府從幕后走向前臺，不能在逃避責任。新條例規定政府是做出的征收決定的主體，政府自己不能再作任何的行政裁決，只能由上級政府監督或者法院的裁判。第三， 行政補償以人為本 舊條例忽視被征收人的合法權益，新條例重視被拆遷人和公眾的意愿，以往在征收人的補償方面因價格偏低，過少的考慮被征收人的利益，被征收人往往存在抵觸情緒，新條例規定被征收房屋價值的補償不得低于類似房地產的市場價格，即便在制定初期也體現出以人為本的原則，通過社會的廣泛參與，廣泛聽取民眾意見并結合專家意見，新條例還規定，被征收人對市、縣級政府作出的房屋征收決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。所以在救濟制度上也摒棄了舊條例的不利制度，民主貫穿在制定和執行條例的始終。第四，取消了行政強制拆遷 這又是新條例的一大突破，政府既是參與者又是裁判者的局面終于有所改變，新條例將行政強制拆遷變為司法強制搬遷，有利于制約政府的征收和補償工作，使其盡量在公平公正的基礎上進行，從而減少在房屋征收與補償中因公共利益和個人利益失衡而產生的矛盾與沖突。
四
新條例的眾多優勢在一定程度上緩解了公共利益和個人利益在房屋征收和補償的矛盾，但是得不到根本性的解決，筆者認為直補不是解決征地矛盾的關鍵，《國有土地上房屋征收和補償條例》仍然存在一定的劣勢。
第一，筆者認為，在新條例中缺少治理的決心。最近三年發生的8起拆遷自焚或活埋案中無一名地方官員因此受到追究。江海、鹽城，北京海淀，山東膠州，福建泉州，黑龍江東寧先后發生拆遷戶自焚，湖北武漢拆遷戶被鏟土機活埋，當地官員無一人被問責；就是唐福珍事件中被停職的科級干部在事件過后不久也是官復原職。如果想真正解決征地與補償中公共利益和個人利益的矛盾，關鍵并不是能補償多少，而應該是制約權力，對于在這一行政行為行使過程中建立一整套公平公正的處罰制度，加強行政監督司法監督的力度，把問責制落到實處，并應賦予群眾代表一定的參與權和談判權，這才能真正地實現公共權益和個人權利的平衡。
第二，關于公共利益和非公共利益進行嚴格區分是否能真正解決征收與補償中存在的矛盾。關于這一點我們要一分為二。筆者認為，更好的界定公共利益的目的是防止部分開發商以政府的名義，即以公共利益為名行己之利，實現“非公共利益”的目的，對于部分開發商是有一定的限定標準。但只是把開發商的這種行為由舊條例的混淆狀態，變為如今的真空狀態，同時又增加了“外交需要”，筆者是否可以這樣理解，即便是開發商純粹的商業開發目的，只要其是“外交需要”作為條件，依然可以征收。在新條例中是否應該將“外交需要”的條件詮釋的更加明確，使政府，開發商和普通民眾均不產生重大誤解。
第三，關于征收主體。從新條例可以看出，市縣人民政府是理所當然的征收主體。第四條規定，市、縣級人民政府確定的房屋征收部門（以下稱房屋征收部門）組織實施本行政區域的房屋征收與補償工作。第15條規定，房屋征收部門應當對房屋征收范圍內房屋的權屬、區位、用途、建筑面積等情況組織調查登記，被征收人應當予以配合。而這些內容的執行，首先應該考慮的關系背景是市縣人民政府和房屋征收部門的關系。房屋征收部門能否作為行政主體以自己的名義行使行政職權最終獨立承擔法律責任？如果其不能作為行政主體行使行政職權，而只能以法律法規授權的組織或者受委托組織的身份行使職權，受委托的房屋征收實施單位和房屋征收部門又是什么關系？
第四，關于賠償。新《條例》明令禁止政府及房屋征收部門的工作人員在房屋征收與補償工作中不履行職責、、、。禁止野蠻搬遷、暴力搬遷，禁止建設單位參與搬遷活動。禁止貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費用。禁止房地產價格評估機構或者房地產估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告。對違反者視情節輕重依法給予通報批評、行政處分、行政處罰，構成犯罪的，依法追究刑事責任，造成損失的，依法承擔賠償責任。但是對于具體的賠償標準卻沒有加以規定，只能參照《國家賠償法》。建議受賠償人應有權選擇賠償形式。比如是選擇貨幣賠償還是房屋賠償等等。這樣才能平衡公共利益和個人利益。
參考文獻：
[1] 彭小兵.城市拆遷中的公共利益與博弈[N].中國經濟時報，2007-06-28（5）.
第3篇：土地征收補償條例范文
關鍵詞：房屋征收 補償 公平公正
《國有土地上房屋征收與補償條例》與《城市房屋拆遷管理條例》的主要差異，就在于征收條例規定的征收主體只能是市、縣級人民政府，而且只能為公益事業而進行房屋征收，這與拆遷主體多以開發商為主，且征收目的多為商業開發成鮮明對比。鑒于拆遷條例在施行過程中因野蠻拆遷等問題廣為詬病，如何確保征收工作公開、公平、公正，確保公益事業建設順利進行，就成了各地政府的首要考慮。結合征收工作的實踐，本文旨在從征收主體、被征收房屋價格評估及法院司法審查等方面，對目前征收工作中的一些問題作以簡要分析。
一、關于開發區管委會能否作為征收主體的問題
征收條例規定：市、縣級人民政府負責本行政區域的房屋征收與補償工作。因為開發區從嚴格的法律意義上說不是一個行政區域，開發區管委會也就不算是一級政府。因此，學術界多認為，開發區管委不能作為征收主體，即便是國家級開發區也一樣。據統計，僅2013年，國務院就批準升級或新設了29家國家級的開發區，至2013年，全國國家級開發區的數量已上升為200家，其中，東部地區96家，中部地區58家，西部地區46家。各地開發區，特別是國家級開發區經濟發展勢頭迅猛，對各地經濟發展貢獻巨大。因為開發區一般建于城郊結合部，交通、水電、排污等基礎設施薄弱，通過房屋征收而進行公益事業建設不可避免。
因為普遍理解為開發區管委不能做征收主體，各開發區在房屋征收時基本上采取兩條變通途徑：一，由開發區所處行政區域的縣級政府做為征收主體，二，對于跨兩個以上行政區域的開發區，則由開發區所處區域的市級政府做征收主體。這兩個變通最大的問題就是，法律上的征收主體實際上并不參與征收與補償，而真正從事征收與補償工作的開發區卻又只能以受縣或市級政府委托的名義，名實不符。為保障被征收人的合法權益，征收條例設置了眾多程序以保障征收工作的公開、公平和公正。這使得實際從事房屋征收工作的部門不得不在各個程序上與法律上的征收主體和征收部門進行協調和溝通，以使后者出具相關的法律手續。這無疑給征收工作人為設置了障礙，不但降低了征收工作效率，而且徒增被征收者的懷疑，格外激化矛盾，造成征收工作的被動。因此，筆者認為，房屋征收主體，應從廣義理解市、縣級政府的含義，將國家級開發區管委會納入征收主體范疇。
二、關于房屋征收中的評估問題
眾所周知，土地在房屋的價值中占有較大比重。據筆者了解，在房屋征收中，土地使用權性質為出讓的非住宅房屋，其土地使用權在評估中一般會得到考慮。但在在舊城區城中村改造中，被征收房屋實為民房，土地使用權原系宅基地，“農改非”、“村改居”后土地使用權多被視為劃撥，因而房屋建筑占地范圍外的土地，也就是通常所說的院子，在房屋價格評估中往往被忽略，理由是劃撥土地國家隨時有權收回。通常的做法是，評估機構對征收范圍內的房屋價格進行基礎性評估，即，評估出征收范圍內房屋的一般市場單價，至于各被征收房屋的實際評估價格，則套用簡單的乘法公式，即該單價和被征收房屋建筑面積的乘積。因此，在城中村改造中，經常是評估的市場單價一經公布，戶戶都能清楚自己房屋的價值，根本不需要送達評估的分戶報告。
在城中村中，被征收房屋最大差異在于房屋的占地面積不同、新舊不同，而這兩個因素，對被征收房屋的市場價值有較大影響，特別是房屋的占地面積。此前的拆遷條例及拆遷的評估規定中，對被拆遷房屋的占地情況在評估時應否考慮，沒有做具體規定，由此引發很多案件。住建部《國有土地上房屋征收評估辦法》明確規定：被征收房屋價值評估應當考慮被征收房屋的區位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權等影響被征收房屋價值的因素。所以筆者認為，為確保舊城區城中村改造中房屋征收補償的公平與公正，城中村房屋的占地面積及新舊程度應當作為評估考慮的重要因素，房屋的分戶評估報告應當顯示出房屋的實際價值，并送達被征收人。
三、關于房屋征收中的司法審查問題
根據《征收條例》的規定，被征收人對征收決定不服、對征收補償決定不服，都可以向法院。征收決定與征收補償決定的不同在于，征收決定是政府因公益事業建設而做出的房屋征收決定，征收補償決定是房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議的，由政府按照征收補償方案對該被征收人作出的補償決定。
第4篇：土地征收補償條例范文
關鍵詞 征收 拆遷 利益沖突
中圖分類號：D922 文獻標識碼：A
一、關于征收與拆遷的語意
（一） 關于“征收”。
《中華人民共和國憲法》（以下簡稱《憲法》）第十條：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征收或者征用并給予補償。”
《中華人民共和國物權法》（以下簡稱《物權法》）第四十二條：“為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。”
可見，“征收”一詞是以憲法和人大立法明確規定為依據的，且專門針對將集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產的事項，是一種改變物權歸屬的公權力行為。
（二） 關于“拆遷”。
《憲法》、《物權法》、《城市房地產管理法》都確認：對私人財產只能“征收或征用”。然而，現有法律層級較高的法律檔有5件行政法規、9件司法解釋仍是以“拆遷”為基礎建立。在這些法律檔中，“拆遷”一詞無一例外地與“房屋”聯系在一起，而并未對房屋建在集體土地上還是國有土地上加以區分。其中，將“拆遷”一詞賦予強大公權力色彩的法律檔莫過于2001年的《城市房屋拆遷管理條例》（以下簡稱《拆遷條例》）。
且“拆遷”一詞，直白地講述了當集體土地被國有化以及單位和個人的房屋被國有化之后的命運，但“拆遷”卻并不是一個法律詞匯，它不能準確地彰顯法律意義。
（三） 現狀。
2011年1月19日，《國有土地上房屋征收與補償條例》（以下簡稱：《征收與補償條例》）頒布施行。我認為《征收與補償條例》可以看做是對“拆遷”一詞的正式放棄。《征收與補償條例》在標題中使用的正是“征收”一詞，而非2001年《拆遷條例》當中的“拆遷”。我認為非常合理，因為“拆遷”本質上源于政府對居民房屋所占用之土地的產權的征收，其法律效力亦附屬于征收而存在。具體而言，拆遷的主體、程序、補償、產權變更等諸多重要問題均由征收制度決定。
二、我國現行征收制度的關鍵性理論問題
（一）征收的性質及其應當遵循的基本原則。
目前我國的征收實質上是一種行政征收。行政征收，是指行政主體憑借國家行政權力，根據國家和社會公共利益的需要，依法向行政相對人強制、無償地征集一定數額的金錢或實物的行政行為，具有強制性，無償性，法定性。征收行為或房屋的拆遷行為構成行政征收法律關系。
正因為征收的行政行為屬性，我認為至少應遵循行政行為的基本原則，也即：依法行政原則、合理性原則、程序正當原則、便民高效原則、誠實守信原則。即：征收應該遵循法定的職權和程序、充分考慮具體情況之后以最大限度地減少損害為原則進行。
（二） 征收強烈的利益對抗性。
對于適應了定居生活的人類而言，幾乎沒有什么比能夠維持自己穩定的生活數據即財產更為重要了。而征收制度要剝奪的恰恰正是這項權利，因而就表現為公權力與個人之間強烈的利益沖突。而當前個人力量弱小到無法抵抗公權力，于是，為了捍衛在個人眼中幾乎是生存基礎的土地和房屋，才出現了個人以血肉之軀憤然抵抗的事件。因而合理地處理個人利益與公共利益應該永遠是征收制度不衰的主題。
三、結合《征收與補償條例》對征收當中雙方利益的沖突解決的分析
（一） 征收的前提――公共利益應盡可能的明確。
《征收與補償條例》第八條采用列舉式對“公共利益”進行了界定，共七項，但其中第五項“為改善城市居民居住條件，由政府組織實施的危舊房改造的需要”引發了不小的爭議。且不論舊危房改造中難免會有開發商的涉足，單就“舊危房改造在多大程度上能歸屬于公共利益”就是一個頗難論證的問題。
公共利益不僅需要列舉式的羅列，它還需要一種有明確標準的描述性定義，以便于當新的社會現實出現或者疑難案例出現時有一個可供界定的標準。而且在這個問題上，針對我國的現實，首要的是將商業利益排除在外。
（二） 補償標準――從替換和補償金說起。
就目前情況而言，對房屋的征收主要有兩種補償方式：貨幣補償和房屋置換。
對于房屋置換而言，主要是解決房屋在置換前后的面積、便利程度等方面的問題。對于房屋置換導致的住房條件下降予以相應的補償即可，另外是過渡期間費用的償付問題。而對于貨幣補償的標準，向來是爭論不休的問題。
《征收與補償條例》對貨幣補償的標準是“貨幣補償的金額，根據被征收房屋的區位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。”，然而眾多的專家卻仍然擔心這樣的標準不足夠防止類似釘子戶事件的發生。因為，拿到貨幣補償并不是最終目的，最終被拆遷的居民還是需要解決住房問題。如果因為住戶住房破舊而導致評估數額過低，就仍然無法使失去住房的居民在現在的條件下獲得一套住房，而生活質量不受太大的影響。因而，當前房屋的估價是否應該成為貨幣賠償的決定性標準值得商榷。
（三） 強制拆遷的適用應嚴格限制其措施。
強制拆遷首先并不是一個貶義詞，只是強制拆遷的手段有可能成為被詬病的對象。因為任何行政行為必然會以其背后強大的國家機器能做后盾，在必要的時候以其強制力保證行政行為的實施。然而在強制力顯現的時候，如何同時體現對行政相對人的人權的保障和尊重。
《征收與補償條例》中先補償后強拆的規定是個很大的進步。同時其二十七條規定：“房屋征收部門及其委托的單位不得采取中斷供水、供熱、供氣、供電等方式實施搬遷。任何單位和個人不得以暴力、脅迫以及其他非法手段實施搬遷。”仍然是比較具體的規定，一個抽象的原則仍未建立。
（作者單位：湖北省恩施市人民檢察院）
參考文獻：
第5篇：土地征收補償條例范文
一、征用土地基本情況
根據建設規劃及實地勘界，*公司工程建設占用白鶴灘鎮魚壩村和舊營村集體土地245.7畝，其中占用集體荒坡237.7畝，占用魚壩村的集體耕地8畝，涉及村民委員會2個，村民小組2個，農戶22戶，人口84人。
二、土地被征用單位的確定
根據《中華人民共和國村民委員會組織法》第五條第三款關于“……村民委員會依照法律規定，管理本村屬于村農民集體所有的土地和其他財產……”及《國土資源部關于切實做好征地補償安置工作的通知》（國土資發〔2003〕358號）文件關于“……征用土地方案經依法批準后，市、縣國土管理部門應及時會同政府有關部門，以村（組）為單位擬訂有關農村集體經濟組織的征地補償安置方案……”和《*縣建設用地管理辦法（試行）》（2003年9月26日*縣第十三屆人大常委會第四次會議通過）第二十二條第二款關于“一個建設項目征收集體土地涉及幾個村的，分別以各村為被征地單位計算征地補償”的規定，*公司建設征收土地涉及白鶴灘鎮魚壩村和舊營村，因此，*公司建設用地被征用單位確定為魚壩村民委員會和舊營村民委員會。
三、被征用單位的耕地被征用前三年平均畝產值的確定
根據《中華人民共和國統計法》第九條、第十條和《中華人民共和國統計法實施細則》第十六條之規定，按照*縣統計局《關于2003—2005年度白鶴灘鎮魚壩村三年平均畝產值的報告》（巧統字〔*〕8號）文件中提供的糧食作物、經濟作物的產量、產值數據資料，魚壩村的耕地被征收前三年的平均畝產值為489元。
四、耕地的征收
征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及青苗補償費。
（一）土地補償費的確定
根據《中華人民共和國土地管理法》第四十七條“……征收耕地的土地補償，為該耕地被征收前三年平均年產值的六至十倍……”。該耕地原土地類型為集體荒山、荒坡，后被魚壩村的部份村民開挖，整理后耕種，經研究，決定征用耕地的土地補償費為該耕地被征收前三年平均年產值的六倍，其征收土地的補償費為：8畝×489.00元/畝×6倍＝23472.00元。
（二）安置補助費的確定
根據《中華人民共和國土地管理法》第四十七條關于“……征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數，按照被征收的耕地數量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前三年平均年產值的四至六倍……”和《云南省土地管理條例》第二十四條關于“……被征地單位人均耕地在666.7平方米以上的，安置補助費總額為被征收耕地前三年平均年產值的4倍；人均耕地在666.7平方米以下的，每減少50平方米，增加年產值1倍……”的規定來確定征收耕地的安置補助費。
1.魚壩村耕地面積為1250畝，農業人口1682人，人均耕地面積為0.743畝（1250畝÷1682人＝0.743畝/人），即495.33m2/人。
2.需要安置農業人口為11人（8畝÷0.743畝/人＝11人）。
3.土地安置補助費為被征收耕地前三年平均年產值的7.427倍，即：4倍＋［（666.70－495.33m2）÷50］倍＝7.427倍，其中：4倍為土地安置補助的基準倍數，（666.70－495.33m2）÷50為應增加的倍數。
*縣*公司建設征收魚壩村民委員會的土地安置補助費為：7.427倍×11人×489.00元/畝＝39949.833元。
（三）青苗補償費的確定
根據《云南省土地管理條例》第二十六條關于“……被征收土地上有青苗的，按照當季一茬實際產值補償……”的規定，考慮到被征收耕地農戶的利益，結合實際，被征用耕地的青苗補償按被征收前三年平均產值的一茬給予補償，其青苗補償費合計為8畝×244.5元/畝＝1956.00元。
（四）被征收耕地三項補償費的確定
征收魚壩村8畝耕地的土地補償費為23472.00元；安置補助費為39949.833元，青苗補償費為1956.00元，以上三項補償費合計為65377.833元，每畝8172.229元（65377.833元÷8畝＝8172.229元/畝）。
（五）*公司建設征收耕地補償費最后確定
根據《云南省土地管理條例》第二十五條的規定，考慮到被征土地農民的實際情況，為充分照顧農民的利益，經研究決定：耕地每畝補償費從依法計算的8172.229元提高到8200元。
五、征收集體荒坡的補償費確定為3000元/畝
六、被征收土地地上附著物的補償
（一）*公司建設征收土地的經濟林木補償標準，根據實際的種類和大小定價給予補償（詳見附表）。其它雜木不予補償，由戶主自行砍伐，免收有關費用。
（二）墳墓搬遷的補償：磚石混600元/冢，土石混400元/冢。
七、凡是*公司建設選址堪界后所開墾的耕地一律按荒坡補償，所種植的青苗及樹木一律不予補償。
八、其它
（一）土地被征收后人均耕地不足0.2畝的農戶，由本人申請，經縣人民政府批準，予以轉為非農業人口，享受相關政策待遇。
（二）被征收土地涉及的村、組或農戶，應積極配合*公司建設征地工作，對不配合建設征收土地或阻撓建設征收土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令交出土地，拒不交出土地的，依照《中華人民共和國土地管理法》第二條和《中華人民共和國土地管理法實施條例》第四十五條之規定，申請人民法院強制執行。
第6篇：土地征收補償條例范文
一、房屋征收的概念
房屋征收是一種行政行為，是指政府依照法律程序剝奪房屋及其他不動產所有權人的所有權及其使用權，同時喪失土地使用權并給予市場價值補償的行政強制購買行為，是拆除房屋行為的基礎性法律行為，征收法律行為后果是房屋所有權關系發生改變。實施拆除時房屋所有權已經屬于拆除人所有，拆除房屋行為與被征收人已經沒有了法律上的利害關系。房屋拆遷是一種民事行為，是指拆遷人為了新的建設需要，由拆遷人對房屋所有人給予補償安置并拆除房屋的民事法律行為。房屋拆遷法律行為的后果是房屋所有權沒有發生改變而“滅失”。因此，“征收”與“拆遷”兩字之差，法律意義卻截然不同。
二、房屋征收的目的
征收國有土地上房屋必須是為了“公共利益”的需要，商業開發不能實施房屋征收，“公共利益”是唯一的分水嶺。
如何界定公共利益在房屋征收中尤為重要。目前，我國《憲法》、《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《物權法》均沒有明確規定哪些屬于“公共利益”，因此，為實施的需要《國有土地上房屋征收與補償條例》對“公共利益”采取列舉方式規定了6條公共利益。1國防和外交的需要；2由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；3由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；4由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；5由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；6法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。除了上述公共利益需要，不能以任何名義對國有土地上房屋進行征收，更不能強制“搬遷”。
二、房屋征收的主體
房屋征收的主體根據職責劃分，可以分為批準主體和實施主體。
1，批準主體
批準主體就是享有房屋征收決定權的機構，誰有權征收我們的房屋？那么首先要搞清楚征收的概念，征收是國家依照法律規定的條件無償地將集體或者個人的某項財產收歸國家所有的一種措施。從法律概念上來講，2004年修正后的《憲法》對財產征收首次作出了明確的規定，憲法第13條規定：公民的合法的私有財產不受侵犯，國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對公民的私有財產實行征收或者征用并給予補償。2007年8月30日，《城市房地產管理法修正案》通過。其中規定：“為了公共利益需要，國家可以征收國有土地上單位和個人的房屋，并依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。具體辦法由國務院規定。”可以看出，征收是一種國家的行政行為，是一中剝奪公民財產權的行為。
依據《國有土地上房屋征收與補償條例》第8條規定：“為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定”因此，只有市、縣級人民政府才有權征收國有土地上房屋。在我國市縣級政府包括：縣政府、區政府、縣級市政府、市政府（設區的市政府）、直轄市區政府。上述政府均屬于市、縣級政府，那么是否所有的市、縣級政府都有權決定房屋征收嗎？答案是不一定。因為依據該條例第9條規定有權做出房屋征收決定的市縣級政府必須同時具備有本行政區的國民經濟和社會發展規劃；本行政區的土地利用總體規劃；本行政區的城鄉規劃；本行政區的房屋征收專項規劃。保障性安居工程建設、舊城區改建，還應當納有國民經濟和社會發展年度計劃。即：“四規劃、一計劃化”。有的市區政府由于沒有本行政區規劃或計劃就無權做出房屋征收決定，只有市政府才能做出。直轄市政府屬于省級政府不能做出房屋征收決定。
2，實施主體
實施主體是指具體實施房屋征收決定的行政主管部門，《國有土地上房屋征收與補償條例》第4條規定：“市、縣級人民政府確定的房屋征收部門（以下稱房屋征收部門）組織實施本行政區域的房屋征收與補償工作。
市、縣級人民政府有關部門應當依照本條例的規定和本級人民政府規定的職責分工，互相配合，保障房屋征收與補償工作的順利進行。”不僅明確規定了房屋征收部門具體組織實施房屋征收與補償工作，還明確了實施配合部門。
依據條例的規定，可以看出房屋征收部門是一種法律授權的部門，由市、縣級政府根據本級政府部門的職責劃分，將實施部門交由其委托的行政機關或單位。決定權在市縣級政府，條例沒有作統一的規定。該房屋征收部門依法代表地方政府具體實施相關工作，市、縣政府并對其實施的征收補償行為承擔法律后果。因此，房屋征收部門的行為屬于行政行為。
哪些部門有資格接受市縣政府的委托，條例沒有具體規定，但是條例第6條規定：“國務院住房城鄉建設主管部門和省、自治區、直轄市人民政府住房城鄉建設主管部門應當會同同級財政、國土資源、發展改革等有關部門，加強對房屋征收與補償實施工作的指導。”可見各級政府為落實“工作指導”原則應盡量對口管理，委托本級政府的住房城鄉建設主管部門為宜。
3，房屋征收實施單位
房屋征收的具體工作依據條例第5條規定，房屋征收部門還可以委托房屋征收實施單位，承擔房屋征收與補償的具體工作。由于條例規定房屋征收實施單位不得以營利為目的。因此，房屋征收部門不得委托拆遷公司、中介機構等營利性組織或個人作為房屋征收實施單位。
三、房屋征收的程序
政府、房屋征收部們、房屋征收實施單位如何進行房屋征收工作，先干啥？再干啥？有哪些具體工作？這些問題就是征收程序。也是政府依法征收房屋的操作指引。
第一步調查登記
房屋征收部門依據本行政區年度計劃或專項規劃組織人員或委托中介機構對擬征收地域內的房屋權屬、區位、用途、建筑面積等情況進行詳盡調查并如實登記，確定擬定房屋征收的具體范圍。調查完畢后將調查結果在房屋征收范圍內向被征收人進行公布并聽取異議的意見。
最終的調查結果作為制定房屋征收方案的依據。
第二步暫停通知
房屋征收范圍確定后，房屋征收部門書面通知有關部門，在房屋征收范圍內暫停辦理新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等相關批準、備案、過戶等手續。暫停期限最長不得超過1年。
第三步無證認定
市、縣級人民政府組織國土、城建、環保、法制等有關部門建立無證建筑認定辦公室，對征收范圍內的未經登記的無證建筑進行合法性認定和處理。對合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑認定為給予補償；對違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，認定為不予補償。并以書面形式通知被征收人，被征收人不服認定決定的可以申請復議或提出行政訴訟。
第四步擬定方案
房屋征收部門根據已經確定的被征收房屋調查結果和無證認定結果，擬定《房屋征收補償方案》并報同級政府審查。
第五步方案論證
同級政府收到《房屋征收補償方案》后組織國土、物價、城建、審計、監察、環保、消防等部門對《房屋征收補償方案》進行合法性、公平性、合理性、可行性論證，論證可以進行數次，但應求得意見基本統一。
第六步公開方案
同級政府將論證結果在被征收房屋的范圍內以書面公告形式向社會公布，公開征求被征收人以及公眾對《房屋征收補償方案》的意見。并設立征求意見渠道和場所，設立專人解答有關詢問，解釋方案。征求意見期限不得少于30日。
第七步修訂方案
同級政府將公開征求的意見進行梳理、分類、匯總連同采納及修改的情況在被征收范圍內以書面形式公布。
在征求意見中如果屬于舊城區改工程項目的，有51%以上被征收人認為征收補償方案不符合條例規定的，政府應當組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據聽證會情況修改方案。
第八步穩定評估
市、縣級人民政府擬作出房屋征收決定的，應當按照社會穩定風險評估相關規定委托中介機構進行本項目的社會穩定風險評估；對風險報告提出的建議作出決策并制定相關應對預案。
第九步籌措補償
政府在作出房屋征收決定前，同級財政部門應將征收補償費用足額專戶存儲、專款專用。資金不到位不得作出征收房屋決定。
第十步公告決定
市、縣級人民政府依法作出房屋征收決定后應當及時在被征收房屋范圍內以書面形式予以公告。同時公告收回國有土地使用權。
公告應當載明征收補償方案和行政復議、行政訴訟權利等事項。
第二熱點問題房屋補償
一、補償形式
《房屋征收與補償條例》規定了被征收人可以根據自己的意志對房屋征收的補償形式做出選擇，可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換，二者任選其一。
因舊城區改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。
二、補償項目
依據條例第17條規定補償項目應包括五項：
1，房屋價值補償；
2，搬遷、臨時安置的補償；
3，停產停業損失補償。
4，補助和獎勵
依據條例規定授權市、縣級人民政府制定房屋征收補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。補助不是本條例規定的補償，是對被征收人因房屋被征收造成的困難或不便的金錢補助，體現政府救濟原則。獎勵是被征收房屋人積極態度、行為的獎賞，體現政府對公益事業的投入。補助與獎勵是條例的一個新規定，但是實踐中個地方政府或拆遷人已經有過實踐，可以說是總結實踐的結晶。但是決不能在補償費中提取補助和獎勵金，政府應在財政上單獨列支。
5，優先給予住房保障
優先對象只能是征收個人住宅并且符合住房保障條件的，做出房屋征收決定的政府應當優先給予住房保障。法律授權省級政府制定該優先保障條款的落實。
三、補償標準
房屋征收補償的核心對象是房屋，對房屋如何補償，《條例》確定的是公平原則，沒有采用適當補償原則，土地征收現在的補償原則還是適當原則。公平原則的具體體現是房屋的價值，沒有繼續使用原拆遷條例規定的市場價格原則，價格取決于價值，價格圍繞價值波動。價格是一個不穩定的參數，而價值是由勞動力價值決定的，價值是呈上升趨勢的，是相對穩定的參數。因此采用價值標準也是本《條例》的一個最大亮點。
《條例》規定：“對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。”因此，被征房屋的價值底線標準是不低于類似房地產市場價格。這里把握兩點一是“不低于”標準，不低于不是等于，應是高于。在確定房屋價值時應在該類房屋市場價格之上確定，高于多少應根據實際情況綜合確定。二是“類似”，類似不是相同，也不是近似。這里的“類”指的是房屋類別，是磚混結構還是土坯房。按照被征收房屋類別分別確定價值，體現了公平原則。
產權調換的補償標準仍采取房屋價值標準，并實行等價值交換的原則。屬于舊城區改建項目工程征收個人住宅的，被征收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋，滿足被征收住址選擇要求。
四、違法建筑
爭議多年的違章建筑一詞在條例中消失，物權法定原則的確立，違“章”顯得力不從心了，再以違“章”處理物權屬性顯然沒有法律依據，《條例》對違“章”建筑沒有規定是否補償，可以說違章建筑應給予補償，以后政府在依法行政中一定要區分好“違章”和“違法”的性質和概念，一旦混淆后果嚴重。違法建筑需要經過認定程序來確定是否屬于違法建筑，并決定是否給予補償。
《條例》規定違法建筑認定的范圍是：1，未經登記的建筑；2，臨時建筑。未經房屋主管部門登記的房屋認定比較復雜。可能認定為合法建筑也可能認定為違法建筑，主要根據房屋形成的時間、原因、當時的法律等。認定為合法建筑的同時決定給予補償；認定為違法建筑的同時決定不予補償。對臨時建筑的補償認定比較簡單主要審查是否超過批準期限，在期限之內的臨時建筑的，應當給予補償，否則不予補償。
對違法建筑拆除是否補償問題，一直以來都存在補與不補的爭議。補，是因為一些違法建筑的長期存在，與政府職能部門不作為有關，政府應當為失職買單；不補，是因為它存在的基礎違法，如果補償會對守法者明顯不公平。
筆者認為：違法建筑往往都是由各種原因造成，有的是行政管理者的責任，有的是建筑物所有者或使用者的責任。例如房屋建設手續不全的問題，當事人事先已經向相關政府部門提出申請，但是由于政府部門工作人員不履行職責而未給辦理的，這種違法后果就不應當讓當事人來承擔。因此，對于違法建筑補與不補一定要分清是由原因造成的。
三、房屋估價
房屋估價是征收房屋的關鍵環節，過去拆遷出現的問題基本上是由于評估不公開、不透明，暗箱操作，故意壓低評估價格，評估機構的服務對象不是被拆遷人而是拆遷人或者政府。評估公司為了攬到評估項目不得不聽從拆遷人的意見，壓低價格。有的壓低價格高達30%以上。這次《條例》不僅規定了對評估機構的選擇權100%的由被征收人決定，同時，對評估機構的評估結果異議規定了明確的異議渠道和程序。對于“出具虛假或者有重大差錯”給予法律制裁。《條例》第19條明確規定，由被征收人協商選定房地產價格評估機構；協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定，取消了過去拆遷當事人選定的不合理部分，既拆遷人操作選定評估機構的弊端。
對評估確定的被征收房屋價值有異議的，被征收房屋人可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，還可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。經過鑒定認定：房地產價格評估機構或者房地產估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，由發證機關責令限期改正，給予警告，對房地產價格評估機構并處5萬元以上20萬元以下罰款，對房地產估價師并處1萬元以上3萬元以下罰款，并記入信用檔案；情節嚴重的，吊銷資質證書、注冊證書；造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
《房屋征收與補償條例》改變了《城市房屋拆遷估價指導意見》規定的拆遷估價估機構確定，應當采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式。《城市房屋拆遷估價指導意見》的規定使許多房屋被征收人認為拆遷估價機構不能中立，因為確定拆遷估價機構的決定權在政府手中，大多數拆遷估價機構都是政府單方指定的；而《房屋征收與補償條例》將確定房地產價格評估機構的決定權交給了被征收人，由被征收人來確定房地產價格評估機構，使被征收人的權益得到更有利的保障。
四、補償途徑
房屋征收決定作出后，落實補償就是主要工作。依據《條例》規定落實補償的途徑有兩條，一是民事協商渠道既補償協議、二是行政強制渠道既補償決定。房屋征收部門與被征收房屋人依據補償決定和補償方案通過自愿協商，雙方達成補償協議的行為屬于民事協商渠道。如果對協議的履行發生糾紛，救濟渠道只能走民事訴訟渠道解決。
《條例》規定：房屋征收部門與被征收人在補償方案規定的簽約期限內達不成補償協議的，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的縣級以上地方人民政府根據補償方案作出補償決定。補償決定是一種行政強制補償行為，被征收人如有不服可以通過行政渠道解決
第三熱點問題強制搬遷
一、強制搬遷
強制“搬遷”取代了過去的強制“拆遷”，雖然都是強制，但是強制的內容、方式、結果、行為均有明顯的區別。因此，我們必須弄明白強制的內容、方式、行為以及法律后果。
1，無暴力強制搬遷讓你多做思想工作
對于政府征收房屋過程中，最容易引發矛盾沖突的“強制拆遷”問題，因強制拆遷引發暴力事件的更是屢見不鮮，但《國有土地上房屋征收與補償條例》的出臺，“武力拆遷”、“暴力拆遷”將消失在歷史的洪流中。
《條例》規定：任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。
此規定保障了被搬遷人在沒有搬離土地和房屋前基本的人權，在促進和諧搬遷的進程中避免矛盾的激化和沖突的發生。在強制搬遷過程中，切實的做到讓暴力徹底走開。違法規定采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予處分；構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。
2，禁止建設單位參與搬遷活動排除腐敗行為
搬遷行為可分為自動搬遷和強制搬遷，不論是被征收人自動搬遷還是申請強制搬遷建設單位均不得參與搬遷活動。這是條例中唯一禁止性條款。
3，法院是唯一具有強制搬遷執行權的司法機關
“強制搬遷”一詞必然意味著有一方或多方的利益會遭受到限制和拘束，慎用強制手段是必須要考慮的問題。但是在什么情況下可以適用強制搬遷？《國有土地上房屋征收與補償條例》對強制搬遷適用的條件有著具體的規定，在行政復議、行政訴訟期間停止強制搬遷，逾期不申請行政復議也不向人民法院提起行政訴訟、又不履行補償協議的，由作出房屋征收決定的政府依法申請人民法院強制搬遷。
對強制搬遷明確了司法強制，取締了行政強制搬遷。因此，強制搬遷一是法院執行事先告知被執行人；二是政府提供安置之所；三是補償決定已經生效。三個條件缺一不可，法院在強制前必須審查的主要內容，任何單位不得擅自以“帶到派出所問話”、行政拘留或司法拘留等限制人身自由手段對被搬遷人采取強制措施，應以督促或強制其到達臨時安置居所為主要強制搬遷手段。另外，強制執行申請書應當附具補償金額和專戶存儲賬號、產權調換房屋和周轉用房的地點和面積等材料。
日前，公安部已經明令各地公安機關禁止公安機關參與介入地方政府土地、房屋征收活動。
4，“先補償、后搬遷”原則貫穿始終
被征收人獲得協議約定的補償后再搬遷，補償不到位有權不予搬遷，政府無權申請法院實施強制搬遷，法院無權作出強制搬遷的裁決，無權執行強制搬遷。房屋征收部門應當按照補償協議或補償決定，對被征收人先予貨幣補償或者提權調換房屋、周轉用房，否則無權申請法院實施強制搬遷。這也是《國有土地上房屋征收與補償條例》的又一亮點，由原來規定的“先拆后補”變成了現在的“先補后拆”，通過這條強制性的規定加重了房屋征收人的義務，使得被征收人權益保護的力度大大增強了。
以往的盲目拆遷中往往會出現這種情況，被拆遷人為了配合公共利益建設，將原住房屋拆除后，在簡易臨時住房內一住就是好幾年而得不到妥善安置，從而引發一系列社會不安定因素。為了避免此類現象的重復，依據《國有土地上房屋征收與補償條例》中提出的“先補償，后搬遷”的原則，對以強制手段征收的房屋也應當先予以強制補償。
5，強制搬遷措施只能是司法強制措施
逾期不申請行政復議也不向人民法院提起行政訴訟、又不履行的，由作出房屋征收決定的縣級以上地方人民政府依法申請人民法院強制搬遷。這個時候“強制措施”是司法強制措施，法院以法律程序實施，不能和暴力以及一些野蠻的強制拆遷方式劃等號。
司法強制搬遷時，也不得采取暴力、脅迫等非法手段實施，只能依法律規定的強制措施執行。在被搬遷人沒有搬離房屋或土地之前，不得對其斷水、斷電、斷氣或其他影響生活的強制措施；強制搬遷一般只針對被申請執行人在房屋內或特定土地上的財物，以騰出房屋或土地為強制執行目的，除非被申請執行人有主動采取非理阻撓強制搬遷的行為，強制搬遷主體方可對其人身采取相關措施。如果出現被申請執行人采取危及自身或他人生命安全、健康行為阻撓搬遷的，司法機關必須在知道和應當知道之時主動采取相應防范和救助措施。
第四熱點問題救濟途徑
《條例》的另一亮點是規定了明確的民事、行政救濟途徑，被征收人不服行政行為或有異議的規定了明確的救濟途徑，包括主體之間平等的民事法律關系、行政管理法律關系、中介機構的中介法律關系均作出了明確規定。
一、房屋征收民事法律關系及其訴訟
依據《條例》規定，房屋征收涉及的民事法律關系有以下幾種：
1、政府與社會穩定風險評估機構之間的委托合同糾紛
社會穩定風險評估機構屬于中介機構，政府委托中介機構的法律關系屬于民事法律范疇，雙方引發的糾紛屬于民事法律調整對象，一旦發生糾紛均可向有管轄權的人民法院提起民事訴訟。
2、被征收人與社會穩定風險評估機構之間的侵權糾紛
評估機構在評估過程中或評估結論不實，引用范例不恰當，構成虛假評估侵害被征收人的合法權益或財產權益的，被征收人要求評估機構恢復名義、賠禮道歉、賠償損失的屬于民事法律關系，可以提起民事訴訟。
3、金融機構出具虛假證明侵權糾紛
在征收房屋決定前政府應保證補償資金“足額到位、專戶存儲”，金融機構應向被征收人出具補償專用賬戶存款信息，已取得被征收人的信任，促成與政府房屋征收部門達成補償協議。但是金融機構出具了虛假的存款信息，被征收房屋人簽訂了補償協議不能如期得到補償款。金融機構的行為侵害了被征收房屋人的合法權益的可以提起民事訴訟要求金融機構承擔連帶支付責任。
4、一方當事人不履行補償協議約定義務糾紛
補償協議糾紛中只有“一方當事人不履行補償協議約定義務”糾紛屬于民事訴訟法律關系，如果被征收人認為補償協議違法、無效；遺漏補償項目、補償標準錯誤等原因提起的訴訟不屬于民事糾紛范疇。構成“不履行協議”的主體可能是甲方即政府一方，也可能是乙方即被征收人一方。不履行協議是一種主張即可構成訴訟，一方當事人憑補償協議即可立案。以不履行義務主張立案的，不能主張協議無效、違法、標準爭議等行政性糾紛，如果認為協議存在行政違法性應通過行政途徑要求解決。
5、中斷供水、供熱、供氣、供電侵權糾紛
被征收人使用的水、熱、氣、電、通訊、網絡等均是合同雙方行為，如果第三方未經合同雙方同意給予中斷服務，是一種侵犯合同雙方的合法權益行為，任何一方均有權提出民事侵權訴訟。如果提供服務方怠于履行合同不主動恢復供應關系、拒絕對加害人提出司法保護也應承擔擴大損失的民事賠償責任。如果供應方未經使用人同意，與征收方聯手、聽從、惡意串通等中斷服務應承擔賠償和違約的民事責任。
6、截留征收補償費侵權糾紛
負有支付、代收代付補償款的單位應及時按照約定將補償款給付被征收人，再給付過程中采取巧立名目、變相收費等手段截留補償費用的屬于民事侵權行為，可以請求法院責令追回返還給被征收人，造成損失的應承擔民事賠償責任。
7、虛假或者有重大差錯的評估報告侵權糾紛
房地產價格評估機構或者房地產估價師出具評估報告經房地產價格評估專家委員會鑒定，鑒定為：虛假或者有重大差錯之一的被征收房屋人可以向法院提起民事訴訟，要求評估機構或評估師承擔賠償責任。
二、房屋征收行政法律關系及訴訟
1、違法授權非房屋征收部門組織實施房屋征收補償行政糾紛
市、縣政府應根據《條例》的規定，根據本政府各部門的職責分工明確確定本級政府所屬的一個行政職能部門為本級政府的房屋征收主管部門，具體負責本轄區的房屋征收管理、實施工作。如果市縣政府授權鄉鎮政府、街道辦事處、某建設項目辦公室負責某一房屋征收項目的征收與補償；或擅自成立房屋征收辦公室等非職能機構負責房屋征收的，該被授權單位實施了房屋征收行為，被征收人認為授權違法，可以對授權違法行為提出行政復議或行政訴訟。也可以直接請求實施單位的上級確認違法并撤銷實施單位的行政違法行為。
2、房屋征收實施單位從事營利征收行政賠償糾紛
房屋征收實施單位接受房屋征收部門的委托，具體負責房屋征收與補償工作，在實施過程中按照核減補償、補償費總標的提取傭金，從事營利經營活動的，由于其違法行為給被征收人造成減少或降低補償或造成權益損害的，被征收人可以依法向房屋征收部門的上級行政機關提出賠償申請，對賠償不服的可以行政訴訟。或直接向法院提出行政訴訟請求賠償。
3、上級人民政府不履行監督職責糾紛
依據條例規定，上級人民政府對下級人民政府房屋征收與補償工作履行監督職責，被征收人也可以向上級政府提出申請要求其履行監督職責，如果上級政府收到監督申請后不予理睬或不盡監督職責，或者按照案件處理。申請人可以對上級政府的不作為行為提出行政訴訟或行政復議。
4、對舉報事項不核實處理行政糾紛
任何組織和個人對違反本條例規定的行為，都有權向有關人民政府、房屋征收部門和其他有關部門舉報。接到舉報的有關人民政府、房屋征收部門和其他有關部門對舉報應當及時核實、處理。一般行政核實處理的期限為60日。如果沒有核實處理結果并答復舉報人，舉報人有權對不履行核實處理的行政機關提出行政訴訟或行政復議。
5、對行政監察機關不履行行政監察職責行政糾紛
依據條例規定：監察機關應當加強對參與房屋征收與補償工作的政府和有關部門或者單位及其工作人員的監察。被征收人受到征收部門或實施單位以及工作人員的暴力待遇、侵害被征收人的合法權益、徇私枉法等請求行政監察機關依法對違法違紀的單位或個人給予行政處分的，行政監察機關拒不履行職責或違法履行職責行為不服的可以向法院提起行政訴訟或行政復議。
6、不服房屋征收決定行政糾紛
被征收人認為征收決定涉及的建設項目屬于非公共利益、征收決定程序違法、征收決定不符合某項規劃等侵害了被征收人的合法權益。對市、縣級人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以在公告后60日內依法申請行政復議，或在3個月內依法提起行政訴訟。
7，征收補償方案爭議行政糾紛
房屋征收部門擬定征收補償方案后報市、縣級政府。市縣級政府未組織有關部門對征收補償方案進行論證；未向被征收人公布；公布期限少于30日；未將征求意見情況和根據公眾意見修改的情況再次及時公布；舊城區改建需要征收房屋的多數被征收人認為征收補償方案不符合本條例規定的，市、縣級人民政府未組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會；未根據聽證會情況修改方案。上述政府行為其中之一未履行的，被征收人均可提出政府不作為行政訴訟或行政復議。也可以先行提出作為申請，政府仍不作為的在提出行政訴訟或行政復議。
8、不履行房屋征收公告法定職責行政糾紛
市、縣級人民政府作出房屋征收決定后不公告；公告應未載明征收補償方案和行政復議、行政訴訟權利等事項，被征收人可以要求公告或重新公告，政府不作為的可以提起行政訴訟或行政復議。
9、不服提前決定收回土地使用權行政糾紛
在未作出房屋被依法征收決定前，先行決定收回國有土地使用權。被征收人可以提出行政訴訟或行政復議。
10、調查登記異議行政糾紛案
房屋征收部門超出房屋征收范圍調查登記；對房屋的權屬、區位、用途、建筑面積等情況登記錯誤、不實的；被征收人要求重新調查登記未獲得重新調查登記的；調查結果未在房屋征收范圍內向被征收人公布得。上述任一行為均屬于具體行政行為，均可構成作為和不作為的行政訴訟或行政復議。
11、對認定為新建、擴建等行為并不予補償決定行政糾紛
房屋征收范圍確定后，依據條例規定任何單位或個人均不得在房屋征收范圍內實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等行為，違反規定的，政府將作出不予補償決定。被認定人不服認定或不予補償決定的可以提起行政訴訟或行政復議。
12、相關部門暫停辦理新建、擴建等相關手續行政糾紛
房屋征收范圍確定后房屋征收部門通知有關部門暫停辦理新建、擴建等相關許可手續，如通知暫停辦理范圍超出征收范圍；暫停期限超過1年的仍不給予辦理相關手續的，申請人可以根據申請許可事項以及主管部門等情況分別提出行政訴訟或行政復議。對房屋征收部門的通知行為不服的直接提起行政訴訟或行政復議。
13、不服認定未經登記建筑屬于違法建筑行政糾紛
市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，有關部門對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的作出不予補償決定不服的可以提出行政訴訟或行政復議
14、不服補償決定行政糾紛
補償決定應當公平，包括補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項必須公平合理，不因未達成協而降低補償。被征收人認為違反公平原則的可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。
14、不履行公布分戶補償明細行政糾紛
為了實現公平、公正的補償目的，房屋征收部門應當依據房屋征收補償檔案，在房屋征收范圍內公布分戶補償明細，告知被征收人的全部補償情況。房屋征收部門不履行、拒絕履行或不完全履行公布分戶職責的被征收人可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。
15、審計機關不履行公布審計結果行政糾紛
審計機關應當對每個房屋征收項目的補償費用管理和使用情況進行審計監督，并在補償工作終結后向社會公布審計結果。審計機關不履行上述職責或履行不當的被征收人可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。
16、責令改正賠償損失行政糾紛
市、縣級人民政府及房屋征收部門的工作人員在房屋征收與補償工作中不履行本條例規定的職責，或者、、的，被征收人可以申請上級人民政府責令改正。被征收人還可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。造成損失的，還可以要求承擔賠償責任。
17、非法迫使被征收人搬遷行政糾紛
實施房屋征收的部門、政府采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，被征收人可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。造成損失的，還可以要求承擔賠償責任。
18、房屋征收部門私分、截留、拖欠征收補償費行政糾紛
房屋征收部門利用管理、實施房屋征收之便私分、截留、拖欠征收補償費用，被征收人可以申請上級人民政府責令改正，追回有關款項。被征收人還可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。造成損失的，還可以要求承擔賠償責任。
三、房屋征收中的聽證事項
1、房屋征收法定聽證事項
法定聽證事項只有《條例》第11條規定的，舊城區改建征收房屋項目，在多數被征收人認為征收補償方案不符合本條例規定的，市、縣級人民政府必須組織由被征收人和公眾代表兩方面人士參加的聽證會，并根據聽證會情況修改方案，法定聽證是政府的必須履行職責。
2、被征收人申請聽證事項
申請聽證事項條例沒有規定，依據行政行為相對原則，相對人認為聽證有必要的均可以提出聽證申請，本講座提到的行政法律關系中均可提出聽證申請。
四、房屋征收可以舉報的違法事項
1、對于下列縣級以上地方人民政府的違法行為，任何組織或者個人都有權向有關政府進行舉報。
①非因公共利益需要征收房屋的；
②違反法定程序作出房屋征收決定的；
③未將房屋征收決定予以公告或者公告時間不符合法定要求的；
④對不符合規定的補償方案予以批準的；
⑤作出的補償決定違反補償方案的；
⑥自行違法強制搬遷的。
2、對于房屋征收部門的下列違法行為，任何組織或者個人都有權向本級人民政府進行舉報。
①未按照房屋征收決定確定的房屋征收范圍實施征收的；
②申請強制搬遷前，未按照規定對被征收人先予貨幣補償或者提權調換房屋、周轉用房的；
③采取中斷供水、供熱、供氣、供電等方式實施搬遷的；
④未作出補償決定申請法院強制搬遷的，或者雖作出補償決定但未按照法定程序申請強制搬遷的；
⑤未支付搬遷補助費、臨時安置補助費的。
⑥房屋征收范圍公告后，未將有關事項書面通知有關部門暫停辦理相關手續的。
⑦未向房地產價格評估機構提供被征收房屋情況調查結果的；
⑧未依據調查結果擬定補償方案并征求被征收人意見的。
3.公民享有廣泛的舉報權
《國有土地上房屋征收與補償條例》第7條規定任何組織或者個人對違反本條例規定的行為，有權向有關人民政府、房屋征收部門和其他有關部門舉報。接到舉報的有關人民政府、房屋征收部門和其他有關部門對舉報應當及時核實、處理，并將處理結果向舉報人通報。
條例對公民舉報權的規定是一種進步，是原來《城市房屋拆遷管理條例》沒有的，將房屋征收活動置于人民的監督中，不僅有利于征收程序的公開、透明，更有利于保障房屋被征收人的合法權益。
五、被征收人不服評估結果的救濟途徑
對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。也就是被征收人接到評估結果后認為評估結果不公平或有遺漏事項的應書面提出異議意見，具體提出復核請求和事實以及理由。如果對復核結果仍有異議，再向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。該鑒定結論是終局的，作為補償證據使用。
第7篇：土地征收補償條例范文
關鍵詞：房屋征收 補償 公共利益 權益保障
2011年1月21日，國務院正式出臺《國有土地上房屋征收與補償條例》從征收決定到征收補償，從公共利益界定到取消行政機關自行強制拆遷……以科學發展觀為指導，進一步規范了行政機關的房屋征收行為，加大了被征收人合法權益的保護，彰顯了以人為本的立法精神，有利于推動和諧社會建設。
1.改“拆遷”為“搬遷” 新條例突出保障被征收者權益
新條例中有一個顯著的變化，就是刪去了舊有條例中令人敏感的“拆遷”，改為“搬遷”。?
拆遷這個概念從法律上來說其實是一個非常不適當的概念，因為拆遷僅僅是一個行為。而且這個概念在過去的十多年里帶來很多問題，造成一種不良的社會心理暗示。改“拆遷”為“搬遷”雖然只是一字之差，卻折射出一種法治理念的進步。
2.明確公共利益范圍，加強規劃調控作用
公共利益是一個抽象概念，具體操作中很難界定，是一個世界性的難題。舊條例的問題在于沒有嚴格區分公共利益和商業利益，特別是用于房地產開發，也可以進行拆遷，由此產生了很多社會矛盾。
新條例第8條明確規定了6種情形：國防和外交的需要；由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。
這意味著長期以來在拆遷活動中頻頻暴露的“官商合謀”將被封殺，將“公共利益”征收與商業開發征收混為一談的拆遷模式，將徹底退出歷史舞臺。
3.政府征收房屋必須要兩次公告
縣級以上地方人民政府在組織有關部門論證后，應當將房屋征收目的、房屋征收范圍、實施時間和行政復議、行政訴訟權利等事項予以公告，并采取論證會、聽證會或者其他方式征求被征收人、公眾和專家意見。公告時間不得少于30日；但是，房屋征收范圍較大的，公告時間不得少于60日。而且縣級以上地方人民政府應當將被征收人、公眾和專家意見的采納情況、不采納情況及理由及時公告。這一點，突出強調了被征收人的知情權、參與權等。
4.房屋征收應先補償后搬遷
隨著城市化進程加快，因拆遷補償難以達成一致，暴力野蠻拆遷事件時有發生。個別開發商對拒絕拆遷的所謂“釘子戶”，采取恐嚇、威逼、停水、斷電甚至非法限制人身自由等手段，不顧一切先推倒房屋再說。
從近幾年的實踐看，由于拆遷進度與建設單位的經濟利益直接相關，容易造成拆遷人與被拆遷人矛盾激化。鑒于此，條例把“先補償、后征收”作為一個原則確定下來。作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予補償后，被征收人應當在補償協議約定或者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。
禁止建設單位參與搬遷活動，任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。
這一規定是制度設計者希望通過禁止性規定規范搬遷活動，強化對被征收人權益的保護。
5.以“司法強拆”取代“行政強拆”
被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，又不履行補償決定的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執行。這意味著，今后的強制拆遷只能由政府向法院申請，由法院來執行。這也是較舊條例最突出的一個區別點，舊條例規定政府是可以自行組織行政強制拆遷的。
這個變化使得行政機關特別是政府的征收部門從強拆中解脫出來，因為政府既決定征收補償，又決定強制拆遷，政府作為房屋征收主體，是當事人一方，如果直接介入強制拆遷的話，難免會發生自己做自己案件法官的這種情形，使得征收補償決定不合理，也可能引發在強拆過程中的很多糾紛。所以這是一個維護社會穩定，保障被征收人合法權益的一個方案。
6.尊重被拆遷人選擇權 可選多種補償方式
被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換補償方式，或者實行貨幣補償與房屋產權調換相結合的形式。
提供靈活多樣的選擇，體現了對被征收人的尊重。需要特別強調的是這里只講征收住宅，沒有講商業性用房，需要大家探討。
7.征收范圍確定后“違建”不補償
針對一些地方存在的房屋征收前“突擊”改擴建，以期獲得更多補償的現象，新條例明確，房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為；違反規定實施的，不予補償。
8.商業拆遷強調自愿公平，政府不得介入
非因“公共利益”的需要實施的拆遷，應當符合城鄉規劃、土地利用總體規劃，并依法辦理有關審批手續，由建設單位編制具體實施方案，報經房屋征收部門批準后，按照自愿、公平的原則訂立拆遷補償協議。建設單位、受委托實施拆遷的單位不得采取中斷供水、供熱、供氣、供電等方式或者以暴力、脅迫以及其他非法手段實施拆遷。
區別于公益性搬遷，非“公共利益”的拆遷，是一種民事行為，是平等主體之間的一種交易，不存在地方政府介入問題，講究的是雙方協商。
可以看到，新條例的立法理念與設計思路，充分彰顯維護公共利益，保障被征收人的合法權益的鮮明特色，并在公益維護與私權捍衛的交叉碰撞之間，力求達到雙贏平衡。新條例帶給中國社會的不僅僅是一部條例的修改，而是讓人看到了政府與民意的良性互動，更深切地體味到法治政府的希望所在……
第8篇：土地征收補償條例范文
中國土地所有權性質的不同使得房屋征收形成了特有的二元制結構，集體土地上房屋征收補償在實踐中以《物權法》《土管法》等法律作為主要依據已不能滿足現實需要。文章通過對2011-2015年貴州省高級人民法院受理的集體土地征收補償180件二審行政案件的案由、特點、裁判理由和結果進行分析，歸納出集體土地上房屋征收補償實施中存在的不足，指出行政機關征收執法過程中存在的主要問題，并提出集體土地上房屋征收補償法治化建構中立法完善、規范執法、強化司法的路徑和重點。
關鍵詞：集體土地；土地征收；房屋征收；征收補償；司法審查
中圖分類號：D9233 文獻標志碼：A 文章編號：
10085831（2016）05012208
一、問題的提出
基于房屋依附的土地所有權性質不同，現行土地上房屋征收補償制度分為國有土地上房屋征收補償與集體土地上房屋征收補償，二者法律定位①、法律依據、操作程序以及補償機制（包括標準、范圍、價值確定程序等）完全不同，形成了中國特色的房屋征收二元制。由于城鎮化步伐加快，城鎮建設用地需求加大，土地征用成為國家獲得非農建設用地主要的手段[1]，但集體土地上的房屋依附于土地，沒有對其專門立法，因而造成對于集體土地上的房屋所有權人沒有得到合理的保護。征收行為缺乏必要的法律約束、行政機關采取的征收方式簡單粗暴等造成侵犯被征收人合法權益的事件層出不窮。集體土地征收成為了產生大量訴訟和以及的重災區。新行政訴訟法修改后大量土地房屋征收補償行政案件進入法院，但法院對于農村集體土地上房屋征收案件受理范圍、訴訟主體及補償程序、補償標準等問題存在不同認識，就連復議機關與司法機關、上下級法院之間也存在不同認識，該類案件存在依法行政與加快發展的價值性矛盾、公共利益與個人利益的物質性矛盾、充分保障被征收人合法權益與防止被征收人濫用訴權的結構性矛盾等問題。本文以貴州省法院受理的集體土地房屋征收補償行政案件作為研究對象，通過梳理2011-2015年間此類案件的案由、特點、裁判理由和結果，歸納出集體土地上房屋征收補償存在的不足，指出行政機關法律實施過程中存在的主要問題，并提出通過完善立法、規范執法、強化司法等途徑實現集體土地房屋征收與補償法治化。
二、貴州省集體土地上房屋征收補償案件的基本情況與特點
土地權利人或利害關系人對涉及農村集體土地的行政行為不服，可以提起行政訴訟[2]。本文探討范圍界定為集體土地上房屋征收補償，故，重點涉及房屋征收補償相關爭議，包括責令交出土地行政決定的非訴執行、補償安置標準的行政裁決、土地征收決定等。本文采用了2011 -2015年貴州省法院裁判集體土地房屋征收補償案件的所有二審案件數據，并對此進行了相關情況分析。
（一）案件基本情況
第一，案件受理逐年攀升。2011-2015年，貴州省高院共受理涉及集體土地房屋征收與補償行政二審案件180件，每年的受案數量不平衡，其原因主要是受到土地利用總體規劃、農用地專用的集中審批、用地人的經濟實力、政府招商引資力度以及行政訴訟法修改和立案登記制的影響。2015年受案數量是2011年的38倍。
2011-2015年貴州省法院受理的涉及集體土地房屋征收補償行政二審案件情況見表1。
說明：數據來源于貴州省法院行政審判庭受案登記本以及全國法院裁判文書網統計。
從表1可以看出，2011-2015年集體土地房屋征收與補償行政案件前3年受案較少，也比較均衡，2014年有所增加，2015年達到井噴狀態，原因主要在于2015年5月1日新施行的行政訴訟法將行政案件立案審查制改為了立案登記制，并且新法頒布后的宣傳，使得很多以前沒有訴訟意識的集體土地所有權人開始運用法律武器維護自己的權益。
第二，原告勝訴率較低。從表2可以看出，駁回訴訟請求在結案方式中占比較高，居于第二位的是全部撤銷行政機關的行政行為判決。集體土地征收補償案件原告的勝訴率比較低。造成這種特點的根本原因在于：案件爭議焦點在補償標準，司法審查難點在補償合理性。但是大部分進入實體審查的案件其合法性基本沒有問題，主要在于合理性，當行政機關的行政行為具有合法性但缺乏合理性時，法院對當事人的訴訟請求判決多采取予以駁回訴請的方式。因此，駁回訴訟請求判決的裁判方式占了所有案件的一半以上。
第三，案件多因補償標準而起。縱觀近幾年該類行政案件，當事人爭議的焦點并不在于土地征收的合法性，而在于補償數額的多少。從案件協調解決的情況看，原告雖對土地征收的合法性提出異議，但其真實目的是想增加補償的談判籌碼。補償中存在相鄰地區補償標準不同一、同一地區因人而異、搬遷簽約前后補償不同、集體土地上房屋與國有土地上房屋補償標準差異大的現象。如陸某等人訴貴州省黔東南州從江縣人民政府房屋拆遷補償糾紛案詳見貴州省高級人民法院 “黔高行終字〔2015〕9號”行政判決書。：因修建貴廣高鐵需要征用陸某等人房屋所在土地，但后來該地區修建工業園區，對同一區域地段進行征收的補償標準高于因修建高鐵的補償標準，陸某等人要求按照補償較高的標準執行補償，但政府認為由于沒有政策依據而拒絕。此案反映了同一地方征收土地因時間不同、征用用途不同而補償標準不同的現狀。
（二）案件主要特點
土地房屋征收補償行政案件是目前所有行政案件中關注度較高、對抗性較強、審判難度較大的案件種類。案件數量增長快、類型較復雜，且此類案件涉及農民權益，也涉及到其他多方利益。法院在案件審理過程中遇到的法律問題較多：對于省政府或國務院批準的征地行為是否可訴；司法可否進行公共利益認定；村民作為個人是否有權對征地行為提訟；集體土地被征收后地上房屋拆遷補償的標準；“責令交出土地”的性質等法律適用方面的問題。目前案件情況反映出其特點主要是：第一，由于房屋涉及當事人切身利益，當事人對案件相當重視，與行政機關對抗性強、矛盾尖銳，容易引發。據了解，目前貴州省涉征拆行政案件的當事人請的訴訟人大部分是北京律師。2015年受理的153件該類二審案件中有135件詳見貴州省高級人民法院“黔高行終字〔2015〕16號、19號、20-43號、58號、60-88號、89-93號、106-142號、146號、176-209號”行政判決書。案件當事人的訴訟人為北京律師，占到全年該類二審案件數的8824%。有的案件當事人還通過尋求輿論支撐，引發輿論炒作或造成網絡事件，一旦處理不當，極易形成極端惡性事件。
第二，土地房屋征收補償案件“連環訴訟”多發，往往一個問題引發多個糾紛。由于土地房屋征收補償案件與信息公開、撤銷國有土地使用證、集體土地征收訴訟交織，因此一個案件會引發多個案件甚至連環訴訟。在貴州省高級人民法院這5年受理的180件案件中與征收案件共同提起的信息公開訴訟就有30余起。如李某訴貴州省人民政府駁回復議申請一案
詳見貴州省高級人民法院“黔高行終字〔2015〕143號”行政判決書。：在李某提起該案訴訟之前，其先提起了要求公開涉及征收其承包土地審批信息的信息公開訴訟，在信息公開訴訟中法院判決縣政府予以公開相關信息，李某在獲取了黔府用地函〔2011〕618號用地批復后再向省政府對用地批復的合法性申請復議；又如王某等人訴省政府駁回復議申請三案
詳見貴州省高級人民法院“黔高行終字〔2015〕102-104號”行政判決書。，由于前期王某等人申請政府信息公開而獲取了用地批復信息，王某等人對用地批復不服向省政府提起復議，省政府認為其不是利害關系人而決定對復議不予受理，法院經審查則認為由于政府之前因原告申請信息公開而向原告公開了批復，則其公開信息行為初步證明了原告與批復之間存在利害關系，則省政府以原告不是利害關系人而決定不予受理復議不當，最終判決撤銷省政府不予受理復議決定，責令其重新作出行政行為。
第三，部分案件的行政相對人訴訟法律意識淡薄。部分行政相對人對行政訴訟相關法律知識不了解或一知半解，常常由于訴訟主體不適格、被訴行為選擇不正確、訴訟請求和理由不適當、復議和訴訟關系理解錯誤、時機和舉證時限不當等因素而敗訴。并且行政相對人有的“不信法”，采取等方式尋求救濟卻最終因超過法定期限而敗訴。 之所以集體土地房屋征收補償出現前述特點，主要原因在于有關征地拆遷的法律規范尚不健全、地方政府征地行為不夠規范、輿論氛圍和司法環境不佳、個別被征收人素質不高、補償期望值太高。
三、集體土地房屋征收補償存在的問題及原因分析
集體土地房屋征收補償實踐中產生了很多諸如“以拆違代拆遷”“無主拆遷”“夜間突拆”“連帶拆遷”等亂象，存在的主要問題及原因有以下幾方面。
（一）征地拆遷補償法律規范不健全，司法審查依據不充分
《中華人民共和國土地管理法》第47條第4款規定“被征收土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區、直轄市規定”。通過授權方式，對土地征收的規定最終轉化為地方性法規甚至行政規章。農村房屋被作為集體土地上的“附著物”看待，其征收補償標準由省、自治區、直轄市規定[3]，但具體由哪一個部門規定，實踐中千差萬別，有的是地方人大，有的是地方政府部門。而個別地方省級人大、政府又將該項權利授權給市、縣級地方政府部門。再者，由于各地經濟發展水平不同，其對集體土地房屋征收補償標準高低無據，隨意性極大。實踐中征地補償標準“政出多門”，甚至同一地方不同鄉鎮政府規定不一，十分混亂。征收農村房屋時，除了一些宣示性的法條外，幾乎無法可依。2011年頒布的《國有土地上房屋征收與補償條例》（以下簡稱《條例》）只針對國有土地上的房屋，不適用于集體土地上的房屋。與國有土地上的房屋相比較，被征收的集體土地上的房屋由于具有面積大、搭建多、被征收人背景復雜、合法建筑與違章建筑并存的特點，對其征收操作起來更加困難，問題也更為復雜。另外，不少被征收房屋處在城中村，對該區域房屋進行征收時，要考慮雖然其土地權屬仍為集體所有，但由于房屋所在地已被納入城市規劃區范圍， 如仍依據農村集體土地上附著物的標準給予補償安置必然有所不妥。對此，最高人民法院行政審判庭《關于農村集體土地征用后地上房屋拆遷補償有關問題的答復》（法行他字〔2005〕5號）規定“行政機關征用農村集體土地之后， 被征用土地上的原農村居民對房屋仍享有所有權， 房屋所在地已被納人城市規劃區的， 應當參照《城市房屋拆遷管理條例》對房屋所有權人予以補償安置”[4]。《條例》頒布后，《城市房屋拆遷管理條例》被廢止，該答復也隨之失效。但最高人民法院《關于審理涉及農村集體土地行政案件若干問題的規定》對前述規定的精神予以了延續，其第12條第2款規定：“征收農村集體土地時未就被征收土地上的房屋及其他不動產進行安置補償，補償安置時房屋所在地已納入城市規劃區，土地權利人請求參照執行國有土地上房屋征收補償標準的，人民法院一般應予以支持，但應當扣除已經取得的土地補償費。”
（二）“公共利益”法律界定不明確，公共利益與商業利益交織，司法審查認定難
中國《憲法》及《物權法》僅規定了公益征收，將國家征收的目的限于“公共利益”。《憲法》第10條第3款規定“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征收或者征用并給予補償”。《條例》第8條對“公共利益”列舉了6種情形：國防和外交、能源交通水利等基礎設施建設、文化市政等公共事業、保障性安居工程建設、舊城區改造、法律法規規定的其他公共利益。公共利益概念本身比較抽象，沒有對“公共利益”形成統一的認定標準，中國法律沒有對“公共利益”這一概念進行解釋和規定，征收實踐中出現了許多以“公共利益”的名義違法征地、占地等事件[5]。司法認定標準也存在不同認識，導致裁判尺度不統一，甚至出現同區域法官對類似案件裁判的不同[6]。
（三）政府規避法律，違反法律和相關程序征收土地
第一，違規下放土地征收審批權。地方政府打著便民的旗號，將土地征收的審批權下放，如將土地審批權層層授權到轄區縣市乃至開發區或者鄉鎮，這不僅違背了《中華人民共和國土地管理法》的規定，還為地方政府違法征收土地提供了政策支持，導致開發區泛濫，出現圈占、倒賣、囤積土地的現象。
第二，地方政府為了經濟發展，在土地征收過程中變通執行相關法律法規。具體表現在：（1）以租代征。通過租賃的方式直接將農民集體土地用于非農建設。如梁某等25人上訴黔西南州人民政府行政批復一案
詳見貴州省高級人民法院“黔高行終字〔2013〕19號”行政判決書。。某食品廠以建鄉鎮企業為名，行個人獨資企業為實租用農村集體土地引發糾紛。（2）先征后批。地方政府為了加快征地進程，先征收土地再辦理報批手續，違反法定的先批后征的審批程序。如雷某訴余慶縣人民政府土地征收案
詳見貴州省高級人民法院“黔高行終字〔2014〕6號”行政判決書。中所反映出的政府在征收土地過程中具有先征地后審批的行為，雖然對該案法院以當事人訴請不明予以駁回，但是該案反映出政府在征地過程中的亂作為現象確實存在。（3）化整為零。《中華人民共和國土地管理法》第45條
《中華人民共和國土地管理法》第45條規定：“征收下列土地的，由國務院批準：（一）基本農田；（二）基本農田以外的耕地超過35公頃的；（三）其他土地超過70公頃的。征收前款規定以外的土地的，由省、自治區、直轄市人民政府批準，并報國務院備案。征收農用地的，應當依照本法第44條的規定先行辦理農用地轉用審批。其中，經國務院批準農用地轉用的，同時辦理征地審批手續，不再另行辦理征地審批；經省、自治區、直轄市人民政府在征地批準權限內批準農用地轉用的，同時辦理征地審批手續，不再另行辦理征地審批，超過征地批準權限的，應當依照本條第一款的規定另行辦理征地審批。”規定由國務院批準征收超過35公頃基本農田以外的耕地或超過70公頃的其他土地由國務院批準。 一些地方政府通過化整為零的手法，或擅自調整規劃，或拆分項目多次征地，達到避開審批程序大面積征地的目的。如張某等人訴安順市西秀區人民政府土地征收案
詳見貴州省高級人民法院“黔高行終字〔2014〕32號”行政判決書。中張某等人提出區政府征收的集體土地達到1 200畝，應該由國務院實施征收，區政府無權征收。（4）臨時改變用途。如貴州省高級人民法院審理的陳某、李某訴赫章縣人民政府集體土地上房屋征收一案
詳見貴州省高級人民法院“黔高行終字〔2012〕10號”行政判決書。。原告在案件審理過程中，向國務院申請對省政府作出的用地批復進行裁決，國務院認定貴州省人民政府通過修改土地利用總體規劃將基本農田調整為非基本農田進而批準征收，屬于規避占用基本農田應當依法上報國務院審批的行為，違反了相關法律規定。鑒于被征收土地符合現已批準的赫章縣新一輪土地利用總體規劃，且用于赫章鉛鋅礦職工沉陷住宅區搬遷項目建設，解決已破產鉛鋅礦下崗職工生計問題，目前也已經建設完畢，如果撤銷將會給公共利益造成重大損失，據此裁定確認省政府作出的用地批復合法。（4）強行征地。如吳某等人訴安順市紫云縣人民政府集體土地征收行政賠償案
詳見貴州省高級人民法院“黔高行終字〔2015〕60-88號”行政賠償調解書。，紫云縣政府因建設白云工業園標準化廠房的需要，對吳某等人所在的村組集體土地實施征收工作。紫云縣政府在強制征收土地的過程中與吳某等村民發生暴力沖突，造成多名村民受傷，吳某等人即向紫云縣政府申請行政賠償。有的地方政府為了達到迅速拆除房屋的目的，采取通過與村集體簽訂補償協議，然后通過民事訴訟先予執行或者通過以土地儲備中心作為原告提起行政訴訟的方式，要求行政機關履行協議或者法定職責，再通過行政先予執行方式達到征地目的。
（五）行政機關忽視征收補償的規范性要求
通過對近年來貴州省法院行政案件訴訟中行政機關敗訴原因的具體分析，發現少數行政機關在集體土地房屋征收活動中存在片面強調行政效率而忽視依法行政，片面追求經濟發展而忽視群眾利益，不注重規范程序，不注重合理性，認定事實主要證據不足，甚至超越職權、等問題。主要表現在以下幾個方面。
其一，重實體，輕程序。部分行政機關缺乏程序意識，對于行政行為必要的公告、通知、送達等程序缺失或者行為不規范，在集體土地征收的審批、公告、補償登記及確定補償方案、組織實施的幾個環節中，行政機關始終處于主導地位，而土地所有權人并沒有充分參與到征收環節中，缺乏與被征收人之間明確、自愿的協商。具體到實踐中，以下問題尤其突出：一是行政機關作出行政決定的形式不規范。在集體土地征收過程中，對被征收人進行補償、安置后，其拒絕交出土地的，根據《中華人民共和國土地管理法實施條例》第45條
《中華人民共和國土地管理法實施條例》第45條規定：“違反土地管理法律、法規規定，阻撓國家建設征收土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令交出土地；拒不交出土地的，申請人民法院強制執行。”及《貴州省土地管理條例》第42條
《貴州省土地管理條例》第42條規定：“依法征用、占用集體土地和使用國有土地，且對當事人補償、安置后，當事人拒不交出土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令限期交出土地；逾期不交出的，由土地行政主管部門申請人民法院強制執行。”之規定，應當由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令交出。法律、法規對責令交出土地形式未明確規定，實踐中有的政府則采取“通知”形式。而“通知”一般不具有強制力，對當事人的權利義務不產生實質性影響。根據《中華人民共和國行政強制法》第37條《中華人民共和國行政強制法》第37條規定：“經催告，當事人逾期仍不履行行政決定，且無正當理由的，行政機關可以作出強制執行決定。”、最高人民法院《關于審理涉及農村集體土地行政案件若干問題的規定》第14條《關于審理涉及農村集體土地行政案件若干問題的規定》第14條規定：“縣級以上人民政府土地管理部門根據土地管理法實施條例第45條的規定，申請人民法院執行其作出的責令交出土地決定的，應當符合下列條件……”之規定，應當采取“決定”形式責令被征收人交出土地。二是土地征用的公告程序不規范。土地征用的兩個必經程序在《中華人民共和國土地管理法實施條例》第25條《中華人民共和國土地管理法實施條例》第25條規定：“征收土地方案經依法批準后，由被征收土地所在地的市、縣人民政府組織實施，并將批準征地機關、批準文號、征收土地的用途、范圍、面積以及征地補償標準、農業人員安置辦法和辦理征地補償的期限等，在被征收土地所在地的鄉（鎮）、村予以公告。被征收土地的所有權人、使用權人應當在公告規定的期限內，持土地權屬證書到公告指定的人民政府土地行政主管部門辦理征地補償登記。市、縣人民政府土地行政主管部門根據經批準的征收土地方案，會同有關部門擬訂征地補償、安置方案，在被征收土地所在地的鄉（鎮）、村予以公告，聽取被征收土地的農村集體經濟組織和農民的意見。征地補償、安置方案報市、縣人民政府批準后，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實施。對補償標準有爭議的，由縣級以上地方人民政府協調；協調不成的，由批準征收土地的人民政府裁決。征地補償、安置爭議不影響征收土地方案的實施。征收土地的各項費用應當自征地補償、安置方案批準之日起3個月內全額支付。”中有規定，即地方政府對同意批準征用土地進行公告、土管部門對征地補償安置方案進行公告。實踐中，存在公告主體（地方政府或土地管理部門）混亂、公告程序缺乏的情況。
其二，重決定，輕救濟。土地房屋征收爭議，往往背景復雜，很難案結事了，單靠訴訟方式難以解決根本矛盾。一些行政機關單純關注征收決定、補償安置決定，忽視對被征收人的行政協調、行政裁決、行政復議等行政救濟請求。《中華人民共和國土地管理法實施條例》第25條規定，對補償標準有爭議的，由縣級以上地方人民政府協調；協調不成的，由批準征收土地的人民政府裁決[7]。如某綜合養殖場訴省政府不履行法定職責上訴一案詳見貴州省高級人民法院“黔高行終字〔2011〕29號”行政判決書。 ，根據《中華人民共和國土地管理法實施條例》第25條第3款的規定，對征地補償標準有爭議，向擬定征地補償安置方案的市政府的上一級政府申請協調，省政府收到上訴人協調申請書后，有責任對此依法作出處理；收到協調申請后未予答復處理的，屬于不履行法定職責的行為。類似案件還包括趙某訴貴州省政府不履行征地補償標準爭議行政協調案詳見貴州省高級人民法院“黔高行終字〔2015〕27號”行政判決書。 。
其三，重合法，輕合理。一些行政機關認為，合理性屬于自由裁量權的范圍，因此在一定程度上存在漠視被征收人合理訴求的情況，對因歷時較長、居住困難、行政機關不作為或違規頒發用地規劃、施工許可手續等原因形成的房屋，是否認定為違章、改建、擴建建筑等標準混亂。近幾年受理的因征收補償背景而引發的行政機關作出拆除違章建筑處罰決定的案件在行政案件中占有一定比例。比如韓某等人訴黔西縣人民政府房屋案詳見貴州省高級人民法院“黔高行終〔2015〕89-93號”行政判決書。 ：原告在訴請理由里便提到政府因為征地而將其房屋作為違章建筑，存在選擇性執法的嫌疑，并且程序違法。類似案件還有楊某訴盤縣人民政府案詳見貴州省高級人民法院“黔高行終字〔20115〕144號”行政判決書。 ，由于政府違反行政強制法相關規定而被法院撤銷決定，責令重作。
四、集體土地房屋征收補償法治化路徑
黨的十八屆四中全會提出依憲治國，建設社會主義法治國家，并指出“法律是治國之重器、良法是善治之前提。建設社會主義法治體系，必須堅持立法先行”。因新的行政訴訟法實施，行政案件由立案審查制改為立案登記制，集體土地房屋征收補償行政案件出現井噴，給司法審查帶來了一定壓力。通過對這180件案件的分析可以看出中國土地征收立法還不完善，行政機關違法行政依舊存在，這使得完善土地征用法律依據、規范行政執法程序、加大司法保障力度、切實維護廣大農民的合法利益成為當務之急。應當在中國《憲法》《物權法》《中華人民共和國土地管理法》等法律基礎上，構建符合發展實際的農村土地征收的法治標準，以解決當前農村集體土地征收中出現的問題。
（一）加快集體土地房屋征收補償立法進程
《中華人民共和國土地管理法》立法目的側重于維護國家整體利益、社會經濟秩序[8]，內容涉及土地所有權和使用權、土地利用、耕地保護、建設用地等土地管理基本制度。農村集體土地征收中房屋的征收與補償是非常重要的一部分，需要立法作詳盡、具體、完善的規定，而不是簡單地作為土地的“附著物”進行征收補償，可以考慮制定一部以保障被征收人合法利益為目的且涵蓋集體土地房屋所涉權益內容的法規，如《集體土地上房屋征收和補償條例》，立足該條例，提升立法位階，整合《中華人民共和國土地管理法》及其《中華人民共和國土地管理法實施條例》，制定統一的《房地產征收法》[9]，以適用于城市房屋和農村集體土地上的房屋，實現征收主體、對象、內容、程序等全覆蓋。
法律法規完善的重點應當立足于確立合理補償原則。從對該類型案件的分析可以看出，當前激發矛盾的直接原因是補償的公平合理問題，遵循合法合理的補償原則是當務之急。一是擴大補償范圍。比如補償擴大到農民的土地承包經營權、宅基地使用權、集體收益分配權等財產權益。二是提高補償標準。農村房屋等土地附著物、建筑物的補償應當參照適用城市房屋的市場價格補償機制，確立市場等價有償原則，縮小農村與城市房屋補償標準差距，逐步推動補償結構方式的同質化。三是拓寬補償方式。除現金補償外，也可借鑒其他國家的經驗采取通過股權或債券進行補償或替代性補償的方式。
（二）嚴格規范行政機關的征收補償行為
第一，尊重被征收人的參與權。行政機關應適用公開透明、平等參與的規范程序，進一步尊重被征收人的參與權。對于集體土地房屋征收補償行政行為，正確適用《中華人民共和國土地管理法》，參照適用《中華人民共和國土地管理法實施條例》，完善手續、規范程序。充分認識程序正當原則，并充分給予被征收人在征收過程中協商談判的權利，避免程序違法。
第二，關注被征收人正當合理訴求。在注重政策原則、堅持依法補償、一視同仁的同時，要考慮被征收人基于房屋的區位價值、使用狀況、特殊用途等方面提出的正當訴求，根據實際情況確定適當補償。對于當前爭議比較集中的由于歷史原因或者行政機關方面原因形成的“住改商”經營性用房、違法建筑，可根據實際經營使用狀況、是否辦理營業執照、是否具有納稅證明以及使用年限等予以適當合理補償。
第三，完善補償安置爭議的行政救濟程序。從案件分析中發現一些行政機關在對集體土地所有人進行征收補償安置時行使的程序不完善，從實質性解決糾紛的角度，重視行政協調、行政裁決、行政復議程序，發揮行政機關的自我糾錯優勢。如某村村民訴省國土廳不履行行政裁決職責的案件
詳見貴州省高級人民法院“黔高行終字〔2011〕12號”行政判決書。 ，省國土廳提出貴州省尚未明確設置行政裁決職能部門。
第四，加大信息公開力度。對這180件案件進行分析可以看出因征地補償而提起的信息公開訴訟不少，比如龔某等人訴貴陽市開陽縣人民政府信息公開案
詳見貴州省高級人民法院“黔高行終字〔2015〕106-142號”行政判決書。 中，龔某等人向開陽縣人民政府申請公開省政府關于征地補償方案的批復，雖然在一審過程中縣政府已對龔某等人要求公開的信息予以公開，但是二審法院認為信息公開訴訟作為義務之訴，政府信息公開申請人提起行政訴訟的核心在于希望人民法院判決行政機關履行政府信息公開的法定職責。本案龔某提起本訴的目的是希望人民法院通過司法裁判的方式，判決開陽縣政府向其履行政府信息公開的義務，開陽縣政府在法定期限內未依法及時履行政府信息公開義務，其不作為行政行為違反了《政府信息公開條例》第24條
《政府信息公開條例》第24條：“行政機關收到政府信息公開申請，能夠當場答復的，應當當場予以答復。行政機關不能當場答復的，應當自收到申請之日起15個工作日內予以答復；如需延長答復期限的，應當經政府信息公開工作機構負責人同意，并告知申請人，延長答復的期限最長不得超過15個工作日。” 之規定。
（三）依法履行審判職能，在促進發展與保障被征收人合法權益中尋求平衡
在審理的集體土地房屋征收補償行政案件中，面臨依法行政與加快發展的價值性矛盾、公共利益與個人利益的矛盾，需要堅持法治底線，充分發揮司法審查功能，促進政府在法治軌道上加速發展。
1從嚴“公共利益”司法審查
為克服行政機關對公共利益目的的隨意性擴大解釋，司法應對是否屬于公共利益作出審查認定，法院對公共利益認定具有審查判斷權和終局性認定毋庸置疑。實踐中，司法審查應通過嚴格的形式審查，堅持參與原則、比例原則、公共使用原則、正當程序原則，保障公共利益認定的程序，保證土地征收公共利益的正當性。這180件二審中有10余件法院在司法審查認定中對征地行為是否基于公共利益的需要進行了審查。如莫某等人在訴貴陽市白云區人民政府房屋征收案
詳見貴州省高級人民法院“黔高行終字〔2013〕7號”行政判決書。中，法院就認為區政府征收莫某等人的房屋是為了標準廠房建設，此項目所屬的貴州省高新中小企業創新園系生態科技產業園的組成部分，由相關地方政府主導實施，與貴州省的科技發展密切相關，根據《中華人民共和國土地管理法實施條例》第8條第1款第3項的規定，政府進行征收的范圍是符合公共利益需要的。
2嚴格行政機關法律規避的審查
對于行政機關法律規避行為，應當根據是否有利于相對人權利保護、是否對相對人權利造成損害作出判定[10]。如果行政機關的法律選擇有利于維護相對人權利，體現行政行為受益性，可以予以支持。反之，對相對人增設義務、減少權利的行為則應當嚴格制約。如對于集體土地上房屋的補償標準，按照法律規定應當依據《中華人民共和國土地管理法》操作，但是如果行政機關選擇按照《中華人民共和國土地管理法實施條例》規定的程序進行補償，按照后者規定的補償標準要高于前者，且程序更為嚴格，則在司法實踐中對于集體土地上房屋的征收補償，如政府主動參照《中華人民共和國土地管理法實施條例》進行，這屬于有利于相對人權利的行為，法院應當予以支持。
第9篇：土地征收補償條例范文
土地征收是國家為了公共利益的需要，按照規定的批準權限和程序，將農民集體所有的土地轉變為國家所有，并給農民集體和個人以補償的法律制度。土地不僅是不可再生的資源，也是人類賴以生存的物質基礎，因此歷來為人們所重視。那么作為土地征收的有關立法也顯得異常重要，但我國還沒有專門的《土地征收法》，目前的土地征收主要靠《憲法》和《土地管理法》及其實施條例來調整。這樣的立法現狀不但與土地征收的法律地位不相適應也顯得有點單調。另外隨著我國的飛速及各地化、城市化進程的加快，大量的土地被征收，用于非農化建設，農村集體土地征收的狀況更加混亂。因此農村集體土地在征收過程中所暴漏出來的也就越來越多，有些行為已嚴重違背了土地征收的基本原則和立法本意。主要表現在以下幾方面：如土地征收權被濫用、各地補償標準及范圍不合理、征收程序不規范不民主及以租代征等等。這一系列問題的存在如不加以妥善解決將直接侵犯廣大農民的利益，另外也直接擾亂國家整個土地資源規劃和利用，因此作者建議從以下幾方面加以完善。一、首先從立法上明確規定“土地征收”和“土地征用”的區別。二、村民小組作為土地所有權人的法律地位應加以明確。三、嚴格限定土地征收的條件。四、農村集體土地征收應市場化運作，加強政府向服務型功能轉化。五、擴大土地補償范圍，采取多種形式的土地征收補償方式。六、完善土地征收程序，加強征地民主。七、“公共利益”應法定化。八、制定專門的土地征收法。
關鍵詞：集體土地征收 土地征收和土地征用
缺陷及完善
土地征收制度是《中華人民共和國憲法》和《中華人民共和國土地管理法》為社會公共利益所確立的一種基本法律制度。①對土地征收的概念界無大的爭議，在以前有的稱土地征用即國家依照法律規定將土地收為公用。②有的還稱為國家建設征用土地，也就是國家運用行政權力把農民集體土地轉為國家所有的行為。③如一九九八年《土地管理法》就沿用此概念。因此我們現在一般認為土地征收是指國家為了社會公共利益的需要，按照法律規定的批準權限和程序，將農民集體所有的土地轉變為國家所有并給農民集體和個人以補償的法律制度。土地作為農民生產的基本要素和人類賴以生存的物質基礎其重要性是不言而喻的，但是目前除了一部《土地管理法》及其實施條例和《憲法》的原則性規定外，我國沒有一部專門的《土地征收法》，這顯然與土地征收的法律地位及其重要性不相適應。另外隨著我國經濟的飛速發展和各地工業化、城市化進程的加快，大量的土地被打著“公共利益”的旗號而濫用，用于非農化建設，有些純粹是經營性的開發，完全是為了獲得私利。這些行為嚴重違背了土地征收的基本原則和立法本意，所暴漏出來的問題也越來越多，已嚴重了我國土地征收市場發展的秩序，這更迫切需要出臺一部專門的《土地征收法》。
一 目前我國土地征收的法律概況
我國土地實行的是社會主義公有制，即全民所有制和農民集體所有制。那么作為土地所有制的法律表現形式，土地所有權也相應分為國家土地所有權和集體土地所有權。而按照我國《土地管理法》第二條第四款的規定，我國的土地征收也只能發生在國家和農民集體之間，因此本文所談的土地征收不包括國有土地使用權的征用。
近年來隨著我國城鎮化水平的進一步提高，土地征收現象越來越普遍，它也成為農村的一個基本法律問題。另外土地征收本身就是經濟發展的結果，它和經濟的發展密不可分，經濟越發達的地區，土地征收發生率也越高，這就使我國的土地征收和經濟發展緊密相連并且表現得越來越明顯。土地的征收在國民經濟生活中顯得是如此重要，但是我國目前還沒有一部專門的《土地征收法》，目前的土地征收、征用主要靠《憲法》、《土地管理法》及其《實施條例》以及國務院《大中型水利水電工程建設征地補償和移民安置條理》等相關行政法規、規章來調整。就目前來說國家只要是為了“公共利益”的需要隨時都可以對農民集體所有的土地實行強制征收。并且按照《土地管理法實施條例》第25條的規定對征收這種法律行為任何單位和個人不得提出異議，如對征收土地的補償費用有異議也只能提請批準征地的政府裁決。但征收補償、安置爭議不影響征收土地方案的實施。另外按照現行《土地管理法》第47條的規定，征收耕地的補償費用僅包括土地補償費用、安置補助費以及地上附著物和青苗補償費，至于補償標準為該耕地被征收前3年平均年產值的六至十倍，特殊情況下不超過三十倍。從以上立法可以看到我國的土地征收補償采用的是有限的低價補償，并且補償范圍也只限于《土地管理法》第47條的規定。
實質上土地征收的補償費用在我國是和當地的經濟發展相適應的，東部地區往往高于中西部地區，就目前中原地區一般耕地年產值僅為1000元左右，也就是說每畝耕地的土地補償費用為3萬元，這點費用根本不能保障失地農民以后的生活，而征地后土地的市場價格往往為補償費用的十幾倍甚至幾十倍。土地征收前后的巨大差價誘惑著部分地區大搞各類開發區，以致前幾年出現大規模的“圈地運動”，甚至有些地方出現了征而不用，等待升值使大量土地閑置，浪費土地資源的現象。另據有關部門統計：在《中華人民共和國土地管理法》通過后的1986年至1995年，耕地累計減少10266萬畝，年均減少1027萬畝，在這些減少的耕地中，其中違法用地總量達428.7萬畝。④全國1/3以上的群眾生活歸因于土地問題，而其中60%左右直接由征用引起。⑤因此基于上述土地使用狀況土地征收制度的改革也是勢在必行。
二 當前土地征收制度的缺陷
（一） 土地征收權被濫用
當前土地征收過程中所存在的一系列問題與我國土地征收法律、法規的不完善和政府對土地管理的缺位有關。《中華人民共和國憲法》第10條第3款規定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征收或者征用并給予補償。”《中華人民共和國土地管理法》第 2 條第4款規定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律對土地實行征收或者征用并給予補償。”實際上公共利益的概念已被擴大到經濟建設，可以說許多企業都打著“公共利益”的名義來申請用地，那么這就存在一個“公共利益”如何界定的問題。我建一個學校和是為了公共利益，我開發一個經濟適用房住宅小區是否也為公共利益呢？
另外“公共利益”外延界定的不明確也導致土地征收權被國家權力機關極度濫用。因為我國土地征收的補償費用實行的并非真正的市場價格，而是由國家單方制定的補償標準和范圍，遠遠低于市場價格。即使這樣的低價也往往是由用地單位來支付的，國家實際上是無對價取得土地，這就加劇了土地征收權的濫用。
（二） 土地征收補償標準和范圍不合理
1、補償標準和范圍缺乏足夠的法律依據
按照目前的土地征收制度，實際上是土地所有權的轉移，即由農村集體所有轉變為國家所有。既然是兩種所有制的轉移，那么在市場經濟條件下土地的價格就應該由市場來決定，就應該由法定的土地價格評估機構來評估。而現行法律規定是按照被征用土地前3年的平均產值的6—10倍來的，一方面這種制度受多種因素的影響如市場、土地用途、地區差異、種植條件等。另一方面按照法律規定集體土地征收是單方強制性的，被征收單位不得拒絕，按照《中華人民共和國土地管理法實施條例》第25條第3款的規定，被征收土地的農村組織和農民只有對土地補償標準有異議的，才有權要求批準征收土地的人民政府裁決。這個異議是指對6—10倍以內，而對于被征地單位的補償要求高于10倍的救濟措施在立法及司法解釋中并未提及。另外這樣的規定也違背了民法規定的財產所有權的基本權能，體現不出農村集體組織作為土地所有權人的法律地位。
2、征地補償范圍小、標準低
從現行的法律法規來看，土地征收的補償范圍一般限于土地補償費、安置補助費、青苗補償費、地上附著物補償費、新菜地開發建設基金、土地復墾費或耕地開墾費等。這樣的補償范圍在土地市場發展的今天遠遠彌補不了農民失去土地的損失。因此是否能考慮一下象國外一樣進一步擴大征地的補償范圍，如加拿大的土地征收補償一般包括（1）被征收部分的補償，必須根據土地的最高和最佳用途及當時的市場價格。（2）有害或不良影響補償，主要針對被征收地塊剩余的非征地，因建設或公共工作對剩余部分造成的損害，可能還包括對個人或經營損失及其他相關損失的補償。（3）干擾損失補償，被征地所有人或承租人因為不動產全部或基本征收，因混亂而造成的成本或開支補償。（4）重新安置的困難補償。⑥
另外德國對土地的補償范圍也值得借鑒，如（1）土地或其他標的物權利損失補償標準為：以土地或其他標的物在征收機關裁定征收申請當日的轉移價值或市場價值為準。（2）營業損失補償，補償標準為：在其他土地投資可獲得的同等收益。（3）征收標的物上的一切附帶損失。⑦其實土地征收補償范圍在我國個別地方也有所突破，如《江蘇省蘇州市征用土地暫行辦法》第14條規定的就有保養費，并且在該辦法第24條還對保養費的發放辦法作出了詳細規定。
另一方面土地的補償標準也有點過低，按照法律規定補償標準為被征收前3年畝產量的6—10倍，這樣算下來荒地補償費每畝為5000元左右，即使可耕地在有些農村也只有20000元，不要說彌補損失了，甚至連原來的生活水平都難以維持。
3、安置補助費過低，解決不了勞動力安置問題，另外也與我國現行勞動法不協調。
例如湖北省的安置補助費一般在5000—14000元/畝，這樣低的安置費，用人單位根本
