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第1篇：土地征收的政策范文

一、個人自建房的基本形式與行為界定

個人自建方主要產生于三種形式：一是由于城鎮邊界擴張的原因原本屬于農村集體性質的土地劃屬于國有土地，土地上的附屬建筑物也重新劃分產權，以自建自用的房屋進行申報，變成普通居民住宅，再對外進行出售；二是因為國有土地使用權可以以個人的名義招拍獲得，再報以自建房修建住宅和非住宅，建成之后將房產掛記于個人名下，對外出售；三則是存在個人從房地產開發公司名下獲得土地，再報以修建自建房對外出售的情況。在以上自建房的情況中，一般是個人留用1至4套住房，再將其他的住房按套對外出售。

盡管將個人自建房劃分為以上三種形式，但在具體的行為界定中仍然存在不明晰的情況。“個人”在這里是單指個人還是包括個人及家庭。大多數的自建房為家庭共同建造，共同持有。少數稅務機關如江蘇省地方稅務局，對個人做出了明確規定，“個人”即個人及其家庭成員。但大多數地區并沒有明確規定。在單指個人的情況下，那么家庭合建對外出售則不享有優惠政策。其次，自建是以個人出資為標準還是以個人出力為標準。如果以出力為標準，那么個人雇用其他工程人員代為建造則不能免去土地增值稅。

二、個人銷售自建房的現狀

個人銷售自建房的情況隨著城鎮范圍的擴大以及拆遷的進行變的越來越頻繁。由于個人自建房的初衷是以個人居住為目的，因此享有了一定的稅收優惠政策。但是，許多個人自建房對外銷售漸漸變成了以牟利為目的。一些個人在自建房過程中，甚至以住宅小區的名義對外進行廣告宣傳、預收訂金甚至簽訂了預購協議，其行為與房地產企業進行房產開發并無本質區別。盡管部分個人自建房在這之后繳納了土地增值稅，但是這并沒有形成標準統一的管理制度。對于房地產企業來講，這形成了一種稅負不公平的現象，影響了城鎮化的建設發展，也違反了稅負公平的原則。

個人銷售自建房首先將產權登記于個人名下，在買賣過程中，以二手房的名義轉讓給購買方進行過戶，達成交易實質內容。財稅〔2008〕137號中第二條“對個人銷售住房免征土地增值稅”的規定，此類銷售均應免征土地增值稅。根據有關調查，“此類自建房項目少則數十套，多則上百套”，在龐大的數量下，已經構成了房地產開發的實質。于此同時，這類自建房的修建也帶來了大量的稅款流失，造成土地增值稅的調節作用失靈。

三、個人自建房的征管難點

土地增值稅是國家用來調控房地產市場、抑制炒房行為的手段。名為個人自建房銷售，實為房地產開發的行為違背了這一初衷。但是由于城鎮面積擴張廣，情況復雜，且房屋許多都以自建的形式存在，因此這類行為監控與管理難以實施，普遍存在著行為界定難、資料收集復雜、稅款核算難等問題。

1.自建銷售牟利行為界定困難

除了上文所講的自建行為的定義存在混淆的情況之外，自建行為銷售是否屬于牟利行為也難以界定。地方政府為了鼓勵建設，會批準個人的建設請求，并且規定只要拿到相關部門的許可后便可施工，并沒有對建筑物有具體的要求，因此在行為的判斷上十分地難以界定。

2.個人自建房行為難以監控

個人自建房存在著分布較廣、分布零星、參與人員多、單筆金額較小等情況。這使得個人自建房出售行為較難被稅務機關監控。個人開發幾乎遍布每個鄉鎮，也因此個人開發行為難以被全盤追查，同時，由于開發人員的納稅意識薄弱，未到有關部門登記并提供相應的資料，稅務機關難以掌握納稅人真正的信息。

3.稅款核算難

房地產開發企業多采用的是通過稅票控制稅源的方法。但是個人自建房多為私下尋找施工團隊進行開發，并沒有取得正規的合同。也由于買賣雙方均是避稅的受益人，因此雙方會協定簽訂陰陽合同。稅務部門難以確定正確的應納稅款。

4.難以收集基礎資料

按照房地產稅收的管理要求，納稅人開發修建工程項目應當具備項目規劃、施工許可、建安合同、竣工驗收、銷售記錄、房屋測繪等主要資料，同時向主管稅務機關及時進行備案登記。但是自建房的特殊性質使得它其開工、建設、竣工主管稅務機關均無相關信息資料，只有集中銷售時才引起主管稅務機關注意。

四、加強個人自建房土地增值稅征管的建議

1.加強部門協作

建設、規劃、國土部門應當相互?M行信息共享，建立完整的信息共享機制。國土部門在建造前需要明確土地所屬人的性質，項目立項需要規劃部門的認定，建設部門要對建筑施工進行審批。在房地產建設的前期稅務機關就需要對此具體情況進行了解。

2.政府有關部門需要加強管理

政府職能部門對于自建房應當有一定的標準，嚴格執行審批程序，應當出臺相應的自建房的標準和規范政策限制自建房的建筑面積。例如，按家庭合理需求套數或人均住房面積來限定自建住房標準，防止個人利用自建項目為手段，非法進行房地產開發，從而從源頭上杜絕偷漏稅的發生。

第2篇：土地征收的政策范文

一、征地中存在的問題

(一)征地用途遠遠超出了“公共利益”的范疇

被調查的89戶被征地農戶中，共有人口454人，平均每戶家庭5.1人，目前共擁有耕地603畝，平均每戶6.77畝。2000年至今，89戶被征地農民平均每戶被征地3.9畝。從征地用途上看，16戶被征土地用于“村統一規劃、集體開發”，39戶用于“高速公路建設征地”，15戶用于“企業建廠”，12戶用于“開發區建設”，7戶用于“南水北調用地”，14戶用于“房地產開發用地”。在調查樣點中，為公共利益被征地的農戶只占7.9%，即使加上模棱兩可的“開發區建設”用地，其比重也不過21.4%，即有78.6%的被征地農戶是由于“非公共利益”的需要，這與憲法規定的出于公共利益需要可以征收或征用土地的規定完全相悖。

(二)被征地農戶生計缺乏保障

在被調查的89戶農戶中，大部分家庭的年收入（包括在外打工者匯回部分）集中在2500-10000元之間。具體而言，家庭年收入在1000-2500元之間的3戶，2500-5000元之間的17戶，5000-7500元之間的14戶，7500-10000元之間的17戶，10000-12500元之間的11戶，12500-15000元之間的5戶，15000元以上的22戶。可見，被征地農民收入上差距很大，但總體水平不高。

從收入來源上看，家庭年收入15000元以上的22戶被征地農戶其收入主要來源于個體經營，而收入較低的家庭其收入主要來源于外出務工。調研發現，城鎮周邊地區以及沿國道、省道等交通便利地區經濟相對發達，城鎮化步伐也較快，對農民有一定的吸納能力，因而這一區域的失地農民收入水平較高。但在遠離城市、交通不便的地區，土地依然是農民主要的、穩定的生活保障，一旦土地被征，農民很難找到合適的工作崗位，其收入水平很低。

(三)征地的政策法規不健全

首先，法定補償標準不合理?！锻恋毓芾矸ā芬幎ǖ难a償標準偏低，使農民權益受到侵害，是征地問題產生的主要原因。產生這一問題的根本原因在于補償安置費用都是按照農業用途確定的，農民不能參與土地因“農轉非”而增值部分的分配。在這種情況下，依法確定的征地補償最多僅能滿足農戶4.5年的生活消費需要。

其次，“公共利益”界定不清，征地范圍過寬?！吨腥A人民共和國憲法》規定，“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征用”。但未對公共利益作出明確的界定，也沒有界定哪些用地不是為“公共利益需要”，實踐中各職能部門對“公共利益”作出了各種隨意性的理解，征地范圍遠遠超出了“公共利益”用地這個范圍。

(四)政策法規不能得到嚴格執行

首先，地方政府或基層政府征地行為不規范。在關于“土地被征收前你是否得到通知”的問題中，有55.1%的被征地農戶回答“知道”，有6.7%的農戶回答“不知道”，有38.2%的農戶回答“沒接到正式通知”。可見，地方政府的征地行為不透明、不公開，沒有廣泛征集群眾意見。由于不公開，導致土地補償金的分配關系混亂，嚴重侵害了被征地農民的利益，造成了負面的社會影響。

其次，基層政府非法截留征地補償款。我國農村土地為集體所有，但集體產權邊界模糊不清，這為各種不規范行為提供“鉆空子”的機會。某些權力機構與民爭利，賺取“低價征高價賣”的巨額差價，購買豪華住宅和高檔轎車，直接導致失地農民合法權益受到侵害。

再次，拖欠補償款。在回收的89份有效調查問卷中，在回答“是否及時地得到了補償款”時，46戶被調查者選擇“是”，占樣本總數51.2%，20戶選擇“等了好久才獲得”，占22.5%，23戶選擇“只獲得了一部分”，占25.8%?？梢?，拖欠補償款現象仍然存在。補償款的拖欠使原來“靠地吃飯”的農民喪失了主要的生活來源，農民對此意見很大。

二、解決征地問題的對策

(一)征地范圍明晰化

第一，用列舉法明示哪些項目的建設可以采用征地手段。雖然列舉公益性項目十分困難，但中國國情決定必須這么做。因為一旦運用模糊的語言來表述公益性用地項目，政府就有了很大的解釋權，政府作為具有自身利益的組織就會將一些非公益性用地解釋成公益性用地，從而使只有公益性項目用地才能采用征收手段的規定名存實亡。第二，建立多方參與的爭議協調機制。一旦某項目性質的認定引發爭議，則應當由法院來進行裁決。在法院進行裁決時，由于案件的特殊性，完全依靠成文的法規條文難以得出令人信服的結論，因為任何一部法律都是不完全的合約，即其不可能規定得完完全全、詳詳細細、明明白白。所以，需要建立陪審團制度，讓社會各界廣泛參與案件的審理中，讓民眾擁有對爭議項目性質認定的發言權。這樣既可以避免強行征地引發過多的社會沖突，也可以保障公益性比較模糊但又是公眾必須的項目建設。第三，列示明顯屬于商業性用地的項目，以法規的形式明確規定其不得通過征地手段解決用地來源問題。

(二)補償標準合理化

補償標準主要有完全補償（或充分補償）、合理補償（或正當補償、公平補償）、相當補償（或叫適當補償）3種。目前中國規定的補償范圍有：土地費用（土地價款）、青苗補償費、地上附著物補償費（機井、樹木、溝渠、小房）、被征地農民安置費。從這一規定來看，我國征地補償屬于適當補償，達不到合理補償的標準。征地給農民造成的損失是多方面的，比如殘余地損失、生態環境破壞損失、交通方便度損失、由于土地減少導致勞動力過剩以及設備利用率降低的損失，等等，這些項目都需要計算并給予補償。

具體來講在確定征地補償標準時應當采取以下措施：首先應開展大量調研，在科學計算和論證的基礎上確定補償標準，確保達到法律規定的“使需要安置的農民保持原有的生活水平”的需要；補償標準的確定不能僅僅參考土地的歷史產出，而是要將土地交易價格納入補償標準的確定因素，使農民能夠通過征地分享經濟社會發展的成果；補償標準的確定還應考慮農民進城后新的消費水平，使得“土地城市化”和“人口城市化”能夠同步推進。

(三)政府行為規范化

一是要完善征地程序、嚴格規范基層權利部門的行為。征地行為的各環節都應充分尊重農民的知情權，做到公正公開；加大監督和懲罰力度，對于非法截留征地補償款的行為要嚴肅處理，對于囤積土地的行為要追究法律責任。二是要加強土地管理，嚴格控制政府的征地權，明確“土地征收”的界限；對于濫用征地權侵害農民利益的相關職能人員堅決查辦，把征地過程納入規范化、法制化的軌道。

(四)補償安置方式多樣化

第3篇：土地征收的政策范文

關鍵詞：土地征收 補償范圍 間接損失 土地承包權 社會保障

征收補償的范圍是征收補償制度的基本構成要素之一，也是征收制度中各種補償原則的落實和具體化。征收補償范圍主要解決的是應對哪些方面的財產損害進行補償的問題。

一、我國土地征收補償范圍存在的問題分析

根據我國《土地管理法》的規定，征收耕地的補償費包括土地補償費、安置補助費、地上附著物補償費和青苗補償費；征收其他土地如林地、草地、水域、建設用地等，也應當給予補償。土地補償費。它是因國家征收土地對土地所有者和土地使用者對土地的投入和收益造成損失的補償，補償的對象是集體組織喪失的土地所有權。安置補助費是為了安置以土地為主要生產資料并取得生活來源的農業人口的生活所給予的補助費用。安置補助費主要用于征收土地后農業人口的安置，因此，誰負責農業人口的安置，安置補助費就應該歸誰。地上附著物的補償費包括地上地下的各種建筑物、構筑物如房屋、地土地下管線等設施的拆遷和恢復費用，及被征收土地上林木的補償或砍伐費等，其具體標準由各省、自治區、直轄市規定。地上物的補償費是補償被征收土地上附著物的直接損失。青苗補償費是對被征收土地上處于生長階段的青苗被毀壞后給與未能獲得可預期收益的補償。這種補償也是農民在征地中的直接損失。

根據上述分析，土地補償費、地上物的補償費和青苗補償費都是對土地征收的直接損失進行補償，安置補償費是對農民基于土地所產生的穩定的收益之損失補償，體現了對農民生存保障的考慮。但是，我國這種補償范圍立法規定，無論是與外國征收補償立法比較，還是從我國征收補償制度的實踐來看，都是值得仔細斟酌的。我們認為，我國征收補償制度之立法，基于農村土地制度的現狀，從不同角度進行分析，存在以下三個方面的問題：

第一、從被征收土地上存在的權利體系角度考察，可以發現我國征收補償的權利損失僅限于土地所有權，根本就沒有對農民享有的土地承包權等土地他項權利之損失給予補償。然而，土地承包權卻是農民對土地享有的最主要的權利，因為集體所有的土地實際上是不可能進行分割的，而在實質意義上由農民享有和處分所有權，所以，農民享有的土地所有權實際上一個虛有權，只有土地承包權對于農民而言才有實際意義。土地經營的目的是取得收益，土地承包經營權的實質是農民對其承包的土地的收益權。長期穩定的土地承包經營權獲取的應是長期穩定的經濟收益，包括直接耕作的長期收益和土地經營權流轉的收益(轉包費、租金、轉讓費)。承包土地的農民正是靠對所承包的土地的使用和經營取得收益而維系生存的。由此可知，長期穩定的土地承包經營權有其長期經濟價值，是承包土地農民的重要財產權。但在目前的現實中，這種權利遭受征收制度侵犯時，國家卻恰恰忽視對這個在農民看來具有實質性和決定性意義的權利給與補償，結果出現一個奇怪的悖論：在征收中不對土地承包權進行補償，似乎認為土地承包權是一個無關緊要的權利，然而這個土地承包權卻是農民生存的根基之所在，國家也因此一再強調它的重要作用且不斷強化對他的保護，如以《土地承包法》的出臺來專門保障這種權利的實現。所以，當承包的土地被國家征用后，農民失去了對土地的承包經營權，失去了經營土地的長期的收益來源，國家應當給予失地農民充分合理的補償。如果農民得不到合理補償，則極易陷入生活無依靠的困境。

第二、從被征收土地的財產損害角度分析，征收補償范圍基本上只限于被征收人的直接損失，對被征收人的間接損失如殘余土地補償、工事費用補償、移遷費補償等等，則根本就沒有考慮，這是我國征收補償制度上一個明顯的立法漏洞。即使是已經規定的關于直接損失的相關補償費用，由于補償標準過低，按照土地原用途進行計算而不是采用土地的市場價值進行計算補償費，根本不可能對被征收人的直接損失實現全部補償和全面補償，只能達到一個部分補償的效果。并且，在實際操作中，政府往往還極力地限制征收補償的范圍，加上補償費的分配過程中的各種問題存在，使得被征收人能夠獲得的征收補償費就更少。

第三、從土地上所承載的功能角度分析，我國農村土地上不僅是農民的生活來源和收益來源，更是我國農民的社會保障基礎。因為我國農民在目前沒有被納入國家的社會保障體系，不能像城市人口一樣獲得失業救濟金、最低生活保障、基本醫療保障和養老保障等社會保障制度的救濟，生活在農村的農民的社會保障基礎，全部依靠在其享有權利的土地之上?，F行征收補償范圍中的安置補償費，實際上是按照城市的失業模式而采取的勞動力貨幣安置方案，但是對于社會保障中的基本醫療保障和養老保障卻沒有給與考慮，而這恰恰是農民所最關注的兩個方面的保障問題，農民的養老問題和醫療問題一直是三農問題中的焦點和難點所在?？梢?，在征收補償范圍上，我國立法缺乏從功能角度的考慮，對農民土地上的社會保障功能之補償極不全面。因此，從土地承載的功能角度，征地補償需要把農民的社會保障利益納入補償范圍。與西方國家征地補償范圍不涉及社保利益補償問題相比較，這是我國征地補償制度中比較特殊的地方。因為西方國家社會保障制度健全，土地不需要承載社保功能，但由于我國農村社會保障機制沒有建立起來，因此，農村集體土地對于農民而言，不僅有收益功能而且還有社保功能。

二、完善我國征收補償范圍的立法對策

我國現行的土地征收制度在市場經濟條件下，卻仍然采用計劃經濟條件下的低補償標準和很窄的補償范圍，這種征收補償范圍和標準都已經不能適應經濟發展的需要，需要按照市場經濟的要求進行全面的變革。根據上文指出的三方面問題，從相應角度來完善我國征收補償范圍的立法規定。

第4篇：土地征收的政策范文

現將我市房改售房取消標準價后的有關政策銜接問題通知如下，請遵照執行。

一、1993年以前已按標準價給優惠辦法購房的職工（以下簡稱優惠價購房職工）自愿申請改按成本價購房的，按屆時成本價的6％補交房價款。具體計算公式為：

改按成本價購房補交房價款＝成本價×6％×（1＋調節系數之和）×（建筑面積＋陽臺面積×系數）×（1－已竣工年限×2％）。

二、優惠價購房職工調整住房的，須先按原房計算改按成本價購房需補交的房價款，再按有關規定以屆時成本價分別計算原房和調整后新房的房價款。

三、優惠價購房職工申請建立住房公積金的，須補交按下列公式計算的房價款：

改建公積金補交房價款＝成本價×65％×0.6％×（65－購房以前夫婦工齡和）×（1＋調節系數之和）×（建筑面積＋陽臺面積×系數）×（1－已竣工年限×1.5％）

第5篇：土地征收的政策范文

關鍵詞： 土地房屋征收；法律制度；對策

0 引言

由于受補償標準的不同、房屋所有人利益需求的不同以及現有法律制度不完善等多方面的影響，當前的土地房屋征收工作遇到了一些土地問題和社會問題。本文的研究，有助于土地房屋征收工作的順利進行和社會的安定團結，有著重要的實踐意義。

1 當前土地房屋征收的主要特點

1.1 土地房屋征收的面積越來越多 伴隨著我國經濟的快速增長，我國城鎮化速度加快，需要更多的建設用地。以廈門市為例，2014年全市的建設用地征收土地的面積為19263.43畝，比2013年的7063.97畝增長了242%，涉及房屋拆遷1304378平方米，大大超過2013年的543490平方米。由此可見廈門土地房屋征收的面積在不斷擴大。

1.2 各級土地管理機構代表國家具體行使征收土地權 憲法賦予國家土地征收的權利。征收的主體是國家。但國家無法直接使用土地，所以在具體的征收過程中，各級土地管理機構代表國家具體行使征收土地權。

1.3 土地房屋征收補償標準趨于統一 2011年頒布并實施的《國有土地上房屋征收與補償條例》，統一了我國的土地房屋征收補償標準。各個地方政府根據具體情況，在《國有土地上房屋征收與補償條例》也制定了相應的細化補償標準制度，為房屋征收提供了法律依據。廈門市出臺的《廈門市國有土地上房屋征收與補償實施意見》（廈府辦[2011]75號）進一步明確了廈門市土地征收的主體、程序、補償。

2 土地和房屋征收工作存在的困難和問題

2.1 被征收人將征收安置工作與原單位、村組遺留問題掛鉤 例如因以前與村、小組有利益糾紛，把征收工作組當成村、組的上級，要求“主持公道”，在征收時將這些糾紛一并給予解決；一些企業下崗職工則將企業改制遺留問題，甚至改制前企業沒有解決的訴求向工作組反映，并要求工作組承諾解決。很多問題既不符合相關政策，也超出了征收工作組的職權范圍。

2.2 工作人員不能夠有效執行相關政策 部分被征收人對征收方案一知半解消級拖延，心理期望值過高，影響整體征收工作進度。有的人錯誤和片面理解中央和省里的政策法規，對征收方案斷章取義，誤導群眾。部分被征收人對補償標準要求過高，或存有“拖得越久，補償越高”、“會鬧的孩子有奶吃”的僥幸心理。

2.3 觸動利益，容易引起抵觸 被征收人由于既得利益喪失、征收后生存的不安全感等因素對征收工作產生心理抵觸慣性。被征收人所在位置往往地理條件優越，生活較為便利，有的甚至是家庭謀生的重要依托。不論是上學、就醫還是出行都非常方便，住房如果出租，租金也較高，這些都是被征收人原來住房和土地的優勢，現在將他們重新安置，要做好他們的動員工作有較大難度。極少數人鼓動被征收人抵制征收，制造不穩定事件。

2.4 被征收人對協議簽定身份、自搭建筑認定、補償費用等存有疑慮 很多被征收人對整體征收工作持肯定態度，但是對涉及自身利益的具體協議卻存在異議。比如，一些被征收人認為自家的自搭建筑雖然沒有到城建部門報批，但在當時都經過原單位或村、組書面或口頭同意，或當時根本就沒有出臺規范的審批制度，這些建筑不應該算違章建筑；有的人對征收后的安置補償和過渡費是否合理、是否能按時到位、采取何種形式發放、安置房選址是否偏遠及選房規則是否透明等放心不下。因為每家每戶都有不同的情形，僅靠一份征收實施方案有時難以概括全部，一些特殊情況，由于特定歷史原因，還存在一定合理性，但征收方案卻不能因為個案而網開一面，造成部分規定和情、理的不相統一。

3 對土地和房屋征收工作的幾點建議

3.1 充分發揮被征收人中黨員和基層干部的作用 被征收人中的黨員和基層干部，首先是被征收對象，同時也是原改制企業和村、組、居委會的骨干，有較強的理論知識，比一般人更懂政策法規，在群眾中有較高的威信。征收工作首先要取得他們的支持，對征收方案，要多聽取他們的意見，首先要獲得他們的認同。另外，也可讓他們成立征收監督工作小組，由他們代表被征收人對征收全過程進行監督，對征收中的一些歷史遺留問題、在簽字協議時的一些爭議提出自己的意見和建議。這些黨員和基層干部在普通群眾中的影響力很大，如果他們不和征收工作組配合，將會產生很大的破壞作用。將他們組織起來，爭取他們的支持，這些人會覺得受到尊重，認為還能“發揮余熱”，激發自己的使命感和責任感。由他們去協助做群眾的工作，會取到事半功倍的效果。

3.2 應加強前期準備和應急建設工作 要在征收工作的前期準備上下苦功夫。以征收工作組進駐前的培訓為例，很多征收指揮中心只是組織工作組對征收方案進行學習和解釋。筆者認為，要加強一線工作組同志的系統培訓，不僅要學習市里有關征收工作的文件和征收方案，還要學習中央和省政府的征收工作相關法律法規、本市乃全國各地征收工作的經驗或概況，甚至社會保險、工傷保險、低保補助等社會保障知識，居委會、村委會選舉法和組織法等都應該組織學習，還要告知被征收對象的基本情況，如村委會近幾年的選舉情況、征地情況，企業的改制時間，改制具體政策是什么等等，這些都應該納入對征收工作組培訓的內容?？蓢L試在被征收對象中建立信息員隊伍，幫助宣傳政策，反饋群眾意見，對少數人組織聚會、教唆鬧事等不良苗頭及時通報。要建立征收進程評估機制，指揮調度中心對征收進程的評估、可能突發事件的預計要做細、做實，發現新問題，馬上研究解決。

3.3 完善社會保障、就業扶持、統籌發展等配套措施 被征收人如果對未來的生活沒有后顧之憂，也會自覺地支持政府的征收工作。所以，完善醫保、養老保、失業保等社會保障政策，加強對被征收人的就業培訓，介紹他們到工業園區工作，在安置點培育就業崗位等配套措施是征收能夠取得成效的重要保證。

3.4 認真貫徹執行好《國有土地上房屋征收補償管理條例》 目前有個別從事征收工作的同志片面地認為，《國有土地上房屋征收補償管理條例》的出臺是給征收工作上了“緊箍咒”，使程序變得繁雜，但如果換個角度思考，與以前的《城市房屋拆遷管理條例》相比，新條例更加遵循了征收工作的客觀規律。從事征收工作的部門應該認真研讀好新條例，挖掘新條例的內容實質，轉變觀念，克服畏懼心理，以積極態度學好用好用活新條例，促進征收工作上新臺階。

3.5 征收政策應盡可能關注民生 如果安置補償金過少，表面上是減少了開支，但是由于長期僵持，可能會造成資金更大的浪費，比如過渡期延長造成的過渡費增加，征收工作組的運行經費，處理突發事件耗費的警力和其它行政資源、以及一些不必要的補償等。另外，如果政策過緊，很可能在后期出現部分被征收人的補償金以隱形方式突破政策規定的情況，形成事實上的超支，而且還會造成負面影響。因此，土地和房屋征收政策應在財力允許的情況下寧松勿緊，這樣做很有可能就是最大的節約，而且最重要的是，可以贏得民心，以及上級部門和媒體的好評。

參考文獻：

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[2]林勝.集體土地上房屋征收工作的幾點思考[J].海峽科學，2013（07）.

第6篇：土地征收的政策范文

摘要改革開放30年，中國經濟在迅速發展的同時，土地資源日益緊缺，集體土地征收便應運而生。集體土地征收對經濟發展的促進作用是不言而喻的，但是其本身的缺陷也對社會經濟的發展產生了負面影響。全文對集體土地征收的內容、現狀、缺陷進行了闡述，并在此基礎上提出相應的政策建議。

關鍵詞集體土地征收利益征地補償

集體土地征收指國家為了社會公共利益的需要，經過法律規定的批準權限和批準程序，給予土地所有權人一定補償后，把原來集體所有的土地轉變為國家所有。土地資源緊缺是我國經濟發展的瓶頸之一，而集體土地征收是解決這個問題的靈丹妙藥。合理實行集體土地征收是有利于我國經濟持續穩健發展的。但目前我國土地征收機制并不完善，征收和補償標準不統一，征收程序不規范，缺乏嚴格的法律監管。因此，完善和規范集體土地征收制度就顯得日益迫切。

一、集體土地征收現狀和缺陷

（一）補償標準較低，所有權人利益得不到完全滿足

目前，集體土地征收補償主要是按被征地“年產值倍數”法確定，以農村集體土地征收補償為例，征地補償主要分為土地補償、安置補助、青苗補償、地上附著物補償四個部分。但是補償標準普遍偏低，某些地區的補償甚至不能滿足農民的基本生存需要，如耕地的補償標準為前3年平均產值的6-10倍，折算起來普通耕地能補償1-3萬元，這對于與土地相依為命的農民簡直是杯水車薪。所有權人利益得不到滿足,導致集體土地征收困難重重。

（二）單方面強制性，所有權人意愿得不到充分表達

由于民眾的意愿得不到滿足，被征地者和政府意見往往不統一，所以現階段集體土地征收大多都是政府“一頭熱”。民眾的積極性不能被充分調動起來，導致土地征收頻頻出現單方面強制征地事件，這種做法激化了社會矛盾，影響社會和諧建設，不利于社會的長期穩定和經濟的持續穩健發展。

（三）法律法規不健全，監管體系不完善

我國國情較為特殊，并無外國經驗可借鑒，加上關于集體土地征收的法律法規不十分健全，沒有一個統一固定的標準，因此土地征收程序非常不規范，對集體土地征收的監管不到位?！皬姴饛娬鳌薄ⅰ耙宰獯鳌?、“私扣補償”等現象屢禁不止，擅自改變土地用途的違法操作也時有發生。

二、集體土地征收的政策建議

（一）合理調整補償標準

改變傳統的單一補償標準，根據市場定價進行補償，即對被征地的補償應該參照當時被征地地區的綜合地價，并對被征地者生活做好安置。在確定補償標準時政府應該注意到，在社會保障體系不健全的農村，土地是農民最后的生活保障。因此，對于農村集體土地征收要適當調高補償標準，爭取民眾的理解和支持。如對農村耕地的補償不能單純的一次性的補償，因為耕地的收益是持續性的，所以對于耕地的補償應該也是持續性的。

（二）集體土地征收必須公開、民主、合理、科學

首先，集體土地征收程序必須公開、透明，讓民眾廣泛參與，只有進行民主協商，使民眾的意愿得到充分表達，爭取民眾的理解，征地工作才能得到民眾的支持，征地工作才不會陷入被動。與此同時，更要改善集體土地征收工作方式，征地工作態度要友好，對持不同意見的民眾要積極勸說和開導，嚴禁強拆強征，激化矛盾。最后，對集體土地征收要科學規劃、合理利用，提高對土地的利用率，減少對土地資源的浪費。

（三）做好征地善后工作，改善民眾生活條件

根據調查顯示，現行被征收土地的農民往往只是得到一筆補償款，而住房安置、工作安置往往被忽略和遺忘。導致被征地后，民眾又面臨著住房、失業等問題。這不僅不利于集體土地征收工作執行的，更不利于社會的穩定。征地部門應該要想民眾之所想，給民眾之所求，切實考慮民眾的處境，理解民眾的難處。唯有如此，征地的執行才會得以順利進行。

（四）完善法律法規，規范征地行為

加強立法是目前集體土地征收的當務之急，只有有完善的法律法規做后盾，民眾才有維權的武器；只有有了完備的法律法規為依據，政府才能依法執政；只有有了健全的法律法規，執法者才能依法嚴厲打擊征地過程中違法違規行為。

三、結語

總之，隨著改革開放的深化，集體土地征收制度的作用還會越來越凸顯。但是，集體土地征收制度必須要不斷完善，集體土地征收的方案要科學制定，集體土地征收的方式要合理合法，集體土地征收的程序要公開透明，集體土地征收的監管要有法可依、有法必依，只有這樣才能對中國目前土地資源緊缺狀況有所緩解。反之，如果土地征收制度的缺點得不到改正，不僅不能緩解中國土地資源緊缺的現狀，反而還會激化社會矛盾，繼而影響社會的和諧。因此，政府要為集體土地征收制度的完善下狠功夫，民眾也要理解和支持政府的政策，這樣集體土地征收制度才能實現雙贏。

參考文獻：

第7篇：土地征收的政策范文

關鍵詞：房地產 稅收政策 征收辦法

房地產稅收是指以房地產或與房地產有關的經濟行為作為征稅對象的稅類，是在房地產開發、經營、管理、消費的全過程中，房地產開發商要繳納的稅收的總稱。房地產開發企業具有投資大、稅負重等特點。房地產開發企業要在激烈的市場競爭中立于不敗之地，必須充分了解我國現行的稅收政策，并對籌資活動進行全方位、多層次的運籌，降低企業涉稅風險和費用，以實現企業價值最大化目標。

1.房地產行業稅收政策簡介

我國現行的房地產稅收政策主要涉及項包括營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、房產稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、契稅、印花稅、企業所得稅、個人所得稅。據統計，目前房地產涉及的這些稅收，幾乎占到開發商銷售收入的15%-20%,再加上房地產企業高額的土地獲取成本，融資成本，房地產行業超額利潤的神話很難實現。以下就各項稅種的影響進行逐一探析。

2.房地產各項主要稅種及其對企業影響

2.1營業稅及其附加，在預收賬款環節隨即征收

房地產企業營業稅稅率為5%，可以作為所得稅前利潤成本扣除，是房地產企業主要稅種之一。另外還有兩個附加稅費，即城市維護建設稅和教育費附加。營業稅、城建稅、教育費附加即我們平常所說的“兩稅一費”，通常我們在計算開發成本時，可把“兩稅一費”綜合計算為5.55%。區別在于：房地產企業營業稅的計稅依據主要是房屋銷售收入；而城建稅、教育費附加的計稅依據是營業稅。從中可以看出它們的層次關系，即城建稅和教育費附加皆屬于附加稅費性質，本身并沒有特定的、獨立的納稅對象，隨營業稅繳納而繳納，亦隨營業稅的減免而減免。

一般情況下，開發商在開發建設過程只要取得政府部門頒發的銷售許可證就可以進行房屋銷售，此時商品房還是期房建設階段，購房人不可能取得“商品”，開發商只能開具一般往來收據，往往在交房時才開正式銷售發票，稅務機構征收營業稅依據發票金額，無形之中延緩了納稅時間，影響了國家稅收及時上繳。所以隨后規定中規范了營業稅的征收，對預收賬款環節隨即征收營業稅，而不是以往待銷售發票開出以后再征稅。這一措施的實行，對保證財政收入及時入庫和防止項目公司解體而影響國家應得稅收起到一定積極作用；但是對房地產企業來講，稅負相對提前，勢必對其可調用資金帶來影響，減少了資金流動量，導致資金運轉滯延。

2.2土地增值稅

土地增值稅也是房地產企業主要稅種之一。土地增值稅實行4級超額累進稅率，具體是：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的部分，稅率為40%；增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的部分，稅率為50%；增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%；另外如果納稅人建造普通住宅出售，對于增值額未超過扣除項目金額20%的可以免征。

土地是國家資產，國家理應在出讓土地時獲取一部分政府收益；通過征收土地增值稅，國家又一次通過征稅形式參與土地增值部分的再分配。對企業意味著，一方面土地獲取成本加大了，另一方面土地增值稅又沖減了一部分利潤，所以房地產行業市場在國家宏觀稅收政策調控下，房地產行業利潤會越來越薄。房地產開發企業取得土地使用權后不進行開發直接將空地轉讓的，也需要按照規定的4級超率累進稅率計征土地增值稅。所以土地增值稅實施，抑制房地產開發中的投機行為，是宏觀調控的需要加大了開發商房地產轉讓成本，在一定程度控制了土地炒作，規范了土地市場秩序。

但從另外一個角度來說，土地增值稅的實施，使得開發商成本進一步加大，面臨的生存環境更加殘酷。

2.3契稅

契稅納稅對象為在中國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人，屬于行為稅。對房地產企業而言，契稅主要體現在土地招拍掛獲取時的稅負。房地產企業取得土地的契稅政策應關注以下幾點：

第一，以為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益為契稅的征稅依據。全部經濟利息包括貨幣、實物、無形資產和其他經濟利息，如國稅函[2002]1094號規定，以項目換取等方式承受土地使用權，屬于契稅征收范圍。又如國稅函[2004]322號規定，以土地出資，屬于契稅征收范圍，即投資方以土地出資，受讓方以自身股權作為支付對價，計稅依據則為作價出資額。

第8篇：土地征收的政策范文

報自治區審批的樓莊子水庫工程征收耕地按25倍執行，恰木薩水電站工程征收耕地按30倍執行的，鏨高水電站工程征收人均耕地不同的村分別按28倍和30倍執行的。

2水利水電工程征收耕地補償倍數存在差別的原因

從目前已開工或完成審批（或核準）的水利水電工程看，征收耕地補償倍數存在差別主要為投資建設主體不同和相關各方對征收補償政策規定理解不同。2.1投資建設主體不同如葉爾羌河阿爾塔什水利樞紐工程，建設資金含國家投資，項目由國家發改委批準，征收耕地補償倍數嚴格按《大中型水利水電工程建設征地補償和移民安置條例》（國務院令第471號）執行，土地補償和安置補助費倍數為16倍。如葉爾羌河恰木薩水電站，屬企業投資項目，項目由自治區發改委核準，征收耕地補償倍數依據《關于公布實施自治區征地統一年產值標準的通知》（新國土資發〔2011〕19號）的規定確定，土地補償費和安置補助費倍數為30倍。投資建設主體不同、審批或核準主管部門不同，因此，不同工程征收耕地補償標準不一致。2.2相關各方對征地補償政策規定理解不同如葉爾羌河鏨高水電站工程，該工程移民安置規劃編制過程中，當地國土部門提出征收耕地的安置補助費倍數應采用以行政村為單位的人均耕地來確定，由于該工程建設征地涉及莎車縣霍什拉甫鄉的5個村，根據各村人均耕地統計結果，人均耕地有1畝以下的，也有1~2畝之間的，因此該項目征收耕地的土地補償費和安置補助費出現了30倍（人均耕地1畝以下的村）和28倍（人均耕地在1~2畝之間的村）兩個標準。由于《關于公布實施自治區征地統一年產值標準的通知》（新國土資發〔2011〕19號）中未具體說明確定征收土地安置補助費的“人均耕地”是以征地所在行政村還是以鄉或是以縣為單位來計算，因此在確定上述類項目（征收耕地涉及行政村數量較多且各村人均耕地差別較大的項目）征收耕地補償標準時，地方政府、項目業主、設計單位及規劃報告審查部門對在什么范圍內確定的“人均耕地”理解不一致，導致各方主張的補償標準不一致。若鏨高水電站工程征收耕地補償標準采用鄉或縣的人均耕地來確定，那么征收該鄉各村耕地的土地補償費和安置補償費倍數均為30倍。因此，由于相關政策規定不具體，征地相關各方對政策相關規定的理解和把握不一致，導致同一工程征收同鄉范圍內不同村之間同等質量耕地的補償標準不一致。

3同一區片不同工程征收耕地補償倍數不一致引起的問題

以葉爾羌河上的阿爾塔什水利樞紐工程（已開工建設）、鏨高水電站工程（已核準）、恰木薩水電站工程（已開工建設）為例，上述3個工程為葉爾羌河出山口處的3個梯級工程，建設征收耕地均屬于山區鄉，涉及莎車縣霍什拉甫鄉和喀群鄉，其中阿爾塔什水利樞紐工程征收霍什拉甫鄉阿爾塔什村耕地的補償倍數為16倍；鏨高水電站工程征收霍什拉甫鄉努爾巴格村耕地的補償倍數為28倍，征收該鄉多來提巴格村耕地的補償倍數為30倍；恰木薩水電站工程征收霍什拉甫鄉亞瓦格村耕地的補償倍數為30倍，征收喀群鄉恰木薩村耕地的補償倍數為28倍。從上述工程征收耕地補償標準及實際工作遇到的情況來看，在同一區片依據現行政策規定確定的耕地補償倍數存在差別，會給征地補償相關工作帶來問題。（1）以“人均耕地”確定征收耕地安置補助倍數的規定，存在當地上報人均耕地統計數據不準確或某些地方干部為爭取耕地補償費用謊報人均耕地數量的可能性，如一些工程出現當地統計部門和當地村委會出具人均耕地證明數據相差較大的情況；（2）相關政策規定不夠具體，在編制及審批移民安置規劃時，設計單位、地方政府及業主單位對“人均耕地”的統計范圍理解不一致，導致對征收耕地的安置補助倍數難以達成一致意見，出現地方政府和項目業主之間相互扯皮，同時也增加審查部門工作難度；（3）征地補償實施階段，同一區片同等耕地被征收的不同村組農民難以接受不同倍數的耕地補償費用，會導致地方政府實施難度加大，移民攀比上訪情況增多，嚴重影響區域社會和諧及穩定。

4推行區片綜合地價的必要性

4.1推行區片綜合地價是當前政策規定的要求。自國土資源部2008年6月下發了《關于切實做好征地統一年產值標準和征地區片綜合地價公布實施工作的通知》開始，內地多省已相繼制定相應政策并順利實施，也取得了良好效果。如《黑龍江省征地區片綜合地價實施辦法》（2015年）、《關于公布湖北省征地統一年產值和區片綜合地價的通知》（2014年）、《甘肅省征地補償區片綜合地價》（2016年）、《河南省關于調整征地區片綜合地價標準的通知》（豫政﹝2016﹞48號）、《福建省人民政府關于全面實行征地區片綜合地價的通知》（閩政﹝2017﹞2號）等。自治區國土資源廳也在2009年將《新疆維吾爾自治區征地統一年產值標準和區片綜合地價測算補償標準》報自治區人民政府批示，并征求相關各單位意見，但目前仍未全面推行該項政策規定。國務院于2017年4月14日公布《關于修改大中型水利水電工程建設征地補償和移民安置條例的決定》（國務院令第679號），將原條例第二十二條修改為：“大中型水利水電工程建設征收土地的土地補償費和安置補助費，實行與鐵路等基礎設施項目用地同等補償標準，按照被征收土地所在省、自治區、直轄市規定的標準執行”。這些與土地征收緊密相關的政策規定的出臺，使土地征收尤其是耕地的征收外部法律、政策環境發生了變化，這就要求在土地征收的政策制訂上、土地補償標準的運作機制上全面進行規范化，以適應當前形勢和政策規定。4.2實施區片綜合地價是解決合理確定耕地補償標準的有效途徑。原征地補償標準采用以被征收“該耕地”的前3年平均年產值乘以法定補償倍數的辦法，征收耕地的補償倍數按照“人均耕地”確定，這種補償標準存在考慮因素單一、統計誤差較大、各方對政策規定把握不一致的情況，造成同一區片征地補償標準不同。而區片價在測算因素的選擇上，綜合考慮了土地區位、土地供求關系、當地經濟發展水平和城鎮居民最低生活保障水平等多個因素，突破了法律規定的年產值倍數法，并運用國際上通用的地價評估方法市場比較法，使測算結果更具科學性和合理性。4.3提高征地工作透明度，維護被征地農民合法權益。經自治區人民政府批準的區片征地補償標準向社會公布，且接受社會監督，讓農民充分了解補償標準，維護其知情權和參與權。公布的征地補償標準是一個剛性的標準，任何單位和個人都必須嚴格執行。目前征地補償標準是以被征收土地的年產值及人均耕地作為測算的依據，在實際工作中不同地類、不同項目之間存在征地補償同地不同價，甚至差距懸殊的問題，造成被征地農民集體和農戶心理不平衡。實行區片綜合地價后，在同一區片內同一地類不同宗地的征地補償標準相同，且不因征地目的及土地用途不同而有差異，確保征地補償價格透明度，維護被征地農民切實權益。

5結語

水利水電工程建投資數額大、征地影響范圍廣，工程建設給當地經濟社會帶來巨大利益的同時也產生較大的影響，尤其是建設征地和移民安置問題的處理是否妥當，直接影響工程能否順利準，提高征地工作透明度，實現補償公平，維護被征地農民合法權益，建議全區水利水電工程征收耕地盡快推行實施區片綜合地價。

參考文獻：

[1]崔杰.土地承包地及征地補償案件的法律適用[M].人民法院出版社,2005.

第9篇：土地征收的政策范文

一、關于房地產稅收一體化征收窗口(以下簡稱征收窗口)的設立

各地方稅務分局分別設立房地產稅收一體化管理征收窗口。市區(含大凌河街道)征收窗口設在市地方稅務局申報大廳。

二、關于房地產稅收一體化稅款的入庫級次

(一)市本級

1、土地使用權出讓、轉讓稅款。

2、房屋所有者或承受者一方為市屬以上單位的，進行房屋所有權轉移時產生的稅款。

3、市區征收窗口所征收的所有房地產稅收一體化稅款。大凌河街道辦事處的該部分稅收收入由市財政部門確定數額給予返還。

(二)鄉鎮級

房屋所有者或承受者雙方均為所轄區域內個人或鄉鎮以下單位的，進行房屋所有權轉移時產生的稅款。

三、享受稅收優惠政策的普通住房與非普通住房的劃分標準

我市享受稅收優惠政策的普通住房應同時滿足以下條件：住宅小區建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在144平方米以下、實際成交價格低于同級土地上住房平均交易價格1.2倍以下(__市行政區域內住房平均交易價格為2200元／平方米)。不能同時滿足以上條件的住宅為非普通住房。

四、關于土地、房屋權屬變更的稅收管理程序

(一)納稅申報

轉讓或承受土地、房屋權屬的納稅人，在辦理權屬轉移變更前，按照納稅申報的有關規定，向征收窗口提供有關納稅申報資料，征收窗口應向納稅人公示需提供的有關資料。

(二)納稅審核

1、征收窗口根據納稅人提供的納稅資料，確定應繳納稅種、適用稅率、應征稅額，經復核無誤后，告知納稅人應交納的稅種及稅額。對納稅人提供的計稅價格、計稅標準明顯偏低的，征收窗口有權核定稅額或指定具有資質的評估機構進行評估。

2、符合稅收減免政策及不征稅范圍的房地產交易，征收窗口按照相關稅收政策規定辦理減免稅手續或不征稅手續。

(三)稅款征收

納稅人依法繳納稅款時，征收窗口開具完稅憑證和不動產銷售專用發票，并按有關規定對已征稅款分屬地和級次入庫。

(四)辦理變更手續

納稅人憑契稅完稅憑證或契稅減免手續(不征契稅手續)和不動產銷售專用發票到市國土資源、房產管理部門辦理權屬變更手續。

五、加強信息傳遞工作

市地方稅務、財政、國土資源、房產管理部門根據房地產稅收有關法律、法規和政策規定，建立和完善信息共享、情況通報制度。

1、市國土資源部門對以新辦征用或出讓、轉讓方式取得土地的和變更土地登記的，在辦理用地手續的次月初5個工作日內向市地方稅務局提供上月土地審批情況和相關資料。

2、對單位和個人將購買住房對外銷售的，市房地產管理部門應在辦理房屋權屬登記的次月初5個工作日內，向市地方稅務局提供上月權屬登記的房屋坐落、產權人，房屋面積、成交價格等信息。

3、市地方稅務部門從市國土資源、房產管理部門獲得的土地、房產交易登記資料，只能用于征稅之目的，并有責任予以保密。

六、加強部門配合及分工協作

1、市地方稅務、財政、國土資源、房產管理等部門共同研究強化稅收征管的辦法和措施，通過多種形式溝通情況和信息，加強有關部門間的協作配合。

2、市國土資源局在辦理土地使用權權屬變更時，對沒有出具繳納契稅、耕地占用稅、土地增值稅(或減免稅)憑證的，不予發放土地使用權證。辦理土地權屬變更后，應將完稅(或減免稅)憑證或復印件和權屬資料一并歸檔備查。

3、市房地產管理部門在辦理房地產權屬變更時，對沒有出具契稅完稅(或減免稅)憑證和轉讓銷售不動產專用發票的，不予辦理權屬變更手續。

4、對于市國土資源部門、房地產管理部門配合稅收管理增加的支出，市財政將給予必要的經費支持。

市地方稅務局

市財政局

市城鄉建設管理局