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第1篇：土地和土地使用權的區別范文

2001年正式實施的《企業會計制度》規定：有償取得(非租入)的土地使用權，在尚未開發或建造自用項目前，作為無形資產核算，并按本制度規定的期限分期攤銷。在企業因利用該項土地建造自用項目時，應將土地使用權的賬面價值全部轉入在建工程成本；房地產開發企業開發商品房時，應將土地使用權全部轉入開發成本。即對出讓、轉讓、作價入股方式取得的土地使用權，按取得成本作為無形資產入賬，并按可使用年限平均攤銷，當土地開發自用時轉入“在建工程”項目核算，同時停止攤銷，當項目建成投產后土地使用權賬面價值隨整個項目投資一次轉入“固定資產”科目，之后作為固定資產的一部分提取折舊進入損益。

2006年我國新頒布的《企業會計準則2006》中CAS6(企業會計準則第6號)規定“企業取得的自用土地使用權用于開發地上建筑物的，土地使用權和地上建筑物分別作為無形資產和固定資產進行處理”；“外購的土地及建筑物所支付的價款應當在土地使用權及建筑物之間分配，難以合理分配的，應當全部計入固定資產”；“所有使用壽命有限的無形資產都應進行攤銷。攤銷方法根據與無形資產有關的經濟利益的預期實現方式確定，無法可靠確定的，采用直線法。除特殊情況外，凈殘值應當為零”。

CAS6首次引入投資性房地產的資產類別，規定了“企業取得的土地使用權通常應確認為無形資產，但改變土地使用權用途，用于賺取租金或資本增值的，應當將其轉為投資性房地產”。在此之前，我國既沒有投資性房地產的會計準則，且由于土地流轉受到法律的局限，理論界有種觀點，認為“中國司法管轄區域內，商事主體無法完全擁有國際會計準則意義上的投資性房地產”。CAS6在攤銷年限的確定以及攤銷方法上融合了國際會計準則的先進內容，如其中規定“攤銷金額一般應當計人損益，若無形資產所包含的經濟利益通過所生產的產品或其他資產實現的，其攤銷金額應計入相關資產的成本”；“使用壽命不確定的無形資產不攤銷，但應每年進行減值測試”。此外，CAS6解決了困擾會計界多年的土地使用權與地上建筑物合并計量攤銷的問題，明確了土地使用權應獨立于地上建筑物等固定資產進行會計處理的方式。

二、事業單位土地使用權的會計處理

事業單位的土地使用權計量分三種情況：第一種劃撥，因土地無償由政府劃撥使用，因此無需進行賬務處理；第二種外購，在取得時按成本計入“無形資產”科目，貸記“銀行存款”科目；第三種捐贈，按評估價確認為“無形資產――土地使用權”，貸記“事業基金――一般基金”科目。根據財政部的《事業單位會計準則》，事業單位的無形資產并不一定要攤銷，不實行內部核算的事業單位，其購入和自行開發的無形資產，其價值一次性攤銷，計入“事業支出”。實行內部成本核算的事業單位，其無形資產的價值應在收益期內分期攤銷，計入“經營支出”。

事業單位的土地轉讓須區分有償取得和捐贈取得兩種情況，前者與企業單位的處理方法一樣，按土地使用權的攤余價值直接貸記“無形資產――土地使用權”科目，借記相關資產科目，后者須通過“事業收入”和“事業基金――一般基金”兩個科目，即借記“銀行存款”或其他資產科目，貸記“事業收入”，同時借記“事業基金――一般基金”，貸記“無形資產――土地使用權”。

對于無償劃撥取得的土地，事業單位與企業一樣不進行會計處理，但企業要在備查簿中登記，并在財務報告中進行披露。

三、企事業單位土地使用權會計處理的評價

企業原有的土地使用權會計處理方法存在兩個問題，一是無償劃撥土地大量存在，卻未納入賬內核算。根據2001年的規定，對于劃撥的土地，由于是無償取得，因而采用不入賬核算的方法，已有相當多的學者對這一處理方式提出過質疑，認為其表外披露的方式有失公允，筆者認為，這種提法是有道理的。隨著計劃經濟的轉軌，無償劃撥取得的土地的形式所帶來的產權不清晰、使用及流轉受到法律的限制等種種弊病，已經成為企業進一步發展的桎梏。不僅如此，無償劃撥土地的存在作為對國有企業的一種政策扶持，造成企業競爭不公，不利于社會主義市場經濟的健康有序發展。因此在市場經濟模式下，土地有償出讓制度逐步取代了無償劃撥制度，原有的土地資產賬外披露的會計處理方法也慢慢淡出了歷史舞臺。不過，由于歷史的原因，到目前為止仍有相當一部分的無償劃撥土地大量存在，對此筆者贊成盡快將現有的無償劃撥土地納入有償使用的軌道，企業通過補交土地出讓金的方式取得土地使用權，并將其作為無形資產進行核算，以解決前面所提到的問題。二是原有《企業會計制度》中將土地并入固定資產計量和分攤成本，筆者認為這樣的處理方法存在以下問題：(1)由于土地使用權的使用年限通常與地上建筑物的使用年限不同，同一土地上不同建筑物的使用年限也可能不同，因此將土地并入地上建筑物一并提取折舊在計算上存在困難；(2)由于土地使用權轉入“在建工程”后將停止攤銷，從而造成土地使用權的中斷，使企業的成本計量發生扭曲，故而對損益產生影響。(3)土地作為固定資產的一部分來確認計量，雖然形式上土地被列入固定資產當中，但實際上從其攤銷方式上看，卻與其他無形資產的計算方法非常相似，如《企業會計制度》規定，土地使用權按照該土地的使用期限平均攤銷計入損益，攤銷后無殘值。

上述幾個問題在新準則實施后部分得到了解決。新準則將土地與其地上附著物進行了剝離，使土地使用權作為無形資產中的一項內容單獨進行確認、計量與成本分攤(無法與地上附著物分開的土地除外)，簡化了土地使用權并入固定資產的成本攤銷計算過程。同時，應新經濟形勢的需要，新準則將土地使用權進行了不同性質的區分，將以投資增值或賺取租金為目的而持有的土地作為投資性房地產進行核算。“投資性房地產”這一概念的融入，解決了在傳統價值補償模式下，攤余賬面值無法準確反映以投資為目的持有的土地真實價值的問題，避免了土地資產的價值低估。

在土地攤銷方式上新準則的規定更加符合實質重于形式的會計原則。原會計制度將土地使用權列入無形資產，其攤銷計人管理費用，雖然實現了土地價值的成本轉移，但是，作為生產資料的土地，其價值的轉移和補償方式具有多樣性，采用單一、固定的方式進行成本的攤銷，會造成資產的價值實現與成本轉移無法配比的矛盾，這種矛盾在以生產、制造、服務為主要經營內容的經濟單位中尤為突出。雖然土地使用權并入固定資產一齊計提折舊，在分攤成本的價值轉移上符合了與收益相配比要求，但是，這種處理方式在計算上存在困難，在損益的理解上也存在缺陷。

但是，新準則在實施的范圍上有所局限，大量非上市中小企業和事業單位，仍然延用原有的會計處理辦法，使得我國各行各業，各類型企業、事業單位在土地資產的賬面反映和成本攤銷模式上呈現出多口徑多標準的現象。

事業單位土地使用權的會計處理方法與企業的區別較大，因

其日常活動所用土地大多以租用或無償劃撥形式取得，自主擁有土地使用權的情況并不普遍。一直以來事業單位的土地資產的會計處理辦法就相對簡單。其中，租用土地的支出以經營支出列支；自有的土地使用權作為無形資產核算。其成本攤銷方式以是否為內部核算為依據加以區分：實行內部核算單位按土地的受益期分攤計入“經營支出”；沒有實行內部核算單位則一次性攤銷計人“事業支出”；對于土地使用權的攤銷，制度中并沒有強調列支的時間。這種會計處理的設計使購買土地的無形資產耗費支出無法滿足財政預算管理的要求，即預算年度發生的貨幣消耗沒有相應的“事業支出”或有關科目。而同時，事業單位的土地資產也大量存在賬內反映卻不攤銷成本，甚至土地資產根本不在賬面中反映的現實情況，如財政劃撥土地就屬此類情況。

若土地使用權作為無形資產一次性攤銷計入“事業支出”，雖然滿足了預算管理年度支出有所體現的需要，但會使得賬面上再也無法體現這項長期資產，從而產生資產失控甚至流失的風險。另外，一次性攤銷后縮小了事業單位無形資產的價值，沒有反映長期資產價值逐漸減少這一實際狀況。現有事業單位土地會計核算辦法的這些缺陷都是事業單位會計制度改革有待解決的問題。

四、企事業單位土地使用權會計處理方法的改進建議

首先，以新準則統一企業土地使用權的會計-處理方法。新準則沒有制定非上市企業執行新準則的時間表，這既給了這些企業一個適應期，又可為新準則實施過程中有可能發現的問題提供了修正補充的緩沖期。對于立足于國內經營的非上市企業來說，新準則的沖擊暫時沒有波及到他們，但僅從土地使用權會計處理方法的新舊對比來看，筆者認為新準則的相關規定是優于原有規范的。新準則克服了土地作為固定資產進行確認和計量的若干弊端，解決了以投資為目的而持有的土地使用權的價值計量問題，從我國會計制度發展的變遷規律來說，新準則取代舊的制度是必然的趨勢。其一，新準則在上市公司的成功推行為其他企業提供了充分的參考經驗，為新舊制度的順利過渡做必要的準備；其二，在世界經濟全球化背景下，國內企業的發展壯大也同樣需要一個科學、統一的制度環境，和更有利于國內、國際資本流動的信息基礎；其三，正如我國會計準則與國際準則的趨同過程一樣，我國非上市企業的新準則實施也必將經歷一個相互吸收、的過程。新準則為人為的會計判斷留有較大余地，這是以會計人員的判斷力、專業知識、估值技術和職業道德素質為基礎的。鑒于我國目前企業發展水平的不平衡、經濟活動的多樣性、會計人員素質參差不齊，短期內全面推行新準則的條件還不夠成熟。不過，筆者認為對于無形資產――土地使用權這類在全面實施中不存在任何障礙的準則，應當在適當的時間在國內全面推行。其四，本著效率原則，應制訂通用的會計規則，要求所有企業統一執行，不論其是否為上市公司；對在全面推行過程中存在障礙的一些會計規則，則給予適度的選擇空間，使經營者在準則框架內有一定的制度靈活性，滿足其個體的需求。

其次，實現事業單位土地核算方法的標準化。事業單位的土地使用權會計處理方法與企業既有相似之處又有所差別，在取得方式、后續計量和轉讓處理的基本會計活動方面，二者基本一致。但是事業單位本身所從事的活動與企業是有區別的，它的社會屬性要求其主要從事一些專業的業務活動及輔助活動，并且還可能參與少量專業業務活動之外的經營性活動。前者受國家財政預算管理體制的制約，會計核算必須要滿足財政預算管理的要求，而后者則需滿足經營活動對資產會計處理的要求。

現有的事業單位會計準則對有償取得土地使用權的會計處理僅按照“實行內部核算事業單位”、“不實行內部核算事業單位”分別規定了攤銷方式，前者分期攤銷，計人經營支出，后者一次性攤銷，計人事業支出。在現有的制度規定中，事業單位對于土地使用權并沒有嚴格規定是否要攤銷，亦沒有規定攤銷的具體期限。在土地使用權轉讓的會計處理上，現有制度也僅從有償取得、無償取得、有償轉讓、無償轉讓幾個方面加以區分，而沒有按土地的真正用途加以區分，并按其性質作不同的會計處理。這種簡單化的處理方法使土地資產的真實價值得不到正確反映，使事業單位土地資產的管理產生漏洞環節。

筆者認為，為了滿足事業單位從事專業活動和經營性活動的不同管理需要，事業單位的土地使用權會計處理必須有所區分。為事業性活動及其輔助活動而取得的土地使用權，應按照財政預算管理要求計算土地成本開支，列入事業收支，為經營性活動而取得的土地使用權，則應參照企業會計制度規定的辦法進行處理，成本應列入經營性收支。當二者發生轉換時，應以賬面凈值作為相互轉換的依據，即：事業活動土地轉入經營活動土地時，減少事業活動土地無形資產，減少事業基金；同時增加經營活動土地無形資產，增加營業外收入；經營活動土地轉入事業活動土地時，減少經營活動土地無形資產，增加營業外支出；同時增加事業活動土地無形資產，增加事業基金。

第2篇：土地和土地使用權的區別范文

現階段,城市土地租賃制度作為我國城市土地使用制度的一項創新制度,相關政策法規､配套措施還不完善｡盲目夸大其作用對整個城市土地使用制度改革是不利的｡當前城市土地租賃制度應定位為城市土地出讓制度的補充,是一種土地有償使用的方式｡其功能主要包含兩方面:一是逐步培育土地租賃市場,實現城市土地由無償使用向有償使用轉變,提高有償使用覆蓋面,促進城市土地集約節約利用,實現城市土地收益分配的合理化,優化土地資源的配置,增強政府對土地市場的宏觀調控能力｡二是減輕企業的負擔和資金壓力,便于土地使用者節約資金,擴大再生產,配合國企改革,推進整個市場經濟發展｡

城市土地租賃中需明確的問題

1.如何規范租賃制度適用范圍

目前,在實行土地有償使用過程中,由于出讓制度的局限性,使一些按照國家法律法規應屬于有償使用范圍的用地,仍然保留劃撥使用,土地有償使用難以實現全覆蓋｡在杭州,目前實行租賃制度的范圍包括以下四種類型:一是國有企業改制土地資產處置中不能保留劃撥的土地;二是城市即將改造范圍內的､現行用途與近中期規劃不一致的地塊;三是原劃撥土地使用權出租,改變土地用途､外商投資等用地;四是國家級風景名勝區范圍內的經營性項目用地｡但是,這種狀況還是難以將歷史已經延續劃撥使用的經營性用地納入有償使用的范疇｡同時,為降低房價中的土地成本,一些專家也提出對城市房地產用地也可實行租賃制｡

2.如何確定科學合理的租賃期限

租賃期限的確定是土地租賃的關鍵問題,它直接關系到土地出租人與承租人的經濟收益｡承租期越長,土地使用權人所享有的各項權能越有保證,但過長又會影響政府對土地利用和租金的調整｡承租期過短,一方面會增加太多的工作量,使地租的征收成本大大提高;另一方面,會造成土地利用的不穩定性,不利于激勵承租人對土地進行投資和高效利用｡杭州市一般規定租賃土地的最高期限不得超過國家規定同種用途的最高出讓年限,但對于由于土地現狀用途與規劃用途不一致的,一般租賃期限為3年～5年,最高年限不得超過8年｡

3.如何設定租金標準

杭州市在土地租金標準設置上,主要有四種類型:一是對于城市歷史上已經存在的劃撥的經營性用地,制定專門標準,逐年向使用人收取土地租金;二是對于外商投資企業,根據有關法律法規規定,由外商企業逐年向政府繳納土地使用費;三是對于臨時由低地價用途改變為高､低地價用途,采取兩種用途的評估確認價的差價通過還原率折算計繳;四是對由于規劃或者企業自身支付能力原因而辦理租賃的土地,根據土地用途的不同分別按評估確認地價或者基準地價的一定比例通過還原率折算計繳｡在各類租賃費用標準上政府還規定可以根據土地市場情況,在5年～10年后調整租金標準｡我們認為,這四種類型所涉及的土地租金或者土地使用費其本質是城市土地的所有權收益,應該在實踐中統一｡不同類型的租賃標準如何統一以及怎樣調整租金標準使其與城市的經濟發展水平相協調是當前城市土地租賃制度的關鍵｡

4.如何強化租賃土地的管理

出讓土地和租賃土地在權能上有區別,租賃土地的權能具有不完整性｡目前,各地對租賃土地使用權能否轉讓､轉租和抵押有不同規定｡有的地區賦予承租人的權利較大,基本上與出讓方式相同;有的地區則規定承租人不能轉讓､轉租和抵押土地使用權;有的地區允許租賃土地使用權有條件地轉讓､轉租和抵押｡租賃土地的轉讓､抵押､拍賣等對土地產權的擁有程度,尚缺乏統一的規定｡

租賃土地管理存在的另一個問題是年租金征收困難｡土地租金一般每年一繳,年租金征收較為零碎､復雜,需要投入大量的社會成本｡很多用地單位在繳納第一期租金后就沒有按時繳納其他年份的租金｡土地租金征收工作經常會遇到“拖､欠､賴”等問題｡

完善城市土地租賃制度的五點建議

1.明確租賃土地的權能

土地租賃權雖在很多方面具有物權的特征，但土地承租者擁有的權利比通過出讓方式獲得的土地使用權有更多的限制,尚不能說租賃權是真正的物權｡但是,租賃權的物權化是完善租賃權的方向｡首先,從市場運行的效率來看,將土地租賃權設定為可支配的財產權,會促進土地資源優化配置;第二,從市場運行的安全來看,土地租賃權物權化是保障市場交易安全的有效手段;第三,從市場運行的整合來看,實現土地租賃權物權化是將土地租賃制與土地出讓制銜接的必要做法｡在目前法律法規尚未明確的情況下,考慮到租賃土地使用權取得經過,可參照劃撥土地的權能對租賃土地的權能進行界定｡

2.界定租賃制度適用范圍

在目前條件下，首先應當選擇隱形市場十分活躍的行業和用地單位，作為實行土地租賃制適用的對象｡一般情況土地租賃制可根據項目的類型不同區別對待｡一是對于新建項目,由于受有關法律法規的限制或者特殊產業政策的限制,而不采取出讓制而采取租賃制｡如國家級風景區內的新建經營性項目用地､外來公寓､單身宿舍等限制分割進入市場流轉的項目用地等｡二是對于非新建項目,主要有如下情形:(1)企業經營有一定困難的,土地使用者無力承受一次付土地使用權出讓金時｡(2)因規劃限制等原因而無法辦理出讓｡(3)土地臨時改變用途或新增建筑面積而未辦出讓手續或未補地價的｡(4)外商投資等用地｡

3.確定租賃土地的期限

對土地租賃期限和最長期限作出明確限制,這有利于土地資源的合理配置｡租賃期限可以按照實際需要,結合土地用途,采用短租和長租相結合｡對由于城市規劃原因不能辦理出讓的土地或者臨時改變用途的土地,土地租賃期限一般為3年～5年,最高不超過8年;租賃期滿后,如規劃沒有實施的,可繼續適當延期｡對于符合規劃條件,但由于法律法規限制或產業特殊性限制不能辦理出讓的土地,可根據項目情況,按最高期限租賃｡土地租賃的最高期限設定,土地租賃的最高期限宜按該用途法定最高出讓年限確定｡

4.科學設置租金標準

租金標準的確定是土地租賃制度的關鍵｡在租金標準設置上,要走出以下兩個誤區:一方面,土地出讓金與土地租金二者有一定關聯但是有很大差別,依據出讓金還原到各個年份,需要用地者評估,操作起來十分繁瑣,同時沒有體現租賃土地與出讓土地在權能上的差別;另一方面,為了推進國企改革或者招商引資,對不同的租賃用地采取不同的標準也是不科學的,也需要統一標準｡

在租金標準設置上,要結合土地收益和租賃權能制定統一､規范的租金標準｡首先,政策制定者要加快國有企業改革用地政策與外商投資企業用地政策的協調,使得土地租金負擔更加公平統一;其次,租金分配上要兼顧企業利益和各級政府的利益協調,即要保障用地者的利益,調動用地單位的積極性,同時必須維護國家利益,防止國有土地資產流失;再者,租金計算要簡單方便,可根據區域的社會經濟發展狀況､區位等影響因素來確定｡在當前,比較可行的方法是結合城市土地基準地價的制定,確定土地租金標準,并規定租賃一定年限后,如5年,租金標準綜合基準地價更新而相應調整｡這樣可以保證土地租金與城市土地市場發展的水平相一致｡

5.有效經營管理租賃土地

第3篇：土地和土地使用權的區別范文

中國作為一個大國正在崛起，她的現代化、城市化所需的土地資源也從自然資源開始轉變為法律權利。但同時土地粗放的使用也同時威脅著她的生存，正越來越明顯地影響著她的發展。

中國可能的四種用地模式

綜合來看，一個國家進行高速現代化所需要的建設用地，來源主要有四種方式：

一、石板森林模式。這是日本、中國香港所采用的模式，即土地高度集約利用，充分向空間擴展，此模式對中國來說，需要革命性改變現行城市規劃和建設總體規劃，建立新的資源運轉制度和國家增長管理體制。這種土地集約利用已經成為城市土地高效使用的主要業態，沒有任何一個工業國家可以逾越。

二、獨木橋模式。即農用地只有經過征地轉為國有土地之后才可以作為建設用地使用。根據國土資源部調查，我國現有可利用的建設用地面積大約為500萬平方公里左右，其中農村、牧場、林地、園地等面積超過六成，國有建設用地面積不足一成。廣闊的農村集體土地將是中國新增國有建設用地的基本來源，若僅以廉價的征地方式解決幾百萬平方公里的開發建設之使用，將構成歷史上最大的社會強制性互動和利益剝奪，其懲罰性報復也不是一個和諧社會能夠接受的。由此也就決定了獨木橋模式必然是一種臨時模式。

三、土地使用權直接流轉和買賣模式。目前農村集體所有的土地主要有兩個使用主體，一個是農村的集體組織使用的建設用地，伴隨著農村工業化、城鎮化，農村建設用地的使用已超出中國目前運轉的國家地政管理行政系統的監管和約束，正在成為農村資本積累的重要來源，廣東、安徽、重慶等地正在推進有限制的集體土地流轉；另一個就是城市對郊區土地的索取利用，在中國許多發達地區的城市它也成為地方政府和企業利潤的來源。這是一種農村建設用地直接流通并通過市場公平交易的“土地使用權直接流轉和買賣”的模式，比較符合各方利益的平衡和需要。

四、全球分工的用地轉換替代模式。即通過國際分工將中國目前的資源基地、重化工業體系擴散到全球體系中去，若努力，每年最高可節省工礦用地100萬畝。這種模式將對中華民族的生存方式產生重大影響，目前中國對此還沒有重視。事實上國家應當對此進行戰略補貼，循此也可分解全球貿易順差的國際壓力；或者通過建立穩定的國際貿易分工體系以進口重大資源替代中國工礦用地需求；或者集合性直接向市場利益關聯的區域分散工業制造力量。港臺地區有過這樣的行為，內地的企業家也應該認識到此舉的重要性。

由此我們必須認識到中國土地利用的改革方向，不能只主要維系在征地制度這座獨木橋的，必須走世界先進國家以市場為主配置土地資源的成功管理道路，并推行各種土地直接入市和公平交易的市場運轉改革。

為此，中國應該實現國家從集權式的綜合經營管理土地資源轉型為依法管治和統籌規劃土地資源的管治制度。有必要加快以編纂《民法》，修改補充《物權法》、《土地管理法》等為基礎重構中國的土地權利制度和權利體系，并在此基礎上建立和運轉全國統一的現代化的地政管理體制，這應是中國建立公平的市場經濟的核心任務之一。

農村集體土地承載著農民的生存和城市發展的多重功能，建立市場化的農村集體土地用地體系，就是要對土地進行體系性的權利設定、合理利用和法律保護，這也是解決中國土地使用公平的唯一選擇。

土地使用權作為市場經濟結構中重要的物權，是中國市場經濟體系中最大價值的商品。限制集體土地使用權的流轉、抵押等，就是限制了中國市場經濟的規模和體量，集體土地使用權隱蔽的暗盤方式交易，不僅影響了國家的稅收，也扭曲了中國市場經濟的重要框架。

中國城鄉分治的二元土地制度、社會制度維護了城市對農村土地的征收、征用。在目前的土地法律管理制度框架內，由于農村集體土地權利設定簡單，與初步形成體系的國有土地使用權體系相比有天壤之別。在實行市場經濟的中國，農村集體土地使有權與國有建設用地使有權的轉換仍然保留著計劃經濟的等級特點，即農村集體土地不能流轉，它本身不是一個完整的物權，權利轉換的唯一方式就是國家對農村集體土地的征收、征用，由此國家仍然處于計劃經濟模式之中，這種模式并不適應市場經濟對土地的要求，也難以實現國家對土地擇優價值的利用，它的本質是國家財政的廣義負債和強者對弱者利益的實際占有。

農民財產權的真正價值也是中國改革的價值

解決城鄉二元土地運轉之道大體可以有三條通路：

其一，實行城鄉兩個地權市場和政府作為主要征地者的模式。城市房屋價格將在中國房地產市場的半邊市中受困土地供應并將單邊上漲；農民住房暫時脫離了中國市場經濟體系并成為隨時可能沖擊中國城市住房體系的洪水猛獸，房價越高，沖擊越大。

其二，跨越式發展模式。即將中國農民建設用地一次性整體轉為私有制，或實行國有化，以國有土地使用權進入市場。

其三，總體保障，分期實現。即通過制度建設和權利訴求的轉換，通過法律或法律的修改重新界定農村建設用地和農民住房的商品化權利，通過具體的行政法規或限定條件分期、分區域、分重點地實現商品化，我們稱之為農村改革的“開權”之策，它應該是中國繼“均田”“免賦”之后更重要的改革重點。當然為保證中國的基本生存能力，農業耕地仍可維持現有制度。

對于中國而言，第三種模式是中國農村城市化最理想的道路和最小的改革代價，其實質就是將農民200多億平方米的住房商品化和近4億畝農村集體建設用地直接轉入中國的市場經濟體系，體現農民財產權的真正價值，打通城鄉一體化的戰略通道，重構農村市場經濟的體系。事實上，如何解決1.2億畝的建設用地、32萬個村莊、7.5億人口的中國農村的富裕成長，已經成為中國現代化的核心和不可逾越的主題。

僅以中國村鎮住房平均600～800元的成本造價計算，中國農村200多億平方米的農民住宅價值20萬多億人民幣；以較高的市場價1200元計算，即價值30多萬億人民幣，實施商品化房改是對中國農民核心財產權的最大確權和最高的肯定。目前中國金融資產總量現今已達到60多萬億人民幣，其中銀行業金融資產高達50多萬億人民幣，中國金融資產總量約占全球總量的4%～5%。因此中國的貨幣體系和金融力量已經完全具備了承納農宅商品化改革的基礎和能力。

中國土地權利調整的現實路線

只要中國憲法不取消農村集體土地在所有、所用上與國有土地的區別，就有可能建立更加特殊的有關農村集體土地所有權的區分所有權制度，其實質就是解決國家和農民土地利益的重新分配。

從1954年憲法到1982年憲法，是農民從獲得土地所有權和宅基地所有權，到失去土地所有權和宅基地所有權的歷史，此中用一個集體土地所有架構重組，使農民對土地和宅基地的所有權轉型為成員權，避免了國家需承擔的沒收、贖買、補償或掠奪的責任，減少了在困難時代土地集中造成的農村動亂，并艱難地推進了中國工業化的高速發展，而且最終又通過農村土地承包制推動了中國改革。我們目前正處在又一次的以農村建設用地使用權建立農民財產權的時代，當代的改革將創造未來中國的歷史。

目前農村所有權的主體缺位或不明確，應該構成農村集體土地所有權改革的主要方向，在完成這個支架后，農民集體土地所有權才能進一步完善。土地國有化更符合效率和成本原理，但無論是將農民集體土地區分所有權，還是將此種土地轉并為國家所有，都涉及到中國法律體系的整體調整和現行地政體制的巨大轉換成本。

因此，中國土地權利調整的現實路線是：可以仍然保持憲法中現行的國家和集體土地分有制制度，加快建立城鄉不同所有土地的統一使用權的法律體系，建立土地使用權在市場經濟結構中直接入市和公平買賣的長期的法律管理準則，確保農村集體建設用地為法定不動產，促使其轉讓必須按照不動產轉讓的規則進行；確保全國土地使用權的轉讓采用依法登記的方式行為轉讓，確保全國土地使用權統一的買賣、交換和贈與的轉讓方式，推行以稅代費的改革，改變土地使用權成為中國現代化中地方政府的主要積累的現有方式，土地使用權的轉讓收益應歸農民所有。建基于不同土地所有權而保留統一的土地使用權制度應該成為中國農村集體土地使用權設定的基本方向。

第4篇：土地和土地使用權的區別范文

房地產抵押的法律特征

房地產抵押法律關系比較復雜。根據我國現行法律規定，房地產抵押的標的可以是房屋及其占用范圍內的土地使用權，也可以是單獨的土地使用權，而土地使用權又有出讓土地使用權和劃撥土地使用權之分。因此，以房地產設定抵押權的，抵押法律關系比一般財產抵押法律關系復雜。

房地產抵押不轉移抵押財產的占有。根據我國《擔保法》規定，抵押標的可以是不動產，也可以是動產。動產抵押與不動產抵押的一個重要區別就在于，不動產抵押不轉移抵押財產的占有，房地產抵押屬于不動產抵押，抵押人不必轉移房地產的占有。抵押法律關系成立后，抵押人對已設定抵押權的房地產可以繼續開發、利用和經營。

房地產抵押屬于要式法律行為。依照我國現行法律規定，房地產抵押，抵押人應與抵押權人簽訂書面合同，但除了簽訂書面合同外，還要依法進行抵押登記。我國《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第35條規定“土地使用權和地上建筑物、其他附著物抵押，應當依照規定辦理抵押登記。”《城市房地產管理法》第61條也明確規定“房地產抵押時，應當向縣級以上地方人民政府規定的部門辦理抵押登記。”抵押登記是房地產抵押的法定生效要件，這是房地產抵押重要特征之一。

房地產抵押的風險特征

房地產抵押主要是以土地及其地上建筑物，包括項目土地和非項目用土地及地上建筑物、在建工程、土地儲備抵押等。其主要風險有：

房地產抵押真實性風險。其主要表現為抵押物實物是否真實存在，是否齊全完整，異地抵押是否真實有效；抵押物實物與抵押合同、權證信息描述的位置、性狀、數量是否一致，是否存在變造、偽造他項權利證書的情況。

房地產抵押合法性風險。其主要表現為抵押物是否為我國法律、行政法規規定可以接受的抵押財產，是否合法取得，抵押的在建工程是否具有立項批準文件和四證（國有土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證）等能夠證明在建工程合法性的文件等情況；同時，在儲備土地抵押方面，目前，大部分省市對儲備土地頒發土地使用證的法律依據是《土地儲備管理辦法》第十七條，即市、縣人民政府可根據需要，對產權清晰、申請資料齊全的儲備土地，辦理土地登記手續，核發土地證書。但《物權法》又規定，尚未完成地面上房屋拆遷整治工作的不能頒發土地使用權證。可見，這兩個規定存在法律沖突，儲備土地抵押存在一定法律效力風險。

房地產押品合規性、有效性風險。表現為抵押物是否具有貸款評估價值，依法可以單獨轉讓；抵押物權屬是否清晰，抵押人是否對抵押物具有處分權；是否按規定辦理抵押登記等。

抵押權被懸空和建設工程價款優先權的風險。如，開發商以無定著物的土地權抵押取得貸款，用于該地塊上的房產開發，隨著商品房的完工出售，開發商可以輕而易舉地將售房款轉移，最終使抵押權懸空。2002年6月20日，最高人民法院在《關于建設工程價款優先受償權問題的批復》中規定：“法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應依照《合同法》第286條的規定，認定建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權。”由此可見，法院在司法實踐中，多從社會的安定、弱勢群體保護等方面考慮，將導致銀行的在建工程抵押登記效力不足。

抵押權滅失或喪失第一受償權的風險。如，依照新的《閑置土地處置辦法》規定，土地長期閑置屆滿兩年，土地使用權被國家無償收回，抵押物就不復存在。此外，根據《物權法》第二百條規定：“建設用地使用權抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產。該建設用地使用權實現抵押權時，應當將該土地上新增的建筑物與建設用地使用權一并處分，但新增建筑物所得的價款，抵押權人無權優先受償。”因此，在以非項目土地抵押（不含地上建筑）中，開發商如對非項目土地抵押物進行開發建設，而抵押物價值并未增值，如銀行保全措施未及時跟進，借款人因項目建設或房產銷售與第三方，包括項目建筑商、個人購房者等，發生法律糾紛，導致在建工程被查封時，將被動卷入糾紛當中，并喪失第一受償權利，影響第二還款來源的保障。

房地產抵押風險的檢查方法

根據房地產抵押風險特點應采用由淺入深、由內及外的檢查方式，在運用傳統檢查技術方法的基礎上，注重采用實地走訪客戶、察看項目現場、互聯網查證信息，及向當地國土、房管等行政管理部門延伸調查的方式、方法，全面了解和掌握房地產抵押物及借款人經營管理情況，深入檢查房地產抵押的真實性、合規性和有效性。

資料審閱法。檢查人員應仔細審閱房地產抵押物的所有權證明、建設規劃證明、抵押物評估和登記證明等相關資料，全面掌握和了解房地產抵押物的情況，審查房地產抵押的合法性和有效性，重點關注房地產抵押證明資料是否完整，權屬證明是否清晰；擔保單位董事會或股東會出具的決議內容或擔保意向書內容是否真實合法；有權簽字人的簽字和企業公章是否真實有效；土地儲備是否符合當地土地利用總體規劃、城市總體規劃要求，具有政府部門審批要件以及項目實施方案，是否具有合法的土地使用證等。

資料核對法。根據房地產抵押物的所有權證明、建設規劃證明、抵押物評估和登記證明、貸后檢查等各環節相關材料，對各環節中房地產的項目名稱、建設主體、樓號、界址、建設規模、項目開工日期、竣工日期、發證日期、證件信息按編號、評估價值等事項的核查和對比，審查房地產信息的一致性。

第5篇：土地和土地使用權的區別范文

摘要：實踐表明，導致融資平臺會計核算混亂的焦點集中在土地出讓主體、土地出讓金的性質和委托代建界定這三個問題上，本文從實務角度出發，對這三個問題的性質進行了分析，試圖為政府債務準則的制定尋求理論依據。

關鍵詞：政府債務；融資平臺；會計核算；基礎理論

作者：周林林(作者單位：江蘇省淮安市審計局)

一、土地出讓主體

按照我國現有土地制度的規定，土地歸國家所有，并由各地人民政府負責土地使用權的出讓。目前土地流轉的形式有兩種：一是出讓。即國家以土地所有者的身份將國有土地使用權在一定年限內通過一級土地市場出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金。二是轉讓，即土地使用者將通過交易獲得的土地使用權通過二級市場再轉移的行為，包括出售、交換和贈與。

目前融資平臺開發的土地大多先由政府劃撥獲得，通過融資平臺的拆遷安置、土地整理后再由國土部門代表政府出讓。實務操作中，融資平臺為了使土地成為質押品，往往先由其交納土地出讓金，在獲得土地使用權證后再用于貸款抵押。正是這一環節使一些會計人員誤認為這時的土地使用權己歸融資平臺，誤認為該地塊的土地出讓金也應歸為融資平臺的開發收入。

通過對融資平臺土地出讓過程的剖析可以看出，因融資平臺的土地是通過劃撥獲得而非交易獲得，雖然其交納了土地出讓金并獲得土地使用權證，但并不具備出讓資格，只能由國土部門掛牌出讓。按照這種流轉方式獲得的土地出讓金應當屬于政府收入，而不是融資平臺的收入。

上述結論在《政府收支分類科目》中也得到印證。以2015年《政府收支分類科目》為例，在“政府性基金預算收支科目”中，103/01/48號科目列收項目為“國有土地使用權出讓收入”；212/08號列支項目為“國有土地使用權出讓收入安排的支出”。其中列支的內容有：征地和拆遷補償支出、土地開發支出、城市建設支出等。可見，在總預算會計核算內容上，土地出讓收入已列入政府預算收入；征地拆遷補償支出、土地開發支出和城市建設支出已列入政府預算支出。從支出的內容看，融資平臺從事的土地開發和城市公共基礎設施建設正是政府應當行使的職能，只不過融資平臺代為行使了這部分職能。

土地出讓與轉讓的區別列示如表1所示。

區分出讓和轉讓對制定會計準則有重要意義：政府是土地出讓的主體，法人或自然人是土地轉讓的主體；通過一級市場交易的土地出讓收入屬政府基金收入；通過二級市場將有償方式獲得的土地使用權轉讓的收入屬企業收人；融資平臺為了融資，用劃撥的土地掛牌自摘，土地使用權未發生本質轉移，其費用不應列入土地開發成本，應由財務費用承擔。

二、土地出讓金的性質

要想弄清政府撥付給融資平臺的土地出讓金的性質需厘清以下三個問題：

第一，土地出讓金的所有者，即這是誰的錢？從前面討論結果看，土地出讓金是地方政府通過一級市場出讓土地使用權獲得的政府基金收入。與收入對應的支出是征地拆遷補償支出、土地開發支出和城市建設支出。可見，在總預算會計的核算內容上，己將土地出讓收入和支出列入其中。因此接收土地出讓金的融資平臺不能再第二次計作收入或支出，除非政府與融資平臺間發生政府回購或租賃等交易行為才能將撥入的土地出讓金作為政府的支出和融資平臺的收入。

第二，土地出讓金的用途，即準備作什么用？筆者認為，平臺公司的產生和發展是我國分稅制改革不徹底所導致的中央和地方事權與財權不對稱的直接后果。在地方政府無法進行“赤字預算”和政府貸款的情況下，平臺公司成為地方政府獲得貸款和其他形式融資的選擇。對于我國一些地縣級政府而言，預算財政是“吃飯財政”，“土地財政”成為地方基礎設施建設的主要資金來源。因此，劃撥的土地出讓金扣除融資平臺已經墊付的開發成本后，其結余款項則是地方政府用于基礎設施建設的準備金。

第三，土地出讓金的使用方法，即如何使用？財政資金進入融資平臺的渠道包括注資、追加投資、交易、代建和經營補貼五種方式。上述各種渠道可以歸為兩類：資本性投入（如注資、追加投資）和開發性投入（如代建、回購、租賃等）。如果政府將土地出讓金作為資本性投入，劃撥的土地出讓金則轉化為融資平臺的資本金；如果政府將土地出讓金作為無償代建項目成本的補償，則劃撥的土地出讓金應按國有建設單位會計制度的要求予以核銷；如果政府將土地出讓金作為有償代建費用或回購資產的購買款，劃撥的土地出讓金則成為融資平臺的收入。因此土地出讓金作為政府用于公共基礎設施建設的準備金的方向是確定的。至于各個建設項目是采用交易方式還是行政方式則取決于政府的意志或雙方約定。從土地出讓金的使用方向看是確定的，從其使用具體內容看它又是不確定的。應當明確的是：無論政府釆用何種方式，土地出讓金是財政資金的屬性是不可改變的，都應當按財政口徑列支，都應當接受財政部門的審核。因此，政府撥入的土地出讓金在其列支前應作為“專項應付款”視為負債，專項應付款這時便起了“蓄水池”的作用。

明確土地出讓金性質對制訂政府會計準則有重要意義：一是通過一級市場出讓的土地出讓金收入屬于政府收入。二是撥入的土地出讓金須待政府項目的結算方式確定后，才能確定資金的使用性質以及融資平臺的賬務處理思路。三是在投資模式下，土地出讓金轉化為融資平臺資本金；在代建模式下，土地出讓金是對成本的補償，應當予以核銷；在交易模式下，土地出讓金轉化為融資平臺收入。四是政府項目完工后應當按基建程序編制竣工財務決算，經財政部門審核后，作為融資平臺與政府結算的依據。

表1

三、委托代建的界定

1.財政資金進入融資平臺的渠道

融資平臺通過代替政府融資人的角色，完成了應由財政完成的社會再分配過程，而不是一般工商企業的商品交換過程，這僅是從職能角度作出的結論，其實，在政府賦予融資平臺代行部分財政職能的同時，還存在著經濟方面的聯系。要想厘清政府與融資平臺的經濟關系，必須從經濟角度分析政府資產或資金進入企業的渠道和性質。如前所述，政府資金進入融資平臺的方式有注資、追加投資、交易、代建和經營性補助五種，這五種方式可以分為行政行為、交易行為兩種性質。其中：注資、投資、無償代建屬于非市場的政府行政行為；回購、租賃、有償代建屬于交易行為。經營性補貼雖然是無償的，但那是在市場做不了或市場做不好的條件下，政府為了保證公共產品的供應而對經營此類業務的企業給予虧損性補貼，所以它依然應當屬于市場行為。因注資、追加投資、交易、補貼屬于一般工商企業的行為，在《企業會計準則》中已有所規范，故不列入本文研究范疇，本文重點討論的是融資平臺與政府間發生的特殊行為——委托代建。

2.委托代建的涵義和判別標準

委托代建是融資平臺特殊職能的體現。盡管目前我國已在試行委托代建制，但這種代建與融資平臺為政府代建是不同的：前者沒有融資的職能，后者需同時承擔融資和建設職能；前者必須通過招投標程序確定代建人，后者由政府直接指定代建人。在現有會計專業教材、論著、詞典中幾乎沒有從會計角度對融資平臺的代建行為作過表述，因此筆者借用了《企業會計準則——應用指南》中“委托加工物資”科目的描述，由此推導出政府委托代建的涵義：委托代建是由政府下達建設計劃，由融資平臺建設，完工后交給政府作為社會公益項目使用，政府以土地或土地出讓金作為建設成本補償的一種建設方式。

通過一般工商企業的“委托加工”與政府“委托代建”的對比，筆者認為委托代建項目有以下判別標準：（1）建設項目由政府確定。（2）完工項目產權歸政府所有，由政府確定完工資產接收人。（3）項目用途屬社會基礎設施或社會公共產品。（4）建設成本由政府補償，或由政府支付代建費。前者為無償代建，后者為有償代建。當上述判別標準同時滿足時，則可判別為政府投資項目。

第6篇：土地和土地使用權的區別范文

一、正確界定“聯建”、“參建”的定義

“聯建”形式早在五十年代和七十年就已出現，在一些城市以國家、集體、個人共同出資建房的方式來解決職工住房問題和進行舊房改造。“參建”形式則出現在八十年代。而今的“聯建”、“參建”則出現在房地產開發活動中，由于聯建、參建的目的主要是為追求可觀的商業利潤，其主體范圍已無任何限制，合作或合資條件也不限于以無償劃撥方式取得的土地使用權，從而出現了聯建、參建方式為名轉讓土地使用權，以聯建、參建方式為名預售房屋，以聯建、參建方式為名非法融資等違法和不規范現象，這些種種不規范現象則阻礙了我國房地產市場的正常發展，也給房屋聯建合同糾紛的處理帶來難度。面對這些以聯建、參建方式訂立的內容各不相同的合同，如何界定其性質，則有必要首先界定聯建、參建的含義。

我國《房地產管理法》第27條“依法取得的土地使用權，可以依照本法和有關法律、行政法規的規定，作價人股，合資、合作開發經營房地產”的規定，確認了房屋聯建這一形式的合法性。從字義上理解，“聯建”應是聯合建造的意思，強調的是聯合、共同的含義，而“參建”則是參與建造的意思，強調主輔關系。從合同的角度上理解，“聯建”應是指兩個或兩個以上的主體以協議的方式就房屋的建造開發約定共同負責立項和工程施工，并按照比例享受權利、承擔一定義務的聯合開發形式。而“參建”是指一方以投資的形式參與主建后的房屋建設開發，并以協議的方式約定享受一定的權利，承擔一定義務的聯合開發形式。從法律的角度上理解，本人認為，“聯建”的正確含義應是具有房地產開發經營資格的法人，在雙方依法共同取得土地使用權房地產開發的情況下，以入股、合資、合作等形式共同開發經營房地產的聯合形式。而“參建”應屬聯建的一種具體表現形式。

“聯建”、“參建”雖然都是商品房開發的一種聯合建房形式，但二者卻存在明顯的區別：一是在房屋聯建形式上，合同的主體雙方必須是共同取得土地使用權，共同辦理房屋建設立項即共同取得聯合建房審批手續，共同進行施工建設；而參建合同的主體只有一方取得土地使用權和建房審批手續，另一方則以投資等其它方式參與房屋的建設。二是聯建合同的主體雙方在開發同一項目中，沒有時間的先后，而參建合同的主體是一方參與到另一方已經立項的項目中，往往是主建方開發在先，參建方參與在后。在房地產開發領域中，由于對聯建和參建的含義模糊不清，“參建”大多是以聯建的形式表現在合同中，二者基本上是視同同一概念在使用，沒有人去將二者加以區分，有的將這兩種不同的聯合形式統稱為“合建”。

二、區分房屋聯建的主要類型及其法律性質

在房地產聯合開發領域中，由于存在許多不規范的操作，聯建的類型則多種多樣，正確區分其類型則有利于判斷其法律性質，確認合同的效力。現就幾種常見類型的聯建合同及其法律性質分析如下：

第一、雙方共同提供建設用地，共同出資，共同辦理建房審批手續，共同負責建設施工，房屋竣工后，雙方按照合同的約定共同取得或分別取得竣工房屋的產權，在此種類型合同中，因為規劃許可證是以雙方的名義取得，根據建設部《關于城鎮房屋所有權登記中幾個涉及政策性問題的原則意見》的有關規定，雙方可以按照合同的約定或投資的比例取得竣工房屋的產權，辦理產權登記。

從此類合同的具體權利義務內容可以看出，這類合同的主體雙方是為共同的事業而共同出資、共同經營、共享利益、共擔風險，這種房屋聯建行為實質上是一種經濟合作行為，其權利義務關系類似民事法律關系中的合伙關系。聯建合同，應認定為房屋合建合同。

第二、一方提供建設用地，另一方出資，雙方辦理了土地出讓及合建審批手續，共同負責建設施工，雙方按照合同約定的投資比例共享利益，共擔風險。此類合同因符合房地產經營開發的法定條件，則屬典型的房屋聯合開發形式。

第三、一方提供建設用地，以自己的名義取得了建房審批手續，另一方出資，并負責建設施工。雙方按合同約定的比例分別取得竣工房屋的產權。這種房屋聯建方式較為常見，主要發生在有地無錢和有錢無地的雙方之間。

在此類合同中，另一方是以投資方式參與一方的房地產開發，因規劃工程許可證等建房審批手續系一方領取，根據有關法律規定，這種方式實質上是一種房地產轉讓行為，房屋產權應首先歸持有建房審批手續的一方享有，只有一方在辦理了房屋權登記后，才能根據合同的約定將房屋產權轉移于另一方。而根據我國《房地產管理法》第41條“房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利義務隨之轉移的規定，一方在向另一方轉移房屋產權時，該房屋所占土地使用權也隨之轉移。因此，此類合同不僅具有房屋轉讓的性質，且具有土地使用權有償轉讓的性質。

第四、一方提供建設用地和資金，以自己的名義領取建房審批手續，自行負責建設施工，另一方只是按照約定的單價和面積提供一定的資金，房屋竣工后，一方按合同的約定給另一方特定的房屋產權或高額回報。這種聯建方式也較為常見。享有土地使用權的一方，在建房資金不足時，往往采取這種參建方式，吸引另一企業帶資參與“共同開發”，由于參建投資方取得特定房屋產權或高額回報是以不承擔任何經濟風險為前提的，且又有未辦理合建審批手續，沒有建房開發資格，未實際從事建房及房地產開發活動，因此，這種參建形式實質上是一種非法融資行為。

從另一角度而言，此類參建合同，它是以另一方支付一方資金。在房屋竣工后取得特定房屋產權和土地使用權為內容的，也就是說，另一方之所以取得房屋產權及土地使用權，就是因為其支付了一定的資金。因此，此類房屋參建合同，實質上也是一種房屋轉讓預售合同。

總之，房屋聯建的形式多種多樣，但無論是何種形式的房屋聯建，都應根據合同的內容，正確把握其法律特征，確認其法律性質，只有這樣，才能正確判斷合同的效力。

三、房屋聯建合同法律效力的認定

聯建形式在房地產開發活動中，暴露出許多不規范操作形式，常見的有合同主體不具有房地產開發經營資格，以聯建、參建的名義非法融資、非法轉讓土地使用權、非法預售商品房等等。只有正確的認定合同的效力，才能依法保護合同當事人的合法權益，才能引導房地產市場向規范有序、健康、成熱方面發展。

房屋聯建合同雖不同合同法意義上的合同形式，但確認其合同的效力，同樣應依據合同法的相關規定，同時，由于房屋聯建合同又具有其特定法律性質，確認其法律效力則應依據房地產管理法律、法規。上述不同類型

的房屋聯建合同，那些屬有效合同。本人認為可從以下方面審查其合同的法律效力：

第一、審查合同主體資格是否合法。

我國《房地產管理法》第29條及最高人民法院《關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》均規定了“從事房地產開發的經營者，應當是具備企業法人條件、經工商行政管理部門，登記并發給營業執照的房地產開發企業”。“不具備房地產開發經營資格的企業與他人簽訂以房地產開發經營為內容的合同，一般應認定無效”，《城市房地產開發管理暫行辦法》第19條也明確規定，以取得的土地使用權作價入股，合資、合作開發經營房地產的，“合資、合作雙方應當在項目確定后，依法設立房地產開發企業”，從而以法律形式確定了以房地產開發為目的房屋聯建合同的主體必須具備房地產開發經營資格。然而，在常見s9一方出地，另一方出資的房屋聯建、參建合同中，不具備這一主體資格的卻較為普遍，如何認定其合同主體資格的合法性，是否一概而論為無效合同呢？本人認為，應將合同主體進行房屋聯建的目的只是為了單位自用，并按有關規定辦理了土地使用權轉讓及房屋所有權轉移手續的。就不應以合同的主體不具備房地產開發經營資格為由，確認合同無效，而應根據該合同的法律性質認定為房地產轉讓合同，并以房地產轉讓合同來確認雙方的權利義務。反之，如果房屋聯建行為是為了房地產經營，獲取高額利潤，作為合同主體的一方不具備房地產開發經營資格的，應認定該房屋聯建合同無效。

第二、審查聯建合同的形式是否具備房地產開發的條件。

我國法律、法規雖沒有就房屋聯建應具備的條件作出專門的規定，但由于房屋聯建同屬房地產建設開發的范圍，確認房屋聯建應具備的條件則同樣應依據房地產開發的相關法律、法規。

我國《城市房地產開發管理暫行辦法》第5條規定，“房地產開發項目，應當根據城市規劃、年度建設用地計劃和市場需求確定，并經批準立項”這一規定明確了任何房地產開發項目都應辦理審批手續，房屋聯建也不應例外。而由于房屋聯建合同因涉及土地使用權的問題，它是一種土地使用權有償轉讓的特殊形式。依據審批和變更，而直接影響其合同的法律效力，未辦理上述手續的將直接導致合同的無效。在上述房屋聯建類型中，凡是未辦理合建審批手續及土地使用權變更手續的聯建合同，都應確認為無效合同。

第三、審查聯建合同是否合法。

房屋聯建雖是一種特殊的房地產開發形式，但房屋聯建合同同樣也應符合一般合同的生效條件，合同中約定的權利義務也應遵循公平、誠實信用等原則。上述所列第四種房屋聯建類型即：一方以聯建、參建名義，只投入資金，獲取高額回報，而不參與項目審批、建設，不與主建方共同承擔開發風險的聯建合同，就是因雙方這種權利義務的約定，實質是一種非法融資與非法預售房屋的方式，它不僅違反公平原則，而且損害了國家的利益。因此，從合同內容合法性的角度分析，同樣應確認其為無效合同。

第7篇：土地和土地使用權的區別范文

關鍵詞：小產權房；交易；利益分配。

一、法律視域下小產權房產生的原因。

（一）政府行政管控力度不夠。小產權房之所以出現規模不斷擴大的現象，與房屋管理部門以及其他相關部門的行政不作為不無關系。然而，房屋管理部門認為農村集體經濟組織對集體所有的土地享有天然的處分權。制止農村集體經濟組織的建造出售小產權房行為，就是干涉農村集體經濟組織的主體合法性，會影響到村民自治權力的行使，因此房屋管理部門在一定程度上放棄了對小產權房市場的監管。最終導致小產權房規模不斷擴大，并在房地產市場中占有一定份額。

由于我國經濟社會發展并不平衡，大多數城市的房價持續上漲，遠遠超出了當地中低收入群體的承受能力。針對高房價，政府也想通過建造經濟適用房、廉租房來解決這些中低收入群體的住房需求，但卻始終無法滿足這些住房需求，這在一定程度上催生了小產權房的快速發展。

小產權房是農村集體經濟組織直接自發在其集體所有的集體建設用地和宅基地上建設的房產，不需要繳納土地使用權出讓金和相關稅費。

此外，由農村集體經濟組織組織開發建造小產權房，也省去了房價當中的開發商的利潤。因而其開發成本相比真正的商品房成本能低過1/3，這時候小產權房的價格優勢就更加明顯，只要商品房高房價的現狀不改變，小產權房就一直會有市場。

（二）土地產權的雙軌制。目前我國實行的是城鄉二元的土地公有制制度，城市土地與農村土地的所有權主體不同，可以說這種土地管理體制是小產權房快速蔓延的根本原因。兩個土地所有權的實際法律地位不平等，國家擁有高度集中的分配土地資源的處分權力，并通過相關法律法規對城鄉土地的處分加以規定，只有國有土地才可以用于城市建設，農村集體經濟組織所擁有的農村土地所有權是不完整的，集體土地使用權不能直接進入市場。

農村集體所有土地只有經過國家征收后，才能進入市場，用于城市建設。城市國有建設用地有正式的土地使用權拍賣市場，實行市場定價，而農村集體經濟組織建設用地流轉的使用權市場體系和價格制度一直沒有建立起來。即在實際土地交易中，農村集體經濟組織只有土地占有權、使用權、收益權，而沒有所有權中的核心權利———處分權。正是農村集體土地所有權的這種虛置，導致了農民在土地快速增值的過程中沒有得到合理的利益補償，這就迫使農民利用現有自身資源追求土地增值收益，而且這種方式獲得的收益遠遠高于政府征收土地的補償金額。

（三）有關小產權房的法律規范不健全。與小產權房相關的法律規定主要間接體現在《憲法》、《物權法》、《土地管理法》

等法律規范中，但這些規定既未禁止農民轉讓宅基地上的住房，也未對受讓人做出限制，這就使小產權房逃離了法律的約束，有了自己的發展空間。有關小產權房的法律規范主要體現在：

《憲法》

第10條規定的解讀可以看出，《憲法》

賦予了國有土地和集體土地在所有權上是平等的，但對農村集體土地使用權的流轉并沒有進行限制；《民法通則》第 74 條第 3 款提到集體所有的財產受法律保護，但沒有對具體的農村集體土地所有權內容進行提及；《物權法》沒有具體規定農村集體土地使用問題，僅提到了相關問題都適用《土地管理法》等法律以及國家有關規定。《土地管理法》第 63 條規定：農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。正是因為法律規范中存在很多模糊不清的地方，才導致了小產權房建設的泛濫。

（四）各利益主體追逐利益。

1、從政府層面看，小產權房在客觀上擴大了城市商品房的市場供應量，讓一部分城市居民買到了廉價的住房，從而解決了一部分中低收入群體的住房問題。

2、從鄉村集體層面看，由于農村集體經濟組織直接掌控小產權房的開發建設，農村集體經濟組織很容易的就得到了幾倍甚至幾十倍于征地拆遷補償費的開發收益。這部分收益可以壯大農村集體經濟，發展鄉鎮企業。

3、從開發商層面看，小產權房建設成本低，不必像利用國有土地開發商品房一樣支付土地出讓金，降低了開發商進入小產權房建設市場的門檻，且可以在小產權開發所獲利益中按比例分成，所以開發商建造小產權房的積極性非常高。

4、從農民層面看，通過開發小產權房，農民可直接分享土地的增值收益，甚至還可以直接從小產權房開發收益中享受部分分紅。另外，建造小產權房還改善了農民居住環境，解決了建房資金難題。

5、從購房者層面看，高昂的房價將中1們以較低的價格得到安身之所。

總之，小產權房開發對相關利益主體而言，造成了一種“多贏”的利益格局，這是小產權房屢禁不止的最深層次原因。

二、法律視域下解決小產權房相關對策。

解決小產權房問題，要遵循公平正義的原則、同地同權同價的原則、區分有別的原則、節約用地的原則，要妥善采取不同的措施，維護各方的合法利益的原則，只有這樣才能切實解決小產權房問題。

（一）賦予農村集體經濟組織對農村土地的完整所有權。城鄉土地的差別性對待早已不適合市場經濟的要求，取消法律上對于城鄉土地利用的差別性規定，探索建立統一的土地所有權制度。因此，必須建立統一的城鄉建設用地市場，為城鄉一體化掃除障礙，這是解決小產權房問題的關鍵。建立農村集體經濟組織對土地的絕對的、完全的所有權，使農村集體經濟組織在法律允許的范圍內根據自己的意愿處分自己的土地，達到與城市土地“同權、同價”。另外，進一步探索在法律允許的條件下，允許農村集體經濟組織自主地規劃農村建設，允許宅基地使用權和土地承包經營權進入土地市場，允許房屋和土地使用權進入金融市場，這不僅有利于促進農村經濟發展，而且有利于調動農民生產生活的積極性。

（二）區分情況對小產權房作不同處理。在建立農村集體經濟組織完整的土地所有權的前提下，對小產權房問題應根據實際情況區別處理。

1、對符合城市規劃、土地規劃，在宅基地、空閑地和其他建設用地上建設的小產權房，且已由村委會或鄉鎮政府辦理了確權發證手續的“小產權房”，承認其市場主體地位。一種情況，根據法律法規和城鄉規劃要求，可以補辦小產權房合法化購買手續的，根據實際主體的不同，補辦手續要分開來辦理，應先由開發商根據商品房開發的程序規定，將集體土地變為國有土地。

一種情況，由政府房屋管理部門牽頭組織相關部門對小產權房轉變為大產權房后的房價進行評估，合理確定房屋的購買價格，在購房者補交房價差額后，再發給合法的產權證書。一種情況，可參照經濟適用房、限價房的相關政策，將這類小產權房轉變為保障性住房，并對購房人身份、住房檔案資料，補繳土地出讓金、稅費后，再辦理相關手續，獲得頒發的房屋產權證，并限期內不得上市交易。

一種情況，在符合城市規劃和土地規劃的前提下，在農村集體建設用地和宅基地上建設的別墅或高檔公寓等建筑項目，除由購房者補繳土地出讓金、稅費外，還要對購房者進行處罰。

2、對不符合城鎮規劃或占用耕地建造的小產權房，各級政府應按照成本價收回，并作為保障性住房使用。對由于興辦鄉鎮企業而將農業用地轉為建設用地上的房屋，要充分考慮企業經營狀況，對于那些破產或無力經營的鄉鎮企業，政府則對被占用的土地進行征收，作為政府儲備用地，嚴防該類土地被開發成小產權房。

（三）加強對房地產市場的行政監管。

嚴格禁止新開工建設小產權房。當前主要任務是嚴格控制新增小產權房，可以有效降低這一問題的處理難度，各級房屋管理部門要加強對小產權務的事前預警、事中監督和事后補救，將小產權房消滅在萌芽狀態。對于農村居民在宅基地上新建或翻新房屋的，必須經嚴格審批之后才能夠興建，不得超過規定的面積。在新房建成之后，村委會應當收回村民的舊住宅所占的土地，禁止村民變相多占宅基地。同時，嚴格禁止村民將住宅賣給非本集體成員及本集體不符合申請宅基地條件的村民。只有政府態度鮮明地執行現有法律，才會有效遏制小產權房的繼續泛濫。

（四）大規模推進保障性安居工程建設。房屋不是純粹的商品，其是人生存和發展的基本需要，所以要將住房問題從單純的消費品供應層面，提升到基本保障層面的高度，為眾多的中低收入家庭解決住房問題。因此，政府要通過大規模推進保障性安居工程來解決城市中低收入群體的住房困難。據相關資料，新加坡的房屋就不是完全商品化，保障性住房比例達到80%多，所以我們要學習借鑒新加坡的成功經驗，加快保障性住房的建設，滿足中低收入群體的住房需求；同時，要根據現階段保障性住房的實施情況，進一步完善保障性住房的規章制度，提高保障性住房的實際效果。在“十二五”期間，將加大保障性住房建設，計劃向中低收入群體提供10萬套保障性住房。

如果能夠按照計劃完成，住宅市場的供給平衡問題將得到很大改善，高房價將會得到一定控制。“十二五”期間，全國規劃建設保障性住房和棚戶區改造3，600萬套，2011年已開工1，000 多萬套，2012 年全國保障性住房開工 700 萬套以上。

（五）完善小產權房相關法律制度。農村集體經濟組織土地所有權作為一種財產性權利必然要求法律制度給予其相應的財產性安排，以發揮出它的財產作用，這就需要法律制度對這種確立給予確定。《憲法》有關農村集體土地使用權可以轉讓的規定是我國集體土地法律制度改革的基礎，真正落實《憲法》精神，逐步建立以《憲法》為核心的土地法律制度，及時修改與保護農民土地權益相沖突的法律條款，讓農民在土地非農化的過程中充分享有收益。《物權法》要具體體現出農村集體土地所有權的財產性特點，對農村集體土地的所有權進行保護，使農村集體經濟組織充分享有所有權的權能，同時應當允許農村集體土地使用權進入土地一級市場交易。《土地管理法》應進一步完善農村房屋和土地登記制度，為小產權房流轉提供法律基礎。

（六）穩定城市商品房價格。繼續綜合運用經濟、法律、行政等手段加強對房價的調控，保持房地產業政策穩定性和連續性的同時，將房地產漲價的勢頭遏制在萌芽狀態。第一，有效增加普通商品住房的供給，特別是適當增加中低價位、中小戶型的普通商品住房的供給；第二，繼續抑制投資投機性購房行為，鼓勵居民自住型或改善型購房行為。

主要參考文獻：

[1]張有恒。 我國小產權房迅速擴展的成因淺述 [J]. 四川省社會主義學院學報，2010. 2.

[2]李獻忠，潘慧琳。 小產權房的法律分析[J]. 決策探索，2008. 14.

第8篇：土地和土地使用權的區別范文

論文關鍵詞：房地產開發企業主要稅種納稅籌劃

論文摘要：房地產開發企業納稅籌劃的首要方法是用好用足稅收優惠政策；其次是選擇適用適當的會計政策，盡量降低營業額，同時增加扣除項目金額，從而達到縮小計稅基數或者適用低稅率、零稅率，減少應納稅額的目的。在此前提條件下，探討具體各個稅種的納稅籌劃技巧才具有實際意義。

1房地產開發企業營業稅納稅籌劃技巧

1.1籌劃思路

納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產，按照營業額和規定的稅率計算應納稅額。營業稅是房地產開發企業的主要稅種之一，貫穿于企業經營的整個過程。營業稅以營業額為計稅依據，營業額是納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款及價外費用。價外費用包括向對方收取的手續費、基金、集資費、代收款項及其他各種性質的價外收費。應納稅額計算公式為：應納稅額一營業額×稅率，由計算公式可以看出，要想降低應納稅額，一要降低營業額，二要爭取適用較低稅率甚至是零稅率。

1.2籌劃案例

案例一：丙企業通過參與土地拍賣競得一塊地價6億元的土地。由于丙的技術水平有限，采用合作建房方式與丁企業聯合開發此房產。由丙提供土地使用權，丁提供資金。丙、丁兩企業商定，房屋建好后，雙方平分。完工后，估計雙方可各分得價值7億元的房屋。合作建房有兩種方式：純粹“以物易物”方式和成立“合營企業”方式。根據營業稅法的規定，兩種不同的合作建房方式將產生完全不同的納稅義務：(1)“以物易物”方式。丙企業通過轉讓土地使用權而擁有了部分新建房屋的所有權，從而產生了轉讓無形資產應交納營業稅的納稅義務。此時其轉讓土地使用權的營業稅為6億元，丙應納的營業稅為3000萬元。(2)“合營企業”方式，丙企業以土地使用權、丁企業以貨幣資金成立合營企業，合作建房，房屋建成后雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式。由于丙企業投入的土地使用權是無形資產，無須繳納營業稅。

2房地產開發企業房產稅納稅籌劃技巧

2.1籌劃思路

房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。區別房屋的經營使用方式規定征稅辦法；對于只用的房屋，按房產計稅余值征收，稱為從價計征，房產稅依照房產原值一次減除10％～30％后的余值作為計稅依據，按1.2％的稅率計算年應納稅額；對于出租、出典的房屋，按租金收入征稅，稱為從租計征，以房產租金收入為房產稅的計稅依據，按12％的稅率計算應納稅額。這兩種方式的差異為納稅籌劃提供了空間。房產稅的籌劃思路就是想方設法將“出租”房屋行為轉變為“自營”房屋行為，或者采用拆分法將租金進行分解。

2.2籌劃案例

案例二：A公司開發了一棟高層商住樓，第一到第四層樓設計為商場，開發成本為1500萬元，市場價值6000萬元，如果出租，預計年租金500萬元。由于該商住樓的增值率比較高，如果對外銷售需要繳納2000多萬元的土地增值稅，經股東會決議決定將該商場自留用于出租。H先生擬租下該商場用來做酒樓，提供餐飲服務。

方案1：A公司與H先生簽訂房屋租賃合同，年租金500萬元。則應繳納房產稅：500X12％=60(萬元)。

方案2：A公司將該商場轉為固定資產，并到工商行政管理部門去變更營業執照，增加附營業務餐飲業，然后與H先生簽訂承包經營合同，年承包費500萬元。此時，該房產屬于自營性質，可以按賬面原值從價計征。根據《固定資產》會計準則，自建自用的房屋的入賬價值為實際的建造成本加相關稅費。為簡單起見，我們不考慮將開發產品結轉為固定資產的有關稅費問題，則應繳房產稅1500×(1－30％)×1.2％=12.6(萬元)。可見：方案2巧妙地將出租行為轉變為承包經營行為，改出租房屋為自營房屋，就可以按建造成本從價計征房產稅，比方案1少繳納房產稅47.40萬元。

3房地產開發企業土地增值稅納稅籌劃技巧

3.1籌劃思路

土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。土地增值稅實行四級超率累進稅率：增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％；增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分。稅率為40％；增值額超過扣除項目金額100％、未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％；增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。土地增值稅以土地和地上建筑物為征稅對象，以增值額為計稅依據。增值額是以轉讓房地產取得的收入，減除法定扣除項目金額后的差額。增值額越多，適用稅率越高。另外，稅法規定：納稅人建造普通標準住宅出售。如果增值額沒有超過扣除項目金額的20％，免予征收土地增值稅。因此，土地增值稅籌劃的基本思路是：根據土地增值稅的稅率特點及有關優惠政策控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。降低增值額的途徑有兩條：(1)減少或分解銷售收入。可以將裝修收入從銷售收入中分解出去；也可以適當降低商品房的售價。(2)增加扣除項目金額。可以加大對園林綠化的投入；也可以提高住宅的配套設施標準。

3.2籌劃案例

案例三：Y公司開發一住宅小區，總可售面積100000m2，均為普通住宅。銷售均價3500元／m2，預計總收入35000萬元，預繳營業稅及附加1960萬元，總開發成本20800萬元(不含銀行費用)。

方案1：直接按現狀進行開發與銷售，則；

①可扣除項目金額=20800×(1+20％+10％)-51960=29000(萬元)

②增值額=35000－29000=6000(萬元)

③增值率=6000÷29000×100％=20.69％

④應繳納的土地增值稅＝6000X30％=1800(萬元)

方案2：追加園林綠化方面的投資200萬元，則：

①可扣除項目金額=(20800+200)×(1+20％+10％)+1960=89260(萬元)

②增值額=35000－29260=5740(萬元)

③增值率=5740÷29260×100％=19.62％

④因為增值率<20％，所以免土地增值稅。

可見：方案2比方案1雖然多投資200萬元，但卻因此導致增值率低于20％，從而節約了土地增值稅1800萬元。

第9篇：土地和土地使用權的區別范文

1.1集體非農用地進入市場的基本概況

1992年威海市政府曾組織對全市集體非農建設用地進行了歷時一年的全面調查,從調查的結果來看,全市集體非農建設用地自發進入市場現象十分普遍,在城鄉結合部中尤為突出,1991年全市集體非農建設用地(不包括村辦企業使用本村土地和農村居民建房用地)521宗,占地面積113.2公頃(其中違法占地122宗,占地面積24.2公頃),占全部集體非農建設用地面積的21.4%。從集體非農用地需求主體來看,大多是個體、私營、集體、外商和聯營,從進入市場的形式上看,有村集體直接出讓土地、以地入股興辦企業、合作建房搞房地產開發,有村民個人私自出售、出租宅基地,有鎮村自用自批土地,有以舊村改造為名,擅自開發土地建房出售,并呈現出兩個特點:一是未經許可農用地轉為非農用地的勢頭越來越猛,二是集體企業用地大多以承包、聯營合作為名進入市場以掩蓋出讓、出租的目的。從全國來看,集體非農土地自發交易在全國各地相當普遍,已經形成隱形市場,在管理上有失控之勢,一是管理不到位,缺乏法規政策做依據,基本上處于放任自流狀態;二是管理不規范,沒有形成一套統一穩定的市場管理制度;三是管理難到位,由于多數集體土地出讓、轉讓是以承包、入股、房屋出租和合作等形式出讓的、處于隱形狀態,難以查清。

1.2集體非農業用地進入市場的原因分析

集體非農用地進入市場是由多種因素共同作用的結果,主要有:

1.2.1利益驅動。隨著經濟發展和國有土地使用制度的改革,土地做為資產的觀念在農村逐步形成和強化,受經濟利益的誘導和驅動,部分農村集體和個人急功近利,求財心切,置政策和法律于不顧,將集體土地隨意處置,以換取眼前的經濟利益。

1.2.2需求拉動。經濟的高速發展,帶動了鄉鎮企業、村辦企業、私營企業、聯合體企業的發展,形成了對農村土地日益增長的需求。

1.2.3法規政策不明確。一方面國家有關法規政策限定集體土地直接進入市場,國務院在《關于發展房地產若干問題的通知》中規定:“集體土地,必須先行征用轉為國有后才能出讓。”另一方面,《農業法》(第26條)則允許“農村集體可以以土地為條件聯營、入股”。《城市房地產管理法》第八條規定“城市規劃區內的集體所有土地,經依法征用轉為國有后,該幅國有土地的使用權方可有償出讓”,但對城市規劃區以外的集體所有土地無明確規定,《土地管理法》規定“國有土地和集體所有土地的使用權可以依法轉讓”。這些法規政策容易引起人們的錯覺,為集體土地進入市場打開了方便之門。

1.2.4法制觀念淡薄。部分農村干部、群眾文化水平不高,觀念陳舊,往往片面認為誰使用土地,誰就是土地所有者,就有權隨意處置土地。

2集體非農業建設土地使用制度改革的基本問題

在1991年,對集體非農業建設用地流轉管理我國尚無明確規定,也沒有現成的模式可借鑒。威海市參照國有土地使用制度改革的基本經驗,提出了“轉權讓利,統一出讓”的模式,并進行試點。隨著改革的深入,在理論和實踐上遇到二個基本問題:一是集體土地進入市場是否先征為國有;二是征為國有時土地收益如何分配,即:“轉權”和“讓利”二個問題。

2.1征為國有,統一出讓是改革的基本方向在對待集體非農用地進入市場問題,主要有兩種觀點,一種是主張將集體土地直接進入市場;另一種是先征為國有,然后出讓。隨著《城市房地產管理法》的頒布和實施,城市規劃區內集體所有土地用于非農建設的要轉為國有已取得共識,而對于規劃區以外的集體土地用于非農業建設是否應先轉為國有,尚有爭議。筆者認為,應將其轉為國有,理由是:

2.1.1符合我國的現行法律法規和政策。我國憲法規定土地不得買賣,土地所有權不得進入市場流通。國發[1992]61號文件規定:“集體所有土地必須先行征用轉為國有后再出讓。農村集體經濟組織以集體所有的土地資產作價入股,興辦外商投資企業和內聯鄉鎮企業,須經縣級人民政府批準,但集體土地股份不得轉讓。”我國《土地管理法》規定:“國有土地和集體所有土地使用權可以依法轉讓”,但在解釋“集體土地使用權可以依法轉讓”的涵義時,解釋為集體農用地的轉包,而并非指非農業建設用地的轉讓。《山東省城鎮國有土地使用權出讓辦法》規定:“集體所有的土地確需出讓、轉讓的,應由人民政府按審批權限依法征為國有后,方可出讓、轉讓。”《城市房地產管理法》規定:“在城市規劃區范圍內的集體土地,經依法征用轉為國有土地后,該幅國有土地使用權方可有償出讓”,這一規定雖沒有回答我國全部集體非農用地管理問題,但已表明了國家對這方面管理的基本態度。也就是說,現行的法規、政策規定,不允許集體非農業建設用地直接進入市場,若需進入市場,只有在實行國有化后才能實現。

2.1.2集體土地所有權應受到國家管理權的一定限制。我國的集體土地所有權本身就是一種受限制的不完全的所有權。這種限制和不完全性主要表現在“國家建設需要征用集體土地時,集體土地所有者必須服從,不能以所有權受法律保護為由拒絕被征用;集體土地所有者需要改變用地性質,將農用地變為非農業建設用地,如鄉鎮企業用地、農民住宅建設用地等都需要經過批準。國家對土地擁有宏觀管理權。土地管理權是國家以發揮土地最大經濟和社會效益為目的,以局部利益服從國家整體利益為理論基礎而實施的對全國土地進行宏觀管理的權利,它獨立于土地所有權之外,并且給土地所有權以必要的限制和約束,國家實施這種對土地的宏觀管理是符合我國土地管理政策和實際的。

2.1.3轉權有利于政府加強對土地市場的宏觀調控,合理利用土地。將集體非農業建設用地采取“轉權讓利”的方法進行管理,能保證國家根據國民經濟發展計劃和土地供應計劃對集體土地“農轉非”數量進行控制,保證土地市場的供求平衡,以調整和優化土地利用結構,提高土地效益,達到合理利用土地和保護耕地的目的。

2.1.4轉權有利于政府對土地出讓市場的高度壟斷,有利于形成統一、開放、競爭有序的土地市場。國家壟斷土地一級市場,就是只允許國家作為土地所有者的身份將國有土地使用權在一定年限內讓給土地使用者,嚴禁集體非農業建設用地不經過征用出讓,直接進入市場。采取“轉讓權利”的方法將集體非農業建設用地納入統一征用、出讓的軌道,避免了集體非農業建設用地直接進入市場,保證政府對土地出讓市場的壟斷,有利于形成政府高度壟斷的、城鄉統一的、開放、競爭、有序的土地市場。

2.1.5轉權符合農村城市化,有利于加快小城鎮建設,促進農村經濟的發展。要推進工業化、農村城市化的進程,實現農村現代化的目標,必須加快小城鎮建設。這就要求將集體非農業建設用地相對集中,統一開發,逐步建設成工業、商業、生活小區等。這些建設需要大量資金,將集體非農業建設用地征為國有后再出讓,并采取靈活的讓利政策,充分發揮土地經濟效益,這是解決小城鎮建設資金不足的一條行之有效的重要途徑。通過對小城鎮的建設,帶動周邊農村的經濟發展,吸納農村勞動力,促進農村第三產業的發展,提高農民生活水平,逐步實現農村城市化、農民城鎮居民化。

2.1.6符合企業改制的要求。企業改制要求企業投資主體呈多元化,決定了不能簡單地用國家和集體的概念來劃分,不能用國家建設和集體建設來確定他們的用地方式,而應采取統一的出讓方式為其提供土地使用權。這樣不僅明晰了企業產權關系,堵住了投機漏洞,而且土地使用權可以依法轉讓、出租、抵押,為企業參與國際經濟競爭、加快與國際市場接軌創造了前提條件。

2.2合理確定土地收益的分配對象和分配比例是改革的關鍵將集體非農業建設用地統一征為國有后再出讓給建設用地單位使用,其理由比較明顯,但如何確定土地收益分配的對象和分配的比例,則是能否順利實現“轉權”的關鍵。

2.2.1土地收益分配的對象。分配的對象是指集體非農業建設用地征為國有出讓時土地純收益分配的對象。土地出讓純收益是土地出讓金扣除土地征用等費用的剩余部分,而土地出讓金是地租有限年期的資本化。因此,可以從地租的形成原因著手,對土地收益分配的對象進行分析。①絕對地租。絕對地租是指土地所有者憑借土地所有權的壟斷而取得的地租,絕對地租的存在是土地所有權的要求,是土地所有權的恰當表現形式。根據《中華人民共和國土地管理法》第二十條的規定,對于征用的集體土地,土地所有權屬于國家,這部分地租應由國家取得。②級差地租。按其形成的條件不同,分為級差地租Ⅰ和級差地租Ⅱ。對于非農業建設用地來說,級差地租Ⅰ產生的原因是土地的位置因素,包括地塊距市中心的遠近、交通運輸條件、通訊條件、不同的人口密度等。從影響非農業建設用地級差地租Ⅰ的因素看,按照“誰投資誰受益”的原則,級差地租Ⅰ應當歸投資環境的投資主體所有。從我國的實際情況來看,土地所處的位置不同,其周圍基礎設施的主要投資主體也是不同的。靠近大城市以及國家投資的各類開發區的土地,其級差地租Ⅰ應主要由國家所有;在鄉鎮規劃區范圍內的各類非農業建設用地,其基礎設施的投資主體主要是鄉鎮政府,這部分土地的級差地租應大部分是歸鄉鎮政府占有;遠離城市與鄉鎮駐地的村辦企業用地的級差地租Ⅰ應主要由村集體所有。級差地租Ⅱ是指對同一地塊連續追加投資造成不同生產率而引起的超額利潤轉化的級差地租。集體非農業建設用地分為兩類,一類是新增非農業建設用地,一類是存量的集體非農業用地。新增集體非農業用地由于原來以提高農作物產量為目的而對農業用地不斷進行的地力、肥力的投資對現在的非農業建設用地已不產生效益,沒有形成級差地租Ⅱ。因此,其出讓金中不包含級差地租Ⅱ。存量集體非農業建設用地的級差地租Ⅱ是由于原土地使用者在使用土地過程中不斷對土地進行追加投資而產生的,應當歸原土地使用者所有。③壟斷地租。壟斷地租是以特殊有利的自然條件為產生基礎的,因此要具體分析這種特殊有利的自然條件的所屬。從實際情況來看,這種自然條件不外乎是一些特殊的自然資源和大氣、陽光等屬公眾所有的自然條件。按照我國《憲法》的規定,礦藏、水流、灘涂等自然資源都屬于國家所有,因此壟斷地租應由國家取得。④改良地租。改良地租是為改良土地所投資本的合理利潤或利息,以及投資本身的分期回收或折舊,對于新增集體非農業建設用地來講,改良地租部分是指政府為改變原農業用地為非農業用地的投入的回收,即征地費和完成土地七通一平的基礎設施投入的回收。國家在征用土地過程中支付的土地補償費,實際就是資本化了的農業地租,村集體作為原農業用地的所有權者,通過土地補償費的形式在經濟上得到體現。對于存量集體非農業建設用地來講,改良地租的產生還有一個原因是,由于原土地使用者在使用土地過程中對土地的不斷投入改良,土地出讓的純收益中包含了這部分地租,因此,原存量集體非農業建設用地的分配對象應包括原土地使用者。由上述可以看出,對于新增集體非農業建設用地,土地純收益的分配對象包括國家、鄉鎮政府和村集體;對于存量的集體非農業建設用地,分配對象除要包括國家、鄉鎮政府、村集體外,還應包括原土地使用者。

2.2.2土地收益分配的比例。根據土地所處位置的不同,現將集體非農業建設用地分為新增用地和存量用地兩種情況,分別對分配比例進行簡單地分析。①新增集體非農業建設用地土地收益分配比例。新增集體非農業建設用地的分配比例,就是絕對地租歸國家所有,級差地租Ⅰ按土地所處投資環境,在國家、鄉鎮政府、村集體三者之間確定合理的比例。若存在壟斷地租,原則上要歸國家所有。首先確定絕對地租的量。集體非農業建設用地的絕對地租就是最邊際的非農業用地的地租量,根據城鎮土地基準地價表,不妨把最差的地租量作為絕對地租。對某一特定的土地用途而言,假設最差土地的出讓純收益為X元/M2,那么無論處在何種位置的土地,至少這部分土地收益要歸國家所有。級差地租Ⅰ的分配,一是城市規劃區范圍內的新增集體非農業建設用地,級差地租Ⅰ主要是受國家投資及城市輻射作用的影響,因此,確定在規劃區范圍內的新增集體非農業建設用地的土地純收益全部歸國家,再由各級政府按比例分配;二是在鄉鎮駐地、鄉鎮規劃區范圍內的集體非農業建設用地,投資環境的改善主要是由鎮、市(區)兩級政府投資的,土地級差地租Ⅰ大部分返還鄉鎮政府,加強小城鎮基礎設施的建設;三是遠離城市規劃區和鄉鎮駐地的土地,除土地純收益的X元/M2作為絕對地租由國家取得外,其余部分全部留給村集體所有。②存量集體非農業建設用地土地收益的分配比例。存量集體非農業用地包括原企業使用的集體土地和實行舊村改造所使用的土地。存量土地的土地出讓純收入,除絕對地租由國家所有,級差地租Ⅰ由國家、鄉鎮政府或村集體所有外,級差地租Ⅱ和改良地租要由原土地使用者所有。

a在城市規劃區范圍內,按同一等級的新增量用地標準收取土地出讓純收益,土地出讓純收益全部由國家取得。超過部分的級差地租Ⅱ和改良地租直接留在企業。

b在鄉鎮駐地、鄉鎮規劃區范圍內的改制企業用地及實行舊村改造土地;按同一等級的生地價格收取土地出讓純收益,其中X元/M2的絕對地租和級差地租Ⅰ的小部分由國家取得,余下部分返還給鄉鎮政府。

c對于遠離城市和鄉鎮駐地的企業改制用地和舊村改造用地(按安置比例給予免收地租的除外)按同一等級的生地價格收取土地出讓純收益,其中X元/M2作為絕對地租上交國家,余下部分留在村集體。對于集體非農業建設用地土地收益的分配比例,很難在理論上得出一個絕對的數據,只能從影響地租各種因素著手,權衡各種因素影響作用的大小確定出一個大致的讓利比例,且需要在發展中不斷調整、平衡。

3集體非農業建設用地進入市場的實踐

在探索集體非農業建設用地進入市場的途徑時,我們的基本思路是將集體土地征為國有后再出讓給使用者,同時給予一定的讓利,即采取“轉權讓利,統一出讓”的方法。

3.1轉權。轉權就是將集體所有的土地征為國家所有。實施轉權的土地包括新增用地和存量用地兩部分:第一,新增集體非農業建設用地。根據使用者和土地所處區位的不同又可分為以下四種類型:①對所有的鄉鎮辦企業、個體企業、聯合體企業、使用本村以外集體所有土地的村辦企業進行非農業建設所需土地,采取由市、縣土地管理部門統一征用,統一出讓的方式。②對有條件的鄉鎮駐地的農村居民住宅建設用地,采取由市、縣土地管理部門統一征地,統一出讓給鄉鎮開發公司或建筑公司統一開發建設住宅小區,再出售給符合建房條件的農村居民和鄉鎮企業職工。③對城郊結合部的農村實行統一改造。將集體土地統一征為國有,留出公益用地后再統一出讓給村委,由村委按拆遷辦法的規定進行拆遷、安置,騰出的土地建商品房出售。④對開發區范圍內的村莊的土地實行統一征用。威海市有兩個國家級開發區,三個省級開發區,在對開發區土地征用和使用方面,我們接受了南方改革較早的城市和特區所出現的“都市里的村莊”的教訓,對起步區內的集體土地,采取統一征用,返還部分土地給村集體。第二,存量集體非農業建設用地。根據轉讓形式的不同分為兩種類型:①對鄉鎮企業轉讓房屋所有權及其土地使用權的,采取將集體土地征為國有連同地上建筑物及其它附著物一同出讓給新的受讓者。②對鄉鎮企業以原用場地、房屋出資舉辦合資、合作或內聯企業的,將原企業使用的集體土地征為國有,再出讓給該企業,由該企業以土地使用權作價出資。

3.2讓利。讓利是指在對集體非農業建設用地轉權的同時給予原土地所有者或使用者、鄉鎮基礎設施投資者的合理補償。它是決定轉權能否順利實現的關鍵性步驟。實踐中我們按照“誰投資、誰受益”和合理公平分配的原則,區別不同情況采取了不同的讓利方法。一是返還出讓金。在城市規劃區以外的地方,將集體非農業建設用地出讓收入的70%以上(多者達到全部)返還給鄉鎮財政。這種做法主要考慮這些地方受城市輻射的作用小,已經發生和即將進行的投入主要靠鄉鎮,鄉鎮得到補償和擁有再投入的能力,以便于鄉鎮基礎設施和投資環境的進一步改善。二是返還土地。對開發區內實行土地統一征用的村莊,由開發區按征用土地總面積的10%轉讓給原村民委員會,其中2.5%用于商業、旅游(賓館)、工藝設施和村民住宅,2.5%用于工業。上述用地就近安排在原村民委員會的工業區和居民點,但不得搞房地產開發,不得將土地使用權轉讓給非本村民委員會所屬的單位和個人。另外5%打破原集體所有的界限,不具體劃定范圍,而是根據村民委員會的具體建設項目,安排在相應的工業、商業等功能區內,其土地使用權可以依法轉讓。上述用地由開發區負責基礎設施建設,進行七通,并免收配套費。三是免收地租。為了使以土地使用權作價出資的土地使用者樂于接收轉權,我們在操作中采取了確定使用年限,不收地租的方式。

4集體非農業建設土地使用制度改革的效果

威海市集體非農業建設土地使用制度改革自1992年全面實施以來取得了顯著效果。

4.1強化了政府對土地的宏觀管理,促進了土地基本國策的貫徹落實。將集體非農業建設用地納入出讓軌道,較好地解決了集體非農用地所有權內涵不清、土地產權單位過于分散、處置土地難等問題,使其納入依法統一管理軌道,保障了政府對土地出讓市場的壟斷,土地市場秩序得到根本好轉。1993年全市集體非農業建設用地土地違法案件較1991年下降60%。實現集體非農業建設用地制度改革,有利于小城鎮建設,便于實行統一規劃、合理布局、集中建設,充分使用公共基礎設施,較好地解決了過去發展鄉鎮企業嚴重浪費土地的問題。統一開發建工業小區、生活小區的鎮可比原來企業分散建設節約土地10%左右,實行舊村改造和統一建居民樓的村莊可節約土地2/3以上。

4.2有效防止了土地資產流失,增加政府的財政收入。往年我市集體非農業建設用地自發進入市場嚴重,每年僅流失土地資產在300萬元以上。1992年實行這項改革以來,全市僅出讓給鄉鎮以下企業的土地就達264公頃,共收取集體非農建設用地出讓金總額27324.97萬元,收取地租14339.65萬元,其中返還給鄉鎮和集體經濟組織地租7261.76萬元。這些收益,全部用于小城鎮建設和土地開發,帶動了小城鎮土地的進一步增值。