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第1篇：土地的劃分標準范文

關鍵詞：土地增值稅；清算

中圖分類號：F812.42 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）09-0125-01

由于房地產項目開發的周期一般比較長，成本歸集的滯后性或其他原因，對于在項目竣工結算前有轉讓房地產并取得收入的，暫時無法準確計算應繳納的土地增值稅，為保證稅款及時入庫，各地均對土地增值稅進行了預征，因此有必要在項目竣工后，依照稅收法律、法規及土地增值稅有關政策規定，進行土地增值稅清算，多退少補。

要進行土地增值稅清算，首先需要確定的是清算單位（項目）。清算單位確定不同，會導致不同的清算結果，而且不同清算結果之間的差異可能會很大。因此準確確定清算單位（項目）是土地增值稅清算工作的關鍵環節。

根據現行土地增值稅有關法規、政策，清算單位（項目）的確定，筆者認為應考慮以下幾個方面：

1.土地增值稅清算單位的確定應當考慮會計核算模式（會計核算項目分類）

在土地增值稅清算中，需要從企業財務核算系統中獲取項目銷售收入、土地成本、建筑安裝成本、基礎設施成本等財務核算數據，如果清算單位與財務核算項目不一致或者差異太大，那么清算時必須對從企業財務系統中獲取的收入、成本等核算數據進行差異調整并重新組合。差異越大，數據調整的工作量和調整環節（次數）就越多，這無疑加大了土地增值稅清算工作的難度，也會影響清算數據的準確性。

因此，土地增值稅清算單位與成本核算的最基本核算項目或核算對象相適應，既方便從會計核算系統中調取房產地項目收入與成本核算數據，也能減輕清算工作量，提高工作效率及清算數據的準確性。

根據土地增值稅暫行條例實施細則第八條：土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。

由此可見，土地增值稅的征稅對象是以企業核算的開發成本項目來劃分的，相應的，土地增值稅清算也應該以開發成本核算項目為單位。因此為保證清算數據的準確性，土地增值稅清算單位的確定應當考慮財務成本核算的最基本核算項目或核算對象。

2.確認土地增值稅清算單位應與房地產開發進度模式相適應。

根據國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知（國稅發[2006]187號）：土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。

對于整體開發的房地產項目（即一個房地產開發項目只涉及單一立項批復、單一建設規劃許可，開發項目整體開工、竣工），應當以房地產開發項目整體作為土地增值稅清算單位；

對于分期開發的房地產項目（即一個房地產開發項目涉及多個建設規劃許可，開發項目各期開竣工時間不一致），應以房地產開發各分期項目為土地增值稅清算單位。

3.確認土地增值稅清算單位應選擇合理的政府部門審批文件作為確認依據，并保持統一。

土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算。根據《土地增值稅清算管理規程》（國稅發[2009]91號）第十七條規定：清算審核時，應審核房地產開發項目是否以國家有關部門審核、備案的項目為單位進行清算。

但審批房地產項目的政府部門涉及立項、規劃、設計、建設、預售、竣工、確權等，各審批部門對房地產項目業態、分期等劃分標準可能存在差異，具體應該選擇哪個政府部門的審批備案作為清算對象，國稅發[2006]187號文和清算管理規程中均未就此作出明確規定。因此有必要根據項目開發實際情況合理選擇政府部門的審批文件作為清算單位確認依據。

在實際工作中，各地對清算單位的劃分標準也各不相同。

根據穗地稅函[2010]170號規定，對于分期開發房地產項目，符合下列情形之一的，應視為分期項目：（一）同一開發項目內，房地產開發企業以分期銷售形式開發并能夠分別核算各期收入和扣除項目的；（二）同一開發項目內，房地產開發企業分期取得初始產權登記證明的。

對于分期開發房地產項目，以分期項目作為清算單位。如分期項目符合土地增值稅清算條件但未清算的，清算時應將符合清算條件的各分期項目合并作為一個清算單位。

根據廈地稅發[2010]16號規定，土地增值稅以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算；對于分期開發的項目，以政府建設主管部門頒發的《建筑工程施工許可證》作為分期標準，以分期項目為單位清算。

對2011年1月1日后采取分期方式開發、銷售的房地產開發項目，可按政府規劃主管部門頒發的《建設工程規劃許可證》作為分期標準，以分期項目為單位進行清算（廈門市地方稅務局公告【2011】5號）。

根據江蘇省地方稅務局關于土地增值稅政策口徑解答（一）規定，清算單位是由發改委（計委）、經發局審批的項目或分期項目，以發改委（計委）、經發局的立項批文為準。

對國家有關部門批準的開發項目或分期項目開發周期較長，納稅人自行分期開發的，其收入、成本、費用按規定分別歸集的，主管稅務機關可將自行分期項目確定為清算單位（蘇地稅規【2012】1號）。

根據渝地稅發【2007】145號規定，土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，分期開發的項目，以分期項目為單位清算，也可以按每個銷售（預售）許可證規定的范圍作為計稅單位進行清算。

重慶市地方稅務局關于土地增值稅若干政策執行問題的公告[征求意見稿2014.1]：房地產開發以規劃主管部門建設工程規劃項目為土地增值稅清算單位，工程規劃分期的，以分期為清算單位。

第2篇：土地的劃分標準范文

關鍵詞：集體建設用地；基準地價；評估

隨著我國國民經濟的平穩運行，我國城鄉發展差距越來越小。國家已啟動農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點工作。我國某些地區在建設用地的使用權流轉管理上，建立出相應的制度，對這些土地資源M行相應的管理，對于土地資源的立法史來說具有里程碑式的意義。這項土地制度的出臺也必將會對集體建設用地的流轉問題進行針對性的解決。但是，土地資源在使用過程中，依然會隨著經濟運行的發展模式出現更多新的問題，這需要我國相關管理工作人員制定出更多管理辦法，對這些問題的發生進行源頭上的解決。

一、農村集體建設用地基準地價評估

農村集體建設用地基準地價為在正常市場條件下，適用于流轉目的，對現狀利用或規劃條件下不同級別或不同均質地域的土地，按照商業、住宅、工業等用途，分別評估確定的某一特定估價期日一定使用年期的集體建設用地使用權區域（級別或者區段）平均價格。

二、農村集體建設用地基準地價評估中存在的問題

1. 我國農村集體建設用地地價評估過程中，很難將這些土地資源進行價值上的判斷，主要的原因是我國在此方面事務的開展一直處于較為落后的水平，沒有制定出較為完善的管理制度。與此同時，城鎮基準地價評估事務的開展運行主要發生在我國大型城市主城區，許多農村地區還沒有涉及到這部分內容的管理，最為重要的是農村集體建設用地由于資源分布比較分散，無法在管理過程中進行統一性的處理，這也是農村集體建設用地與城市集體建設用地上的本質區別。所以，土地資源管理工作人員如何將分散的農村集體建設用地進行良好的管理，并在管理過程中確定出土地資源的基準地價評估機制，是管理人員當前工作開展的首要任務。

2. 土地資源管理工作人員在對農村集體建設用地進行級別界限上的規劃時，因為這些土地資源比較分散，所以很難將界限進行劃分。工作人員比較常用的一種劃分方法是將這些土地根據區域上的位置，進行定級單元上的劃分。與此同時，相鄰比較近的兩塊建設用地，可以進行單元合并的處理方式。在對基準的假的級別界限進行規定時，工作人員主要采用的方法是用自然線狀物進行隔離，例如，鐵路公路或者河流等。這樣的處理方法不僅可以節省劃分過程中的資金投入，也可以利用自然景物進行功能性上的發揮。

農村集體建設用地在規劃難度上，也要比城市集體建設用地難度要大的多，主要的原因是這些土地資源的基礎構件遠不如城市集體建設用地，例如，農村的集體建設用地在路網建設上不夠完善，與此同時，基礎設施也無法達到相應的建設標準，這些因素的產生同樣會給建設用地的級別界限劃分帶來非常大的困難，建設用地在農村可操性難度大，主要的原因是農民的基本文化水平沒有達到相應的標準，一直處于比較落后的水平，這就直接導致了工作人員在開展基準地價進行評估工作時，很難將工作的劃分內容與參考依據對農民進行講解。所以農村集體建設用地在規劃過程中會有非常多的阻礙，這也直接導致了工作開展的效率低下。

三、規范農村集體建設用地基準地價評估的若干思考

（一）評估范圍的確定

工作人員在對土地資源進行評估內容時，確定基準地價的參照標準一直無法得到確切的建立主要的原因是城市與農村建設用地的基準地價無法混為一談，兩種建設用地在質量上有著本質上的差別，與此同時，我國在農村集體建設用地的規劃上一直處于探索階段，無法找到較為成熟的理論體系可以進行參考。這些因素的阻礙，讓工作人員的任務開展遇到了非常多的困難。

工作人員一般情況下會采用以實現為單位，進行基準地價上的統一測算。此時需要對建設用地進行劃定上的處理，來確定具體的面積范圍，建設用地的種類劃分上，主要分為以下三種情況，首先，土地面積范圍比較大的集體建設用地，這種土地在分布上比較獨立，與此同時，面積也較其他集體建設用地面積要大很多。內部的基礎設施也比較完善，并且有大片的土地資源未被開發使用。在土地范圍的劃分上，有很多地方沒有使用。這種處理方式對區域進行劃分以及測算的范圍，需要以鄉鎮的集體建設用地界限進行劃定。其次，是土地資源的分布范圍不廣，與此同時，建設用地的分布也比較零散，此時可以采用行政邊界的測算范圍，對這些土地資源進行面積上的估算。最后，土地資源的測算范圍比較小，但是這些土地資源分布比較集中，工作人員在進行測算時還算比較省力，可以用面積上的劃分依據進行確定。

（二）級別界線的處理

對集體建設用地在劃分過程中，發現沒有線狀物可以與邊界線進行吻合，此時工作人員可以用級別界限，將這些土地進行劃分處理。開展劃分工作時，許多偏遠地區的農村道路等線狀物較少，與此同時道路的路名也不夠完善，許多鄉村道路并沒有設置相應的路標指示牌，這些都直接導致了農村建設用地在規劃處理過程中的難度變得很大，工作人員很難進行資源劃分上的處理。此時土地資源管理人員，就應該使用那些實用性更強的操作方法，結合地價的規律的級別界限，對參照物進行相應的調整，可以以行政村為最小的劃分單元，如果建設用地在劃分過程中跨過了兩個同一水平的行政村，此時可以將這兩個村進行界限上的合并，這樣的處理，可以讓級別界線的范圍變得比較清晰。在對這些建設用地進行處理時，也可以減少很多不必要的阻礙，不僅大大減輕了工作人員的劃分負擔，也便于成果上的操作使用。

（三）地價真實情況的采集

工作人員開展基準地價評估的工作時，首先要做的是對土地資源的估價資料進行收集，這些估價上的資料在地價評估工作中占有非常重要的地位。工作人員在對這項工作進行開展時，首先要保證這些估價資料的真實性與準確性。因為這些關鍵性的資料對地價評估成果的參考價值具有非常重要的影響作用，可以直接反映出這些建設用地的交易價格或是收益情況。與此同時，工作人員還要使用科學合理的估計方法對這些資源進行準確的估價。按照評估上的標準內容，進行估價處理，制定出符合實際的基準地價。只有這樣，才能讓這些集體建設用地在交易過程中以較為合適的價格進行流通使用。

由于我國在基準地價評估標準上，一直沒有一個較為完善的體系可以進行參考，所以這些建設用地在買賣過程中，很容易出現價格不夠規范，或是被有些不法人員哄抬價格的情況出現。這就需要工作人員深入到基層中去，將基準地價的真實情況進行了解與掌握。同時，政府人員也要對基準地價評估過土地資源進行制度上的規定，制作出相應的登記制度，讓建設用地在流轉過程中可以得到良好的監控，掌握建設用地流轉價格上的變動狀態。只有這樣，才能為基準地價評估機構提供一個比較權威的交易參考資料，讓集體建設土地資源上的價格更為合理公道。

四、結語

綜上所述，土地資源管理人員在對集體建設用地的計算地價進行評估時，應該根據實際情況對這些建設用地進行范圍上的規劃與處理，采用科學的手段對這些土地進行交易或是流傳，這些集體建設用地只有得到規范性的處理，才能在流轉過程中以公平的低價進行交易。

參考文獻：

[1]高艷梅，田光明，李景剛.集體建設用地再開發中產權政策焦點、困境與對策[J].經濟體制改革，2017（01）.

第3篇：土地的劃分標準范文

關鍵詞：土地利用 功能分區 聚類分析法 羅城縣

引言

我國人口的迅速增加、經濟的快速增長和城鎮化進程的高速發展，加劇了人類對土地的迫切需求，使人地關系矛盾日益突出。在土地供需不平衡的市場條件下，土地利用功能分區作為土地利用規劃的重要內容，對規范土地開發秩序、調控土地開發規模、優化土地利用結構、促進區域協調發展具有重要的意義[1、2]。

在“十一五”規劃中提出了“根據資源環境承載力，現有開發密度和發展潛力，統籌考慮未來我國人口分布、經濟布局、國土利用和城鎮化格局，將國土空間劃分為優化開發、重點開發、限制開發和禁止開發四類主體功能區[3]”。“十二五”規劃再次明確“實施主體功能區戰略，優化國土空間開發格局。實施分類管理的區域政策。實施各有側重的績效評價和建立健全銜接協調機制[4]”。同時，上世紀80年代開始，我國眾多學者對土地利用分區理論和方法已展開了研究，隨著土地利用分區理論的不斷完善和計算機以及軟件技術的深入應用，土地利用分區研究也取得了一定的進展[5]。在技術方法上，專題圖疊置法、定性分析法、系統聚類分析法、主成分分析法、綜合評價法等是土地功能分區常用方法，其中，系統聚類分析法運用較為廣泛[6]。本文選取羅城縣為研究對象，結合系統聚類分析方法和定性分析法劃定該區域土地利用功能區，為該區域實施土地有效利用和土地差別化管理提供科學合理的依據。

1 研究區概況

羅城仫佬族自治縣（簡稱羅城縣）位于廣西壯族自治區北部、河池市東部、黔中高原的邊緣地帶，九萬大山的南麓，東北交水苗族自治縣，東南接柳城縣，西南連宜州市，西北接環江毛南族自治縣；地理位置：東經108°13′至109°10′，北緯24°36′至25°11′；轄8個鎮和5個鄉，有東門鎮、龍岸鎮、黃金鎮、小長安鎮、橋頭鎮、四把鎮、天河鎮、懷群鎮、寶壇鄉、下里鄉、喬善鄉、納翁鄉、兼愛鄉。2010年自治縣土地總面積2，640平方公里，其中農用地、建設用地和未利用地分別占68.27%、2.21%和29.52%。其中，耕地總面積2.23萬公頃，糧食播種面積3.7萬公頃，經濟作物種植面積1.58萬公頃，有林面積12.37萬公頃。2010年末總人口36萬人，農村人口30萬人，國內生產總值為14億元，糧食總產量為12萬噸。

2 材料與方法

2.1 數據來源

本研究所采用的屬性數據涉及到自然、社會、經濟和土地利用等多方面數據，包括羅城鄉鎮各地類面積、播種面積、人口數、投資金額、GDP、三大產業產值等，數據資料主要來源于羅城縣2011年統計年鑒、2010年羅城政府工作報告等。

2.2 研究方法

聚類分析也稱為群分析，是在某種方法或準則的基礎上對一組樣本或變量進行分類的一種多元統計方法。聚類分析的分析方式包括凝聚和分解兩種方式聚類。凝聚聚類遵循“由小到大”的原則，將聚類的N個樣本視為一類，按照指定的計算方式和準則計算樣本之間的距離，判斷其親疏關系，距離最小的視為最親密，歸為一類，得到N-1個新類，重復上述步驟。分解聚類則是反方向進行，將聚類的N各樣本視為一類，計算樣本之間的距離之后，剝離距離最遠的個體，重復操作，獲得最終的類別。

系統聚類分析法是運用最廣的一種分區的方法，在土地利用功能分區的應用中，是按照各土地利用分區單元的土地利用情況、自然生態和社會經濟等相關調查數據，獲取這些單元歸屬的距離統計量，根據研究單元的各特征標志的相似程度或相關程度的大小，對單元進行分類歸組[7、8]。

3 羅城縣土地利用功能分區

劃分土地利用功能區時，要遵循以下基本原則：

1）綜合性。綜合考慮區域的土地利用和自然生態、社會經濟之間的關系。

2）突出區域總體相似性和差異性。基于區域的相似性和差異性劃分功能區，根據各自特點對土地現狀利用以及適宜性分析提出調控指標和措施，有針對性的制定管理政策，實行差別化管理。

3）保證行政區劃的完整性。土地利用分區應保持區劃的完整性，以便上一級行政單位的宏觀調控。土地利用功能分區，一般包括分區單元的確定、指標體系構建、相似度計算、土地利用功能分區。

3.1 確定分區單元

為了保證同一功能區在自然生態、社會經濟發展、土地開發、空間管制等方面具有相對一致性，本研究在保證行政區完整的原則下，選擇以鄉鎮為分區單元，不僅便于各類資料的收集、處理和分析，也有利于各行政單位對不同土地利用功能區的管制。

3.2 構建分區指標體系

構建科學合理的土地利用功能分區指標體系是劃分土地利用功能區的重要前提，指標的選取要具有科學性、代表性、可操作性，能夠良好反映分區單元的地域差異性。土地的利用狀況主要受到土地利用現狀條件、自然生態條件和區域社會經濟的共同影響，本文從土地利用結構、土地利用效益和社會經濟發展3個方面[9-11]構建分區指標體系，如下：

1）土地利用結構指標：耕地占鄉鎮總面積的比例（x1）、經濟作物播種占鄉鎮播種面積的比例（x2）、林地和牧草地占鄉鎮總面積的比例（x3）、未利用地占鄉鎮總面積的比例（x4）、建設用地占鄉鎮總面積的比例（x5）、交通用地占鄉鎮總面積的比例（x6）；

2）土地利用效益指標：地均固定資產總額（x7）、單位耕地面積糧食產量（x8）；

3）社會經濟發展指標：人口密度（x9）、人均GDP（x10）、人均固定資產總額（x11）、第一二三產業產值占總產值的比例（x12x13x14）。

在確定上述分區指標后，通過對羅城縣土地利用現狀調查數據、統計年鑒和政府工作報告等資料的收集和整理，構建羅城縣土地利用功能分區指標體系如下：

（x1、x2、x3、x4、x5、x6、x12、x13、x14單位為%，x7單位為萬元/平方米，x8單位為斤/平方米，x9單位為人/平方米，x10單位為元/人，x11單位為萬元/人）

3.3 相似度計算

聚類分析算法的基本出發點在于根據對象間的相似度將對象劃分為不同的類，對象相似度的計算通常以對象間的距離來確定。然后以統計軟件SPSS作為分析工具，對分區單元的相似度值采用最短距離法進行聚類，生成聚類樹狀圖。

本文構建的指標體系原始數據是不同的數據類型，為了克服原始數據由于計量單位的不同對聚類結果產生不合理的影響，首先要對變量進行標準化，統一量綱。本研究采用了總和標準化[12]的計算方法進行處理，定義如下：

（i=1，2，…，m；j=1，2，…，n）

式中，i為對象個數，本文13個鄉鎮，j為屬性個數，本文選取了14個指標； xij表示第i個對象的第j個指標值； 表示所有對象的第j個指標值； 表示第i個對象的第j個標準化指標值。

標準化處理之后，計算對象之間的距離，度量其差異性和相似性。計算距離的方法有多種，如絕對值距離、歐氏距離、名科夫斯基距離和切比雪夫距離[12]。本研究采用常用的歐氏距離算法[13]，定義如下：

（i，j=1，2，…，m；k=1，2，…，n）

式中，xik， xjk表示第i、j個對象的k標準化變量值；dij表示第i個對象和第j個對象之間的距離值。

計算單元之間的距離后，要達到對分區單元分類，要計算類與類之間的距離，通過分析兩類的相關系數，以其突變位置為聚類結束標志，繪制聚類樹狀圖。同時，根據分區單元歐氏距離值作頻率直方圖，對聚類結果進行驗證，結果表明二者的分類間距類似本文采用最短距離法[12]計算類距離，用di1i2表示對象i1、i2之間的距離，用G1、G2表示類，定義Gp、Gq間距離Dpq為兩類中各樣本兩兩距離di1i2的最小值，即：

采用構建的分區指標體系，利用SPSS16.0進行標準化處理、單元距離和類距離的計算生成聚類樹狀圖如下：

從圖1中看出，羅城縣13個鄉鎮按照突變位置初步劃分為4個土地利用功能類似區域，第一類區域黃金鎮、喬善鄉、天河鎮、龍岸鎮、橋頭鎮、懷群鎮、兼愛鄉、下里鄉；第二類區域寶壇鄉、納翁鄉；第三類區域小長安鎮、四把鎮；第四類區域東門鎮。

3.4 分區結果分析

東門鎮是羅城縣的縣政府所在地，其政治中心的優勢地位帶動其交通和產業的發展，其土地利用和經濟發展綜合優勢突出，符合聚類結果，將東門鎮定位為優先建設區；小長安鎮、四把鎮作為羅城重要的交通要地，其區位優勢也很明顯，聚類結果將其劃分為同一功能區，定位為重點建設區；寶壇鄉、納翁鄉耕地比重小，林地資源豐富，是羅城縣自然生態保護的重要鄉鎮，該類鄉鎮定位為生態保護、限制建設功能區；黃金鎮、喬善鄉、天河鎮、龍岸鎮、橋頭鎮、懷群鎮、兼愛鄉、下里鄉經濟發展水平和土地利用水平處于中等發展水平，該類鄉鎮農用地總體比重較多，土地利用功能定位為引導建設區。

4 結果與討論

采用系統聚類分析，將羅城縣以鄉鎮為單位劃分4個土地利用功能區，為了嚴格保護耕地特別是基本農田，控制非農業建設占用耕地；提高土地的集約利用和土地利用效率；保護和改善生態環境，保障土地資源的可持續發展優化土地利用；便于行政部門對土地的管制，實施差別化管理，對不同的功能區采用不同的土地利用和經濟發展方式。

優先建設區域是根據當地的社會經濟發展需要以及生態環境的保護下，優先發展的區域。東門鎮作為羅城縣優先建設區，統籌土地利用時可以適當傾斜用地。它是羅城縣政府所在地，是全縣的政治和經濟中心，交通便利，基礎設施完善，優先發展和建設該地區，提高土地利用集約程度，進一步發揮其在全縣的帶頭示范和輻射作用。

重點建設區域是根據當地的社會經濟及生態環境各方面的發展規劃，需要重點建設和發展的區域。小長安鎮位于羅城仫佬族自治縣東部，與東門鎮相鄰，境內有豐富的旅游資源，基礎設施建設日臻完善，服務體系齊全，主要發展甘蔗、水果、山野毛葡萄、種草養牛為農業發展支柱產業；四把鎮位于羅城縣南部，是出入羅城縣的南大門，是羅城的交通樞紐，四周分別與東門鎮、天河鎮、宜州市祥貝鄉和劉三姐鄉接壤，境內有豐富的無煙煤、石灰石、粘土等資源。兩個鄉鎮既承載著與其他地區的溝通和聯系，又在羅城縣內部作為東門鎮的輔佐地區，加強該地區的建設，發揮其交通和區位優勢。

引導建設區域主要是農業用地地區。對于引導建設區需要對用地占用進行一定的控制和引導，相對于重點建設區而言，管制措施要嚴格一些，對于建設用地占用耕地要進行嚴格的控制。

限制建設區域是針對牧草地、林地等自然保護區或者生態保護區的建設土地控制和限制。寶壇鄉和納翁鄉林業資源豐富，具有較好的自然生態環境，納翁鄉森林覆蓋率達到86%，一般情況下，這類地區是主要建設一些景觀性和服務性的建筑，不允許建設大規模建筑，不允許占用大量林地。

5 結論

該研究在羅城縣的土地利用和社會經濟等數據基礎上，結合系統聚類分析和定性分析法確定該區域的土地利用功能區，為該地區實施土地差別化管理提供了一定的依據。

1）采用系統聚類分析計算鄉鎮土地利用的相似度和類別劃分，將分區進行定量分析，減少主觀因素的影響，為了彌補某些定量的剛性問題，對定量結果進行一定的定性修正，也就是將定量與定性相結合，使得分區結果精確度和準確度有所提高。

2）本研究采用了SPSS等一些統計軟件工具，使計算結果簡便易行，具有高度操作性，在實際應用中提高效率。

3）本研究結合土地利用分區理論、計量地理模型和先進的科學技術，使分區過程和結果取得了一定的進步，但是在指標體系的確定、模型的選擇性、定性修正標準性等方面需要進一步探索和研究，使分區更加科學合理。

參考文獻：

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第4篇：土地的劃分標準范文

為落實科學發展觀,加強和改善新開工項目的管理工作，根據《國務院辦公廳關于加強和規范新開工項目管理的通知》和《市關于投資體制改革的決定》，進步規范投資體制改革,依法加強和規范新開工項目管理，切實從源頭上把好項目開工建設關，促進區域經濟又好又快發展。現就有關事項通知如下：

一、投資項目新開工條件

各類投資項目開工建設必須符合下列條件：

1、符合國家產業政策、發展建設規劃、土地供應政策和市場準入標準。

2、已經完成審批、核準或備案手續。實行審批制的政府投資項目已經批準可行性研究報告，其中需審批初步設計及概算的項目已經批準初步設計及概算；實行核準制的企業投資項目，已經核準項目申請報告；實行備案制的企業投資項目，已經完成備案手續。

3、規劃區內的項目選址和布局必須符合城鄉規劃，并依照城市規劃的有關規定辦理相關規劃許可手續。

4、需要申請使用土地的項目必須依法取得用地批準手續，并已經簽訂國有土地有償使用合同或取得國有土地劃撥決定書。其中，工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性投資項目，應當依法以招標、拍賣或掛牌出讓方式取得土地。

5、已經按照建設項目環境影響評價分類管理、分級審批的規定完成環境影響評價審批。

6、已經按照規定完成固定資產投資項目節能評估和審查。

7、建筑工程開工前，建設單位依照建筑法的有關規定，已經取得施工許可證或者開工報告，并采取保證建設項目工程質量安全的具體措施。

8、符合國家法律法規的其他相關要求。

二、建立新開工項目管理聯動機制

區發改委、規劃分局、建管委、財政局、房管局、環保局和統計局等部門要加強溝通，密切配合，明確工作程序和責任，建立新開工項目管理聯動機制。

1、關于實行審批制的政府投資項目。項目單位應首先向發改委報送項目建議書，依據項目建議書批復文件分別向規劃分局、市國土資源房管局和環保局申請辦理規劃選址、用地預審和環境影響評價審批手續。完成相關手續后，項目單位根據項目論證情況向發改委報送可行性研究報告，并附規劃選址、用地預審和環評審批文件。項目單位依據可行性研究報告批復文件向規劃分局申請辦理規劃許可手續，向市國土資源房管局申請辦理正式用地手續。

2、關于實行核準制的企業投資項目。項目單位分別向區規劃分局、市國土資源房管局和區環保局申請辦理規劃選址、用地預審和環評審批手續。完成相關手續后，項目單位向發改委核準部門報送項目申請報告，并附規劃選址、用地預審和環評審批文件。項目單位依據項目核準文件向規劃分局申請辦理規劃許可手續，向市國土資源房管局申請辦理正式用地手續。

3、關于實行備案制的企業投資項目。項目單位必須首先到發改委辦理備案手續，備案后，再分別向規劃分局、市國土資源房管局和環保局申請辦理規劃選址、用地和環評審批手續。

發改委項目審批（核準、備案）部門和規劃分局、環保局、建管委等部門都要嚴格遵守上述程序和規定，加強相互銜接，確保各個工作環節按規定程序進行。對未取得規劃選址、用地預審和環評審批文件的項目，發改委不得予以審批或核準。對于未履行備案手續或者未予備案的項目，規劃分局、環保局、建管委等部門不得辦理相關手續。對未按規定取得項目審批（核準、備案）、規劃許可、環評審批、用地管理、招投標等相關文件的建筑工程項目，建管委不得發放施工許可證，財政局不得劃撥建設資金。對于未按程序和規定辦理審批和許可手續的，要撤消有關審批和許可文件，并依法追究相關人員的責任。

三、加強新開工項目統計和信息管理

區發改委、規劃分局、建管委、財政局、房管局、環保局、統計局等部門要建立信息互通制度，將各自辦理的項目審批、核準、備案和規劃、土地、環境影響評價等文件相互送達，同時抄送同級統計部門。統計部門要依據相關信息加強對新開工項目的統計檢查，及時將統計的新開工項目信息抄送發改委、規劃分局、房管局、環保局、建管委等部門。部門之間要及時交換項目信息，實現資源共享。

區統計局要堅持依法統計，以現行規定的標準為依據，切實做好新開工項目統計工作。要加強培訓工作，不斷提高基層統計人員的業務素質，保證新開工項目統計數據的質量。

區建管委等建設管理部門應在信息互通制度的基礎上，為新開工項目建立管理檔案，包括項目基本情況、有關手續辦理情況（文件名稱和文號）等內容，定期向發改委報送項目信息。在項目完成各項審批和許可手續后可以開工建設。

四、強化新開工項目的監督檢查

區發改委、規劃分局、房管局、環保局、建管委、統計局等部門要切實負起責任，嚴格管理，強化對新開工項目事中、事后的監督檢查。充分發揮部門定期聯席會議制度的協調作用，對新開工項目管理及有關制度、規定執行情況進行交流和檢查，不斷完善管理辦法。

各類投資主體應當嚴格執行國家法律、法規、政策規定和投資建設程序。項目開工前，必須履行完各項建設程序，并自覺接受監督。對于以化整為零、提供虛假材料等不正當手段取得審批、核準或備案文件的項目，發改委等項目審批（核準、備案）部門要依法撤消該項目的審批、核準或備案文件，并責令其停止建設。對于違反城市規劃、土地管理、環境保護、施工許可、招投標等法律法規和國家相關規定擅自開工建設的項目，一經發現，即應停止建設，并由規劃分局、房管局、環保局、建管委依法予以處罰，由此造成的損失均由項目投資者承擔。對于在建設過程中不遵守規劃、土地管理、環境保護和施工許可要求的項目，要依法予以處罰，責令其停止建設或停止生產，并追究有關單位和人員的責任。

第5篇：土地的劃分標準范文

關鍵詞：耕地；質量提升；區域優選

一、引言

總理談到"堅持和落實最嚴格的耕地保護制度和最嚴格的節約用地制度，嚴守18億畝耕地紅線不動搖。"國家強行規定18億畝的耕地紅線不能突破，是因為作為擁有13億人口的大國，人均耕地僅為0.37公頃，糧食的安全問題非常迫切。耕地具有其他資源無可替代的重要性，世界各國紛紛從糧食安全、生態環保的戰略高度來看待耕地保護問題， 也提出了一系列行之有效的保護措施和方法。耕地保護一方面要保證一定的耕地數量，另一方面也要保證耕地的質量。耕地質量的好壞直接影響到地上農作物的品質，影響到農業增效和農民增收，關系到農業、甚至是全國的經濟發展大局。國土資源部在《提升耕地保護水平全面加強耕地質量建設與管理》的通知中強調要加強對城鎮周邊集中連片優質耕地的保護，探索建立高標準基本農田日常管護制度，努力實現耕地增量、提質、增效。提升耕地質量就顯得十分重要，如何在耕地現狀的基礎及充分挖掘耕地潛力，通過科學的手段提升耕地的質量就成為了研究的重點。

本文在分析蕭山現有耕地質量實際情況的基礎上，結合在蕭山各鄉鎮街道的實地調查，充分利用農用地分等的成果，主要闡述對蕭山區耕地質量提升重點區域的選擇，為蕭山耕地質量提成和劃定工作提供實際的參考，為蕭山經濟的發展、城市的建設助力。

二、基本概念及研究思路

首先針對相關概念進行集中的闡釋，方便下文區域選擇時的闡釋：

農用地是指直接用于農業生產的土地，包括耕地、園地、林地、牧草地及其他農用地。

農用地分等是指在全國范圍內按照標準耕作制度，在自然質量條件、平均土地利用條件、平均土地經濟條件下，根據規定的方法和程序進行的農用地質量綜合評定，從而劃分出農用地等別的工作。

農用地自然等別是指在全國范圍內，按照標準耕作制度，在自然質量條件下劃分出農用地等別。

農用地利用等別是指在全國范圍內，按照標準耕作制度，在自然質量條件下、平均土地利用條件，根據規定的方法和程序進行的農用地質量綜合評定，劃分出農用地等別。

農用地等別是指在全國范圍內按照標準耕作制度，在自然質量條件、平均土地利用條件、平均土地經濟條件下，根據規定的方法和程序進行的農用地質量綜合評定，劃分出的農用地等別。

農用地利用等別是耕地利用狀況，后期開發的一個體現，而農用地自然等別則是耕地自然屬性，天然稟賦等的表現，將提升潛力指數定義為自然等別/利用等別，表示耕地質量提升的潛力，比值越大，說明該地區耕地質量提升的潛力就越大。因為自然等別高體現耕地的天然條件優越，利用等別低說明耕地的開發利用還沒有充分發揮。若投入相同的資金和時間，投入到潛力較大的土地區片中所得到的質量提升會大于投入到潛力較小的土地區片，所以選擇潛力大的區片進行有針對性的耕地潛力提升是經濟效益較高的體現。

利用第二次土地調查和農用地分等的成果，利用ARCGIS、excel等軟件工具，計算出各村的潛力指數，再依據區位論、數據挖掘相關理論，用耕地潛力測算的方法確定潛力值大小的分界線，并劃分出一定的潛力級別，初步得出存在較大未釋放潛力的耕地區塊，將有較大潛力的區塊進行重點的實地調查和深度研究。

三、耕地質量提升重點區片的優選

1、蕭山耕地基本情況

根據2010年的調查顯示，蕭山耕地總量為81.86萬畝，人均耕地面積為0.682畝，耕地資源極其匱乏。在新一輪土地利用總體規劃--《杭州市蕭山區土地利用總體規劃（2006-2020年）》（以下簡稱《規劃》）正式獲得省政府批準后，將最嚴格的耕地保護制度和最嚴格的節約用地制度貫穿落實到土地利用、管理、調控和制度改革的各個環節中。蕭山依照《規劃》對未來10年土地管理與利用作出了重要戰略部署，在耕地保護、建設用地控制和集約用地方面提出了具體目標，對全區經濟社會全面協調可持續發展意義重大。到2020年，耕地保有量為51813.33公頃，確保42587.67公頃基本農田數量不減少、質量有提高。

2、耕地質量提升重點區域的優選

目前我國農用地整理中常見的潛力分級方法主要有增加耕地系數單指標法和增加耕地系數、增加耕地面積雙指標法。這些指標和方法都比較看重耕地面積，而沒有從耕地潛力指數這個角度著手來考慮等級的劃分。

本文以村為最基礎的研究單元，利用農用地分等的基礎圖層和數據，將每個村中所有圖斑的自然等和利用等分別作算術平均，得出每個行政村的平均自然等和平均利用等，按照定義的潛力指數=自然等/利用等，分別計算出每個村的平均潛力指數。

蕭山所有村的潛力指數在區間[1.095，1.4375]內，1.26635為蕭山耕地的潛力中間值。蕭山區有包括榮莊村、明星村、寧牧村、朱家村、聯華社區、高田社區、嚴家埭社區、寧安社區、6860農場等共153個村（社區），耕地提升潛力在中間值之上；有包括團結村、平陽村、山北村、八里橋村、琴山下社區、臨東社區、湖頭陳社區、東湘社區等共340個村（社區），耕地提升潛力在中價值以下。

在潛力指數在中間值之上的區塊進行投資，耕地質量的提升效果會高于在其他區域上相同投資的效果。利用這一結論，可以根據實際發展的需要，在相應的區域進行對應的投資，方便投資收益的預期，降低了投資的風險。

四、結論與不足

提高耕地質量可以有效的提高耕地生產力，從而增加糧食產量，這樣有利于保障我國的糧食安全。本文利用農用地分等成果，引入潛力指數這一代表耕地開發潛力大小的指標，總體來說，蕭山還是具有一定的耕地質量潛力的空間。后期，可以在上述153個村中進行進行更加詳盡的實地調查，可以進一步劃分，找出耕地質量提升的潛力大區，集中進行大規模的投資，將這些區域發展成為蕭山的優質耕地區，集中耕作，機械化操作，利用規模效應對高質量耕地進行充分利用，實現土地的集約高效利用。

耕地質量提升的重點區片選擇之后，就需要考慮如何從蕭山區土地利用總體規劃的具體實際出發，結合耕地提升的目標，依據蕭山區當地的實際，制定出投入少、提升效果明顯的最佳耕地質量提升方案。盡量大的挖掘農用地的利用潛能，達到有限土地的最大化集約利用。為蕭山基本農田提升工作給出實施意見，同時也能為新農村建設和可持續發展提出有參考價值的意見，切實提升蕭山的經濟水平、人民的生活質量。

本研究若能夠在對每個圖斑計算潛力指數，并在每個村中按照圖斑的面積大小進行加權平均得出每個村的潛力指數，在進行劃分和優選則會更加細致和完善。

如果能夠按圖斑、按村、按鎮（街道）分別加權平均得出相應的潛力指數，然后進行對比分析，將會更加全面。

參考文獻：

[1]賴紅松，吳次芳.基于粗糙集和支持向量機的標準農田地力等級評價[J].自然資源學報，2011，（12）.

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[3]張蕾娜，鄖文聚，蘇強，王國強，王洪波，趙玉領.基于農用地分等成果的產能核算研究[J].農業工程學報，2008，（8）.

[4]張彪，刁承泰.基于農用地分等理論的耕地生產潛力研究[J].農機化研究，2012，（4）.

第6篇：土地的劃分標準范文

關鍵詞：土地定級；因素法

土地是經濟發展和人類賴以生存的物質基礎，在科學評價的基礎上合理規劃、利用和管理好土地，已成為當代經濟生活中的一個重要課題。作為土地評價科學主要內容之一的土地定級，無論從理論研究和實踐操作上，都是目前亟待開展的工作。土地定級是在掌握土地數量的基礎上，對其質量優劣進行全面、科學、綜合地評定，為提高土地管理水平提供依據。

1土地定級的目的和意義

土地的質量是一個相當復雜的問題，目前對土地質量的評價大都是從土地質量的影響因素的差異狀況出發來綜合評定的。在市場經濟發達的國家和地區，經過長期的歷史發展，土地市場高度發育，地價變化比較有規律，土地質量可以依據地價水平的高低來反映，一般無須開展專門的土地定級工作。我國曾實行過二十多年的無償無限期不流動的土地使用制度，土地長期無市無價，土地利用死氣沉沉，土地收益廣泛流失，土地管理實質失控。故土地質量不可能以地價水平來反映。相反地，為了評估地價需要先劃出土地等級，使土地價格的評估能建立在客觀科學的基礎上。因此，土地定級的目的就是反映定級范圍內土地質量的相對差異程度，確定土地的質量級別水平，為土地價格評估提供客觀科學的基礎資料和級別控制，并以此規范土地流轉，為政府運用法律、經濟手段來管理土地提供依據。同時，科學量化土地數量、質量和分布，有利于科學核算土地生產潛力，實施區域耕地占補平衡制度和基本農田保護制度，為落實嚴格的征地補償制度，維護農民合法權益提供技術思路。

2運用因素法進行土地定級

2.1 因素法評價因素因子的選取及權重值生成

土地定級既要考慮自然因素的影響，也要綜合分析經濟和區位因素的影響，這些因素綜合作用形成了土地質量特征。按照《土地定級規程》，對照其中土地定級備選因素，按主導因素、差異性、相對穩定性、可行性原則，在與當地專家協商并結合特爾斐測定法選取定級因素因子。

土地定級因素因子權重的確定主要采用特爾斐法，根據測定的結果與當地實際情況進行確定，個別因素因子的權重是參考外業調查資料，經處理分析后確定的，并運用特爾斐法進行了兩輪測定，第一輪測定結果及時反饋給專家，重復進行參評因素因子的選取及權重修正，經過幾輪測定，專家意見趨向一致，最后得到確定影響定級的參評因素因子的權重值。

2.2 定級因素因子資料的量化

對所獲得的資料與數據,首先要做初步分析,之后進行標準化處理,然后將各定級因素依據其屬性分為點狀因素、線狀因素、面狀因素,其中，點狀因素和線狀因素一般為擴散型因素,面狀因素一般不具有擴散性,為非擴散型因素。對于不同類型的因素可以采用符合其特點的方法進行賦值,同時編制因素作用分值表。

2.3 劃分定級單元

定級單元是進行土地定級的基本單位。根據《土地定級規程》中單元劃分的原則，土地定級單元的劃分可采用均質地塊法，借助于計算機處理，以土地利用現狀圖為底圖，根據地類屬性字段，將底圖中類型相同、土地定級主要特性相對均一的地塊劃分為封閉單元，即土地定級單元。要求定級單元間差異較大，地物和權屬界線封閉且實地可辨；定級單元面積大小依土地質量的分布狀況、以既方便操作、方便應用，又不影響單元特性為標準。

2.4計算定級單元總分值

單元總分值是確定土地級別的基本依據。定級單元總分值的計算是將單元內各定級因素作用分值進行加權求和，公式如下：

式中：為第i個定級單元的總分值；為第j個定級因素權重；為第i個定級單元內第j個定級因素的分值。

2.5 劃分農用地級別

根據定級單元的總分值，通過繪制總分值頻率直方圖來劃分各土地級的分值區間，從而確定各土地單元歸屬的土地級別。一般來說，綜合作用分值越大，級別越高，一個綜合分值只能唯一對應于一個級別。由于同一級別的土地是一個相對均質區域，土地級內各單元的總分值相近，在直方圖上表現為土地單元的相對集中，各級土地的平均分值也有明顯的差別，呈現出層次性，因此，在圖上級與級之間會出現明顯的突變點，此處的總分值作為級別界線值，從而劃分出相應的土地級別。

2.6定級成果的檢驗與調整

對初步劃定的土地級進行合理性檢驗，確認土地級別。驗證土地級別劃分合理性有兩個準則：① 單元綜合分值相差不顯著的單元應屬于同一級；② 兩個不同級的土地單元綜合分均值，應有較明顯的差異。在合理性準則指導下，運用數理統計的理論，可以建立起一種合理性檢驗的方法。

另外，經合理性檢驗以后，還應組織專家對分級結果進行論證，以保證級別劃分的科學、合理。在所有定級評價單元中隨機抽取不超過總數5%的單元進行野外實測，將實測結果與定級結果進行比較。如果差異小于5%，則認為初步定級成果總體合格，對于發現的不合格的初步定級結果進行調整；如果大于5%，則應對初步定級成果進行全面調整。

3 運用因素法定級應注意的幾個方面

3.1因素的選擇

采用因素法定級的關鍵步驟即是定級因素的選取。定級中并非因素越多越好，應該選擇對土地質量影響顯著的因素，限制對土地級別影響不大，并且與其他因素高度相關的因素引入，以克服因素間多重共線性，減少信息重疊，可以達到簡化定級，減少工作量的目的。

3.2 權重的確定

由于土地質量形成過程的復雜性，人們對其認識上的局限性，在確定土地級別時，采用特爾斐法、層次分析法或因素成對比較法等傳統的數學統計方法對因素因子進行賦值，這往往造成人為因素干擾較大，不同專家對同一指標的打分相差較大或甚遠。因此，為使因素因子的權重接近其真實權重，急需建立專家知識庫、模型庫。

3.3擴散型因素因子作用分值的確定

計算定級因素對評價單元的作用分值，是整個定級的關鍵，它直接影響定級的結果。同一類定級因素對評價單元的影響隨定級因素與評價單元距離的增加而衰減，因此，確定定級因素與評價單元之間的距離是計算因素作用分值的關鍵。

由于計算模型的單一與信息提取的復雜性，一般采用空間（直線）距離衰減法計算定級因素作用分值，其量化結果通常以定級因素為中心點或線的一系列作用分值遞減的等值線。它忽略了定級因素與評價單元之間的可通達性，如自然地物（山地、河流、湖泊等）和人文地物（建筑物、鐵路、高速公路等）阻隔的影響。

對于阻隔對單元分的影響這一問題，隨著計算機在土地定級工作中的廣泛運用，逐漸得到人們的重視。為了計算的土地定級單因素分值或總分值能更接近實際情況，更有利于科學選擇地價樣本，彌補分值計算衰減原理在土地定級計算結果中造成的不足，在處理定級因子對評價單元的影響時，若采用時間距離衰減模型，即采用線狀道路網絡作為進行距離衰減的途徑，可以不用考慮自然和人工障礙地物阻隔的影響。另外，從設施到評價單元的時間距離計算有不同的算法，可引入網絡分析，采用最短路徑算法。

3.4 土地級別拐點的確定

土地級別的確定是根據定級單元的總分值，通過繪制總分值頻率直方圖劃分各土地級的分值區間，從而確定各土地單元歸屬的土地級別。由于單元分值分布規律各異，實際中往往很少有明顯的突變點，或者存在不規律的“斷層”，若要運用人工判別來確定各級別分界點，難度較大。見于這種情況，可選用聚類分析法、離差極值模型、單變量方差分析法、方差分析法等方法中的一種或多種，來實現土地級別的劃分。

參考文獻:

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[2]王小伍.最新農用地分等定級估價與耕地資源保護實務全書[M].

[3]梁留科.城區土地定級實踐研究――以唐河縣為例[J].地理研究.

第7篇：土地的劃分標準范文

[關鍵詞] 城鄉一體化；土地調查；統一；方法；數據；精度

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2016. 13. 114

[中圖分類號] F301.2；P272 [文獻標識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2016）13- 0202- 03

我國的地籍管理規劃中明確指出：土地調查的任務就是促進土地統一分類、統一調查、統一登記和統一統計，基本實現城鎮土地和農村土地的統一管理，從而使土地管理現代化水平顯著提高。在土地調查中反復提到的就是“統一體系”。然而，由于歷史、經濟和社會等多個方面的原因，在當前的土地管理和土地調查中，城鎮土地和農村土地一直處于分開工作的狀態。不同的工作人員從事不同區域的土地調查與管理，造成了接邊圖形和統計面積的困難，部分偏遠地區甚至出現了由于土地調查數據不清造成的權屬混亂并產生糾紛的現象。因此，在今后的土地調查和土地管理中，迫切需要實施城鄉一體化的土地調查，并在調查的過程中制定和應用全國統一標準和精度，逐步建立起城鄉一體化土地調查數據系統。實施“在內業上以圖管地，在外業上以證管地”的“高科技的地籍”管理方式，就必須走一條管理規范、科學、嚴謹、適用的城鄉一體化的土地調查之路。

1 統一城鄉一體化土地調查工作的重要意義

1.1 有利于促進土地管理部門的統一和整合

最近幾年來，由于經濟和社會等多方面的制約和限制，以及城鄉土地資源存在的明顯差異，使得我國的土地調查工作被人為地劃分為農村土地調查系統工程和城鎮土地調查系統工程兩項，并且從事調查的機構和從事管理的部門各不相同，這就使得調查出現了數據重疊和圖形接邊上的矛盾，同時還加大了管理的工作量。統一城鄉一體化的土地調查工作，就是要對土地管理部門進行統一和融合，對土地調查工作進行統一規劃與分配，避免人員的重疊與交錯，從而進一步提高土地調查人員的管理水平，為實現城鄉一體化土地調查提供堅強的組織保證。

1.2 有利于促進戶籍制度和土地整理工作有效進行

現在全國各個地區的經濟快速發展，經濟水平持續上升，城鄉統一的戶口登記制度等政策逐步建立，特別是城鎮化的進程在逐步加快，城鄉差異在逐漸減小。土地利用狀況和土地權屬狀況的變化每天都有，國有土地和集體土地也是大量交錯和結合，城鄉區域的概念也在逐漸模糊。同時，近幾年由于農村人口逐漸向城鎮人口轉移，很多農村人口逐漸定居在城鎮，這就無形地加快了農村土地和城鎮土地之間的相互流動速度。再者，土地整理工作的不斷實施，就使得廢棄的獨立工礦用地有變成良田的趨勢、所屬的建設用地有變為村莊的趨勢。因此，統一城鄉一體化土地調查工作，加快建立一套科學合理、規范系統、行之有效的工作程序和方法，對提高土地管理工作的正規化水平，促進戶籍制度和土地整理工作的有效進行具有重要意義。

1.3 有利于促進土地調查工作的綜合性管理

在現有的土地調查管理模式下，農村土地和城鎮土地調查的側重點不同。城鎮土地側重點是宗地，而農村土地側重點是地類。實施統一的城鄉一體化的土地調查就可以使農村土地在原來以土地利用現狀調查為主的基礎上加強對土地權屬的管理，使城鎮土地在原來以土地權屬為主的基礎上加強對土地類型的調查。同時，在此基礎上，在全國范圍內建立一個可以應用于實際工作的，信息資源較為完整、準確度較為合理、現實性較為良好的土地調查信息庫，實現數據、信息資源共享，可進一步促進城鄉一體化土地調查工作的綜合性管理質量和水平。

2 統一城鄉一體化土地調查的優勢分析

2.1 一次調查，兩套成果

在一套技術方案的指導下，通過數字化的新型測量技術，使用同一工作底圖，就可以得到關于土地利用現狀調查、土地權屬調查和土地條件調查的數據，這些數據可以組成城鎮土地調查和農村土地調查兩套成果，這兩套成果就可以極大地提高土地調查工作的效率，從而達到節約土地調查成果經濟成本的目的。

2.2 避免干擾，實現對接

地類圖版與宗地的統一是城鄉土地調查一體化的基礎，它為同步進行地類管理與地籍管理提供了基礎，同時避免了對宗地和地類利用電腦進行自動分析時出現的沖突、交錯和縫隙等。從而使得大數據在管理中實現無人工干預的自動驗算以及純自動化的功能。

2.3 數據位置，保證一致

統一的城鄉土地一體化土地調查的實施，能夠真正保證城鎮土地調查與農村土地調查數據匯總在空間位置定位上與統計數據結果上的一致。

2.4 數據對應，全面應用

建立城鄉土地調查一體化數據系統，實現城鄉土地調查一體化的管理模式，就是全國的土地統計數據都建立在每一個圖版的準確的面積上。并且通過城鄉土地一體化調查可以逐步實現調查和數據的對應化，數據可以直接應用于地籍管理、耕地的保護、土地利用規劃的編制、不動產登記等各個方面。

3 統一城鄉一體化土地調查工作面臨的主要問題

3.1 缺乏具有利用價值的數據，調查成果銜接性不暢

我國正在進行的土地調查主要包括土地利用現狀調查、土地權屬調查和土地條件調查，現有的三種土地調查在標準、方法、技術和制度等多方面都難以滿足土地調查日趨變化的需求。在以往的這三種土地調查中統計出的數據甚至還經常會出現在范圍劃分、土地分類、調查精度等方面與現實的土地需求相矛盾的地方，因而對土地調查數據利用價值有較大影響。現在，二元體系的城鄉土地調查要逐步轉變為一元體系的城鄉土地調查，從數據上實現全面銜接，這樣才會有利于對城鄉土地調查數據進行綜合應用和全面統計。

3.2 缺乏統一的數據坐標系統，調查成果共享度不夠

為了使全國范圍內的土地調查可以更為有效地進行，我國曾經出臺了《第二次全國土地調查技術規程》，這個國家標準和行業標準的建立，就為城鎮土地調查和農村土地調查劃分統一了分類體系和數據標準體系，同時也為建立城鄉一體化的土地利用數據系統提供了方便。但是在實際的工作中，城鎮土地數據系統和農村土地數據系統在數學基礎、調查方式及精度、地類分類編碼、比例尺、覆蓋區域等方面存在著一定的區別，見表1，影響了不同地區以及城鄉之間調查成果的共享利用，不利于城鄉一體化土地調查目標的實現。

3.3 缺乏統一的數據精度，調查成果應用值不高

通過調查分析，由于調查方式的不同，加上城鄉土地一體化調查精度的分區不夠準確，導致農村土地調查的比例尺是1∶2 000，而城鎮土地調查的比例尺為1∶500。在現有的數據資料中，農村土地調查的精度會更為粗略，而且不同精度間數據缺少相互換算，很多因為精度不夠而缺乏應用價值。

4 統一城鄉一體化土地調查的方法和途徑

4.1 建立統一的城鄉一體化土地調查方法

城鄉一體化土地調查工作應統一調查程序和方法，嚴格按照“三個步驟、五個階段”進行，即按照先準備、再外業、后內業的步驟，落實好準備階段、權屬調查階段、地類調查階段、地籍測繪階段和內業階段的具體工作內容和標準要求，做到調查工作科學化、規范化。

（1）準備階段：準備階段主要包括人員準備、資料準備、技術準備、組織準備。這是進行土地調查的基礎，在這個階段應該對城鄉土地一體化調查的精度和儀器精度有提前的運籌。

（2）權屬調查階段：權屬調查階段主要包括界址調查、地籍區、地籍子區劃分、宗地草圖繪制、宗地權屬狀況調查、填寫土地權屬調查表等。

（3）地類調查階段：地類調查階段主要包括圖斑調查、線狀地物調查、零星地類調查和填寫土地調查記錄手簿等。

（4）地籍測繪階段：地籍測繪階段針對調查精度不同，測繪內容也會有所不同。

（5）內業階段：內業階段主要包括對外業資料進行整理和對土地調查數據系統進行建設等。

4.2 建立城鄉一體化統一數據庫系統

基于目前國家對縣級土地調查的數據管理和應用有著如此迫切需求，應用國土資源日常管理中的土地調查成果數據，并保證數據的權威性和真實性，就必須要求土地調查工作在數據統計方面建立并應用一體化的土地調查數據庫系統。建設要以縣級土地調查數據系統為主，同時還必須規范并整合市（地）、省、國家級土地調查數據，從而建立城鄉一體化的土地調查數據系統。城鄉土地一體化數據的建設主要可以分成四個階段。第1階段為建庫準備，第2階段為數據采集與處理，第3階段為數據入庫，第4階段為成果歸檔，具體過程如圖1所示。

4.3 建立城鄉一體化統一數據精度和標準

在城鄉一體化的土地調查中，最為棘手的問題是標準體系的建立，一旦有了標準體系，一切問題都將迎刃而解。由于城鎮和農村的土地調查數據，在數據組成、數學基礎、尺度等方面存在差異，城鄉土地一體化調查要對土地調查數據重新整合，從而實現城鄉土地調查數據在空間尺度、時間尺度和屬性內容等多方面的統一和銜接。城鄉一體化的土地調查必須符合已經頒布的國家標準、行業標準和部門標準。同時，標準體系的建設過程別需要考慮實際工作的需要，結合實際問題的需求，對原有數據進行一定修改和補充，從而制定一套具有適用性、層次性、系統性的數據標準規范。針對不同地區范圍的土地調查工作對數據的統一要求，制定出能夠滿足實際工作需要并對實際工作具有指導意義的數據標準，實現城鄉土地調查數據資源共享的目的。

主要參考文獻

[1]黃亮，姜棟.城鄉一體化土地調查理論與方法初探[J].國土資源科技管理，2009，26（6）：79-83.

第8篇：土地的劃分標準范文

山東省土地使用稅暫行條例實施細則最新全文第一條 為了合理利用和節約城鎮土地，調節土地級差收入，提高土地使用效益，加強土地管理，根據《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》(以下簡稱《條例》)，結合我省實際情況，制定本辦法。

第二條 在我省城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地的單位和個人，為城鎮土地使用稅(以下簡稱土地使用稅)的納稅義務人(以下簡稱納稅人)，應當按照《條例》和本辦法的規定繳納土地使用稅。

第三條 土地使用稅的征稅范圍：

(一)大、中城市的建制市區和建制郊區;

(二)小城市、縣城、建制鎮的人民政府所在地;

(三)工礦區為工商業比較發達、人口比較集中、符合國務院規定的建制鎮標準但尚未設立鎮建制的大中型工礦企業所在地。開征土地使用稅的工礦區，須經省人民政府批準。 大、中城市的建制市區和建制郊區所轄經濟落后的農村是否列入征稅范圍，由市人民政府決定;小城市、

縣城、建制鎮人民政府所在地征稅的具體區域范圍，由市、縣人民政府決定。

第四條 土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據，依照規定的范圍和稅額計算征收。 納稅人實際占用的土地面積，應以市、縣人民政府組織測定的土地面積為準。納稅人持有縣以上人民政府核發的土地使用證書的，依證書確認的土地面積計算納稅;尚未核發土地使用

證書的，暫按納稅人據實申報、市縣稅務機關核定的土地面積納稅。

第五條 濟南市、青島市、淄博市按大城市的標準征稅;棗莊市、濰坊市、煙臺市、濟寧市、泰安市、東營市按中等城市的標準征稅;威海市及縣級市按小城市的標準征稅。

第六條 我省土地使用稅每平方米年稅額適用幅度為：

(一)大城市五角至十元;

(二)中等城市四角至八元;

(三)小城市三角至六元;

(四)縣城、建制鎮、工礦區二角至四元。

第七條 市、縣人民政府應根據市政建設和經濟繁榮程度等狀況，將所轄地區的土地劃分為若干等級，按照本辦法規定的稅額幅度和年平均稅額，制定相應的稅額標準，報省人民政府批準執行。 劃分土地等級應本著既區別對待又盡量從簡的原則，大城市分為四至六個等級;中等城

市分為三至五個等級;小城市分為二至四個等級;縣城分為一至三個等級;建制鎮、工礦區不劃分等級。

年平均稅額，由省財政廳制定和調整。

第八條 大、中城市的建制市區、建制郊區所轄的農村及個別城市的區政府所在地，經濟比較落后，執行城市稅額標準有困難的，經市人民政府批準，可執行本辦法第六條第四項規定的標準。 貧困地區和其他經濟落后地區需要按《條例》規定降低最低稅額的，必須報省人民政府批

準。

第九條 除《條例》第六條規定的免稅土地以外，下列土地免繳土地使用稅：

(一)個人所有的居住房屋及院落用地;

(二)房產管理部門在房租調整改革前經租的居民住房用地;

(三)免稅單位職工家屬的宿舍用地;

(四)民政部門興辦的福利工廠用地;

(五)各類學校、醫院、托兒所、幼兒園用地。

第十條 納稅人按規定納稅確有困難的，經稅務機關批準，可給予減免土地使用稅的照顧。

第十一條 土地使用稅按年計算，分月或分季繳納。具體繳納期限由縣(市、區)稅務機關確定。

第十二條 土地使用稅由土地所在地的稅務機關負責征收和管理。

土地管理機關應向土地所在地稅務機關提供土地使用權屬資料。

第十三條 土地使用稅的征收管理，按照《中華人民共和國稅收征收管理暫行條例》和《山東省稅收征收管理實施辦法》的規定辦理。

第十四條 本辦法由省財政廳負責解釋。

土地使用稅征稅對象土地使用稅以土地面積為課稅對象，向土地使用人課征，屬于以有償占用為特點的行為稅類型。土地使用稅只在

第9篇：土地的劃分標準范文

關鍵詞：土地流轉利益 土地收益分配 土地流轉過程問題

中圖分類號：F321.1 文獻標識碼：A 文章編號：1674-098X（2014）12（c）-0169-01

近年來我國土地流轉越來受到全國人民重視，農民土地流轉問題也成為了國家重視的問題。我國要發展農業經濟，土地流轉問題必須正確面對。當前的家庭承包責任制，雖然由于土地包干到戶存在一些生產力低下、產出量小等問題，但它保證了農民的根本利益不受侵害，因而仍然是我國不能動搖的基本國策。我國當下的土地流轉過程中利益問題越來越嚴重，主要表現在農民土地流轉定價利益及集體部分資金提留問題，流轉登記相關費用問題，為獲低價承包戶非成本支出部分問題，以及環保下土地流轉后的治理利益問題等。該研究者通過研究土地流轉過程的利益問題，希望能找到解決的辦法。

1 土地流轉過程存在的利益問題

1.1 土地流轉定價利益困擾農民

近年來，我國農村土地流轉在定價過程中往往受到困擾，一些早年出租土地給承包戶以每畝價格300元/年為標準，10年不漲價，其結果是農民土地收益嚴重不符該年度生活水平，這使得一些完全靠土地轉讓而無收益的農民吃大虧，生活越來越貧困。這是以畝標準價格定價的引起的人民幣通貨膨脹下農民收益出現嚴重虧損問題。還有的就是一些土地被中介組織轉手，多次獲利，而農民卻收益較少，承包戶又損失嚴重，從而使得承包戶因需承擔高額租金而主動棄地而去，使得農民出租收益不穩定等。這一些受土地租金定價不公平影響，使得農民利益受損現象嚴重。

1.2 土地流轉集體提留收益比例及去向存在問題

由于家庭承包責任制下土地仍然屬于集體，家庭只是承包戶，農民土地只能再次經過流轉實現交易，而集體土地就有權獲得集體收益，在實際農民再承包過程中，農村集體提留收益卻并不如意，一些土地流轉地區集體卻收不到農民租金收入，原因是農民說并未出租而是與他人合作進行農業生產，不具備經營性質。在無證據和村民們集體反對下，集體提留收益無望。而一些地區土地承包集體則提留20%～30%的農民租地收益，也就是租金是1000元/畝/每年的，集體收益為200～300元，這就使得農民收益出現嚴重問題。集體收益后，很多村社將其作為農民共同收益進行分配，有的則被村干部用來再投資卻長年無分配，使得土地租金集體部分成為少數村干部的收入。

1.3 土地流轉中介服務收費利益的問題難解決

近年來，一些地區土地流轉過熱，一些正規中介運營而生，他們幫承租戶找土地，并收租一定服務費用，其價格根據地區差異，和承租戶自愿來決定。雙方交易在租金之外，而一些非法人員卻借機敲詐農民，說是他介紹非要農民給中介介紹服務費等現象發生。也有的一些中介服務組織通過假倒賣手續將一些長年不在家務農的農民土地偷偷租給承包戶并代收租金現象嚴重。中介服務收費組織出現的亂象讓土地流轉出現了較多問題，使得一些準備流轉土地的農民又擔心各類問題出現。

1.4 土地流轉合同簽定及手續費支付的問題

近年來，土地流轉一些地方是找地方公證處進行土地流轉公證，因此，需要收較貴的土地流轉手續費，同時還要收合同工本費及其他手續費等，從而使得農民收益受手續費影響而不斷減少。正是因為如此，一些地區掛牌成立了農村土地流轉服務中心，其目的就是服務土地流轉，但他們仍然收取手續費，甚至比地方公證處還貴，這就使得土地流轉合同簽定及支付手續費出現了幾難問題。在這個交易過程中，一些農村基層干部也借機向農民土地流轉征收流轉環保費、簽字費、跑路費等一些不規范的問題，從而使得其管理出現較多問題。

2 土地流轉過程利益解決的辦法

2.1 實現土地級差定價，農民自由選擇定價內容

農業用地應根據土質優勢進行級差評價，按照四級標準進行劃分，通過采取通陽光、土層深度、肥力測評、自然災害嚴重與否，水源條件等進行綜合認證，最終評價出四級土地標準。然后根據級差定價，最差一級定價不得低于單季作物收成產值的50%。如該土地能種玉米或小麥等，按其單季評價其收入不能低于其玉米總產出的50%，最好則不封頂按當地自愿定價成交確定。進行定價后，農民應自由選擇，根據各標準進行自行土地評價定價，然后進行自愿交易。

2.2 合理劃分集體提留收益比例，公開集體收益去向

當農民自愿轉讓其土地時，向集體繳納提留收益比例應不得高于10%，貧困戶最高不得超過5%。只有這樣才能保證農民的收益合理，避免因集體提留而導致實際效益被削奪的情況發生。集體提留的租金收益必須用于土地綜合治理和農民利益支出，而不得作為非土地治理和該村社以外的經費來源，以保障土地租金收益不被非法侵占。

2.3 規范土地流轉中介服務有償收費，明確服務收費項目

近年來土地流轉中介服務悄然形成，筆者認為不應對其打壓，而應積極鼓勵中小城市及鄉鎮房地產中介組織進入該行業進行有償服務，我國應明確農村土地流轉中介服務標準，確定有償服務價格范圍，嚴厲打擊非法中介收費，維護農民土地流轉收益不受中介侵害。為此，應建立《農村土地流轉中介服務執行細則》，從而有效指導農村土地流轉中介服務組織從事專項活動。

2.4 全額減免土地流轉登記服務各類手續費及合同手續費

為了提高土地流轉市場活躍度，增加規模化企業經營，加大農村土地流轉管理市場，各地區或區縣應成立公共服務免費組織，實現免費登記、查詢、流轉過戶、合同簽定、價格認證與評價，指導其服務，培訓各類因土地流轉的公共服務組織或個人等，實現解決農村土地流轉最后一公里的公共服務全面覆蓋，有效保障農民的基本利益不受侵害。

3 結語

總之，我國農村土地流轉收益問題復雜，要嚴防農民土地流轉收益被侵占，或是被地方強權組織盤剝，一旦出現上述情況，就有可能會出現因土地流轉而產生的地方腐敗現象。這必將會引進全國農民的強烈不滿。該研究者簡要分析了土地流轉過程收益中存在的諸多問題后，提出了上述建議，希望我國政府重視農村土地流轉收益分配的問題，真正服務農民，發展農業經濟，將其土地流轉作為一項基本國策來重抓和嚴抓，從而保障農民根本利益不受侵害。

參考文獻

[1] 王進，農村土地流轉過程中農民利益保障問題研究[J].農業經濟，2009（10）：47-49

[2] 李俊青.農村土地流轉過程中農民權益保護問題研究[J].農家參謀?種業大觀，2012（4）：30-31.