前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的土地的評估方法主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：土地的評估方法范文

關鍵詞：東莞市 土地出讓 評估方法

中圖分類號：F205 文獻標識碼：A

文章編號：1004—4914（2012）06—213—03

一、土地出讓評估的工作流程簡介

東莞市內在對招拍掛出讓土地的底價或起始價進行評估時，一般的做法是：

1.市國土資源局負責組織地價評估，通過招標方式選定土地評估機構，評估機構采用市場比較法、剩余法、成本法等方法評估招拍掛底價或起始價，提交市國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓領導小組審核，再由市國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓領導小組集體決策，根據土地估價結果和政府產業政策，擬定招標標底，拍賣和掛牌的起叫價、起始價、底價，投標、競買保證金，并報市人民政府批準實施。標底或者底價不得低于國家規定的最低價標準。應交的土地出讓金數額也是由市國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓領導小組集體決策確定。

2.東莞“三舊”改造中，屬于政府收購儲備后再次供地的，必須以招標拍賣掛牌方式出讓。市國土資源局組織（或通知）委托有資質的評估公司對地塊的出讓土地使用權市場價格進行評估；市國土資源局擬訂協議出讓方案后報市政府審批。

二、出讓評估中使用的評估方法的種類

當地沒有制定有關國有土地使用權招拍掛出讓的底價或起始價的評估辦法，但由于東莞未公布地價指數等參數，土地管理部門人員并不認可評估使用基準地價修正法，允許的評估方法主要有：市場比較法、假設開發法或剩余法、成本逼近法、收益還原法等。而對于成交價上限的評估工作目前還未開展。

對于原土地使用者的土地補償費用，允許采取的估價方法有：市場比較法、假設開發法或剩余法、成本逼近法、收益法。

東莞市內的工業用地項目與其他經營性用地項目在確定底價或起始價時估價方法有所不同，區別是：

1.工業用地項目一般選用市場比較法、收益還原法或成本逼近法進行評估。

2.其他經營性用地項目中的住宅一般以市場比較法為主，以剩余法為輔；商業服務業以市場比較法為主：收益還原法為輔；公共管理與公共服務用地、特殊用地、交通運輸用地可以參照工業用地一般選用市場比較法、收益還原法或成本逼近法進行評估。

具體到用地類型，土地出讓評估，一般采用評估方法主要有：（1）住宅：一般以市場比較法為主，以剩余法為輔。（2）商業服務業（含商務金融用地、住宿餐飲用地等）：一是有條件選用市場比較法的，以市場比較法為主，收益還原法為輔；二是可比案例較少或可比性較差，可以收益還原法為主，以市場比較法為輔，市場比較法的案例所在地區選取范圍可以適當擴大。（3）工礦倉儲用地：對具有買賣或租賃交易案例的，應同時選用市場比較法或收益還原法進行評估，在租賃交易案例不充分時，可以采用成本逼近法。

三、評估目的的表述

出讓土地市場價值的評估目的表述為：評估待估宗地的土地使用權市場價值，為委托方土地出讓提供價值參考。

四、采用市場比較法評估的要點

1.可比案例的選擇。采用市場比較法評估出讓土地價值，選擇市場比較案例時，判斷某區域與估價對象屬于同一供需圈依據與估價對象具有替代關系、價格會相互影響的適當范圍。

在可選用的交易案例較少的情況下，可以采用拍賣成交案例、有設定特別交易條件的成交案例作為比較案例。

以招拍掛方式取得的出讓土地使用權在規劃用途調整、容積率調整及用地面積變動等情況下需要補繳地價款的評估，由于涉及年限較長，政策變化大導致可比案例缺乏、資料收集困難等問題，導致評估方法的使用受到很大的限制。由于原規劃只是一種假設，沒有實施，往往限制了收益還原法等評估方法的使用。

在東莞有兩大發展園區，即松山湖科技產業園和虎門港工業園，雖然在地理位置上都分屬幾個不同的鄉鎮，但各自已形成總部集聚效應；與所處的各鄉鎮之間經濟聯系不大，因此在評估此類土地出讓價值時可比案例的選取，盡量選取同一園區的案例，不用所在鄉鎮的案例。

我們的解決辦法主要是：在使用市場比較法及剩余法選取可比案例時可以適當擴大可比案例的區域范圍，特別是注意對可比案例用地類型、容積率等因素進行修正，盡量選取用地類型接近，容積率相近的可比案例，使比較案例與評估對象修正幅度限制在20%以內，同時修正參數的取值要做有理有據。

另外，此糞土地出讓的問題主要就是對政策的把握問題，評估價格變動的空間很小，因此評估中注意要向委托方索取相關的政策文件及出讓稅費的計算表。選定比較實例后，要認真閱讀出讓公告，了解成交價的內涵（包含哪些稅費及未含哪些稅費），應建立價格比較基礎，統一付款方式（應修正為一次性付款）、幣種（統一為人民幣）和貨幣單位、注意面積的內涵和面積的單位等。

2.可比案例的因素修正。需要進行交易日期修正時，可以編制日期修正系數表進行修正，交易日期修正系數一般根據同類用途的地價指數進行確定，地價指數的確定可以參照“中國城市地價動態監測”的城市或區域的地價增長率。，同時結合當地近期土地交易情況和房地產發展趨勢綜合確定，對于同一城市內的不同區域，由于發展程度不同，期日修正大小也有異。

交易類型一般包括出讓、轉讓、作價出資、抵債、抵押、清算、課稅等。如選擇交易案例的交易類型與待估宗地的類型不一致，應進行交易類型的修正。即便是同一交易類型如出讓，招標、拍賣、掛牌和協議4種方式的成交價可能有較大差異。協議出讓的價格可能偏低：拍賣出讓價格最高且可能偏高；招標出讓和掛牌出讓的，價格可能是居中價，且最可能是合理價。我們的做法是：以待估宗地為基準，每增加或下降一個級別，指數增加或減少2。

交易情況分為正常交易和非正常交易，正常交易是指公允市場價格，公開透明進行交易的情況；非正常交易包括急于出售、急于購買、有條件出售或購買、交易稅費的負擔等等特殊情況。對由于不符合正常市場值的交易情況所帶來的價格偏差進行糾正，分析各種情況下對土地交易產生的是偏高或者偏低的影響，向著公平市場方向修正。根據該種狀況下偏離市值的程度，確定修正的百分比，測定各種特殊因素對正常土地價格的影響程度，利用修正系數，修正具體的交易案例。

對各可比案例交易價格進行各項影響因素修正后，所得到的各個比較實例的價格可選用以下方法之一來確定比準價格：簡單算術平均法、加權算術平均法、中位數法、眾數法。但由于一般估價實務中選取的可比案例不會很多，因此中位數法與眾數法并不適用。在評估實務中，如可比實例修正過程沒有明顯差異或差異不大，可采用簡單算術平均法：如各可比實例修正過程差異顯著，則應采用加權算術平均法，此時應通過分析比較案例與委估對象的相似度、貼近度、比較修正的準確性、可靠性和修正幅度綜合判斷確定各案例價格的權重。

五、采用成本逼近法評估的要點

評估出讓土地市場價值時，除了工業用地、公益設施用地等外，還通常對于倉儲用地、軍事設施用地、港口碼頭用地等選用成本逼近法。

成本法運用中存在的難點：（1）土地取得費的測算中對涉及到的土地補償費、安置補助費及地上附著物和青苗補償費的土地政策法規的適用性、合理性的把握，采用的相關稅費的合理性；如土地用途是林地，就不應再計算耕地占用稅；如果一宗地內有各種各樣的農地類型，各類農地所占的面積不祥的情況下，如何確定土地補償費、安置補助費及地上附著物和青苗補償費及所應交納的耕地占用稅。（2）對投資利潤率如何確定更為合理。（3）如何合理地確定土地增值收益等問題。

六、采用收益還原法評估的要點

1.收益案例的選擇。采用收益還原法評估待出讓的商業綜合體用地，如果缺乏可比案例來測算未來商業綜合體總收益，可以選用小型商業店鋪作為比較案例。

如果選用小型商業店鋪，應通過以下的修正使其成為可比案例：（1）選用小型商業店鋪案例應和待估宗地在同一供需圈；（2）選用小型商業店鋪案例從事的行業盡量相同，容積率相近且面積盡可能大；（3）收集小型商業店鋪案例如果是出租性土地及房屋的宗地，應收集三年以上的租賃資料，如果是營業性土地及房屋的宗地應收集五年以上的營運資料（所收集的資料應是持續、穩定的，能反映土地的長期收益趨勢），并對之進行分析。在當前的經濟形勢下，合理的收益往往是前低后高，甚至可能前幾年是負收益。因此在確定選用小型商業店鋪收益時，應調查周邊可比案例的平均收益，權益人提供的資產負債表、損益表等數據可能會不真實，這時須認真鑒別，可查閱其審計報告。同時，對會計報表進行調整，將不合理數據調整為客觀合理數據，將會計處理數據調整為估價數據（例如會計折舊與估價折舊不同）。

在東莞市內，純土地租賃交易量較少。一般可通過現場調查、房地產中介、網絡及報紙等媒介得到土地租賃案例。

如果缺乏此類案例，還是可以采用收益還原法評估出讓土地價值的。因為除了通過土地租賃案例進行測算外，我們還可以通過以下方法解決：（1）我們可以通過調查獲得房地產的客觀收益后，減除合理費用，再扣減建筑物的貢獻值，即扣減房屋現值×建筑物還原利率即為年土地純收益的客觀合理數據。（2）對于經營（生產）性企業的土地純收益。可以通過調查獲取企業經營（生產）純收益和非土地資產純收益，兩者相減即可得年土地純收益，其中企業經營（生產）純收益可以通過年經營（生產）總收入減去年經營（生產）總費用得到。

2.收益還原法中的難點：（1）如何獲得年土地純收益的客觀合理且穩定數據。（2）土地費用如何準確測算。（3）土地還原利率的取值等，最易發生的技術錯誤是對土地純收益的測算。

3.解決方法：（1）土地純收益的測算可以通過土地租賃合同或估價對象所在供需圈內與估價對象用途、性質等相近或相似的案例進行調查，了解片區土地平均租金水平（2）房地產出租采用的是“一費制”，即房產稅（按年租金的12%計）、營業稅（按租金的5%）、城市維護建設稅（按營業稅的7%或5%）、教育費附加（按營業稅的3%）等合計得出綜合稅率，進而測算出土地費用。（3）通過安全利率加上風險調整值法和投資風險與投資收益率綜合排序插入法估算房地產的還原利率。

4.放棄使用收益還原法的情況：（1）缺乏估價對象所在供需圈內與估價對象用途、性質等相近或相似的案例。（2）沒有收益或潛在收益的，如公共設施用地等。

七、采用剩余法評估的要點

1.根據我們的估價經驗，采用剩余法評估出讓土地市場價值時，以下問題容易被忽視或最容易犯錯誤：（1）估算開發完成后的不動產價值時，未能根據現時的房地產價格及走勢、政策影響，預測建成后售價；未能在符合估價基準目的政策規定的前提下合理預測銷售時間；未能根據市場承受條件，確定是否分期銷售，考慮資金的時間價值問題來合理預測銷售情況；租賃未考慮出租率及租金增長情況；未注意可售面積與總建筑面積的區別，計算售價或租金時應使用可售面積。（2）估算開發成本時，開發周期和投資進度安排的確定應參照類似不動產的開發過程進行確定。對于大型開發項目，應分期建設，分期投入資金；計算開發成本時未使用總建筑面積。

2.一直懸而未決的問題是：（1）如何合理地估算利潤率，選取的依據及標準怎樣才算合理？（2）采用現金流量折現法對待開發土地價值進行測算時。價值時點的不同可能導致開發價值的差異等。

八、在特殊出讓評估時的一些做法

1.在政府征收評估中的做法是：（1）對于原土地使用者的土地補償費用，在評估和核定時以現狀用途和規模為主，適當考慮未來的規劃用途和建設規模。（2）東莞市內測算補繳地價款時，以確定變更的批準日為估價時點，采用割差法，先計算變更之后及之前兩種情況下的總地價，對兩者進行比較，其差值即為應補繳的地價款。（3）在出讓土地評估過程中，是評估的價值類型是出讓市場價。

2.出讓配建保障性住房的住宅用地，其地價評估思路與無此項配建的住宅地價評估思路的不同：（1）出讓配建保障性住房的住宅用地對保障性住房用地的出讓成本和稅費及售價要根據政策，另列考慮。（2）如果估價對象周邊建有或擬建保障性住房項目，它將對估價對象價值主要產生以下影響：一是售價降低，主要的原因是供給增加及高收入人群減少；二是低收入人群增加，引起居住環境變差，降低估價對象的價值。

對于這些影響的量化主要是體現在商品房的售價降低方面。

九、在出讓評估中應關注的問題及建議

1.關注征收補償等政策法規的變化，如“三舊”改造政策、城軌建設用地的拆遷征收相關政策法規在估價基準日是否已失效或變更。對于同在有效期內的政策法規，要根據待估宗地的特點，相關法規的適用性進行取舍；同時注意相關法規的法律沖突問題，在選用時要與委托方溝通，盡量取得委托方認可的書面意見，減少糾紛發生的可能性。

2.關注集體土地使用權流轉和國有土地使用權出讓在評估處理上的差異。

3.關注規劃批準書上的用地類型和實際出讓的用地類型不一致的情況，解決評估的合法性問題。如中小學校用地的評估，按《土地利用現狀分類》出讓的用地類型為公共管理與公共服務用地——科教用地項下的教育用地，而規劃的用地類型往往列為住宅用地類下的中小學幼兒園用地。筆者認為：出讓年限是指最高出讓年限，不高于出讓年限出讓就是合理的，住宅用的的最高出讓年限為70年，公共管理與公共服務用地的最高出讓為年限50年，出讓評估時應以公共管理與公共服務用地的最高年限50年進行評估。這并不違反評估的合法性原則。

4.對于以招拍掛方式取得的出讓土地使用權在規劃用途調整、容積率調整及用地面積變動等情況下需要補繳地價款的評估，由于涉及年限較長，政策變化大導致可比案例缺乏、資料收集困難等問題。在使用市場比較法時注意對可比案例用地類型、容積率等進行修正，修正參數的取值要做到有理有據。

5.在土地出讓評估中要遵循實質重于形式的原則，加強估價對象及可比案例的現場勘查工作，對于不同類型的教育用地的出讓評估，采用不同的價格內涵和評估方法。（1）對于幼兒園用地（R61）的評估：根據委托方提供的《東莞市建設用地規劃批準書》，待估宗地規劃性質為幼兒園用地（R61）。據估價師現場勘查，估價對象是開發商應建設規劃部門對住宅配套建設的政策要求，而購買用來建設社區幼兒園的，是居住區內為小區配套使用的居住級以下的幼兒園用地（R61），與規劃用途相符，評估價格就往居住用地（R2）價格上靠，選取居住用地（R2）作為可比案例，特別注意是要對土地用途、容積率及使用年限的修正。評估方法采用市場比較法及收益還原法。（2）對于中學用地的評估：根據委托方提供的《東莞市建設用地規劃批準書》，待估宗地規劃用途為中小學及幼兒園用地（R6），據《東莞市城市規劃技術管理規定》（自2006年1月1日起施行），R6為居住區級以下的教育設施用地，如幼兒園、小學、中學等用地。而據估價師現場察勘，待估宗地實際上是居住區以外的中學用地。結合評估的目的，根據《土地利用現狀分類》（GB/T 21010—2007）規定，應歸屬公共管理與公共服務用地中的科教用地，因此評估設定用途為教育用地，選取有限的教育用地及同區域的科研用地等作為可比案例，評估價格就往科教用地上靠，評估時要特剮注意的是對土地用途的修正。評估方法采用市場比較法及成本逼近法。

6.若同一估價對象委托幾家土地評估機構同時進行評估，解決各評估機構之間評估結果的差異問題，基本方法有以下兩點：一是參與出讓評估工作的土地估價師們要認真學習評估理論和不斷更新知識，提高評估業務能力，減少差錯的發生；二是中標的幾家機構在有關部門及協會的組織下共同探討，采用相同的評估方法及采用相近的評估參數，特別是土地還原率、收益率等參數。

以上是筆者對政府土地出讓評估的一些想法和做法，懇請評估師批評指正。同時希望評估行業協會能在今后舉辦多種形式的學術交流活動，鼓勵機構之間估價師的交流。如可以讓評估師把在評估工作中遇到的技術難題上傳到網站、微博、QQ群等，讓廣大評估師們共同探討。使我們評估行業內形成愛評估、懂評估、互教互助的學習氛圍，樹立行業專業健康向上的形象，使各評估機構和行業不斷發展壯大。

第2篇：土地的評估方法范文

關鍵詞：土地資源；利用評價；AHP；德惠市

中圖分類號：F301.24 文獻標識碼：A 文章編號：0439-8114（2013）21-5371-03

Studies on Land Resource Utilization of Dehui City Based on AHP Method

LIU Xiao-guo1，QIE Rui-qing1，TIAN Jing2

（1.Jilin Agricultural University，Changchun 130118， China；2. Changchun Vocational and Technical College， Changchun 130033， China）

Abstract： With application of AHP method to determine the land use evaluation index weights， this paper evaluated the current land use of Dehui city using comprehensive evaluation method from the aspects of land development， the degree of intensive land utilization， and the overall efficiency and level of land use. Strategic countermeasures were proposed for sustainable use of land resources of Dehui city.

Key words： land resource； utilization evaluation； AHP； Dehui city

新一輪全國土地利用規劃工作已經結束，在此過程中遇到了一些問題，如土地利用現狀基本數據不準確，地方政府規劃利用土地空間不合理。如何合理利用有限的土地資源，使土地資源發揮最大的綜合效益成為人們日益關注的焦點[1-4]。為使各種土地資源在空間配置上更加合理、匹配，應對土地利用現狀進行綜合分析與評價，為土地利用規劃提供科學依據。

1 研究區域狀況和數據來源

德惠市位于東經125°14′—126°23′，北緯44°03′—44°45′之間。根據德惠市國土資源局提供的2009年土地利用統計資料顯示，全市轄4個街道辦事處，13個建制鎮，10個鄉，3個國營農林牧場。全市土地面積為345 874 hm2，耕地面積214 476 hm2，人均土地面積0.36 hm2，人均耕地面積0.23 hm2。

本研究主要數據來源于2008年德惠市國土資源局數據、德惠市社會經濟統計數據及2008年《吉林省統計年鑒》。

2 研究方法

所謂層次分析法（Analytic hierarchy process簡稱AHP），是指將一個復雜的多目標決策問題作為一個系統，將目標分解為多個目標或準則，進而分解為多指標（或準則、約束）的若干層次，通過定性指標模糊量化方法算出層次單排序（權數）和總排序，以作為目標（多指標）、多方案優化決策的系統方法。

層次分析法是將決策問題按總目標、各層子目標、評價準則直至具體的備投方案的順序分解為不同的層次結構，然后用求解判斷矩陣特征向量的辦法，求得每一層次的各元素對上一層次某元素的優先權重，最后再用加權的方法遞階歸并各備擇方案對總目標的最終權重，此最終權重最大者即為最優方案。這里所謂“優先權重”是一種相對的量度，它表明各備擇方案在某一特點的評價準則或子目標，標下優越程度的相對量度，以及各子目標對上一層目標而言重要程度的相對量度。層次分析法比較適合于具有分層交錯評價指標的目標系統，而且目標值又難以定量描述的決策問題。其用法是構造判斷矩陣，求出其最大特征值及其所對應的特征向量W，歸一化后，即為某一層次指標對于上一層次某相關指標的相對重要性權值。

土地利用現狀評價涉及土地開發利用程度、土地集約利用程度和土地利用綜合效益等多方面的因素。土地利用現狀的評價結果受到自然、社會、經濟等多方面因素的影響，是一項多因素、多層次、復雜的工作[5-7]。

本研究選用吉林省的數據指標來衡量標準值，確定該研究區域土地利用現狀評價指標體系中各項指標的值。結合德爾菲（Delphi）方法確定判斷矩陣，計算出各項指標權重值。利用指標分值和權重得出該地區的評價分值，最后做出該研究區域的綜合分析。

根據已有研究成果和德惠市的土地資源利用現狀，從土地開發利用程度、土地集約程度、土地利用綜合效益等3個子系統、22個二級指標設計德惠市土地利用現狀評價指標體系（表1）[8-14]。

3 土地利用現狀評價

1）指標權重的確定：從相對某一層次的元素的上層某一元素來判斷矩陣的重要性，能夠判斷矩陣的最大特征值和所對應的特征向量，它就是這層元素所對應的權重值。目前采用德爾菲方法確定出判斷矩陣，計算出各項指標的權重值。指標體系所對應的判斷矩陣及其最大特征值λmax、特征向量Wi如表2～表5所示。

2）一致性檢驗：λmax等于矩陣的階數，檢驗該判斷矩陣是否具有一致性，首先需要計算它的一致性指標值CI的值：CI=（λmax-n）/（n-1） （1）

公式（1）中，CI=0時， 認為判斷矩陣具有完全一致性；一般情況下判斷矩陣的一致性越精確越好，CI的值是比較小的。檢驗CI的值與平均隨機一致性指標RI的值來比較判斷矩陣能否具有一致性。然后計算判斷矩陣的隨機一致性比例CR的值。平均隨機一致性指標RI的值：0；0；0.58；0.90；1.12；1.26；1.36。

CR=CI/RI，通常情況下，如果CR

3）標準值及指標分值：吉林省的各項指標值作為德惠市土地資源利用現狀評價的標準值。從表6中數據指標看有一半的指標分值小于1，機械化作業的土地面積占總播種面積的比重值為1.04，這個值高于吉林省的平均水平。其他方面比如養殖水面等的指標值要低于1，從這個比重值看農業生產的投入還不夠高。

4）評價結果：根據研究數據來建立指標體系，根據專家評定確定各指標的權重，各指標分值確定后，利用加權的綜合方法來分析， 對德惠市的當前土地利用進行評價。

總評分值P的計算原理公式：P=∑Wi×Pi （2）

式（2）中，Wi是第i個指標的權重；Pi為第i個指標的評分值。利用公式（2）及已確定的指標分值和權重，得出德惠市土地利用現狀評價的分值（表7）。從表7的評價結果可以看出， 德惠市土地開發利用程度的分值為1.264 34， 說明德惠市的土地開發利用程度高。從單項指標來看（表6）， 除土地農業利用率、林地覆蓋率、養殖水面利用率和土地利用率指標的分值小于1外， 其余4項的分值均大于1， 土地墾殖率的分值更是達到了2.03，可見德惠市土地開發利用程度高。

4 預測分析

評價結果表明，研究區域土地集約利用程度的分值為0.878 72， 說明德惠市土地集約利用水平相對吉林省平均水平較低， 表明研究區域的土地投入需要增加，農業的機械化水平還需提高，土地產出相對低，今后應該加大各項資金的投入力度，進一步加強農業科技和基礎設施建設，提高土地利用集約水平。分析結果表明德惠市土地利用綜合效益分值為1.634 09，高于吉林省的平均水平；各項單項指標分值顯示，德惠市土地利用綜合效益很高；森林覆蓋率的指標分值只是0.32，可以看出林業利用程度不高，應該加強林地開發與保護；耕地的糧食年產量分值為0.92，表明耕地質量保護勢在必行。德惠市土地利用現狀綜合評價分值為1.394 78，這個值高于吉林省的平均水平值，可以看出德惠市土地利用程度處于土地合理利用水平階段。整體分析表明，德惠市的土地開發利用程度較高，但是后備可利用土地資源有限，土地的集約利用水平仍有待提高。

參考文獻：

[1] HEMEL H. Three-quarters of African farmlands severely degraded[J].Appropriate Technology，2006，33（2）：25.

[2] AVRUM J S. In search of sustainable land use and food security in the arid hillside regions of Central America： Putting the horse before the cart[J]. Human Ecology，2007，35（3）：273-288.

[3] PENG J， WANG Y， LI W， et al. Evaluation for sustainable land use in coastal areas： A landscape ecological prospect[J]. International Journal of Sustainable Development and World Ecology，2006，13（1）：25-37.

[4] YAN Y， ZHAO J Z， DENG H B， et al. Predicting China's cultivated land resources and supporting capacity in the twenty-first century[J]. International Journal of Sustainable Development and World Ecology，2006，13（3）：229-242.

[5] 施祖送，梅 昀.層次分析法在湖北省土地利用現狀評價中的應用[J].現代農業科技，2006（10）：186-188.

[6] 吳春林.城市土地資源現狀評價與潛力分析——以南京市為例[D].南京：南京農業大學，2006.

[7] 曾 毅.區域土地利用現狀評價指標體系研究[J]. 國土資源導刊，2005（5）：23-27.

[8] 柯新利.基于AHP 方法的土地利用現狀評價與分析[J].國土資源科技管理，2008，25（4）：57-60.

[9] 于開芹，邊 微，常 明，等.城市土地可持續利用評價指標體系的構建原理與方法研究[J].西北農林科技大學學報（自然科學版），2004，32（3）：59-64.

[10] 鄒禮紅，張俊飚.試論土地資源的可持續利用戰略[J].安徽農業科學，2005，33（6）：1128-1129.

[11] 蘇 珍，吳克寧.城市化進程中對耕地保護的思考[J].中國農業學通報，2007，23（5）：563-566.

[12] 李啟宇，何 岡.四川省耕地資源態勢及持續利用探討[J].農村經濟與科技，2007，18（12）：30-31.

第3篇：土地的評估方法范文

一、房地產評估準則結構比較

中國資產評估協會于2007年頒布了并于2008年7月1日起開始施行《資產評估準則——不動產》。不動產準則屬于資產評估具體準則的實體性準則，框架結構包括：總則、基本要求、操作要求、評估方法、企業價值中的不動產、評估披露以及附則等七部分。不動產準則在《資產評估準則——基本準則》的總體指導下，對不動產評估業務進一步規范，具體內容包括：明確了不動產以及不動產權益的概念；明確要求具體分析不動產三種基本方法市場法、收益法和成本法以及假設開發法、基準地價修正法等衍生方法的適用性，恰當選擇評估方法；重點探討了企業價值評估中的不動產評估。

《國際評估準則》（IVS）在“資產評估準則”部分對不動產進行規范。IVS中不動產評估包括準則、注釋和附件三個部分，其中準則包括工作范圍、執行、報告以及有效期四個方面；注釋包括不動產權益的類型、權益的等級、租賃、評估方法、市場法、收益法、成本法七個方面；附件是歷史性不動產。

美國《專業評估執業統一準則》（USPAP）對于不動產評估的規范包括不動產評估和不動產評估報告兩個方面。不動產評估準則規定，在一般情況下需要關注的相關評估項目的程序，并可用于評估師和評估服務使用者對評估工作質量進行的對照檢驗。不動產評估報告準則規定的是傳達不動產評估結果中所要求的信息內容和信息量，但并不指定不動產評估報告的形式、格式和文體，由報告的預定使用者和評估師的需求決定。

從中外不動產評估準則的對比可以看出，我國的不動產評估準則結構合理，層次清晰，內容較全面詳實，但是還缺乏對于具體不動產評估實務操作的詳盡指導。國際評估準則雖然單列一章內容規范不動產評估，但是內容不夠全面，僅強調了不動產評估的方法，其他方面大多沒有涉及，比如信息的披露。美國評估準則突出強調了信息的披露，有專門的不動產評估報告準則，但是對于披露的具體內容沒有相應的規定。

二、不動產評估準則定義比較

我國不動產評估準則在總則中就明確了有關不動產和不動產評估的基本定義。該準則所稱不動產是指土地、建筑物及其他附著于土地上的定著物，包括物質實體及其相關權益。本準則所稱不動產評估是指對不動產的價值進行分析、估算并發表專業意見的行為和過程，包括單獨的不動產評估和企業價值評估中的不動產評估。

國際評估準則在“定義”部分就界定了關于不動產的定義。不動產是指與房地產所有權相關的所有權利、權益和利益。同時，在國際評估準則的資產準則——不動產權益（IVS230）的注釋部分又進一步明確了不動產權益是指對土地和建筑物擁有、控制、使用或占用的權利。不動產權益包括三種基本類型，即“優先權益”、“次級權益”和使用權益。

美國評估準則也在“定義”部分界定了不動產的定義。不動產指的是屬于不動產所有權的固有利益、利得和權利。因為在西方的不動產價值評估理論中，都特別強調不動產價值的評估是評估不動產權利和利益的價值。美國評估準則的標準1——不動產評估中則沒有不動產的界定。

從中外不動產評估準則界定的不動產定義的對比可以看出，我國的不動產評估準則不但明確了不動產的定義而且指出了不動產評估的定義，還具體區分了單獨的不動產評估和企業價值評估中的不動產評估。國際評估準則界定了不動產的含義，并著重強調不動產的權益。美國評估準則也強調不動產的權益，但是解釋的并不具體。總之，不動產評估評估的是不動產權益的價值，而并非不動產的實物本身的價值。

三、不動產評估準則評估方法比較

我國不動產評估準則把評估方法作為準則的重點內容，對市場法、收益法和成本法三種基本方法以及假設開發法、基準地價修正法等衍生方法進行了明確的規定和要求。注冊資產評估師采用市場法評估不動產時，應當收集足夠的交易實例；并進行修正。運用收益法評估不動產時，應當了解不動產應當具有的經濟收益或者潛在經濟收益；并合理確定收益期限與折現率。運用成本法評估不動產應合理估算重置成本、經濟壽命年限以及可能引起不動產貶值的主要因素。運用假設開發法評估不動產時，應當合理估算開發完成后的不動產價值和后續開發建設的必要支出和應得利潤。運用基準地價修正法評估土地使用權價值時，應當根據評估對象的價值內涵與基準地價內涵的差異，合理進行修正。

國際評估準則規定，市場法、收益法和成本法三種主要評估方法均適用于不動產權益的評估。市場法是不動產權益評估普遍采用的方法，應注意考慮能夠提供價格依據的權益，以及被評估的權益等。在收益法分類下有各種不同的具體操作技術方式，可以使用各種形式的折現現金流模型。成本法常常被應用于不動產權益的評估，需要計算重置成本，并將現時等效不動產的重置成本進行貶值調整。

美國評估準則規定，當銷售比較途徑對于可靠的評估結果是必需的情況下，評估師必須對用于評估價值推斷的銷售比較數據進行分析。當成本途徑對于可靠的評估結果是必需的情況下，評估師必須：使用恰當的方法和技術對宗地價值進行評定；對新開發成本估算時可參照的成本數據進行分析。當收益途徑對于可靠的評估結果是必需的情形下，評估師必須：分析那些計算不動產全部潛在收入時可獲取的參照租金收入數據和（或）不動產的潛在獲利能力。

從中外不動產評估準則對評估方法的具體規定可以看出，市場法、收益法和成本法三種基本評估方法都可以應用于不動產評估，只不過美國評估準則是分別從銷售途徑、收益途徑和成本途徑規定的，但實質內容是一致的。中國不動產評估準則不但介紹了三種方法，還對實踐中經常用到的假設開發法和基準地價修正法做了具體規定。此外，中國不動產評估準則的規定是最詳細和最具可操作性的，國際評估準則和美國評估準則都是原則性的指導，尤其是美國評估準則。也就是說，國外的評估準則沒有特別強調評估方法的應用。

參考文獻

[1]中國資產評估協會. 資產評估準則[M]. 中國財經出版社，2007年

第4篇：土地的評估方法范文

【關鍵詞】改制企業 資產評估 問題 對策

企業改制屬于一個極為漫長的過程，在改制期間受一系列因素影響，使得企業資產面臨很大程度的流失，企業利益遭受侵害。由此可見，研究改制企業資產評估的問題與對策有著十分重要的現實意義。

一、現階段改制企業資產評估存在的相關問題

（一）政府過多干預，導致資產評估價值缺乏準確性

改制原本屬于企業在自身生存、發展基礎上而自主實施的戰略行動，由此，企業改制動因應當與企業戰略目標相統一。然而現階段，我國政府過多干預很大程度上掩蓋了企業動機，一些地方政府為了推動企業改制，單純考慮改制企業的承受水平，而不顧及企業資產實際價值，同時采取不同手段干預企業資產評估工作，導致資產評估價值缺乏準確性。

（二）資產評估法律法規不完善

伴隨我國市場經濟的全面深入，原本資產評估法律法規儼然無法滿足市場經濟背景下改制企業資產評估實踐需求，再加上我國改制評估理論發展相較于實踐活動發展更為滯后，導致評估人員在開展企業改制中資產評估工作時無法有效執行，進一步面臨無法可依、有法難依的不利情形。此外，部分企業資產評估活動并不結合現行資產評估法律法規展開，一些評估機構為了獲取私利，“以身犯險”，做出一系列違反法律法規、職業道德的行為[2]。

（三）資產評估行業與市場不規范

現階段，我國資產評估行業唯有全面統一的健全法律文件，就評估種類展開的劃分也存在科學合理性不足的問題，各式各樣評估人員開展的評估業務分支交叉，極為混亂，對評估行業與市場發展構成不利影響。在評估中多種不同業務呈現出各種程度的交叉，引發十分嚴重的多部門管理、多資格并存的情況，進而使得我國資產評估行業與市場全面發展缺乏有效性，使得我國資產評估行業與市場難以與國際評估行業有效接軌。

（四）資產評估方法選取不合理

在資產評估過程中，應當結合實際評估目的以確定資產評估方法的選取，資產評估方法主要包括市場法、成本法以及收益法等，此類評估方法有著不同的適用性，也有著各自對應的不足之處，可見選取對應資產評估方法開展評估最終獲取的評估結果可能存在一定的差異。在資產評估實踐中，一些評估人員為了滿足委托方一系列要求而選取對委托方最為有利的評估方法，資產評估方法選取不合理一定程度上提升了資產評估風險。

二、企業改制中強化資產評估的有效對策

如何進一步的強化企業改制中資產評估可以從以下相關對策著手：

（一）明確全面完整的評估范圍

在企業改制中，全部資產均屬于評估的對象，均應當全面完整地展開評估，盡可能做到不留有遺漏，做到賬實相吻合。為了確保評估結合的科學準確，在企業改制資產評估時，應當考慮全面，明確完整的評估范圍。在全面完整的同時，還應當明確重點，無形資產憑借其自身特殊性，應當被確立為企業資產評估中的重點范圍，評估人員應當提升關注度，開展好無形資產評估工作。

（二）確保企業資產評估方法科學合理

無形資產價值評估。全面衡量無形資產的使用壽命、使用效應及發展前景，結合無形資產發展轉變規律等，系統運用一系列評估指標，構建較為完備的資產評估數據信息庫，強化無形資產評估科學合理性。土地使用權價值評估。評估人員在開展土地使用權價值評估過程中，應當全面權衡這一土地資產地理區域及區域內社會、人文等狀況，唯有通過評估人員權衡因素科學、參數選取合理、方法采用可靠，方可獲取可被接受的評估結果。

（三）健全企業資產評估配套法律法規

我國企業改制即便已經經歷了數十年的發展，然而時至今日，企業資產評估對應法律法規方面的制度依舊不夠健全，不具備對應的立法，造成一些不法人員鉆法律空子盜取企業財產。鑒于此，要想實現企業改制中各項工作開展的更加規范，就應當加速健全企業資產評估的對應法律法規制度，構建健全的法律法規體系，為接下來企業改制運行給予有利的法律保障，保障不同地區企業的改制、產權交易可于同一法律規范下有序開展。

（四）提升資產評估人員綜合素質

企業改制中，不論是哪一項資產評估最終均要通過評估人員完成，即評估人員是實際資產評估工作中的工作主體。可見，唯有構建起一支專業水平高、職業道德素質強的評估團隊，方可在評估實踐中，在處理一系列疑難問題時，評估人員能夠選取科學合理的評估方法，并盡可能確保評估工作客觀、鼓勵性，獲取準確、公正的評估結果。提升評估人員專業水平，應當每年不定期組織培訓繼續教育，系統制定培訓學習內容，開展具備一定深度、針對性的理論研究、學術探討，確保每位評估人員均可參與其中，培訓完畢可展開相應的考核，確保學習質量。其次，強化評估人員職業道德素質。現階段，我國評估市場中存在諸多的評估機構，市場競爭十分激烈，而評估人員經濟收入以提供評估服務為主，倘若評估人員不具備良好的自我約束力，便會為了獲取利益而滿足委托方任何需求，而造成評估結果失真。

三、結束語

總而言之，企業改制屬于一個極為漫長的過程，在改制期間受一系列因素影響，使得企業資產面臨很大程度的流失，企業利益遭受侵害。而可觀、工作、科學的資產評估服務對于解決此類問題，促進企業資產保值增值發揮著極為關鍵的作用。相關人員務必要不斷專研研究、總結經驗，清楚認識.改制企業資產評估的必要性，全面分析現階段改制企業資產評估存在的相關問題，“明確全面完善的評估范圍”、“確保企業資產評估方法科學合理”、“健全企業資產評估配套法律法規”、“提升資產評估人員綜合素質”等，經濟促進改制企業資產評估工作的有序健康運行。

參考文獻：

第5篇：土地的評估方法范文

【關鍵詞】：抵押房地產評估；形成機制；風險評價；風險管理；風險防范

一、房地產抵押存在風險的表現形式

1.1評估目的風險

評估的直接決定和制約著資產評估價值類型和方法選定，

以抵押為目的的評估價值類型是抵押價值。《規范》要求：房地產抵押價值的評估，可參照設定抵押權時的類此房地產的正常市長價格進行，但應在估價報告中說明未來市場變化風險和短期強制處分等因素對抵押價值的影響。以抵押為目的的房地產評估要注意以下風險：

1、1、1預測風險。因為房地產抵押評估價值是當時某一時點的價值，而抵押期間一般會在一年以上，一旦發生處分清償，處置價值是在未來某一時點價值。因此，在評估時，對預期會降低評估價值的因素要充分考慮，而對預期不確定的收益或升值因素較少或不予考慮。

1、1、2市場變現能力風險。抵押權人實現抵押房地產回收時大多數是將抵押房地產變賣，而不是回收實物；并且由于宏觀經濟形勢、產業政策、市場變化等因素影響，抵押價值也相應變動。尤其對有價無市的房地產要進行分析，降低因不能及時變現的市場風險。

1、2抵押評估方法選擇帶來的風險

抵押房地產評估方法根據房地產具體情況一般采取成本法、市場比較法、收益法或假設開發評估法進行評估。采取不同評估方法所評估的結果從本質上講是一致的，均能反映房地產公開市場的公允價值，但由于各種評估方法在評估過程中所選定的參數和考慮的因素均不相同，也會造成抵押評估價值的高低風險。如：以收益法評估商業用途的房地產價值時，在測定收益率時，會因確定的收益率微小變化造成房地產評估價值結果很大的差異；以假設開發評估在建工程的價值時，建成的房地產價值、后續工程成本、銷售稅費等參數均需要進行科學的預測，預測結果的真實來自于要有一個完善透明的房地產市場才能實現，但由于房地產市場很不完善及行業內相關信息資料相互共享不夠透明和有效，存在著采用不同評估結果高低風險。

1、3評估人員執業風險

在我國，房地產估價是一項新興服務行業，也是對專業技術要求較高的行業。它要求評估師不僅要熟悉掌握評估專業知識，而且要求評估師要具備廣泛的經濟、法律、金融、建筑、財務及管理等方面知識。由于行業的規范和管理正在探尋階段和估價人員執業水平的參差不齊，對評估原則、評估方法、技術參數及相關因素的選擇、評估信息資料真實性的甄別、評估人員的執業能力和經驗不足及價值含意的把握等都將影響評估結果的科學性和真實性，也都增加了執業風險。

1、4職業道德風險

房地產評估公司是公正性的中介服務機構，對所出具的評估報告承擔法律責任。在房地產抵押評估過程中，評估機構和評估人員應恪守職業道德、遵循獨立、公平、公正、公開的原則。但當前，個別房地產評估公司和評估人員出于自身私利目的或委托方需求，故意提高抵押房地產價值，提供虛假評估報告，導致評估結果失真，職業道德意識淡薄造成了抵押人員利益的潛在損失風險。

2、房地產抵押的風險

2、1認識誤區。房地產抵押貸款是在借款人的償還能力即第一還款來源之外，以房地產抵押物代償為條件設置了第二還款來源。這種貸款方式從理論上講比第一種多了一道風險屏障，當第一還款來源出現問題，借款人無法用正常經營活動所產生的現金流來歸還貸款時，銀行可通過處置抵押物獲得補償。因此，從這一意義出發，房地產抵押物在降低貸款風險、減少貸款損失方面發揮著重要作用。而不少信貸人員正是從這一認識出發，把借款人能否提供抵押物作為能否貸款的主要依據，而不注重對借款人的償付能力進行分析。

2、2操作風險。銀行操作上的缺陷也是引發房地產抵押貸款風險的重要原因。

2、2、1抵押物產權存在瑕疵造成的風險。抵押物雖然通過特殊方式取得了所有權證，但沒有相應完善的程序和手續；抵押物存在產權糾紛或債權債務糾紛；占有形式不合規。如辦理房產或地產抵押時，房產與地產分離，沒有同時進行抵押登記，一旦所占用的土地用途發生變動時，抵押房產的價值將滅失；抵押權被懸空。如開發商以無定著物的土地使用權作抵押取得貸款，用于該地塊上的房產開發，隨著商品房的完工出售，開發商可以輕而易舉地將售房款轉移，最終使抵押權懸空；抵押權滅失。如《城市房地產管理法》對以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的土地有動工期限限制，超過出讓合同約定的時間可以加征土地閑置費甚至無償收回土地使用權。依此規定，土地長期閑置不用超過一年的，無疑會增加處置成本，削弱還貸能力，更為嚴重的是，一旦閑置期屆滿兩年，土地使用權被國家無償收回，抵押物就不復存在；抵押權難以實現。根據《城市房地產管理法》規定，以出讓方式取得土地使用權的，必須按照出讓合同的約定進行投資開發，達不到法定轉讓條件的均不得轉讓。顯然，面對這樣的土地使用權，銀行即使維權成功，也只能夠以折價形式受償，但問題還在于受償以后抵債土地使用權如何處理。

2、2、3抵押物的價值風險。

（1）抵押物市場價值減值風險。抵押物市場價值減值主要分四種情況：一是遠離城區的企業以土地、廠房設備抵押，抵押物重置價值與市場變現價值相差大；另一種是外部環境變化引起的抵押物減值。如用城區土地抵押，由于城市規劃的調整或抵押物所處地區的功能環境的改變，也會使抵押物市場價值減值；第三是部分用專用性很強的抵押物如廠房、職工宿舍樓，交易市場狹窄，變現能力很差；第四種是功能性減值，如用機器設備抵押的，由于技術進步和設備的加速損耗，造成抵押物市場價值減值。

（2）現行抵押率計算方法已不能有效控制風險。一是當前的抵押物評估價值經常被高估，即使不被高估，反映的也是市場價值，而不是變現價值，變現價值往往與市場價值存在較大差距；二是確定抵押率時，未從評估價值中扣除實現抵押權所需發生的費用，如訴訟費、評估費、資產保全費、產權過戶費、處置費等，而這些費用所占抵押物價值的比例甚大。

2、2、4社會經濟環境不規范形成的風險。一是現有的法律、法規對咨詢評估機構的評估失真責任追究不嚴，為虛假評估報告提供了生存空間；二是政府職能管理部門存在管理上的漏洞，不具備產權辦理條件的，通過特殊關系可以辦理產權C明。不符合抵押登記條件的，辦理了抵押登記手續；三是地方保護主義的影響，銀行在實現抵押權時，法院裁定用于抵償債務的抵押物價值往往偏高，且未考慮償債物處置變現的相關費用。

3、房地產抵押風險的防范及對策

3、1進一步完善抵押貸款管理辦法。對抵押物件進行細分，明確規范不宜作抵押物的統一標準。房地產抵押物的選擇，應牢牢把握"堅固耐用，不易毀損；通用性強，容易變現；價值穩定，不易貶值"二十四字原則。

3、2加強銀行內部管理，規范業務操作程序。信貸人員要到現場核實抵押物真實狀況，到有關職能部門核實產權檔案情況；法規部門要嚴格審核抵押物權證的合規合法性；咨詢部門要重新評估確認抵押物價值。

3、4建立與規劃、城建、房管、國土、工商等職能部門的聯系機制，及時了解抵押物是否存在缺陷，是否存在變動，是否存在重復抵押等情況。

3、5嚴格審查抵押人資格及抵押房地產的有效性。要審查抵押人是否是《擔保法》、《房地產管理法》等規定的不得作為抵押人的幾種情形，是否有法人資格或是否具有完全民事行為能力的自然人、是否是體制改革后可以作為抵押人的事業法人。

3、6嚴格完善房地產抵押登記手續。房地產抵押合同自登記之日起生效。在房地產抵押過程中，應嚴格核實抵押房地產的情況，在進行抵押房地產評估后，在縣以上地方人民政府規定的房地產產權管理部門辦理登記手續。抵押登記期限一般以評估報告的效期為限，但往往借款期限長于抵押登記期限，這就要求債權人在登記到期日前重新辦理評估和登記手續，才能完善房地產抵押合同的法律延續性和有效性，保證債權人的合法利益和風險可控。

3、7加強法律、法規、政策的信息收集，及時了解各種有關抵押擔保上的新的司法解釋、抵押管理辦法和政策。

3、8認真進行實地勘察、收集、整理和分析相關資料。實地勘察是依據抵押房地產產權證明和相關資料到實地驗證和勘察，從而確定影響房地產價值的主要因素，主要包括：房地產所出位置和交通條件、周圍環境質量及配套設施等區域因素；房地產的建筑結構類型、內外裝修、設施設備、朝向樓層及完損程度等個別因素；了解當地房地產市場行情，掌握市場交易信息；實地拍照、收集資料等。

3、9 綜合分析評估過程，慎重確定評估結果。明確了評估對象之后，應選定擬采用的評估方法。由于采用的評估方法不同，計算出的評估額不同是很自然的。無論采取何種評估方法都要對整個評估過程在基礎數據是否準確、參數選擇是否合理、公式選用是否恰當、影響因素是否齊全及是否符合評估原則等方面進行檢查，在確定所選用的評估方法估算出的結果無誤后，對市場行情和潛力進行綜合分析，最終決定評估價格。

4.結語

綜上所述，本文針對在房地產抵押評估過程中面臨的一些風險進行了羅列，并提出了相應的防范措施，根據實際的房地產抵押評估的操作來從對于抵押人主體資格的審核等多個方面進行分析，以期能引起相關部門的思考。

參考文獻：

[1]劉卓群 建設銀行佳木斯分行中間業務部

第6篇：土地的評估方法范文

【關鍵詞】房產稅；稅基；評估方法

一、外國在房產稅領域獲得的經驗與啟迪

1、諸多國家房產稅的成功經驗

美國對所有的不動產，其中主要包括土地和地上建筑物征收房地產稅。其稅基按照財產的核定價值或者租金來確定，各個州的稅基又有所差別，各個州政府都擁有自己的房地產估價部門，并形成系統的財產估價標準和方法體系。其稅率一般依據各州的財政支出規模、非財產的稅收收入額以及可征稅財產的估價來確定，一般為1%-3%之間。其主要通過減免稅基或者是低估評估價值，來實現對部分自主型房屋的稅收減免。

英國對土地及其地上建筑物、附著物征收房地產稅。其稅基由國內收入署的房產估價部門依據其資本價值評估，每5年重估一次。其稅率一般不做統一規定，由各地區政府根據當年預算支出情況而定，一般最高稅率不超過最低稅率的25倍。其通過折扣、優惠、傷殘減免、過渡減免的四種方式來實現房產稅的減免。

2、基本評估方法比較

（1）市場比較法

市場評估法就是搜集與評估對象類似的房地產的信息資料，并將這些信息資料與評估對象相比較，最后得出評估對象的價值。在房地產市場比較成熟，交易比較頻繁時適合于使用這種方法。

（2）重置成本法

重置成本法是指首先對理想狀態上的房地產土地開發或者房屋建造的總成本進行估算，而后得出評估價值的方法。這種方法主要針對的是中國現在大量存在的小產權房、無產權、產權不全或者產權存在爭議的房地產。

（3）收益法

收益法就是針對房屋未來可能帶來的收入現值為基礎的評估方法。這種方法主要針對的是出租或者有收益的房地產價值的評估。

從國外的經驗來看，任何一個國家的稅基評估都離不開市場比較法、成本法、收益法的評估原理。但是在稅基評估中，稅基評估采用的評估方法體系與一般評估所采用的評估方法體系也同樣存在差異，并不是所有適用一般資產評估的估價標準和方法都能直接適用于稅基評估。

3、國外在房產稅征收方面帶給我們的啟迪

仔細分析和研究國外房產稅的推行經驗，可以發現其房產稅的征收是一種廣覆蓋的模式，覆蓋的范圍廣，征收的對象固定。其主要利用市場估價的方式來確定房地產的價值；其稅率的制定采用的是一種“以支定收”的方式，靈活多變，根據各個地方政府的實際情況來制定。

二、房產稅稅基設計

2011年1月28日，上海、重慶兩地同時開始試點征收房產稅。兩地的試點方案中，其稅基都采用交易價格，其中上海版房產稅的稅基是：新購住房應征稅的面積（建筑面積）×新購住房單價×70%，重慶版房產稅的稅基是：應稅建筑面積×建筑面積交易單價。試點一年多來，兩地的房產稅征收面臨很大的困難，征收的效果很不理想。其中有一部分原因就是稅基設計的不合理，從國外的經驗來看，稅基都會采用評估價值，而非交易價值來確定。

1、房產稅的納稅人

房產稅的納稅人是在在中國境內擁有土地使用權以及房屋所有權的單位和個人。但是由于中國的特殊國情，土地歸國家和集體所有，所以在房地產市場中大量存在著無產權，部分產權，產權不明的房屋以及小產權房屋。針對這部分房地產，既然其存在中國境內，并且建成使用。從維護市場秩序，保證公平和規范房地產市場的建造活動等角度出發，應該也將此納入征稅范圍。

2、房產稅的納稅對象

房產稅的征稅對象為納稅人所擁有的房屋或者其使用的土地。其具體包括在建工程、已完工程及其附屬物等。關于中國廣大農村地區的房屋是否納入征稅范圍，學術界也一直有爭議。從稅收公平的角度來說，應該納入征稅的范圍，但是考慮到農民的稅收負擔問題，目前可以列入占不征收的范圍。

3、房產稅的納稅范圍

根據中國《房地產暫行條例》規定：房產稅的課稅范圍包括城市、縣城、建制鎮和工礦區的房屋（包括營業性和非營業性房屋），不包括廣大的農村用地。從當前中國的國情出發，可以按照條例的規定執行，但是隨著經濟的發展，廣大農村地區的經濟水平的逐漸提高，其房屋以及土地也應該納入征稅范圍。

4、房產稅的稅基

結合國外房產稅試點的經驗和滬渝兩地的房產稅試點方案，筆者認為中國房產稅稅基的設計也遵循“房產稅稅基=房屋面積×價格”的原則，這里需要探討房屋的面積與價格如何定義。

（1）房產稅稅基設計中面積的界定

在房地產交易市場過程中出現過多種面積，像建筑面積、套內面積、凈面積、合同約定面積、分攤面積、實得面積等等。不同的面積約定的內容是不一樣的，甚至差別會很大，當然這不同的面積之間也存在相關關系，像建筑面積=套內面積+公攤面積。

（2）房產稅稅基設計中價格的界定

在滬渝兩地的房產稅試點方案中，使用的是房屋的交易價格，交易價格只能反映房屋在交易的那個時間段內的價值。隨著時間的推移，房地產的價值是會不斷變化的，應該使用房地產的評估價格。

（3）房產稅的稅基設計

結合上面房產稅面積與價格的界定，筆者認為房產稅稅收收入應該按照如下公式計算：

房產稅稅收收入=房地產平均評估價格*[（人均建筑面積-免征面積）*戶籍人口]*稅率

5、房產稅稅收的減免

目前中國經濟發展不平衡，城鄉之間的收入差距很大。而且在城市地區也存在著低收入群體和住房困難群體，所以房產稅的征收要考慮到這些弱勢群體的經濟利益。所以要將低收入群體和城鎮生活困難群體納入到減稅、免稅規定范圍內，切實發揮稅收的調節功能。

三、對策與建議

1、確定合理的評稅機構及相應的權限

從目前情況看，中國房地產評估機制建設存在很多問題，缺乏統一的規范和管理。這就要求評估機構在權力設置上，可以實行中央和地方政府兩級機構權力的再分配，即中央統管全局，地方政府根據地方特點靈活處理相關問題。

2、健全規范申訴及糾紛復議程序

房地產稅的評估認定有一定的難度和復雜性，在評估過程中會遇到各種左右評估結果的事情發生，可能會在納稅人和評估認定機構之間因納稅金額產生分歧。這就需要房產評估機構在處理此事時做到公平公正原則，以保護納稅人的正當權益。

3、要用相關立法程序完善房產稅稅基評估

完善的稅基評估法，能夠起到依法約束和保障相關業務的作用，只有及早制定和實施相關措施，才能確保稅收征管的合理范圍，確保資產評估機構的重要性。此外，各地應根據當地實情，合理進行評估立法草案實施細則的規定，要對評估所采取的流程、方法、數據采集等實際操作內容加以制定和監督。

4、解決稅基評估中的房地權屬分離問題

在不改變國家政策的前提下，將土地轉讓租金和物業稅，一起進行征收，對土地、土地租權、房產稅基，依照固定資產進行評估審查。對出租的土地由一次性收取租金，改為按年度收取物業稅，并對房屋所有權進行稅基重新評估。對于轉讓的土地，扣除年限內稅基，按房屋價值，在轉讓期完成后，與房屋一起征稅房產稅。

四、小結

通過房地產評估機構，實現房屋價值的評估，并據次為依據征收房產稅。這種稅收設計能夠在更大范圍上實現稅收的調節功能，更好的調節居民收入。

參考文獻：

[1]於鼎丞，魏朗.中國稅制[M].廣東：暨南大學出版社.1997（3）

[2]陳欣.關于我國開征個人房產稅問題的研究[D].山東：山東大學，2008

作者簡介：

第7篇：土地的評估方法范文

建筑物評估：指與土地組合的建設成果，劃分為房屋和構筑物兩大類。

建筑評估的流程：

1、明確評估目的：

建筑物作為一類評估對象，其發生的經濟行為多種多樣，根據特定情況，選擇與其相適應的價值類型和評估方法；

2、資料準備：

資料準備是委托方提供，評估人員要到評估所在地收集整理；

3、準備有關文件：

建筑物的評估涉及到的政策性問題多，評估人員必須準備好充足的有關文件及資料；

4、資產評估明細表的準備：

評估人員要制作合理的評估明細表；

5、評定測算：

在搜集資料過程申，如發現原定評估方法所需的數據資料無法搜集到，應立即改用能搜集到全部所需資料的其他方法；

6、確定評估結果，撰寫評估說明或評估報告：

第8篇：土地的評估方法范文

[關鍵詞]劃撥土地 價格 評估

一、劃撥土地使用權及其價格內涵認識的發展過程

1.過去對劃撥土地使用權的認識

在國務院55號令《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》中,對劃撥土地使用權的定義是指土地使用者通過各種方式依法無償取得的土地使用權。該條例中第四十七條規定:“無償取得劃撥土地使用權的土地使用者,因遷移、解散、撤銷、破產或者其他原因而停止使用土地的,市、縣人民政府應當無償收回其劃撥土地使用權,并可依照本條例的規定予以出讓。

2.過去對劃撥土地使用權的評估及引發的問題

基于以上對劃撥土地使用權的認識、理解,在土地評估中,對劃撥上地使用權的價格內涵就有了如下界定。劃撥土地使用權價格評估在土地評估行業的發展進程中大概經歷了兩個階段:第一階段是從單純的土地評估興起,將土地作為一項固定資產而不是無形資產對其評估。開始,至1996年以前。劃撥土地使用權的評估與出讓等有償方式取得土地使用權的評估在方法上相同,價格內涵也一致,其土地使用權價格包括土地取得費、土地開發費和土地增值收益三部分,且劃撥土地使用年期未進行界定;第二階段是1996年以后至今。劃撥土地使用權的評估方法未變,但價格內涵與前一階段相比,對土地使用年期進行了設定,依據有關法律規定根據評估對象的土地用途,分別作不同使用年期的設定。而上述評估方法及界定的價格內涵所得出的評估結果就可能導致出讓等有償方式取得土地使用權價格低于或等于劃撥土地使用權價格,而眾所周知,以出讓、租賃等有償使用方式取得的土地,除了要支付土地補償費、安置補助費及相關稅費外,還要向當地政府交納土地出讓金、租金,或交納紅利;而劃撥方式取得的土地則只支付土地補償費、安置補助費及相關稅費。這就造成這樣的事實:在取得土地時,以出讓、租賃等有償方式取得土地的費用高于以劃撥方式取得土地的費用,而在評估土地價格時,出讓、租賃等有償使用土地價格又等于或低于劃撥土地價格。

二、劃撥土地使用權價格評估內涵

1.根據國土資源部國土資的[2001〕44號文中“……可依據劃撥土地的平均取得和開發成本,評定劃撥土地使用權價格,……”表明,劃撥土地使用權價格有兩個基本的組成部分,即土地平均取得成本和開發成本,除此之外沒有更明確的規定。而在實際當中,企業的資金利息和投資利潤是與資金投入相伴生的,在劃撥土地使用權價格的評估中也同樣要考慮土地使用者對土地投入所產生的利息和利潤。2.劃撥土地使用年期的確定。眾所周知,在宗地價格評估中,都要對所評估的地價進行價格定義,也就是說,要把你所評估的地價內涵界定清楚。對同一宗土地來說,不同的地價定義,會得到不同的估價結果,而在地價內涵中有一項就是對土地使用年期的界定。因此劃撥土地使用權價格的評估作為一種類型的宗地評估,也要對評估宗地使用年期進行界定。目前,對劃撥土地使用權價格評估中的使用年期的界定有兩種看法:一是根據評估宗地的設定用途設定其使用年期為該設定用途的法定最高出讓年期;二是根據國家有關法律規定“……以劃撥方式取得土地使用權的,除法律、行政法規另有規定外,沒有使用期限的限制……”,亦即劃撥土地使用年期應設定為無限年期。根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》等有關法律規定,我國土地一級市場的土地由政府統一供應,進入二級市場的土地必須是以有償方式取得才能轉讓。因此,劃撥土地一旦要用于經營,進入二級土地市場都必須要轉為有償使用(如出讓、租賃、國家授權經營、國家作價出資入股等幾種方式),而無論采用哪一種有償使用方式均有使用年期的限制。因此,為了能與有償使用土地一定年期的價格相比較,劃撥土地使用權價格評估中也應設定有限使用年期,一般地,其年限的設定與國家法定同類用途的最高出讓年期一致。

三、劃撥土地使用權的評估方法

1.成本法。在用成本法計算出讓土地價格時,土地價格為土地成本價格與土地增值收益之和。其中,土地增值收益源于“增值地租”,應歸國家所有,相當于出讓金部分。土地成本價格為土地使用者在取得土地使用權時支付的平均成本。因此,劃撥土地使用權價格應為土地成本價格,包括土地取得費、土地開發費、有關稅費、利息和利潤。

2.收益還原法。收益還原法是在估算土地未來每年預期收益的基礎上,以一定的還原利率,折算為評估期日收益總和的一種方法。目前《城鎮土地估價規程》對如何計算土地純收益的計算方法尚無明確規定。因此,可以通過調查與待估宗地屬于同一區域的國有企業租賃和租金水平來間接計算。國有土地租賃水平由土地出讓金水平來規定,是國家權益在土地收益上的體現,所以用土地純收益減去國有土地租賃的租金,可以得到劃撥土地的純收益。再經過區域因素、個別因素的比較修正,求得待估劃撥土地的純收益。最終劃撥土地使用權價格等于劃撥土地的純收益除以土地還原利率。

3.市場比較法。可以預見,隨著企業對劃撥土地權益的日益增強,劃撥土地使用權抵押、轉讓等行為的日益增多,劃撥土地交易案例也會逐年增加。我們可以通過劃撥土地交易案例進行交易情況、日期、區域及個別因素修正得出待估劃撥土地使用權價格。

4.用出讓土地使用權扣減出讓金間接計算。目前,很多地方通常以評估地價的一定比例收取土地出讓金,出讓金比較固定。由公式出讓土地使用權價格=劃撥土地使用權價格+土地使用權出讓金,可以得出:劃撥土地使用權價格=出讓土地使用權價格×(1-出讓金比例)。

5.綜合法。也就是從多個方面綜合考慮劃撥土地使用權價格的影響因素,如當地的土地取得成本、本地收益情況、土地市場的健全和完善程度、政府確定土地出讓金的收取比例等。通過采取上述的四種評估方法進行測算,綜合分析后,剔除不適宜的測算方式,對合理測算結果進行算術平均或加權平均,求得劃撥土地使用權價格。

參考文獻:

第9篇：土地的評估方法范文

關鍵詞：房地產稅；稅基評估；評估方法

中圖分類號：F293-3文獻標識碼：A

文章編號：1005-913X（2017）04-0102-02

一、房地產稅和其稅基概述

房產稅從社會會計學的角度來說是指以房子為征稅對象，按照房屋的計稅余值為計稅依據或者出租收入為依據，向房屋的產權所有人征收的一種財產保有稅。近幾年，各地區的房價不斷高漲，尤其是2016年一波巨大行情的增長，讓很多靠實體經濟賺錢的人把資金都投入到了房子上。有人屬于剛需有人屬于投資，不斷造成貧富差距的增大，地方財政也相對緊張，在這樣的背景下，開征房產稅可以在一定程度上充實地方財政或者可以適當縮小貧富差距。

房地產行業的課稅對象目前包含幾類，一種是按照房地產所占的土地進行征稅，其次是土地上的建筑物，再次是對土地和建筑物進行綜合征稅，最后是兩者都征稅但是進行分別征稅。目前為了更加，公平公正，我國實施的是對兩者進行分別得征稅，明確了計稅的依據。無論是稅基還是征稅都起到積極的推動作用，穩定國家財政收入，推動房產稅的改革。總之，對于國家和社會的發展屬于好事和大事。

二、開證房地產稅的積極意義

（一）有利于縮小貧富差距

雖然我國目前在一些地區實施的試點房地產稅改革受到一定的爭議，比如上海和重慶地區，但是總體效果還是積極有利的。在經濟發展較快的一線城市，由于房價的飛漲，讓很多中低產階級對于購房望塵莫及，出現工資上漲的速度遠遠不及房價上漲的速度。有錢人買房炒房越來越富裕，中小階級的老百姓拼其?生只夠首付，只會加大貧富差距。而房產稅的實施在一定程度上可以縮小這樣的差距。通過開征房產稅，逐步完善財產稅制，不僅可以起到一定的宏觀調控，調節國民收入分配，也可以適當縮小差距。

（二）有利于充地方財政

稅收是地方財政和中央財政的重要來源，在房地產市場如此火熱的今天，更多的老百姓希望可以在城市買房定居，征收房產稅無疑成為增加財政收入的經濟來源之一，適當的彌補因其他稅制問題引起的地方財政收入不足的問題。中國的國情決定了我國目前有著比較獨特的土地問題，政府依賴土地資源，整體房地產市場的攀升逐漸增加了地方財政。有利于政府進行公共設施的投入，進行更大規模的投資，造福于一方百姓。

三、我國房地產稅的征收和稅基評估現狀

先從房地產稅的征收說起，目前我國暫未全面開放對該稅的征收，只是在一些發達地區進行，但是目前出現了很多問題需要解決。按照我國房地產稅的暫行條例規定，房地產稅的稅基是以房屋賬面’的原值扣除一定比例折舊后的價值為計稅依據的。但是按照目前尤其是整個2016年的房價上漲的迅猛態勢，以賬面原值計稅，不可能引起非常顯著的財政稅收，一定程度上也于房屋現在的市場價值脫節。從長期開看，不管是房屋賬面價值還是房屋市場交易價值，都應該作為單一的計稅依據。應該讓專業的人才通過科學的方法獲得的稅基評估價值才是其最合理的依據。

四、房地產稅稅基評估相關要素分析

（一）稅基的確定

根據現行方案，稅基的確定主要是指看納稅人的房產價值和面積，兩者都較大時，且做商用，應多納稅；反之相對少納稅。當然在實際操作過程中會具體情況具體分析。如果用房屋面積來定征稅稅率時，要考慮人口，即應考慮人均居住面積。

（二）評估主體

目前，我國主要實行的對在財政部企業司監督下的資產評估行業培養的資產評估管理師，實行自治管理。國家部門和協會雙重監管下，讓資產管理師進行評估，當時即使是這樣的方式也有人認為不太合理。但是單方面的評估只會增加不必要的麻煩，目前現存評估主體最后出來的評估結果相對公允，通過有序競爭來降低評估費用的同時也會帶來評估效率的提高。

（三）評估原則

1.快捷高效和低成本原則。房產稅稅基評估屬于耗費人力物力財力的工作，所以在整個工作過程中需要一定的資源支持，因此盡可能在科學精準的情況下降低成本成為一個不變的規則。為了保證工作效率高，但是又可以壓縮成本，一般采用批量評估較好。

2.估價動態更新原則。眾所周知，房價隨著時間的不同會有很大的波動，以鄭州的房價為例，同樣的樓盤2016年上半年的房價和下半年的房價每平米可以相差5千到一萬不等。因此，房產的評估價值具有很強的時效性，當然也是指一定時期內，在房價較為穩定階段時效性相對較弱。為保證估價的時效性和合理性，就應定期對房產的價值進行重估。在評估期限不長的情況下，重估時僅需考慮一些最新的房價、參數和因子的變動，估價方法也不需進行大幅改動，在保證重估低成本的基礎上，可以保證評估結果的準確性。

3.統一評估標準兼具差別評估。哲學上講具體情況具體分析，因此在已有的文獻中，比如彭昭鋒（2014）等學者在評估原則中談到因為不同的評估-主體、使用的方法和標準稍有不同，最后造成的評估價值也會有不同。從工作的公平角度出發，我國的房產稅稅基評估應該采用統一標準。但是總有特殊情況的出現，及時做好特殊情況的應對措施。根據具體的房屋情況設定相對差別化但又公平的評估方法。

（四）評估方法

1.市場法。市場法是房地產稅稅基評估的基本方法之一，也是目前使用最為廣泛的一種。市場法其實將近期交易情況進行對比，通過對交易時間、交易情況、相類似的房地產因素等進行對比修正和評估的方法。兩者遵守的原則主要是在公平資源的基礎上進行，因為是現時的對比，因此房屋評價具有真實的現時價值。目前用市場法進行評估測算，主要是住宅類房地產。根據國家規定，這樣的房產評估需具備完善的房地產評估市場，對于房地產交易所產生的記錄進行有效的、完備的記載，以及具有高度的信息化建設，不同部門之間能夠進行有效的信息傳輸，保證信息的準確性。

2.收益法。收益法目前只適用于出租性質的房屋，這一塊也是一個巨大的市場。在目前的二手市場上用途非常廣泛，因此依托的是房產或者土地因為流轉或者使用了其相應的權利而產生的收益。當然會有一個問題，就是購置房屋時房東已繳納了房產稅，但是如果在房子出租時再次繳納，就會產生重復納稅的，該政策實施時稍有不便。所以用收益法進行房地產稅稅基評估的之前，應當將租金從營業稅中劃分開，僅僅進行房產稅的征收。

3.成本法。該方法依托的基礎是評估時，當時的原材料價格和人工成本費等，所有的的M用全部加起來之后再減去房屋的折舊費，從而估算出房地產的價值，通過對這個估算的房地產的價值進行征稅。重置成本主要考慮到物價的變化，今天的人工成本費和5年前的成本費有著質的區別。所以，如果其所依據材料的變化較大，而在計算的時候出現信息不對稱，沿用之前的價格進行計算，就會造成所計算的稅費不符合實際，有可能會出現稅基過低的情況，對財政收入肯定是不利的。

4.批量評估法。隨著應用型的計算機技術和統計學的學科發展，也有利于稅基的評估。根據統計學和計量經濟學中的相關方法模型，通過回歸分析等數理統計技術批量評估。當然，整個過程中主要依據的是房產的綜合情況，需要對所測定房產的特征進行有效把握，將其納入到所運行的區域內進行財產評估，建立他們之間的關聯因素，再建立模型，最后就行模型的推斷。將出來的結果進行對比分析，形成科學的結果。

五、對房地產稅基評估體系的建議

為了更加公平公正，應該響應依法治國的號召，建立健全相關的法律法規。新興的行業和產業要想更快更健全的健康發展，必須有法律法規的約束，對相關條款進行細化，對房產稅稅基評估工作給予一定的法律支持，制度建設和運行保障。明確責任劃分，一旦出現情況要有相應的應對措施。