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第1篇：土地動遷法律法規范文

前言

房地產一直是百姓最為關注的一個話題，隨著生活的不斷提高，生活質量的要求也相應的有所提高。尤其在國家政策和國內外環境的影響下正接收著來自政策的調控和市場調節兩方面的考驗，房地產行業的競爭變得愈發的緊張起來了，在確保房產的質量的前提下能夠更好的保證效益是房地產企業的最終目標，而房地產的前期工作就變的尤為重要，成為實現最終目標的基礎。

1、前期工作的內容

1.1考察準備開發地塊的特點以及周邊的環境

在通過投標或是拍賣獲取土地使用權之前需要對該土地進行必要的考察和研究。主要包括：坐落位置；占地面積；土地占地形狀；地塊內建筑物和設施的現狀；規劃用途和限制條件；地塊四邊相鄰道路級別狀況；和市、區的中心商業地段、學校、醫療機構等的距離；公交路線和站點設置的距離；市區內的供水、供熱、通訊、電力設施狀況等。充分的考察了相應的資料，對于接下來的開發有很大輔助作用，只有前期的資料準備充分才能保證項目的進度和效益等問題。

1.2要獲得土地的使用權

根據土地所有權和使用權分離的理論，城市土地所有權是歸國家所有的，但是土地的使用權是可以依照法律有償、有限期地通過市場出讓、轉讓。

開發商獲取土地使用權有兩種途徑：通過行政劃撥和市場。在運用市場機制配置土地時，又有協議、招標和拍賣幾種方式。對于原先已劃撥的土地，開發商還可以通過補地價的方式獲取土地使用權。

1.3在獲得土地使用權后，要開始辦理建設用地動遷工作

拆遷過程有時也會影響成為項目進程。在拆遷過程中，會有部分居民是不情愿且會有抵抗情緒，這就往往成為問題的所在，所以在進行拆遷工作時能夠保證平穩拆遷居民的情緒是在這部分的一項艱巨的任務。

所以對于開發商而言拆遷工作主要解決的問題包括土地的權屬處理；城市房屋的拆遷工作程序以及拆遷工作的補償與安置政策。

1.4委托方案設計單位進行的規劃建筑設計

在獲得了土地證之后，項目的設計就是重中之重了，尤其是規劃方案的設計就決定項目成敗，因此選擇一個好的設計單位是非常的重要。確定好設計單位之后就要進行市場調研，準確定位市場需求，編制設計任務書，設計單位根據設計任務書進行方案設計。

1.5向規劃主管部門提交規劃建筑設計文件申請審批

要向規劃部門提交規劃建筑規劃方案的設計，再經過規劃管理部門、消防、園林、建設等部門等共同審查批準通過。

1.6繪制施工圖

按照所批準的建筑規劃方案設計的基礎上，設計單位再進行擴初設計深化，有些地方擴初設計還需經當地建設主管部門的審查批準；然后在批準的初步設計的基礎上再進行施工圖設計。

1.7最后要施工前的準備

通過固定的方式來選定施工監理單位和施工單位。最后做好準備開工前的所有準備工作。還有要保證“三通一平”（三通指施工道路暢通，施工用水、施工用電接通；一平指場地已經平整）、辦理開工許可證和施工執照等一些必要的執照，為施工提供良好的現場環境。

2、土地使用權獲得

現階段，我國的土地使用制度正處在從無償、無限期使用到有償、有限期使用的過渡階

段。土地使用權的取得可以根據項目的特點，可以通過兩種方法得到：一種是通過政府行政劃撥，另一種是通過有償出讓，而且當房地產進入二級市場后，也可以由轉讓等方式獲得土地使用權。

要獲得土地使用權，首先要制定相應的規劃和方案，由城市規劃管理部門審查，要求是能夠滿足城市規劃的規定，在通過后就能拿到土地規劃許可證書，再到土地部門申請建設用地，依照國家的相關法律和制度，最后通過協議、招標、拍賣等方法來獲取土地使用權，在交納土地出讓金后就可以獲得土地只用證書。

但是在獲得土地使用權前要考慮到土地市場信息的影響。土地市場的走勢是受政治、經濟、環境等多方面因素的影響，而且不同城市影響土地市場的因素和程度也是各不相同的，即使是同一城市內，不同用途、不同位置、不同規模的土地之間也是各有特點的。因此，在確定目標土地之前應當深入研究確定土地市場信息，分析影響土地市場各種因素及其影響程度和影響方式，并且在實踐中不斷探索、總結、積累和完善，逐步建立起科學的分析和預測方法及程序。

此外，國家和地方政策對選擇目標土地的影響也是相當大。目前國家也制定了相應的法律法規，來實施對土地的使用和管理，而往往地方在響應國家政策的同時還會根據本地的特點制定了其他的一些規定和政策，所以在確定目標土地前要熟悉和掌握這些相關政策，只有遵循政府相應政策，保證城市建設用地規模符合國家規定的標準，也才能保證整個項目的安全性。

在獲得土地的使用權之后，由土地市場信息和各種政策作為基準點，全面分析和研究目標土地的特點，由掌握的關于目標土地的相關信息，判斷目標土地的市場前景是否具有商業價值，國家和地方的相關政策對項目進程的是否有影響，競爭對手情況是否對自身造成一定的威脅，以及在出讓方式上是否也存在影響項目的問題等等，而這些問題都必須要得到合理解決，只有在保證了這些問題的妥善處理后，就是保證了整個項目的地基能夠穩固下來，因此也就能直接決定整個項目的成功與否。

所以，在獲取目標土地使用權這一方面對項目的開發和發展也是很重要，考慮了各個方面的影響，解決了各個方面的問題，保證了項目前期工作的順利，也就是減輕了整個項目的負擔。

3、規劃方案和工程施工圖的設計

項目開發的設計階段主要包括方案招標階段和方案定案階段兩個階段，建設項目設計過程主要還是以兩個階段而展開的。這兩個階段相當于在為項目建龍骨，把總的框架建立好，就有的明確的目標和方向。然而這兩個設計階段的目標和任務都不一樣，在進行的過程中也會有很大的差異。

在方案設計階段，必須要有有效地執行組織的結構，一般是由上層領導、設計規劃部、策劃部、營銷部等部門來組成，只有在這些部門的相互協調好、相互配合好，才能保證方案設計工程中科學、準確的決策，使得設計能夠順利進行。

在這一階段還有一個很重要的方面就是溝通管理。只有及時而準確的溝通才能使項目朝著理想的方向發展。然而溝通也是涉及多個層面和多種方式的，其中主要包括有內部的溝通（縱向和橫向的溝通）、與設計公司之間的溝通、與政府部門的溝通等等。這之中與政府部門的溝通最為重要，所以要保證及時性，甚至是能夠提前來完成，在溝通過程中還要建立保證信息的方便存儲和方便查詢，以確保任何團隊成員和項目干系人能夠通過不同方式來共享數據和信息。

在設計階段還有一個很重要的問題就是項目的可行性和風險性的管理，要保證項目所指定的績效目標是合理的、現實的。在方案決策中對項目風險要做定性的分析，為的就是要防患于未然。可以說，方案設計階段的項目風險分析是對整個設計階段和后期要開始的施工來

說都是意義重大的。

房地產市場風險，是由房地產市場狀況的變動引起的，或說是由不確定的市場運行狀況引起的。在市場經濟條件下，市場是各種經濟運行狀況的集中表現，市場運行中的各種不確定因素非常多。國內外社會經濟變動、經濟政策變動、居民收入水平的變動都會影響到房地產市場的運行。

通過可行性研究，可以對經營管理項目的市場運行和經濟、技術等多方面狀況，進行深入細致的調查、分析和研究；可以對提出的各種經營管理方案，進行技術和經濟多方面比較分析和論證；還可以對經營管理項目的經濟效益進行科學的預測和評價，為經營管理決策部門最終決策，提供科學依據。只有通過對項目風險進行分析，采用合理的評價方法，才能對風險進行有效的管理，使項目各參與方獲得預期的收益。