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第1篇：土地利用總體規劃案例范文

關鍵詞：江西??；土地規劃；實施評價；量化模型

中圖分類號：F301.23文獻標識碼：A

一、引言

土地利用總體規劃是依據嚴格保護基本農田、提高土地利用率、保護和改善生態環境及占補平衡的原則，對一定區域內的土地開發、利用、治理、保護在空間、時間上所作的總體安排和布局，是國家對經濟與社會發展進行宏觀調控的重要手段[1]。土地利用規劃重在制定，貴在實施。目前，我國已編制了兩輪土地利用總體規劃，但在實施過程中存在一些問題。一是土地利用總體規劃的法律觀念不強，隨意對規劃進行調整；二是規劃圖件不能適應規劃實施的需要；三是規劃實施過程中缺乏有力的監督，未建立完整的反饋機制；四是缺乏土地利用總體規劃實施效果、執行力度的科學評價體系，未建立有效的評價機制。因此，開展土地利用總體規劃實施評價是土地利用總體規劃實施過程中的一種內在的必然要求，通過對土地利用總體規劃實施進行定性和定量的分析和評價，利于促進規劃管理體系的完善，提高土地利用總體規劃的科學性和實踐性[2]。

二、土地利用總體規劃實施評價的指標體系構建

（一）土地利用總體規劃實施評價的內涵

土地利用總體規劃實施評價是依據相關標準，運用一定的方法，對土地利用總體規劃執行的效果進行分析、比較后作出的價值判斷，是土地利用總體規劃執行階段的重要環節。土地利用總體規劃實施評價包括三方面內容：一是土地利用總體規劃結果評價，即土地利用總體規劃執行后的結果是否實現其目標及實現程度的評價；二是土地利用規劃效益評價，即對土地利用總體規劃結果和土地利用總體規劃投入之間的關系的評價；三是土地利用總體規劃效力評價，即土地利用總體規劃執行后對規劃對象及其環境所產生的影響的評價。

（二） 土地利用總體規劃實施評價的指標體系

根據土地利用總體規劃實施評價內容，構建土地利用總體規劃實施評價的指標體系，包括以下兩大類：一是規劃執行指標，是指土地利用總體規劃實施過程中，關鍵指標的落實完成情況以及違反規劃事件的頻率和處置率；二是規劃效果指標，是指土地利用總體規劃實施后，所產生的社會、經濟和生態效益，同時也包括社會公眾對土地利用總體規劃的認知程度。土地利用總體規劃實施的指標體系如圖1所示。

圖1土地利用總體規劃實施評價指標體系表

三、土地利用總體規劃實施評價的方法

（一） 指標量化模型

土地利用總體規劃實施評價是多指標綜合評價，且評價指標中包括經濟、社會、環境等相互聯系密切的指標，這些指標變化速率呈現出的是各種非線性關系。因此，在進行指標量化時，需采用非線性函數以貼近實際情況，文中采用對數函數的效用函數進行指標量化，指標量化模型為：

（1）正指標模型

（2）負指標模型

式中，為第個指標的評價值；為實際值，和分別為指標的上限和下限；和為常數，通常取值40，取值60[3]。

（二）評價方法

1．指標權重測算

由于土地利用總體規劃實施評價中，無法收集到大量的樣本資料，從而不能依據統計數據得到各指標的客觀權重。因此，為了合理地反映各指標對規劃實施效果的貢獻程度，本文采用專家經驗估算的方法，來確定規劃實施評價指標的權重 [4]。

2.指標合成方法

為了鼓勵土地利用總體規劃的各單項指標均衡發展，嚴懲落實指標，本文采用指標幾何平均值作為評價指標合成值[5]，評價公式為：

，其中

當時，土地利用總體規劃實施的協調度很好，效果明顯；

當時，土地利用總體規劃實施的協調度比較好，起到一定效果；

當時，土地利用總體規劃實施的協調度一般，所起作用不大；

當時，土地利用總體規劃實施的協調度較差，目標難以完成；

當時，土地利用總體規劃實施的協調度很差，基本沒有作用。

四、案例研究

（一） 研究區域概況

本研究以《江西?。?997~2010）土地利用總體規劃》為案例，為了與土地利用總體規劃緊密銜接，為《江西省土地利用總體規劃（2006~2020）》的實施起到指導作用，對1996~2005年江西省土地變更調查數據進行分析，所采用的社會經濟環境數據為1996~2005年江西省的統計數據。

1.研究區域的社會經濟發展概況

2005年，江西省生產總值4056.2億元，同比增長12.8%，其中，第一產業增加值770.0億元，同比增長6.5%；第二產業增加值1914.9億元，同比增長17.1%；第三產業增加值1371.3億元，同比增長10.8%。全省農業總產值1143.0億元，按可比價格計算，比上年增長6.8%。全省全部工業增加值1455.5億元，比上年增長20%，工業對經濟增長的貢獻率達到51.6%，其中規模以上工業增加值達到828.5億元，增長23.6%。

2.研究區域土地利用現狀

至2005年底，江西省農用地面積14190111hm2，建設用地面積906211 hm2，未利用地面積1593112 hm2，分別占全省土地總面積的85.02%、5.43%和 9.55%。農用地中，耕地2859012公頃、園地273435公頃、林地10310488公頃、牧草地3824公頃、其他農用地743352公頃。建設用地中，居民點及工礦用地637639公頃、交通運輸用地64768公頃、水利設施用地203804公頃。詳見表1。

表1江西省2005年土地利用現狀表

（二）評價指標的選取

本文根據蘭州市的實際情況和所收集到的資料，選取土地利用總體規劃評價指標，具體見表2。

表2江西省土地利用總體規劃實施評價指標體系

（三）結果與分析

江西省土地利用總體規劃實施評價指標值如表3所示。

表3江西省土地利用規劃實施評價指標賦分表

1.單項指標分析

土地開發利用程度小于70分；建設用地需求滿足率、建設用地違規面積比、耕地滿足率、基本農田保護率在70~90分之間；城鎮化率、規劃的知情度、工業生產總值的比重、森林覆蓋率大于90分。

由于江西省山多平原少，耕地后備資源有限，人地關系基礎十分脆弱，另一方面建設用地粗放、低效利用現象不同程度存在。截止到2005年末，全省有閑置土地867 hm2，空閑土地657 hm2，批而未供的土地2442 hm2，低效用地19644 hm2，從而導致土地開發利用程度的分值較小。

江西省非常重視生態環境，通過“丘陵山區果林化、平原農田林網化、城鎮郊區園林化”，不斷提高森林覆蓋率，2005年森林覆蓋率達到60.05%，較好地完成了規劃目標。

2.單項指標的合成值分析

江西省上一輪土地利用總體規劃涉及人口、經濟發展水平、產業結構狀況、城鎮化水平以及社會環境等在內的諸多因素，對規劃實施產生了不同程度的影響。依據規劃實施評價標準，江西省上輪土地利用總體規劃實施情況評價值為85.12，說明土地利用總體規劃實施效果比較明顯，土地利用總體規劃各項指標的執行與其所產生的社會、經濟和生態各方面效益的協調程度較高。

五、結論

由于規劃具有超前性，而人的思維和預知能力有限，且未來事物不確定性因素較多，江西省上輪規劃還存在以下問題：

（一）耕地保有量脫離實際，耕地滿足率不高。因退耕還林、退耕還湖和農業結構調整等導致江西省耕地面積減少。2005年比1996年凈減少134424公頃，比規劃目標年（2010年）要求的耕地保有量少131662公頃。

（二）土地開發利用程度低，未達到規劃要求，需要加強土地開發利用程度：一是加大未利用地的開發力度，提高可利用土地面積；二是加強土地開發利用強度，提高土地利用效率。

（三）土地利用總體規劃的法律地位不明顯，土地違法違規現象時有發生。據統計，1997-2005年全省共查處違法違規用地1883公頃。

土地是重要的自然資源，土地利用總體規劃是一項綜合性強、涉及面廣的決策，是一項重要的公共政策。通過對土地利用整體規劃實施效果評價，可為新一輪土地利用總體規劃修編提供依據。

參考文獻：

[1]趙小敏，郭熙．土地利用總體規劃實施評價[J]．中國土地科學，2003，17（5）：35-40.

[2]徐春濤，姜錫東．回歸分析在土地利用總體規劃實施評價中的應用——以吉林省伊通縣為例[J]．東北師大學報（自然科學版），2010，42（4）：154-158.

[3]歐海若．土地規劃的基礎理論問題研究[D]．杭州：浙江大學，2004.

第2篇：土地利用總體規劃案例范文

關鍵詞：中心城區;展演變;劃定

Abstract: along with the development of urbanization and regional integration, an extra large city of the area of the center position in the protruding, improve the function of the city center, give full play to the big cities of the radiation leading role, to strengthen the overall competitiveness of urban agglomeration. This paper analyzes the domestic several big city city of guangzhou center development evolution and scope of the designated the principles, methods and effect.

Keywords: city center; Performance change; delimit

中圖分類號：TU984文獻標識碼：A文章編號：

1中心城區概念及劃定的作用

1.1中心城區概念的提出

關于中心城區的概念，住房與城鄉建設部和國土資源部存在均有明確規定?！冻鞘幸巹澗幹妻k法》第二十條提到，“城市總體規劃包括市域城鎮體系規劃和中心城區規劃”，雖然條文中沒有明確中心城區的涵義以及其空間界域，但在第二十九條明確“在總體規劃綱要中應研究中心城區空間增長邊界，提出建設用地規模和建設用地范圍”；國土資源部第43號文中規定中心城區范圍包括城市主城區及相關聯的功能組團。

按照“兩規”的解析，中心城區應指城市發展的核心地區，是城市政治、文化中心和重要經濟功能集中體現的地區，包括主城區及相關聯的功能組團組成的城市范圍。

1.2中心城區范圍劃定的作用

特大城市作為發達地區城市群的龍頭，城市功能更為復合，發展面臨問題錯綜復雜，在當前高速城市化的條件下，中心城區范圍劃定能促進城市功能的提升和土地合理利用，充分發揮大城市的輻射帶動作用，促進大中小城市和小城鎮協調發展，有利于加強城市群內各城市的分工協作和優勢互補，增強城市群的整體競爭力。

2特大城市中心城區范圍劃定分析

2.1北京市

北京市域面積16411平方公里，土地利用總體規劃中心城區范圍依據行政區界來劃定，包括功能核心區和城市功能拓展區，面積為1273平方公里，占市域總面積8.32％。

北京城市總體規劃中劃定的中心城區是城市最中心的八個行政區組成的環形區域，面積為1088平方公里，其中建設用地為778平方公里。

2.2上海市

上海市域面積8239平方公里，土地利用總體規劃中劃定的中心城區范圍包括黃浦區等9個區組成的老城區域，面積為288平方公里，占市域總面積3.50％。

上海市新一輪的城市總體規劃目前還在編制過程中，初步確定的中心城區范圍跟土規中的范圍基本一致。

2.3成都市

成都市域面積12360平方公里，土地利用總體規劃中劃定的中心城區為成都外環以內的區域，面積為597平方公里，占市域總面積4.83％。

成都市城市總體規劃中劃定的中心城區范圍是成都四環路以內的用地范圍，面積597平方公里，其中建設用地為400平方公里。

2.4武漢市

武漢市域面積8549平方公里，土地利用總體規劃中劃定的中心城區包括主城區和部分遠城區，土地面積約660平方公里，占市域總面積7.72％。

武漢市城市總體規劃中劃定的中心城區范圍是指三環線范圍內建成區及局部外拓區域，面積667平方公里，其中建設用地為450平方公里。

2.5小結

通過對以上四個特大城市土地利用總體規劃和城市總體規劃進行分析，各個城市對城市中心城區的定義和范圍劃定存在著一定的差異，通過對其進行定量和定性相結合的分析，我們可以得出如下結論：

（一）中心城區的用地規模

從城市地域空間組成上看，范圍從大到小依次可以劃分為：市域、中心城區、中心城區城市建成區。土地利用規劃中的中心城區占市域總面積的比例最高為北京市，比例是8.32%，最低的為上海市，比例是3.50%?？梢钥闯觯瑖鴥葞讉€特大城市中心城區面積占市域總面積的比例大體都在3%-10%左右。

（二）中心城區界線的劃定依據

（1）北京市土地利用總體規劃對中心城區界線劃定主要上是在土地利用功能分區基礎上，依據行政區界劃定。其外部邊界與城市行政區界基本吻合；

（2）上海市土地利用總體規劃中對中心城區界線劃定基本上是依托城市老城區，結合城市歷史文脈和空間特色，同時考慮行政區劃，使中心城區包含了原有的舊城區范圍；

（3）成都市由于城市空間形態比較規整，其劃定完全是依據城市外部交通走線對城市空間限定作用，以城市外環線作為界線進行劃定，并且保持土地利用規劃和城市總體規劃劃定的范圍完全一致；

（4）武漢市土地利用總體規劃和城市總體規劃對中心城區界線劃定，基本上以城市空間形態特征為基礎，結合城市外部交通走線和行政區劃進行綜合確定，空間界線大體一致。只是在部分地區，對非建設用地的劃定上兩規之間存在著一定的差異，其主要是非建設用地的保護及利用判定問題。

通過對案例城市分析可以得出，影響劃定城市中心區范圍主要有四個因素：a、歷史因素，結合舊城區范圍，維護和延續歷史文脈和保持城市空間特色，如上海。b、地理交通因素，結合城市空間結構和形態，考慮城市地理和交通格局，如成都、武漢。c、行政管理因素，結合城市行政區劃或空間管理單元（如控規管理單元），如北京、武漢。d、社會經濟因素，結合城市土地空間發展戰略和城市特色，如北京、上海。

（三）中心城區劃定中的兩規協調關系

總體而言，四個城市中心城區規模和界線的劃定基本考慮本輪土地利用總體規劃與城市總體規劃之間的協調，“兩規”在總體規模和界線上基本上相符，但同時也存在著一定的差異。土地利用總體規劃更偏重于土地的自然屬性和城市土地利用戰略，城市總體規劃更加注重土地的社會屬性和城市建設的需求。土地利用規劃中心城區范圍一般要略大于或等于城市總體規劃中心城區范圍。

3廣州市中心城區發展演變

廣州古城城址面水（珠江）背山（白云山）?！傲}皆通海，青山半入城”是對早期廣州古城空間形態的形象概括。從明、清兩代開始至21世紀初期，廣州城市空間形態經歷了“就地擴展，先西后東”的過程。

2000年編制完成的“廣州城市總體發展戰略規劃綱要”,確定了廣州城市空間布局的基本取向由“L”型城市空間調整為“南拓、北優、東進、西聯”；確定了兩條城市功能拓展軸即東進軸和南拓軸，確立了“拉開建設、有機疏散、新區先行、帶動老區”的發展新思路，廣州市的城市空間結構由傳統“云山珠水”的自然格局、單一中心的城市結構躍升為以“山、城、田、?！钡淖匀桓窬譃榛A，沿珠江水系發展的多中心組團式網絡型城市結構。

2005年以后，城市空間發展戰略內涵進一步深化，“南拓、北優、東進、西聯、中調”十字方針確立了直至目前的城市發展思路，重點是對中心城區進行全面優化完善，涉及的老城區主要是原荔灣、越秀、海珠、芳村、天河以及白云的一部分。蘿崗區，南沙區的相繼成立并成為了城市兩個獨立的增長極，黃埔區和蘿崗區發展成為一個獨立的東部組團的趨勢越來越明顯。進入新城市發展機遇期的廣州，城市空間形態向多中心組團式網絡型發展期轉變。

4廣州市中心城區范圍的劃定

4.1廣州市中心城區劃定原則

廣州市中心城區范圍的劃定應重點考慮以下原則：

（1）以城市空間發展戰略為依據，并與土地利用總體規劃、城市總體規劃等相關規劃協調。

（2）歷史延續性原則，應考慮現有建成區格局，以城市空間結構和形態為基礎。

（3）行政界線與自然要素限定原則，充分利用河流水系、山體、城市主干道等自然要素對城市形態的分割，同時考慮行政界線的劃分，注意中心城區控制范圍的完整性。

4.2廣州市中心城區控制范圍的劃定方案

依據廣州城市建設總體戰略“一主六副”空間結構，以主城區作為中心城區的控制范圍。包括荔灣區、越秀區、天河區、海珠區四區全部和白云區南部（北二環與流溪河以南），中心城區控制面積約546平方公里，其中建設用地約382平方公里。

5結語

廣州市中心城區范圍是在城市發展戰略指導下，基于廣州中心城區發展演變和規律，在“兩規”有效協調基礎上進行劃定。中心城區范圍的明確必將促進廣州城市功能的提升和土地合理利用，充分發揮廣州作為國家中心城市的輻射帶動作用。

參考文獻

第3篇：土地利用總體規劃案例范文

【關鍵詞】土地利用規劃 環境影響評價 意義

中圖分類號：F301.2文獻標識碼： A 文章編號：

環境影響評價已經越來越受到人們的重視，國內外學者對環境影響評價的理論和實踐也作了不少研究。但是，到目前為止，中國開展的環境影響評價多是圍繞建設項目、區域開發活動進行的，戰略環境影響評價開展較少，而土地利用規劃環境影響評價工作剛剛起步，由于沒有形成統一、完善的理論體系，也缺乏系統、有效、通用的評價指標與方法，加上法律和制度上的制約因素。因此還沒有形成統一的程序，國內也沒有形成公認的范例。目前為數不多的一些土地利用規劃環境影響評價案例，大都是應急式的，其所用方法主要是從原來的項目環境影響評價中引用過來的，把項目環評的方法照搬過來用于規劃層次的環評，存在著明顯的缺陷和不足。

一、土地利用規劃環境影響評價的意義

1、意義：土地利用規劃進行環境影響評價可以進一步完善規劃方案。規劃的環境影響評價可以在規劃方案的形成階段就參與其中，以便及早從生態環境保護與建設的角度出發，分析規劃方案可能引起的積極與消極的影響，從而進一步改善規劃方案。土地利用規劃涵蓋各業用地，是配置和合理利用土地資源的重要手段，它與生態環境保護與建設息息相關。因此，土地利用規劃環境影響評價可以從規劃區環境保護和生態建設的整體角度出發，同時結合國民經濟發展計劃，考慮諸多建設項目的協同效應和累計效應，統籌規劃土地利用與生態環境建設，促進經濟、社會和生態的可持續發展。土地利用規劃環境影響評價可以全面考慮替代方案。規劃環境影響評價可以在對規劃區域生態環境現狀、環境目標分析和評價的基礎上，針對規劃方案的潛在影響，評價影響的范圍和程度，擬定替代方案，并提出消除、減緩不利環境影響的措施。

土地利用規劃環境影響的評價指標

1、環境影響評價內容與指標選擇的原則

國家或省級尺度的土地利用總體規劃多是綱要性的, 規劃方案所提供的數據有限，因此決定了其環境影響評價應是戰略性和指導性的，很難做到精細；環評的重點是評估規劃方案對生態、環境和資源等有關重大議題的影響，評估規劃方案實施在促進國家生態建設、環境保護和土地資源保障目標的作用與影響程度。同時，考慮到我國快速的工業化和城市化進程，以及建設用地的快速擴張所造成的一系列資源和社會問題，規劃環評需對建設用地規劃的合理性和適度性進行分析與評價。環評指標的選擇首先應考慮科學性原則，即指標應具有明確的科學內涵、較好的度量性，便于不同地區之間的比較；其次是代表性和簡明性原則，指標應該盡可能簡單明了，且能反映土地利用結構調整對環境與生態的主要影響：第三是系統性和綜合性原則，評價指標應盡可能全面反映土地利用規劃對各種環境要素的影響；最后是可操作性原則，環境影響評價的指標應具有可操作性，易于從國民經濟統計數據、相關部門以及國土資源管理部門現有資料中獲取。

2、環境影響評價指標

根據上述的規劃環評的重點和原則，考慮土地利用總體規劃的特點和可能提供的有效數據，我們提出了11個指標，覆蓋了生態保護、土地退化防治、耕地資源保障、建設用地增長的適度性與后效、耕地占補平衡的生態風險等5個方面，對全國或省級土地利用總體規劃綱要的生態、環境與資源影響進行評價。

三、開展土地利用規劃環境影響評價的對策建議

1、加強基礎理論研究

從整個世界范圍來看，對于土地利用規劃環境影響評價的理論研究和圍繞其開展的實踐活動，都還處于探索階段，理論方法尚不夠完善。今后應從相關學科入手，借助多學科理論交叉研究、科研與實踐相結合等多種手段，提高基礎理論研究水平，改進研究方法，以便更好地指導實踐工作。

2、做好前期研究

根據國家有關政策精神，開展土地利用規劃環境影響評價的基礎在于做好“協調土地與生態環境建設研究”的專題研究工作。該專題研究有3任務：（1）調查土地生態環境問題；（2）分析土地利用對生態環境的影響；（3）提出環境友好型土地利用模式的建議；

3、加強土地利用規劃環境評價的方法研究

當前土地利用規劃的環境影響評價方法主要分為基于項目環境影響評價的方法和基于政策規劃分析的方法。前一種方法根源于項目環境影響評價的實踐，主要包括核查表法、矩陣法和網絡法等。后一種方法建立在規劃分析的基礎上，在規劃的過程中決定規劃環評的時間和形式，在項目的最后立項之前進行決策干預，并試圖影響整個過程。考慮到我國土地利用規劃的實際情況，因此，建立適合我國土地利用規劃特點的評價方法仍然需要通過試點和總結不斷探索。

4、注重評價的階段性，健全全過程的公眾參與評價體系

要實行有效的公眾參與，最重要的是要讓不同的公眾代表參與評價的不同階段，采用不同的形式，暢通信息溝通途徑，使得公眾的意見通過評價方真正傳達到決策者，使得公眾參與發揮真正的作用。

案例應用

生態保護與土地退化防治

土地利用規劃方案對我國的生態安全的影響總體是正面的。按規劃方案對土地利用結構進行調整，到2010年我國自然保護區面積將有大幅度的提高，較1996年提高近80% ，而邊際耕地和土地退化面積將有較大幅度的降低，如陡坡耕地的比重預計將減少近40%，土地退化面積下降10%，我國的土地退化態勢將得到很大扭轉，生物多樣性保護得倒加強。由于建設用地的增加，2010年自然、半自然景觀面積將稍有降低，說明人類活動的影響范圍會有所擴大。由于生態建設，規劃方案的實施會使生態系統的綜合功能，即生態服務價值得到增加。

2、耕地資源保護

土地利用規劃對耕地的影響主要考慮了兩個方面，即人均基本農田的變化和耕地綜合指數的變化。2010年人均基本農田面積預計將較1996年有較大幅度的降低，下降量約為11%，主要是由于人口增加造成的。由于生態退耕，盡管耕地總面積在2010年較1996年凈減少200余萬h㎡ ，但總體看，因坡耕地改造，使耕地質量得到改善，耕地總的生產能力預計將有所提高，提高量約相當于7515萬h㎡標準耕地面積，耕地綜合指數，即耕地綜合生產能力預計較1996年增加0.58% 。

3、建設用地擴張及其影響

規劃期內建設用地的增長速度為GDP 增長速度的8.8％，人口增長速度的77.8％。因此，土地利用規劃方案的實施將會促進建設用地的有效利用，顯著提高單位面積GDP產值，同時降低人均用地面積。

五、結束語

開展土地利用規劃環境影響評價很有必要，它不僅僅是提出措施使規劃實施后所產生的環境影響最小化，而且更是使規劃所可能產生的環境影響最小化，使得土地利用規劃成為“綠色規劃”和“可持續規劃”。確土地利用規劃環境影響評價的范圍。除了土地利用總體規劃要進行環境影響評價外，土地開發整理規劃等專項規劃也應進行環境影響評價。

參考文獻：

[ 1 ]陸書玉. 環境影響評價[M] . 北京: 高等教育出版社. 2001.

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[ 4 ]葉亞平等. 中國省域生態環境質量評價指標體系研究[J] .環境科學研究，2000，(3) : 33- 36.

第4篇：土地利用總體規劃案例范文

關鍵詞：土地利用；特點；方法

中圖分類號： C35 文獻標識碼： A

一、土地利用規劃的特點

1、公共政策屬性

土地利用規劃是基于社會經濟發展的需求而產生的，具有與社會經濟同步演化的特點。總結國際上土地利用相關規劃的特點，土地利用規劃總體上可分為以科學和理性為特點的藍圖規劃階段、系統綜合為特點的過程規劃階段以及倡導人的社會價值理念為特點的參與式規劃階段。中國處于社會經濟的快速發展階段，規劃更應該采用過程規劃模式，土地利用規劃不僅是描繪未來變化的圖景，更重要的是通過行動綱領和政策的制訂，調整社會經濟關系的變化，引導社會經濟和環境的發展方向、行動步驟，促進社會經濟在客觀規律和規劃的綜合作用下，符合未來發展的要求。因此更具有政策屬性，在某種程度上，土地利用規劃成為政府的公共政策的工具或者一部分。

2、綜合性

綜合性不僅僅是指傳統意義上的自然、社會、經濟和生態的綜合，部門的綜合，多學科的綜合，更強調作為政治、經濟、環境、社會與土地利用空間相互作用基礎上的綜合。中國的土地利用規劃編制過程中也經過大量的社會經濟調查和預測，在規劃的內容中也有社會經濟的內容（人口、GDP等），但是這些社會經濟的分析、預測及結論均未很好地轉化為規劃的組成部分，或者并沒有有機的結合進規劃內容之中，兩部分是脫離的。而實際上，土地利用規劃是將社會經濟和環境發展的內容轉化為空間層次的內容，土地利用規劃通過協調和調節土地使用關系，建立社會經濟和環境要素在土地使用上的關系，為社會經濟和環境發展提供空間支持。因此，土地利用規劃的綜合性體現在土地利用系統和社會經濟和環境系統的相互作用之中。

3、空間層次性

中國經濟體制的改革使中央和地方政府在財權、事權等方面有了不同劃分。具有鮮明政治經濟特點的土地利用規劃也相應的有所不同。土地利用規劃的空間層次性體現在不同層級的土地利用規劃有不同的目標、內容、方法和保障手段等。

二、土地利用規劃方法

土地利用規劃的方法取決于規劃的理論或模式。首先，不同發展階段的土地利用規劃方法有所不同。需要指出的是，新方法的產生并不意味著舊方法的失效，隨著問題導向的土地利用規劃的發展，方法也在不斷地發展之中。其次土地利用規劃的要素綜合性和學科集成性決定了其方法的多樣性，總體上可分為普遍的方法和具體的方法兩個層次。

1、土地利用規劃方法比較

原國家土地管理局制定的《縣級土地利用總體規劃編制規程》規定土地利用規劃必須在土地利用現狀分析和各類用地需求量預測的基礎上綜合考慮社會、經濟和生態效益，協調各部門和產業間的用地矛盾。但《規程》中沒有給出具體“綜合協調”的方法，導致實踐操作中，地方只是將各類用地需求預測結果拼湊成一個規劃方案，提出了各類用地間的矛盾，而對于如何解決這些矛盾，即如何進行矛盾的“綜合協調”這個本質而關鍵的問題卻懸而未決。為了有效利用土地資源，保證社會、經濟的持續發展，創造良好的生態環境，減少人為因素對土地利用主觀隨意性的干擾，就必然要依靠科學合理的規劃方法。下表從土地利用規劃方法取決于規劃理論的觀點出發，對土地利用規劃方法進行總結。

基于土地利用規劃理論的土地利用規劃方法分析

理論基礎 理論分支 規劃方法

地理學 人地關系論

區位論

地域分異理論

地理信息系統 土地適應性分析、土地潛力評價

土地集約利用、土地規模效益、級差地租分析

土地利用分區、土地用途管制

元胞自動機(CA)分析法，多智體(NfAS)分析模型

經濟學 經濟增長論

運籌學理論

自然資源價值理論 成本收益分析法

博弈論方法、線性規劃法、目標規劃法

資源環境經濟核算法

管理學 非理性理論

外部性理論

行為科學理論 有限性規劃法、彈性規劃法

環境影響評價分析、外部性內部化方法

行為分析法

生態學 種群生態學理論

景觀生態學理論 生態位方法

景觀格局分析法

哲學 可持續發展理論

低碳經濟理論 生態足跡方法、生態系統服務價值測度方法

碳源(匯)分析法

社會學 公共關系理論 交互式方法、參與式方法

心理學 實驗心理學 決策分析法

系統科學 系統工程 系統動力學分析法

2、土地利用規劃方法

從土地利用規劃的特點而知, 意識形態和經濟體制對土地利用規劃起著根本性的制約作用。探討社會主義市場經濟的運行規律和與此相關的土地利用變化規律, 土地利用規劃管理的特點是創新土地利用規劃方法的重要基礎。進而發展以下方法:

1.加強土地評價

從土地利用規劃的空間性出發, 土地資源的空間配置需要以評價為基礎, FAO 土地利用規劃指南強調土地利用規劃作為最佳土地利用的選擇, 是以土地計價為基礎的, 而且不包括自然的適宜性評價, 也包括經濟效益和環境效益的評價, 如農業生態區方法, 以及基層規劃服務的土地評價, 如土地評價和立地評價, 以及包括土地不同層次上的生態經濟評價, 方案的環境影響評價等在內的土地評價系列方法都可以為規劃的協調和決策提供科學支撐。

2.建立土地利用變化與社會, 經濟發展關系的模型

工業化, 城鎮化的加快與農用地尤其是耕地的減少的雙向過程是一個客觀的規律。但由于土地資源的有限性, 這種雙向的過程不會是線性的, 社會經濟發展到一定階段, 土地利用結構會出現相對平穩狀態, 既土地利用變化和社會經濟發展具有偶合關系。在不同國家和地區有不同的表現形式, 尤其是市場經濟體制的建立, 使這一過程變得更為復雜。為此, 借鑒“土地利用和土地覆蓋變化的驅動力模型”, 引入投入產出的宏觀經濟模型, 度量區域產業結構和經濟發展狀態, 考察地區變化的城鎮化速率, 通過典型地區的案例研究提取所需參數, 建立動態經濟, 發展土地利用變化的耦合關系模型, 可為這一復雜過程的分析找到解決的方法。

3.建立土地利用變化與生態環境演變的模型

土地生態環境的演變與土地利用規劃引致的土地利用結構和布局的變化及土地利用方式的選擇是密不可分的, 基于可持續發展的要求, 土地利用的規劃應以不導致土地生態環境的退化或不超時土地資源的生態安全為基礎。為此, 需要建立土地利用變化和生態環境演變關系的模型, 合理確定土地生態安全標準下的土地利用模式。國際土地利用和土地覆蓋變化的研究, 把土地利用引起的環境效應作為重要內容, 并主要在微觀和小流域尺度上建立相應的模型。借鑒這一方法, 建立不同利用尺度的土地利用變化和生態環境演變關系模型以及生態安全評價指標體系, 為尋找土地資源生態安全下的土地利用方案提供有效的途徑。

4.制定土地用途管制分區的法則

隨著社會經濟的發展, 土地利用規劃轉向以技術領域為重點轉向非技術領域為重點的趨勢?；谕恋乩靡巹澴鳛檎吖ぞ叩奶攸c, 土地用途管制作為基層土地利用規劃的主要方法為核心內容, 其本質是制定一種土地用途管制的規則, 或者說是法規。盡管土地用途分區管制法在國外比較成熟, 但其特點是一個國家的基本政體、法律傳統、歷史基礎、經濟體制、社會發展階段、自然資源和條件的稟賦以及文化背景都密切相關?；谥袊鐣髁x市場經濟體制的發展階段特點, 分析中國進行土地用途分區的背景, 在探討不同地區用途分區法令化的可能框架基礎之上, 制定土地用途分區的法則, 使之真正成為土地利用規劃的重要方法之一。

參考文獻

[1]梁鶴年.簡明土地利用規劃[M].北京:地質出版社，2003

第5篇：土地利用總體規劃案例范文

關鍵詞：土地整治規劃 效益分析 效益評價

從我國發展現狀來看，我國目前正處于一種土地資源緊缺的背景之下。為了緩解土地資源緊缺帶來的人地矛盾，提高土地資源的利用率，同時也為了保證土地資源的可持續利用。在執行了土地整治措施以后，我們需要對土地整治方法、過程的合理性，土地整治的結果進行客觀公正的評價，以使土地整治工作更加完善。因此，我們有必要對土地整治規劃效益分析與評價工作相關的內容進行研究

一、土地整治與土地整治效益評價

土地整治是提高土地利用率、改善生產生活條件及改善生態環境的重要措施。它是根據社會經濟發展需要及土地利用規劃中確定的土地用途兩方面因素對土地利用方式、土地利用結構和土地利用關系進行的改造?？茖W的土地整治是緩解人地矛盾、保證土地資源可持續利用的重要保障。

土地整治效益評價是土地整治中不可缺少的部分，土地整治效益評價是通過一種科學合理的評價指標來對土地整治工作進行全面綜合的測定。它是對土地整治規劃在具體實踐過程中所預計表現出來的效果和利益的評價。它主要從土地整治規劃對土地整理、土地復墾、土地開發等方面的統籌安排；對農田整治、農村政治、市區土地整治等方面的統籌；對農村生產生活問題、農村生態問題的籌劃以及對耕地保護、國民經濟發展、自然資源的節約利用新農村建設以及城鄉發展的統籌規劃等方面對土地整治規劃的預計表現效果進行分析評價。土地政治效益評價是分析土地整治活動與經濟效益的效應、土地活動對生態效益的效應、土地活動對社會效益的效應這三種影響的重要工具，也是豐富土地整理理論的重要工具?？梢哉f，土地活動對土地整理實踐活動的規范與指導具有重要的意義。

二、土地整治規劃效益分析的評價指標

談到土地整治效益評價，我們就不可能不提及土地整治規劃效益的分析評價指標。土地整治規劃效益分析評價指標是國家土地整治宏觀目標實現情況的一種體現。它不是單個土地整治項目的效益疊加，而是在土地整治項目的績效評價及后評價研究的基礎之上對土地整治評級指標構建原則及構建思路等內容的發展創新。通過對目前的土地整治效益評價體系進行研究，我們可以發現，土地整治的目標可以分為國家目標層次、專項目標層次和指標層次三個部分。在這三種土地整治目標層次之中，國家目標層是國家對土地整治提出的目標的總體規劃，專項目標層則是國家土地整治目標的一種細化。專項目標層主要根據耕地保護、新農村建設、自然資源的節約利用、城鄉發展和國民經濟發展這5大方面來確立評價指標。指標層是對土地整治專項目標的細化。它主要從14個方面來確立評價指標：耕地面積的增加情況、糧食產能的增加狀況、耕地質量等級提高、高標準基本農田面積的變化、建設用地盤活量、建設占補平衡量、土地節約面積、水資源節約量、機耕土地面積增加量、農村居民點面積增加量、農民人均年收入增加量、土地權屬明晰情況、城鄉建設用地增減掛鉤情況、土地整治基金投入量。

三、土地整治規劃效益評價指標的確立依據

（一）響應節約資源基本國策

在中國的發展過程中，節約資源這一措施已經成為了我們國家一項重要的基本國策。在這一基本國策的影響之下，通過土地整治這種方式節約土地資源自然成為了國家的一種必然選擇。從國內一些地區采取的節約措施來看，舊城改造、城中村拆除、農村廢棄土地復墾工作的實施在一定程度上減少了土地資源的浪費。農村地區灌溉排水工程建設力度的加大使得水資源的利用效率得到了一定的提升?；谶@樣的狀況，在土地整治規劃效益評價指標確立的過程中，我們有必要將水資源節約量、節約用地面積等因素作為重要的評價指標

（二）擴大內需，保障經濟增長的需要

土地整治是實現耕地占補平衡、保障耕地“紅線”的重要措施。為了更好地促進國民經濟的發展，在對土地整治規劃效益進行評價的過程中，我們有必要將建設用地平衡量、建設占補平衡量等因素作為評價指標。

（三）順應新農村建設的要求

通過對新農村建設的要求進行分析，我們可以發現，新農村建設對村莊整治提出了嚴格的要求。農村地區要通過村莊整治實現農業規?；a業化的發展，要形成農民居住相對集中，環境優美的新農村。這就要求國家在土地整治過程中要注重對土地平整、農田水利建設、田間道路維護，田間防護林建設等工作的強化。因此土地整治規劃效益評價體系之中就應該包含機耕土地面積增加量、農村新建居民點面積增加量、農村人均年收入增加量等方面的因素。

（四）土地整治規劃效益分析方法

通過前文的論述，我們可以知道，土地整治規劃效益分析是對土地整治過程中未發生的事情進行一種具有預測性的分析評價。同土地整治績效評價相比，在技術方法上還存在著一定的差異。因此土地整治規劃分析也需要一定的科學方法。以黑龍江省為例，黑龍江省在土地整治規劃效益分析過程中采用了統計預測、類比分析與專家調查相結合的方法。省級土地主管部門在2006年了《黑龍江省土地利用總體規劃（2006-2020年）》，對新增耕地面積、農村建設用地盤活量等內容進行了明確規劃[3]。對于一些沒有可利用的歷史數據的土地整治規劃效益分析評價采用借助省內典型案例進行類比分析的方法；對于建設高標準基本農田等缺乏原始資料、統計數據、以及典型案例的土地整治規劃內容采用專家實地調查的方式，這種組合的實施對預測結果的正確產生有著重要的幫助。

四、結語

土地整治規劃效益分析評價是關乎國計民生的一項重要問題。在分析評價的過程中我們必須借助科學的方法對土地整治規劃效益進行分析。只有將土地整治規劃效益評價指標與經濟社會生態三大效益相結合，才能更好地促進我國土地整治工作的發展。

參考文獻：

[1]黃輝玲，吳次芳，張守忠.黑龍江省土地整治規劃效益分析與評價[J].農業工程學報，2012，（06）.

[2]孟勉.黑龍江省土地整理項目績效評價研究[D].黑龍江八一農墾大學，2015.

第6篇：土地利用總體規劃案例范文

關鍵詞：城市；軌道交通；土地利用；空間形態

中圖分類號： F291.1文獻標識碼：A 文章編號：

在城市發展過程中，城市交通是城市復雜系統中的子系統，它與城市空間演化相互交織，是城市發展的重要內容。城市快速軌道交通（地鐵與輕軌）是大城市公共客運交通的骨干，是大眾化、大運量、獨立專用軌道的城市客運系統。同時又是城市的大型基礎工程，其對于城市交通系統的服務效率、秩序、安全等具有決定性的影響，對城市整體功能、空間布局、活動效率、環境質量等也有重要的影響。所以它與一個城市的發展應是相輔相成的，合理的軌道軌道交通網絡規劃必須順應城市的總體規劃，同時從長遠的發展的角度來看，軌道交通建設亦影響著城市的總體規劃布局。

軌道交通系統和土地利用本質上是交通供給與交通需求的關系，一方面土地利用是產生城市軌道交通的“源泉”，決定了城市軌道交通的發生、吸引與方式選擇，從而約定了城市軌道交通的需求及結構模式。另一方面軌道交通的建成將刺激沿線區域的再發展、改變沿線土地利用結構。軌道交通與城市土地的協調發展應遵循整體規劃、可持續發展、分層次控制、分區域開發的原則。本文著重討論軌道交通對沿線土地利用的影響，主要從以下3方面進行闡述：

1、軌道交通對城市空間形態的影響

城市經濟發展必然帶來城市擴容，己經被證明了的比較有利的擴張形式是多中心組團式和軸向發展式，而最不利于城市發展與公共交通持續的擴張形式則為攤大餅式。隨著我國城市化進程的加快，多個以特大城市為核心的大都市圈以及較為集中的城市群也正在迅速形成。在這樣的大都市圈中，城市軌道交通在聯系城市中心區與城市地區之間發揮著重要作用。

城市軌道交通線網的基本形態即結構骨架，目前最基本的線網結構為如下三種形式：網格式、無環放射式以及有環放射式。結構形式選擇是否合適，直接關系到線網建成后的經濟效益、社會效益和交通服務水平。為此城市的軌道交通線網，不僅要考慮各線的具體情況，更要考慮線網的整體形態，并兼顧各城市具體的人文地理環境等條件，最終形成適合本城市特點的線網結構。軌道交通線網的布置方式直接影響著城市空間形態的擴展，國外大城市的發展表明了軌道交通的建設將產生有效的城市軸向拉動力，促進城市發展軸的形成。即軌道交通通過站點影響城市空間形態，在各個站點形成緊湊的用地模式；同時由于軌道交通各個站點的可達性幾乎一致，因而環形用地模式將沿軌道交通形成“珠鏈式”的模式；中心城市站距較小，相鄰用地擴展后連在一起，形成沿軌道交通帶狀發展，而在新區或郊區站距往往較大，將形成沿軌道交通線的點狀高密度發展。

軌道交通為全封閉式的，僅僅依靠站點來與外界聯系，其客流的集中或者疏散由站點完成。站點成為城市軌道交通的核心，城市空間新的增長點，利用這種特性進行沿線土地開發的理念，即TOD模式。

TOD——transit-oriented development意即“以公共交通為導向的發展模式”，是指以主要公交車站（包括軌道交通和快速公交車站，以及主要公交換乘樞紐）為中心，在周邊合理的步行范圍內進行中、高密度用地開發，混合居住、就業、商業和公共用地等多種土地用途，并創造出適合非機動交通和公共交通的出行環境?；赥OD理念的開發模式是廣泛推崇的一種可持續發展策略，在國內外城市發展中都有廣泛的指導意義。

以香港為例，香港地鐵的發展歷程基本上可以分為兩個階段：

第一個階段是“線跟人走”，主要目的是解決中心城區交通、環保等問題，帶動城市發展，提高市民的生活質量。1975—1985年，形成了以觀塘線、荃灣線、港島線為骨架的基本網絡，不但覆蓋了中心城區，同時形成了大運量的過海通道，滿足了香港、九龍之間日益頻繁的交通需求。

第二個階段是“人跟線走”，運用交通導向發展( TOD)模式，構筑交通走廊，配合城市整體規劃和發展方向，改造舊城、開發新區。1985—2002 年，建設了東涌線、將軍澳線等項目，完善網絡，強化客流，創造新城。

2、軌道交通對沿線土地利用性質的影響

軌道交通與沿線土地利用之間的相互影響是持續動態平衡的發展過程。軌道交通對沿線土地利用的影響，主要有通過提供大流量的交通客流，引導周邊土地高強度開發，從而對沿線地區及整個城市土地利用形態布局與結構產生重要影響；城市軌道交通的建設，能為人們提供快速進出市中心的交通途徑，使居住、商業等土地利用功能從地域上分開，居住地疏散出市中心。城市軌道交通改變了各地區間的可達性，并加劇了城市土地利用性質的空間分異，改變了功能區的分布，從而會對整個城市范圍內土地利用格局的演變產生深遠影響。

另外軌道交通的建設對于地下空間的開發有著積極的促進作用。地鐵結合上蓋物業一體化開發能夠有效的發揮地鐵客流對于物業的貢獻，新物業的開發也能夠為地鐵提供穩定客源。目前在我國許多大城市中都出現集合多種功能的交通綜合體，此類交通綜合體在人口密度高，土地資源緊缺的城市生活中發揮著重要的作用。在香港、日本等地，與地鐵聯通的地下街，及用于通訊和能源供應的地下設施等，形成了立體的網狀地下空間形態。

若能使土地規劃與城市軌道交通規劃相互協調，必能形成良好的促進局面，即土地利用的合理布局，保證了軌道交通的正常運營所需的客流量，而同時軌道交通的存在，又將引導土地利用性質、開發強度的重新配置，最終形成良好的城市空間用地布局與空間結構。

交通和土地利用模式

通常一個軌道交通車站的基本影響范圍為200公頃左右（半徑約800M），由內向外共分為三個區域：核心區、中心區、區。TOD的集聚效應隨的增大逐級遞減，在開發強度、功能設置、交通方式引導各個方面均有體現。

3、軌道交通對沿線土地價值的影響

軌道交通通過改善沿線地區的可達性，刺激站點周圍土地的高強度開發，繁榮軌道交通周邊的經濟，從而提高土地的價值。通過有層次的梯度開發充分發揮地鐵的集聚效應，可促進周邊的物業升值，帶動商業地產的發展，推動基礎設施的完善，促使土地利用性質按照交通經濟規律進行重新分布，進行土地資源的優化配置，實現政府、開發商以及城市居民的多方共贏和效益最大化。根據經驗，車站周圍的開發強度通常在4-6，最高可達7-8，日本甚至達到12。這樣能為地鐵帶來更多的人流，土地價值亦會大幅提升。在國內，比如深圳地鐵4號線站點周邊地塊的容積率平均為4，比當地的平均規劃容積率（1.5-2）要高。

以香港為例：

“地鐵結合物業”的綜合開發模式是香港在城市軌道交通建設中取得的成功經驗，香港自上世紀70年代已開始從事與地鐵有關的物業開發。正如我們所知，香港的土地資源極其有限和寶貴，受此限制，政府大力發展地鐵和巴士等公共交通。而香港地鐵可以盈利的一個重要原因就是香港政府在發展軌道交通的同時結合周邊物業共同發展。具體做法是在為建設地鐵集資時采取出售周邊物業的方式，將地鐵站點附近的土地出售給開發商進行開發。由于公共交通的發展必然導致人們出行方式的“步行化”，而步行化又必然要求開發商注重廣場、花園、商服、天橋等公共設施的建設以吸引和方便居民搭乘地鐵，所以在一定程度上開發商代替政府進行了城市公共設施的建設。由于房地產開發商與地鐵和新市鎮開發等城市發展計劃緊密結合，所以地鐵沿線和地鐵站的開發權伴隨巨大的利益，新市鎮的開發更讓房地產商有了大顯身手的機會去興建超大規模的社區。而隨著社區的逐漸成熟，也有利于房產的保值和升值，最終形成良性循環。這樣做的結果是政府、開發商和城市居民的“多贏”。迄今香港地鐵已在沿線成功完成多個開發項目，包括寫字樓、商場、住宅等。這些物業項目實現了與地鐵車站的良好整合，各項目都經過專業化的精心設計，使物業與車站成為一個集商業﹑住宅﹑辦公﹑休閑和交通樞紐與一體的綜合體，確保充分利用地鐵優勢大大提升土地及物業價值，從而帶來最高的實際利潤和無形的社會利益。

香港地鐵站綜合開發成功案例：

·41%的勞動人口居住在站點500米范圍內

·43%的房屋在站點500米范圍內

·香港地鐵公司2004利潤收益均為91億港元，當中約46億港元來自物業發展

結束語：

城市軌道交通線網與沿線土地利用之間的相互影響關系，其中涉及到的因素眾多，深入研究城市軌道交通線網與城市土地利用的協調發展，方能制定有利于城市可持續發展的土地利用模式，進而從根本上解決城市交通問題，促進城市空間優化，從而實現城市的可持續發展。

參考文獻：

[1]楊東援,韓皓.世界四大都市軌道交通與交通結構剖析[J].城市軌道交通研究.2000.4.

[2]歐陽志堅,馬小毅.城市軌道交通客流規模影響因素分析[J].城市軌道交通研究.2004.

[3]劉金玲,張勇.北京地鐵13號線北段土地利用對客流影響的分析[J].城市交通.2004.

[4]孫云霞. 公共交通導向的城市新區交通規劃方法研究[D]. 哈爾濱工業大學，2010（7）.

第7篇：土地利用總體規劃案例范文

關鍵詞 集體建設用地 使用權 流轉

中圖分類號：F320 文獻標識碼：A

一、緒論

改革開放以來，我國國有土地使用權流轉制度正在不斷改革，但農村集體建設用地使用權流轉制度改革的腳步卻一直徘徊不前。農村集體建設用地使用權流轉制度的完善與否，不僅直接關系到農業、農村、農民生活的繁榮和穩定，同時也關系到我國國民經濟和社會的可持續發展。因此，對我國集體建設用地使用權流轉制度進行分析和規范，具有十分重要的意義。本文在對集體建設用地相關概念進行分析的基礎上，對集體建設用地使用權流轉問題進行進一步的探討。

二、新農村建設中集體建設用地流轉的理論基礎

（一）社會主義新農村建設的內涵和原則。

社會主義新農村建設是指在社會主義制度下，按照新時代的要求，對農村進行經濟、政治、文化和社會等方面的建設，最終實現把農村建設成為經濟繁榮、設施完善、環境優美、文明和諧的社會主義新農村的目標。

實現社會主義新農村建設的目標，必須遵循以下原則：第一，必須不斷解放和發展農村生產力，始終把改革創新作為農村發展的根本動力。第二，必須鞏固和加強農業基礎地位，始終把解決好我國人口吃飯問題作為治國安邦的頭等要事。第三，必須切實保障農民權益，始終把實現好、維護好、發展好最廣大農民的根本利益作為農村工作的出發點和落腳點。第四，必須統籌城鄉經濟社會發展，始終把構建新型工農、城鄉關系作為推進現代化的重大戰略。第五，必須堅持黨管農村工作，始終把黨對農村工作的領導作為農村改革發展的政治保證。

（二）集體建設用地流轉的內涵與途徑。

集體建設用地，又叫做鄉（鎮）村建設用地或農村集體土地建設用地，是指鄉（鎮）村集體經濟組織和農村個人投資或集資，進行各項非農業建設所使用的土地。主要包括：鄉（鎮）村公益事業用地和公共設施用地，以及農村居民住宅用地。集體建設用地使用權是指農民集體和個人進行非農業生產建設依法使用集體所有的土地的權利。

《物權法》通過第128條及133條對流轉的概念作了相應的規定，根據《物權法》這兩條的規定并結合我國目前集體建設用地使用權流轉的實踐，筆者認為：集體建設用地使用權流轉包括出讓、出租、轉讓、轉租、抵押五種具體途徑。

三、當前我國集體建設用地流轉存在的問題

（一） 缺乏明確的法律依據。

根據《土地管理法》第63條規定"農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設，但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外"。這對于如何對集體建設用地進行流轉和規范并未予以明確規定，這就給實際操作帶來了很大的困難。盡管多數地區根據自身具體情況，制定了一系列關于集體建設用地流轉的有關規章制度與條例，但由于缺乏明確的法律支持，往往很難良好的落實。

（二）私下交易現象比較嚴重。

由于缺乏對土地使用權予以依法登記的法律意識，農村集體建設用地自發流轉和私下交易的情況仍然非常多。還有些未經批準直接將耕地轉為建設用地，或未經批準將建設用地直接進入市場的集體土地，多為隱形市場交易，其交易行為扭曲。直接沖擊土地利用規劃的實施，使政府宏觀控制市場的調控能力被削弱，土地市場秩序受到沖擊，土地違法案件屢禁不止。

（三）利用集體建設用地變相搞房地產開發。

近年來，隨著房價的不斷走高，許多企業和個人看有利可圖，便將臨街的一部分集體工業用地或宅基地拿出來建商住樓，變相的搞房地產開發，不僅破壞土地利用總體規劃的實施，而且擾亂了整個房地產市場秩序。

（四）重收益輕管理，沒能很好的保護農民的財產權。

集體建設用地使用權流轉過程中產生的收益及收益的如何分配是流轉過程的關鍵。有些地方推行集體建設用地流轉，關心的是收益分配，而對如何規范管理重視不夠。在收益分配中，不僅鄉鎮一級參與了分配，也有一些地方的市縣政府參與了集體建設用地流轉中的收益分配，而且少數市縣的分配比例還比較高。有些地方為便于組織管理和分享收益，上收集體土地所有權，將村民小組的集體土地所有權上收為村集體經濟組織或鄉鎮集體經濟組織，從而使農民的財產權得不到很好的保護。

四、對完善集體建設用地流轉相關制度的建議

（一）修改法律條文，加強制度銜接。

《土地管理法》第63條限制了農民集體建設用使用權的流轉。實際上，在大量的流轉案例中，一些企業利用變相破產、兼并等情形私下轉讓的情況是較普遍的。這一限制已不適應形勢發展的需要，既管不住使用權人的流轉行為，也給管理者加強管理增加了難度，致使一些地方流轉處于放任自流狀態，應及時修改。同時也要做好相關制度的銜接工作，主要有是兩個方面：一是流轉必須符合土地利用總體規劃。二是流轉必須納入年度土地利用計劃，并建立嚴格的集體土地入市管理規范。

（二）明確集體土地所有權主體。

依法合理界定集體土地所有權主體，是規范集體建設用地流轉的基礎。目前，在所有權的實際行使中土地所有權主體的錯位、缺位或虛位，產生了很多問題。我認為，就我國目前農村的實際情況來看，由于村民小組是農村最小的經濟組織，能最大限度地反映農民利益的要求，所以應重視村民小組建設，使之成為具有核算能力的獨立法人，使村民小組成為集體土地所有權產權代表的主流。對于已經屬于村農民集體或鄉（鎮）集體經濟組織所有的集體土地，要承認現狀，同時還要對產權主體的權利和義務予以明確，規范權利主體的行為。最后，要制定相應的措施，防止以后的土地所有權被個別部門、組織或個人操縱，從而違背集體所有權集體所有的本質。

（三）明確集體建設用地流轉的條件。

由于某些歷史遺留的問題，如果不對集體建設用地流轉的條件加以必要的限制，會導致集體建設用地的人為擴大和農用地的減少，所以我認為集體建設用地要流轉需要符合以下幾個條件：一是符合土地利用總體規劃、城市規劃和村鎮規劃。二是權屬合法，四至清楚，沒有糾紛。三是已經依法批準作為建設用地使用或已經依法批準轉為建設用地。四是集體建設用地不得擅自搞商業性房地產開發。符合上述條件的存量建設用地，均應當允許在保留集體所有權不變的前提下，以土地使用權流轉方式提供使用。

（四）強化土地登記工作，明晰土地各項權利。

為規范集體建設用地流轉，應強化土地登記工作，依法確定集體土地的權屬范圍，明晰土地權利，保障交易的安全性。在具體登記過程中，一要強化土地登記的規范化建設，特別是對土地用途的管理，要依法進行，保持集體建設用地使用權在不同主體間的公平和公正。二要強化集體土地變更登記工作，依法改變土地權屬或土地用途的，應及時憑有關批準文件及有關申請資料，辦理集體土地使用權變更登記手續，以加強對集體土地產權流轉的檢查監督，及時發現和制止違法行為，切實保障土地權利人的合法權益，保證地籍資料的現勢性，為集體建設用地流轉創造良好的市場環境。

（五）合理分配集體建設用地流轉的土地收益。

農村集體建設用地流轉中的土地收益分配，關系到集體建設用地流轉制度運作的利益機制，是規范農村集體建設用地流轉管理的關鍵問題。集體建設用地流轉過程中的土地收益，扣除歸流轉用于土地收益的補償外，還有一部分增值收益。對于這部分增值收益的分配，我認為需要與土地所有者共同分享。本著保護農民利益角度出發，可以參照國有土地征收補償的辦法，拿出一部分增值收益強制其為土地所有者所在的村民小組的農民購買養老保險等，保障他們以后的生活。

五、結語

由于我國集體建設用地使用權流轉制度現存在 "瓶頸"，農村集體建設用地的隱入市場的現象較為普遍。而由現行征地制度不完善等原因所引發的一系列社會問題大量出現，相應的社會矛盾也不斷激化，因此合理推動集體建設用地使用權流轉已迫在眉睫。當前由于我國社會經濟的迅猛發展，導致對建設用地使用的需求越來越大，集體建設用地流轉的合法化已經勢在必行?，F行的對集體建設用地使用權流轉的法律法規、對集體土地流轉市場的制度的不完善已經限制了甚至阻礙了集體建設用地使用權的流轉。為了能夠突破我國集體建設用地使用權流轉制度現存的“瓶頸”，勢必要對現行的關于集體建設用地使用權流轉的法律法規和市場經濟體制等制度進行深入的改革，從而形成良好的集體建設用地使用權流轉的制度和環境。本文只是從宏觀的法律層面對集體建設用地使用權流轉提出了一些法律對策和建議。當然，集體建設用地使用權流轉還必然需要進一步地、從微觀的法律機制層面進行具體的改革和規劃，只有通過深入的完善、不斷的實踐，我國集體建設用地使用權流轉才能夠順利地進行。在此，筆者也由衷地希望集體建設用地使用權流轉的問題能夠得到社會各界的廣泛關注，除了出臺相應的法律對其進行規范限制外，也能夠有各界賢士從經濟、環境等層面對我國集體建設用地使用權流轉的發展提出建議，從而促進我國土地制度的蓬勃發展。

（作者均為沈陽建筑大學思政部中國化研究專業 2011級研究生）

參考文獻：

[1]王衛國.我國農村土地制度的主要問題及研究路徑.安徽農業科學出版社，2008年出版，第2～4頁.

第8篇：土地利用總體規劃案例范文

一、檢查的方法和步驟

第一階段檢查階段（20*年11月3日至20*年1月3日）

（一）準備工作（由相關業務股負責）

1、土地利用遙感動態監測工作圖、監測相關表格、監測影像數據。

2、土地利用現狀變更調查圖件、外業記錄手簿、變更統計臺帳、土地利用總體規劃圖件、土地利用年度計劃文件、近兩年的用地審批文件、耕地占補平衡資料、近兩年群眾舉報違法用地的登記材料和立案查處案卷以及其它有關文件資料。

3、各種內外業調查統計表格和外業測量工具。

（二）內業

1、核實遙感監測圖上的行政界線，對誤差部分進行修正。

2、將遙感監測結果與土地利用現狀變更調查圖及土地變更調查記錄手簿逐圖斑進行比較，測繪、地籍管理部門負責填寫變化圖斑核查記錄表，并將兩者變化不一致的圖斑標注在監測圖上，同時在變化圖斑核查記錄表中圖斑號前注明。

3、對地塊小，在監測圖上地形、地物不明顯的地區，可依據變化圖斑的中心點坐標，將變化不一致的圖斑轉繪到1:1萬土地利用現狀圖上，以便外業調查人員讀圖。

4、根據調查區域的交通情況及調查圖斑的分布狀況，確定調查路線，以提高外業調查效率。根據確定的路線及分組情況，整理分好內業填寫的變化圖斑核查記錄表及相關資料供外業調查使用。

（三）外業核查測量

1、按照內業確定的調查路線，對遙感監測與變更調查不一致的圖斑逐一進行調查，填寫變化圖斑核查記錄表。

2、實地測量。對違法用地嚴格按《城鎮地籍調查規程》規定的測量方法及精度要求進行測量。對其他用地，實地與圖斑一致的，以圖斑面積為準；實地與圖斑面積不一致的，可采用土地利用現狀變更調查的方法及精度要求，將建設用地補測到土地利用現狀圖上，在詳查圖上量算面積。地籍管理部門和執法監察部門將測量結果填寫到《變化圖斑情況統計表》。

（四）整理核查結果

測繪、地籍管理部門對外業核查結果進行整理，將相關內容記錄到《變化圖斑情況統計表》，完成復核土地變更調查的有關統計、比較分析。

（五）確定變化圖斑的合法性

用地管理、規劃管理部門對實地發生變化的圖斑涉及的地塊，逐個審核是否經過批準以及是否符合規劃，將審核結果填寫到《變化圖斑情況統計表》和《違法用地圖斑宗地明細表》。

（六）統計、匯總、分析

1、整理《變化圖斑情況統計表》。對經實地調查、測量填寫的《變化圖斑情況統計表》中有關數據進行匯總，填寫《衛星遙感監測執法檢查數據匯總表》。

2、匯總分析。填寫《違法用地數據匯總表》和《違法用地調查處理情況匯總表》，并根據匯總結果，寫出有情況、有實例、有原因分析的匯總分析報告。

3、縣國土資源局將確定專人負責表格填寫和數據匯總工作，確保填寫的內容規范、準確。

第二階段查處階段（20*年1月3日至20*年3月3日）

縣局對衛片執法檢查中發現的土地違法案件，將嚴格依法查處，對違法事實清楚、性質嚴重、案情復雜、處理難度大的土地違法案件，縣國土資源局將及時向本級人民政府及上級國土資源管理部門報告。對檢查中發現的土地違法行為，依據《查處土地違法行為立案標準》及時立案，依法處理。

第三階段檢查驗收階段（20*年3月）

第一、二階段工作完成后，做好迎接對衛片執法檢查工作的檢查驗收準備。

二、執法檢查成果上報

第一階段工作完成后，縣局將檢查情況匯總分析報告及《變化圖斑情況統計表》、《違法用地圖斑宗地明細表》、《衛星遙感監測執法檢查數據匯總表》、《違法用地數據匯總表》報市局執法監察大隊。

第一階段工作主要由地籍、利用、規保、測繪部門完成。

檢查匯總分析報告應包括如下內容：1、執法檢查工作的整體介紹、包括組織領導、工作部署和開展情況。2、衛片圖斑所反映的新增建設用地的整體情況，包括分類數據統計及數據分析。3、新增建設用地審批、使用中存在的問題、發生問題的原因及解決措施等。對存在的問題和發生的原因要進行深入分析和研究，并提出建設性意見和建議。

第二階段工作完成后，縣局將土地違法行為調查處理情況報告及《違法用地調查處理情況匯總表》上報市局。

第9篇：土地利用總體規劃案例范文

【關鍵詞】農家樂土地利用安吉縣

一、安吉縣“農家樂”概況

1、“農家樂”的概念

“農家樂”旅游一直沒有一個社會公認的定義，提法很多，通常與鄉村旅游、農業旅游聯系在一起。本文所研究的“農家樂”與鄉村旅游是包含關系，認為“農家樂”是鄉村旅游的一種，它是指在農民自由宅基地和農村集體土地上利用庭院、果園、花圃及菜畦等田園景觀、鄉村人文資源，以家庭為經營主體，為游客提供以農業體驗為特色的觀光、餐飲、住宿及娛樂等服務的鄉村旅游。它以農民家庭為基本接待單位，以農業、農村及農事為主要載體，以利用環境資源、體驗農村生活為特色，以“吃農家飯、住農家屋、干農家活、享農家樂”為主要內容，以旅游經營為目的。

2、安吉縣“農家樂”現狀分析

（1）發展規模。安吉地處天目山北麓，太湖南濱，素有“中國竹鄉”之稱，面積1886平方公里。安吉“農家樂”始于1998年，作為安吉生態旅游特色項目之一，具有得天獨厚的優勢和發展空間，已經成為安吉生態旅游和休閑度假的一大亮點。經過培育、發展及規范階段，到現在已有“農家樂”經營戶約500戶，床位8000多張。2005年，全縣“農家樂”共接待旅游人數35萬，總收入3000萬元。2006年“農家樂”旅游保持旺盛發展勢頭，全年接待游客311.6萬人，實現旅游收人9.5億元，同比分別增長19.6%和26.8%。

（2）安吉“農家樂”的主要類型。依托良好的生態環境和資源優勢，歷經10年的培育和發展，安吉“農家樂”已經擁有自己獨特的竹鄉特色。目前全縣“農家樂”已經逐步建成三種類型：農家旅社型、農家餐館型和休閑農莊型。如天荒坪鎮農家樂，以景點密集著稱，可為周邊景區的游客提供住宿；開發區農家樂，以百筍宴、鐵板全魚及三色茅草根等眾多山珍美味為拳頭產品；鄣吳鎮的無蚊村可以過沒有蚊子的清涼夏季。

但安吉“農家樂”的發展總體上仍處在初級階段，并表現出自發特點：發展區域單向集聚，西南山區呈持續擴張態勢，中部丘陵和北部土斗區幾乎還是空白；青山綠水的視覺享受和相對廉價的食宿幾乎是產品的全部內涵；經營機制和運作模式單一，個體粗放經營。

二、“農家樂”土地利用現狀及存在的問題

1、土地利用特點

（1）多效益性。旅游用地可以獲得多種效益，包括經濟效益、社會效益和生態效益。這些效益具有兩面性，一方面能增加經營戶的經濟效益，滿足旅游者的需求，促進文化的交流；另一方面也可能給旅游地帶來不可逆轉的經濟、社會和生態的負面效果。

（2）高收益性。“農家樂”用地不僅能維持原有的土地功能收入，而且還能通過發展旅游得到額外的收入，明顯的增加了土地的經濟產出；河流水面、灘涂等未利用地，通過承包、租賃發揮其未利用地的經濟潛力；經營戶利用疏林下的空隙種植蔬菜、布置娛樂設施，也使土地經濟收益顯著增加。

（3）復雜性?！稗r家樂”用地類型眾多，包括水田、果園、茶園、林地、坑塘水面及農村宅基地等?？紤]不同類型用地本身的特點，發揮其優勢，也是“農家樂”發展中需要考慮的一個復雜而重要的問題。雖然我國法律規定一切土地都歸國家和集體所有，但是“農家樂”用地仍然涉及種種復雜的土地管理體制，對不同的土地利用類型進行不同的土地用途管制。

2、“農家樂”用地的空間形態分布

安吉縣“農家樂”經營個體用地的空間形態有點狀和塊狀兩種。采取何種布局形態與地理條件、投資規模及土地管理制度等有關。點狀的空間形態是指除了主體接待設施以外，基本上沒有附屬的戶外休閑娛樂設施，目前安吉“農家樂”經營戶的75%左右以這種形態分布。它們坐落在景區旁邊，依靠得天獨厚的自然環境，本身除了餐飲、住宿和休閑（局限于麻將、卡拉OK等），沒有其他戶外娛樂設施或項目。例如大漢七十二峰旅游區（石嶺）旁邊的小家農家，竹博園旁邊的竹博園新亞農家樂，靈峰勝景區旁邊的青青果園山莊等。塊狀的空間形態是指除主體接待設施以外，周圍還有小范圍的景觀休閑用地和戶外休閑娛樂設施。除了優越的地理位置和優雅的環境，經營戶本身自有或租賃來的水庫、菜地及農地等可供游客進行垂釣、乘竹排和摸魚蝦等戶外娛樂休閑活動。如報福景溪野趣農莊、獅子山莊和七十二峰山景園農家等。

3、土地利用類型結構分析與收益變化

“農家樂”的用地結構通常包括三部分，第一部分是主體的接待設施，包括接待廳、餐廳、住房和室內的休閑娛樂場地，這一部分屬于建設用地類別，是已辦理土地占用相關手續的永久性用地；第二部分是經營戶在主體接待設施旁搭建的輔助用房和周邊的停車場、前坪、園林化構筑物等。這一部分一般屬于園地和林地，為利用地類別，未全部辦理土地占用的相關手續。第三部分是作為“農家樂”背景而存在的林地、園地和湖泊水面，這一部分主要由經營戶自有或租用或本身屬于未利用地，而且一般沒有基建投入。

從1998年“農家樂”悄然興起以來，安吉縣的一些土地的用地性質就發生了變化，由單純的農村居住用地、農村宅基地發展成一種復合型的土地利用類型，一些農地、林地也具備了兩個產業（農業和旅游產業）的特性。這些變化給安吉縣帶來的影響是多方面的，促進了農民的就地就近就業，增加了農民收入。以安吉發展“農家樂”最早的大溪村為例，據地稅部門數據反映，1998年大溪村農家樂稅收14萬多元；2003年為80多萬元，翻了二番多；2004年稅收達90多萬；2006年大溪村每家農戶靠農家樂年收入最少的也達到了17至18萬元。安吉縣農民的就業結構也由原來傳統的農業生產結構向農商結合的模式轉化。

4、土地利用存在的問題

（1）避開審批，違法占地?！稗r家樂”為農民增收開辟了一條新的途徑，在利益的驅使下，一些業主在向農村集體經濟組織租賃、承包和村民合作聯營的方式取得土地后，擅自改變土地用途，硬化地面，建設永久性的建筑物，虛報、瞞報實際的經營內容，借開發“農家樂”之名，行房地產項目之實。例如“安吉鶴鹿生態觀光園”擬建30幢聯體河景小別墅，并配備600平方米的竹園，價格為7.5萬元起，使用期也為30年，但沒有產權證，是為變異的農莊。除了私家農莊，縮小版的農家樂公寓也漸露頭角。這些行為既破壞了耕地，又擾亂了土地市場。

（2）用地需求擴張與耕地保護相矛盾。土地資源日益緊缺已成為制約各地發展的瓶頸。近年來安吉生態旅游開發加快，以生態旅游為龍頭的第三產業得到迅猛發展，這一朝陽產業已成為安吉縣經濟發展的一個新的亮點，但是風景旅游開發、會展業開發及“農家樂”的發展都對用地指標需求較大。土地要素的稀缺在一定程度上限制了農家樂經營規模的擴大。

（3）發展區域單向集中，資源依賴程度高。安吉縣域丘陵山地占60%以上，地勢呈三面環山，中間凹陷（西苕溪河谷平原）的“畚箕形”盆地特征，是一個特殊的地理區域。安吉縣的土地利用類型齊全，各類用地面積由大到小依次為：林地>耕地>草地>園地>水域>工礦居民>交通>未利用地?！稗r家樂”的開發位置主要依附于旅游景點或依山旁水，如大漢七十二峰周邊的農家樂就不下十家。發展區域單向集聚，西南山區呈持續擴張態勢，中部丘陵和北部土斗區幾乎還是空白。由于青山綠水的支撐，缺乏開發新產品的動力，“農家樂”產品大多局限于餐飲和住宿。參與性、體驗性項目不多，反應農村鄉土文化的節事、風俗展現的較少。

三、基本對策

1、重視土地利用規劃，協調各規劃之間關系

避免盲目、無序的發展“農家樂”，堅持與區域范圍內的社會發展總體規劃、土地利用規劃、農林業發展規劃及城鄉建設規劃相銜接。對“農家樂”的發展還要進行堵疏結合，特色引導。

2、集約土地利用，完善土地管理政策

土地集約利用體現在土地投入的強度，土地利用的深度、精細程度、效益以及合理的布局和產品體系上。在現在和可預見的未來條件下，滿足“農家樂”用地的完整功能，適度的發展規模，在取得最大規模效益的基礎上，增加存量土地的利用，優化結構，不斷地提高土地利用效率。完善土地管理制度，在不破壞農用地耕作層和種植條件等的前提下，明確界定“農家樂”用地的規定。

3、升級旅游產品，保護生態環境

加強高級“農家樂”旅游產品的規劃設計，細分市場，針對不同的目標市場開發不同的旅游產品，提供不同的旅游活動和旅游體驗，展現人文資源，對鄉村文化內涵進行深層次挖掘，加強游客與當地居民的互動性。保護“農家樂”旅游地的生態環境和人文環境，重視生態容量的運用。

【參考文獻】

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[5]2006長江三角洲城市年鑒[M]．中國工商出版社，2006．

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[7]許剛、朱振國：太湖流域上游土地利用變化機制的實證分析——以浙江省安吉縣為例[J]．湖泊科學，2004（2）．