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第1篇：土地管理方法范文

一、房地產(chǎn)開發(fā)中土地的供給方式(土地資源配置方式)

(一)房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營

1、房地產(chǎn)開發(fā)，是指在取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。

2、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為。

(二)當(dāng)前我國土地資源的配置方式

土地資源的配置方式共有五種：劃撥、出讓、租賃、作價(jià)投資(入股)、授權(quán)經(jīng)營。

1、劃撥：是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。

2、出讓：是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

3、租賃：是指國有土地使用權(quán)人作為出租人將國有土地出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為，是一級(jí)市場(chǎng)行為。

4、作價(jià)投資(入股)：是指國家以一定年期的國有土地使用權(quán)作價(jià)，作為出資投入股份有限公司或者有限責(zé)任公司，相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)化為國家對(duì)企業(yè)出資的國家資本金或股本金的行為。土地使用權(quán)由該股份有限公司或有限責(zé)任公司持有，可以依照土地管理法律、法規(guī)關(guān)于出讓土地使用權(quán)的規(guī)定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

5、授權(quán)經(jīng)營：所謂授權(quán)經(jīng)營，是指由政府或國有資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，按照有關(guān)規(guī)定，將國有資產(chǎn)授給一些新成立或由其選定的機(jī)構(gòu)，使其能夠代表國家持有一般企業(yè)中的產(chǎn)權(quán)和股權(quán)，并相應(yīng)地行使資本投資、營運(yùn)和管理等權(quán)利，承擔(dān)國有資產(chǎn)保值增值責(zé)任的一種國有資產(chǎn)經(jīng)營形式。即被授權(quán)經(jīng)營的單位通過委托協(xié)議，以合同方式履行出資人職責(zé)，在法律范圍內(nèi)明確享有出資人權(quán)益。

二、土地使用權(quán)出讓方式：公開出讓和協(xié)議出讓

1、公開出讓的方式：招標(biāo)、拍賣、掛牌。

2、公開出讓的依據(jù)：《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》

3、公開出讓的范圍：政府供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地以及有爭要求的工業(yè)用地；其他土地供地計(jì)劃公布后同一宗地有兩個(gè)或者兩個(gè)以上意向用地者的；劃撥土地使用權(quán)改變用途，《國有土地劃撥決定書》約定或法律、法規(guī)、規(guī)章、地方政府規(guī)定應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的；劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，《國有土地劃撥決定書》約定或法律、法規(guī)、規(guī)章、地方政府規(guī)定應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的；出讓土地使用權(quán)改變用途，《國有土地使用權(quán)出讓合同》約定或法律、法規(guī)、規(guī)章、地方政府規(guī)定應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的；依法應(yīng)當(dāng)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的其他情形。

4、協(xié)議出讓的依據(jù)：《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》國土資源部第6次部務(wù)會(huì)議通過。

《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》(試行)，國土資源部。

5、協(xié)議出讓的范圍：出讓國有土地使用權(quán)，除依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式外，還可采取協(xié)議方式，主要包括以下情況：

政府供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地以外用途的土地，其供地計(jì)劃公布后同一宗地只有一個(gè)意向用地者的；原劃撥、承租土地使用人申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓，《國有土地劃撥決定書》、《國有土地租賃合同》或法律、法規(guī)、規(guī)章、地方政府規(guī)定沒有明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開出讓的，經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式；劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓，《國有土地劃撥決定書》、法律、法規(guī)、規(guī)章、地方政府規(guī)定沒有明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開出讓的，經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式；出讓土地使用權(quán)人申請(qǐng)續(xù)期，經(jīng)審查準(zhǔn)予續(xù)期的，可以采用協(xié)議方式；法律、法規(guī)規(guī)定可以協(xié)議出讓的其他情形。

6、出讓最低價(jià)的確定：在舊村改造過程中，建筑密集區(qū)拆遷成本高時(shí)，國有土地出讓時(shí)，會(huì)出現(xiàn)0地價(jià)或者是負(fù)地價(jià)。

7、舊城改造中土地供給障礙：舊的項(xiàng)目報(bào)建體制與新的土地供給政策的沖突。

8、出讓合同的補(bǔ)充協(xié)議條款，成為土地開發(fā)管理的重要手段。

國土資源部、國家工商行政管理局了關(guān)于《國有土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議》示范文本(試行)的通知。

該出讓合同的補(bǔ)充協(xié)議，以下幾個(gè)方面的內(nèi)容必須寫進(jìn)合同中，如果不按此執(zhí)行可能要承擔(dān)很重的違約責(zé)任：當(dāng)事人簽訂出讓合同時(shí)除應(yīng)當(dāng)約定開工日期外，還應(yīng)當(dāng)約定項(xiàng)目竣工日期；當(dāng)事人除應(yīng)當(dāng)在出讓合同中約定項(xiàng)目的投資總額的最低標(biāo)準(zhǔn)外，還應(yīng)當(dāng)約定單位面積投資強(qiáng)度不低于最低標(biāo)準(zhǔn)；在出讓合同中約定了受讓宗地的容積率和建筑系數(shù)的最低值；屬于工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的，企業(yè)內(nèi)部行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施的用地不超過受讓宗地面積的7％；當(dāng)事人按照《出讓合同》約定日期動(dòng)工建設(shè)，但開發(fā)建設(shè)面積占動(dòng)工開發(fā)建設(shè)總面積不足三分之一或已投資額占總投資額不足25％，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿一年，受讓人應(yīng)當(dāng)交納土地閑置費(fèi)。

9、集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)將成為土地有償供地的一種重要的補(bǔ)充方式?！掇r(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)方式基本上是準(zhǔn)出讓的規(guī)則。

三、土地使用權(quán)劃拔

1、劃撥供地范圍：

(1)國土資源部第9號(hào)令的《劃撥用地目錄》中所確定的可以劃撥供地的；

(2)經(jīng)濟(jì)適用住房、職工集資建房項(xiàng)目的供地；

(3)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

2、劃撥供地趨勢(shì)：逐漸縮小劃撥供地的范圍。

3、符合劃撥供地的可以出讓供地，但應(yīng)當(dāng)出讓供地的不得劃撥供地。

4、出讓的工業(yè)用地可以進(jìn)行職工集資建房。

四、房地產(chǎn)交易

(一)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。

1、出讓土地房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓

(1)出讓土地的凈地轉(zhuǎn)讓；

(2)出讓土地的在建工程的轉(zhuǎn)讓(出讓金、前期手續(xù)、25%的投資、國有土地使用權(quán)證)；

(3)出讓土地現(xiàn)房的轉(zhuǎn)讓。

2、劃撥土地房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓

(1)劃拔土地的凈地轉(zhuǎn)讓；

(2)劃撥土地在建工程轉(zhuǎn)讓；

(3)劃撥土地房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓。

(二)房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。租賃期大于20年的無效。劃撥土地的租賃，其土地收益部分應(yīng)當(dāng)向政府交納政府收益。

(三)房地產(chǎn)抵押，房地產(chǎn)法第四十六條規(guī)定：房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。抵押是有效擔(dān)保方式之一，在合法的債權(quán)債務(wù)關(guān)系之間可以設(shè)定抵押擔(dān)保。

五、土地用途的改變

土地分類：現(xiàn)行的土地分類是按三級(jí)分類，一級(jí)一共有三類：農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用地。二級(jí)一共有15類，三級(jí)一共有71類。

任何一宗地在確定了用地分類以后，如果想改變其分類我們通常叫做土地用途的改變，比如說住宅用地改為商業(yè)用地。

(一)關(guān)于改變土地用途的規(guī)定

1、《中華人民共和國土地管理法》第五十六條規(guī)定：“建設(shè)單位使用國有土地的，應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件的規(guī)定使用土地；確需改變?cè)摲恋亟ㄔO(shè)用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門同意，報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)改變土地用途的，在報(bào)批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門同意?！?/p>

2、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第十七條規(guī)定：“土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同中約定的用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。”

3、國土資源部第21號(hào)令《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》第十六條規(guī)定：“以協(xié)議出讓方式取得國有土地使用權(quán)的土地使用者，需要將土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用途的，應(yīng)當(dāng)取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，按變更后的土地用途，以變更時(shí)的土地市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)交相應(yīng)的土地使用權(quán)出讓金，并依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)?！?/p>

4、此外，根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》第16條的規(guī)定，供地時(shí)要將土地用途、容積率等使用條件的約定寫入土地使用合同，土地使用權(quán)人不按照約定條件使用土地的，要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。因土地使用者未經(jīng)批準(zhǔn)不得擅自改變土地用途，經(jīng)批準(zhǔn)改變出讓合同約定的土地用途的，應(yīng)根據(jù)原《土地使用權(quán)出讓合同》的約定不同分兩種情況處理：

(1)《國有土地使用權(quán)出讓合同》明確約定土地使用者改變土地用途應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)或者地方法規(guī)或行政規(guī)定明確改變土地用途應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)由市、縣人民政府收回土地使用權(quán)(對(duì)出讓土地使用權(quán)人給予相應(yīng)補(bǔ)償，補(bǔ)償金額根據(jù)余期出讓土地使用權(quán)價(jià)格確定)后，依法重新公開供應(yīng)。

(2)《國有土地使用權(quán)出讓合同》沒有約定、地方法規(guī)、行政規(guī)定也沒有明確規(guī)定的，土地使用者應(yīng)當(dāng)按規(guī)定報(bào)經(jīng)出讓方(市、縣人民政府土地行政主管部門)和城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，批準(zhǔn)后應(yīng)當(dāng)簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，即對(duì)原出讓合同約定的土地用途、出讓年期、出讓金額等進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整、重新核定。

5、國土資源部辦公廳針對(duì)**省國土資源廳《關(guān)于協(xié)議出讓土地改變用途如何補(bǔ)交出讓金問題的請(qǐng)示》，做出國土資廳函《關(guān)于協(xié)議出讓土地改變用途補(bǔ)交出讓金問題的復(fù)函》明確：“土地使用者以協(xié)議方式出讓取得國有土地使用權(quán)后，必須嚴(yán)格按照規(guī)定的土地用途和條件使用土地。土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃部門行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同,相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。經(jīng)批準(zhǔn)改變出讓土地用途的，應(yīng)按變更時(shí)的土地市場(chǎng)價(jià)格，分別計(jì)算變更后的土地用途的土地使用權(quán)出讓金數(shù)額和原用途的土地使用權(quán)出讓金額，以差額部分計(jì)算應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金”。

從上述規(guī)定看，土地使用者改變?cè)瓉淼耐恋赜猛拘杞?jīng)出讓方和市、縣規(guī)劃部門審批同意，即除了規(guī)劃部門同意改變規(guī)劃外，還要經(jīng)土地主管部門審批。

(二)由于各地的實(shí)務(wù)操作不統(tǒng)一，因此在對(duì)待土地用途改變的問題上一直有較大分歧?！秴f(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》并施行。該《規(guī)范》在改變土地用途問題上做出了如下規(guī)定：

l、自用的劃撥用地，土地使用權(quán)人申請(qǐng)改變用途，經(jīng)規(guī)劃部門同意可以改變土地用途，《國有土地劃撥決定書》、《國有土地使用權(quán)租賃合同》、法律、法規(guī)、規(guī)章、地方政府規(guī)定沒有明確應(yīng)當(dāng)收回劃撥土地使用權(quán)公開出讓的，報(bào)經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)，可以辦理協(xié)議出讓手續(xù)。

改變用途的申請(qǐng)人應(yīng)繳納土地使用權(quán)出讓金額按下列公式核定：

應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金額=擬出讓時(shí)的新用途出讓土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格－擬出讓時(shí)的原用途劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)格或承租土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格。

2、劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中改變用途的

劃撥土地使用權(quán)申請(qǐng)轉(zhuǎn)讓，經(jīng)市、縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)，可以由受讓人辦理協(xié)議出讓，但《國有土地劃撥決定書》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回劃撥土地使用權(quán)重新公開出讓的除外。劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓必須進(jìn)行有形市場(chǎng)公開交易，轉(zhuǎn)讓后改變用途等土地使用條件的，應(yīng)按下列公式交納出讓金額：

應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金額=擬出讓時(shí)的新土地使用條件下出讓土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格－擬出讓時(shí)的原土地使用條件下劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)格。

3、出讓土地改變用途的

出讓土地申請(qǐng)改變用途等土地使用條件，已取得規(guī)劃部門同意，且《國有土地使用權(quán)出讓合同》、法律、法規(guī)、地方性法規(guī)、行政規(guī)定沒有明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開出讓的，經(jīng)市、縣國土資源管理部門審查同意，可由原土地使用權(quán)人與國土資源管理部門簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整國有土地使用權(quán)出讓金。

調(diào)整國有土地使用權(quán)出讓金額應(yīng)當(dāng)根據(jù)批準(zhǔn)改變用途等土地使用條件時(shí)的土地市場(chǎng)價(jià)格水平，按下列公式確定：

原土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地出讓金額=批準(zhǔn)改變時(shí)的新土地使用條件下土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格－批準(zhǔn)改變時(shí)原土地條件下剩余年期土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格。

(三)政府在改變土地用途的審批上應(yīng)當(dāng)掌握的度(個(gè)人觀點(diǎn))。

附案例：新晨

案例l：某房地產(chǎn)公司A通過公開出讓競(jìng)得了某宗地的國有土地使用權(quán)，交納土地出讓金后取得了《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》，后因資金問題無力進(jìn)行開發(fā)，將該宗地轉(zhuǎn)讓給了B房地產(chǎn)公司，那么：

1、《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》能否作為土地轉(zhuǎn)讓的憑證?

2、A公司取得《國有土地使用權(quán)證書》后該宗地能否轉(zhuǎn)讓?

第2篇：土地管理方法范文

原告：洪友順，男，1954年9月20日出生，菲律賓籍，現(xiàn)住菲律賓奎松市。

原告：姚嘉應(yīng)，男，1933年3月6日出生，加拿大籍，醫(yī)學(xué)博士，現(xiàn)住加拿大安大略省。

被告：廈門市房地產(chǎn)管理局。 法定代表人：王生柴，副局長。

被告：廈門市土地管理局。 法定代表人：林劍聰，局長。

座落在廈門市鼓浪嶼區(qū)內(nèi)厝沃路128號(hào)的房屋是洪活源、洪三捷和姚貽春等三人于1946年共同購買的，1952年廈門市人民政府經(jīng)審查發(fā)給房屋所有權(quán)證。1985年9月25日原告陳定、洪友順、姚嘉應(yīng)共同繼承了該房屋。1988年10月27日，陳定受洪友順、姚嘉應(yīng) 的委托，向廈門市房地產(chǎn)管理局（以下稱房管局）、廈門市土地管理局（以下稱土管局）申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證（以下稱“兩證”）。兩被告受理后，多次到現(xiàn)場(chǎng)勘察和調(diào)查，發(fā)現(xiàn)原告所提供的材料不足，口頭通知其補(bǔ)齊上手契三份和土地所有權(quán)狀翻建（維修）執(zhí)照等契證 材料。但原告一直沒有補(bǔ)交。

1992年12月2日陳定向鼓浪嶼區(qū)人民法院提起訴訟，訴稱：1988年10月27日，原告依據(jù)政府的有關(guān)規(guī)定向廈門市房管局、土管局申請(qǐng)辦理“兩證”，并提交所需的材料，但是至今未見兩被告給予公告和發(fā)放“兩證”，而且沒有對(duì)不予辦理的行為作出書面答復(fù)，要求法院 判令被告立即給予辦理產(chǎn)權(quán)公告并發(fā)放“兩證”，對(duì)不給予發(fā)證的行為作出書面答復(fù)，并賠償因侵權(quán)行為所造成的經(jīng)濟(jì)損失。 兩被告答辯稱：原告陳定向房管局、土管局申請(qǐng)辦理“兩證”，他們已受理進(jìn)行初審，并共同組織人員到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行勘察丈量、計(jì)算，由于原告所提供的材料不足，他們?cè)陬^要求原告補(bǔ)齊材料，但原告仍未補(bǔ)齊，并非不作為，請(qǐng)求法院駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

「審判

鼓浪嶼區(qū)人民法院審理查明：被告在受理原告申請(qǐng)辦理“兩證”后，曾到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行勘察認(rèn)為：內(nèi)厝沃路128號(hào)房屋東面與筆架山路擋土墻鄰界，原告的土地使用權(quán)東面界線應(yīng)確認(rèn)在擋土墻腳內(nèi)側(cè)，原告不同意此認(rèn)定。因此，此房屋東面界線墻的土地使用權(quán)屬爭議未解決之前，原告尚 未具備發(fā)證的條件，原告也不應(yīng)改變土地的現(xiàn)狀和土地上的附著物。同時(shí)，原告以被告不作為造成侵權(quán)為前提條件，要求被告賠償經(jīng)濟(jì)損失的請(qǐng)求理由不成立，不予支持。鼓浪嶼區(qū)人民法院于1993年9月5日依照《中華人民共和國行政訴訟法》的有關(guān)規(guī)定判決駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

陳定對(duì)此判決不服，向廈門市中級(jí)人民法院提起上訴，其理由是： 1.鼓浪嶼區(qū)法院以內(nèi)厝沃路128號(hào)土地使用權(quán)屬爭議為由，認(rèn)定原告未具備發(fā)證的條件，沒有事實(shí)和法律根據(jù)； 2.一審判決認(rèn)定原告在確認(rèn)解決權(quán)屬之前不應(yīng)改變現(xiàn)狀和土地上的附著物是不顧客觀事實(shí)和不符合社會(huì)主義法理道德標(biāo)準(zhǔn)的。 請(qǐng)求二審法院對(duì)一審判決改判并依法保護(hù)他的訴訟請(qǐng)求。

廈門市中級(jí)人民法院審理認(rèn)為：鼓浪嶼內(nèi)厝沃路128號(hào)產(chǎn)權(quán)，上訴人陳定只是共有人之一，無權(quán)對(duì)全部產(chǎn)權(quán)提起訴訟，原審認(rèn)定事實(shí)不清，證據(jù)不足，據(jù)此，依照《中華人民共和國行政訴訟法》第六十一條第（三）項(xiàng)之規(guī)定，于1993年9月8日作出行政裁定書：一、撤銷鼓浪嶼 區(qū)人民法院的行政判決；二、發(fā)回鼓浪嶼區(qū)人民法院重審。

鼓浪嶼區(qū)人民法院重新組成合議庭對(duì)本案進(jìn)行審理。1993年9月14日陳定根據(jù)洪友順、姚嘉應(yīng)的委托申請(qǐng)，向法院提出追加他們作為原告共同參加訴訟，法院采納了他們的申請(qǐng)。鼓浪嶼區(qū)人民法院經(jīng)審理，認(rèn)為：被告自接受原告申請(qǐng)“雙登”后即對(duì)原告“雙登”內(nèi)容進(jìn)行審查和 實(shí)地勘察，因原、被告對(duì)該屋界址和權(quán)屬確認(rèn)有爭議，故造成被告至今未發(fā)放“雙證”，原告所訴被告不作為，不予發(fā)放“雙證”的理由不能成立，原告籠統(tǒng)提出要求被告賠償經(jīng)濟(jì)損失的訴訟請(qǐng)求不具備賠償條件，本院亦不予支持。依照《中華人民共和國行政訴訟法》第五十三條第一款， 參照城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部《城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記暫行辦法》第八條、《福建省土地登記發(fā)證辦法》第四條規(guī)定，該院于1994年1月6日作出判決： 1.駁回原告陳定、洪友順、姚嘉應(yīng)的訴訟請(qǐng)求； 2.訴訟費(fèi)六百一十元由原告負(fù)擔(dān)。

宣判后，陳定、洪友順、姚嘉應(yīng)不服，向廈門市中級(jí)人民法院提起上訴，其理由是：1.原審判認(rèn)為被告至今未發(fā)“雙證”系因“權(quán)屬確認(rèn)有爭議”，沒有事實(shí)和法律依據(jù)；2.被告不作為事實(shí)清楚。3.原審法院收費(fèi)不合理。請(qǐng)求二審法院依法改判并保護(hù)其合法權(quán)益。被上訴人房管 局、土管局則辯稱：造成“雙證”無法按期發(fā)放的主要原因是上訴人接到通知后，至今未全部提供應(yīng)交的契證材料，因此無法辦證，并非不作為。

廈門市中級(jí)人民法院審理后認(rèn)為：原審法院查明的事實(shí)是清楚的，被上訴人廈門市房地產(chǎn)管理局、廈門市土地管理局在辦理上訴人陳定、洪友順、姚嘉應(yīng)的“雙登”發(fā)證上是作為的，原審判決駁回上訴人的訴訟請(qǐng)求是正確的。但原審將鼓浪嶼內(nèi)厝沃路128號(hào)房屋東面與筆架山路鄰界 擋土墻權(quán)屬問題作為未發(fā)證件的原因，認(rèn)定顯屬不當(dāng)。一審法院對(duì)發(fā)回重審案件重復(fù)收取訴訟費(fèi)用有誤，應(yīng)予糾正。上訴人提出收費(fèi)不合理應(yīng)予采納，其他上訴理由不足，應(yīng)以駁回。據(jù)此，根據(jù)《中華人民共和國行政訴訟法》第六十一條第（二）項(xiàng)規(guī)定，于1994年4月2日判決： 1.維持原審判決，駁回上訴人陳定、洪友順、姚嘉應(yīng)的訴訟請(qǐng)求；2.撤銷原審判令上訴人應(yīng)負(fù)擔(dān)的訴訟費(fèi)六百一十元的判決。

第3篇：土地管理方法范文

隨著我市經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展和圍涂工程的不斷推進(jìn)，圍涂過程中重視了一些新的問題，主要反映在：對(duì)已圍和將要圍成的土地，開發(fā)方向、功能布局等均缺乏前瞻性的規(guī)劃，現(xiàn)有的“市灘涂圍墾總體規(guī)劃”中所擬定的圍墾土地功能布局，已難以適應(yīng)我市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展實(shí)際所需的土地功能，新的圍墾土地使用規(guī)劃又沒有及時(shí)跟上，已圍土地的開發(fā)利用相對(duì)滯后，加上圍涂縮小了塘外灘涂的養(yǎng)殖面積，給擅自利用已圍土地的群眾提供了時(shí)間和借口，導(dǎo)致群眾在已圍和將要圍成的土地上亂開亂挖擅自開發(fā)問題的發(fā)生，特別是徐家浦兩側(cè)圍涂工程浦至四灶浦近5萬畝圍涂地和陸中灣兩側(cè)圍涂工程的將圍土地上，群眾擅自開發(fā)問題更為突出。問題發(fā)生后，沿海屬地鎮(zhèn)政府和圍涂屬實(shí)施單位雖然做了大量工作，但收效甚微。目前，這一問題不及時(shí)解決，既會(huì)給已圍土地和將要圍成的土地開發(fā)利用增加難度，也會(huì)對(duì)盲目的群眾造成較大的經(jīng)濟(jì)損失。

建議、辦法和要求：

1、市政府要高度重視已圍和將要圍成土地未開發(fā)前的管理和利用問題，協(xié)調(diào)處理好市鎮(zhèn)兩級(jí)的管理關(guān)系，明確管理責(zé)任單位、管理職能和開發(fā)利用原則。

2、市綜合部門會(huì)同市土地管理部門，根據(jù)我市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的用地需求，抓緊編制已圍和將要圍成土地的開發(fā)利用規(guī)劃，明確土地的開發(fā)利用方向，土地功能布局，以及開發(fā)利用的時(shí)限。

第4篇：土地管理方法范文

筆者從土地增值稅的征收特點(diǎn)、計(jì)算方法出發(fā)，對(duì)企業(yè)計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目金額和稅收優(yōu)惠政策等事項(xiàng)進(jìn)行分析，提出以下幾項(xiàng)管理辦法和籌劃方案。

一、計(jì)稅扣除項(xiàng)目金額籌劃管理法

1. 根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)所支付的金額、支付工程施工方的成本、費(fèi)用及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所發(fā)生的有關(guān)營業(yè)附加稅金等，都必須取得合法有效憑證；對(duì)開土地增值稅清算時(shí)不能提供合法有效憑證的，稅法規(guī)定是不給予扣除的，因此要求財(cái)務(wù)人員在日常工作中做好相關(guān)資料的收集和管理工作。

（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的扣稅資料管理。企業(yè)征用土地應(yīng)取得主管部門的土地規(guī)費(fèi)專用收據(jù)，拆遷房產(chǎn)的，對(duì)于支付補(bǔ)償金給個(gè)人而無法取得票據(jù)的，對(duì)方應(yīng)當(dāng)提供稅務(wù)部門開取的非經(jīng)營性收入專用發(fā)票等，只有做好成本資料管理工作才能順利的清算。

（2）前期工程費(fèi)的扣稅資料管理。前期工程費(fèi)指水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究等項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用。企業(yè)只有取得相應(yīng)的服務(wù)業(yè)專票、行政事業(yè)單位票據(jù)、建筑安裝發(fā)票等才可稅前扣除，因此應(yīng)管理好相關(guān)的財(cái)務(wù)票據(jù)資料。

（3）建筑安裝工程費(fèi)的扣稅資料管理。建安工程費(fèi)主要包括建筑承包商或開發(fā)商在開發(fā)項(xiàng)目工程過程中所發(fā)生的建筑工程費(fèi)和項(xiàng)目安裝費(fèi)用等。只有取得建筑安裝發(fā)票、相關(guān)的服務(wù)業(yè)發(fā)票等財(cái)務(wù)資料才可列入成本。

（4）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的扣稅資料管理。基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)主要包括道路、供水、供電、供氣、排污、園林綠化等費(fèi)用。企業(yè)應(yīng)取得行政事業(yè)單位票據(jù)、建筑安裝發(fā)票等才可列支成本。

（5）公共配套設(shè)施費(fèi)的扣稅資料管理。公共配套設(shè)施費(fèi)主要指安裝電動(dòng)門、智能化系統(tǒng)、信報(bào)箱等所支付的費(fèi)用，企業(yè)應(yīng)當(dāng)要求施工方提供工商業(yè)發(fā)票、行政事業(yè)單位票據(jù)、建筑安裝發(fā)票等。只有相關(guān)的工商業(yè)發(fā)票、建筑安裝發(fā)票、工資表等票據(jù)資料合法齊全才能列入成本。

2. 對(duì)于比較大的房產(chǎn)項(xiàng)目，如某地產(chǎn)商在某樓盤里有開發(fā)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、豪華別墅和商鋪等不同類型產(chǎn)品，這些項(xiàng)目有些是分期開發(fā)的，有些是同時(shí)開發(fā)的。對(duì)于這項(xiàng)樓盤的清算，我國稅法規(guī)定應(yīng)按照各受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。實(shí)務(wù)中成本分?jǐn)偡ㄓ姓嫉孛娣e法、建筑面積法、層高系數(shù)法等，各種計(jì)算分?jǐn)偡椒▽?duì)企業(yè)土地增值稅的稅額會(huì)產(chǎn)生很大的差異，管理人員應(yīng)管理和籌劃好分?jǐn)偡椒?，不同的?jì)算方法對(duì)企業(yè)利潤的影響差異巨大。

3. 隨著房產(chǎn)市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭，各個(gè)開發(fā)商為提升樓盤品質(zhì)會(huì)推出會(huì)所、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院等公共配套設(shè)施，如果這些項(xiàng)目完工后免費(fèi)移送給政府等部門用于社會(huì)公共事業(yè)，那么發(fā)生的相關(guān)成本、費(fèi)用可以在計(jì)算土地增值稅時(shí)做為成本扣除；此外對(duì)于樓盤里的停車場(chǎng)（庫）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、郵電通訊等項(xiàng)目，如果能提供資料證明產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，則相關(guān)的成本費(fèi)用可以在計(jì)算土地增值稅時(shí)稅前扣除。

因此企業(yè)在日常工作中應(yīng)管理好不可售面積的證明資料，如開發(fā)企業(yè)書面報(bào)告、無償移交相關(guān)部門的《移交文書》、配套設(shè)施的建筑面積歸全體業(yè)主所有的確認(rèn)資料；如果無法提供這些資料，則相關(guān)費(fèi)用不可扣除。

4. 人防車位面積銷售方式、可售面積等管理及籌劃。人防車位的不同銷售方式對(duì)土地增值稅的計(jì)算結(jié)果影響很大的。企業(yè)可轉(zhuǎn)變銷售方式，采取一次性車位轉(zhuǎn)讓使用權(quán)合同，或者是簽訂國稅租賃合同，租期為20年，20年使用權(quán)贈(zèng)送等方式。這兩種銷售方式對(duì)土地增值稅的影響巨大，因此有必要對(duì)其銷售方式進(jìn)行籌劃。此外人防車位是如果是不可售的，其成本可以做稅前扣除，這要求管理人員收集好人防車位是否屬于移交全體業(yè)主或者移交人防部門的資料，這影響到開發(fā)成本的扣除金額。

5. 代收費(fèi)用的籌劃方法。房地產(chǎn)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，經(jīng)常會(huì)代其他相關(guān)部門收取費(fèi)用，如維修基金等。對(duì)于代收費(fèi)用有兩種處理辦法，第一種方法為代收費(fèi)用不計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品銷售價(jià)格中，此時(shí)代收費(fèi)用不并入轉(zhuǎn)讓銷售收入中，在計(jì)算增值額時(shí)也不允許扣除代收費(fèi)用；第二種方法為代收費(fèi)用計(jì)入房價(jià)中，作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)可以扣除，但不允許作加計(jì)扣除基數(shù)。

例如，某房產(chǎn)公司銷售一棟商品房，銷售款為2000萬元，在銷售商品房時(shí)代收了300萬元的其他部門費(fèi)用，假如各項(xiàng)允許扣除總金額為800萬元，則按第一種方法處理時(shí)增值額為1200萬元，增值率為150%，應(yīng)繳納土地增值稅為：1200×50%-800×15%=480萬元；按第二種方法處理時(shí)增值額為：（2000+300）-（800+300）=1200萬元，允許扣除總金額為：800+300=1100萬元，則增值率為100.09%，應(yīng)繳納土地增值稅為：1200×50%-1100×15%=435萬元。

由此可見，采用將代收費(fèi)用并入房價(jià)中的處理方法比第一種處理方法少納45萬元的土地增值稅。當(dāng)然如果增值率未超過50%時(shí)，這種籌劃方法也就無意義了。

6. 費(fèi)用轉(zhuǎn)移籌劃法。按照相關(guān)規(guī)定，屬于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總部發(fā)生的期間費(fèi)用，具體有：管理人員工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等不能作為土地增值稅計(jì)算時(shí)的扣除項(xiàng)目成本。但如果采用合理的管理和籌劃方法，使這些費(fèi)用能夠作為開發(fā)成本列支，則可增加扣除項(xiàng)目數(shù)額，從而減少應(yīng)繳納的土地增值稅。比如總部某處領(lǐng)導(dǎo)可以兼任某房地產(chǎn)項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人，在不影響總部工作的同時(shí)參加該項(xiàng)目的管理，那么這位負(fù)責(zé)人的有關(guān)費(fèi)可以分?jǐn)傄徊糠值椒康禺a(chǎn)成本中去。期間費(fèi)用減少并不影響房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除，而房地產(chǎn)開發(fā)成本增加則可以增加土地增值稅允許扣除項(xiàng)目金額，從而達(dá)到節(jié)稅目的。

二、精裝修售房籌劃管理方法

開發(fā)產(chǎn)品以精裝修的方式進(jìn)行銷售的是一種新的管理方法。企業(yè)按商品房按銷售和裝修分開簽合同，降低商品房的銷售價(jià)格，以達(dá)到減少土地增值額的籌劃目的，而且原本計(jì)入房地產(chǎn)裝修收入的這部分可按3%繳納營業(yè)稅。例如某房地產(chǎn)公司開發(fā)的房產(chǎn)項(xiàng)目成本為5000元/平方米，精裝修后建筑成本6500元/平方米，總建筑面積30000平方米，預(yù)計(jì)售價(jià)8500元/平方米，則該房地產(chǎn)可以與購房者簽7000元/平方米的購房合同，然后再簽一份1500元/平方米的裝修合同，則企業(yè)只就購房合同繳納土地增值稅。

三、改變建房方式的籌劃方法

代建房行為屬于建筑業(yè)，是營業(yè)稅的征稅范圍。因此，如果房地產(chǎn)開發(fā)公司具備較好的品牌和較高的信譽(yù)，能取得客戶的青睞和信任，提早獲得客戶的資金，則可使用以客戶的名義來取得土地使用權(quán)、購買各種材料設(shè)備等方法。這樣對(duì)于開發(fā)企業(yè)來說，由于房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)自始至終是屬于客戶的，沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，故其取得的收入屬于勞務(wù)性質(zhì)的收入，應(yīng)當(dāng)征收營業(yè)稅，而不是土地增值稅的征稅范圍。這種代建房的形式，開發(fā)商無需繳納數(shù)額巨大的土地增值稅。

四、靈活運(yùn)用減免稅優(yōu)惠政策

納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例未超過20%的，免交土地增值稅。因此，企業(yè)管理人員應(yīng)做好籌劃工作。

具體做法是企業(yè)先測(cè)算好銷售價(jià)格，制定最佳銷售價(jià)，力爭使增值率控制在20%以內(nèi)。比如某房地產(chǎn)企業(yè)銷售樓盤每平方米定價(jià)為3000元，增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率為20%至25%，這時(shí)企業(yè)可以適當(dāng)降低銷售價(jià)格，使該比率控制在20%以內(nèi)，這樣免交土地增值稅的金額與少收的售房款對(duì)比一下，選擇對(duì)企業(yè)利的銷售方案。

第5篇：土地管理方法范文

關(guān)鍵詞 地理信息系統(tǒng)；林權(quán)數(shù)據(jù)；圖表關(guān)聯(lián)；云南騰沖

中圖分類號(hào) TP399 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼 A 文章編號(hào) 1007-5739（2017）07-0160-01

騰沖市2006年作為云南省集體林權(quán)制度改革9 個(gè)試點(diǎn)縣之一，由于工作技術(shù)粗糙，時(shí)間緊，任務(wù)重，沒有經(jīng)驗(yàn)可借鑒，致使全市41萬余宗林權(quán)宗地附圖中區(qū)劃為小宗地、屬性齊全的宗地大約10萬宗，其余30余萬宗林權(quán)宗地附圖為大宗地和屬性不全。林木采伐、林地征占用、案件現(xiàn)場(chǎng)、營造林等涉及的林權(quán)信息查詢業(yè)務(wù)無法開展，需到各相關(guān)部門逐一查找紙質(zhì)檔案或向農(nóng)戶收取林權(quán)證查詢相關(guān)林權(quán)信息，阻礙了林業(yè)信息化發(fā)展。在林權(quán)管理地理信息系統(tǒng)應(yīng)用中，圖表的關(guān)聯(lián)可以通過“關(guān)聯(lián)登記表”功能完成，但只能逐宗關(guān)聯(lián)，工作效率低，為提高工作效率，筆者利用林權(quán)數(shù)據(jù)中“申請(qǐng)表號(hào)”的唯一性特點(diǎn)作了批量圖表關(guān)聯(lián)的嘗試。

1 操作平臺(tái)

操作平臺(tái)一臺(tái)安裝Office 2007或更高版本、ArcGIS 10系y、林權(quán)管理地理信息系統(tǒng)的電腦。

2 圖表關(guān)聯(lián)的方法

2.1 宗地區(qū)劃

宗地區(qū)劃以林權(quán)改革宗地電子成果圖為工作底圖，林權(quán)宗地?cái)?shù)據(jù)為基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，最低一級(jí)行政代碼單位（組、自然村、村）為工作單元，利用ArcGIS結(jié)合騰沖市地形圖、林權(quán)宗地電子檔案和紙質(zhì)檔案材料、林權(quán)宗地?cái)?shù)據(jù)，逐宗對(duì)照核實(shí)，勾繪位置，填寫屬性[1]。

在ArcMap10中打開林權(quán)宗地電子附圖，添加字段“申請(qǐng)表號(hào)”和“內(nèi)業(yè)號(hào)”，對(duì)原林權(quán)宗地電子附圖中屬性不完善的小宗地，對(duì)照林權(quán)檔案和林權(quán)宗地信息數(shù)據(jù)，填寫屬性“申請(qǐng)表號(hào)”和“內(nèi)業(yè)號(hào)”；根據(jù)原林權(quán)宗地電子附圖中的大宗地，配準(zhǔn)對(duì)應(yīng)的林權(quán)電子檔案宗地附圖并與宗地中心坐標(biāo)校準(zhǔn)，參考配準(zhǔn)的林權(quán)電子檔案宗地附圖將大宗地勾繪成小宗地，對(duì)照林權(quán)檔案和林權(quán)宗地信息數(shù)據(jù)，填寫屬性“申請(qǐng)表號(hào)”和“內(nèi)業(yè)號(hào)”。屬性完善的宗地以村為單元保存為shp文件[2]。

2.2 圖表關(guān)聯(lián)的步驟

2.2.1 宗地更新。進(jìn)入ArcMap10，添加屬性完善的shp文件和D＼林權(quán)數(shù)據(jù)＼空間數(shù)據(jù)＼林權(quán)宗地＼宗地，編輯宗地，將shp文件更新到宗地中，計(jì)算GID值等于申請(qǐng)表號(hào)，保存結(jié)果，關(guān)閉ArcGIS系統(tǒng)。

2.2.2 數(shù)據(jù)導(dǎo)入。打開 ArcCatalog 10，找到D＼林權(quán)數(shù)據(jù)＼空間數(shù)據(jù)＼林權(quán)宗地＼宗地，選擇宗地，右擊彈出菜單中選擇“加載”，然后點(diǎn)“加載數(shù)據(jù)”（圖1）。點(diǎn)下一步，添加需要導(dǎo)入的shp文件到列表（圖2），點(diǎn)下一步，選擇應(yīng)加載到目標(biāo)字段的源字段（圖3），點(diǎn)下一步按提示操作即可完成數(shù)據(jù)導(dǎo)入。

2.2.3 修改State狀態(tài)。數(shù)據(jù)導(dǎo)入完成后，進(jìn)入ArcMap10 添加D＼林權(quán)數(shù)據(jù)＼空間數(shù)據(jù)＼林權(quán)宗地＼宗地，右擊打開屬性表，GID字段有申請(qǐng)表號(hào)的State修改為0，沒有申請(qǐng)表號(hào)的，內(nèi)業(yè)號(hào)輸入“未申請(qǐng)”，State修改為60（圖4）。保存結(jié)果，關(guān)閉ArcGIS[3]。

2.2.4 生成要素ID。打開LQdata.mdb文件，根據(jù)條件，在屬性表里找到之前導(dǎo)入的shp文件信息，要素ID為空的將申請(qǐng)表號(hào)復(fù)制到要素ID里（圖5），圖表關(guān)聯(lián)完成，關(guān)閉數(shù)據(jù)庫。

3 圖表關(guān)聯(lián)結(jié)果檢驗(yàn)

在林權(quán)管理地理信息系統(tǒng)中，圖表未關(guān)聯(lián)的宗地，宗地范圍內(nèi)顯示“未申請(qǐng)”字樣，不可以通過圖查表，也不可通過表查圖。圖表已關(guān)聯(lián)的宗地，宗地范圍內(nèi)的“未申請(qǐng)”字樣會(huì)變?yōu)樯暾?qǐng)表信息內(nèi)填寫的內(nèi)業(yè)號(hào)，既可以通過圖查表，也可以通過表查圖[4]。

圖表關(guān)聯(lián)完成后，打開林權(quán)管理地理信息系統(tǒng)，按關(guān)聯(lián)宗地?cái)?shù)的10%檢驗(yàn)圖表關(guān)聯(lián)數(shù)據(jù)是否正確，在系統(tǒng)工具菜單條左鍵單擊 按鍵，再左鍵點(diǎn)擊頁面中已關(guān)聯(lián)宗地范圍，在彈出的菜單條中可查看該宗地的申請(qǐng)表、林權(quán)證等屬性信息；在系統(tǒng)主菜單條“申請(qǐng)表管理”下，點(diǎn)擊“申請(qǐng)表查詢”，按組查詢已關(guān)聯(lián)宗地的申請(qǐng)表，選擇申請(qǐng)表，點(diǎn)“查看宗地圖”系統(tǒng)會(huì)自動(dòng)漫游到選擇申請(qǐng)表的宗地圖上，并呈高亮黃色閃爍。如上所述，既可以通過圖查表，也可以通過表查圖的說明圖表關(guān)聯(lián)正確。

4 結(jié)語

利用林權(quán)數(shù)據(jù)中“申請(qǐng)表號(hào)”的唯一性特點(diǎn)批量進(jìn)行圖表關(guān)聯(lián)的方法，大大提高了圖表關(guān)聯(lián)的工作效率。自2015年起，已區(qū)劃并關(guān)聯(lián)林權(quán)宗地20萬宗，圖表的關(guān)聯(lián)真正做到了圖表一致。圖表關(guān)聯(lián)后，只需將采伐、林地征占用、案件現(xiàn)場(chǎng)、營造林等范圍加載到林權(quán)管理地理信息中，或者與已進(jìn)行圖表關(guān)聯(lián)的林權(quán)宗地圖疊加，就可以查詢采伐、林地征占用、案件現(xiàn)場(chǎng)、營造林等范圍內(nèi)涉及的林權(quán)證號(hào)、林權(quán)權(quán)利人、申請(qǐng)表號(hào)、小地名等林權(quán)信息，對(duì)推進(jìn)全市林業(yè)信息化建設(shè)奠定了基礎(chǔ)[5]。

5 參考文獻(xiàn)

[1] 陳林，楊珂，陳靜，等.林權(quán)管理地理信息系統(tǒng)開發(fā)運(yùn)用研究[J].內(nèi)蒙古林業(yè)調(diào)查設(shè)計(jì)，2010 （2）：120-123.

[2] 高維全，錢沖元，高昆瑞.林權(quán)管理地理信息系統(tǒng)中數(shù)據(jù)合并方法[J].現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技，2011 （6）：229.

[3] 王生進(jìn).騰沖縣集體林權(quán)制度改革中的技術(shù)要點(diǎn)初探[J].林業(yè)調(diào)查規(guī)劃，2007（3）：121-123.

第6篇：土地管理方法范文

石景山區(qū)房地局：

你局“關(guān)于集體土地房屋能否確權(quán)發(fā)證的請(qǐng)示”的來文收悉。現(xiàn)就有關(guān)問題答復(fù)中下：

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》和國家土地管理局頒布的《土地登記規(guī)則》的要求，農(nóng)村集體土地所有者，集體土地使用者可以申請(qǐng)土地登記，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書。具體工作由縣級(jí)以上人民政府土地管理部門負(fù)責(zé)。但是，由于我市對(duì)于此項(xiàng)工作尚未進(jìn)行全面部署，目前暫不宜全面進(jìn)行。對(duì)于個(gè)別急需領(lǐng)證的集體土地使用者，你局可以按照國家土地管理局頒布的《土地登記規(guī)則》及《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》的要求，先進(jìn)行試點(diǎn)，待仝市統(tǒng)一部署后，再全面展開。

根據(jù)建設(shè)部的要求，對(duì)于集體土地上的房屋，暫不進(jìn)行登記發(fā)證工作。

第7篇：土地管理方法范文

關(guān)鍵詞：農(nóng)村土地 管理制度改革 措施

Abstract: Actively promoting the reform of rural land management system to protect the land rights of peasant is the foundation to coordinate industrialization, urbanization and modernization. The reasonable arrangement of rural land will promote industrialization, urbanization and modernization. Faced with the fierce land competition between rural area with urban and argiculture with industry, it is important to take measures to protect farmland. The former imperfect rural land management system caused a lot of conflict of land, resulting in serious waste of rural land with low utilization. And in expropriation of land, a variety of land rights competition occurred occasionally, even the frequent large-scale illegal land use. The imperfect rural land management system not only suppresses the people's interest in land, and also causes some coordination in laws and regulations. Therefore, it is imperative to promote the reform of rural land management system.

Key words: rural land;management system reform;measure

中圖分類號(hào)：D922.32文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：2095-2104（2012）

引言：

合理的分配土地問題，是協(xié)調(diào)我國的城市、農(nóng)村、與工業(yè)規(guī)劃的基礎(chǔ)。按照我國的土地管理的現(xiàn)狀分析，理清關(guān)于土地現(xiàn)狀的思路，推動(dòng)土地管理的改革，使原來不完善的制度得以修正。讓改革的指針落實(shí)到每個(gè)農(nóng)村、每個(gè)城市、每個(gè)工業(yè)上，使其對(duì)于土地的規(guī)劃也更加完善。對(duì)于農(nóng)村土地管理的改革,科學(xué)的分析了我國的國土資源形勢(shì),通過系統(tǒng)的總結(jié)分析我國這30年來的農(nóng)村改革發(fā)展的成功經(jīng)驗(yàn),造就了如今的改革方案,指導(dǎo)了農(nóng)村土地管理的方向,對(duì)于以后的農(nóng)村土地管理有著深遠(yuǎn)的影響.

一、一個(gè)目標(biāo)推動(dòng)農(nóng)村土地管理制度改革

改革的主要目標(biāo)就是建立良好的農(nóng)村土地管理制度，保護(hù)農(nóng)民的權(quán)益，合理的配置安排土地使用，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，為建立新農(nóng)村新形勢(shì)建立良好的基礎(chǔ)。通過產(chǎn)權(quán)的穩(wěn)定管理，來保護(hù)農(nóng)村土地所有者的合法權(quán)益。通過對(duì)使用者使用用途的嚴(yán)格管理，來管制用地的各種建設(shè)，防止土地資源浪費(fèi)以及違規(guī)的操作。通過節(jié)制用地來控制用地的資源，以防造成不必要的浪費(fèi).利用農(nóng)村土地管理制度的改革,嚴(yán)格的控制土地資源的配置,提高土地的使用率,,節(jié)約用地資源,保護(hù)土地所有者的個(gè)合法權(quán)益.在改革的推動(dòng)下,提升我國的農(nóng)業(yè)實(shí)力.提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力,增加糧食的生產(chǎn)率,進(jìn)而提高農(nóng)民的收益.以建立良好的農(nóng)村土地管理制度，合理配置土地資源,保護(hù)農(nóng)民權(quán)益為目，標(biāo),積極推動(dòng)農(nóng)村土地管理制度的改革。

二、嚴(yán)格實(shí)施耕地保護(hù)措施

農(nóng)業(yè)的生產(chǎn)是人們糧食的主要出產(chǎn)地，民生問題關(guān)系到人們的生存，與每一個(gè)人都有關(guān)系。而面對(duì)我國的實(shí)際情況，人口眾多，但是人均耕地面積卻不多，因此對(duì)于實(shí)施耕地的保護(hù)措施是非常最要的。一些人對(duì)于耕地沒有進(jìn)行糧食的種植而是開墾實(shí)施建設(shè)用地，使得糧食種植面積持續(xù)縮小，這樣不僅會(huì)給農(nóng)村的發(fā)展帶來影響，也會(huì)給糧食問題造成負(fù)擔(dān)。因此，必須采取有效的措施控制這種現(xiàn)象的發(fā)生及發(fā)展。隨著人均耕地面積的逐漸減小，有些市縣的人均耕地面積已經(jīng)不足一畝，站在了國際警戒線的邊緣。面對(duì)這樣的嚴(yán)峻現(xiàn)象，實(shí)施耕地保護(hù)措施勢(shì)在必行。面對(duì)現(xiàn)在的種種現(xiàn)象，推動(dòng)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的發(fā)展，要嚴(yán)格的執(zhí)行保護(hù)耕地制度。

對(duì)于耕地的保護(hù)是實(shí)施各項(xiàng)農(nóng)業(yè)事項(xiàng)的前提，不管實(shí)施什么制度，對(duì)于耕地的保護(hù)都是必要的，要達(dá)到耕地?cái)?shù)目不減，質(zhì)量不下降的標(biāo)準(zhǔn)。在對(duì)于農(nóng)村的標(biāo)準(zhǔn)的改革中，國家設(shè)定了建立基本農(nóng)田制度，將一些灌溉設(shè)施好、水土保持好以及分等定級(jí)高的農(nóng)田進(jìn)行特定的保護(hù)，并設(shè)定為基本農(nóng)田。對(duì)這些農(nóng)田要進(jìn)行特殊的保護(hù)措施，并且除了國家規(guī)定的建設(shè)外，其他一切用地建設(shè)都不允許，并且對(duì)于土地?fù)碛姓咭M(jìn)行農(nóng)田補(bǔ)貼，提高農(nóng)民的積極性。

三、嚴(yán)格控制節(jié)約用地

第8篇：土地管理方法范文

關(guān)鍵詞：環(huán)境管理體制；問題；對(duì)策

環(huán)境管理體制是指國家有關(guān)環(huán)境管理機(jī)構(gòu)設(shè)置、行政隸屬關(guān)系和管理權(quán)限劃分等方面的組織體系和制度。它具體規(guī)定了中央、地方、部門、企業(yè)在環(huán)境保護(hù)方面的管理范圍、權(quán)限職責(zé)、利益以及相互關(guān)系，核心部分是關(guān)于管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置、各管理機(jī)構(gòu)的職權(quán)分配以及各機(jī)構(gòu)之間的相互協(xié)調(diào)等問題。一些西方學(xué)者在對(duì)環(huán)境管理體制問題進(jìn)行討論時(shí)，往往會(huì)把公眾參與的問題考慮進(jìn)去。他們認(rèn)為，在環(huán)境管理體制的結(jié)構(gòu)關(guān)系中，除政府的行為之外，還有社會(huì)利益團(tuán)體和管理行為人，它們都是較為重要的組成部分。環(huán)境保護(hù)事業(yè)在西方一些發(fā)達(dá)國家，已經(jīng)具有較高的社會(huì)化程度，企業(yè)和公眾在環(huán)境管理中扮演著非常重要的角色。在這方面，我國與西方國家相比還存在很大的差距。較長時(shí)間以來，我們所說的環(huán)境管理體制僅指政府內(nèi)部機(jī)構(gòu)的設(shè)置，而公眾的監(jiān)督和參與則被視為是外部作用機(jī)制，一般不納入進(jìn)來。

一、我國地方環(huán)境行政管理體制存在的問題

我國長期以來采用的是地方政府對(duì)轄區(qū)內(nèi)環(huán)境質(zhì)量負(fù)責(zé)的環(huán)境管理體制，這種體制，由地方政府通過計(jì)劃、組織、調(diào)節(jié)和監(jiān)督，來協(xié)調(diào)社會(huì)中的各種關(guān)系。這一體制的優(yōu)點(diǎn)在于能夠很好地發(fā)揮地方的主動(dòng)性和積極性。經(jīng)過多年的努力，我國已經(jīng)形成了“由國務(wù)院統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、環(huán)境保護(hù)部門統(tǒng)一監(jiān)管、各部門分工負(fù)責(zé)、地方政府分級(jí)負(fù)責(zé)”的管理體制，并逐步形成了“五級(jí)管理”、“四級(jí)機(jī)構(gòu)”的組織體系。這種管理體制對(duì)于推動(dòng)我國環(huán)境保護(hù)事業(yè)的發(fā)展發(fā)揮了積極的作用。我國是一個(gè)人口大國，自然資源相對(duì)較少，環(huán)境保護(hù)工作起步也比較晚，正處在經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度過快、管理手段較為薄弱、環(huán)境意識(shí)還有待于進(jìn)一步提高的轉(zhuǎn)軌時(shí)期，因此該體制具有一定的合理性和有效性。然而我們也應(yīng)該看到它還存在著不少的弊端，部門分散、地方分割、條塊分離的現(xiàn)象比較嚴(yán)重，管理手段相對(duì)滯后，很難適應(yīng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀需要，對(duì)于環(huán)境保護(hù)工作的開展具有一定的阻力。

我國政府對(duì)于環(huán)境管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置，大體上是一個(gè)倒“金字塔”的結(jié)構(gòu)，即中央設(shè)置的環(huán)境管理機(jī)構(gòu)數(shù)量較多、規(guī)模較大、人員充足、技術(shù)設(shè)備好，對(duì)環(huán)境監(jiān)管的執(zhí)法能力比較強(qiáng)；相對(duì)中央管理機(jī)構(gòu)來說，各地方設(shè)置的環(huán)境管理機(jī)構(gòu)，越往下數(shù)量越少、規(guī)模越小、人員越缺乏、技術(shù)設(shè)備越差，環(huán)境監(jiān)管的執(zhí)法能力也越弱。就拿我國的縣級(jí)環(huán)境保護(hù)部門來說，它的技術(shù)人員編制較少，但實(shí)際工作人員的數(shù)量卻嚴(yán)重超編，大多數(shù)人員沒有環(huán)境保護(hù)方面的相關(guān)專業(yè)知識(shí)，其中還有一部分是在機(jī)構(gòu)改革中被分流到了環(huán)境保護(hù)部門，同時(shí)又沒有較好的方法對(duì)人員進(jìn)行培訓(xùn)。同時(shí)，環(huán)境保護(hù)部門的技術(shù)設(shè)備配置也比較落后，缺乏基本的監(jiān)測(cè)手段，不能有效地對(duì)排污總量和違法排污現(xiàn)象進(jìn)行監(jiān)測(cè)，有些甚至還需要將監(jiān)測(cè)項(xiàng)目送到市一級(jí)部門進(jìn)行分析。由于缺乏必要的管理手段，監(jiān)管人員在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行執(zhí)法主要依靠自己的感性認(rèn)識(shí)和已有的工作經(jīng)驗(yàn)，這樣及時(shí)取證就有一定的困難。由于缺乏必要的交通工具與通信工具，一旦發(fā)生違法排污現(xiàn)象很難及時(shí)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，從而做出快速應(yīng)急反應(yīng)，不受行政轄區(qū)界限的限制，如酸雨污染、流域水污染、海洋環(huán)境污染、生物多樣性等問題，都具有跨行政區(qū)域的特點(diǎn)。針對(duì)這一現(xiàn)象，設(shè)置相應(yīng)的強(qiáng)有力的流域環(huán)境管理機(jī)構(gòu)，同時(shí)制定與之相適應(yīng)的流域環(huán)境保護(hù)立法就顯得尤為重要。

然而我國在這方面的建設(shè)還很不夠。雖然在幾個(gè)大的流域建立起了水資源保護(hù)委員會(huì)，但從隸屬關(guān)系、職責(zé)、權(quán)限的配置和法律地位上來看，該類機(jī)構(gòu)并非強(qiáng)有力的流域環(huán)境管理機(jī)構(gòu)。而我國目前實(shí)行的是以行政區(qū)劃為單位的環(huán)境管理體制，地方環(huán)境保護(hù)局隸屬于地方政府，這就使得一個(gè)有機(jī)的整體被這種體制分層切塊，個(gè)別地區(qū)為謀求經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而不惜損害其他地區(qū)的利益以及阻礙環(huán)境管理的地方保護(hù)主義現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。同時(shí)，由于部門之間的協(xié)調(diào)不暢，跨區(qū)域執(zhí)法難度比較大。

（四）中央政府監(jiān)督乏力，難以落實(shí)地方政府責(zé)任制。

依照《環(huán)境保護(hù)法》的規(guī)定，地方人民政府對(duì)本轄區(qū)內(nèi)的環(huán)境質(zhì)量負(fù)責(zé)。也就是說，環(huán)境質(zhì)量的好壞，地方人民政府是責(zé)任主體，但相關(guān)法律既沒有明確規(guī)定政府部門如何履行其責(zé)任，如何保證其履行責(zé)任，也沒有明確規(guī)定如不履行職責(zé)應(yīng)承擔(dān)何種責(zé)任。在經(jīng)濟(jì)增長水平仍然是衡量和反映各級(jí)政府和領(lǐng)導(dǎo)政績的主要標(biāo)準(zhǔn)的情況下，考核干部實(shí)行的是自上而下、以GDP增長為依據(jù)的體系。在對(duì)地方政府官員進(jìn)行政績考核時(shí)，各種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的完成情況仍然是重要的內(nèi)容，尤其是GDP的增長，把本地區(qū)的經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值、財(cái)政收入、企業(yè)規(guī)模、招商引資情況等作為衡量政績的硬性指標(biāo)，而對(duì)于政治和精神文明建設(shè)、和諧社會(huì)與黨的建設(shè)等方面則沒有硬性要求。這種考核體制某種程度上鼓勵(lì)了地方發(fā)展經(jīng)濟(jì)的熱情，挫傷了地方提供環(huán)境保護(hù)等公共服務(wù)的積極性。“這就促使一些地方將完成經(jīng)濟(jì)指標(biāo)作為本地區(qū)發(fā)展的首要任務(wù)，把以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心片面地理解為以GDP為中心，把發(fā)展才是硬道理片面理解為GDP增長才是硬道理，不顧資源、環(huán)境的可承載能力，盲目上項(xiàng)目，搞投資，造成大量低水平重復(fù)建設(shè)，資源消耗和環(huán)境污染現(xiàn)象十分嚴(yán)重”。地方政府中的部分領(lǐng)導(dǎo)從個(gè)人和本地區(qū)的短期經(jīng)濟(jì)利益出發(fā)，環(huán)境保護(hù)意識(shí)不強(qiáng)，缺乏緊迫感，甚至把環(huán)境保護(hù)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)立起來，錯(cuò)誤認(rèn)為要大力治理污染、保護(hù)環(huán)境，就會(huì)阻礙本地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，影響政績目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，甚至出現(xiàn)干擾環(huán)境執(zhí)法行為，明目張膽地保護(hù)污染和破壞環(huán)境的行為。在地方政府的默許甚至支持下，一些企業(yè)采取暴力手段阻止環(huán)境執(zhí)法，甚至抗法。中央政府對(duì)于地方政府是否依法履行對(duì)本轄區(qū)環(huán)境保護(hù)質(zhì)量負(fù)責(zé)的義務(wù)，是否采取有效措施改善環(huán)境質(zhì)量，仍然缺乏有效的機(jī)制和手段進(jìn)行監(jiān)督和制約。

二、實(shí)現(xiàn)地方環(huán)境行政管理體制科學(xué)發(fā)展的思路

（一）按照政企分開的原則，轉(zhuǎn)變部門職能。

國家應(yīng)將環(huán)境保護(hù)的執(zhí)法監(jiān)督作為各項(xiàng)工作的重點(diǎn)，由微觀管理轉(zhuǎn)為通過宏觀調(diào)控進(jìn)行指導(dǎo)和服務(wù)，轉(zhuǎn)變工作理念，由單純的管理轉(zhuǎn)為真正的為基層和企業(yè)服務(wù)。不斷加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)總局在宏觀決策管理方面的職能，積極推進(jìn)環(huán)境保護(hù)事業(yè)單位的改革，理順中央與地方、環(huán)境保護(hù)部門與經(jīng)濟(jì)發(fā)展部門的關(guān)系，初步建立起科學(xué)的行政運(yùn)行規(guī)范。同時(shí)要結(jié)合我國的具體國情，在充分發(fā)揮中央與地方主動(dòng)性、積極性的同時(shí)，運(yùn)用必要集中和適當(dāng)分散相結(jié)合的工作方法，把環(huán)境保護(hù)方面的法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)等的制定權(quán)集中到中央，同時(shí)又要按照具體問題具體分析的方法，根據(jù)各個(gè)地區(qū)發(fā)展存在的差異，環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)可以結(jié)合本地的實(shí)際情況，采取不同的政策。而對(duì)于跨區(qū)域的環(huán)境問題，如大氣污染、水污染等問題的處理權(quán)限都應(yīng)該集中到中央，將局部性的環(huán)境問題，如噪聲、固體廢棄物處理等問題的處理權(quán)限放到地方，環(huán)境保護(hù)方面的國際合作問題其處理權(quán)限應(yīng)該放到中央，而環(huán)境保護(hù)合作項(xiàng)目則可以放到地方，環(huán)境主管部門在工作中所起到的只是引導(dǎo)或指導(dǎo)的作用。:

（二）加強(qiáng)人員和機(jī)構(gòu)方面的建設(shè)。

精簡機(jī)構(gòu)主要針對(duì)的是非政府部門職能的部分，而政府部門職能的部分不但不能精簡，反而要不斷加強(qiáng)。從整個(gè)國家的發(fā)展趨勢(shì)上來看，在對(duì)其他國家機(jī)構(gòu)進(jìn)行精簡的情況下，對(duì)于環(huán)境保護(hù)方面的國家機(jī)構(gòu)應(yīng)該不斷加強(qiáng)。因?yàn)殚L期以來，地方政府只注重發(fā)展經(jīng)濟(jì)，對(duì)于環(huán)境問題重視不夠，導(dǎo)致環(huán)境污染欠賬較多。在今后的發(fā)展過程中，仍然需要投入較多的資金對(duì)環(huán)境問題進(jìn)行治理，但環(huán)境的改善需要一定的時(shí)間，在這段時(shí)間里現(xiàn)有的生態(tài)環(huán)境可能還會(huì)進(jìn)一步不斷惡化，在將來的20年甚至30年里，我國的環(huán)境污染問題可能仍然不會(huì)有明顯好轉(zhuǎn)，所以，從整個(gè)國家的長遠(yuǎn)發(fā)展來看，要實(shí)現(xiàn)國家的可持續(xù)發(fā)展，就必須不斷加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)。

（三）健全環(huán)境保護(hù)跨部門以及中央與地方的協(xié)調(diào)機(jī)制。

環(huán)境保護(hù)政策離不開部門發(fā)展政策和國家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策。環(huán)境保護(hù)已經(jīng)成為整個(gè)社會(huì)的責(zé)任，而不單單是某個(gè)部門的職能。要把環(huán)境容量、環(huán)境質(zhì)量狀況和經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)環(huán)境的影響、對(duì)資源的消耗、對(duì)生態(tài)系統(tǒng)的影響納入統(tǒng)計(jì)指標(biāo)，使生態(tài)環(huán)境的承載能力也作為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平的重要標(biāo)志。要建立國民經(jīng)濟(jì)綠色發(fā)展統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系，不僅要有經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，而且也要有環(huán)境指標(biāo)、人文指標(biāo)，用這些指標(biāo)來衡量國家和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)水平，全面、科學(xué)、合理地評(píng)價(jià)地區(qū)、單位和干部的業(yè)績。要改變不平衡的管理體制，形成綜合權(quán)力機(jī)構(gòu)，就需要順應(yīng)政府機(jī)構(gòu)改革的潮流，通過計(jì)劃、預(yù)測(cè)，綜合考慮潛在影響因素，協(xié)調(diào)各部門間綜合處理經(jīng)濟(jì)、環(huán)境和社會(huì)的問題，加強(qiáng)跨部門的統(tǒng)一規(guī)劃與管理。在環(huán)境保護(hù)政策的落實(shí)上，國家利益與地方利益存在一定的矛盾，健全環(huán)境保護(hù)的中央與地方的協(xié)調(diào)制度就顯得尤為緊迫。

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第9篇：土地管理方法范文

    近年來，本市房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨規(guī)范，商品房銷售糾紛有所減少，但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房預(yù)訂過程中隨意“拗?jǐn)唷辟彿空哂喗穑趾彿咳撕戏?quán)益引起的糾紛仍比較突出，已成為當(dāng)前商品房銷售的主要矛盾，影響了房地產(chǎn)交易秩序。為規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房預(yù)訂行為，切實(shí)保障購房者的合法權(quán)益，現(xiàn)就有關(guān)問題通知如下：

    一、在簽訂商品房預(yù)售合同或出售合同前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房者通過訂立商品房預(yù)訂協(xié)議的方式確定買賣商品房意向的，開發(fā)企業(yè)必須取得商品房預(yù)售許可證或房地產(chǎn)權(quán)證。

    未依法取得商品房預(yù)售許可證而以預(yù)訂或者以預(yù)約、認(rèn)購、定購等其他方式變相預(yù)售商品房的，均屬無證預(yù)售行為。由房地產(chǎn)管理部門按《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》第五十條規(guī)定處罰。

    二、商品房預(yù)訂，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房者雙方應(yīng)簽訂書面預(yù)訂協(xié)議，預(yù)訂協(xié)議應(yīng)包括當(dāng)事人姓名或名稱、預(yù)訂房地產(chǎn)座落地點(diǎn)、面積、價(jià)格、預(yù)訂期限、訂金數(shù)額及訂金處理辦法等內(nèi)容。

    三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取訂金的，訂金數(shù)額應(yīng)當(dāng)在總房價(jià)的千分之五以內(nèi)，雙方在簽訂商品房預(yù)售合同或出售合同后，訂金應(yīng)即時(shí)返還或抵充房價(jià)。

    四、購房者在支付訂金后，不購買預(yù)訂房屋的，訂金按預(yù)訂協(xié)議約定的辦法處理。但屬下列情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)全額返還購房者支付的訂金：

    1．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未簽訂書面協(xié)議收取訂金的；

    2．簽訂的書面協(xié)議對(duì)訂金的處理未作約定或約定不明確的；

    3．雙方對(duì)預(yù)售合同或出售合同條款存在分歧、不能協(xié)商一致的；