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第1篇：土地承包經營權論文范文

一、學說

應將土地承包經營權定位為物權還是債權，我國學界歷來就有物權說與債權說之爭。認為土地承包經營權是一種物權的觀點，主要出于以下理由：（1）土地承包經營權是民法通則第五章第一節所直接規定的權利，并且學界通常認為該節是對物權制度所作的規定；（2）承包人對所承包的土地有在法律和合同規定范圍內直接控制、利用的權利；（3）土地承包經營權是具有排他性的財產權。

認為土地承包經營權是一種債權的觀點，主要出于以下理由：

（1）從土地承包經營權的連帶性上看，土地承包經營權連帶于聯產承包，屬于農村雙層經營體制的組成部分，農民以具有復雜意義的“聯產”為對價，取得土地這一生產資料的承包經營權，而發包人對作為承包經營的標的物的土地，仍有相當大的支配力。

（2）從承包人與土地所有人的關系上看，上述聯產承包合同關系，本質上為發包人與承包人之間的內部關系，因這種內部關系而取得的承包經營權實際上只有對人（作為土地所有人的集體）的效力，而并無對世效力。

（3）從土地承包經營權的轉讓條件來看，承包人不能自主轉讓承包權，而須經發包人同意，這種轉讓方式完全是普通債權的轉讓方式。

（4）依《民法通則》第80條第二款，對國家所有而集體使用的土地設定承包經營權，就會出現土地所有權上設定土地使用權，又在土地使用權上設定土地承包經營權的梯次結構，這時的土地承包經營權是否物權，不無疑問。

（5）土地轉包關系中，轉包人取得的權利也是土地承包經營權，若該權利性質為物權，這顯然違背一般物權法原理，若該權利性質為債權，則立法上和實踐上就不得不區別物權性質的土地承包經營權和債權性質的土地承包經營權。

二、本文的觀點

就財產而言，債權方式和物權方式均可以達到利用他人客體物的目的。但通過對債權方式保護與物權方式保護的比較，本文認為將土地承包經營權定位為物權更有利于穩定農村土地利用關系，保護農民利益。

（一）債權性質的承包經營權定位的缺陷

債權性質的承包經營權定位的缺陷，最主要的是以承包合同調整雙方的權利、義務關系，加上發包方具有行政色彩，導致發包方在土地承包期限內和經營過程中任意變更、終止合同等權利濫用行為，這種行為造成的后果會嚴重影響其他承包人對于承包經營土地的收益預期，影響到農民對土地的長期投資和改良，最終不利于農村經濟的發展。1998年《土地管理法》修改后，農村土地承包經營權的期限被確定為30年，這在一定程度上以法的形式固定了農民對土地使用的期限，減少了農民對承包期內變更的擔憂。但是，如果承包經營權還是定位在債權的話，那么從本質上說，其對世效力、可轉讓性還是區別于物權。

目前，我國土地承包制下的農地使用權的流轉基本是以債權方式進行的。依照我國法律的有關規定，承包人轉讓土地的承包經營權，必須經發包方同意，否則，轉讓無效。這顯然符合民法通則債的轉讓須經對方同意的規定。另外，受讓人一般也被限定在本村范圍內，具有封閉性。1994年12月關于《穩定完善土地承包關系的意見》中規定，土地承包經營權轉讓的方式包括集體經濟組織內部之間承包轉包、轉讓、互換、入股、抵押等。至1998年修改后的《土地管理法》對轉讓范圍的限制雖有所放寬，但依然還規定“農民集體所有的土地由集體經濟組織以外的單位或個人承包經營的，必須經村民會議三分之二以上成員或三分之二以上的村民代表同意，并報鄉（鎮）人民政府的同意。”可見，我國立法者仍傾向于將土地承包經營權的轉移限制在一個較封閉的范圍之中。這種債權式的、封閉式的流轉方式上不適應市場經濟體制的，不利于資源的社會配置，實現資源的有效利用。

（二）物權性質的承包經營權定位的優勢

第一，可以用物權法定主義原則，運用法律規范確定農村土地承包經營權的權利，義務內容及權利的消滅、權利取得規則的透明化，縮減完全依靠當事人意思導致的隨意性。我國《民法通則》第80條第二款，第81條第三款都規定“承包雙方的權利和義務，依照法律由承包合同規定。”修改后的《土地管理法》第14條也規定“發包方和承包方應當訂立承包合同，約定雙方的權利和義務。”這種以合同的方式確定雙方的權利義務的做法最大的弊端莫過于債權的不穩定性及糾紛的易發性。正如上文所論及的，債權性質的承包經營權必然通過合同確定雙方的權利和義務內容，但它在體現了承包戶的意思自治的同時，也為發包方得以任意侵犯承包戶的合法權利提供另外極為便利的途徑。

第二，借助于物權地位，承包經營權不僅具有了對抗一般世人的效力，而且具備了對抗發包人的權利，對抗所有不正當的干預。另外，承包經營權人在承包期限內轉讓或進行其他允許的處分時，也就有了較強的自主性。因為，物權本質上是一種具有對世性的排他支配權，物權的處分一般情況下無須他人意思或行為之介入。例如，當承包戶的權利遭受第三人侵害時（現實中確實存在“一地兩包”的現象，即某個集體組織，把一塊土地承包給某承包戶后，又把同一土地以較高的提留出包給了另一戶），基于承包經營權的物權性質，承包戶可以直接追及第三人處，請求返還，以實現對其所承包的土地的直接支配的效力。但若是基于債權性質，即使承認“第三人侵害債權”理論，但在法律救濟上承包人只能向發包方請求，而不能直接向第三人主張自己的權利。

總之，對承包經營人而言，債權保護不如物權保護有利。用物權規則規范農村土地承包經營權符合農村土地有效利用的社會目的，也符合保護農民合法權益的長遠需要。

第2篇：土地承包經營權論文范文

【摘要】隨著當今社會經濟的迅猛發展、農業生產結構的快速調整和農業生產力的提高，同時也隨著農業產業化、規模化發展需求的日益明顯，曾經極大促進農村生產發展的農村土地承包經營權，現今反而成為了農村發展的束縛。因此，學術界與實務界都將如何完善農村土地承包經營權的流轉制度作為最重要的課題之一。本文將具體就農村土地承包經營權流轉的法律問題進行研究。

【關鍵詞】經營權流轉；流轉類型；流轉現狀；法律對策

一、農村土地承包經營權

目前，理論界對農村土地承包經營權流轉的概念在理解和界定上不盡一致，有人認為“農村土地使用權流轉” 就是指在保持集體土地所有權主體不變并且確保家庭承包經營制度長期穩定的前提下。土地使用權在不同市場主體之間的轉移與交易。也有人認為“農村土地使用權流轉”的主動流轉是指土地承包經營權在市場機制的作用下，在集體組織內部承包經營戶之間，非同一集體組織承包戶之間以及承包經營戶與非承包經營戶的組織個人之間所產生的，以轉讓、贈與為主要方式的積極作為的土地承包經營權財產權發生轉移的行為。

農村土地承包經營權流轉的法律特征可以概括為（1）農村土地承包經營權流轉必須要以物權性質的土地承包經營權的有效存在為前提；（2）不發生農村土地所有權權屬性質和主體種類的變化；不改變承包地之農業用途；經營權流轉的自愿性；流轉的期限性即流轉的期限不得超過承包期的剩余期限等。

二、農村土地承包經營權流轉類型

我國土地承包經營權流轉主要有信托、轉讓、抵押等類型。

所謂土地承包經營權信托，是指農村土地承包方基于對受托人的信任，將其土地承包經營權委托給受托人，由受托人按承包方的意愿以自己的名義，為承包方的利益進行管理或處分的行為。這種近年來起源于浙江紹興的土地承包經營權流轉形式是我國法律之中所沒有規定的，但在私法領域，法律沒有明文禁止既為允許，信托這種流轉形式是完全可以歸入到“其他流轉方式的范圍里的。而土地承包經營權作為一項法定的用益物權，其物權性質就決定了其可以進行轉讓。而土地承包經營權的承包方在經過土地承包經營權的發包方同意之后，將自己所享有的一部分或者是全部出讓與其他的農戶以從事相關的農業生產。受讓方受讓土地承包經營權之后，其就轉變為土地承包經營權合同的履行一方，承擔原轉讓方的相關義務以及享有相關權利。按照我國《物權法》第133條的規定，在一定條件下，土地承包經營權是可以進行抵押的。可見，土地承包經營權的抵押僅僅適用于“通過招標、拍賣、公開協商等方式承包的荒地等農村土地”，且根據《中華人民共和國擔保法》第34條、第37條關于“耕地、自留地、自留山等集體所有的土地權不得抵押”的規定，通過家庭聯產承包而取得的承包經營權并不能進行抵押。

三、農村土地承包經營權流轉的現狀與困境

（一）初具規模但體制不成熟

從全國范圍看，農村土地承包經營權流轉已有一定的規模。2008年，全國通過各種方式流轉土地面積占全部家庭承包經營面積的 7%左右，比2001年的 5%左右有所提高。隨著各地流轉政策的進一步開放，近幾年各地土地流轉規模也在進一步擴大。據調查“全市農村土地流轉面積達到116.4萬畝，占家庭承包經營耕地總面積的 15.2%，流轉出土地農戶數為21.12萬戶。”目前盡管全國老百姓對于土地流轉的熱情度很高，但是由于缺乏政府的監管、引導和中介組織的相應功能不健全，所以流轉的總體效果不樂觀：流轉主體僅介于村集體經濟組織之間、流轉的各環節被地方政府控制等問題依然存在。總而言之，我國的土地流轉還處于盲目自發的階段，流轉的規模、體制和狀態還不成熟。

（二）地區間不平衡

農地經營權流轉政策實施以來全國各地都在有條不紊的進行，但出現了流轉的市場發育程度地區間不平衡的局面。總體差異表現在：1.東南沿海地區和農業機械化水平較高的東北地區流動的面積較大，而西部地區流動的規模總體上還比較有限。比如，黑龍江和廣東省土地流轉面積已經到了 15%左右。而華北地區和西北地區的流動比例還沒有超過5%。2.經濟發達的地區土地流轉比例較高。據統計，上海農村家庭以各種形式的流轉比例已經突破了一半。經濟發展較好的浙江省的這一比例達到了四分之一以上。

四、農村土地承包經營權流轉的法律對策

（一）加強相關法律法規的立法完善工作

清查現在國家相關法律法規之中對土地承包經營權流轉的規定，并將其進行完善。雖然現在國家對于土地承包經營權的流轉已經做了大量的規定，但是往往粗枝大葉、糙而不全。比如，采取家庭承包方式的土地承包經營權在創設時，《物權法》第127條采取意思主x，也就是說只要合同成立，土地承包經營權即告設立。而在129條又表明，采取家庭承包方式的土地承包經營權在轉讓時，公示的效力表現出登記對抗要件的特征。從這些規定可以看出《物權法》對于采取家庭承包方式的土地承包經營權的創設與變動分別采取典型意思主義和公示對抗要件主義。

（二）加強相關中介機構的建立和完善

針對當前中介機構缺乏的現狀，主要的是要對中介結構的數量進行加強。在明確其職責的前提之下，加大對土地承包經營權流轉中介機構的設置數量。并且，在加強中介機構建設的同時，也要加強相關配套機構的建設，如土地承包經營權的估計機構等。以此，來完善土地承包經營權的市場建設，提高土地承包經營權的市場化水平，提高農民收入。為準。這顯然和《物權法》的物權變動模式是不協調的。

參考文獻：

[1]楊玉熹.論物權法定主義[J].民商法學，2002（4）

[2]梁慧星，陳華彬.物權法[M].法律出版社，1997

第3篇：土地承包經營權論文范文

關鍵詞；土地；承包經營權；農村；農民權益

一、土地承包經營權流轉實踐考察

近年來，隨著農業比較效益的下降，土地拋荒率日漸提高。在土地資源有效利用的需求下，土地流轉市場漸次繁榮起來。但在流轉實踐中存在諸多隱患，農民權益受損嚴重。

首先，土地流轉市場混亂。在農村土地流轉中普遍存在有法不依，有法亂依的現象，土地管理法等相關法律明確規定的流轉程序、流轉形式等并未得到有效實施。在簽訂流轉合同時因沒有統一的程序可以遵循，不簽訂書面流轉合同或書面流轉合同的內容不規范的現象較為嚴重，合同簽訂后的后續工作不到位。流轉形式的不規范，導致流轉周期短、規模小，穩定性低，難于形成規模化經營，與現代農業的發展要求不適應。其次，土地流轉糾紛居高不下。集體土地所有權制度和農村集體經濟組織制度的不完善，導致村委會濫用轉讓同意權，干預土地流轉，強迫或者阻礙承包方進行土地流轉，有時甚至會擅自截留、扣繳流轉收益的情況普遍發生，流轉矛盾難以調和。因此，土地承包經營權流轉糾紛已經成為農村土地糾紛案件的主要類型。因法律依據不明確，土地糾紛的處理效果不理想，有的案件甚至不能解決，嚴重損害了農民的合法權益，也擾亂了農村土地市場的穩定。

二、土地承包經營權流轉亂象的歸因分析

農民土地權益流失和土地承包經營權流轉有著直接的關聯。準確分析土地承包經營權流轉亂象產生的原因，是完善土地流轉體系的前提。

其一，土地流轉法律制度滯后于實踐的需要。現行土地流轉法律法規對土地承包經營權流轉的規定較為原則、簡單，對于“反租倒包”、“股份合作”、“土地流轉信托”等新型流轉類型沒有做出規定。對流轉的主體資格、適用范圍、權利義務以及各種流轉形式的具體程序、操作方式、利益分配等問題規定不明。立法的缺失導致無法培育出適度規模的、符合市場要求的經營主體，土地流轉操作的隨意性和不規范，大大增加了農民維護自身合法土地權益的難度。其二，農村土地使用權的權利范圍不明確。農民土地權益是否真正完整，農民能否清楚地依靠這份權利獲得收益，關鍵在于農民與集體的認識是否到位，能否有效行使流轉權利。對于轉包權，大多數農民都明確了自己對這項權利的擁有，認為自己有權轉包的達到了94.3%，但仍有4.8%的農民不確定或否定了自己的這項權利。而對于轉讓權，農民的認識更不清晰，差異性也很大，48.6%的農民認為有權轉讓，但51.4%的農民則抱著不確定或否定的態度 。正因農民對自身擁有的土地權利的范圍不明確，維權意識缺乏，維權途徑不明，造成了農民土地權益的大量流失。其三，市場機制不健全。農村土地使用權流轉的信息不對稱、市場化程度低、行政干預過多是農村土地流轉價格扭曲的重要原因。信息的不對稱一方面表現在自發進行的農村土地流轉中農戶之間的信息不充分，另一方面表現為集體推動型農村土地流轉中集體和農戶之間的信息不對稱。由于信息的不充分和農業比較收益的低下，農村土地流轉市場競爭性并不強，競爭機制沒能很好地發揮作用，農民土地權益大量流失。

三、構建土地承包經營權流轉體系的設想

（一）修改土地承包經營權立法

修改現行土地流轉立法，取消轉讓需經村委會同意的規定，放寬受讓主體的資格限制，規范流轉形式。“解決了轉讓的法律障礙問題，入股、抵押、繼承和贈與的厘清就可水到渠成” 。此外，應推行土地承包經營權登記制度，設立不動產統一登記機關，建立土地流轉經營登記發證制度，健全登記備案制度，對土地承包經營權互換、轉讓適用登記生效主義。權利登記是推進農村土地流轉的基礎性工作，目前農村集體土地管理中的確權登記是最為薄弱的，盡快完善登記制度才能確保流轉規范有序，有效維護流轉雙方權益。

（二）保障土地使用權流轉自由

要切實保障農民土地權益，必須在農村土地承包經營權流轉過程中嚴格貫徹農民自愿的原則，尊重農民的土地流轉意愿，任何組織不得強迫農民進行農村土地流轉。為此，應嚴格規范政府和集體的行為，堅決反對農村基層組織對農村土地流轉主體地位的替代。各級政府和農村基層組織應該強化流轉服務意識，鼓勵發展流轉服務組織，為流轉雙方提供信息溝通、法規咨詢、價格評估、合同簽訂、糾紛調處等服務。

（三）完善土地承包經營權流轉市場機制

1.助推市場中介機制的發展。土地承包經營權流轉中介機制的構建需從以下幾個方面展開。其一，建立有效的信息傳導機制。為流轉提供充足的信息；其二，建立農村土地流轉公開交易系統。公開流轉市場的建立有利于集中地塊實現規模交易，同時交易的公開化有利于對流轉的監管；其三，建立有效的委托機構，為農戶提供方便快捷的服務；其四，建立必要的金融服務體系，如農村土地投資公司、農村土地保險公司等。以解決種田能手的資金問題，和有效降低農業生產的風險。還應建立并完善流轉糾紛處理機制。

2.發揮政府的宏觀調控作用。市場機制固然對土地流轉有及其重要的作用，但如果政府完全放任不管，則有可能導致不公平現象的發生，所以政府應在宏觀調控方面發揮其應有的作用。但政府不應成為整個流轉市場的主導力量和推動力量，而只能起一種引導監督的作用，特別是對上地流轉合同的規范化、土地流轉糾紛調解、相關法律咨詢、服務信息平臺建設等方面要多下工夫 。總之，在土地承包經營權流轉中應保證流轉主體的自，因勢利導，充分發揮市場的資源優化配置的功能。

農村土地使用權流轉是生產力發展的客觀要求，也是農民土地權益實現的必須。目前，土地流轉市場的不健全、管理制度的缺失，直接導致了農民土地權益隱性和顯性流失。土地承包經營權的不穩定以及權利范圍的不明晰是造成農地流轉中農民土地權益流失的主要原因，土地承包經營權的物權化是解決問題的關鍵。在農民自愿的基礎上，因地制宜地適度推進農地流轉，以實現農村土地的適度規模經營，不僅能實現農民的土地權益，還能促進農業現代化的發展。

參考文獻：

[1]林詡《中國經濟發展進程中農民土地權益問題研究》，福建師范大學博士學位論文，2009年.

第4篇：土地承包經營權論文范文

論文關鍵詞 土地承包經營權 宅基地使用權 流轉

在我國，土地所有權分國家所有與集體所有兩種，根據《憲法》、《土地管理法》、《土地管理法實施條例》等法律法規之規定，城市的土地歸國家所有，農村和城市郊區的土地屬于農民集體所有，土地的所有權只能由集體所有轉變為國家所有，而不能逆向行之。現階段，農村集體土地主要經沒收、征收、征用、征購、轉戶、遷移等原因轉為國有土地或者限制在本集體經濟組織內部成員之間進行使用權轉讓，在市場經濟蓬勃發展的今天，這已嚴重阻礙了土地價值的真正實現。探索新的集體土地流轉模式，不僅有助于我們合理開發和利用稀缺的土地資源，而且對于我國經濟發展的整體規劃也大有裨益，極有研究價值。

一、集體土地流轉問題概述

資本主義國家實行較為嚴格的土地私有制，自英國“圈地運動”之后，工業經濟和城鎮化飛速發展，土地流轉制度也歷經幾百年發展，幾經陣痛，業已建立起一套完整的法律程序，對于私人土地的征收、征用、征購以及土地買賣、交換、贈與、轉讓、出租、抵押等問題都有明確規定，雖然我國實行土地國有和集體所有制，不存在土地買賣問題，法律僅規定了集體土地可以經過被沒收、征收、征用、征購、轉戶、遷移等原因單向不可逆地轉變為國家所有，但國外的很多有益經驗仍然值得我們借鑒。

在現階段城鄉統籌背景下，社會主義市場經濟與城鄉二元社會體制均發生了深刻變化，城市土地正經歷著新一輪的洗牌，農村土地使用權的權利效能也產生了深刻變化，隨著改革的深入，集體土地流轉出現了諸如流轉不規范、交易糾紛多、產權意識混亂、流轉比例低等一系列問題。對此，我們要充分發揮市場驅動力，完善農村土地承包經營權流轉制度和宅基地使用權制度，明確界定宅基地使用權流轉范圍，逐步放開宅基地的入市流轉，相關部門更要盡快出臺相關政策措施，引導和規范農村土地使用權流轉行為，保障集體土地實現有序流轉。

二、土地承包經營權的流轉難題及對策

土地承包經營權就是承包人因從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產或其他生產經營項目而承包使用、收益集體所有或國家所有的土地或森林、山嶺、草原、荒地、灘涂、水面的權利。土地承包經營的范圍被依法確定，承包期限也確定為30年，在承包期限內嚴格限制調整承包地。

土地承包經營權流轉是指通過承包取得的土地承包經營權可以依法采取轉包、出租、互換、轉讓、股份合作等形式流轉土地承包經營權。根據《土地管理法》、《農村土地承包法》、《物權法》、《農村土地承包經營權流轉管理辦法》等相關規定，法律承認了土地承包經營權人的流轉權，并且規定了流轉的方式，同時，對土地承包經營權的流轉也設置了較多的限制性規則，當然，這些限制的初衷是為了保障農民的基本生存權利，但是隨著我國經濟改革的不斷深入，很多規定已經不適應發展的需要了。

（一）土地承包經營權的流轉難題及成因

1.土地承包經營權為我國所獨創，現存的主要流轉難點在

（1）集體的農業用地原則上不能用于建設，要進行建設必須先“變性”，而且，集體建設用地使用權原則上也不可以進行交易；（2）流轉對象被嚴格限制在本集體經濟組織內部成員之間；（3）承包地在承包期限內不得進行調整，農村大量新增人口無法取得土地，土地配置不均現象嚴重，導致無地農民生活困難，現實矛盾突出；（4）出嫁婦女一旦喪失原有土地承包經營權，可能在喪夫后“兩頭落空”，失去最基本的生存條件；（5）承包地被征收后的土地補償費分配不均，導致了農民采取一系列抵制措施。

2.造成現有困難的原因分析如下

（1）法律規定與民間社會規范的沖突是承包經營權流轉難的社會根源；（2）法律規定之間的內在沖突是土地承包經營權流轉困難的法律根源；（3）政策頻繁變化是導致農村現實利益沖突并阻礙土地承包經營權流轉的現實原因；（4）法律規定與復雜的農村現實之間的脫節是引發土地流轉難的直接原因；（5）現行土地所有權設置上的“雙軌并行”、“城鄉分治”是土地承包經營權流轉難產生的深層次體制根源。

（二）關于解決現有流轉難題的對策

現存土地承包經營權的流轉難題很多屬于法律缺陷，有待制度的進一步完善，我們可以努力建立一套農村土地承包經營權流轉的糾紛解決機制，譬如：

1.從消除糾紛產生的根源出發，構建糾紛預防機制

不斷深化改革，打破土地制度設置上的二元體制，推進土地承包經營權的有序流轉。在農村土地制度的設置上因地制宜，給地方留下一定制度創新的空間。此外，保持政策的穩定性，健全相關法律規定，強化基層政府的指導和服務職能。

2.建立多元化的糾紛解決機制，促進糾紛的及時和有效解決

我們要注重調解，充分發揮農村基層組織的作用，同時穩步推進農村土地糾紛仲裁工作，強化農村土地流轉糾紛的仲裁解決機制，當然，訴訟解決機制也必須健全，保證司法救濟途徑的暢通，這樣才能做到及時化解矛盾，維護農村社會的長期穩定。

三、宅基地使用權制度的弊病及對策

宅基地使用權是農村集體經濟組織的成員有權占有、使用集體所有的土地，并在該土地上建造住房及其他附著物的權利。宅基地位用權是農村村民個人重要的財產權利，關系到農民的切身利益。伴隨農村特別是一些城郊村房地產市場的不斷活躍，農村宅基地使用權由簡單地農民自己享受居住的權利轉變為農民轉讓自己的宅基地或將宅基地上所建房屋出租、出售與他人的方式實現財產利益的一種權利，由此所涉及的權屬、流轉糾紛也越來越多。

（一）對宅基地使用權流轉的限制

1.關于農村宅基地的轉讓

《土地管理法》第62條規定了“農村村民一戶只能擁有一處宅基地”、“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”該法出臺后，國務院為加強農村土地的管理，已明確規定“禁止城鎮居民在農村購置宅基地”。因此，《物權法》又明確規定：“宅基地使用權人經本集體同意，可以將建造的住房轉讓給本集體內符合宅基地使用權分配條件的農戶；住房轉讓時，宅基地使用權一并轉讓。禁止城鎮居民在農村購置宅基地。村民依照規定轉讓宅基地使用權的不得再申請宅基地。”

可見，宅基地的轉讓被嚴格限制在本集體內成員之間協議轉讓，但須經鄉、鎮政府批準，且轉讓方不得牟利。盡管農村的宅基地使用權擁有比國有土地使用權更長的使用期限、更鮮明的財產屬性，但農村宅基地仍不能設置抵押權，不能與外部進行合資。

2.宅基地使用權的流轉難題

現存的主要問題有：

（1）產權意識混亂，流轉比例低。我國農民的土地產權觀念淡漠，甚至相當部分農民沒有產權概念，而農村勞動力的轉移遠快于農村宅基地流轉增長，兩者發展比例不協調，是加劇農村宅基地粗放利用的主要原因之一。（2）流轉不規范，交易糾紛多。據有關調查顯示，大部分宅基地交易都未經集體同意而直接在私下進行，收益歸于個人。因缺乏法律明確的規范和指引，一些農村的宅基地無法實現有效管理，盡管農戶的自發流轉行為和結果受到法律保護，但是流轉的方式、范圍、收益以及土地產權關系調整等方面缺乏法律約束和保障，極易產生矛盾和糾紛，從而危害農村社會的穩定。

（二）完善宅基地使用權制度的對策

1.完善農村宅基地所有權制度

當前，要從農村土地集體所有的前提下確立農民土地產權的主體地位，從政策層面轉到法律層面給予有力、可靠保障，改革更應在符合土地利用規劃和用途管理的前提下，允許宅基地在盡可能大的范圍內流轉，而不是毫無限制地進入市場。在實現有序、適度流轉的同時，使農民切實參與到宅基地收益的分配中來，一同分享社會進步所帶來的好處。

2.界定宅基地使用權流轉范圍

宅基地和農用地相比具有更大的收益，因此，為避免人為擴張宅基地導致農用地減少的情況，必須限制流轉的條件：依法辦理土地登記而獲得土地權屬證書、土地界限清楚且權屬無爭議；符合國家和地方的土地利用總體規劃及城鎮建設規劃，保證耕地不被占用；規范宅基地使用權出讓過程中的主客體范圍、各方權利義務以及農民戶口遷移等特殊情況下的具體處理措施，避免不必要的糾紛和土地資源流失。

3.允許宅基地入市流轉

宅基地使用權本身是農民的一項財產權利，屬于農民的物權。農民作為市場經濟的主體之一，對自己的住宅應當有自由轉讓的權利。為了實現農村宅基地流轉的市場化，真正實現土地的市場價值，宅基地上市轉讓應當向購買對象放開、放開購買價格并放開購買區域，保證農民分享土地流轉的增值收益，保障其在經濟上實現自己的土地權益。

四、解決集體土地流轉問題對我國經濟發展的意義

（一）我國集體土地流轉現狀

我國集體土地產權不清、交易困難、流轉的法律依據先天不足，呈現出流轉不規范、交易糾紛多、產權意識混亂、流轉比例低等問題，已經嚴重制約了我國城郊經濟的發展和農民收入水平的提高。因此，對于農村集體土地使用權流轉的對策與建議，需要我們充分引入市場機制，完善農村土地承包經營權流轉制度和宅基地使用權制度，同時，改革也不能走完全市場化的道路，而是要在堅持自身固有的特點的基礎上引入一些市場經濟的原則和方法如有償使用、平等競爭等，走出一條具有當前中國農村特色的集體土地使用權流轉之路。

（二）解決集體土地流轉問題的意義

我國當前正處于改革和發展的關鍵階段，集體土地流轉矛盾激增，日益成為嚴重阻礙我國經濟健康發展的桎梏，但是我們相信，只要采取合理的市場化措施，一定能夠解決好這個問題，并對整個社會經濟意義重大：

第一，有助于減少對稀缺的土地資源的浪費，提高我國單位面積土地的收益率，同時提高整個社會的生產效率。

第5篇：土地承包經營權論文范文

    論文關鍵詞 農村土地流轉 農村婦女 土地權益 法律保護 立法完善

    農村土地承包經營權流轉(以下簡稱農村土地流轉)對農民切身利益問題進行了一定程度的改革與調整,其中包括土地承包經營權、土地征用補償權以及宅基地使用權等權利義務內容。然而,這一變革對于農村婦女這個脆弱群體而言,要想讓自身合法權益不受侵害,難度較大。關鍵性原因在于:現行的法律法規對農村婦女權益保護不夠完善,在操作層面上,對農村婦女權益保護存在缺失。

    一、農村土地流轉中婦女權益保護缺失現況分析

    大量的實證研究表明:在農村土地流轉背景下,不同類型的農村婦女在權益受侵害方面呈現出不同的特點。具體有以下幾種表現:

    (一)農村出嫁婦女流失承包土地按照我國絕大部分農村習俗看,婦女在出嫁后自身的戶籍將從娘家所在村莊遷移至婆家所在村莊。而農村的土地政策“增人不增地、減人不減地”,所以,嫁到外村的婦女在娘家的土地承包權,全部或部分被村委會收回,或者被父兄等親人占有;而新嫁入的媳婦沒有土地分,形成了“娘家土地帶不走,婆家沒有土地分”局面。從長期發展角度看,這部分農村婦女喪失的不僅僅是土地承包權,還失去了與土地權益相關的分紅權、征用補償權以及宅基地分配權等延伸權利。農村婦女出嫁對娘家的土地失去承包權,在婆家又不能取得新的土地承包權。這種現象在沿海、土地價值較高的地區較為普遍。

    (二)農村離婚婦女丟失承包土地按照農村習慣,婦女一旦離婚,一般不會繼續留在男方家生活,而屬于自己的那份承包地因無法分割,根本帶不走。若女方再婚,到了新居住地也分不到新的承包地。實際上,這部分農村婦女因離婚喪失了依賴于土地而生存的基本身份,由此使得婦女自身的日常生活與生存受到嚴重的挑戰。所以,在現行農村土地承包法律規范中增加對離婚婦女土地權益保護內容,尤為重要。

    (三)農村喪偶婦女往往喪失承包土地在我國絕大部分地區,農村喪偶婦女土地權益受到侵害問題尤其嚴重。喪偶婦女既可能喪失自身的承包地,又可能喪失對其亡夫承包地繼承權。其中,最直接的表現在于:包括受到再婚等因素的影響,喪偶婦女往往會離開原居住地。她們家庭簽訂的土地承包合同往往會被單方終止,她們及亡夫的承包地就可能被強行回收。這種行為實際上就是對喪偶婦女合法土地承包經營權的非法剝奪。

    綜上所述,土地資源固定性與婚姻變動性之間的矛盾,決定了農村婦女在現有土地集體所有制和家庭承包模式下,其個人力量難以與集體及家庭力量對抗,也注定了在這場利益博弈中,因婚姻流動的農村婦女始終屬于弱勢群體一方,為此,亟待法律上提供保護。

    二、農村土地流轉中婦女權益法律保護缺失成因分析

    農村土地流轉中婦女權益保護工作開展難度較大,主要原因可歸納為以下幾個方面:

    (一)法律法規對農村婦女權益保護規定不夠完善目前對農村婦女土地權益保護的法律法規,主要包括《婦女權益保障法》、《農村土地承包法》、《農村土地承包經營糾紛調解仲裁法》等專門性規定。盡管這些法律法規對農村婦女土地權益保護做了些原則性規定,但其中仍然不夠完善,諸多規定流于形式,難以執行。例如,《婦女權益保障法》第33條第1款規定:“任何組織和個人不得以婦女未婚、結婚、離婚、喪偶等為由,侵害婦女在農村集體經濟組織中的各項權益”。由于該條款沒有匹配相應的法律責任,成為一紙空文,難以落實。此外,《農村土地承包法》第3條和第15條規定,農村土地承包制度是建立在農村集體組織基礎之上的內部家庭承包模式,農村集體經濟組織的農戶才能作為家庭承包方的基本單位,但對于農村婦女是否能夠直接作為家庭承包方責任人或共有人的問題并沒有明確的規定。受這一立法缺失影響,農村婦女往往由于婚姻變動喪失了土地承包權,而無法獲得有效救濟。

    (二)配套規定在農村婦女權益保護方面對接不暢、可操作性差在涉及到對農村婦女土地權益保護的法律法規當中,關于男女平等問題是特別引人注意,但這種規定僅僅體現在抽象層面上,在農村婦女如何維權方面缺乏有效的路徑和手段,并且與相關司法解釋對接不上,可操作性差。例如,《關于審理涉及農村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》第1條規定:“集體經濟組織成員因未實際取得土地承包經營權提起民事訴訟的,人民法院應當告知其向有關行政主管部門申請解決”。在以家庭為單位的承包模式下,農村婦女能否作為集體經濟組織成員的適格主體,存在爭議。當農村婦女土地承包經營權受到侵害時,只能尋求行政途徑解決,而村委或村集體經濟組織又非行政機關,所以,往往告狀無門。此外,《農村土地承包經營糾紛調解仲裁法》第2條第3款也有類似的規定,把因征收集體所有的土地及其補償發生的糾紛,排除在仲裁受案范圍之外。所以,現行的農村婦女土地權益保護配套規定過于原則性,或存在對接不暢,亟待改進。

    (三)以民主程序議定的村規民約,以多數人的名義侵害農村婦女土地權益《村民委員會組織法》、《農村土地承包法》等都規定“村民大會過半數”,“村民代表會議過三分之二”的民主議事原則,且議定的事項不得違反上位法的規定,但多數人為了獲得更大利益,往往侵害少數農村婦女土地權益。當經過民主議定的村規民約侵害農村婦女時,如何糾錯,如何查處,法律依據不足,監督根本不能到位。

    三、農村土地流轉中婦女土地權益保護的措施與建議

    在農村土地實施流轉改革過程中要想最大限度地保護農村婦女土地權益,其關鍵在于完善相關法律法規,從立法上保障農村婦女在土地流轉下應享有的合法權益,同時,對違反相關法律法規的行為進行懲處。具體有以下幾點措施與建議:

    (一)對《婦女權益保障法》進行立法完善《婦女權益保障法》中對于農村婦女與男子享有土地承包權及相關權益的平等性做出了規定,但對于農村婦女在出現結婚、離婚或者喪偶等情況下,如何通過對法律工具的應用,保障自身土地承包權及延伸權利不受侵害并未做出明確的闡述。作為一部對婦女權益專門性保護的《婦女權益保障法》,應當細化其中對農村婦女土地權益保護的規定,以便增強其可操作性和實用性。需要從兩個方面入手:(1)補充完善對農村婦女土地承包經營權保護條款的實操性,結合實際情況,考慮農村婦女在現實生活環境下最切實的問題;(2)對《婦女權益保障法》相關條款配上法律責任,加大對違規責任人的處罰力度,以確保對農村婦女土地權益的維護。

    (二)對《農村土地承包法》進行立法完善對現行《農村土地承包法》需要增加以下幾個方面的內容:(1)在以內部家庭為承包方的法律規范中,需要將農村婦女作為獨立主體納入保護范疇。雖然我國現階段農村土地承包仍然以“戶”為單位,但是,應當明確規定農村婦女是家庭承包的共有人,按份共有;(2)對于《農村土地承包法》第19條涉及的土地承包流程規范中,應當將農村婦女占商議土地承包總人數的比例進行合理的規制,以便在土地承包商議中讓女性平等地參與,并享有相應的表決權;(3)在履行土地承包流程中,諸如在承包、轉讓合同等文件上不僅僅需要承包方當事人即戶主簽字,同時,還必須承包方當事人的配偶簽字;(4)現行《農村土地承包法》規定對于全家遷入市區的農戶,可對其享有的土地承包權進行回收。基于對農村婦女土地權益保護的特別考慮,建議修改為:在娘家遷入城市,對在新居住地未取得承包地的出嫁婦女的土地承包權予以保留,農村集體組織不得收回等內容。

    (三)對農村土地流轉政策層面進行完善與規范為了確保農村婦女土地權益在土地流轉中不受侵害,需要各方參與人加快對于土地流轉相關政策的建立與完善。在實際工作中,需要重點關注以下幾點問題:(1)重視對農村婦女脆弱群體土地權益的保護,并對相關政策進行規范:特別是對農村出嫁、喪偶、離婚的婦女在承包地進行轉包、出租、轉讓以及股份合作等過程中,確保土地權益不受侵害,同時,還要保障在土地流轉過程中,農村婦女的生活水平不會低于流轉前的生活水平。(2)對農村婦女承包土地流轉前,一方面,需要對承包戶提供的土地承包經營權歸屬進行確認;另一方面,需要對流轉戶家庭成員,特別是婦女在承包經營狀態下享有的份額以及財產權利進行確認。意在防止農村婦女自身享有的土地權益在土地流轉中受到損害,甚至喪失。(3)對村規民約進行規制。縣、鄉兩級人大和政府應當對現有已經存在的成文或不成文的村規民約進行清理,廢止不合法的土政策。對今后以民主議定通過的村規民約,應進行提前指導,事中監督,事后報備。對村規民約侵害農村婦女土地權益的,縣、鄉兩級政府應當及時予以查處,糾正。

第6篇：土地承包經營權論文范文

論文關鍵詞：土地流轉,現狀特點,問題對策

建設現代農業必須創新農業經營模式，轉變農業經營方式，提高土地利用率和農業綜合效益。如何在在堅持農村基本經營制度長期穩定的前提下，激活農村土地要素，促進農村土地資源向土地資本轉變，加快推進現代農業跨越發展，是需要我們不斷研究的一個重大課題。為此，本文通過對四川省遂寧市農村土地流轉現狀的典型調查，對當前農村土地流轉的特點和值得關注的問題做了一些分析與思考。

一、當前農村土地流轉的現狀和特點

近年來,遂寧市圍繞現代農業發展不斷創新土地流轉機制，積極引導農村土地合理有序流轉，促進土地適度規模經營和農業產業化經營，截至目前，全市土地流轉總量達67.5萬畝，耕地流轉率達30.8%。通過對“三縣兩區”的調研發現，遂寧市農村土地流轉呈現以下突出特點：

---流轉面積由零散向集中連片轉變。全市通過土地流轉，形成規模經營面積28萬畝，比2009年末增長18.6%，其中連片集中流轉200畝以上的18.1萬畝，實現了土地由零散向適度規模集聚，催生出華享泰豐、可士可、閩中食品等一批具有一定規模的農業企業。蓬溪縣天宮堂現代農莊以“寄種”方式，將農民的土地連片集中，由農莊提供種子、肥料、供水、技術和產品收獲，農民“零投入、零風險”負責日常田間管理，并按寄種面積獲得地租和寄種工資，同時享受增產分紅，實現寄種面積7350畝，走出了公司十農戶十基地的新路子。通過集中連片流轉實施農業產業化經營，拓寬了農業發展空間，提高了農業生產水平，發展了現代農業。

---流轉方式由單一向多樣性轉變。目前全市采取轉包方式流轉35.6萬畝，占流轉的52.7%，出租22.2萬畝，占流轉的32.9％，入股2.8萬畝，占流轉的4.1％，轉讓、互換、代耕等方式流轉6.9萬畝，占流轉的10.3％，實現了由初期農戶之間單一的季節性轉包流轉向目前的多種流轉方式轉變，使土地流轉關系更加清晰，更加符合依法自愿流轉的要求。隨著土地流轉的發展，委托流轉和合作經營成為遂寧市農民和業主樂意選擇的兩種新的流轉模式：一是將承包地委托給村集體經濟組織，由村集體統一組織對外流轉，所得流轉收入由村集體統一結算到農戶；二是農戶以土地經營權入社的形式組建土地流轉合作社，由合作社對土地進行整合連片、自行經營或統一招租,農戶按入社土地面積獲取流轉收益。這種新型的土地流轉形式發展速度很快，自該市在蓬溪縣天宮堂村創建四川省首個土地流轉合作社以來，全市已建立土地流轉合作社321個，集中流轉面積達14.6萬畝。

---流轉渠道由自發向組織化轉變。隨著國家一系列強農惠農政策的出臺，農民惜地情結增強，土地流轉逐漸由農戶自發流轉向有組織地協調推動轉變。組織流轉一般是由農戶委托村土地流轉合作社或由村民委員會在征得農戶同意的基礎上進行的。在依法推進土地流轉中，遂寧市組建了首家縣級土地流轉交易市場—蓬溪縣農村土地承包經營權流轉交易中心，開通了土地流轉信息網，在鄉鎮成立土地流轉服務中心，村級設置土地流轉信息員，收集農戶流轉信息，由縣交易中心統一、統一交易、統一簽訂合同，農戶按交易面積獲得土地租金。組織化流轉有政府引導，規范程度較高，土地大多成片，有一定規模，價格也較統一，有利于更好地促進生產要素的優化配置，促進農業資源開發。

---流轉主體由單一向多元化轉變。過去的土地流轉主要是在同村的農戶之間進行，經營主體大多是單一的農戶。隨著農業結構調整和效益農業的發展，一些原來的種養大戶擴大了經營規模，新的專業大戶不斷涌現。同時，還產生了一批新的農業生產經營主體，其中工商企業、專業合作社和科技人員等成了流轉土地的受讓主體。目前，全市工商企業、專業合作社和科技人員等新型農業經營主體共租賃土地27.3萬畝，通過公司十合作社十農戶的方式，開發建設了水果、茶葉、蔬菜、食用菌、花卉、中藥材、九葉青花椒等無公害綠色農產品種植基地158萬畝，建成出欄萬頭以上標準化養豬場64個，生態鵝養殖基地31個，肉牛養殖基地20個，農業產業結構正朝著規模化、產業化方向發展。

---流轉收益由低收入向高效益轉變。當初農民流轉土地是為了規避稅費，很多土地撂荒無人耕種，隨著農業稅取消，農戶的土地流轉收益逐年攀升，流轉價格從當初無償代耕，到目前每畝150-800元，越是種植條件優越、效益高的地方流轉價格越高。從調查的情況看，流轉土地，特別是集中連片流轉用于發展優質經濟作物、反季節作物、畜禽養殖和旅游觀光等高附加值農業的較多，用于糧食種植的較少。

二、當前農村土地流轉中值得關注的問題

農村土地承包經營權流轉是經濟社會發展的必然趨勢，但又是一個漸進的過程，在其發展過程中依然存在諸多值得關注、必須引起重視、亟待加以解決的矛盾和問題。

（一）土地流轉機制不健全。盡管遂寧市土地流轉發展速度較快，流轉規模較大，但當前土地流轉仍然主要依靠自發進行和行政推動，由于缺乏健全的市場機制和必要的中介服務機構，供需雙方流轉信息很難實現有效對接，“流不出、轉不進”依然同時存在。全市缺乏統一規范的流轉監管機構，雖然市區縣都建立了土地流轉管理中心，但機構規格、人員編制和手段保障未落實，正常履職較難。尤其是基層農經工作職能劃歸鄉鎮政府后，大多處于無編制、無機構、無專職人員的“三無”狀況，土地流轉管理職責不明、管理缺位。

（二）流轉操作程序不規范。由于流轉市場不完善，目前土地流轉仍然是以轉包和出租為主，相當一部分流轉還是在鄰里和親戚之間進行，處于自發階段，既缺乏明確的法律依據，又缺乏有效的市場機制，難以通過有效的流轉實現土地資源的優化配置。這種方式通常以“口頭協議”私下進行，既不遵循一定的程序、履行必要的手續，也沒有通過合同或者契約來規范雙方的權利和義務關系。而簽訂了書面協議的,有的是雙方自行草擬的，內容極不規范；有的是村委會直接與投資業主簽訂的，沒有農戶的書面委托，造成承包關系的混亂，為日后留下了糾紛隱患。

（三）農民權益缺乏有效保障。由于土地流轉尚屬“買方”市場，一些地方尚未建立業主經營能力的資格審查和評估的準入機制，業主流轉土地后，因投資不足或市場變化等原因，不能及時兌現農戶土地租金，甚至放棄耕種，風險常常轉嫁給農民和政府。特別是業主在租賃土地后一般都要修建一定的基礎設施和臨時性建筑，并對租賃的土地進行整理，這將打亂原有土地的界線，租賃期滿后及時復耕和原樣退還給農戶較難。

（四）流轉土地非糧化很普遍。因種糧效益低，目前農村流轉的土地主要用于種植經濟作物、發展效益農業，特別是一些企業租到土地后基本不種糧，“非糧化”很普遍。土地流轉的目的是發展規模經營，增加農業附加值，相對于比較效益較低的傳統糧食種植，發展效益農業更具有誘惑力和競爭力。但保證一定的糧食生產是我國社會經濟發展的重要基礎和國家穩定的重要前提，如果流轉土地全部用于非糧食生產，會對保證國家的糧食安全造成一定影響。因此，如何有效地激勵土地流轉進行一定的糧食種植也是政府需要認真考慮的一個問題。

（五）土地成片規模流轉較難。由于農戶的承包地塊零星分散，要流轉相對集中連片的土地，需要與不同的農戶進行協商，既增加了土地流轉的成本，也加大了規模流轉的難度。國家種糧補貼政策執行偏差，特別是不種糧的、甚至撂荒的都可按包地面積獲得各種惠農補貼，加大了農民對土地的依賴，加之還有部分農民把土地視為生存保障的最后一道防線不愿轉出。由于農業收入較低，農業開發又面臨自然和市場雙重風險，造成真正有實力的龍頭企業參與土地規模經營的較少，土地流轉缺乏龍頭企業帶動。

三、推進農村土地流轉的建議

土地流轉是調整農業產業結構的重要舉措，是推動農業產業化經營，建設現代農業的前提和基礎。筆者認為，促進土地承包經營權流轉必須因地制宜，搞好引導，當前迫切需要做好以下幾方面工作。

（一）搞好確權登記，夯實流轉基礎。穩定現有土地承包關系，認真做好土地確權、登記、頒證工作，建立健全土地承包經營權登記制度；認真清理、規范整理和永久管理好土地承包檔案資料，做到承包地塊、合同、證書、臺帳“四相符”和“四到戶”，為土地承包經營權依法自愿流轉打下堅實基礎。

（二）健全管理制度，規范流轉程序。出臺農村土地流轉管理實施辦法，土地流轉尤其是規模化流轉必須簽訂統一規范的流轉合同，否則流轉無效。實行流轉合同登記、鑒證制度，通過合同登記、鑒證，及時發現和糾正流轉雙方違反法律政策的約定；對以轉包、出租或其他方式流轉的，要及時辦理相關備案登記，對以轉讓、互換方式流轉的，要及時辦理權證變更手續。

（三）健全管理體系，搞好流轉服務。各級政府應從深化農村改革、保障農民權益、發展現代農業、促進社會穩定的高度，重新審定農村經管系統的工作職能、機構設置和手段保障問題，特別是要盡快建立健全鄉鎮土地流轉服務中心，落實好編制、人員、經費等必要的工作條件，切實把土地流轉管理、指導和服務工作真正落到實處。同時，要建立市、縣農村土地承包仲裁委員會，依法解決土地流轉過程中出現的各類問題，維護流轉雙方的合法利益。

（四）健全市場機制，促進有序流轉。一是搭建土地流轉服務平臺。健全市、區縣土地流轉交易市場和鄉鎮土地流轉服務中心，開通土地流轉信息網，為農民流轉土地提供“一站式”服務。村級設立土地流轉信息員，及時收集、反映農戶流轉信息。二是建立價格評估指導機制。客觀公正地評估、土地流轉指導價格，促進土地流轉公平公正合理。三是建立風險防范機制。建立有效的市場準入制度，對進入流轉市場的經營主體農業經營能力進行資格審查和資信評估。建立風險保障金，降低土地流轉風險。四是創新農民利益聯結形式。鼓勵農民以土地經營權入股組建多種形式的股份合作社，把土地承包經營權量化為股權，并委托合作社統一規劃、統一經營，用市場化手段進行資本運作和資產經營，實現土地資源向土地資本轉變，土地承包經營權向土地股權轉變，促進土地資源的優化配置和農民利益的長期有效聯結。

（五）建立支持機制，鼓勵土地流轉。綜合運用直接補貼、貨款貼息、參股、擔保、以獎代補等手段，加大對建立土地流轉市場、股份合作社、土地流轉風險金和農業政策性保險、土地規模經營等方面的財政性投入力度。對以土地承包經營權入股組建股份合作社連片經營200畝以上的，在基礎設施建設方面給予重點優先扶持，并給予合作社一定的資金補助；對規模承轉耕地100畝以上進行糧食種植的給予財政補貼，這既可以保護糧食種植者的積極性，又能使一批流轉土地最終進行糧食生產。鼓勵長期外出遷入城鎮并有穩定職業和固定住所的農民自愿放棄承包土地，對自愿放棄承包土地并遷入城鎮定居的農民，應享受與遷入地城鎮居民同等的待遇和社會保障。建立政策性投資和擔保體系，引導社會和金融資本向現代農業發展集聚，建議組建國有獨資性質的市級現代農業發展投資有限公司，整合打捆各類支農資金和土地出讓收益作為注冊資本金，主要參與農村土地整理和土地開發，促進土地規模經營以及農業相關項目投資；提供政策性農業保險和農業信貸擔保服務，通過市場化運作，對土地承包經營權、林權流轉行為和農村各類權屬證明質押融資以及利用宅基地、農村房屋等抵押融資進行擔保等。

第7篇：土地承包經營權論文范文

關鍵詞：土地流轉；存在問題；對策

規范農村土地流轉，是大力發展現代高效農業，提高土地利用率和產出率，促進農業規模化、集約化經營，增加農民收入，加快社會主義新農村建設的，必然要求。洛陽市緊緊圍繞富民強市的總體目標，把握轉變農業發展方式，建設現代農業這條主線，實現農業增效和農民增收的目標，做好土地流轉這篇“大文章”，推進現代農業發展。

一、土地流轉的重要性和必要性

土地流轉是建設現代農業的基礎性工作，只有使一部分農民土地通過流轉向另一部分農民集中，農業才會形成集約經營，在一定程度上說，沒有土地流轉，就沒有現代農業。實現土地流轉主要有以下三個方面重要性：

一是有利于減少土地拋荒。由于農村勞動力向非農產業轉移，加上種田效益低下，每個村都不同程度的存在耕地拋荒現象。因此，通過實現土地流轉，將連片拋荒地，集中由少數人通過投入資金、技術來開發經營，既可以減少土地拋荒，又可以達到合理利用土地，增加農民收入的目的。

二是有利于促進農業產業化、規模化生產。由于過去主要是一家一戶分散經營，生產、產品都形不成規模，市場競爭往往處于劣勢。一些有一技之長的種田能手要求擴大規模經營或經營項目，卻缺乏土地，而另一部分從事非農產業的農戶卻無力或不愿耕種土地。這是農村土地承包經營發展到一定階段，特別是農民市場觀念的增強以及新型農民的出現，強烈要求實行土地使用權進入市場流轉。實踐證明，只有通過流轉才能有利于解決和實現土地、勞力、資金、技術、信息等生產要素的優化配置和組合，才有利于發展適度規模經營，促進農業結構的調整和優化，增強農產品的市場競爭力，從而有利于提高農業經濟效益，有利于農業增產和農民增收。

三是有利于推動土地使用權進入市場。“明確所有權、穩定承包權、搞活使用權”，這實際上就提出了一個耕地使用權轉讓市場的問題。要規范這一市場，就必須建立健全土地流轉機制，使土地流轉在規范有序中進行。土地流轉是發展現代農業，實現農業增效的必然趨勢。一是農業規模化經營的需要。農村土地承包到戶后，土地經營比較零散，成片的土地被分割成幾塊，由各家各戶自主經營，致使經濟效益比較低下，農業人均收入占農民人均總收入的比重越來越少。在集約化、規模化經營的今天，土地流轉政策的實施更是勢在必行。二是農業產業化經營的需要。隨著農業機械化程度的提高，形成了新型的農業生產能手，他們對土地的規模化要求更高，從而建成大規模的農產品基地。推進農村土地承包經營權流轉，可使土地資源向專業大戶、種養能手集中，形成連片專業規模經營，促進農業產業化健康發展，提高土地的生產能力。三是農村勞動力轉移的需要。增加農民收入的最大程度是轉移農民，土地流轉是轉移勞動力的必然趨勢；同時，從事農業生產的種田能手、造林能人、營銷大戶們又迫切需要更多的土地來拓展經營規模，實現規模化經營。四是土地流轉必然為農業標準化生產、品牌建設、名牌效應提供重要條件。五是推動實現現代化的必然選擇。

二、土地流轉過程中存在問題

一是思想的根深蒂固，承包土地流轉困難。勞動力轉移寧愿造成土地閑置也舍不得將土地流轉出去，家里還有一些離不了鄉土的成員，如老人、婦女、小孩，致使土地廣種薄收。二是農村中存在農業副業化、耕地非糧化、農民兼職化、勞動力老齡化、村莊空心化、收人多元化、粗放經營，所以流轉的迫切性不高。

三是期望值太高，不利于流轉。有些當前處于自己對土地無法經營，對自己收人比重少，影響不大，抱著無所謂的態度，流轉的效益不高，從中得益的欲望不高，認為土地流轉沒有多大的價值，積極性不高。

四是土地流轉操作不規范。表現在大多數農戶之間的土地流轉，只有口頭約定，沒有書面合同。

三、土地流轉過程中存在一些問題的對策措施

（一）創新觀念，提高土地流轉的積極性

家庭承包經營制度的農戶小規模經營與現代農業集約化經營的矛盾，有關部門要立足為民辦實事，加強土地流轉工作的引導，把它列入重要的議事日程，結合實際，多形式、多渠道、積極穩妥地開展土地流轉工作，把土地流轉與農業產業結構調整有機結合起來，促進資源的合理配置，推動農業產業化發展。

（二）建立機制，推動土地順利流轉

建立適應現階段土地經營的流轉機制，研究制訂土地流轉的原則、方式、程序，流轉合同簽訂等，統一制訂印發流轉合同，并認真組織實施，有效地解決政策不明、流轉無序的問題。在政策法規范圍內，主要采取轉包、租賃、互換、轉讓四種形式進行土地流轉。建立激勵機制，鼓勵發展適度規模經營，支持通過土地流轉發展起來的種養專業戶，重點扶持種糧大戶，以確保糧食安全。

（三）健全網絡，強化土地流轉的管理和服務

1、建立土地流轉管理機構。以鄉鎮農業服務中心為依托，建立農村土地流轉交易服務中心，指導辦理流轉手續，協調處理各方面的關系。2、健全土地流轉網絡。村設立服務站，明確村會計為信息聯絡員，及時收集各村待轉出土地信息和土地需求信息，服務中心以村為單位登記上表，統一規劃、統一辦理手續。3、規范運作，保障權益。土地流轉合同要制定違約責任，到期(或違約期)的地上作物處理辦法等；通過規范服務，防止了各類矛盾糾紛的發生。4、建立土地流轉信息庫，收集土地流轉信息。5、成立土地流轉中介服務組織，按照“依法、自愿、有償”的原則，開展中介服務，正確引導和規范農村土地承包經營權流轉，切實維護農民的合法權益，推進土地規模經營，實現農業產業化發展，

促進農業提質增效和農民增收。

（四）加強引導。促進農業適度規模經營，全縣土地流轉的空間布局是：原則上保持土地的用途不變，糧田流轉給種糧大戶，用于種植糧食、蔬菜等。加強土地流轉的引導，采用適度規模經營，以有利于農業規模化、產業化發展。土地流轉應當適度向懂經營、會管理的種(養)殖能手集中，或者有一定實力的農業企業、農業合作組織承包經營，采取“公司(合作組織)+基地+農戶”的模式，發展現代農業集約化經營。發展的項目要有一定的科技含量、發展前景好并有較好的經濟效益，這是今后土地流轉的方向，才能實現農業企業或生產能人和農民收入的“雙贏”。

（五）有效運作，培育新型農業產業

對新發展的產業，鼓勵土地流轉向種植大戶、種植能手、農業合作組織，走集約經營道路。要克服以前的存在問題，通過土地流轉走適度規模經營之道，這要作為當前的一項重要工作抓，也是土地流轉的重要措施。對現有無法流轉的，要扶持發展農業合作組織，采取“合作組織+公司+農戶”等多種形式，發展現代農業。農民專業合作社是解決目前農戶生產規模偏小、品種多、效益差的重要措施之一，也是現代農業發展的方向。

（六）加大投入，促進現代農業發展

在充分發揮好市場機制調節作用的同時，積極搞好宏觀指導和調控工作，制定財政幫扶、以獎代補、農業新項目推廣、農產品加工龍頭企業建設、農業標準化生產、市場信息和流通服務等一系列優惠扶持政策和工作措施，并積極建立多元化投融資機制，不斷增加對主導產業培植和農產品基地建設的投入。各級各部門要在財政資金、農業基礎設施建設重點項目、郵政儲蓄銀行、農業銀行、農村信用社服務“三農”的貸款、服務等方面給予大力扶持發展土地流轉的項目，提高土地流轉后的土地規模經營效益，確保如期實現“一村一品、一鄉一業”發展規劃和目標。

參考文獻：

[1]宋小飛.康莽.秦鐵偉.李傳柏.鄒玉海 現代煙草農業進程中土地流轉問題研究[期刊論文]-陜西農業科學. 2011(1)；

第8篇：土地承包經營權論文范文

論文摘要：農村土地使用權流轉能夠實現土地資源的優化配置，促進農業產業化經營，是推進農業和農村現代化建設進程中的重要環節。關于土地使用權流轉，浙江省一直走在全國的前列，其在土地使用權流轉中出現的新情況和新特點是值得關注的。本文通過結合調研的第一手材料，系統地分析了目前浙江省農村土地使用權流轉中存在主要問題，并有針對性地提出了促進浙江省土地使用權流轉的建議。

自20世紀90年代以來，和土地均分制度所形成的小規模、細碎化的土地經營模式已經與現代化的農業發展道路形成相悖之勢，土地使用權的流轉對于現代化農業的發展起著舉足輕重的作用。浙江省屬于我國的沿海地區的發達省份，較早地出現了農民流轉土地使用權以進行適度規模經營的自發行為，并一直走在全國的前列。因此，對浙江省農村土地使用權流轉中出現的新隋況和新問題進行研究具有重要的意義。為此，我們于2009年8月對浙江省上虞市和新昌縣的l0個農村的100個農戶進行了問卷調查，收回有效問卷92份。

一、目前浙江省農村土地使用權流轉的現狀和特點

1．流轉主體的基本情況

(1)年齡結構老化。隨著鄉鎮企業的不斷發展，年輕勞動力大量向第二、三產業轉移，老人農業已經成為浙江省所面臨的現狀。在被調查的92個農戶中，年齡在50歲以上的受訪者占到受訪者總數的71．74%，其中50一60歲的占47．83%，60一70歲的占14．13%，70—80歲的占9％；年齡在50歲以下的受訪者僅占到受訪者總數的28.26%，其中30-40歲的占5．43%，40-50歲的占22．83%。WwW.133229.cOM

(2)文化程度偏低。文化程度會影響到農民對土地使用權流轉的認識程度和認可程度，從調查資料統計分析看，受訪農戶的文化程度普遍偏低，文化程度在初中及以下的受訪者占到受訪者總數的70.65％，其中文盲占3．26%，小學文化程度的農民占到30.43%，初中文化程度的農民占到36．96%；文化程度在中專或高中及以上的農民僅占到29．35%。

(3)近半數農民兼業。在92個受訪農民中，有42．39%的農民是兼業型農民，其中14．13%的農民兼有農業和第二產業的工作，28.26％的農民兼有農業和第三產業的工作；7．61%的農民完全放棄農業，以第二、三產業的工作為第一職業；只有50%的農民以經營農業為第一職業。這說明盡管來自二、三產業的收入要高于農業經營收入，但是仍然有部分農民還是不愿意將土地使用權全部轉出。

(4)家庭總收入主要以非農收人為主。浙江是人多地少的省份，2007年人均占有耕地面積僅為0.64畝，加之農業生產經營收益低下，農戶家庭總收入中主要以非農收人為主。在被調查的92個農戶中，除去20個農業規模化經營大戶，剩余的72個農戶中，非農收入占到家庭總收入70%以上的農戶比例已經達到77．78%。

2．土地流轉的基本概況

(1)各村耕地流轉率差異較大，流轉較為規范。上虞市除中興村外，其他各村耕地流轉率都介于30%至50%之間，這是由于上虞市經濟發展較快，各級政府采取措施支持和鼓勵土地使用權的流轉；新昌縣除圳塍村外，其他各村耕地流轉率都介于10至30％之間，相對于上虞市，新昌縣的經濟發展較為落后，耕地流轉率較低一些。此外，在所有受訪農戶中，耕地轉出戶與轉人戶簽有租包書面協議的比冽為74．19%，土地使用權流轉較為規范。

(2)農戶主要以租包的方式流轉土地使用權。通過對調查資料進行整理分析，在轉入耕地的農戶中，以“租包”和“代種”的方式轉入土地使用權的農戶分別占到86．11%和13．89%；在轉出耕地的農戶中，上述比例分別為64.52%和6．45%，另外有29．03%的農戶以土地承包經營權作價出資^毆的方式轉出土地使用權，這是因為浙江省在2009年2月剛剛出臺了首個規范土地流轉的《浙江省農村土地承包經營權作價出資農民專業合作社登記暫行辦法》，在經營權本身及土地的用途不會發生改變的情況下，將土地經營權物權化、股權化，以激活土地資源和解決目前許多農民設立合作社時遇到的資金短缺問題。盡管“土地股份合作制”，這種流轉方式于2000年就已經在浙江省出現，但是仍處于興起和發展階段。

(3)農戶進行土地使用權流轉時，限于村集體和村組內的一般農戶、規模經營大戶、農業專業合作社。通過對轉出耕地的農戶進行訪談，有16．13%和19．35%的農戶分別將土地以“租包”的形式轉給本村組的—般農戶和規模經營大戶，有51．61%的農戶將土地以“租包’域者‘地承包經營權作價出資人股”的方式轉給本村合作社，另外有12．90%的農戶將土地租包給村集體。

(4)土地使用權流轉規模小。土地使用權流轉的規模主要體現在流轉的土地面積上，除去20個規模化經營大戶，一般農戶之間的土地轉入和轉出的規模都比較小。戶均交易規模在2．8畝左右。盡管轉入2～3畝土地可以提高農戶農業經營的規模，但距離真正的規模經營相去甚遠。可以說，目前農戶之間的土地流轉對于農村勞動力轉移的意義要遠大于對于農業規模經營的意義。

3農戶的土地流轉意愿

(1)多數農戶愿意流轉土地使用權。從對農戶的土地流轉意愿統計分析來看，有77i17的農戶愿意進行土地使用權的流轉，其中“愿意全部轉出”和“愿意部分轉出”的農戶分別占15.22％和22.83%，“愿意轉入”的農戶占39．13%；其余22．83%的農戶不愿意參與流轉土地使用權。

(2)農戶愿意以租包的方式流轉土地使用權。在愿意流轉土地使用權的農戶中，有74．65％的農戶愿意以“租包”的形式進行流轉，有1．41%和8.45%的農戶愿意以“代種”和“互換”的方式進行流轉，另外有15．49％的農戶愿意以“入股”的方式進行流轉，這是因為土地承包經營權作價出資入股的辦法剛剛出臺，新成立的合作社所帶來的收益尚不明顯，只有少部分人愿意以入股的方式流轉土地使用權。

二、浙江省農村土地使用權流轉中存在的主要問題

1．思想觀念的落后限制土地使用權流轉

土地是農民的命根子，農民對土地有著深厚的感情。盡管目前農民的收入水平已經有所提高，并且收^來源主要以非農收人為主，但是大多數的農民還是不愿意全部放棄土地使用權，對土地依然十分留戀，難以割舍，表現出濃厚的戀地情結。在所有轉出戶之中，全部轉出的農戶僅占轉出戶的41．93%，另外58.06%的農戶只是轉出了部分土地，留下部分土地進行耕種。此外，目前文化程度在初中及以下的老年農民是浙江省農業勞動的主力軍，文化素質和年齡的限制以及保守的思想觀念使得這部分農民不愿意完全放棄土地使用權，因而加大了推進土地使用權流轉的難度。

2．流轉期限短造成對土地投入的短期行為

目前浙江省大多數的農戶愿意以“租包”的形式流轉土地使用權，但是在轉出耕地的農戶中，19．35%的農戶沒有與轉人方簽訂書面協議，也沒有明確界定流轉期限；剩余80．65%的農戶雖然與轉入方簽有書面合同，其中協商租包期限在5年以下的比例為25．81%，協商期限為20年的比例為54．84%。由此可以看出，近半數的土地流轉交易中或是沒有協商期限，或是協商期限僅在5年以下，這就會誘發農戶對轉入土地投入的短期行為，不利于轉人土地使用權的農戶對土地進行長期投資建設。另外，在轉人耕地的規模化經營大戶中，僅有20％的大戶對轉入土地進行了灌溉及配套設施投資。

3.社會保障發展緩慢造成土地生產效率低下

由于農村社會保障發昂緩慢，所以農民對放棄土地承包的后顧之憂尚未解除，在轉出耕地的農戶中，有58.06%的農戶不愿意永久的轉出土地經營權，有54.84%的農戶希望簽訂流轉合同的期限為5年以下。此外，目前浙江省近半數的農民在從事農業同時，還棄有第二、三產業的工作，農業收人在家庭總收入中占的比重較小。從訪談中可以了解到，這些農民只愿意轉出部分土地，進行耕種只是為了滿足自家口糧需要，處于“既不愿意放棄田，又不愿意多種田、種好田”的狀態，這種粗放的農業生產經營方式必然會影響農地的生產效率，并嚴重制約土地使用權的流轉。

4．價值評估機構的缺失制約土地使用權流轉

“租包’，是目前浙江省大多數農戶流轉土地使用權的主要方式。在我們所調查的樣本戶中，沒有農戶以“互換”的方式流轉土地使用權；在對71個愿意流轉土地使用權的農戶進行訪談時，僅有一名農戶愿意以“互換’’方式流轉土地，而實際上這個農戶卻以租包的方式轉入了土地使用權。之所以會發生這種現象，是因為缺乏土地使用權價值洋胸，農戶無法對想要互換的土地使用權進行合理的價值度量。當缺少這種衡量土地使用權價值的尺度時，農戶出于自身利益的考慮，放棄了“互換”的土地流轉方式。因此，土地價值評估機構的缺失限制了土地流轉的方式，進而阻礙了土地使用權流轉范圍的擴大和跨區域發展。

三、促進浙江省農村土地使用權流轉的建議

1．分層促進土地使用權流轉

農民在農村土地流轉中具有主體地位，在推進農村土地使用權流轉的進程中，“農民自愿流轉”的原則是必須堅持和遵守的，這就要求應該充分尊重農民的意愿，土地是否流轉以及采取何種形式流轉，由農戶自主選擇和決定。由于浙江省農民自身素質的限制和思想觀念的不同，他們對土地使用全流轉的認識和進行土地流轉的意愿也處于不均衡的狀態，所以浙江省在完善、提高和發展農村土地適度規模經營時，應分層促進土地流轉，積極引導愿意流轉土地使用權的農戶。對于僅愿意轉出部分土地和不愿意參與流轉的農戶，不能采取強制措施，應采取相應的政策進行鼓勵、支持和引導，以積極穩妥地推進農村土地流轉。

2.延長土地使用權流轉期限

土地使用權流轉期限過短會造成農戶對轉入土地投入的短期行為，進而造成土地狀況的惡化。在流轉合同中界定較長的流轉期限有利于農戶對轉入土地進行長期投入，使土地資源得到可持續利用。一方面，政府可以出臺相關的政策對流轉期限長的合同雙方進行獎勵，并且對于不同長短的期限進行差別化獎勵；另一方面，在土地流轉較長期限的合同中，土地的租包價格可以經相關機構評估，并根據每一年經營同等數量土地的機會成本進行調增或調減。這樣在充分尊重農民意愿和維護雙方利益的前提下，通過差別化獎勵政策的引導即可以實現土地使用權的長期流轉，又可以規避農戶對土地投入的短期行為。

3．建立健全農村社會保障體系

良好的社會保障體系是有效地促進農村土地使用權流轉的—個十分重要的外部因素，所以應該逐步建設涵蓋農村居民醫療，就業、養老等方面的綜合保障體系，弱化農村土地對農戶的保障功能和社會穩定功能，還土地以正常的生產要素性質，盡可能地發揮土地的經濟功能。當前浙江省多數農村家庭中的非農收入占有很大的比重，土地使用權流轉的年收益對于農民增收的效果并不明顯，因此建議研究“用土地使用權流轉出讓金作為農村居民社會保障金”制度，為農民解除放棄土地使用權的后顧之憂，使“完全不依賴土地為生計”的農民真正離開土地，促進農村土地流轉和農村城鎮化建設。

第9篇：土地承包經營權論文范文

論文關鍵詞：農村土地所有權，建設用地使用權，土地承包經營權，宅基地使用權流通性

 

農村土地權利是農民對農村土地享有的權利。正確認識和界定農村土地權利的性質，是保護農民土地權益的前提和基礎。 一、關于農村土地所有權的性質和權利行使 (一)關于農村土地所有權的性質 農村土地所有權為何種性質？在《物權法》通過前，對此曾有不同的觀點。如何構建農村土地所有權也就成為學界爭論的問題。有的認為，我國農村土地所有權存在主體虛位，有的甚至認為應將土地所有權確認為農民個人所有，以解決農村土地“無主”現象。筆者不贊同這種觀點。這不僅是因為我國《憲法》中規定“農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有”，更重要的是因為我國農村土地權屬變動的歷史原因，使我們無法或者說不能確認現有土地應歸哪一具體的個人所有，否則，不僅會造成今后的土地利用問題，而且會造成極大的社會動蕩。筆者認為，非屬國家所有的土地應當歸村落居民集體所有。《物權法》第59條第1款規定，“農民集體所有的不動產和動產，屬于本集體成員集體所有。”這一規定明確了集體所有的土地歸本集體的成員集體所有。但對此仍有不同的理解和主張。有的認為，成員集體所有應為集體成員共有；有的認為應為總有。筆者不同意成員共有的觀點。這種集體成員集體共有宅基地使用權流通性，是由具有本村落的村民或居民身份的人共同享有的，并非每一成員按一定的份額享有，也并非每一成員退出時可以要求分出自己的應得份額，因此，這種所有的性質應為“總有”或者稱為“合有”。有學者認為，“合有，也稱為公共共有或者共同共有，是指兩個或兩個以上的人基于某種共同關系的存在共有一物，他們不分份額平等地享有權利，對共有物之處分以全體共有人的同意決定。”“總有，是指多數人所結合之一種共同體，亦即所謂實在的綜合人之有。”[1]盡管境外也多有學者將共同共有定義為合有，但我國法上是將共有區分為按份共有與共同共有的，也就是將共同共有作為共有的一種形式，而不是將共有僅限于分別共有或按份共有，因此，與其將“合有”作共同共有解釋，不如將其作與“總有”含義相同的解釋。也正因為如此，農民成員集體所有屬于合有即總有。合有與共有的根本區別在于合有人構成一個團體，每個成員不能要求對合有的財產分割，只是在享有所有權人的權益上應與共同共有相同，即每個人都可享有所有的財產的收益。“共有人不僅可以直接占有共有財產，而且有權請求分割共有財產。集體財產盡管為其成員所有，但其屬于集體所有，集體財產與其成員是可以分離的，尤其是任何成員都無權請求分割集體財產。”[2] 農村土地由農村集體成員集體所有，明確了農村土地所有權主體為成員集體，即由集體的全體成員共同享有所有權，這并不會導致所有權主體的虛位。如果說現實中存在農村集體成員得不到土地所有權權益的現象，不是由于集體的土地歸成員集體所有造成的，而是因其他制度或者說是因為對農村集體所有權保護不力和經濟民主制度不健全造成的。正因為集體成員集體所有是不同于“共有”的由成員集體共同享有所有權，因此，《物權法》第59條第2款規定了應當依法定程序經本集體成員決定的事項，第60條規定了集體所有的土地所有權的行使主體。既然農村土地歸農村集體成員集體所有，成員集體享有集體土地的所有權，所有權人的權益就應由所有權人享有宅基地使用權流通性，而不應由其他人享有。這是由所有權人性質所決定的。如果所有權人不能享有所有權權益，那么這種“所有權”也就不是真正的所有權。《物權法》確認了農民成員集體對其土地的所有權，也就明示農民集體土地所有權的權益歸該集體成員集體享有。因此，我們在任何制度的設計上，都應保障農民集體土地所有權的權益真正歸集體的成員享有，應將農民土地所有權的各項權能還給農民，而不是限制其取得所有權利益。這應當是保障農民土地權益的根本出發點，也是真正解決“三農”問題的重要出路。當然，現代社會，隨著所有權的社會化，任何所有權也都會受到一定限制，農民集體土地所有權也不例外。但是這種限制是以維護社會公共利益和他人的合法權益為前提的，而不能以剝奪所有權人應享有的權益為代價。我國《物權法》第42、43、44條等是對農民集體土地所有權限制的規定，這些限制也足以實現農民集體土地所有權的社會性。 (二)關于農村土地所有權的行使 農民集體土地所有權是由集體成員集體享有的，但在所有權行使中也須維護集體成員的利益，對于一些重大事項應由集體成員集體決定。《物權法》第59條第2款規定在權利行使上應當經本集體成員依照法定程序決定。這體現了農民集體土地所有權行使上的特點。在農村土地所有權行使上，有以下三個問題需要解決。 第一，農村土地如何經營？《物權法》第124條第2款規定:“農民集體所有和國家所有由農民集體使用的耕地、林地、草地以及其他用于農業的土地，依法實行土地承包經營制度。”這一規定是強制性的還是任意性的規定？有的認為，是強制性的，按照這一規定，凡農業用地，都須實行承包經營。有的認為，不是強制性的，而僅是強調依法實行承包經營，不是私有化。筆者贊同后一種觀點。《物權法》第124條更重要的是強調實行承包經營不會改變農村土地集體所有的性質，而不是強調農村土地都要實行承包經營。農村土地實行承包責任制，是國家在農村的重要政策。但只是一項指導性的政策，不能也不應是強制性的。法律規定實行承包經營時承包人的權利是為了保護承包人的利益，維護土地承包經營制度，但不是要求農村土地的所有權人對土地都必須實行土地承包經營制度。因為對于農業用地實行承包經營是在集體所有的土地上設立土地承包經營權這種用益物權，屬于所有權行使的一種方式。如何經營土地，這是土地所有權人的權利，應由所有權人根據自己的利益和需要自行決定。在其所有的土地上是否設立土地承包經營權還是以其他方式行使所有權，都應由所有權人即成員集體決定，而不應由法律強制規定。 第二宅基地使用權流通性，農村土地所有權可否轉讓？通說認為，農村土地所有權不能流通，不可轉讓。但這并無法律上的合理根據。農民集體土地所有權的性質為集體所有，而集體所有權的主體又不具有唯一性，因此，農村土地所有權應當具有可讓與性。從法理上說，凡是禁止流通的財產，須由法律明確規定，凡法律未明確禁止流通的財產就具有流通性。從現行法的規定看，法律并沒有明文規定農民集體土地所有權不可轉讓。現行《土地管理法》第12條規定:“依法改變土地權屬和用途的，應當辦理土地變更登記手續。”這里的“依法改變土地權屬”并沒有僅限定為集體所有改變為國有，應包括某一集體所有的土地改變為歸另一集體所有。如果不承認農村土地的流通性，農村土地資源的財產性就得不到體現，無法通過市場機制得到優化配置，而現實中也存在農村土地流通現象。因此，應當承認農村土地所有權的可讓與性。當然，為維護土地集體所有制，對于農民集體土地所有權轉讓，應限定為受讓人只能是農民集體經濟組織，其他人不能取得農民集體土地所有權。 第三，在農村土地上可否設立建設用地使用權？這里所說的主要是指用于住宅等建設的建設用地使用權，而不包括鄉鎮企業用地的建設用地使用權，因為鄉鎮企業建設用地使用權，法律已有規定。對此，通行的觀點是持否定說，認為建設用地使用權只能在國家土地上設立，而不能在集體土地上設立。但這種觀點在《物權法》施行后，需要重新審視。《物權法》第42條規定，“為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序，可以征收農村集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產”。這一規定既是對所有權的限制，也意味著今后非“為了公共利益的需要”，國家不能再將農村集體所有的土地征收，而后將土地使用權出讓給需要土地的使用人。然而，非為公共利益的需要用地(例如，住宅建設和其他商業性用地)宅基地使用權流通性，不會因《物權法》的實施而終止。隨著城市化的發展，建設用地的需求在不斷增加，而不是減少。那么，今后是否會發生非因公共利益的需要而使用集體所有的土地呢？ 這里首先有一個界定城市范圍問題。有種觀點認為，我國法律規定，城市的土地歸國家所有，只要成為城市規劃區域內的土地就當然歸國家所有，因此，在城市建設中無論是商業性用地還是其他用地，都只能在國有土地上設立而不能在集體土地上設立建設用地使用權。這種觀點值得商榷。《物權法》第47條規定，“城市的土地，屬于國家所有。法律規定屬于國家所有的農村和城市郊區的土地，屬于國家所有。”《土地管理法實施條例》第2條規定，“下列土地屬于全民所有即國家所有: (1)城市市區的土地； (2)農村和城市郊區中已經依法被沒收、征收、征購為國有的土地；(3)國家依法征用的土地； (4)依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地； (5)農村集體經濟組織全部成員轉為城鎮居民的，原屬于其成員集體所有的土地； (6)因國家組織移民、自然災害等原因，農民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農民集體所有的土地。”依照上述規定，只要劃為城市市區，土地就歸國家所有，在城市建設中不會發生需要利用集體土地的情形。但該條例的規定未必妥當，特別是第(5)項顯然仍是建立在維持城鄉二元結構的基礎上的。隨著戶籍制度的改革，不再區分農村戶口與城鎮戶口，而僅僅因為城市的擴張，就將原屬于集體所有的土地當然地轉為國有土地，這種對集體所有權的剝奪并沒有充分必要的理由。因此，某一土地是否歸農民集體所有至少應依《物權法》實施之日的確權為準。如果說在《物權法》生效前形成的“城中村”的集體土地已經為國家所有；在此以后形成的“城中村”集體所有的土地不能當然地就轉為國有，否則農民成員集體所有權人的權益保護也就成為空話。 農民集體所有的土地不因城市規模的擴張而成為國有土地，在城市建設中如非因公共利益而需用農村集體所有的土地進行建設時，用地人如何取得土地使用權呢？《物權法》第151條規定，“集體所有的土地作為建設用地的，應當依照土地管理法等法律規定辦理。”現行《土地管理法》第20條規定，在土地利用總體規劃確定的城市建設用地范圍內，為實施城市規劃占有土地的，要按照規定辦理土地征收。這顯然與《物權法》規定的征收條件不一致。因此，在?段鍶ǚā肥凳┖螅土地管理法等法律τ枰孕薷摹＝餼齔鞘薪ㄉ櫨玫氐某雎肪褪竊市砼逋戀廝有權人在其土地上設立建設用地使用權，而不是將建設用地使用權僅僅限于在“國家所有的土地”上設定的用益物權。在農民集體的土地上設立建設用地使用權宅基地使用權流通性，可以按照國有土地建設使用權的設立方式，將建設用地使用權出讓給用地人，但由農民成員集體即土地所有權人取得出讓使用權所得的收益。例如，有的地方采取將規劃為建設用地的土地也以“招、拍、掛”的方式出讓建設用地使用權，但出讓費是由農民成員集體取得，而不是由國家取得。在農民集體所有的土地需要用于開發建設時，也可以由農民成員集體即所有權人自己進行開發建設。由此而產生的土地利益τ膳┟癯稍奔體取得，做到真正還權給農民、還利給農民? 有人擔心，許可在農民集體所有的土地上設立建設用地使用權，會使農業用地改為建設用地，會導致突破國家規定的18億畝耕地的紅線，會影響我國糧食生產的安全。這種擔心是沒有必要的。承認農村土地所有權人可以在自己的土地上設立建設用地使用權，或者自己開發經營其土地，在其土地上建造建筑物、構筑物及其他設施，并不等于說土地所有權人可以任意將農業用地轉變為建設用地。《物權法》第43條規定，“國家對耕地實行特殊保護，嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量。不得違反法律規定的權限和程序征收集體所有的土地。”嚴格限制農用地轉為建設用地，這一任務主要是由規劃部門和土地管理部門承擔的，而不是通過不許在農村集體所有土地上設立建設用地使用權完成的。只要根據規劃，農村集體所有的土地需要轉為建設用地并經批準轉為建設用地，又不屬于公共利益的范疇，就應當也只能由土地所有權人在該土地上設立建設用地使用權來經營該土地。 這里涉及一個熱門話題，即“小產權”房問題。何為小產權房？對此有不同的理解，也有不同的情形。之所以稱為“小產權”房，根本原因在于其用地屬于農民集體所有的土地而不是設立建設用地使用權的國有土地，是農民集體自己或委托他人開發的，而不是由房地產商從國家取得建設用地使用權后開發的。對于小產權房，各地采取不同的禁止政策，有的甚至規定買賣小產權房的所得屬于違法所得，要予以沒收。然而，小產權房的建設和交易禁而不止。筆者認為，解決這一問題的關健應是區分小產權房的建設是否經過有關部門許可，是否辦理了農業用地轉為建設用地的手續，依不同情形作不同的處理。“小產權”房大體有兩種情形:一種情形是沒有經過有關部門許可，未辦理農業用地轉為建設用地的手續宅基地使用權流通性，擅自在以出租或者承包經營等形式取得使用權的農業用地上建設的房屋。這種房屋屬于違法、違章建筑，根本就不能有產權，應不屬于小產權房。對于這類房屋如果不符合規劃和土地用途，應當堅決予以查處，責令其拆除，恢復土地原狀。另一種情形是經過有關部門的許可，辦理了農業用地轉為建設用地手續，其建設符合規劃要求，但其建設用地屬于農民集體所有的土地，而不是國有土地。這種小產權房是有產權的，之所以稱為小產權是因為該房屋的建設沒有取得國有土地的建設用地使用權。對于這種小產權房，不應當限制其交易。如果認為只有在取得國有土地的建設用地使用權的土地上建造的房屋才有“大產權”，才可以交易，這顯然是沿續了國家壟斷全部土地的一級市場的以往做法和思維方式。因此，解決小產權房問題應當，賦予農村集體土地所有權人可以依法定程序將其土地自行進入一級市場，在其土地上設立建設用地使用權的權利。當然，農村土地所有權人行使這一權利應當遵行土地利用總體規劃，應當辦理農業用地轉為建設用地的手續。如果一概不承認小產權房，一定要將其占用的土地征收后設立建設用地使用權，則違反物權法關于征收的規定，因為這種用地很難說是“為了公共利益的需要”。