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第1篇：土地登記制度范文

第一條為保障土地權利人的合法權益，規范土地登記行為，根據《中華人民共和國土地管理法》及其他有關法律、法規，結合本自治區實際，制定本辦法。

第二條本自治區行政區域內的集體土地所有權、國有土地使用權、集體土地使用權和土地他項權利必須依照本辦法的規定進行土地登記。

第三條依法登記的土地所有權、土地使用權和土地他項權利受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。

第四條國有土地使用權登記機關是縣級以上人民政府。集體土地所有權和用于非農業建設的集體土地使用權登記機關是縣級人民政府。土地他項權利登記機關是土地行政主管部門。

縣級以上土地行政主管部門負責辦理土地登記事務。土地行政主管部門設在國家級和自治區級開發區、鄉鎮的派出機構可以具體辦理土地登記事務。

第五條土地登記工作人員應當經過專業培訓，取得土地登記資格證書，持證上崗。

第六條集體土地所有權登記發證所需工作經費由各級人民政府予以保障。

第二章一般規定

第七條土地登記以土地權屬界線所包圍的封閉地塊即宗地為基本單元。

宗地內土地用途、使用權類型、使用期限不同的，應當分別劃宗申請登記。

擁有或者使用兩宗以上土地的土地所有權人或者土地使用權人，應當分宗申請登記。

跨縣級行政區域使用土地的，應當分別申請登記。

第八條有下列情形之一的，可以申請土地登記：

（一）土地初始登記；

（二）土地使用權轉讓、交換；

（三）土地使用權出資；

（四）土地使用權出租、抵押；

（五）繼承或者遺贈取得土地使用權；

（六）本辦法第三十四至三十九條、第四十九至五十三條規定的變更登記和注銷登記；

（七）其他依法可以申請登記的情形。

第九條共有的土地應當由共有人共同申請登記。農村宅基地，按戶申請。

第十條申請人可以委托土地登記中介機構或者其他人申請登記。

無行為能力或者限制行為能力的公民申請土地登記的，由其監護人申請登記。

第十一條申請土地登記，應當提交土地登記申請書、申請人的身份證明、權屬證明文件和其他相關材料。

申請的，應當提交授權委托書、人的身份證明。境外（含港澳臺）申請人的授權委托書應當依法辦理公證或者認證。授權委托書應當載明委托事項和權限。

申請人名稱已變更的，應當提供名稱變更證明材料。

申請農村宅基地登記的，應當提交戶籍證明材料。

提交土地登記申請書，申請人為公民的應由申請人簽名或者捺印，申請人為單位的應蓋章。申請的，人應當簽名（捺印）或者蓋章。

申請人應對申報內容和提交材料的真實性負責。

第十二條申請土地登記應當具備下列條件：

（一）申請登記的土地在本行政區域內；

（二）申請人具有申請資格；

（三）有相關權屬證明材料；

（四）申請登記的內容與相關權屬證明材料相符。

不符合前款第（一）項規定條件的，應當告知申請人到有關土地行政主管部門申請辦理。不符合前款其他條件的，應當一次性告知申請人需要補交的材料或者補正的內容。

具備受理條件的土地登記申請，土地行政主管部門應當向申請人開具收件單，收件單應當注明受理申請日、收件序號、申請人的有關權利與義務、辦理程序與要求。

不符合申請登記條件的，土地行政主管部門應及時退回申請材料。

第十三條土地行政主管部門應當在進行地籍調查3日前通知申請人以及相鄰關系人協助地籍調查，確認權屬界址。除已具有有效邊界確認文件或者協議已劃定明確權屬界線的外，應根據地籍圖、用地審批紅線圖等資料組織申請人及相鄰關系人現場指界確認權屬界址。

宗地界址可以由申請人在申請登記前委托有資質的專業機構測量，并將宗地界址表、宗地圖作為權屬證明材料提交土地行政主管部門；也可以在地籍調查期間由土地行政主管部門勘丈或者由申請人委托有資質的專業機構測量。

地籍調查應當形成地籍調查表、宗地界址表、宗地圖、地籍圖等成果，土地登記工作人員應當對地籍調查成果的真實性負責。

申請人或者相鄰關系人不能按時現場指界的，可以向土地行政主管部門提出延長指界時間。申請人或者相鄰關系人不申請延長指界時間，又未現場指界或者現場指界后未簽字（捺印）的，由土地行政主管部門根據有關地籍資料、現狀界址以及指界情況確定宗地界址，并書面通知申請人或者相鄰關系人。

宗地界址有爭議的，根據處理土地權屬爭議的有關規定辦理。

第十四條土地行政主管部門根據土地登記申請、申請人提交的材料和地籍調查成果進行全面審核，符合登記要求的，應當予以登記。登記的主要內容有：

（一）土地權利人；

（二）土地權屬性質；

（三）土地使用權類型；

（四）土地權屬來源；

（五）土地坐落、所在圖幅號、宗地號；

（六）土地界址；

（七）土地面積；

（八）土地用途、土地使用條件；

（九）土地取得時間、土地使用期限；

（十）他項權利；

（十一）登記日期；

（十二）其他登記內容。

第十五條土地初始登記和本辦法第三十一條、第四十二條第二款、第四十九至五十二條規定的登記情形，在權屬審核之后應當在本市、縣行政區域范圍內的媒體公告或者在登記土地所在地點以一定的形式予以公告，公告期為30日。公告的主要內容包括：

（一）土地所有權人、土地使用權人和他項權利人的名稱、地址；

（二）準予登記的土地權屬性質、界址、面積、用途；

（三）土地所有權人、土地使用權人和他項權利人及其他利害關系人提出異議的期限、方式和受理機關；

（四）其他事項。

第十六條申請人或者其他利害關系人對公告內容有異議的，可以在公告期限內向受理機關提出異議申請，并提交書面申請書和有關證據材料。土地行政主管部門收到異議申請書后，應當進行復查，在30日內將復查結果書面通知異議申請人。

第十七條土地登記申請經審核或者公告確認符合土地權屬合法、界址清楚、面積準確等條件的，土地行政主管部門應當填制土地登記卡和土地證書。

土地行政主管部門根據土地登記卡填制土地證書，土地證書上記載的內容應當與土地登記卡有關內容一致。土地證書是土地權利的法律憑證，任何單位和個人不得偽造、涂改和買賣。

第十八條登記期間，發現有下列情形之一的，土地行政主管部門應當暫緩登記：

（一）土地使用權轉讓、出租、抵押期限超過土地有償使用期限；

（二）沒有繳納有關稅費；

（三）土地權屬發生爭議尚未解決；

（四）土地違法行為尚未處理；

（五）土地權利被依法查封；

（六）申請人或者其他利害關系人對登記公告內容提出異議，需要進行處理；

（七）其他應當暫緩登記的情形。

土地行政主管部門作出暫緩登記決定的，應當書面通知申請人。

第十九條受理土地登記申請后，經審查不符合登記條件的，作出不予登記的決定并書面通知申請人。

第二十條土地登記機關和土地行政主管部門自受理申請之日起，應當在下列規定的期限內完成土地登記工作：

（一）初始登記為30日；

（二）變更登記為20日；

（三）他項權利登記為10日；

（四）注銷登記為10日。

前款規定的期限經批準可以延長，但延長不得超過規定期限的一倍。

地籍調查期間進行的宗地測量時間、指界時間、公告時間、異議復查時間不計算在辦理期限內。

第二十一條土地登記形成的文件資料應當按有關規定整理歸檔，永久保存。任何單位和個人不得偽造、涂改土地登記文件資料。

土地登記卡的副聯按街坊（村）及宗地號順序排列組裝形成土地登記簿。

依法可以公開查詢、復制的土地登記資料，登記機關應當提供。

第二十二條土地行政主管部門應當按照土地登記技術規范辦理土地登記。

第三章初始登記

第二十三條土地初始登記，市、縣人民政府應當通告，通告主要內容包括：

（一）土地登記區的劃分；

（二）土地登記期限；

（三）接受申請與收件的地點；

（四）申請人應當提交的有關證明材料；

（五）其他事項。

第二十四條經批準取得的土地使用權和按照有關規定確定的土地所有權、土地使用權，尚未辦理土地登記、納入地籍管理的，土地權利人應當申請辦理初始登記。

第二十五條國有土地使用權和集體土地使用權由使用人申請登記。

公共和市政設施用地，由該公共和市政設施主管部門申請登記；鄉鎮村公共設施、公益事業用地屬于農民集體土地的，由該集體經濟組織申請登記。

農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會申請登記；屬于村內兩個以上農村集體經濟組織或者村民小組所有的，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組申請，組織機構不健全的，由村民委員會申請；屬于鄉鎮農民集體所有的，由鄉鎮農村集體經濟組織申請，組織機構不健全的，由鄉鎮人民政府申請。

第二十六條市、縣人民政府通告土地初始登記的，土地權利人應當在通告規定的期限內申請初始登記。

有下列情形之一的，土地權利人應當在30日內申請初始登記：

（一）以出讓方式取得國有土地使用權的，自按出讓合同約定支付全部土地使用權出讓金之日起；

（二）以租賃方式取得國有土地使用權的，自簽訂租賃合同之日起；

（三）以劃撥方式取得國有土地使用權的，自接到建設用地批準文件或者國有土地劃撥決定書之日起；

（四）使用農民集體土地進行建設的，自接到建設用地批準文件之日起；

（五）國有土地由單位或者個人承包經營，從事種植業、林業、畜牧業、漁業等農業生產的，自土地承包經營合同簽訂之日起。

第二十七條依法使用國有建設用地的，申請國有土地使用權登記時，應當提交下列權屬證明材料：

（一）建設用地批準文件；

（二）以有償使用方式取得國有土地使用權的，提交土地有償使用合同；

（三）以劃撥方式取得國有土地使用權的，提交已核發的國有土地劃撥決定書；

（四）涉及拆遷安置的，提交拆遷補償安置工作完成的相關證明文件；

（五）已繳清地價款的證明文件；

（六）已繳清有關稅費的憑據；

（七）建設用地審批紅線圖；

（八）已核發的建設用地規劃許可證及附圖、規劃設計條件；

（九）其他證明材料。

1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實施以前，已經使用國有建設用地，土地權屬證明文件不符合前款規定的，應當提交下列權屬證明材料：

（一）個人使用的，提交房屋權屬證明；沒有房屋權屬證明的，提交人民法院生效的判決書、裁定書、調解書或者人民政府及有關部門處理的文件；

（二）單位使用的，提交權屬來源證明材料及單位主管部門的意見；

（三）因房地產繼承、買賣、調整、交換、贈與等原因取得土地使用權的，除按本款第（一）項或者第（二）項提交土地、房屋的權屬證明文件之外，還應當提交相應的協議和證明材料；

（四）其他證明材料。

無法提交土地權屬證明材料的，應當提交土地權屬來源演變的書面報告和所在居民委員會或者基層人民政府的證明文件。

第二十八條依法使用集體建設用地的，申請集體土地使用權登記時，應當提交下列權屬證明材料：

（一）建設用地批準文件；

（二）建設用地審批紅線圖；

（三）以土地使用權入股、聯營等形式共同舉辦企業的，提交有關入股或者聯營合同；

（四）其他證明材料。

1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實施以前，已經使用集體建設用地，土地權屬證明文件不符合前款規定的，應當提交下列權屬證明材料：

（一）農村村民使用的宅基地，提交所在農村集體經濟組織和村民委員會或者基層人民政府的證明文件；

（二）鄉鎮村內公共設施、公益事業建設用地和鄉鎮企業使用的建設用地，提交土地權屬來源演變的書面報告、所在農村集體經濟組織和村民委員會或者基層人民政府的證明文件；

（三）與農村集體經濟組織簽訂的有關協議等；

（四）其他證明材料。

第二十九條依法使用國有土地用于農業生產的，申請國有土地使用權登記時，應當提交下列權屬證明材料：

（一）國有土地批準文件；

（二）承包經營合同；

（三）用地審批紅線圖；

（四）其他證明材料。

國有農林場使用國有土地用于農業生產的，申請國有土地使用權登記時，按照國家和自治區有關規定提交相關權屬證明文件。

國有土地依法由農村集體經濟組織用于農業生產的，按照《中華人民共和國農村土地承包法》及有關法律、法規辦理。

第三十條申請農民集體土地所有權登記，應當提交下列權屬證明材料：

（一）時期，頒發的土地所有證和土地檔案清冊；

（二）合作化時期或者實行勞力、土地、耕畜、農具等固定時，確定的土地歸農民集體所有的決議、決定和其他文件；

（三）當事人之間就農民集體所有土地依法達成的協議；

（四）各級人民政府在職權范圍內對農民集體所有土地作出的處理決定或者依法生效的調解協議；

（五）各級人民政府明確土地屬于農村集體經濟組織或者村民委員會經營管理的文件；

（六）人民法院對權屬糾紛作出的生效的判決書、裁定書、調解書；

（七）其他能依法證明土地所有權來源的證明材料。

無法提交前款規定材料的，應當提交以下權屬參考證明材料：

（一）農村土地承包合同、林地使用權、林木所有權等證明材料；

（二）依法形成的土地利用現狀調查、森林資源清查有關成果資料；

（三）農村集體經濟組織管理使用土地的事實資料和有關憑證；

（四）依法制定的行政區域界線及其邊界地圖。

無法提供土地權屬證明文件或者權屬參考證明材料的，應當提交土地權屬來源演變的書面報告和村民委員會或者基層人民政府的證明文件。

第三十一條土地登記機關、土地行政主管部門應當根據土地利用現狀調查、地籍調查等成果資料，對尚未確定土地使用權的國有土地進行登記造冊；收回、交回、收購、空閑的國有建設用地和依法征收之后尚未批準使用的建設用地，按有關規定納入儲備的，由市、縣人民政府土地儲備機構持有關批準文件申請登記。

第四章變更登記

第一節轉移變更登記

第三十二條已經登記的土地使用權，因下列情形而引起變更的，當事人應當在有關法律文件生效或者事實發生后30日內申請辦理轉移變更登記：

（一）房地產轉讓、調整、交換、贈與；

（二）房地產繼承、遺贈；

（三）人民法院的生效判決、裁定、調解；

（四）仲裁機構的生效裁決、調解；

（五）處分抵押房地產；

（六）房地產作價出資或者入股、聯營；

（七）單位合并、分立、兼并、改制；

（八）法律、法規規定的其他情形。

房地產轉移或者變更時，應當依法先辦理房產變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書到土地行政主管部門申請土地使用權轉移變更登記。以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當報有批準權的人民政府批準，并憑批準文件辦理土地使用權轉移變更登記。

第三十三條土地轉移變更登記應當提交土地使用權證書、土地使用權發生轉移變更的文件、符合法律、法規和土地有償使用合同約定轉讓條件的證明材料，有房產轉移或者變更的，應當提交房產變更登記后的房屋所有權證書。

第二節其他變更登記

第三十四條土地使用權人應當自宗地上建筑物竣工之日起30日內，向土地行政主管部門申請辦理變更登記。

土地使用權發生土地用途和土地使用條件變更的，土地使用權人應當在獲得批準變更之日起30日內，持批準文件和土地使用權證書申請變更登記；涉及補交土地使用權出讓金的應當提交繳納土地使用權出讓金的憑證。

第三十五條劃撥土地使用權依法辦理土地使用權有償使用手續的，土地使用權人應當在簽訂土地有償使用合同之日起30日內，持原國有土地使用證、改變土地取得方式的批準文件、土地有償使用合同、繳納土地使用權出讓金的憑證等申請變更登記。

第三十六條土地使用權人在不影響宗地的合理利用前提下分割宗地的，持土地使用權證書、分割方案等申請分割變更登記；共有人之間分割共有土地的，按分割變更登記辦理。

土地使用權人擁有相鄰宗地，并符合宗地合并條件的，可以持土地使用權證書申請合并變更登記。

第三十七條土地所有權人、土地使用權人和土地他項權利人更改名稱、地址的，應當在名稱、地址發生變更之日起30日內，持有關證明材料申請名稱、地址變更登記。

第三十八條土地權利人或者其他利害關系人發現土地證書或者土地登記卡有登記錯誤或者遺漏時，可以申請更正登記。土地行政主管部門查明后更正登記。

登記的錯誤或者遺漏屬土地登記工作人員記載時的疏忽，并有原始登記證明材料可查的，土地登記機關、土地行政主管部門可以依職權直接進行更正登記，并將更正登記內容書面通知有關當事人。

辦理更正登記的，應當及時告知利害關系人。

第三十九條海域使用權人應當自填海項目竣工之日起3個月內，持下列證明材料到土地行政主管部門申請土地登記：

（一）土地登記申請書；

（二）海域使用權證書；

（三）海域使用批準文件、海域使用權出讓合同、海域使用金的繳納憑證；

（四）已核發的建設用地規劃許可證及附圖、規劃設計條件；

（五）填海竣工驗收文件；

（六）填海竣工測量圖件、資料；

（七）其他證明材料。

第四十條土地行政主管部門受理海域使用權人的土地登記申請后，應當按地籍調查的要求，核實海域使用權變更為土地使用權的基本情況，對符合下列條件的，確認土地使用權，換發國有土地使用證：

（一）申請人是海域使用權證書上記載的海域使用權人；

（二）屬于填海項目，并且填海工程已竣工形成土地；

（三）界址清楚、面積準確，土地使用情況與用海審批條件相符。

第四十一條填海土地使用權按以下規定登記：

（一）土地權屬性質登記為國有土地使用權；

（二）土地使用權類型登記為出讓或者劃撥；

（三）土地權屬來源登記為填海；

（四）土地用途按審批用海時的項目性質對照土地分類確定；

（五）土地使用條件按用海批準文件、海域使用權證書和建設用地規劃許可證及附圖、規劃設計條件等確定；

（六）土地取得時間登記為填海竣工驗收確認的時間，并注明海域使用權取得的時間；

（七）土地使用期限按海域使用權的使用期限確定，海域使用權終止日期登記為土地使用權終止日期；

（八）其他內容按土地登記要求登記。

第四十二條土地證書破損的，土地權利人可以持已破損的土地證書向土地行政主管部門申請換發。土地行政主管部門查驗后，收回原土地證書，并予以換發，新的土地證書上注明“換發”字樣。

土地證書遺失、滅失的，土地權利人可以向土地行政主管部門申請補發。申請補發時，應當書面說明土地證書遺失、滅失的原因，并提供相關證明材料。土地行政主管部門應當公告30日，公告期屆滿無人就該遺失、滅失事實提出異議或者經審核異議不成立的，予以補發土地證書，新的土地證書上注明“補發”字樣。自補發之日起，原土地證書注銷。

第五章他項權利登記

第四十三條依法抵押或者出租土地使用權的，當事人應當在抵押合同或者出租合同簽訂之日起30日內，申請辦理土地他項權利登記。

設定其他土地他項權利的，當事人在設定之日起15日內，申請辦理土地他項權利登記。

第四十四條依法可以申請土地使用權抵押登記的，應當提交下列材料：

（一）土地使用權證書；

（二）抵押擔保的主債權合同；

（三）抵押合同。

宗地分割抵押的，應當提交土地分割抵押方案及經抵押權人和抵押人確認的分割抵押界址圖。

第四十五條申請土地使用權出租登記，應當提交土地使用權證書和租賃合同。

第四十六條依法可以申請其他他項權利登記的，應當提交下列權屬證明材料：

（一）土地使用權證書；

（二）設定他項權利的證明材料。

第四十七條土地他項權利變更的，應當自變更之日起15日內，申請辦理他項權利變更登記。

第四十八條符合下列條件的土地他項權利登記申請，應當準予登記：

（一）申請人是設定他項權利的當事人，且其中一方是土地登記卡記載的土地使用權人或者土地所有權人；

（二）設定他項權利登記的土地在土地登記范圍內；

（三）設定的他項權利與已經登記的權利不沖突；

（四）符合有關法律、法規、規章的規定。

第六章注銷登記

第四十九條農民集體所有的土地依法被征收或者農村集體經濟組織所屬成員依法成建制轉為城鎮居民的，應當在集體土地被征收或者辦理農轉非之后，土地登記機關、土地行政主管部門根據生效的法律文件直接注銷集體土地所有權登記。集體土地所有權人應當自土地被征收之日起30日內，將土地證書交回土地登記機關注銷，逾期不交回的，土地登記機關公告注銷。

第五十條依法收回土地使用權的，土地登記機關根據收回土地使用權的決定注銷土地使用權登記。土地使用權人應當自收到收回土地使用權決定書之日起30日內，將土地證書交回土地登記機關注銷，逾期不交回的，土地登記機關公告注銷。

依法責令交還國有土地的，土地使用權人應當自收到責令交還國有土地使用權的決定書之日起30日內，將土地證書交回土地登記機關注銷，逾期不交回的，土地登記機關公告注銷。

第五十一條以有償使用方式取得的土地使用權，使用期滿前未申請續期或者續期申請未獲批準的，原土地使用權人應當在期滿之日前15日內，持土地證書申請國有土地使用權注銷登記，逾期未申請注銷的，土地登記機關在土地使用期滿后公告注銷。

第五十二條因自然災害等造成土地權利滅失的，原土地所有權人或者土地使用權人持原土地證書及有關證明材料，申請土地所有權或者土地使用權注銷登記，逾期未申請注銷的，土地登記機關公告注銷。

第五十三條土地他項權利終止，當事人在該他項權利終止之日起15日內，持有關證明材料申請土地他項權利注銷登記。

第七章法律責任

第五十四條不按照本辦法規定辦理登記的，由土地行政主管部門責令其限期辦理。

第五十五條申請人提交虛假的申請登記材料，造成登記錯誤，給有關土地權利人造成損失的，申請人應當承擔相應的法律責任，土地登記機關根據查清的事實依法注銷土地登記，并由土地行政主管部門處以1000元以上1萬元以下的罰款。

第五十六條土地登記工作中有下列行為之一的，有關行政機關應當依法對直接負責的主管人員和其他直接責任人員給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：

（一）、、弄虛作假；

（二）因工作嚴重失職造成錯、漏登記，或者登記不當而不糾正；

（三）泄露工作中知悉的商業秘密；

（四）遺失登記材料，給申請人造成重大損失；

（五）無正當理由拒不辦理土地登記或者無正當理由超過規定期限辦理；

（六）收受或者索取賄賂；

（七）違反規定收取費用；

（八）拒絕接受上級行政機關監督檢查。

第八章附則

第2篇：土地登記制度范文

關鍵詞：土地；信托登記；制度；財產

在《信托法》實行的過程中，對土地管理制度有著一定影響，為了構建我國土地信托登記制度，需要將土地看作是信托財產，然后進行信托登記。在登記的過程中，需要參照《信托法》相關登記流程。由于我國土地信托存在不完善的問題，信托法中對土地管理缺乏約束規章制度，所以，在實踐的過程中，存在無章可依的問題，這需要政府管理部門發揮職能出臺相關政策，這樣才能保證土地信托登記制度的完善性以及有效性。

1 信托、信托財產以及土地信托

1.1 信托與信托財產

信托是指財產委托人為了保證收益人的利益或者信托目的，將財產轉移給受托人，然后由受托人負責看管這一信托財產。受托人必須按照信托設立的目的處理這筆財產，這一過程體現了法律關系，而且具有法律效力。信托有一定特征，首先，信托是以信托財產為信托目的，體現了以財產權為中心的法律關系；其次，委托人需要通過一定手續將財產權轉移給受托人或者受托機構；最后，受托人需要按照之前設定的信托目的對信托財產進行科學的管理以及合理的處分。信托財產需要建立在對受托人信任的基礎上進行委托，委托人是自愿將自己的財產轉交給受托人，并且最終將產權轉交給收益人。信托財產需要建立在信托法律關系的基礎上，只有依照相關法律法規，才能保證信托的有效性。

1.2 土地信托

土地信托是指將土地作為信托財產，按照信托的流程對土地產權進行轉讓。土地信托是建立在相關信托法律基礎上的，所以土地信托財產具有特殊的法律性質，其具有可轉讓性，也具有物質替代性。我國土地制度具有特殊性，與其他國家的制度有著本質上的區別，所以，土地信托制度也與其他國家不同，我國將土地信托的客體看作是土地權利，而非土地本身，所以，土地所有權并不能作為我國信托財產，只有具有獨立財產權性質的土地使用權才可以作為信托財產。

2 構建我國土地信托登記制度的思考

2.1 土地信托登記的范圍及內容

我國相關法律制度規定，只有具有獨立財產權的土地使用權才可以作為信托財產，所以，相關工作人員一定要考慮土地信托登記的客體。信托是建立在相關法律法規基礎上的財產轉移制度，所以，只有具有可轉讓性的土地財產才可以進行轉讓，在信托的過程中，還要核實委托人是否具有處分土地的權利。我國憲法規定，土地所有權不能進行轉讓，所以，在轉讓土地使用權時，一定要考慮土地所有權關系。集體土地所有權一般是指農民集體所有土地的權利，在現行法律法規的規定下，只有具備出讓土地使用權的土地才可以作為信托財產。土地信托登記的范圍主要包括兩個方面，一方面是設立信信托可作為信托財產的土地使用權，另一方面是信托業務進行時所獲得的土地使用權。

土地信托登記的內容不僅包括權利主體的變更登記，即信托當事人，還包括信托目的、信托財產管理和處分方法、信托關系消滅的事由、其他信托條款。一般的土地登記是關于土地權利的登記，其目的是公示土地權利的主體及土地權利的內容。土地設立信托后，土地的權利主體發生變更，因此土地信托登記首先要進行土地權利主體的變更登記，但是土地信托登記的目的不僅僅是公示權利主體的變更，而是公示信托法律關系，其核心是公示信托財產法律關系。

2 土地信托登記的主體

2.1 登記機關

因為信托是以“財產權轉移”為根本特征的，因此財產權轉移需辦理登記的財產作為信托財產時，到有關登記機關辦理財產權轉移登記是必經程序，也就是說即使沒有信托登記制度，這類財產作為信托財產時也必須辦理財產權轉移登記。實際上財產權轉移登記是信托登記最主要的內容，需要辦理信托登記的財產，也都是依法需要辦理財產權轉移登記的財產。

2.2 登記申請人

根據《土地登記規則》的規定，土地權利變更登記是以土地權利變更的各方當事人持有關權利變更文件共同到登記部門申請登記為原則的，因此，土地信托登記也應遵照此原則，并由土地信托法律關系中涉及財產權轉移的主要當事人即委托人和受托人共同到土地管理部門申請登記，信托法律關系的另一當事人即受益人因和財產權轉移沒有直接的關系，因此應不作為土地信托登記的申請人。

3 土地信托登記的程序

土地信托登記應采取土地登記與土地信托登記同時辦理的原則，登記既作為土地權利的公示方式，也是土地信托法律關系的公示方式。土地信托登記的核心內容之一就是土地權利主體的變更登記，這與普通土地登記的內容是一致的。因此，土地信托登記與土地登記的程序可以合并進行，進行土地信托登記的程序可以原則上等同于一般的土地登記程序，辦理土地信托登記時，同時辦理土地登記。但是二者畢竟不能完全等同，在具體辦理土地信托登記時，除應遵守一般程序外，同時還應有其自身的內容，應就土地信托登記作出特別規定。如對信托登記申請的要求，包括提供信托合同、信托遺囑等信托證明文件等；對信托登記申請人的要求，如是委托人、受托人共同申請還是受托人單獨申請；對信托設立、變更、消滅登記的要求，即何種情況下為設立登記或變更登記及注銷登記等；對具體登記的要求，如在登記簿中如何對信托財產進行標注；對信托登記查詢的要求，如應建立專門的信托登記簿，將信托合同或信托遺囑匯編成冊供公開查詢等等。

結束語

土地登記是土地管理中一項重要的措施，《信托法》實行以來，對我國土地管理產生了較大的影響，相關部門為了實現土地信托管理，構建并完善了土地信托登記制度，這為人們轉讓土地使用權帶來了便利，而且可以提高土地資源的利用率，可以促進我國經濟更好的發展。在制定土地信托登記制度時，一定要加強土地管理，還要保護委托人以及受益人的合法權利，土地信托是將土地使用權作為信托財產，在制定相關制度時，需要考慮我國土地管理制度的特殊性。

參考文獻

[1]岳意定，王瓊.我國農村土地信托流轉模式的可行性研究及構建[J].生態經濟，2008（1）.

第3篇：土地登記制度范文

關鍵詞：小城鎮 土地登記

一、土地登記定義與基本原則

1、土地登記定義

土地登記是指土地登記機構在受托權限內，為委托人提供土地登記、咨詢等中介服務，并由委托人直接承擔相應的法律責任的經營活動。

土地登記是土地市場中介服務的一種，屬于委托的范疇，其委托權基于土地登記申請人的委托授權行為和委托人與機構及其人的委托合同而產生 。

2、土地登記業務范圍

土地登記業務范圍包括土地登記申請、指界、地籍調查、領取土地權利證書；收集、整理土地權屬來源證明材料等與土地登記有關的資料；幫助土地權利人辦理解決土地權屬糾紛的相關手續；查詢土地登記資料；提供土地登記及相關業務咨詢等；還包括與土地登記業務相關的其他事項。

3、土地登記的基本原則

合法原則、平等自愿原則、公平公正原則、等價有償原則、誠實信用原則、保密原則。

隨著我國社會主義市場經濟的不斷發展，以及土地登記人職業資格制度的建立完善，特別是《物權法》的頒布實施，土地登記事業會有廣闊的發展空間。

二、土地登記內容

根據《土地登記人職業資格制度暫行規定》，土地登記人主要可以從事以下登記業務：

1、辦理土地登記申請、指界、地籍調查、領取土地權利證書等；

2、收集、整理土地權屬來源證明材料等與土地登記有關的資料；

3、幫助土地權利人辦理解決土地權屬糾紛的相關手續；

4、查詢土地登記資料；

5、查證土地產權；

6、提供土地登記及地籍管理相關法律咨詢；

7、與土地登記業務相關的其他事項。

《土地登記辦法》將地籍調查表、宗地圖及宗地界址坐標作為申請人申請登記時需要提交的要件。因此，地籍調查除了指界之外，有地籍測量資質的機構還可以從事宗地圖和界址坐標的測量等相關工作。

三、土地登記程序

1、接受委托

接受委托是開展土地登記業務的首要環節，一般情況下，土地登記業務來源主要有以下兩個途徑：

（1）被動接受

（2）主動爭取

2、簽訂土地登記委托書、合同

為規范土地登記行為，降低土地登記中的風險，接受土地登記業務后，委托人應與土地登記人所在的土地登記機構簽訂書面委托書及委托合同。

委托書應由委托人和土地登記機構、土地登記人三方簽字后生效，委托人是單位的，應同時加蓋單位公章。土地登記人持委托書開展土地登記業務。

3、收集查詢土地登記相關信息與資料

在接受土地登記委托后，土地登記人根據的土地登記事項收集、查詢、整理土地權屬來源證明材料等與土地登記有關的資料，了解土地權屬是否清晰。土地登記相關資料收集的基本途徑主要有：

（1）文字資料

（2）地籍或地形測繪資料

（3）實地察看

（4）向有關當事人了解情況

4、開展具體業務

開展代辦土地登記申請、現場指界、測繪宗地圖和界址坐標、代填土地登記申請文書、代領土地證書、代辦土地登記資料查詢與土地產權查證等具體服務。

5、提交成果

土地登記機構和土地登記人的要求完成委托事項后，土地登記人應及時以口頭或書面報告形式向委托人報告，并交付相應的成果。

四、小城鎮土地登記現狀

1、小城鎮土地登記業務相對簡單，各別城鎮只有1種土地用途，部分農村全部為國有土地不存在集體土地，單宗地用地比較大，很少存在權屬爭議現象。

2、小城鎮開展土地登記業務公司多為其他大中城市登記公司，在小城鎮內無明確的辦公地點，只是將一定的登記業務集中后統一辦理，平時無工作人員對其業務進行解答、宣傳，造成委托人對登記公司的不理解、不信任，工作難以順利開展。

3、小城鎮城市面積小、人口少、地處偏遠，登記業務量少，造成公司獲得利潤少，部分登記公司因此減少應有的服務程序、降低服務水平和服務質量。

五、小城鎮土地登記幾點設想

1、完善土地登記的有關法制建設，創造良好的法律環境

依法辦事，是市場經濟條件下的基本原則。加快立法速度，建立完善的土地登記法律制度，不僅可以約束規范機構及從業人員的行為，降低執業風險，也是從制度上保障土地登記事業的健康發展。在具體立法內容上，應借鑒國際慣例，可考慮進一步修改和完善《土地登記試點試行辦法》和制定《土地登記人職業注冊登記辦法》，在此基礎上結合《行政許可法》，提高《土地登記規則》的效力等級，制定并頒布《土地登記法》，將土地登記業務以法律的形式予以確定。同時，應建立與其相適應的土地登記人員執業道德規范，保證管理部門依法管理和機構、人員依法從業。

2、引入職業責任風險保障機制

伴隨社會分工的日益細化和職業責任制度的健全。目前，在我國北京、上海、深圳等大中城市中對一些新興行業引入責任風險抵押機制，對其從業公司實行了責任風險抵押機制，即建立風險抵押金制度，土地登記中介機構備案時，預付部分抵押金，不出問題的，押金完璧歸趙，出了問題，從中扣除罰金。建立必要的風險抵押制度，在執業風險實際發生時，對人民群眾的利益將起到積極保障作用。

3、細化土地登記機構設立

由于我國對土地登記機構的設立條件還沒有明確的規定，因此參照《中華人民共和國城市房地產管理法》第四章第五十七條： 1有自己的名稱和組織機構；2有固定的服務場所；有必要的財產和經費；3有足夠數量的專業人員4法律、行政法規規定的其他條件。建議在小城鎮土地登記工作中機構的設立必須在小城鎮有固定的場所、工作人員。這是維護土地登記委托人的合法權益，增強委托人對登記機構的信任，防止土地登記中介中欺詐行為、滿足市場的需求的選擇。

第4篇：土地登記制度范文

【關鍵詞】土地登記形式審查；工作現狀；改進建議

不動產物權登記是《物權法》中的一個核心問題，其具有確定物權歸屬、明晰權利關系、促進交易效率、維護交易的安全的作用。我國《物權法》對不動產物權登記制度有較為詳細的規定。下面結合日常土地管理工作實踐，就土地登記中登記機關的土地登記形式審查工作現狀和改進談一點粗淺的看法。

一、《物權法》和《土地登記辦法》的相關規定

土地登記機關辦理登記的主要內容之一就是對申請者提交的申請內容依法進行審查。登記審查不僅是登記機關的權力，也是登記機關的義務。關于土地登記審查，世界上有兩種不同的做法。其一，實質審查，是指登記機關不僅應當對當事人提交的申請材料進行形式要件的審查，而且應當負責審查申請材料內容的真偽，甚至在特殊情況下對法律關系的真實性也要進行審查。其二，形式審查，即登記機關僅對申請材料是否符合法律要求進行審查，如果材料本身沒有瑕疵，則不對登記事項的真偽調查核實。

在我國，土地登記機關在審查中應負擔實質審查義務還是形式審查義務一直存在很大爭議。我國的各項法律法規中也沒有明文的規定，但新出臺的《物權法》及《土地登記辦法》中的相關條款則傾向于土地登記機關負擔形式審查義務。《物權法》第二十一條規定，“當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。”在這里所提到的登記錯誤，可以理解為當事人即申請人提供的材料完全真實，由于登記工作人員的過失導致登記錯誤或遺漏，給他人造成損害，這與形式審查的要求相符。《土地登記辦法》第九條中提出，“申請人申請土地登記，應當如實向國土資源行政主管部門提交有關材料和反映真實情況，并對申請材料實質內容的真實性負責。其要求也與形式審查要求相符。”

二、土地登記形式審查工作現狀

土地登記作為地籍管理工作的核心，在土地登記管理工作中占有十分重要的地位，登記機關原則上只承擔形式審查義務，現介紹土地登記形式審查工作如下：

第一,從法理出發,登記本身僅具有“權利正確性推定規則”,即在具有相反證據表明之前,推定登記簿上所記載的權利人是真實權利人。因此,如果登記機關必須承擔實質審查義務,則其背后的法理是要求登記機關保證“登記簿記載的內容完全真實”,而不是僅僅是推定權利正確,這顯然與登記的法理相違背。

第二,從可行性方面考察,土地登記機關根本無法對所有基于土地物權變動的申請進行實質審查。現實中土地登記種類繁雜，數量龐大，每件登記都要進行全面的實質審查，必將耗費登記機關大量的人力和物力，我們很難想象,幾十個工作人員每天要實質審查數以萬計的土地交易,依次到現場進行實際勘驗。從目前現狀來看,登記機關實際上是以發證為中心建立登記流程,并沒有采取實際勘驗的方式,更沒有就引起物權變動的具體合同效力進行實質性的調查。

第三,采取登記作為土地物權公示的方法,一方面是為了維護土地交易安全,但同時也是為了促使交易迅捷,減少交易成本。土地登記機關本身不是一個贏利性機構,而是依靠國家財政支出維持登記機關的運轉。如果土地登記機關承擔一般的民事賠償責任,以登記機關的現有財政情況根本無法履行實質的民事賠償義務。從《物權法》立法過程來看,立法者千方百計想扭轉我國目前登記制度中成本過高的問題,而實質審查義務必定將在很大程度上增加登記成本,對交易顯然不利,從而造成登記制度與其價值目標的內在沖突。

第四,實質審查制非常容易導致國家公權力對私權力侵擾和過度干預的問題。在實質審查制中，登記機關需要對合同的實質性條款進行審查，以確定物權變動的原因與事實是否相符。如果登記機關是行政機關的話，根據契約自由原則，合同的訂立應由當事人之間私法自治，如果登記時登記機關都要對于合同實質條款進行審查，實際上等于扮演了司法機關的角色，在目前我國行政權力嚴重干預司法權力的情況下，決不應該主張登記機關越俎代庖地去介入本屬于司法機關的事務，否則，將加劇我國國家公權力嚴重失衡的現狀。

三、土地登記形式審查工作改進的建議

土地登記機關，原則上只應承擔形式審查義務。當然，形式審查義務確實會造成一定程度上的登記制度缺陷，如何彌補土地登記機關形式審查所遺留下的制度漏洞，筆者認為應從內在制度和建立更高的信用機制兩方面來完成。

首先，內在制度彌補。由于土地登記的目的在于為土地權利變動提供可靠的平臺。為了防止產權交易出現混亂，登記機關不僅必須盡力維護登記的效力,還要保障產權交易迅捷、通暢，所以不可避免的出現紕漏。《物權法》和《土地登記辦法》正是為了協調這兩方面的內容,才設定了異議登記制度。異議登記制度具有臨時性解決糾紛機能,將爭議問題擱置,要求爭議雙方進一步通過其他方式,如訴訟解決糾紛,使不動產產權重新明晰。同時還要做好土地權利登記公告制度，每次土地權利變更在國土行政管理部門的網站上進行公告，使土地登記情況為公眾所了解，一旦相關權利人對登記提出疑義，便中止登記。

其次，建立更高的信用機制。減少法律糾紛的最好辦法就是增強公民的守法意識和誠信意識。《民法通則》中，誠實守信原則被稱為帝王條款，說明誠實守信對一個國家和社會的重要性，因此建立更高的信用機制是防范風險的最好辦法。當然，光是靠自覺是很難完成的，這就需要全社會的配合，各職能部門應聯合制定相關政策，從嚴管理，對以偽造申請材料惡意申請登記的，今后在其辦理銀行貸款、公司注冊、出國等相關事宜時，均不予通過，則虛假登記必然減少。

土地登記機關承擔形式審查義務并不是說登記機關可以隨意依據登記申請人所提供的材料立即作出登記的決定，其實恰恰相反,土地登記機關必須承擔謹慎注意的義務,必須就土地登記申請人所提供的材料仔細加以審核,只有在滿足書面材料無瑕疵的情況下才可以作出登記決定。因此，為了避免法律糾紛的出現，日常工作中，土地登記人員要認真審核土地登記申請材料，不要違反法定的注意義務。土地登記機關可以通過內部的管理機制,例如,多級審核機制、專業人員詢問機制(如電話詢問所有交易相對人)等,來保障達到謹慎注意的義務。

參考文獻：

[1]高洪賓．我國不動產制度弊端及其完善[J].國家法官學院學報.2002.

[2]楊柳,左前.土地登記應處理好內外關系[J].中國土地,2011,(02).

[3]宋國明.英國:透明公開的土地登記制度[J].資源導刊,2010,(09).

第5篇：土地登記制度范文

當土地遇到資金，無數城市舊貌換新顏，高樓拔地而起，交通四通八達。

當然，也有另外一個后果，那就是“騙貸”。近些年來，利用虛假的土地使用權到銀行騙貸或是重復抵押騙貸的案例時有發生，一方面騙貸者空手套白狼，盆滿缽滿，一方面，金融機構和老百姓遭受巨額損失。

土地騙貸，盡管尚不能攪得土地市場混亂一片，但_是絕不可掉以輕心。

典型案例：土地騙貸路線圖

隨著社會主義市場經濟的發展，土地與金融的關系日益密切，并且成為國家宏觀調控的兩個閘門。作為國際通行的融資方式，不動產抵押近年來在我國發展態勢迅猛，已經成為融資的主要手段之一。數據顯示，2000年以來，我國土地抵押貸款每年以40％左右速度遞增，占銀行放貸的比重不斷加大。而與此同時，商業銀行沉淀的不良貸款很多是以土地使用權作為抵押物，面臨很大的風險。涉及虛假土地抵押騙貸的案件時有發生，給銀行造成很大的損失。這些案件主要的表現形式是使用虛假的土地使用權證進行抵押、多重抵押、多重擔保騙取貸款。

近年來，利用土地使用權進行抵押貸款詐騙的案例層出不窮。

據新華網報道，名噪一時的原河南華林集團董事長孫樹華發跡的路線，便是以土地貸款促企業發展。孫樹華從一名破爛王成長為農民企業家，并曾經登上“福布斯百富榜”。在2000年4月，華林集團申報注冊資金1億元中，便有9800萬元由土地廠房折算而來。只有200萬元存款。銀行信貸資料顯示，華林集團曾擁有使用權的土地面積達到了9400余畝。從2000年到2005年，孫樹華利用20宗土地使用權進行抵押貸款，實際上其中7宗共計4207畝的土地使用權已被政府收回，但孫樹華通過偽造土地使用證成功騙貸。此外，他還違規辦理、重復使用土地使用證進行貸款，騙貸金額共達13.6億元。

據龍虎網報道，江蘇省周某1996年9月買下了南京市江寧區董村路17號7萬平方米的土地。按照法律規定，必須先交納1050萬元的土地出讓金，才能領取土地使用權證。但周某通過關系，在沒有交錢的情況下就領取了這塊土地的使用權證。從1998年4月至2001年3月間，周某先后16次拆分該土地使用權，再以這16份土地他項權證重復抵押給多家銀行，共取得8000多萬元貸款。經過警方核對，周某拒不歸還到期的貸款本金利息達934萬元。

據新華社報道，廣東省佛山市南海區私營企業主馮明昌通過偽造房地產證明文件等手段，向銀行騙取貸款，造成銀行和財政資金損失20多億元。南海區沙頭鎮國土所原所長李權永，違規為馮明昌不具備辦證條件的土地出具“該地塊的土地使用權證正在辦理之中”的《土地證明》18份，合計面積2163畝。沙頭鎮房管所原所長姚麗云，以這些毫無法律效力的《土地證明》為依據，并編造、夸大房產實際建筑面積，為馮明昌發放402個不具合法性的房產證，總建筑面積達138.7萬平方米。

騙貸成因：多種因素綜合作用的結果

在法律專家看來，虛假土地使用權抵押騙貸案件的發生，是多種因素綜合作用的結果。

現行不動產登記制度本身存在的缺陷，是一個重要原因。首先，按照《物權法》、《土地登記辦法》等法律法規的規定，我國土地登記采用的是形式審查。這種形式審查制度本身，就隱含著土地使用權虛假的可能性。作為土地權利歸屬和內容根據的土地登記簿，其內容是按照申請人提供的材料進行記載的。

“一旦申請人提供了虛假的材料，該項土地使用權從法律上看，實質上就是虛假的使用權。”中國政法大學國土資源法律研究中心主任，民商經濟法教授李顯東認為。

其次，不動產登記的法律主體和登記的法律效力混亂。盡管《物權法》規定了國家對不動產實行統一登記制度，統一登記的范圍、登記機關和登記辦法，由法律、行政法規規定。但令人遺憾的是，至今這還是一項原則性的規定，并未成為現實。

“迄今為止，我國尚未就統一登記制定專門的法律，國務院也未制定統一的行政法規。這就使得土地登記制度表面上看有法可依，但在操作的過程中卻存在明顯的漏洞”，中南財經政法大學喬新生教授認為，土地登記和房產登記相互脫節，監管真空的出現，給偽造土地證等騙取貸款提供了可乘之機。

喬新生還認為：“土地管理領域中存在的問題，從表面上看來是法律問題，但從深層次來分析，仍然是行政體制改革不到位的問題。在大部制改革沒有實質性進展的大背景下，單純依靠法律制度解決土地騙貸問題，是行不通的。”

土地登記部門未依法登記、未依法提供查詢服務也可能促成土地使用權騙貸的發生。前文提到的周某騙貸案就屬于這種情況。周某在沒有交納土地出讓金的情況下，就取得7萬平方米土地的土地證。進而騙取銀行9000多萬的貸款，土地登記機構難辭其咎。

銀行審查不嚴格、程序不規范，是土地騙貸案件發生的另一個重要原因。一位長期從事地籍工作的專家告訴記者，事實上，很多銀行對土地使用權抵押貸款的操作程序很不規范。一些銀行僅把貸款人的《土地使用證》扣押在銀行。而按照法律規定，土地使用權抵押權的合法權利憑證是《土地他項權利證明書》，各種土地使用證并不能成為抵押權的法律憑證。如此一來，貸款人可以冒稱原土地證書丟失，在土地部門補發新證，從而造成無地騙貸、一地數貸等現象。

而銀行內審制度缺失、“內外勾結”更是為土地騙貸成功提供了一條捷徑。以廣東南海馮明昌案為例，為了騙取銀行貸款，他不惜用重金鋪路，拉攏收買有關銀行、政府部門及其工作人員，為其違法犯罪活動打開方便之門。僅工商銀行南海支行原行長林裕行，就為馮明昌違規違法放貸62筆，共計15.44億元。在這起詐騙銀行貸款案中，工商銀行廣東省分行原副行長葉家聲、工商銀行佛山市分行原行長林俊江、工商銀行南海支行原行長林裕行等29名國家公職人員因收受馮明昌等人賄賂、違法放貸、，被依法追究刑事責任。

騙貸背后：銀行、企業、政府之間的“曖昧”

正如法律專家所分析，因為各種各樣的原因，造成了形色各異的土地騙貸案件的發生。但事實上，如果銀行嚴格按照程序審查，無論是土地使用權重復抵押、重復擔保，還是偽造土地證抵押貸款，各種騙貸案件根本不可能出現。

大量土地騙貸案件背后隱藏的更深層次的問題，我們必須正視。

銀行等金融機構對以土地使用權作為抵押進行貸款有嚴格的審查制度規定。據記者向國內一家商業銀行信貸管理部門咨詢，辦理土地抵押貸款的程序一般有以下幾個步驟：首先，企業持有土地使用權的法律憑證，向銀行提出抵押貸款的申請。銀行委托具有從事土地評估資質的機構進行地價評估，評估機構的估價結果報國土資源局備案，并按評估額的一定比例確定貸款數額。然后，企業和銀行簽訂土地使用權抵押合同。最后，到國土資源部門辦

理土地使用權抵押登記。土地使用權抵押合同經登記后生效，未經登記的土地使用權抵押權不受法律的保護。

簡而言之，企業以土地使用權抵押貸款，必須擁有合法的土地使用證，上面標明位置、大小、用途、獲得土地的方式等。這些資料可到土地管理部門查詢，如核實無誤，土地管理部門為銀行開具他項權利證書，并做已抵押的標注。這些手續無誤，銀行才可以放貸。

以河南孫樹華案為例。案發后，銀行業人士曾發出這樣的質疑：“銀行嚴格按程序走的話，孫樹華根本不。可能利用土地重復抵押，虛假抵押”，“靠土地抵押騙貸非常好查，只要帶上抵押文書到土地管理部門的電腦上一搜索，騙貸就立即露餡”。

是什么導致銀行不愿意甚至不能嚴格按照程序審查呢?在業內人士看來，土地騙貸手法簡單，“技術含量”很低，如果沒有當地政府干預和默許，這樣輕松騙貸不會成功。正因為如此，銀行也是有苦說不出： “華林集團是河南省重點扶持的企業，在政府某些領導的牽頭和指示下，銀行沒有辦法拒絕貸款申請。”

從警方披露的材料看，華林集團的模式是“爭項目――征地――高估地價――貸款――爭項目”。相應地，地方政府利用“推薦項目――低價征地一高價賣地”也有斬獲。2003年，華林集團征地3000多畝，政府給農民的補償價格是每畝22500元，而華林的購地價則為每畝75000元。這些土地在銀行抵押時，價格又漲到了每畝20萬元。

孫樹華案并非個案。在諸多土地騙貸大戲中，一些政府扮演了不光彩的角色。而這正是近年來政府過度依靠“土地財政”所產生的一個怪胎。“上世紀90年代以來的城市化主要表現為政府主導和城市外延擴張。地方政府財政預算內靠城市擴張帶來的產業稅收效應，預算外靠土地出讓收入，成為名副其實的‘土地財政’。新一輪的城市擴張主要由銀行資金投放支撐，而銀行貸款又是通過土地撬動”。國務院發展研究中心研究員蔣省三認為。

“土地和銀行資金，是近年來我國大規模開發建設的基礎資源，而對這兩種資源的過度使用，正是投資過熱的風險所在。”銀監會副主席王兆星認為。

正因如此，土地儲備貸款風險近年來也引起了銀行業的警惕。據銀監會的調查，近年來，有些地方發生惡意、違規動用儲備土地和騙取儲備土地的相關證明，或者是提供虛假執照等相關的批準文件，以此在土地開發和儲備土地的建設過程中進行騙貸。

2008年審計署的一項調查也顯示，土地儲備貸款發放和使用申存在很多問題。有的土地儲備貸款抵押物不實，有的土地儲備機構貸款金額過大而還貸能力不足；土地儲備貸款被挪作他用，如一些城市的土地儲備機構將主要以貸款方式取得的土地儲備資金用于股權投資、出借和市政設施建設等。這些突出問題，給土地儲備貸款帶來較大風險。

審計署有關負責人認為，產生這些問題的根本原因是一些地方政府將土地儲備貸款作為重要的融資渠道，為獲取城市發展所需的巨額資金，以儲備土地的名義大量貸款用于城市建設。除了貸款風險外，土地儲備貸款規模過大，會大量透支地方政府未來的土地收益，增加未來的還款壓力和風險，還會造成盲目超量儲備土地和建設規模的過度擴張。

可以預見，要從根源上遏制土地騙貸現象，除了完善法律制度、加強信息科學技術的應用。還必須阻斷政府賣地機制，改變對“土地財政”的過度依賴。

國土、銀行“聯姻”：風險防范關口前移

不得不承認，一些土地詐騙案件背后，往往有這樣一個共同的原因。由于相關技術手段的落后，貸款銀行無法對企業提供的信息進行充分的調查核實，對個別企業的弄虛作假行為無法有效地甄別，致使個別企業提供虛假土地權證、多重抵押、多重擔保等行徑囂張。

土地登記信息作為國土資源信息的重要組成部分，是具有法律效力的土地產權信息。不僅在整個國土資源管理中發揮著不可替代的基礎作用，而且在明細土地產權、維護交易安全、促進社會和諧穩定等方面發揮著重要的作用。但是，大量利用虛假土地使用權進行抵押騙貸案件的發生，在一定程度上說明目前我國土地產權保障服務的滯后。土地登記信息的社會化服務手段和水平還遠不能滿足社會的需要。

尤其是2008年以來，全球性金融危機愈演愈烈，對我國經濟影響日漸加大，房地產市場持續低迷。房地產行業和上下游相關行業貸款風險高企，潛在的信用風險進一步放大。中國政府拉動內需，保增長、促穩定政策頻頻出手。“地根”、“銀根”兩個閘門如何緊密配合、確保國家宏觀經濟政策，為實現“保增長”和“防風險”的目標提供信息支持和決策依據?在這個大背景下，加強部委聯合，共同防范商業銀行土地抵押貸款風險，將風險防范關口前移，已成為銀監會、國土資源部兩部委的共識。

近日啟動的銀行國土信息查詢系統試點工作就是一種嘗試。兩部門聯手共建的這個信息交流平臺，可以通過電子網絡信息查詢每一塊土地。業界期待，這將有助于打擊利用虛假土地證等進行土地使用權抵押騙貸案件，防范金融風險。

事實上，早在2000年，國土資源部就開展了土地登記資料公開查詢試點工作。為了維護土地權利人合法權益，保證土地交易安全，規范土地市場秩序，國土資源部《土地登記資料公開查詢辦法》(即國土資源部令第14號)2003年3月1。日起實施。作為政務信息公開的重要內容，《土地登記資料公開查詢辦法》規定，對于土地登記結果，包括土地登記卡和宗地圖，任何單位和個人都可以依照本辦法的規定查詢。這項工作的開展，為社會提供準確、權威的土地產權信息，對規范土地市場秩序、防范金融風險，建立公開、公平、公正的土地市場發揮了重要作用。各商業銀行通過土地登記資料查詢，在一定程度上防范了虛假土地抵押貸款的發生，對保證土地抵押貸款的安全起到了積極的作用。

由于當時技術的落后，14號令規定，查詢人查詢土地登記資料，應當在查詢機關設定的場所進行；對于申請查詢的土地不在登記區內的，查詢機關可以不提供查詢。

這種查詢的特點就是，以土地登記機關現場查詢為主，方式單一，不能實現網上查詢和異地查詢，制約了土地登記資料的查詢效率，也在一定程度上造成了銀行信貸調查過程中土地信息的不對稱。如何對土地登記查詢進行改善和改進，適應社會各領域對土地登記信息的強烈需求，探索利用高科技手段創新服務模式，擴展服務范疇，更好地防范金融風險，落實好國家宏觀調控政策，成為銀監會和國土部門共同思考的課題。

2008年2月，銀監會主席劉明康與國土資源部部長徐紹史舉行會談，就建立銀行與國土資源部門信息查詢機制確定了框架性的合作意見。經過幾個月的緊張準備，2008年11月，銀行國土信息查詢系統基本開發完成。2009年2月23日，銀行國土信息查詢系統試點工作正式啟動。齊齊哈爾、長春、鞍山、寧波、廣州等城市成為首批試點。

推進土地登記結果匯交：為以土地登記為基礎的不動產統一登記奠定基礎

銀行國土信息查詢系統試點的啟動，是近年來國土資源部在完善土地登記制度，擴大登記覆蓋面的同時，不斷加強土地登記成果應用的一個實例。

2008年2月1日，《土地登記辦法》開始施行。該辦法規定，國家實行土地登記資料公開查詢制度。土地權利人、利害關系人可以申請查詢土地登記資料，國土資源行政主管部門應當提供。土地登記資料的公開查詢，依照《土地登記資料公開查詢辦法》的規定執行。

2008年4月8日，國土資源部發出《關于貫徹實施(土地登記辦法)進一步加強土地登記工作的通知》。通知要求：加強土地登記資料公開查詢工作。要擴大土地登記資料公開查詢范圍，規范查詢程序，制定查詢收費標準，豐富查詢方式，提高查詢效率。除提供紙質查詢外，有條件的地區應盡快實現信息化查詢，并通過網絡逐步實現土地登記資料的異地查詢，為當事人查詢提供便利。

《通知》還要求，加強與其他專業主管部門的合作，實現信息互通，資料共享，充分發揮土地登記成果的作用。可以說，開展銀行國土信息查詢系統試點，正是一個寶貴的開端。這對于完善土地登記資料公開查詢制度，實現全國土地登記信息的網絡化一站式服務具有直接推動意義。

據國土資源部地籍司一位負責人介紹，國土資源部將以此為抓手，進一步完善土地登記制度、加強土地登記資料規范化建設、實現土登記全覆蓋，并探索建立土地登記信息服務的長效保障機制，不斷創新和提高國土資源政務信息服務社會的模式和水平，不斷提高國土資源部門參與宏觀調控的能力。

這位負責人還介紹，作為進一步完善土地登記制度，加強土地登記成果應用的一項重要措施，土地登記結果匯交工作將逐步推進，目標是要建立國家、省(區、市)、地(市)、縣(市)土地登記結果匯交制度。目前國土資源部正在開展土地登記結果匯交工作試點，各地正在集中力量對現有土地登記成果資料進行規范化整理，為建立全國土地登記結果匯交制度奠定基礎。

對于社會各界關注的不動產統一登記制度的建立，雖然目前還沒有按照《物權法》的有關要求建立統一的不動產登記制度，但是，2008年7月獲得批準的國土資源部新三定方案，強化了國土資源部社會管理和公共服務職能。方案賦予國土資源部“承擔各類土地登記資料的收集、整理、共享和匯交管理，提供社會查詢服務”及“推進國土資源信息化和信息資料的公共服務”職責。這為下一步建立以土地登記為基礎的不動產統一登記奠定了良好基礎。

第6篇：土地登記制度范文

【關鍵詞】地籍管理；問題；探討

當前，國土資源管理正處在一個新的發展階段，地籍管理也面臨一些突出問題，認真分析當前地籍管理面臨的機遇和挑戰，創造性地做好地籍管理工作，為經濟社會跨越式發展和現代化城市建設提供有力保障。

1 地籍管理現狀

近年來，地籍管理的各項工作全面推進，地籍基礎建設成績顯著。一是城鎮土地登記制度逐步規范，農村土地登記工作起步，土地產權管理意識得到強化。國家第二次農村集體土地調查、城鎮地籍調查與1：500數據庫的建設，完善了地籍管理的基礎平臺，使得城市國有土地登記、集體土地登記、以土地抵押登記為主要內容的土地他項權利登記發證工作開展順利，推進了土地產權體系建設，土地權屬爭議得到了有效調處。:二是土地動態遙感監測體系初步形成，土地統計分析工作不斷深入。充分利用每年最新的高分辨率衛星遙感影像，實時監測土地變化情況，特別是城鎮建設用地和耕地的變化情況，有效防范和及時發現違法用地;同時利用衛片輔助每年的土地變更調查。土地利用數據已經建庫，在每年年度變更的基礎上，能夠準確地對土地的數量關系及其動態變化規律進行系統、全面、連續的分類、整理、統計和分析，掌握土地數量、質量、分布和利用狀況及其動態變化規律。

2 現行地籍管理工作問題

2.1 土地登記發證制度不統一。按現行《土地管理法》規定，確認林地、草原的所有權或使用權和水面、灘涂的養殖使用權，分別依照《森林法》、《草原法》和《漁業法》的有關規定辦理。這表明，林地、草原的所有權、使用權以及水面、灘涂養殖使用權登記發證不適用《土地管理法》，而適用其他法律，具體工作由相關部門(如林業部門)負責，這一點也與地籍管理制度的統一性原則不一致。實際工作中，經常會遇到土地部門的勘測定界數據與林業等部門的數據不相符，造成用地過程中權屬及地類面積的確認發生糾紛。

2.2 地籍管理力度相對薄弱，不能有效地發揮基層鄉鎮土地機構的工作職能。當前，地籍管理力度相對薄弱，專門從事地籍管理的人員較少，特別是鄉鎮國土所，人員不足，往往一人身兼數職，地籍管理工作甚至不是專人承辦。事實上，地籍管理是土地管理的最基礎也是最重要的工作，地籍管理的好與壞，直接關系到權屬及相關土地認證。如：權屬的認證、地類、面積的核準、四至界限是否清楚、有無糾紛等等。因此，加強地籍管理，完善相關程序及基礎性檔案建設，發揮地籍管理人員的主觀能動性，不斷提高業務水平，為土地管理提供科學有效地的第一手資料。

2.3 現代化的地籍管理先進技術推廣不夠。地籍管理工作涉及面廣、技術含量高，地籍調查、地籍信息系統建設和地籍檔案管理對技術的要求都很高，尤其是地籍調查中的遙感、航測、數字化技術等現代化技術，推廣起來非常困難。對于地籍工作人員來說，除必須掌握土地管理法律法規以外，還應具備地籍測量、圖件繪制、計算機軟件的熟練運用、土地登記等知識，跟上不斷發展的地籍信息時代。

2.4 地籍成果社會化應用程度亟待提高。目前地籍管理形成的各種成果，如城鎮地籍調查成果不能廣泛共享，社會利用率較低。土地登記資料公開查詢制度不夠健全，尚不能進行網上查詢和異地查詢。這與市場對土地登記信息日益強烈的需求不相適應，特別是當前國內有些地區出現的一些企業提供虛假土地權證，進行多重抵押、多重擔保的惡劣騙貸案件，土地登記信息聯網可以有效防范金融風險，因此具有更大的積極意義。

2.5 地籍管理基礎與加快推進城市化、現代化、城鄉一體化的要求還不相適應。就目前地籍基礎數據業務來看，按照城鎮數字國土的要求還有差距。地籍的信息化水平還不夠高，歷史遺留問題還比較多，有些基礎數據還沒有及時變更，農村的土地登記基礎差、權屬糾紛較多，這就要求我們地籍管理工作要圍繞政府的中心去工作，為推進構建和諧社會、依法維護人民群眾的土地權益服務。

3 對地籍管理有關問題的探討

3.1 確立土地統計、土地登記發證統一制度。應將林業部門、農業部門等的林地、水面、灘涂相關權利登記、統計發證職權劃歸土地管理部門，以實現地籍管理利用的統一規劃。筆者認為首先國家要建立完善的土地登記法律體系；其次，做到土地登記的權利內涵統一、登記程序統一、登記機關統一和法律依據統一，保障土地登記在法律方面的支撐。

第7篇：土地登記制度范文

1.深化土地使用制度改革

首先是明晰土地產權，特別是農村集體土地產權。土地的產生絕大部分是由于土地產權界定不清晰而造成的。土地使用制度改革，就是要改變現行整個土地管理法為國家建設使用土地而設計的法律框架。要賦予農村土地更加明晰的產權，改變絕大多數建設只能使用國有土地而不能使用農村集體土地的現狀。

其次要推進征地制度改革。要在界定土地產權、落實土地用途管制的基礎上，逐步縮小土地征用范圍，除為了公共利益必須強制征收之外，其他項目均由用地方與土地經營者自主協商獲得土地使用權。要實行征地多元化補償，采取土地入股、留用地安置等多種方式確保被征地農民生活水平不降低。

再次是建立確保地方保護耕地、節約土地資源的責權利機制。建立資源保護的轉移支付制度，使出讓建設用地收益在出讓土地的地方政府和保護耕地的地方政府之間合理分配，增強地方保護耕地、節約土地資源的動力。

2.轉變政府職能，加強土地管理

城鎮化大潮下，地方政府為了彰顯政績，往往片面追求城鎮化速度，“經營城市”成為解決建設資金的重要手段，在這一過程中，地方政府成為一個特殊的利益主體。必須切實轉變政府職能，將政府從競爭性的經濟活動中解脫出來，改變把土地收益作為城市發展動力的思路，減少地方政府通過“經營土地”獲取資金的沖動和誘因。政府在土地管理方面，主要是進行規劃控制、計劃調節、通過政策設計調整利益、解決執行中存在的問題，要讓市場成為配置土地資源的重要手段。

3.拓寬土地解決渠道，完善制度

從根本上減少與化解各種土地矛盾與糾紛，就要充分發揮行政機關、社會團體與民間組織等各方面的作用，針對的不同特點和性質，為當事人提供多種可供選擇的解決渠道，使它們有機聯系、相互補充、相互協調。建立從村組鎮縣自下而上的處理網絡，讓政府接訪在基層，問題解決在基層。

發揮公告在土地登記中的作用

隨著土地權利人法律意識的增強，土地登記行政訴訟越來越多，土地登記機關被判令賠償的案例也時有所聞，如深圳市規劃國土局就因登記錯誤被廣東省高級人民法院判決賠償870萬元，創下自《國家賠償法》1995年實施以來實際執行金額的最高記錄。在這起案件中，深圳市規劃國土局很重要的違法事實就是在辦理登記時沒有履行公告的法定程序。結合實際情況，要充分發揮公告在土地登記中的作用，必須對以下三個環節做出具體規定：

1. 土地登記申請時公告

土地登記申請時登記機關要對當事人提供的土地登記資料進行審查，這樣不僅浪費登記機關大量的人力物力，而且不切合實際。特別在當代社會，行為頻繁，社會信用又不盡理想，登記機關根本無法審查授權委托書上簽名或者印章的真偽，這時，要提高登記的準確性、權威性，就必須充分發揮公告的作用，讓相關的利害關系人有途徑了解登記的情況，提出異議等。

2. 土地權屬調查時公告

土地權屬調查中，相鄰土地權利人長期不在家沒人簽字或無故不簽字的現象普遍存在，致使一些本沒有土地權屬爭議的宗地因簽字手續不全而無法登記。這種情況必須改變。相鄰土地權利人長期不在家沒人簽字或無故不簽字的，由宗地土地使用者簽字蓋章，采取一定的方式公告，公告期滿后進行土地登記，是比較好的方式。

3. 公告的方式、期限和范圍

第8篇：土地登記制度范文

1、土地登記權利人應在媒體上刊登土地權利證書遺失、滅失聲明，15天后，持刊登聲明、遺失、滅失原因的書面說明等，向原土地登記機構提出補證申請；

2、土地登記機構受理補證申請后，應當及時進行審核，補證登記應予以公告；

3、經原批準機關批準后記載于土地登記簿，并予以換發或補發土地權利證書。

【法律依據】

第9篇：土地登記制度范文

大家好!

我是××,來自××國土資源所。很榮幸參加這次縣局組織開展的"建設效能系統,服務科學發展"的演講比賽。我演講的題目是<<夯實基礎服務管理>>。

自1998年參加工作的十一年來,作為一名普通的基層所辦事員,我覺得只有建立健全真實、準確的土地登記檔案資料,才能順利開展各項國土資源管理工作。土地登記工作既是我們國土資源管理工作的基礎,又是我們工作的核心。

人類在進步,科技在發展。國土資源管理工作已逐步顯現出了它在現今社會重要的,不可或缺的作用。因此,由國務院組織開展的第二次全國土地大調查工作于20*年如火如荼的開始了。現已基本完成了農村土地調查。可是我們基層所最為關心的農村宅基地和集鎮國有土地使用權登記工作尚未展開。我們現有的土地登記檔案資料仍是二十年前第一次土地大調查的資料。既不完整,又不準確。由于當時的測量工具落后,導致誤差非常大。有時同一原地的面積竟相差幾百平方米。試問,這樣的土地登記資料怎么還能在科技日益發達發達,法律日漸完善的今天得以應用呢?所以我認為,現階段應盡快全面開展土地總登記工作,也就是我們平常所說的初始登記工作。

新頒布的<<土地登記辦法>>第九條規定,土地登記須由申請人提供地籍調查表,宗地圖及宗地界地坐標等資料,同時還規定,這些資料的取得申請人可以委托有資質的專業技術單位進行地籍調查。這些規定表明,權利人應當申請相關專業機構,獲取地籍資料。而這些資料的取得恰恰是土地登記發證中的重頭戲。工作量大,費用多,耗時長,在實際工作中,原本可由土地登記人辦的土地登記申請,指界,地籍調查,收集整理土地權屬證明材料等工作,都被鄉鎮國土所統包統攬了。

眾所周知,各鄉鎮人員少,經費短缺,真正實施土地總登記工作任務十分艱巨。在地籍調查中,有時相鄰宗地雖無任何權屬糾紛,可雙方卻不同意在地調表上鑒章。阻礙了登記發證工作的進程。我以為,只能統一可以進行土地登記,登記公告土地登記情況。于公告期滿后,直接核發證書。開展調查工作。可效仿第二次全國土地大調查工作時,從局機關和其他國土所抽調人員。分組開展土地登記調查工作。另外,國土所可下卦土地登記機構。按照<<土地人職業資格制度暫行規定>>在登記發證中收取傭金來彌補經費的不足。確保土地總登記工作的順利開展。自稅費改革后,國家陸續取消了大部分涉農收費。規定農村宅基地登記發證只收取5元工本費。實際上僅土地證書。登記圖表等加起來就遠遠超過這個標準。更不用說勘丈測量費,交通費,人員工資了。所以我認為,集體建設用地登記發證也應該收取土地登記費。不然宅基地登記發證將艱難進行。

在開展學習,實踐科學發展觀活動的同時,舉辦的這次演講活動。我認為意義重大,它讓我們全系統干部職工能夠歡聚一堂,各抒己見。增進了學習和交流。國土資源管理工作任重道遠,舉足輕重。我作為國土資源管理戰線的一名普通職員。深感責任重大,保護和合理利用土地,確保耕地總量不減少是我們的基本職責,我們將一如既往的立足于本職工作,為國土資源管理事業做出自己應有的貢獻。