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第1篇：宅基地條例范文

第一條　根據國務院的《村鎮建房用地管理條例》，結合我省實際情況，制定本實施辦法。

第二條　安微省村鎮建房用地必須按照《村鎮建房用地管理條例》和本實施辦法辦理。

第三條　村鎮建房必須按照《村鎮建房用地管理條例》規定的要求，做好統一規劃，使村鎮建房布局合理，節約用地。

第四條　社員建房每戶宅基地面積的最高限額：

一、城郊、農村集鎮、公社所在地和圩區，宅基地面積不得超過二分五厘。

二、淮北平原地區宅基地面積不得超過三分五厘；其他地區的小塊平原地區宅基地面積不得超過三分。

三、山區、丘陵地區應盡量利用荒山、荒地建房，宅基地面積不得超過四分五厘。如占用耕地建房，宅基地面積不得超過二分五厘。

第五條　領取獨生子女光榮證的建房戶，可享受所在地區的每戶宅基地面積最高限額。超計劃生育的建房戶，其宅基地面積按所在地區最低標準劃給。

第六條　鄉鎮社員和居民已使用的宅基地面積，如超出本辦法所規定的限額，可在統一規劃村鎮建房時逐步劃出，或在房屋更新時加以調整。

第七條　社員、居民遷出村鎮，或五保戶、與子女分居的老人去世以及因統一規劃建房而騰出的宅基地歸集體所有，由生產隊安排使用。

第八條　農村社隊企業、事業單位申請建設用地必須按照《安徽省國家建設征用土地實施辦法》第五條規定的審批權限辦理報批手續。

第九條　社隊企業、事業單位建設用地，應按該地前三年統計年報的實際年產量和國家收購價格計算的平均年產值的三倍補償。

第十條　社隊企業、事業單位建設用地，使社員生產和生活受到影響的，由用地單位和社隊給予妥善安置。其糧油征購任務，由公社內部調劑解決。

第十一條　農村專業戶和集鎮非農業個體經營戶的生產和商業性房屋建設用地，比照《村鎮建房用地管理條例》第十四條規定，辦理申請批準手續。

第十二條　農村專業戶和集鎮非農業個體經營戶使用土地應比照本實施辦法第九條規定的標準交納費用。其使用的土地仍歸集體所有，一旦停業，即由集體收回。

第2篇：宅基地條例范文

依據我國目前的法律規定，宅基地的所有權和使用權是分離的，宅基地的所有權屬于集體經濟組織，使用權屬于宅基地上的房屋所有人，宅基地不屬于個人遺產，不能被繼承。

《中華人民共和國憲法》第十條規定：“城市的土地屬于國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。任何組織或者個人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉讓土地。”這一規定充分說明，我國實行土地公有制，即全民所有和集體所有。任何組織或個人只能依法取得土地使用權，不可能取得所有權，所以也就不存在所有權的繼承問題。

宅基地使用權是一種受限制的用益物權，是權利人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，法律賦予權利人有權依法利用該土地建造住宅，但沒有賦予權利人對其土地的經營權和處置權，所以，土地使用權的繼承將受到一定的限制。

《中華人民共和國土地管理法》第二條規定：“……任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依法轉讓。”國家依法實行國有土地有償使用制度。但是，國家在法律規定的范圍內劃撥國有土地使用權的除外。”這一規定是在社會主義市場經濟的基本制度條件下，強調土地必須依法轉讓和必須有償使用。根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十八條規定：“依照本條例的規定取得的土地使用權的個人，其土地使用權可以繼承。”所以，其繼承的前提必須是：“依照本條例的規定取得的土地使用權的個人。”本條例的規定和主旨就是要依法有償使用土地。如果原宅基地使用權人依法以出讓方式取得土地使用權，并且向土地所有者繳納了未來若干年土地所有權價款的，在土地出讓合同規定的有效年期內有相對的處置權，其土地使用權是完全可以繼承。土地管理部門應根據繼承人申請，將其土地使用權直接變更給房屋繼承人。那么，在未按照本條例的規定，沒有以出讓等有償使用方式取得的土地使用權的情況下，不能直接辦理土地使用權變更登記手續。要使繼承人的土地使用權合法化，就應該以出讓等有償方式取得土地使用權后，再申請辦理土地使用權變更登記手續，依法取得土地使用權證。《中華人民共和國城市房地產管理法》關于房地產交易一章，對土地取得方式、轉讓條件等作了明確規定：房屋所占用的土地必須以出讓方式取得；以劃撥方式取得土地使用權，轉讓房地產報批時，對符合國務院劃撥用地規定的，可以不辦理土地出讓手續，但轉讓方應將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家；轉讓房地產時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移等等。這一規定，創立了“房隨地走”的思維理念。但是，它的法律和理論基礎是建立在：房地產用地的前提必須是依法以出讓方式取得。在此前提下才能是“地隨房走”。即使是符合劃撥用地條件，轉讓其房產時，也要將其土地收益部分上繳國家。由此可見，除出讓取得土地可以“房隨地走”之外，其他房屋轉讓涉及土地使用權變更，都必須補辦完善土地有償使用手續，補繳土地出讓金或土地收益后，方能辦理土地變更登記手續。切不可直接采取“房隨地走”的辦法辦理土地變更登記手續，使違法違規用地合法化。

第3篇：宅基地條例范文

一、維護農民合法權益，基本完成宅基地登記發證工作

加快推進宅基地和集體建設用地使用權確權登記發證是維護農民合法權益，促進農村社會秩序和諧穩定的重要措施；宅基地和集體建設用地使用權是農民及農民集體重要的財產權利，直接關系到每個農戶的切身利益。自2013年10月，我市開展農村集體土地使用權確權登記發證工作以來，市政府廣泛宣傳，強化督導，2015年底已全面完成了我市392.50平方公里1808個行政村、656556宗地（其中宅基地652710宗地，農村集體建設用地3846宗地）地籍調查工作；并對符合登記發證條件的1766個行政村531634宗地頒發了土地證，占符合登記發證條件宗地數100%，占總宗地數81%，登記發證工作基本完成。

二、嚴格審核用地條件，依法開展宅基地用地審批工作

自1986年6月頒布《中華人民共和國土地管理法》以來，農村宅基地的審批一直嚴格按照相關法律法規規定的條件和審批程序進行,審批渠道一直是暢通的。其中農村村民申請宅基地的條件根據《河南省實施<土地管理法>辦法》第五十二條的規定執行，具備下列條件的，可以申請宅基地： (一)農村村民戶無宅基地的；(二)農村村民戶，除父母身邊留一子女外，其他成年子女確需另立門戶而已有的宅基地低于分戶標準的；(三)回鄉落戶的離休、退休、退職的干部職工、復退軍人和回鄉定居的華僑和港、澳、臺同胞，需要建房而無宅基地的(符合第(二)項的除外)；(四)原宅基地影響村鎮建設規劃，需要收回而又無宅基地的。對宅基地審批的前置條件、所使用土地的類別和宅基地面積標準根據《河南省實施<土地管理法>辦法》第五十一條的規定執行，農村村民建住宅，應當符合鄉(鎮)土地利用總體規劃和村鎮建設規劃，先使用原有的宅基地和村內空閑地。村內有空閑地的不得批準使用村外土地。農村村民一戶只能擁有一處宅基地，宅基地的面積按下列標準執行：(一)城鎮郊區和人均耕地六百六十七平方米以下的平原地區，每戶用地不得超過一百三十四平方米；(二)人均耕地六百六十七平方米以上的平原地區，每戶用地不得超過一百六十七平方米；(三)山區、丘陵區每戶用地不得超過二百平方米，占用耕地的適用本款(一)、(二)項的規定。對宅基地的審批程序根據《河南省實施<土地管理法>辦法》第五十三條的規定執行，符合申請宅基地條件的農村村民，應向本集體提出申請，經村民代表會議或村民會議討論通過，由村民委員會報鄉(鎮)人民政府或街道辦事處審核后，報縣(市、區)人民政府批準。同時為依法依規嚴格管理農村宅基地，對申請宅基地的農村村民，各縣（市）區國土資源管理部門受理宅基地申請后，一是要到實地審查申請人是否符合條件，擬用地是否符合規劃，并將批劃宅基地報件的相關要求告知申請人。二是宅基地經依法批準后，要到實地按批準范圍、面積丈量宅基地。三是村民住宅建成后，要到實地核查是否按照批準的面積和要求使用土地。通過這些措施，有力地保障了符合條件的農村村民對宅基地的用地需求，維護了他們的合法權益。

第4篇：宅基地條例范文

在我看來，如今2.3億人口不在戶籍所在地，是改革開放30年最重要的成果。這一流動帶來許多問題。比如，我最近在上海訪問了一些進入上海的農民，他們中間有三年沒回家，五年不回家，七年不回家，一家老小全呆在上海。那么，老家房屋的宅基地能不能盤活它？

從常識看，這個問題很好解決。你在外地不踏實就留著；如果站住腳，就可以盤掉。但在我們國家，這么簡單的事情需要算兩個關鍵賬。第一，1998年《土地管理法》修訂要求農村集體土地不得轉讓、出讓、出租用于非農建設，這個條件讓好多轉讓不能成功。第二，1999年，國務院辦公廳文件指出，農村村民的宅基地和上邊的房屋不得轉給本村以外；到2008年住建部發了城鄉房屋登記條例，里頭規定，如果農民的房屋轉給他人，非組織成員不予以辦理，不可以登記，不可以過戶。

這兩條就把很多資源再組織再利用的機會卡住了。但中國實際的農村生活一直有房屋流轉的習俗，而過去的法律也沒有禁止。再往前追，又涉及社會主義改造的問題。因為宅基地是生活資料，它不是生產資料，不需要公有化，所以初級社會主義的示范章程和高級社會主義示范章程，都沒有說宅基地是集體財產的組成部分。按照習俗上，是可以買賣的。但是，后來一紙文件規定了生產隊所有的土地包括耕地、森林、自留地、宅基地都是集體財產，不得買賣、租賃、轉讓。在階段，農民的房屋又是可以買賣的。當時一條規定顯示，農民的房屋是農民的私有財產，可以買賣、租賃、轉讓、贈送和繼承。還有一句寫：如果買賣，要請中間人議價，簽合同，成交。

這樣，我們就形成了房和地分開的政策：房子可以買賣，地是集體的不能買賣。所以，到各地去看房屋買賣，只能簽房屋使用權，而沒有土地證。實際上，今天所謂的小產權房，也是這回事。而這么一套習俗到了改革當中才有明確性、否定性、禁止性的法令出臺。這件事情提醒我們，改革可要進行斟酌，到底什么叫改革，不能把任何變動都叫改革。

我們國家很有意思。一般來說，改前必須進行謹慎的實驗，但當年否定性條例加進去的時候，卻沒有經驗支持。這些問題促使我們要好好思考改革本身當中的一些學問。

比如，國務院制定了一個條例，允許土地依照法律轉讓。但是，只有城鎮的土地轉讓條例出臺，農村的沒有出臺。隔了十年后，出臺《土地管理法》修訂版，指出農民集體土地不得轉讓、出租、買賣用于非農建設。這個事情現在倒過來看，我就不斷反省，98年我們干嘛了，修訂的時候為什么不發表意見。這條法一寫，農村土地沒法轉讓。有人說，允許農民土地買賣將導致流離失所，但至今從沒有發生這種情況。

我們都知道，市場在資源配置當中起決定性作用。但是，如果你要市場起作用，權利就要劃分清楚，這也是下一個30年關鍵部位的改革。

有一次，我碰到一個農民，他到新疆落地，但老家還有169平方米的宅基地一直閑著。后來，重慶搞地票制度，拿到地票就可以在市場上交易，其中50%歸農民，15%歸集體生產隊，讓生產隊幫助做服務工作。可是，這個體制在討論的時候就碰到《土地管理法》，要求農民宅基地不能用于非農建設。在這種情況下，到底違不違法？到底是在先行先試去做，還是它有普遍意義？所有大城市周圍的農民，都可以享受這個政策，都可以盤活老家物業，當然是以自愿為前提。

第5篇：宅基地條例范文

關鍵詞：農村宅基地；宅基地流轉；流轉模式.

中圖分類號：V55文獻標識碼： A

Abstract: through the horizontal comparative analysis, concluded: China's rural land circulation management system defects, backward village planning, basic regulation lack and so on. After the empirical research to the rural land circulation in China, sums up the mode of rural land circulation in our country mainly include the village collective economic organizations internal transfer, external free transfer, farmers, local governments, leading a transfer several types, such as on the basis of this puts forward countermeasures and Suggestions to promote rural land circulation.

Key words: rural homestead; Land circulation; Flow pattern.

中圖分類號：F301.1 文獻標識碼：A

近年來中國城市化和工業化進程不斷加快，農村人口不斷減少，引起了一系列重大的社會經濟變遷，其中最重要的變遷之一是農村人口與土地關系的變化以及農村正在進行根本性的結構變革。尋找建立新型農村宅基地制度的創新性辦法和途徑，對于合理開發利用土地資源，切實保護耕地，建設社會主義新農村具有十分重要的意義。農村宅基地是本集體經濟組織內部符合規定的成員，按照法律法規規定標準享受使用，用于建造自己居住房屋的農村土地，是農民從村集體經濟組織分配取得的財產。不同地區、不同地段的宅基地價值具有很大的不同，在廣大農村地區，農村宅基地主要用于滿足農戶的居住需要；而在經濟發達地區或城市郊區，宅基地除了滿足農戶其自身居住需要外，絕大多數農戶將其用于商業用途或房屋租賃，具有極高的經濟價值，已經成為農戶家庭收入來源的一個重要組成部分。城市郊區、城中村是城市化推進與改造的主要地區，也是農民房屋拆遷的主要發生地。在實踐中往往存在農戶宅基地權利受損或個別農戶抵制拆遷、漫天要價的情況。因此，如何在城市化進程中提升城市功能和改善城市整體福利的同時，引導農戶有序流轉農村宅基地，保障其合法權益，使其分享城市發展和土地增值帶來的收益，平衡地方政府利益、公共利益、村集體利益與農民宅基地權益就顯得極為重要。

一、我國農村宅基地管理中存在的問題

農村宅基地管理面廣量大，情況復雜，涉及廣大農民的切身利益，長期以來一直是農村基層工作的熱點、難點問題之一，也是建設社會主義新農村的一個重要環節。近年來，中央及地方政府都在積極探索加強農村宅基地管理的政策措施，農村宅基地管理逐步走向規范，秩序得到明顯好轉。2004年修正的《土地管理法》及此前公布的《土地管理法實施條例》體現了各地的農村宅基地管理探索實踐，與此相對應，全國絕大多數省份如河北、山東、浙江等都制訂了加強農村宅基地管理的實施辦法與細則。但是，目前我國在農村宅基地用地與管理上，仍然存在非法占地、非法轉讓、超面積占地、一戶多宅、擅自改變宅基地用途、管理粗放等現象。

二、農村宅基地流轉的模式

（一）、村集體經濟組織內部轉讓模式

村集體經濟組織內部轉讓模式是存續時間最長，發生地域最廣的一種宅基地流轉方式，是發生在村集體經濟組織內部的宅基地使用權流轉，一般是鄰居或者親戚進行見證，簽訂書面合同或者僅憑口頭協議。按照“地隨房走”的原則，轉讓或者出售房屋后，房屋隨附的土地使用權也一同流轉。

（二）、村集體經濟組織外部轉讓模式

村集體經濟組織外部轉讓模式在農村也較常見，農民將自己多余的房屋或者自己不需要使用的房屋賣給村集體經濟組織外部的農戶或者城鎮居民，其動力在于其可以獲得比賣給本村村民更多的收益。但是此種宅基地流轉模式得不到法律的保護，現行法律明確規定農村房屋買賣，發生宅基地流轉只能在村集體經濟組織內部進行，否則認定為無效交易，不受法律保護。

（三）、農戶主導自由租賃模式

農戶主導自由租賃模式是指農戶將自己的余房自由租賃給求租者而不加以任何限制，出租房屋的農戶直接與求租者就租期、租金達成書面或者口頭協議。這種模式在各地普遍存在，但是租賃比例各地存在很大差別。經濟活躍地區或者城市郊區、城中村，自由租賃比較頻繁，農戶出租房屋的比例普遍較高，不發達地區或者偏遠地區農戶出租房屋的比例較低。這種模式的求租者主要是城市中低收

入群體，居住對象主要為城市農民工。在經濟利益驅使下，此種模式容易導致多占、搶占宅基地，搭建違章建筑獲取更多的租金收入，進而造成布局無序、建筑混亂、治安條件差、居住環境差、居住安全難以得到充分保障等。

（四）、地方政府主導轉讓模式

為了緩解建設用地的矛盾，提高農村宅基地的使用效益，增加地方政府收入，同時為了提升區域形象，一些地方政府對宅基地流轉進行了有益探索，采取舊村改造、宅基地換住房、兩分兩換等方式，有地方政策出臺規定，引導宅基地有序流轉，形成一些頗具地域特色的流轉模式。

三、促進農村宅基地流轉的政策建議

農村宅基地管理體制改革的方向是在堅持農村宅基地所有權與使用權分離，農村集體建設用地所有權不變的情況下，充分發揮市場作用，實行農村宅基地的有償和有限流轉，統籌城鄉發展，推動城市化進程，保障農戶權益，提高土地資源利用效率，推動農村可持續發展。

（一）、健全農村宅基地法律保障體系建設

健全完善《土地管理法》和《物權法》關于農村宅基地管理及權益的規定，進一步提高該法的地位和作用，使其成為我國土地法律體系的核心和基礎。進一步制訂與完善同《土地管理法》相配套的各種單行法律、法規、實施細則等。如關于土地管理部門權責的規定，關于土地利用規劃，土地登記、使用、估計、保護等方面的規定等，制訂《農村宅基地管理辦法》及《土地登記條例》等，減少土地管理、開發利用過程的人為干擾因素，有法可依，有效遏制土地開發違法案件高發的態勢。

（二）、建立農村宅基地有限流轉制度

在不違背《土地管理法》、《繼承法》、《物權法》等現有法律法規的制度框架內，

探索建立農村宅基地有限流轉制度，調整農村宅基地的產權設置，建立健康有序的農村宅基地流轉市場。據2010年《中國統計年鑒》城鄉新建住宅面積和居民住房情況表顯示，城市和農村人均住房面積都呈逐年增長態勢，且隨著經濟的發展，生活條件的改善，增長幅度提高的趨勢非常明顯，2009年城鎮和農村新建住宅面積分別為8.21億平方米和10.21億平方米，隨著城市化進程的加快，城市土地供需矛盾日益突出。與此同時，大量農民進城成為市民將導致農村空置住宅不斷增加。因此，推動農村宅基地的有限流轉，有利于增加農民的財產性收入，

促進城市化進程，允許農村宅基地采取買賣、租賃、抵押等方式進行流轉。

（三）、實行無償與有償并存的農村宅基地使用制度

實行無償與有償并存的農村宅基地使用制度，就是要根據國家法律法規及地方政府的頒布的農村宅基地管理辦法對農戶宅基地的使用標準執行兩種制度：一是無償的農村宅基地使用制度，對于初次取得農村宅基地或是在法律法規限定范圍內

的農村宅基地實行無償使用制度；鼓勵滿足農戶的合理需求，提高宅基地的利用效率，減少土地資源浪費；二是實行有償使用的農村宅基地制度，對于一戶多宅及超標占用宅基地農戶，對其超出法律法規規定標準的宅基地部分實行有償使用。農村宅基地無償取得，農民取得宅基地使用權的成本為零，對多占、濫占缺乏經濟約束，農民在申請宅基地和建房時存在少批多占、人為分戶的現象隨處可見，導致農村宅基地浪費現象嚴重。實行農村宅基地收費有利于農村土地產權的建立，加快農村土地資源的市場化進程，推動農村土地使用制度改革，引導農戶建房逐步向小城鎮和中心村集中。

參考文獻：

[1]李文謙，董祚繼.質疑限制宅基地流轉的正當性[J].農村工作通訊，2009(12)：16-17.

[2]周宏霞.宅基地使用權流轉問題研究[D].北京：中國政法大學，2009.

第6篇：宅基地條例范文

現行的宅基地制度強調宅基地的福利功能，忽視了其資本功能。毫無疑問，在“居者有其屋”目標的實現方面，宅基地制度產生了巨大作用，中國農村的住房自有率保持在99%以上，是一項偉大的成就。但宅基地利用效率低下、缺乏市場機制一直被人詬病。

中國現行的宅基地制度建構于1962年頒布的《工作條例修正草案》，將原先屬于農戶私有的宅基地宣布為集體所有，由集體按照農戶生活的需要進行福利分配，并對宅基地交易進行了限制。現行宅基地制度強調的是對農戶的住房保障職能，“無償分配、無償無限期使用、嚴格限制流轉、缺乏退出機制”是宅基地制度的主要特征。1978年以前，雖然宅基地已無償分配，但農民收入很低，難以籌資改善農村住房條件，農村人均居住面積僅為8.1平方米。

隨著改革開放和農村經濟條件的好轉，農民有了更多剩余，在無償、無限期的宅基地分配和使用制度的配合下，農村興起了一波波的建房。不過，在農村人口大量城市化的背景下，農村勞動力一年在農村家中居住的時間可能僅僅只有春節的一個多月。大部分時間，他們都蝸居在城市狹仄的空間里。對于這些農村到城市的新移民而言，憑借勞動所得難以支撐其在城市的購房夢想。缺乏資本功能的農村宅基地和住房無法為他們提供更多的收入來源。

30多年的改革開放，使得市場機制在中國越來越廣泛的領域發揮了重要的作用，在城市土地出讓、耕地流轉、林地流轉、四荒地拍賣中，市場機制也被引入不同類型的土地配置，1998年城市福利分房制度的終結也導致了城市商品房市場的興起。但在農村的住房和宅基地的配置中，市場機制在合法的制度層面上仍然受到了嚴格的限制。即便在現實層面，已經有相當部分的宅基地和農村住房開始通過市場進行交易，但總體上，分量較小。而且缺乏市場機制的宅基地制度，還導致了宅基地利用效率低下、無序擴張等一系列問題。福利分配的宅基地制度已經難以為繼。

現行制度難以為繼

通過對浙江、陜西和湖北三地54個村莊1183個農戶的宅基地分配與利用等情況進行調查，我們發現宅基地的福利功能已經逐漸消解。

首先，相當多的村莊已無宅基地可以分配。部分原因是村莊本身的自然條件限制。更重要的是，在城鄉建設用地增減掛鉤的制度背景下，地方政府嚴格控制宅基地指標和農村居民點的擴張。在被調查的54個村莊中，有19個村莊在2008年到2010年沒有宅基地可分配，占樣本村的35%。湖北無宅基地可分的村莊有9個，達到湖北樣本村的50%。

其次，由于宅基地指標相對于需求緊缺，越來越多的村莊采用了價格機制來進行宅基地分配。1980年-1989年，宅基地有償取得比例為26.38%，均價為0.69萬元；到了20世紀90年代，有償取得比例為46.90%，均價為0.96萬元；2000年以后，有償取得比例上升到58.55%，而宅基地均價達到了2.32萬元。在浙江省的部分樣本村中，宅基地價格達到l0萬元到15萬元。

與此同時，雖然政策上明文限制了宅基地面積上限和一戶多宅，但實際宅基地面積超標和一戶多宅情況非常普遍。三省一戶多宅的比例達到了13.8%，其中浙江省一戶多宅的比例甚至達到了20.0%，一戶多宅比例最低的湖北省也有7.7%。不算一戶多宅的情況，陜西省的戶均宅基地面積達到了272.5平方米，而陜西省規定的宅基地面積上限為200平方米；浙江省的戶均宅基地面積為169.62平方米，也遠遠超過了浙江省140平方米的限制。很顯然，現行宅基地制度雖然曾經取得了巨大的成就，但效率低下，難以持續。

未來亟待制度創新

哪里有潛在的獲利機會，哪里就有創新。

首先，現實中，市場機制在宅基地配置中扮演了越來越重要的角色，宅基地的資本功能已經初步顯露雛形。在人多地少的宅基地分配中，價格機制已經被一些村莊引入。

其次，部分農戶從其他農戶購買宅基地，三省被調查樣本中的10.7%是通過市場機制從其他農戶處購買得到宅基地的，浙江省比例最高，達到了12.9%，最低的陜西省也有9.2%。對于出售宅基地的農戶而言，宅基地具有了變現的渠道，而不是像之前那樣是“僵死的資產”。

第三，在城鄉結合部和城中村、景中村，農民可以通過農村住房出租、經營的方式獲得持續的收入來源，同時也為城市新移民提供了廉價的住房和經營用房。

第四，在一些地區，宅基地和農村住房的交易早已成為事實。并且受到非正式制度的保護，交易受到民間默認，合同被交易雙方尊重。我們在浙江平陽調研的時候，農戶都認為宅基地和住房一樣是個人所有，交易當然是“合法”的。一般通過民間公證人簽訂一個交易合同即可，雖然這個合同并不受法律保障。但就調查而言，在這些地區還沒有類似北京畫家村的宅基地交易糾紛。簡而言之，交易是有保障的。

第五，在另外一些地區，宅基地交易甚至受到法律的保護，例如浙江溫州。整體市場經濟發達，宅基地交易也找到了突破口，并且發達的商業造就了生意人依賴正式規則的意識。

第六，房地產企業、集體和農戶通過農村住房聯建的方式開發房地產，如聯眾模式，農民可以保留相同面積的住房，公司通過宅基地利用集約效率的提高增加新的住房面積用于經營以獲得回報，村莊的相應基礎設施也得到了相應的改善。此外，還有各種各樣的宅基地資本化和市場化的創新模式，只是一些游走在合法與非法的邊緣，一些沒有得到國家法律的正式承認和保障。

第7篇：宅基地條例范文

一、農村宅基地管理工作中存在的問題

（一）農村住宅修建比較混亂

根據我國的土地政策的有關規定，任何土地的建設和使用必須符合相關的法律法規， 格按照國家的規劃進行土地審批。事實上，農村宅基地的土地屬于當地居民集體所有，農村的建設住房用地相對來說有很大的自由性。目前我國農村宅基地存在未批先占、少批多占等問題，土地資源浪費、占用耕地等現象突出。

（二）農村住宅面積超出規定

由于農村村民的法律意識比較淡薄，出現了很多住宅面積超出規定的現象。根據我國《農村宅基地管理辦法》的有關規定，農村村民修建住宅的土地有規定的標準，不能隨意進行“霸占”，但是農村仍然有很多村民霸占住宅用地進行違規建設。再加上相關部門的管理不規范，從而使農村宅基地的取得具有無償性，因此誘發了一部分村民牟取暴利的心理，造成普遍的一戶多宅的現象出現。

（三）農村宅基地監管不力

國土部門和住建部門是農村宅基地的主要管理部門。在日常的監管工作中，住宅部門很少對農村的宅基地進行監督和管理。在村民心中，只有國土資源管理部門才是他們修建住宅的管理部門，而其對農村宅基地管理卻遠遠不到位。由于我國的農村人口占總人口的很大比重。因此，農村的住宅面積也占我國土地資源的很大比例。國土資源的工作人員嚴重缺乏，管理經費又不能落實，加上土地管理部門的工作人員責任心不強，造成了農村搶占土地現象的監管不力。

（四）農村宅基地審批不嚴格

根據我國的土地管理法律法規的相關規定，農村村民每戶只能擁有一處建筑住宅，而且宅基地的用地面積也要符合規定的標準。但是根據調查得出的情況，一般村民向村委會申請住宅用地，村干部不管村民現在擁有幾處住宅，都會非常容易的通過審批。國土部門的監管工作也只注重形式，只要是鄉鎮政府的領導簽字，都會對其給予宅基地手續的辦理。

二、農村宅基地管理工作中問題出現的原因

（一）農村規劃不合理

目前我國的農村土地規劃不合理有以下幾個方面的原因：一是當前許多村干部缺乏規劃理念，村里不會搞長期規劃，即使墻上掛著一些規劃方案也只是為了應付上層領導的檢查和監督，根本不會按照規劃去實施。隨著農民的生活水平的提高，不少村民在老村子外面又建立了新的住宅，造成了老宅基地荒廢的現象越來越多。二是有些村莊雖然進行了規劃但是科學性不高，有很多經濟條件好的村民在城里購置了新房，但是仍然擁有農村的宅基地，并不把村里的宅基地補換給集體，并且村領導也不主動的收回他們的宅基地，而是任由他們“霸占”，加之這些村民又不會重新修葺這些老房子，造成很多村里的宅基地廢舊、雜亂無章。

（二）農村干部不重視

農村的村干部是農村宅基地的直接管理人，部分村干部的法制觀念不強，以個人的感情影響宅基地的使用權，不按照國家的土地管理要求進行宅基地的審批；部分村干部的工作原則不堅定、怕得罪人的思想比較嚴重，影響農村宅基地的審批程序；部分村莊對宅基地管理沒有制定具體的條例，沒有形成書面形式的審批規定，許多都是口頭協議，遇到不配合新農村建設的“釘子戶”，不能根據法律規定對其進行處理，而是擱置不管，使問題越來越嚴重。

（三）農民法制觀念淡薄

當前農村村民的法制觀念仍然很淡薄，對一些土地使用權的法律法規不清楚，認為“只要我在這個地方建房，這塊土地就是我的”，缺乏集體意識。也有很多村民存有傳統的觀念，認為老的住宅不能進行拆遷，怕影響風水。農民法制觀念淡薄也經常造成鄰里之間的住房矛盾，影響村民之間人際關系的和諧，不利于社會主義新農村建設。

三、農村宅基地管理工作中問題的解決措施

（一）加強宣傳教育

各地的國土資源管理局應在每年的地球日和土地日等節日，在其管轄的范圍內圍繞“土地資源合理利用”這一主題開展宣傳活動，使農村居民詳細地了解和掌握國家土地法律法規和相關政策，使老百姓真正做到知法、用法和守法，堅決杜絕違法用地、占地等事件的發生。同時，各地政府應加大對土地管理人員的培訓力度，提升工作人員的綜合素質，使其做到真正為老百姓服務。

（二）合理規劃布局

地方政府應根據當地的特點和實際情況，合理規劃農村布局，對農村的土地資源使用情況進行科學規劃，嚴格地控制農村土地的使用規模，確保土地資源的高效利用。同時，政府應聘請專業人員對農村居民的房屋建造情況進行詳細規劃，有效避免農村住宅建設過程中土地資源的盲目使用和大量浪費。

（三）加大執法力度

政府應考慮地方的實際情況，完善土地執法體系，通過多部門的共同努力，有效杜絕農村的違規建設問題。土地管理部門應嚴格執法，一旦發現農村存在違規建設、改變土地用途的行為，應立即進行查處，使違規用地問題消滅在萌芽之中，使老百姓的合法利益得到保障。此外，政府要特別加強對基層土地使用情況的巡查力度，嚴格查處各種違法亂建現象，如果發現較為嚴重土地違規使用的問題，應嚴厲追究相關責任人的責任。

（四）嚴格規范程序

在農村宅基地管理過程中，農村宅基地管理部門應嚴格規范審批程序，對宅基地的申請成員進行嚴格審核，保證宅基地批準人的地位，確保只有符合“一戶一宅”規定的申請人才能得到宅基地的審批。縣、鄉人民政府應根據相應的審批層級進行逐層審批，對符合批準要求的宅基地應及時進行相關信息的，接受廣大人民群眾的監督。

四、結語

第8篇：宅基地條例范文

當前，我國的法院在對農村房屋買賣合同案件進行處理的過程中，對效力的認定主要有三個觀點。[1]首先合同必須是具有法律效力的，我國的《合同法》規定，但凡合同中有違反法律法規的強制性規定，其合同一律視為無效。而且確認合同是否有效的時候，不能將地方的規定作為依據，要將我國制定的法律、法規作為依據。但對于農村的房屋買賣，我國至今還未制定相應的法律法規。[2]合同無效，但是不返還。其原因是販賣房屋的一方的行為可以看做是對房屋使用權的放棄，法律允許這種放棄的行為。此外，我國的《合同法》中有這樣的規定：“如果不能返還或者沒有必須返還，那么需要折價補償。”這里所說的不能返還，指的是原則上和事實上的不能返還，而“沒有必要返還”則指的是根據實際情況，但使用擴張解釋來理解所謂的沒有必要返還。這樣可以更好地傳播誠信的原則，使房屋買賣更加放心。[3]合同無效，買房和賣方相互返還，但是，反悔的一方必須要對另外一方進行補償，這樣才符合要求。

二、關于農村房屋買賣的法律法規演變

（一）20世紀80年代

早在20世紀80年代初期，我國就制定了《村鎮建房用地管理條例》，在這部法律當中，嚴格的規定了不能對建房用地進行買賣、出租以及轉讓。此外，其還規定了農村社員和回鄉落戶的離退休人員，如果需要宅基地來建房，必須向生產隊進行申報，批準后才能建房。如果實在需要耕地，那么需要由縣級政府批準，然后才能夠使用宅基地。不僅如此，這部法律還規定了出賣、出租房屋的，不能夠再申請宅基地。社員如果遷出當地，所拆除的房屋所騰出來的宅基地，必須由生產隊收回，進行合理的安排。從上面的規定來看，在20世紀80年代，我國禁止建房用地的直接買賣，但是沒有禁止房屋的買賣。而且還規定房屋的買賣必須經過相關部門的審核、批準。但是在20世紀80年代末期，這條法律被廢除掉了。

在20世紀80年代末期，我國所制定的土地管理法是這樣規定的，農村居民建住宅，必須使用過去的宅基地和空閑的地。如果使用耕地，那么就需要通過鄉級民政府審核，再上報人民政府批準，使用原來的宅基地，以及村內空閑的土地，必須由村級人民政府批準。但如果是對住房進行了出租和販賣，那么就不能夠再申請宅基地了。

（二）20世紀90年代以后

到了20世紀90年代，我國對土地管理法進行了第二次修正，規定農村的居民們只能擁有一處宅基地。農村村民在販賣和出租住房之后，不能夠再申請宅基地。此外，還規定了農民集體所有的土地使用權不能夠出租、轉讓，更不能用于非農業的建設。

有關的規范性文件是這樣解釋的，關于社員的宅基地，以及有建筑物和沒有建筑物的空白宅基地必須歸生產隊所有，不能進行出租和買賣，但是可以歸各戶長期使用。在宅基地當中的一些附著物，比如樹木、廁所、豬圈等等，則歸社員使用，社員可以對其進行買賣和租賃。如果賣掉了房屋，那么宅基地的使用權便可以轉移給新的房主，但是宅基地的所有權則必須歸生產隊擁有。1991年，我國人大法工委認為，不能夠按照《土地管理法》中的規定，對農村房屋的買賣行為和轉讓行為進行處罰。

到了1999年，我國又了《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》，這其中有這樣的規定：城市中的居民不能購買農村的住宅。

2004年，國務院制定了《關于深化改革嚴格土地管理的決定》，這其中有這樣的規定：加強農村宅基地的管理，避免城市居民在農村購置宅基地。

但是一些法律人士認為，買賣農村的房屋屬于自愿的行為，買賣雙方自愿進行交易，并且立有契約。這不算違法，最多只能算手續不完整，因此需要確定買賣關系有效，并且補辦相關的手續。

綜上所述，我國的法律僅僅只是禁止了農村土地使用權的轉賣或者出租，但是卻沒有明確禁止農村房屋的買賣和租賃。此外，農村居民賣掉房屋所導致的結果是不能夠再獲得宅基地，一直到20世紀90年代的時候，才有相應的規章制度來廢除此項法規。但是上面所說的這些法規并不是《合同法》當中規定的法律和法規。

三、農村房屋買賣合同的效力以及處理

根據上面的觀點，如果要合理的認定農村房屋買賣的合同，應該將有效認定作為原則，無效認定則作為例外。在1999年之前，我國農村房屋買賣合同都是作為有效的認定。

（一）從法律原理的方面來實施探討

在我國的《合同法》當中，有這樣的規定，如果存在這幾種情況，那么合同便是無效的。第一，合同的一方用欺騙或者威脅的方式來使另外一方簽訂合同，損失對方的利益。第二，惡意串通，損壞國家、集體或者其他人的利益。第三，采用合同來掩蓋合法的目的。第四，損壞社會的利益。第五，合同中存在違反法律法規的條例。

合同符合以上任何一個情況，都可以視為無效。此外，應該將國家制定的法律法規作為依據，不能將地方的規章制度作為依據，否則合同也是無效的。同時也不能對國家、社會以及個人造成利益損壞，如果違背了這一點，將對交易秩序造成破壞，因此這樣的合同也是無效的。

另外，我國的《物權法》中，將宅基地的使用權納入了益物權當中，益物權的完整性是“占有”、“使用”等等。但是在這里，僅僅只規定了對宅基地的“使用”以及“占用”，卻并沒有規定“收益”，然而也沒有實施禁令，沒有認定“收益”并不是禁止其“收益”。而要取得收益，就需要產生流轉。所以，在《物權法》里面，對宅基地的使用留了非常大的空間，因此也非常的靈活。

不僅如此，我國的《憲法》也對集體土地所有權進行了規定，這條規定和我國的戶籍制度進行了緊密的連接。在我國，土地所有制被分為兩種不同的情況，土地屬于國家或者生產隊，用來修建房屋。由于所有權的不同可以將其分為宅基地和建設用地，建設用地一般屬于國家，而宅基地則屬于個人或者生產隊。需要注意的是，集體土地使用權的流轉不能夠改變集體土地所有權屬于集體經濟組織這一事實。

最后，再對相關的法條進行解讀，可以得知《土地管理法》當中沒有限制宅基地擁有者處分放棄宅基地，關于擁有者的棄權，法律沒有禁止。在《物權法》里面，規定了宅基地的獲得、轉讓等，必須和土地管理法相適應。但是對宅基地使用權進行規范，只有法律，部門的規章制度還不夠。在我國的眾多法律法規當中，沒有要求集體土地使用權和房屋所有權的主體一致。而且在筆者看來，農村房屋如果能夠和城市房屋的“地隨房走”相適應，那么就更加合理了。

（二）科學的分析立法的本意

在我國的《土地管理法》當中，對土地用途進行了嚴格的要求，避免農村土地變成建設用地，因為這樣可以在一定程度上保護農村用地。但是宅基地實際上就是建設用地，它的使用權主體如果產生了變化，不會對農村用地產生負面影響，同時也不可能對宅基地的性質產生改變。所以，不能夠對宅基地使用權流轉問題進行調整。為了保障農民的基本權益，避免農民賣掉房子以后沒有居住地，《土地管理法》中禁止人們在農業土地上實施非農業非項目，并且限制了農村房屋的買賣。但是，如今很多的農村勞動力都已經涌向城市，所以農村的房屋買賣也不會對農民生活造成太大的負面影響。

（三）科學分析立法的趨勢

發生農村房屋買賣合同糾紛，一般都是因為在城市化進程當中，農村的房屋面臨拆遷，隨著房價的高漲以及高利潤的拆遷利益，原來的出賣方開始反悔。如果立法模糊，那么就沒有明確的立場來進行干預和調整，使得合同糾紛加深，甚至影響到農村的安定生活。

可以對我國將來的立法取向進行分析。在《民法典草案》當中，規定了農民可以通過集體經濟組織來獲得宅基地，每一戶只能有一座宅基地。而且還規定了宅基地不能夠隨便進行轉讓，如果該宅基地上的住房需要轉讓，那么宅基地的使用權也會被轉讓。如果宅基地擁有者放棄了宅基地的使用權，那么也就再也得不到宅基地。法學家王利明起草的《物權法草案》中有這樣的規定，宅基地使用權不能轉讓，如果房屋所有權進行了轉讓，那么宅基地的使用權也必須轉讓。因此，這也說明了我國未來的立法方向并沒有故意偏向“非集體組織成員不能購買農戶房屋”這一規定。

從宏觀的角度來看，農村必然會往城市化的方向發展，而且城市化的進程會不斷的加快。農村土地使用權的物權化，比如承包經營權已經被法律所認可。那么宅基地作為私有的財產在市場上進行交易，則對所有權擁有者非常有益。如果不能夠在市場上進行交易，則可能會對農村的經濟發展造成一定的限制，甚至影響城市化的進程。

將農村的房屋和城市的房屋進行比較，發現土地權屬有所不同，這是它們最大的區別。城市的房屋可以隨意出租、轉賣、抵押等等，但是對土地性質進行分析，宅基地和國有土地使用權有非常大的差別，宅基地是集體經濟組織分配給農村居民的，所以是無償的。綜上所述，農村房屋和城市房屋的本質區別很小，如果買賣合同沒有其他無效事由，那么則可以認定為有效。

通過上面的分析，可以得出下面的處理原則，將有效認定為原則，無效則認定為例外。在1999年之前，我國農村的房屋買賣合同一般都是作為有效的認定。這樣的原則非常符合我國法律的規定，而且遵循了立法本意，順應了將來的立法趨勢。此外，還綜合考慮了相關政策的特殊性以及合同矛盾發生的原因。

（四）認定合同有效的條件

第一，在買賣房屋的時候，買房的家庭當中有一名以上屬于農村集體經濟組織的成員。第二，在1999年我國的《土地法》進行修訂之前所發生的農村房屋買賣。第三，販賣方目前已經不再和農村集體經濟有關系。第四，買房的一方在購買的時候，符合國家規定的農村宅基地使用的條件，或者已經獲得審批，可以對宅基地進行使用。第五，轉讓行為的審批已經被通過，也或者該地方的農村集體經濟組織對其非常認可。第六，宅基地的性質已經國有化。第七，一座房屋通過了多次買賣，也或者相關的房屋已經開始進行合法的擴建、改建，不能夠和原有房屋進行區分。第八，相關的房屋已經被納入拆遷的范圍內，或者已經被拆遷。

在筆者看來，只需要符合以上任何一條，而且沒有損壞國家或者他人的利益，合同就是有效的。如果不是，那么只會縱容不守信用的惡意，并且對已經形成的市場交易秩序產生破壞，嚴重的甚至影響農村現有的安定環境。

此外，如果交易宅基地的目的不是為了居住，在這樣的情況下所發生的農村房屋買賣也是無效的。

第9篇：宅基地條例范文

【關鍵詞】宅基地退出；補償機制；現狀與對策

1.研究區概況與樣本特征

高陵區隸屬于陜西省西安市，位于關中盆地中部，地處涇河、渭河兩岸，屬暖溫帶季風氣候，適合農業耕作。截至2017年高陵區土地承包經營權流轉總面積10.8萬畝，轄86個行政村。2016年地區生產總值（GDP）完成300.24億元。高陵區作為農村“三塊地”改革試點區的原因有：經濟發展較快、交通條件較好、非農業人口占比較重等。在作為試點的兩年時間里，高陵區探索了可復制、能推廣、利修法的政策理論和實踐成果，為全國的宅基地入市政策的推行提供了寶貴的實踐經驗。本文通過問卷調查、走訪、個別交談等形式，對高陵區曹家村、灰堆坡村和大夫雷村農民進行了調查，對宅基地使用權流轉的基層切實狀況有了更深層次的了解與認知。發放調查問卷90份，收回有效問卷84份，有效率為93.3%。

2.研究區宅基地使用權入市制度現狀分析

據調查數據顯示，在樣本中有23.81%的農戶擁有兩宗及以上的宅基地，16.74%的農戶宅基地面積達到200m2以上，遠遠超過陜西省平原地區133m2的標準。另外，在樣本調查的3個村莊中，每個村莊都有至少7宗的宅基地處于多年閑置狀態。總的來說，現階段我國農村宅基地集約潛力較大，通過宅基地使用權入市，可將閑置宅基地轉變為耕地或用于滿足新增建設用地經濟供給。2.1宅基地使用權入市的經濟和社會基礎狀況目前，高陵地區已將宅基地入市的農戶僅占試點樣本的8.31%，占比較小。在問卷中詢問關于“不愿意將宅基地入市的主要原因”時，選擇“沒有其他居住地”的占87.56%；在“城市相對于農村最大的優勢”一問中，選擇“社會保障更加完善”的占68.23%，選擇“教育條件更好”的占79.81%。可見，農民對住房、社會保障、教育設施的關注程度較高，即使現階段農村宅基地大量閑置，但依然不具備大規模入市的社會經濟條件，要想提高農戶對宅基地使用權入市的意愿，實現土地資源的優化配置，就必須建立完善的宅基地流轉市場和具有針對性的退出補償機制[1]。2.2農戶對宅基地使用權入市的意愿狀況宅基地作為農村社會保障機制的重要組成部分，也被農民視為“重要財產”。在調查中，農民面對是否愿意將自家宅基地入市的問題時顯得相當謹慎。分析過程如下：（1）變量選取及方向假設本文的因變量是農戶的宅基地入市意愿。在收集的份問卷中，選擇愿意與不愿意參與宅基地使用權入市的農戶分別有49、35戶，占有效問卷總數的58.42%、41.57%。依據受訪地區選取了表1所示變量。（2）模型構建由于被調查者的流轉意愿分為愿意和不愿意兩類，分別用1和0表示，然后用多個因素對0和1表示的現象進行分析。模型的因變量是二分變量，所以在模型選取上，本文采用二元logistic回歸模型[2]。Logistic的概率函數形式為：P=exp（Z）/1+exp（Z），Z是變量X1，X2，……，Xj的線性組合：Z=α+β1X1+β2X2+……+βnXn，本文設定愿意=1，不愿意=0，因此本文logistic回歸模型的具體形式為：logit（Pi）=ln[Pi/1-Pi]=α+β1X1+β2X2+……+βnXn，方程中，Pi為農戶愿意宅基地入市的概率，1-Pi為農戶不愿意宅基地入市的概率，i為農戶的編號，Xi為自變量，βi表示第i個影響因素的回歸系數,市的宅基地仍悉數處于閑置的狀態，只是宅基地使用權發生了轉移。宅基地使用權人對于閑置宅基地相關行為并不積極，已收回的宅基地也并未得到最有效的利用。

3.對策建議

根據對樣本進行的分層調查發現，距離城鎮越近的農民對宅基地入市意愿越強烈，其宅基地經濟價值也越高，越容易產生規模效應。因此，在政策制定時要因地制宜地。本文α為常數項。（3）研究結果本文在SPSS22.0中對樣本得到的統計數據進行計量分析，對農戶宅基地入市意愿的影響因素的橫截面進行二元Logistic回歸處理。根據HosmerandLemeshow檢驗模型值為0.807，說明自變量較好地解釋了因變量。通過模型分析得出模型檢驗和參數估計結果如表1所示，研究結果如下：①戶主年齡大小與子女數量對入市意愿具有顯著的負向作用。可能原因在于年齡大的人認為宅基地是相傳的“祖業”，對改變目前狀態有抵觸心理；另外，一個家庭中孩子越多，所面臨的負擔越大，進入城市生活的可行性減小，宅基地一般不會被轉讓；農民受教育程度對入市意愿有正向作用。原因是，受教育年限的增加能夠提高個人的認知水平和工作能力，對城市生活的渴望越強。②家庭總收入對入市意愿具有顯著的正向作用。可能原因是，農民的家庭收入逐年增加，負擔城市生活消費水平的能力隨之增加，在城市買房意愿更加強烈。農業收入占比并沒有通過顯著性檢驗,可能原因是，目前絕大多數農民經濟收入都來自打工，而農業收入對生活或決策的影響微不足道。③所設宅基地特征變量都成為入市意愿重要影響因素。擁有的宅基地面積越大越利于入市；宅基地距最近城鎮距離作為我們主要考慮因素其顯著性是明顯的，離城鎮近的宅基地更具有經濟價值，而遠郊區的農民受限于各種因素更趨向于不愿意入市；在城鎮擁有住宅的農戶，家庭成員多從事非農職業，家庭收入也較高，愿意宅基地入市以獲得經濟利益[3]。④對政策的了解程度對宅基地入市影響與預期相反。原因可能有：a.前文涉及到的戶主年齡、子女數量對其產生影響較大或者受這兩個變量控制，所以偏回歸系數為負。b.現階段的政策補償以及社會保障的設置并不適應當前農民現實狀況。2.4研究結論（1）雖然宅基地入市勢在必行，但當前高陵地區經濟和社會條件未完全成熟。（2）農民對宅基地入市的意愿受到經濟結構、文化水平、家庭狀況、宅基地情況等的影響。其中家庭情況和宅基地情況對入市意愿影響顯著。（3）目前，少數進行宅基地入市的農戶對補償標準以及入市后的生活條件較為滿意，但多數農戶對于宅基地入市依然持觀望態度。退以距離城鎮較近的相對發達的農村來說，提出如下幾點建議：3.1建立多元化的補償形式與標準目前高陵地區對于宅基地入市的補償方式較為單一，主要是給予一次性的經濟補償或置換房產。從調查問卷的統計結果來看，58.5%的農民希望用宅基地置換房產，19.2%的農民希望將入市的宅基地作為入股，16.5%的農民希望采取一次性現金補償形式。由此可見，高陵區現有的補償形式沒有很好的切合農民的需求，未來應該制定多樣化的補償形式，保障農民的利益，從而提高農民宅基地退出意愿。同時，要建立科學合理的補償標準，從農戶實際出發，對宅基地的生產要素功能、未來收益、建設成本等方面進行考量。例如，將農戶分為愿意進城落戶但無穩定工作的農戶、宅基地多置和超標占地的農戶和已經進城落戶的農戶三種，分別制定補償標準[4]。3.2完善法律體系和進城農民的社會保障制度將要出臺的《土地管理法》將為宅基地入市制度奠定法律基礎，如何明確土地流轉的原則、形式、程序、監管和責任,使宅基地入市納入法制軌道是其應考慮的主要任務。另外，沒有健全的社會保障制度，就不可能從根本上增強農民離開土地的安全感和適應市場風險的能力[5]。因此，必須著力完善進城農民工基本生活保障、失業保障等政策；對選擇宅基地入市的農戶制定合理的補償政策，使農戶社會保險、福利制度等逐步與城鎮居民待遇同等。3.3完善宅基地的價值體系，適當發揮企業或個人投資者的作用隨著城鎮化進程進一步加快，空置宅基地大量涌入市場，建立起完善的“政府-投資者-農民集體”的宅基地流轉市場體系是高效利用回收宅基地的關鍵。具體來說，政府要做好宅基地價值潛力的宣傳工作，運用互聯網等技術建立起投資者與農民集體溝通的橋梁。進一步完善宅基地流轉中介機構的部門及職能設置，中介機構應做好土地整理、收集農村土地流轉信息、提供政策、法律咨詢、負責協商解決轉讓中的各種具體問題等工作，促進農村土地的科學流轉。3.4加快農村基礎設施與美麗鄉村建設對于前期宅基地入市數量較少、分布零散的情況，應著重突出政府的引導功能。區政府應著力進行基礎設施的完善，改善投資環境，拉動試點地區經濟增長，吸引更多投資者，為宅基地入市制度的進一步推行奠定基礎。另一方面，應深入開展美麗鄉村建設，加快修訂村莊和集鎮規劃建設管理條例，大力推進縣域鄉村建設規劃編制工作，與高校或職業院校合作，培養一批專門從事鄉村規劃的人才。推動農地流轉，為農業的產業化與規模化打好基礎，從而實現農村居民點的集中化，進一步解放農村宅基地流轉市場。

4.發展方向預測

雖然現階段宅基地大規模入市的條件尚不具備，但根據樣本數據顯示，當前農村居民后代已經全部進城定居或準備進城讀書、務工，這就預示著未來土地交易市場重心將由城鎮建設用地轉向農村建設用地，尤其是宅基地。隨著現階段政府的引導，經濟、社會條件的進一步成熟和社會保障制度的進一步完善，如何建立“政府-市場-農民”協調發展的宅基地流轉市場將成為研究重點。本文認為，在推動新農村建設進程中，企業和個人投資者的作用不容忽視。如何建立農村土地市場機制，既不使外部資本侵占農村土地，又能發揮市場調控作用，進而使農民的權益得到保障，將是農村土地市場研究的新方向。另一方面，農業規模化與農村居民點集中化也將成為新時期農村建設重點任務。大量閑置耕地由誰來種、誰來管、誰收益的相關政策和法律的制定，農村居民住宅由誰來建、誰管理的相關研究也將成為重點。

作者:高雅 殷聰 李脈 吳凡 韓青 晁陽 單位:長安大學

參考文獻

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