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[摘要]隨著市場經濟的不斷發展，外部競爭日益激烈，營運資金管理對企業的長遠穩定發展有著重要的影響，企業營運資金的過程就是企業創造經濟效益的過程，其關系著企業是否能夠實現經濟利潤，是否能夠良好地發展。現階段，仍有企業對營運資金管理的概念比較模糊，并不重視營運資金管理在企業生產經營發展中的作用，使得企業資金的運行得不到有效的監督，影響了企業的長期發展，因此，本文將圍繞營運資金管理存在的問題及對策分析，并以房地產企業為例展開探討[1]。

[關鍵詞]營運資金管理；問題及對策；分析；房地產企業

隨著我國社會經濟的不斷發展，房地產行業也日益發展壯大，房地產企業的資金投入量較大，資金周轉期較長，因此，房子產企業營運資金管理是一項比較復雜的任務，其資金營運關系著房地產企業相關項目的開發和建設，同時還與房地產企業資金的使用和融資情況有著密切的關系，因此，做好資金運營管理工作，可以為房地產企業提供有力的資金保障，促進房地產企業的健康發展，但是，目前我國房地產開發企業在營運資金管理的過程中還存在許多問題有待解決[2]。

1.房地產開發企業資金營運管理概述

房地產開發企業的資金特點：資金可以說是房地產企業的“血液”這是由于，房地產企業不同于其他的行業，其需要的資金量非常大，有的項目在建設過程中所需的資金甚至達到上百億，同時，房地產企業項目的建設周期比較長，這就導致其回款周期也非常漫長，有的項目建設周期可以達到三年五年，甚至更長的時間，這些因素都決定了資金是房地產開發企業的“血液”。房地產開發企業的資金管理特點：房地產開發企業建設運行一個項目的基本流程是：投資拿地、啟動項目、項目開工、項目開盤銷售、建設施工、產品交付和項目評估結算[3]。一般的房產企業的資金也是根據這個順序在運行，尤其是在前幾個環節上，資金一直處于密集流出的狀態，這時房地產企業需要的資金量非常大，同時，需要資金保持較快的供給速度，房產企業的資金流入環節比較靠后，需要在開盤銷售回款后才能實現流入。

2.目前房地產企業營運資金管理的現狀

資金是保障一個企業正常運轉和發展的基礎，企業想要可持續地健康發展，必須保障其資金的流動性，優化資產配置，做好資金營運管理工作。目前，我國許多房產企業的資金營運能力較低，個別房產企業還因此陷入經濟危機中，這都是因為缺乏對資金營運的重視，缺乏科學、合理的營運策略[4]。資產負債率高，現金流較低：據相關的調查表明，截至2019年末，上市房產企業的債務總額達到了5000億元之高，其中有將近半數房產企業的資產負債率甚至超過了70%，這表明，當前房地產企業面臨著嚴重資金營運問題，其資產負債率過高時，將導致房產企業無法進行有效的融資，阻礙房產企業穩定健康發展。在日益變化的經濟格局中，房產企業需要面臨的競爭環境越來越復雜，例如地價上漲、房產銷售量不及預期、國家政策風向的變動等，如果房地產開發企業的資產負債率過高，其資金流動性非常差，就會導致房地產企業面臨變化和環境和復雜的競爭格局時，企業資金陷入短缺情況，甚至導致其陷入極其危險的境地[5]。經營資金管理能力不足：目前，房產企業的發展差異較大，許多小的房產企業由于其規模較小，實力較差，因此很難在銀行中獲得融資，其融資的渠道也是有限的，同時，房產企業的資金風險通常來源于經營項目風險、管理風險和銷售風險等，其中銷售風險與融資風險又密切相關，因此房產企業很容易因為融資困難而面臨資金缺乏的情況，導致其陷入危機當中。同時，許多房產開發企業的資金分配方式不夠科學合理，有的房地產企業將大部分資金用作項目開發資金，預留的資金較少，假如此時的貸款利息較高，項目建設周期很長加上房產銷售情況不及預期，就會導致房地產開發企業不能及時還清貸款，背負著高額的債務和利息，加上其再融資困難，就會導致資金鏈斷裂，陷入資金短缺，經營困難的狀況，這將進一步惡化其經營狀況，導致企業無法正常運行[6]。資金管控低效，流動速度過慢：房地產企業不同于其他企業，其存貨變現的能力受到諸多因素的影響和控制，尤其受到國家經濟政策的影響較大，很難保證其存貨都可以有效迅速變現，因此，房產開發企業的投資回報率無法保證，經常出現資金管理低效，資金周轉速度差等問題，同時，由于房地產企業的項目建設周期較長，銷售周期也較長，這又導致其資金的流動速度較大，這些因素都會導致房產企業在經營中容易面臨缺乏資金，風險較大并不可預測等情況，意味著房產企業經濟效益的回收較慢，不能非常快地實現變現，保證企業擁有充足的現金流[7]。此外，還有一部分房地產企業囤積了大量的土地和開發項目以及在建工程項目，但是由于政策原因和復雜的市場環境，以及自身決策的失誤等諸多因素的疊加，其房地產銷售的情況不達預期，導致大量的土地、房產被積壓，使資金喪失了流動性，很難被回籠。因此，房產開發企業的資金沉淀問題非常嚴重，其資金無法被靈活地周轉和營運，流動性較差，這都嚴重影響著房產開發企業的正常運行。營運資金結構不夠科學合理：目前，許多企業都認識到了營運資金重要性，努力保持企業資金的流動性，將營運資金放在的重要的位置，因此為企業資金提供足夠的流動性和靈活性，保障企業的正常經營和運轉，但是許多企業在此過程中，對資金結構的認識并不足，不可理的資產分配和資本結構都會導致資金結構不合理，是企業的資金陷入流動性困境，資金的流動性陷入困境，就會導致企業后續生產經營活動陷入困境，導致企業的經濟效益無法實現，因此，不難得出，房地產開發企業應該注意，根據其目前經營發展情況調整資產負債率，才能保障企業正常運轉，不陷入流動性風險之中，保障企業穩步發展。

3.房地產企業的營運資金管理策略

房地產企業由于其特殊性，在生產經營的過程中比其他企業面臨更多的確定性，其具有營運資金管理困難，經營風險高和高成本運營等特點，因此，必須應合理、科學地對資金進行規劃和營運，才能保障投資的確定性和可控性。強化現金流量管理，控制資產負債率：房地產企業的存貨變現能力較差，資產負債率較高，因此，房地產開發企業為了減少其風險，應該對加強對房地產企業資產負債率的控制，提高其存貨變現率和資金周轉效率，以此才能促使房地產企業迅速回籠資金，防止企業陷入流動性困境。此外，房地產企業還應在建設項目的過程中加強對資金的監管力度，想方設法縮短銷售周期，使其存貨盡快消化，并通過編制預算，加強對企業內部的控制和監督，發揮預算的控制功能，建立全面的責任制，使企業的資金運營管理和資金的具體使用分配都能有據可循，責任到人。最后，企業還可以建立有效的考核機制和激勵機制，將員工的績效與資金營運管理相掛鉤，利用有效的激勵機制促使員工更加合理地分配和利用資金，實現企業資金的細致化管理和規范化管理，將嚴格的權責考核制度運用到項目建設當中，從而促使企業強化資金的管理，達到盈利的目的。強化企業資金流動管理：在實際經營中，房地產開發企業的環節較多，任何一個環節出現問題都會影響企業正常運行，這是因為房地產企業的正常運轉不僅需要大量的資金，同時需要資金保持流動性和連貫性，才能保證房產企業的各個環節正常運行，因此，房產企業必須加強對資金流的動態監控，才能全面掌握企業資金流動情況和經營情況，保障房產企業各個環節的正常運轉。此外，房地產企業應該對其每一個建設項目都進行可行性分析，并制定有效的計劃性經營機制，在制定的過程中可以結合目前外部市場環境以及行業發展情況和國家政策等方面的內容，才能對項目的可行性研究透徹，合理配置企業的資產和資源，防止企業陷入資金困境。目前，想要切實強化房產企業資金流動管理系統，不僅需要強化財務管理，加強其內部資金的監控和運行，還需要對企業的外部融資活動進行控制，提高對融資風險性的認識，量力而行，避免過度融資帶來的高額債務和利息，才能趨利避害，合理使用資金，使資金發揮其最大的效用。加強融資資金的風險控制：融資是房地產的一項重要經濟活動，如果運用的好會對企業的發展起到事半功倍的作用，如果運用的不好，將會使企業面臨巨大的風險，嚴重拖垮企業，因此，應該盡可能地降低融資成本，做好預算工作，加強對資金成本的控制。企業在選擇融資產品時，首先要在企業開展全面的預算，測算該融資產品的整體成本，同時結合企業預期資金使用情況，盡可能地選擇融資利息低、融資期限長的低成本融資產品，另一方面，企業要加強財務工作，將借款成本較高的融資產品進行優先償還，才能加速企業資金的周轉速度，發揮其資金的最大價值和效率。對結算資金進行集中管理：企業應該對其項目結算資金進行合理有效的集中管理，建立企業的資金池，尤其對于大型房產企業，其項目較多，業務較廣，更應該對資金進行及時整理，選擇合適的，關系較好的銀行建立企業的資金池，使其企業的資金能夠有效集中，發揮其最大的效用，同時，這也能為企業增加更多的信用，為以后的發展奠定良好的基礎。其次，房產開發企業還可制定相應的考核機制和獎懲制度，將銷售業績與員工的考核制度相掛鉤，把考核回款的速度作為考核員工的重要內容，并根據企業的銷售情況和外部環境，制定合理、科學的考核獎懲制度，利用有效的激勵制度，才能充分地調動員工的銷售熱情，促進企業的資金快速結算和回流，提高資金的管理效率，促進企業的長遠穩定發展。

4.結語

總而言之，資金是房地產企業的命脈，如果房地產企業的建設項目周期較長，企業的房產銷售不及預期，資產結構不合理，負債過高，就會使房地產企業陷入資金流動性風險中，房地產企業就會無法正常運轉。因此，房地產開發企業必須保證一定的現金流，合理地將資金進行營運，建立健全營運資金的管理制度，才能促使房地產企業遠離資金流動性風險。同時，部分房產企業還要注意不要囤積過多的地皮，以免后續造成流動性危機。還有部分房產企業需要在融資方面加強注意，合理利用貸款，不要讓高額的利息和債務將自己壓垮。只有這樣，房產開發企業才能全面保證其資金的正常營運，在復雜的市場環境中生存下來，實現可持續發展。

【參考文獻】

[1]杜媛,孫瑩,王苑琢.混合所有制改革推動資本管理創新和營運資金管理發展——中國企業營運資金管理研究中心協同創新回顧及2014年論壇綜述[J].會計研究,2015(01):93-95.

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[3]閏冉冉.我國房地產業上市公司營運資金管理與企業價值相關性的實證研究[D].西南石油大學,2017.

[4]陳四興.基于渠道管理的房地產營運資金管理研究[D].華東交通大學,2017.

[5]胡慧玲,王君.營運資金管理水平的影響因素研究——來自優秀房地產公司的數據[J].物流工程與管理,2019,41(05):147-149+154.

[6]李敏,張波.營運資金管理的綜合績效分析——以新城控股為例[J].商業會計,2019(18):40-44.

[7]張海嘯,張波.基于三維分析法的營運資金管理研究——以萬科為例[J].財會通訊,2019(35):63-67.

作者：李慧燕 單位：廣西旅游發展集團有限公司