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第1篇：消費者資產管理范文

Abstract: Based on the definition of brand assets, the thesis expounds and analyzes the brand asset management drivers and financial utility and the role of the financial department in the brand assets management. The study shows that bringing the brand assets into financial system is helpful to improve the effectiveness and efficiency of brand asset management.

關鍵詞： 品牌資產；財務學；財務體系

Key words: brand assets；finance；financial system

中圖分類號：F275 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2012）03-0108-02

0 引言

雖然已有大量關于品牌資產的創建、管理和延伸的討論，但基于財務學視角的品牌資產管理研究并不多見。從傳統的對企業收益的關注，到企業價值的計量是現代財務會計系統必然演進的結果。為此，筆者對品牌資產進行了財務學的界定、討論了品牌資產管理的動因及其財務效用。

1 財務學視角的品牌資產及效用

品牌資產是近年來營銷領域最受關注的熱點。Farquhar（1989）指出品牌資產是指與沒有品牌的產品相比，有品牌的產品為企業帶來的超越產品使用價值的附加價值或附加利益。Keller（1993）認為品牌資產是“消費者對營銷活動反應時的不同品牌知識效果”。即，“品牌資產是與那些沒有品牌名字的相同產品相比，品牌對一個產品所產生的營銷效果或結果”。基于財務學視角，資產被定義為是有一定價值、通過組織使其未來經濟利益保持最大化的財產。那么企業是否也應該像管理資產一樣管理它們的品牌呢？筆者認為，品牌資產的戰略性特征決定了它是競爭優勢和長期利潤的基礎，即管理品牌形象、建立品牌資產是企業高管理的重要議題。

企業實施品牌資產管理是否能夠產生預期的財務效用？Aaker & Joachimsthaler（2000）研究發現，平均的質量評級與品牌喜好、信任、自豪感及品牌推薦的意愿高度相關。采用品牌資產管理能夠提高品牌的投資回報率。還能防止出現顧客“不忠誘因”。對于如何評價品牌資產價值，已有研究包括：基于企業財務數據評估品牌的財務價值，即將品牌帶來的未來超額收益折現求和得到品牌價值；另一類由Keller（1993）率先提出基于顧客的品牌資產概念，表現在顧客忠誠度、對競爭者營銷活動的抵抗能力、對降價更大的彈性反應、對漲價更小的彈性反應、品牌延伸的正面評價等方面，并最終為企業帶來穩定的超額收益。

綜上觀點，筆者將品牌資產所形成的價值界定為：“基于顧客的品牌資產測量”的“差別化反應”來測試品牌資產形成的現金流，該現金流的出現頻率，以及建立和維持品牌資產的現金流出，來完成其定量化。本質上，這種測定將轉化成為企業品牌資產的特定價值。對品牌資產價值的量化可以從以下角度來進行?，F金流入量：涉及到期間品牌資產購買量以及單位購買的邊際貢獻。即忠誠顧客對于該品牌所愿意額外支付的金額。品牌資產溢價則可以通過客戶關系管理系統跟蹤系統記錄不同顧客品牌資產的消費信息，分析購買動機、測定相關趨勢的基本需要后進行測算?，F金流出量：主要指品牌資產成本。以知名度、信任度和美譽度三者高度統一為基礎形成的品牌資產，是由產品質量和口碑的相互循環實現的。品牌資產成本是指企業為確?；蛱岣咂放浦?、信任度和美譽度而發生的費用支出，以及由于未能達到品牌預期效用而造成的價值損失。具體包括：

①品牌創建與研發成本。主要是為了實現品牌效應保持品牌的價值增量與企業成長所發生的支出；

②持成本。優質的售前、售中、售后服務是品牌維持成本的重要組成部分；

③損失成本。由品牌產品品質不良導致的價值鏈機會成本損失是損失成本的本源，包括：老顧客的流失，即顧客因維修等不愉快的體驗而在二次選購時放棄選擇原品牌，導致企業損失原可獲得的收益。品牌資產貼現率。貼現率反映了品牌力量或換言之品牌影響市場能力，消費特許經營權的穩定性，在技術變革下仍保持需求的能力，以及支持溝通的能力。

2 品牌資產管理的動因及其財務效用

事實上，從品牌的知名度，美譽度到忠誠度，品牌的建設是一個花費大、時間長、風險高的投資過程。筆者認為，維系與實施有效的品牌資產財務管理取決于：即品牌資產管理動因分析和公司是否擁有管理關系資產的能力。

2.1 動因分析

①價值鏈動因。全球范圍內的價值鏈理論表明，不同的公司之間的價值鏈重組甚至比企業品牌戰略更重要，那種希望包攬技術開發，生產制造，市場營銷等價值鏈各個環節的想法越來越不現實。耐克公司根本就沒有自己的加工廠，只負責產品開發和市場營銷，但同時世界又都是它的工廠；

②品牌忠誠度盈利能力動因。Shocker & Weitz（1988）認為，從消費者的角度來看，品牌價值產生的消費者的品牌忠誠度使得廠商能夠降低營銷成本，也隱含公司與銷售商間的關系增加且降低了競爭者的攻擊能力，品牌忠誠度是利潤的源泉。筆者認為，從財務學視角，品牌資產盈利能力是指企業在考慮了為了獲得、發展和維系品牌所投入的成本之后，從這些品牌資產身上形成利潤的相對能力。會計系統所反映的品牌資產的歷史收入紀錄了來自于市場占有率的增加和品牌忠誠度所產生的現金流量；成本節約記錄了消費者的品牌忠誠度使得廠商能夠降低營銷成本；

③品牌投資績效動因。從投資的角度上看，品牌的價值在于提供一種使顧客不可轉移的約束力量，品牌投資可以視同為顧客的總轉移成本。品牌投資如果無法體現出轉移成本的價值，品牌的價值就會被高估。為此，需要公司建立一種能夠評價品牌投資績效的財務導向跟蹤的系統，在評估以往品牌投資計劃的相關回報以便促進未來品牌投資預算和價值導向，促進投資績效最大化，從而提高顧客忠誠度，提高顧客收益率。

2.2 財務效用

①收入層面。由于品牌資產管理產生的知名度和美譽度、忠誠度使得企業相比較其競爭對手獲得一段時期內的相對壟斷地位，帶來收入和利潤的增加。建立品牌必須以客戶價值的增量為基點，具有不斷地開發產品的實力，能滿足消費者日益變化的需求和社會變遷，通過優質的售前、售中、售后服務才能保持品牌資產的價值增量與企業可持續收入的增長。

②成本層面。影響成本的因素有企業對自身所在行業價值鏈的了解程度、企業是否具有客戶關系管理能力，黃金客戶識別能力和對客戶關系的把握能力。企業客戶關系管理功能越強，廣告和促銷活動就越有效，并對不同類型不同生命周期的客戶采用不同的品牌資產維系措施，這帶來了為采取針對性資金供給，節約品牌投資的開發成本效應。

③風險層面。企業品牌資產的創建和維系同樣存在風險，品牌產品定位以及廠商發生的廣告等投入費用是否合適，能否產生用以支持產品較高的品牌資產相對價格。建立一套以財務學視角的考量品牌資產財務風險評價體系，這將有利于形成一個有效的引導和形成機制，可以創造更高的品質導向，促使降低品牌資產取得成本，減少公司在激勵和維護現有品牌資產的特定營銷項目中的支出。

3 建立基于財務視角的品牌資產管理體系

品牌資產作為一種企業投資，需要投入大量的廣告、促銷、人員費用、管理費等，然而傳統的會計方式對這些成本沒有用品牌資產來衡量，由于企業財務信息系統缺乏對品牌資產披露，企業高管因此無法洞悉顧客品牌資產需求和價值變化，企業品牌可持續性就受到威脅，企業的盈利就無法保證。因此，筆者建議：

3.1 加強財務部門與品牌資產管理部門的溝通 財務管理對品牌資產管理的支持，可以在其與營銷的關系及協調的基礎上，加以延伸和擴展。首先，財務部門為品牌資產創建和維系提供資金與業務上的支持。其次，財務部門提供品牌資產決策信息。銷售和研發等部門提出了品牌推廣方案之后，財務部門承擔起方案的可行性研究、實施資金的籌集以及具體的費用預算等工作。第三，財務控制是促進品牌資產有效運作的重要手段。針對企業的品牌資產決策和控制過程中，通過“基于顧客的品牌資產測量”的“差別化反應”來測試品牌資產形成的現金流，財務信息可以判斷投資是否合理、成本是否與定價相匹配，財務分析能力有效地提高了品牌資產管理水平。

3.2 確定有效的品牌資產財務管理策略 財務應當成為實施品牌資產管理系統和程序的催化劑。任何企業在品牌初創期間都必須在短期和長期利益之間做出選擇，處理好產品和品牌之間的平衡關系。財務的作用應當是通過預算和控制職能來實現品牌資產的保值增值活動。對于財務部門而言，可以建立起一種積極的合作關系，使得財務部門站在更加戰略的角度、采用新的方法來管理品牌資產。根據在企業通過經營發展過程中積累的相關品牌資產數據，去分析、了解客戶并服務客戶，根據數據分析出品牌資產對企業的貢獻度以及不同的需求，提供出對不同的客戶所應當采用的不同的品牌資產營銷策略和不同的服務手段，提高客戶的滿意度和忠誠度，從而最大程度地挖掘品牌資產的價值的能力。這是管理會計的資產觀而非傳統的財務會計資產觀。

參考文獻：

[1]Farquhar, P. H(1989). Managing Brand Equity [J]. Marketing Research, 1989,(30).

第2篇：消費者資產管理范文

品牌資產是近年來營銷領域最受關注的熱點。Farquhar(1989)指出品牌資產是指與沒有品牌的產品相比，有品牌的產品為企業帶來的超越產品使用價值的附加價值或附加利益。K~ler(1993)認為品牌資產是“消費者對營銷活動反應時的不同品牌知識效果”。即，“品牌資產是與那些沒有品牌名字的相同產品相比，品牌對一個產品所產生的營銷效果或結果”?；谪攧諏W視角，資產被定義為是有一定價值、通過組織使其未來經濟利益保持最大化的財產。那么企業是否也應該像管理資產一樣管理它們的品牌呢?筆者認為，品牌資產的戰略性特征決定了它是競爭優勢和長期利潤的基礎，即管理品牌形象、建立品牌資產是企業高管理的重要議題。企業實施品牌資產管理是否能夠產生預期的財務效用?Aaker&JoachimsthMer(2000)研究發現，平均的質量評級與品牌喜好、信任、自豪感及品牌推薦的意愿高度相關。采用品牌資產管理能夠提高品牌的投資回報率。還能防止出現顧客“不忠誘因”。對于如何評價品牌資產價值，已有研究包括：基于企業財務數據評估品牌的財務價值，即將品牌帶來的未來超額收益折現求和得到品牌價值：另一類由Keller(1993)率先提出基于顧客的品牌資產概念，表現在顧客忠誠度、對競爭者營銷活動的抵抗能力、對降價更大的彈性反應、對漲價更小的彈性反應、品牌延伸的正面評價等方面，并最終為企業帶來穩定的超額收益。綜上觀點，筆者將品牌資產所形成的價值界定為：“基于顧客的品牌資產測量“的“差別化反應”來測試品牌資產形成的現金流，該現金流的出現頻率，以及建立和維持品牌資產的現金流出，來完成其定量化。

本質上，這種測定將轉化成為企業品牌資產的特定價值O對品牌資產價值的量化可以從以下角度來進行?，F金流入量：涉及到期間品牌資產購買量以及單位購買的邊際貢獻。即忠誠顧客對于該品牌所愿意額外支付的金額。品牌資產溢價則可以通過客戶關系管理系統跟蹤系統記錄不同顧客品牌資產的消費信息，分析購買動機、測定相關趨勢的基本需要后進行測算。現金流出量：主要指品牌資產成本。以知名度、信任度和美譽度三者高度統一為基礎形成的品牌資產，是由產品質量和口碑的相互循環實現的。品牌資產成本是指企業為確?；蛱岣咂放浦取⑿湃味群兔雷u度而發生的費用支出，以及由于未能達到品牌預期效用而造成的價值損失。具體包括：①品牌創建與研發成本。主要是為了實現品牌效應保持品牌的價值增量與企業成長所發生的支出：②持成本。優質的售前、售中、售后服務是品牌維持成本的重要組成部分：③損失成本。由品牌產品品質不良導致的價值鏈機會成本損失是損失成本的本源，包括：老顧客的流失，即顧客因維修等不愉快的體驗而在二次選購時放棄選擇原品牌，導致企業損失原可獲得的收益。品牌資產貼現率。貼現率反映了品牌力量或換言之品牌影響市場能力，消費特許經營權的穩定性，在技術變革下仍保持需求的能力，以及支持溝通的能力。

2品牌資產管理的動因及其財務效用

事實上，從品牌的知名度，美譽度到忠誠度，品牌的建設是一個花費大、時間長、風險高的投資過程。筆者認為，維系與實施有效的品牌資產財務管理取決于：即品牌資產管理動因分析和公司是否擁有管理關系資產的能力。

2．1動因分析

①價值鏈動因。全球范圍內的價值鏈理論表明，不同的公司之間的價值鏈重組甚至比企業品牌戰略更重要，那種希望包攬技術開發，生產制造，市場營銷等價值鏈各個環節的想法越來越不現實。耐克公司根本就沒有自己的加工廠，只負責產品開發和市場營銷，但同時世界又都是它的工廠：②品牌忠誠度盈利能力動因。Shocker&Weitz(1988)認為，從消費者的角度來看，品牌價值產生的消費者的品牌忠誠度使得廠商能夠降低營銷成本，也隱含公司與銷售商問的關系增加且降低了競爭者的攻擊能力，品牌忠誠度是利潤的源泉。筆者認為，從財務學視角，品牌資產盈利能力是指企業在考慮了為了獲得、發展和維系品牌所投入的成本之后，從這些品牌資產身上形成利潤的相對能力。會計系統所反映的品牌資產的歷史收入紀錄了來自于市場占有率的增加和品牌忠誠度所產生的現金流量；成本節約記錄了消費者的品牌忠誠度使得廠商能夠降低營銷成本；③品牌投資績效動因。從投資的角度上看，品牌的價值在于提供一種使顧客不可轉移的約束力量，品牌投資可以視同為顧客的總轉移成本。品牌投資如果無法體現出轉移成本的價值品牌．白勺價值就會被高估。為此，需要公司建立一種能夠評價品牌投資績效的財務導向跟蹤的系統，在評估以往品牌投資計劃的相關回報以便促進未來品牌投資預算和價值導向，促進投資績效最大化，從而提高顧客忠誠度，提高顧客收益率。

2．2財務效用

①收入層面。由于品牌資產管理產生的知名度和美譽度、忠誠度使得企業相比較其競爭對手獲得一段時期內的相對壟斷地位，帶來收入和利潤的增加。建立品牌必須以客戶價值的增量為基點，具有不斷地開發產品的實力，能滿足消費者日益變化的需求和社會變遷，通過優質的售前、售中、售后服務才能保持品牌資產的價值增量與企業可持續收入的增長。②成本層面d影響成本的因素有企業對自身所在行業價值鏈的了解程度、企業是否具有客戶關系管理能力，黃金客戶識別能力和對客戶關系的把握能力。企業客戶關系管理功能越強，廣告和促銷活動就越有效，并對不同類型不同生命周期的客戶采用不同的品牌資產維系措施，這帶來了為采取針對性資金供給，節約品牌投資的開發成本效應。③風險層面。企業品牌資產的創建和維系同樣存在風險，品牌產品定位以及廠商發生的廣告等投入費用是否合適，能否產生用以支持產品較高的品牌資產相對價格。建立一套以財務學視角的考量品牌資產財務風險評價體系，這將有利于形成一個有效的引導和形成機制，可以創造更高的品質導向，促使降低品牌資產取得成本，減少公司在激勵和維護現有品牌資產的特定營銷項目中的支出。

3建立基于財務視角的品牌資產管理體系

品牌資產作為一種企業投資，需要投入大量的廣告、促銷、人員費用、管理費等，然而傳統的會計方式對這些成本沒有用品牌資產來衡量，由于企業財務信息系統缺乏對品牌資產披露，企業高管因此無法洞悉顧客品牌資產需求和價值變化，企業品牌可持續性就受到威脅，企業的盈利就無法保證。因此，筆者建議：

第3篇：消費者資產管理范文

【關鍵詞】公共產品;國有資產;績效評價

一、公共產品與國有資產的形成

公共產品是指消費中具有非排斥性和非競爭性的產品,它的效用不可分割。它有三個基本特點,一是效用不可分割性,是指公共產品本身的效用是為整個社會成員所共享,在技術上不可分割成若干部分,分別歸個人享有,它具有聯合受益和共同消費的特點。二是非排斥性,就是在消費過程中所產生的利益不能為個人獨享,要是排斥他人,在技術上做不到成本也很高。三是非競爭性,就是一個人對公共產品的享用,不會排斥他人同時享用,也不會因此減少他人享用的數量和質量。

自然壟斷和外部性為國有資產的產生和存在提供了最合理的解釋。市場經濟條件下,資源配置主要是通過市場來進行的。市場是一種有效的運行機制,但市場的資源配置功能不是萬能的,市場機制也具有本身固有的缺陷,即經濟學所說的“市場失靈”和“市場缺陷”。尤其是由于自然壟斷和外部性的影響,市場在資源配置中的某些方面是缺乏效率的甚至是無效的。正是由于“市場失靈”的影響,在市場經濟條件下,在以市場為主要的資源配置方式的同時,也需要財政配置作為彌補市場缺陷的手段,即需要政府的宏觀調控。政府的資源配置和宏觀調控,主要是通過提供公共產品來進行的,政府要提供公共產品,就需要投入資本,從而形成國有資產。

二、公共產品與國有資產管理的范圍

根據公共產品理論,政府應主要承擔提供純公共產品或準公共產品和服務的責任,而將大部分的私人生產和提供交由市場和企業去進行。因此,國有資產管理的范圍主要應是對提供公共產品和準公共產品所必需的資產的管理。從政府維護社會公平、有必要對社會財富進行再分配的角度出發,國有資產的管理還應包括一些由國家集中起來用于平均社會收益分配的資產,如養老保險基金、醫療保險基金、失業保險基金等。為了提高國有資產管理的經濟效率,政府必須使國有資產通過各種途徑逐漸退出競爭性領域,并使之轉化為社會公共需要領域中的國有資產增量,最終使國有資產管理體制的重心放在對滿足社會公共需要所必需的國有資產管理上。國有資產專門管理機構的絕大部分工作職責不再是對盈利性國有企業的管理,而應轉為對非盈利性的國有資產的管理。

三、公共產品與公共領域中國有資產管理的績效評價

在現實的國有資產中,有相當一部分是為了滿足社會的公共需要而存在的,這部分資產既包括諸如國家用于提供司法、行政、國防、環境保護等純公共品所必需的資產,也可能包括諸如公園、道路等準公共品所需的資產。毫無疑問,管理好這些國有資產并使之發揮最大的效用,理應是國有資產管理的題中之意。那么,應該如何確立一個基本的體系,對這些資產管理的績效進行有效的考核呢?公共產品理論在此給出了基本的原則。

(一)純公共品領域中的國有資產管理績效評價

對于純公共品領域提供中所必需的國有資產管理的績效評價,公共產品理論給出了一個原則性的判別標準,也就是當公共品提供的邊際成本等于邊際效益時,公共品的提供達到了最理想的狀態。在現實中,對于該類國有資產管理的績效評價應遵循這一原理是毫無疑問的,但在實際操作中如何對成本和收益進行確認,并給出評價,這也是國有資產管理績效評價的難點所在。

1.從收益確定和評價的角度來看,公共項目資產管理收益的確定比之于一般企業資產管理收益的確定要困難得多,因為一般企業的收益都是可以貨幣計量的,而公共項目因為其固有的收費的困難性,盡管其社會經濟效益可觀,但卻很難以貨幣價格進行量化。為了克服這一問題,我們可以將公共項目的收益通過某種類比的方法轉換成可以貨幣計量的收益。比如對于綠化造林的收益,可以通過一定的統計處理,計算由于綠化造林引起的農業環境改善從而農作物增產的收益以及空氣質量改善導致的呼吸疾病減少而節約的醫療費用等等。這些計算盡管不可能是非常完整的,但無疑有助于我們更好地了解國有資產管理的真實收益。

2.從成本確定和評價的角度看,公共領域中國有資產管理績效評價的困難主要在于對事后成本大小的評價要遠困難于對企業成本的評價,因為企業處于一個與其他企業相競爭、相比較的環境中,而它的收益又是明確的,這樣,當發生長期收益不抵成本的情況,或成本收益大幅度高于同行業其他企業水平時,就可以比較明確地判定該企業的成本管理是不理想的。而從客觀上來講,即使不作主觀的評判,在激烈的市場競爭環境中,那些成本管理不利的企業也將會遭到市場的淘汰,即市場將會自動地對企業資產管理的績效作出評價。

(二)準公共品領域中的國有資產管理績效評價

準公共品是指那些具有不完全的非競爭性和非排斥性的物品和服務。正是因為不完全的非排斥性和非競爭性,所以準公共品的提供既可能采取政府的方式來進行,也可能采取市場的方式來進行。在考察準公共品領域中國有資產管理績效時,首要的問題是將公共提供與市場提供作一比較,只有當確信公共提供的效率較高時,國有資產管理活動才應介入這一領域,否則應盡可能地不介入。根據公共產品理論,在具體的實踐中,究竟是采取公共提供為好還是市場提供為好,取決于這兩種方法各自產生的凈收益的對比。

需要強調的是,公共產品理論在準公共品提供上的原則標準,顯然不能把收費的多少作為評價國有資產管理好壞的標準,固然收費可以使消費者在消費準公共品時客觀地衡量其自身的效益和成本,從而避免過度消費造成的浪費,而且還有助于減輕稅收的負擔和稅收引起的效率損失,但是過高的收費標準同樣將導致效率的極大損失,特別是在某些行政壟斷的場合,不受控制地亂收費將會給經濟帶來極大的損害。因此,我們決不能認為收費越多,國有資產管理的績效就越好。

【參考文獻】

第4篇：消費者資產管理范文

近年來，盛澤中心供銷合作社在國務院40號文件和省政府44號文件精神的鼓舞下，根據上級供銷合作社關于基層社“三位一體”創新發展的要求，順應時代潮流、敢為人先、勇闖新路，進一步發揮基層社的傳統優勢，加快轉型升級，不斷完善體制機制，努力做大做強骨干企業，夯實經濟基礎，增添發展活力，提升社會形象，探索出了一條新形勢下適合盛澤中心供銷合作社的改革發展之路。

一、以轉型升級為重點，做大做強骨干企業

在市場經濟新形勢下，基層社所處的經營環境發生了根本性變化，必須堅持改革，創新體制，既要能夠充分激發經營者的主觀能動性，增強市場競爭能力，又要能夠有效控制經營風險，確保社有企業健康發展。在吳江市供銷合作總社的積極引導和大力支持下，盛澤中心供銷合作社及時調整思路，審時度勢，提出以“調整、發展、服務”為核心的工作目標，全面提升社有企業競爭力。成立于1987年的吳江市盛澤人民商場面對嚴峻的經濟和市場形勢，面對當地經濟發展的趨勢，緊緊圍繞發展第一要務，制訂實施“品牌為先、質量為本、誠實守信、不售假貨”的質量方針和“購物零風險、滿意在商場”的質量目標，把“放心消費、滿意消費”作為經營工作的出發點和落腳點，維護消費者利益，始終堅持文明服務、便民服務、跟蹤服務、投訴服務等誠信承諾服務，贏得了廣大消費者的信賴，并通過了ISO9001-2000質量管理體系認證，成為吳江市商貿重點企業、百強企業，已連續五年被江蘇省供銷合作總社評為“十佳商場”。2010年，商場又投入300多萬元開發商場副樓，擴大經營面積，調整經營布局，亮化形象標識。調整改造后的人民商場營業面積達8000余平方米，并引進了40多個國際國內的著名品牌和胡慶馀堂在全國設立的首家鎮級專賣店，以新面貌、新形象、新品牌來迎接廣大消費者，實現了“品質、時尚、溫馨”的內涵式戰略轉型，2011年實現銷售總額近3億元，進一步鞏固了當地“商業航母”的地位，為基層社持續健康發展提供強勁動力。同時，石化物資有限責任公司、第一醫藥商店通過近年來體制機制的不斷創新，也逐步成為本地具有一定知名度和影響力的品牌企業，銷售額逐年平穩增長。

二、以資產經營為抓手，不斷夯實經濟基礎

一是建立健全臺賬。對一個基層供銷合作社而言，必須要占有一定的商業陣地才能在激烈的市場競爭中獲得生存和發展的基本條件。多年來，盛澤中心供銷合作社不斷加強供銷合作社的資產管理。一方面建立健全了資產管理制度。對企業資產的租賃、維修、處置、開發等都作出了明確規定。另一方面對社有資產全部實行建檔管理。對供銷合作社所有資產、土地逐一進行調查、復核、測繪，建立了資產管理檔案，切實做到家底清楚、賬賬相符、賬卡相符，防止社有資產流失，依法維護好社有資產的安全、完整。

二是全力挖潛增效。在競爭日趨激烈的市場經濟條件下，基層社僅僅占有一定的資產是不夠的，還必須要盤好用活資產，努力提高資產質量和使用效益，才有競爭力和生命力。去年，盛澤中心供銷合作社結合市商貿業發展規劃及盛澤鎮西部10萬平方公里新城區建設規劃，爭取到鎮政府和市有關部門的大力支持，將在“十二五”期間，按照“政府主導、市場運作、科學規劃、規范管理”的運作模式，通過借力發展、招商引資等方式合作開發占地50畝、建筑面積為87829平方米，集辦公、商場、超市、餐飲、休閑、賓館于一體的西城商業廣場，為推進盛澤城區服務業跨越發展，繁榮盛澤西部新城作出應有的貢獻。

三是規范管理制度。為了確保社有資產的完整性和各項收支的合法性，盛澤中心供銷合作社在嚴格遵守《中華人民共和國國有資產法》、《中華人民共和國公司法》和國務院《企業國有資產監督管理暫行條例》等有關法律、法規的同時，嚴格按照市政府關于國有資產監督管理辦法和市總社有關規定，認真落實“吳江市供銷合作社系統社有(集體)資產管理辦法”、“加強財務管理的規定”、“財務資金管理監督檢查辦法”等資產管理規章制度，在項目開發、資產招租、資金運用、費用審核、財務預決算等環節加強監管，規范操作，做到辦事制度化、運作規范化。

三、以標準化建設為牽引，全面提升社會形象

近年來，隨著農村社會化服務體系的不斷健全和新農村建設進程的不斷加快，供銷合作社為農服務面臨的壓力也在不斷加大。在長期的實踐中，盛澤中心供銷合作社深刻地意識到服務品質是為農服務工作落實科學發展觀必須抓住的關鍵點，只有不斷育精品、創品牌，才能達到樹形象、提品質的目的。針對這一實際情況，盛澤中心供銷合作社按照吳江市供銷合作總社提出的大力實施標準化建設要求，全面對社容社貌、服務內容、崗位職責、管理制度等實施標準化管理。在標識使用上做到新建項目必用，改造項目補用，與為農服務、合作經濟關聯的場所盡量用，現在辦公場所裝飾一新，供銷合作社、“農合聯”的牌子全面懸掛，崗位職責、管理制度、服務網絡統一上墻，使供銷合作社的新標識、新形象在新農村建設第一線遍地開花，頻繁亮相。同時，盛澤中心供銷合作社結合“新網工程”建設，以吳江市供銷合作總社“吳江聯華”品牌為依托，強勢推進現代連鎖業態，從超市的外觀、色調、商品出樣、擺設以及服務的規范、制度等各個方面實施標準化管理，為農民群眾提供價廉物美的放心消費品和優質滿意的一站式服務。目前，盛澤中心供銷合作社已經創辦農村食品放心示范店10多家，不僅使農戶在家門口就能享受到便捷周到的服務，而且也為自身發展增添了后勁，“買放心商品，到吳江聯華”已成為農村的購物時尚。盛澤中心供銷合作社正以嶄新的社會形象融合到當地經濟社會的發展之中。

第5篇：消費者資產管理范文

關鍵詞:金融資產管理企業;市場營銷;現狀;優化

金融資產管理企業主要負責公司資產的回收、管理,通過有效的管理來減少企業的發展損失。但是受社會主義市場經濟的影響,金融資產管理企業的資產處置工作面臨巨大的壓力,怎樣應用市場營銷來實現金融資產管理企業的有效發展成為有關人員需要思考的問題。為此,文章結合社會主義市場經濟發展實際,對金融資產管理企業的市場營銷問題進行探討。

一、金融資產管理企業應用市場營銷的必要性分析

金融企業的市場營銷管理是指結合社會主義市場經濟發展特點和金融信用資本本身的安全性、效益性和流動性特點,在企業內部建立的企業市場營銷管理機制,應用社會主義市場經濟發展規律來進行金融資產管理發展,從而更好地完成企業預期資金目標管理。金融資產管理企業的市場營銷出現的原因主要體現在兩個方面:第一,市場變化使得其也開始結合市場發展來調整自己的經營發展方式。企業金融資本發展呈現出更多樣的形式,企業金融資本管理也變得更加復雜化、靈活化。企業結合自身發展實際建立了以市場為基本導向的市場營銷管理體系。金融資產管理企業的發展需要充分考慮社會主義市場經濟規律,在了解市場經濟需求結構、資金情況的基礎上為人們提供更多元的金融服務。第二,金融資產管理企業在長期發展中沒有建立起和社會主義市場經濟發展相適應的管理機制,導致金融資產管理企業在業務的拓展和金融產品的創新發展上滯后于社會主義經濟市場的需求。市場營銷在金融資產管理中的應用能夠幫助企業分析發現、選擇、利用有利的市場環境發展金融業,實現企業的戰略發展目標。

二、金融資產管理企業市場營銷的特點

(一)金融資產管理企業市場營銷的普遍性

金融資產管理企業的市場營銷具體是指在社會主義市場經濟環境下,采取有效的方式來滿足消費者的消費需要,進而達到企業發展目標的商務性活動。金融資產管理具體分為社會主義經濟市場分析、社會主義經濟市場的選擇、社會主義經濟市場的營銷組合和營銷管理。首先,金融資產管理公司作為一個重要的金融企業,在發展的過程中擁有明確的發展目標,會應用有效的市場管理手段來進行資產的管理。其次,金融資產管理公司收購的資產大多存在資源配置不合理的問題,在應用有效的手段調節之后可以將閑置的資產轉變為有效的資產,滿足不同客戶對資產的需要。最后,金融資產管理中的資產處置充分體現了市場營銷的內容,在具體操作的時候需要嚴格按照市場營銷的發展要求進行。

(二)金融資產管理企業市場營銷的特殊性

第一,金融資產管理公司市場營銷盈利性不強。金融資產管理公司經營發展具有鮮明的政策性特點,對國有商業銀行資產的收集不受個人意志決定,對金融資產價格的制定是按照賬面值進行的。這些特點決定了金融資產管理公司發展不具有盈利性的特點,營銷發展目標是加快對資產的處置效率,盡快回收資金,進而減少企業的發展損失。第二,金融資產管理公司的營銷不是針對產品消費的營銷,而是針對股權、債券的營銷。在具體的營銷操作中存在定價困難、階段性工作繁多和發展周期長的特點。第三,金融資產管理營銷是對不良資產的營銷,產品的資質性不理想。

三、現階段我國金融資產管理企業市場營銷存在的問題

(一)營銷理念屬于簡單推銷層面,沒有體現現代營銷理念

現階段,我國大多數的資產管理公司市場營銷處于一種推銷階段,在營銷的過程中沒有將投資者作為市場營銷的中心,在具體的營銷管理中主要存在以下幾方面的問題:第一,金融資產管理公司營銷發展局限在自身資產狀況上,在產品的營銷上缺乏對投資者市場需求的考慮,導致資產管理公司開發的營銷產品不符合市場發展需要。第二,資產管理公司的市場營銷過度關注資產價值回收的最大化實現,沒有充分關注投資者的個人利益。

(二)金融資產調查力度不夠,金融資產管理市場營銷發展缺乏

信息的支持金融資產管理公司市場營銷的發展起點是資產的調查,而不是對社會主義經濟市場需求的調查。雖然在現階段,我國很多金融資產管理公司都開展了對資產的盡職調查工作,資產盡職調查發展的縱深度不夠,資產調查分析缺乏完善化信息系統的支持。

(三)金融資產管理企業市場營銷不夠專業化

金融資產管理企業在資產處置的時候雖然對一些地區的處置項目和行業資產需求進行了調查,并在全國范圍內開展了相應的調查工作。但是從總體上,金融資產管理市場調研是處置一線人員分散化完成的。調查研究的范圍有限,且調研信息來源渠道少,導致市場營銷調研工作的準確性、有效性和專業性不夠。

(四)金融資產管理企業市場營銷包裝重組工作不完善,應用的產品策略單一

金融資產管理公司在對資產進行處置的時候,為了能夠進一步提升不良資產對人的吸引力,在不同程度上對資產重組、包裝方面進行了嘗試。但是,從總體上看,金融資產管理產品策略在一些方面還存在不同程度的問題:第一,資產分析、投資完善、資產證券化等資產包裝重組工作效果不理想。第二,資產重組、包裝和處置等在資產處置中的作用不突出,缺乏技術的支持。

(五)金融不良資產評估系統不完善

不良金融資產評估系統的不完善具體體現在以下幾個方面:第一,價值評估信息不對稱問題的存在。在社會信用制度不完善的影響下,金融資產管理無法充分了解債務人的資產情況。第二,資產評估機構缺乏經驗。第三,不良資產處置市場沒有形成。

四、我國金融資產管理企業市場營銷的完善策略

(一)強化資產管理的市場營銷理念

金融資產管理市場營銷存在問題的本質原因是缺乏系統化、正確化的市場營銷理念指導體系。為此,想要提升金融資產管理市場營銷的有效性需要金融資產企業加強對國內外先進營銷理念發展情況的把握,在資產管理市場營銷發展中充分關注投資者的需求。在強化資產管理的市場營銷理念的同時要通過有效的營銷管理將金融資產管理企業的營銷工作和資產處置工作結合。第一,金融資產管理公司需要從戰略角度上分析投資者市場需求對企業營銷管理的重要作用。通過對投資者需求的關注來提升金融資產管理的有效性。第二,金融資產管理公司要加大對企業市場營銷發展的研究力度,結合公司的發展實際建立統一化、高效化的市場營銷管理體系。

(二)建立金融資產管理信息數據庫系統,促進信息的有效交流共享

金融資產管理公司需要進一步完善資產盡職調查工作,加強對已經收購資產地理位置信息、資產發展規模、產品性能的動態化跟蹤管理。想要做好這項工作需要金融資產管理公司擴大自己獲取信息的渠道,具體可以從以下幾方面進行:第一,通過政府、員工私人關系等渠道來獲得金融資產管理的市場需求信息。同時,金融資產管理公司還需要加強和各個會計事務所、行業協會、工商聯、產權交易中心等部門的溝通交流,應用各種報刊媒體來獲得公司發展的數據信息。第二,金融資產管理公司要有選擇、有策略的和一些上市公司、民營企業等潛在投資者加強聯系,從而在資產管理的時候獲得更為有效的信息資料。第三,金融資產管理公司在內部建立市場需求信息共享交流機制,加強企業營銷人員、基層處置人員之間的工作聯系,并在信息共享交流機制的基礎上開發投資者需求信息數據庫。通過對各個數據庫的應用及時管理、維護、分析、記錄、積累和市場營銷相關的信息。

(三)應用專業化的市場細分手段進行金融資產的營銷管理

金融資產管理公司要在資產盡職調查和需求調研的基礎上,進一步探索專業化的金融資產管理營銷方式,實現對市場的細分。第一,金融資產管理公司需要結合投資者的地理位置來進行營銷管理細分。針對不同投資者、地區經濟發展、產業規劃等方面差異對金融不良資產的需求來選擇適合的營銷管理方式。第二,金融資產管理公司需要結合投資者的行業特點進行市場營銷的細分。第三,金融資產管理公司需要結合投資者所有者性質來對市場營銷進行細分。

(四)應用多種資產包裝重組的手段

針對金融資產管理公司經營實力較弱的問題,金融資產管理公司可以對一些規模比較大的資產分拆出售。對于一些沒有完成的施工工程可以進行投資的再完善,從而有效提升資產的市場回收、再利用價值。

(五)完善金融資產價值評估系統,應用綜合性的多種定價策略

開展營銷管理金融資產管理公司要充分借鑒國際上對不良資產的評估經驗和方法來完善金融管理傳統價值評估方法,并結合企業的發展實際探索出符合企業發展實際和國情需要的適合不良金融資產特色的資產價值評估系統。在金融資產管理上,企業可以應用一些公開化、市場化的處置方式,提升資產定價工作的公開化、透明化、公正化。金融資產價值評估系統需要對一些價值容易被評估的中小額資產進行標價出售,利用時點的差別價格策略來引導投資者的決策。

五、結束語

第6篇：消費者資產管理范文

【關鍵詞】商業銀行 信用風險轉移 分析

一、信用風險轉移理論的理論基礎

信用風險轉移理論客觀上主要基于商業銀行經營的三性原則(即安全性、流動性、贏利性)的相關管理理論(主要包括資產管理理論、負債管理理論以及資產負債綜合管理理論等),隨著非銀行金融機構以及金融監管的日益強化而進一步發展起來。

資產管理理論在銀行管理領域中占據著統治地位。該理論認為,銀行資金的來源大多是吸收活期存款,提存的主動權在客戶手中,銀行管理起不了決定作用,但是銀行掌握著資金運用的主動權,于是銀行側重于資產管理,爭取在資產上協調流動性、安全性與贏利性問題。

負債管理理論在很大程度上緩解了商業銀行流動性與贏利性的矛盾。理論認為,銀行資金的流動性不僅可以通過強化資產管理獲得,還可以通過靈活地調劑負債達到目的。商業銀行保持資金的流動性無需經常保有大量的高流動性資產,通過發展主動型負債的形式,擴大籌集資金的渠道和途徑,也能夠滿足多樣化的資金需求。

負債管理理論意味著商業銀行經營管理思想的創新,它變被動的存款觀念為主動的借款觀念,為銀行找到了保持流動性的新方法。根據這一理論,商業銀行的流動性不僅可以通過調整資產來保證,還可以通過調整負債來保證,變單一的資產調整為資產負債雙向調整,從而減少銀行持有的高流動性資產,最大限度地將資產投入到高贏利的貸款中去。另外商業銀行根據資產的需要調整和組織負債,讓負債適應和支持資產,也為銀行擴大業務范圍和規模提供了條件。

資產負債管理理論總結了資產管理和負債管理的優缺點,通過資產與負債結構的全面調整實現商業銀行流動性、安全性和贏利性管理目標的均衡發展。這一理論的產生是銀行管理理論的一大突破,為銀行乃至整個金融業帶來了穩定和發展,對完善和推動商業銀行的現代化管理具有積極的意義。流動性問題是該理論首要解決的核心問題,要求從資產和負債兩個方面去預測流動性問題,同時又要從這兩個方面去尋找滿足流動性需要的途徑、風險控制問題。在控制經營風險方面,明確規定自有資本比例,根據不同的經營環境制定各類資產的風險度標準和控制風險的方法,以資產收益率和資本收益率作為考察銀行收益性的主要評估標準。通過調整各類資產和負債的搭配,使資產規模與負債規模、資產結構與負債結構、資產與負債的償還期限相互對稱和統一平衡,保持原則和方向上的對稱,而不是要求銀行資產與負債逐筆對應。

二、信用風險轉移的市場主體

隨著資產負債管理理論的不斷完善和豐富,銀行和其他金融機構可以自如的運用資產負債管理理論將承擔的信用風險轉移出去,來降低資本金充足性水平、增強資產的安全性和流動性。因為金融環境的差異,各國非銀行金融機構的發展具有不同的特征。從整體發展趨勢看,出現較早的是保險公司,以后相繼出現了信托公司、證券公司、養老基金等機構,近年來發展迅速的有資產管理公司、對沖基金和共同基金等機構?，F在,很多國家的非銀行金融機構的規模已經接近或超過了商業銀行。非銀行金融機構資產規模的迅速擴大使其在金融體系中的地位也越來越重要。但與商業銀行相比,融資來源不同,導致在金融中介與投資者之間風險分擔不同,行為機制也不同,這就為信用風險轉移市場創造了市場基礎。在國外的信用風險轉移市場中,保險公司因為與商業銀行的資金來源和金融監管要求不同,已經成為商業銀行信用風險轉出的主要對象,而投資銀行和各種機構投資者也成為積極的市場參與者。

金融監管當局對商業銀行監管的首要目的就是為了保證銀行運行的安全可靠,并保障公眾的利益和金融體系的穩定。在各種監管措施中,資本充足率是衡量商業銀行穩健性最重要的指標。對商業銀行的這種資本要求會促使沒有達到規定的銀行產生將貸款及其風險轉移出去的意愿,從而滿足監管要求。是保險公司、證券公司等非銀行金融中介機構也可以通過購買信用風險的手段進入本來無法進入的貸款市場,這就推動了貸款出售和資產證券化市場的發展,而后來出現的各種信用衍生產品給銀行規避金融監管提供了更大的空間。

三、信用風險轉移的主要方式

1、融資型信用風險轉移

融資型信用風險轉移是指在向金融市場或金融機構轉移信用風險的同時,實現資金的融通。工商企業可以通過辦理保理業務或者福費庭業務,將應收賬款無法收回所帶來的信用風險轉移給專業性的金融機構。保理業務是為以賒銷方式進行銷售的企業設計的一種綜合性金融業務,企業通過將應收賬款的票據賣給專門辦理保理業務的金融機構而實現資金融通。福費庭業務是指在延期付款的大型設備貿易中,出口商把經進口商所在地銀行擔保的遠期匯票或本票,無追索權地售給出口商所在地的金融機構,以取得現款。商業銀行利用外部市場轉移資產業務信用風險的融資型手段有貸款出售和貸款資產證券化兩種。貸款出售指商業銀行將貸款視為可銷售的資產,將其出售給其他機構。貸款資產證券化是貸款出售的更高發展形式,是資產證券化的主要內容之一。

在資產證券化中,發起人將資產出售給一個特殊的機構,并轉化成以資產產生的現金流為擔保的證券,通過證券的發售而實現資產的流動變現。商業銀行利用資產證券化,在將資產轉移出去達到融資目的的同時,也轉移了資產的信用風險。

2、非融資型信用風險轉移

與融資相分離的信用風險轉移手段有信用擔保、信用保險和信用衍生產品。信用擔保是靈活的信用風險轉移工具,通過雙邊合約,擔保人作為信用風險的承擔者當第三方(債務方)不能履行其義務時,承擔相應的補償或代為支付的義務,金額限于潛在信用風險暴露的損失。信用保險就是企業通過和保險機構簽訂保險合同,支付一定的保費,從而在指定信用風險范圍內蒙受損失時獲得的補償。信用衍生產品指的是一種雙邊的金融合約安排,在這種安排下,合約雙方同意互換事先商定的或者是根據公式確定的現金流,現金流的確定依賴于預先設定的在未來一段時間內信用事件的發生。信用事件通常與違約、破產登記、信用等級下降或市場價格出現較大的下跌等情形相聯系。

四、信用風險轉移的道德風險

信用風險轉移市場的產生完善了信用風險市場,通過允許市場的參與者將信用風險從其他風險中分離出來使得信用風險與利率風險,匯率風險一樣變成可以獨立交易的金融標產品。

信息不對稱是在市場交易中,交易的一方對另一方缺乏信息,進而影響其作出正確決策,導致交易效率降低的現象。根據信息經濟學理論,信息不對稱(Information Asymmetry)分為事前的逆向選擇(Adverse Selection)和事后的道德風險(Moral Hazard)兩種情況。逆向選擇是交易事前的信息不對稱。

第7篇：消費者資產管理范文

我們在走訪服務品牌擁有者的包裝印刷企業時，發現有很多具有卓識遠見的老板已經意識到轉型的重要性。他們覺得包裝印刷企業絕對不能只是一個盒子、標簽或塑料袋的生產企業，而應轉變為品牌擁有者的包裝解決方案供應商，應該協助品牌擁有者完成品牌管理、提高品牌價值。但是轉變是非常難的，怎么做才是真正考驗包裝印刷企業管理者的問題。針對品牌管理，包裝印刷企業不妨嘗試以下幾個方面。

（1）從顏色入手，提高色彩一致性

顏色應該是包裝印刷企業最擅長的，也是產品在貨架上最重要的表現方式。品牌的專有色，如可口可樂的紅色、海飛絲的藍色、汰漬的橙色等，必須在不同的包裝形式、不同的產品系列、甚至不同的銷售地點保持完全一致。如果包裝印刷企業從包裝解決方案供應商的高度來考慮這個問題，那么包裝印刷企業就應該完全為品牌擁有者提供紙箱、彩盒、塑料軟包裝及標簽等所有包裝顏色一致。

現在市場上的包裝印前色彩管理往往局限于某種特定的印刷方式，但是艾司科的包裝印前解決方案可以涵蓋膠印、凹印、凸印、柔印、絲印以及數字印刷，為紙盒、軟包裝和標簽提供整體的色彩解決方案（如圖1所示），協助包裝印刷企業為品牌擁有者提供色彩一致。

（2）提供完稿制作服務，保證設計風格的一致性

除了色彩，完稿設計的一致性也非常重要。品牌擁有者通常會有產品形象設計部門，負責某季特定系列產品外觀整體風格的制定。然后將風格指引分發給下屬設計或完稿制作供應商，完成整季系列數千個產品的包裝完稿制作，最后確認過的稿件再經印前處理后分發給各包裝印刷企業完成包裝生產。

大的品牌擁有者之所以要經過如此繁瑣的步驟，并且耗費巨大的人力財力完成稿件制作，正是因為大品牌擁有者意識到了一致性的重要性。包裝印刷企業可以使用一些自動化的內容管理工具和動態完稿內容制作工具，在不增加成本的情況下，為品牌擁有者提供完稿制作服務。例如，使用艾司科的動態內容引擎和插件工具，可自動依據設計模板，完成多國語言包裝完稿制作，協助品牌擁有者做好一致性工作。動態內容工作流程如圖2所示。

（3）提供數字資產的管理

品牌擁有者最終用于印刷的文件通常保存在包裝印刷企業和一些制版公司。除了這部分文件，品牌擁有者還有結構設計文件、拍攝的產品圖片、配方成分表、設計指引和設計元素、完稿文件等很多文件分別由不同的供應商管理。這些文件都是數字資產，屬于品牌擁有者。品牌擁有者希望能夠對所有的數字資產進行有效和可靠的控制。這樣不僅能很好地控制資產的安全分發，還可以提高溝通效率和資產重復利用率。

包裝印刷企業因處于供應鏈的末端，有天然的優勢為品牌商提供優質的數字資產管理，只需有意識地注意品牌擁有者在數字資產管理上的需求，并且有針對性地使用一些軟、硬件工具構架數字資產管理服務，就可以為品牌擁有者解決大問題。例如，艾司科網圣系統完全可以連接印前、生產管理系統，基于網絡平臺提供數字資產管理、審批管理、包裝項目進程管理服務，進而達成品牌管理的最終目標，如圖3所示。

（4）提供項目管理

每個品牌擁有者都會設置包裝項目經理，隨時追蹤包裝項目進度、確保包裝準時交付是每個包裝項目經理最重要的職責。通常來說，每個新產品準備投放市場時，品牌擁有者都會設置一個上架時間，再由上架時間和供應鏈各環節消耗時間來推算各步驟的交貨時間點。例如，如果產品要在8周以后上架，那么第1周就要完成結構開發，第2周完成平面設計，第4周完成包裝生產，第6周完成產品，第7周交付物流。每個環節都必須精準地按自己的交期完成任務，一旦某個環節延誤，就會給后續環節造成壓力。當整個供應鏈涉及數十家供應商，項目的數量是幾百個的情況下，項目的追蹤管理就變成一件極其復雜和繁瑣的工作。同樣，艾司科的網圣系統可以有效地管理包裝項目，提供基于網絡平臺的、實時的包裝進程管理，降低品牌擁有者的成本、縮短成品交付周期，如圖4所示。

（5）提供個性化紙盒網絡接單、印刷、切割服務

隨著客戶要求的提高和包裝印刷企業間競爭的加劇，包裝的訂單量越來越小、設計越來越新穎復雜、應用的后加工物料越來越多，客戶要求的交貨期卻越來越短。因此，包裝印刷企業面臨著非常大的成本壓力，印張數達到1萬的訂單已經算是長單了。

為了爭取訂單，包裝印刷企業通常必須提供免費的實物打樣，這是一項非常耗時、費錢的工作。艾司科的3D包裝模擬軟件，配合網圣系統可以為客戶提供在線3D模擬，而且客戶還可以在網頁上直接提交訂單信息。再結合數字印刷設備和艾司科的Kongsberg小批量生產設備，從客戶網絡下單到切割出真正的紙盒，只需要1～2個小時。不僅可以縮短客戶的等待時間，可以大幅減少包裝印刷企業的打樣成本。

第8篇：消費者資產管理范文

關鍵詞：品牌資產；無形資產；會計核算；評估方法

一、品牌資產概述

品牌資產，是指企業品牌的忠誠度，品牌認知度以及企業專利、企業商標、企業銷售渠道等構成的并能以一定的價格買賣的無形資產。品牌資產的評估不是很統一，因此企業一般不會把品牌資產列在資產負債表上，更多的是利用品牌優勢促進企業在市場中的領導地位。一般來講，品牌的資產越高則品牌忠誠度、品牌認知度、強烈的品牌關聯及其他資產如專利、商標和渠道的關系就越好。知名的品牌資產為企業帶來了大量的競爭優勢。由于消費者的品牌知曉度和忠誠度很高，企業可以節約大量的市場營銷費用。有調查公司曾經調查過消費者對某些品牌的知曉度及評價，世界品牌資產知名品牌有：大眾、可口可樂、麥當勞、Iphone、IBM等

品牌資產能給企業帶來財富，同樣的產品貼上不同的品牌標簽，就可以賣出不同的價錢，其市場占有率也有很大的差異。這種由產品的品牌所帶來的超值利益是品牌價值的體現，是由品牌這種特殊的資產生成的。隨著市場經濟的發展，品牌在競爭中的作用越來越大，品牌價值的評估核算也愈來愈重要。

二、品牌資產的特征

企業的資產是一個資產系統，在資產系統中包括許多子系統，每一個子系統是將要素形式的資產有機整合而得，因此系統的價值大于每一個要素價值的簡單相加，企業在對資產核算時選擇系統而不是要素為基本核算對象，品牌系統是以有形部分為載體，由品牌知名度、品牌美譽度、品牌認知、品牌聯想和附著在品牌上的其它資產組成有機構成要素，為顧客、消費者和企業提供附加利益是品牌資產的實質內容。

品牌資產的特征：a. 無形性。 品牌資產不具有獨立實體，必須通過一定的載體體現，直接載體是品牌名稱、Logo等品牌元素，間接載體是與產品和企業有關的品牌知名度、美譽度和忠誠度等等。B.可以買賣和有償轉讓，與其他資產一樣，品牌資產可以進行買賣和有償轉讓。C.成長期長，品牌資產的成長過程比較漫長，無論是品牌知名度的提高，品牌品質形象的塑造，還是品牌忠誠度的增強，均需要企業不斷努力和長期投入。D.收益不確定性，品牌資產的價值并非一成不變，會隨著市場競爭格局的變化以及消費者的品牌興趣而變化。E.構成和估價復雜，品牌資產反應的是一種顧客關系，而品牌關系的深度和廣度是品牌的知名度、品牌美譽度、品牌忠誠度、品牌的品質形象等諸多內容來反應的，品牌資產的構成復雜性為科學地評估其價值和價格增加了難度和不確定性。

雖然品牌資產是企業無形資產的重要組成部分，但是國際會計準則還不允許將自創的品牌資產納入資產負債表中。因此，多數企業的賬面價值遠遠低于實際價值，品牌資產沒有得到體現。

三、品牌資產的會計評估方法

（1）歷史成本法。又稱為實際成本，就是取得或制造某財產物資時所實際支付的現金或者其他等價物。在歷史成本計量下，依據企業品牌資產的購置或開發的全部原始價值進行估價，直接的計算出對該品牌的投資，包括設計、廣告、促銷、研究、開發及商標注冊、專利申請等一系列開支。歷史成本法的缺陷在于無法反應現在的價值，因為它未曾考慮過去投資的質量和成效，使用這種方法往往會高估失敗或不成功的品牌價值。

（2）重置成本法。重置成本又稱現行成本，是指按照當前市場條件，重新取得同樣一項資產所需支付的現金或現金等價物金額。在重置成本計量下，從重新建立與其一特定品牌影響相匹配的新品牌所需費用，來估算該成名品牌資產量的大小。品牌建立費用是指產品進入市場階段所支出的廣告，宣傳等營銷費用以及注冊、保護品牌有關的法律費用。評估品牌創建費用時，不僅應考慮近年內新導入市場并取得成功的有關品牌的平均開創費用，而且還應根據行業或產品的風險程度，評估新品牌在市場上獲得成功的可能性。重置成本法的最大弊端在于：估算重置成本要考慮品牌銷售網絡、品牌形象、品牌認知品牌市場份額、品牌延伸等諸多因素，非常繁雜。重新模擬創建一個與被評估品牌相同或相似的品牌的可能性太小，可行性不大。有些品牌，如海爾、同仁堂、蘇寧等，根本無法進行重置。和歷史成本法一樣，重置成本法也無法知道該品牌未來的經濟收益。

（3）市價法。市價法是資產評估中最方便的方法，如今也有人將其用于品牌資產評估中。它是按照同類品牌的價值進行評估。假設存在一個品牌交易市場，以若干個類似品牌作為參照，估算出品牌的價值。這種方法的困難在于執行。目前還并不存在品牌交易市場，即便交易發生，也只是品牌所有者與買主之間的一種契約，其價格往往低于價值，不能真實反映品牌的價值。中華英才網出售給一家小型招聘公司，它的品牌價值就沒有得到完全的體現。品牌價值被低估。

（4）公允價值法。在市場比較成熟的階段，可以以股票價格來視同公允價值，適用于上市公司的品牌資產評估，它是已上市公司的股票價格為基礎，將有形資產與無形資產相分離，然后在此基礎上將品牌資產從公司的無形資產總值中分解出來。其具體方法是：a.通過股價與總數計算出公司股票的總值，b. 用會計學的重置成本計算公司有形資產總值，然后股票總值減去有形資產總值，得出無形資產總值。C.將無形資產分解成品牌資產，非品牌資產，由此可推算出品牌資產。此方法的缺點在于股票價格可能不穩定，股價被低估或者高估都會影響到品牌價值的評估。

（5）收益法。收益法是根據品牌的未來獲利能力來評價品牌價值大小。評估品牌未來獲利能力時，一般是以產品或品牌現在或過去一段時間內的盈利能力做為分析做起點，對產品未來銷售與利潤作出預測，在此基礎上獲得的預測利潤可視為品牌資產與企業有形資產共同作用的結果。有形資產所創造的利潤可以根據有形資產總量和平均商業貸款利率推算，用前述預測利潤減去有形資產所創利潤，余下大部分即為品牌資產所創利潤，該利潤除以行業平均利潤率，即獲得品牌資產總值。收益法雖然可以較好地估算品牌的未來收益，但它也存在一些問題：它在預測現金流量時，雖然重視了品牌竟爭力的因素，但沒有考慮外部因素響收益的變化。還有無法將競爭對手新開發的優秀產品考慮在內，而且無法將被評估品牌的未來現金流量從該企業其他品牌的現金流量中分離出來，因為它們共用一個生產、分銷資源；另一點是在目前情況下，不存在評估品牌的市場環境。

四、品牌資產的會計評估的意義

品牌經營作為新經濟下的經營方式已被越來越多的公司所重視。一些公司的品牌資產價值在資產價值中占有很大比重。在國內一個個品牌正在崛起，為企業的發展帶來無限的動力。這些品牌遍布各行各業，有IT的聯想，電氣業的海爾，汽車業的吉利等。由此可見，品牌資產已經成為現代企業中的重要資產。

在市場上，我們經常可以發現有品牌的產品價格要比沒有品牌的產品價格高，知名品牌的產品價格比一般品牌的產品價格高。這個差異即來源于品牌的價值。所謂品牌價值，就是指產品品牌所帶來的價值。假設一種沒有品牌的產品能產生一定的利潤，創造一定的價值，那么這種產品在使用了品牌之后，產生額外利潤，與這部分利潤相聯系的價值即品牌價值。

關于品牌資產的評估方法到目前為止也未獲得一致的共識，而且無論采用什么具體的評估方法，品牌資產價值評估都只能是相對合理而無法做到絕對準確。影響品牌價值的因素是多方面的，也是不確定的，品牌資產評估要在種種不確定的因素中計算出一個準確的數，因此，評估不可避免地帶有主觀性和不確定性。但是，市場經濟的發展又把品牌資產的價值評估提上了重要的議事日程，雖然評估很艱難，但品牌資產是重要的無形資產，完整的品牌資產評估可以填補短期財務評估和長期策略分析間的落差，取得一個平衡點。這就意味著，品牌資產價值評估方法的多樣化有其客觀基礎，我們不必要求趨于統一。同時，也意味著按多種不同的方法評估同一品牌資產的價值出現結果上的不一致是不可避免的。品牌資產價值評估方法的選擇，應該依評估目的而定。

五、結論

隨著我國經濟的發展，企業已經逐步將品牌作為企業資產管理的一個系統。品牌資產管理成為大型企業的主要經營方式，現在中小企業也開始注重品牌資產的管理，普及品牌資產管理。在這種趨勢下，品牌資產管理會計也將有更多的用武之地。同時，品牌價值已越來越受到人們的重視，品牌價值的重要性在市場經濟高度發達的今天將會表現的日益突出，我們就更應該重視品牌價值的核算問題，而且應在實踐中不斷加以完善。

參考文獻：

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【4】胡雪蓮.統計與決策.期刊論文.2005

第9篇：消費者資產管理范文

（一）非銀行金融機構融資

房地產開發商通過公開市場發行股票和債券進行直接融資一度被暫停，獲得銀行信貸條件苛刻且規模受限，因此非銀行金融機構日益成為房地產開發商融資的重要渠道，信托資金、資產管理公司資金、私募地產基金、民間金融機構對房地產開發商的融資近年來發展迅猛。

（二）海外金融市場融資

鑒于中國大陸融資困難，近年來，一些房地產開發商紛紛到中國香港、新加坡等地通過發行股票或債券的方式獲得融資，不論是股票融資還是債券融資，市場影響力和信用評級都是融資成本和融資成功率的重要影響因素，因此，在海外市場成功融資的主要是國內一些一線房地產開發商。

（三）通過創新方式獲得銀行資金

由于房地產開發商在銀行的直接信貸受限，通過新通道獲取銀行資金成為可行的方法。廣為市場熟悉的操作方式是銀信合作，即銀行通過向客戶發行理財產品，將所籌集資金作為單一資金委托信托公司投向房地產開發商，該方法于2010年7月被銀監會叫停。[1]但很快一些更為復雜的操作方式出現：一種是銀證信合作，即銀行發行理財產品后，將所籌資金交給證券公司，由后者訂立集合資產管理計劃或專項資產管理計劃，再將這一資產管理計劃對接信托公司，最終投向房地產開發商；另一種方法是找一筆過渡性資金，先成立房地產信托計劃，再由銀行拿理財產品籌集到的資金受讓該信托計劃的受益權。③這些方式實質上延續了銀信合作。除了換通道獲得銀行資金外，房地產金融市場主體還充分利用限制規則未覆蓋的方法為房地產開發商融資，比如借用應收賬款質押貸款來為開發商融資。應收賬款質押貸款④的常用操作方法是：首先，由開發商與建筑商或設備供應商簽訂商務合同，提供服務或設備，形成建筑商或設備供應商的應收賬款；其次，由建筑商或設備供應商以對房地產開發商的應收賬款質押給銀行，取得銀行的貸款；最后，貸款到期時，要么由房地產開發商還錢給建筑商或設備供應商，由后者歸還貸款，要么建筑商或設備供應商到期不還，由銀行向開發商主張債權代位求償。這樣，名義上是給建筑商或設備供應商的貸款，實質上是在為開發商融資。

二、宏觀調控背景下購房者融資創新的主要表現

隨著房地產市場宏觀調控向縱深發展，對需求方的調控力度也日漸加大，對購房者的金融限制即限貸政策，成為一種抑制投資需求的有效手段，但目前看來，繞過限貸政策的購房者融資創新日漸成熟。

（一）非銀行借貸機構融資

受限貸政策影響，部分地區二套房商業貸款的首付比例提高，三套房或多套房商業貸款被叫停。⑤如果資金缺口不大，除自籌之外，還可向小貸公司、典當公司等民間借貸機構融入短期小額資金。但向民間借貸機構借款往往需要抵、質押物，而且成本較高，因此這一途徑僅可用于滿足償還資金預期明確、金額較小且期限較短的購房者需求。當然，如果資金缺口非常小，購房者可根據月收入狀況向消費金融公司申請消費貸款。

（二）以變通方式從銀行獲得資金

如果購房者資金缺口較大，難以承擔小貸公司、典當公司的高成本融資，或者短期內無法償還借款，以變通方式從銀行獲得資金也是可行的。一些企業購房者可以動用運營資金購房，然后向銀行申請流動資金貸款甚至是裝修貸款來緩解運營資金壓力。個人購房者也可以其持有的其他房產作為抵押物申請消費貸款用于購房，只是這種操作方法成本高且有與現行法規相違背的嫌疑。但這并不意味著購房者完全無法從銀行獲得資金，如果資金缺口不大，購房者可以通過一張或多張高限額的信用卡分期付款⑥的方式來獲得銀行資金，此外，一些在部分商業銀行有較高綜合授信額度的購房者，可以直接動用這一授信額度購房。

（三）通過房地產銷售公司搭建的融資平臺獲得資金

購房者從民間借貸機構和銀行獲得資金的決策與操作往往是分散進行的，但目前在房地產市場上出現了一個令人警惕的新動向：房地產銷售公司正努力與民間借貸機構或銀行合作，搭建系統性滿足購房者資金需求的融資平臺。在公開宣傳口徑上，一些知名的房地產銷售公司與民間借貸機構或銀行的合作往往強調優勢互補：房地產銷售公司提供優質的客戶資源，與民間借貸機構或銀行的資金資源形成有效互補，大致的合作方式如圖1所示。雖然在各種合作意圖的聲明以及網頁典型推廣案例中，房地產銷售公司與借貸機構合作，對有資金缺口的購房者融資都有意淡化購房色彩，轉而突出家庭消費、經營周轉等功能，⑦但這些需求都是購房者在購房后的資金緊張造成的，這難道不間接構成為購房人融資？購房人完全可以從親朋好友或工作單位短期借款購房，然后申請此類合作金融產品，獲得融資后歸還此前借款。此外，此類合作金融產品中，小貸公司等民間借貸機構提供的家庭消費貸款本身監管寬松，商業銀行提供的綜合授信額度往往采取“一次審批，循環使用”的授信方式，在資金使用過程中并沒有過多監控，這些資金不排除有直接用于購房的可能。⑧民間借貸機構和商業銀行之所以愿意提供此類融資服務并放松監控，至少有以下兩方面原因：其一，在客戶選擇上，可以有意識地向償還能力強的二套房甚至多套房購房者傾斜，這類人群凈資產較高，往往可以提供其他房產作為抵押物，違約風險低；其二，在融資金額和期限上，可以有意識地選擇資金缺口小、借款時間短的客戶，回避風險的同時加速資金周轉。

三、宏觀調控背景下房地產金融創新的理論邏輯

毫無疑問，不論是房地產開發商還是購房者，在繞過房地產金融調控壁壘、通過創新方式取得各類融資的過程中，其融資成本總體上要高于銀行貸款，究竟是什么動力驅使他們承擔高成本去融資？各類資金供給方為什么也愿意貸出資金？

（一）生產者背景下商品房價格上漲的內在機制

“生產者”是一個與“消費者”相對立的概念，是美國制度經濟學家加爾布雷思（JohnKennethGalbraith）提出的。加爾布雷斯認為生產者總是不斷自行研究、設計、開發新的產品，自行安排生產，自行規定價格，然后通過龐大的廣告網、通訊網和推銷機構向消費者進行勸說，讓消費者按照生產者安排的品種、規格、價格來購買商品，這就是“生產者”。在生產者市場中，不是需求創造供給，而是生產創造消費，出現這種市場力量不均衡是由于生產者總是有組織的、集中的機構，可以動用規模性的力量，而消費者則是分散存在的，很難形成集體平等地和生產者議價或維權。有學者認為我國的房地產市場是一個相對典型的生產者市場，唐文進就對這一問題進行過深入討論。[3]在房地產市場上，從買地到設計，從施工到銷售，都是由房地產開發商的專業團隊決策并主導完成的，反觀消費者，除了決定買還是不買以外，對商品房的上述開發過程沒有直接影響力。⑨因此，房地產市場的生產者特征明顯。在一個生產者市場上，價格的確定往往有利于生產者。與社會福利最大化情形相比，生產者剩余多而消費者剩余少，這一點與壟斷非常類似。其實房地產市場的確具備一定的局部壟斷特征，雖然房地產開發商數量龐大，但由于商品房是地上附著物，購房者的工作和生活半徑是有限的，他們往往僅對某一特定區域的商品房才形成有效需求，而在這一特定區域內的商品房新增供給往往僅由為數不多的開發商提供，這就在局部區域內形成了寡頭壟斷甚至是完全壟斷。不論房地產市場是生產者市場還是具有壟斷特征的市場，其價格必定比完全競爭市場上的價格高，房地產開發商存在較高的經濟利潤。靜態來看，即便政府實施金融調控政策，房地產開發商依然有足夠的利潤空間來承擔較高的財務成本；動態來看，由于房地產市場是一個生產者市場，如果此前的利潤空間不足以承擔提高了的財務成本，房地產開發商完全可以通過提高商品房出售價格的方式來轉移成本，以保證其經濟利潤。如圖2所示，初始狀態下，某區域商品房供給為S1，商品房需求為D1，開發商定價為P1，商品房超額供給為AB。⑩房地產金融調控使得開發商的財務成本上升，該區域商品房供給變動到S2，如果此時P1的價格不足以使開發商獲得正常利潤，即經濟利潤為負數，他們就會漲價至P2，此時商品房超額供給為ED，待售商品房積壓嚴重，不利于開發商的資金周轉，于是開發商自己或發動銷售公司加大宣傳力度，千方百計對消費者進行游說，逐漸使得對該區域商品房的需求由D1上升到D2，開發商又成功地賣出了EC的商品房，待售商品房回到較正常水平CD。

（二）房地產金融市場上的尋租機制

既然房地產開發商可以較為自由地將財務成本上升轉移成商品房價格上升，那么理論上，只要還有漲價的空間，繼續上升的財務成本也是可以接受的，除非價格嚴重透支了消費者的購買力，使出全部游說本領也無法提高商品房需求，價格無法繼續上漲，財務成本的上升耗盡了開發商全部的經濟利潤，否則這一尋租過程不會停止。這一機制使得開發商能保持良好的信用記錄，具備較強的財務成本承擔能力，各類型的資金供給方自然有向房地產開發商融資的動力，面對政府的金融調控政策，供給方自然會合作起來，想盡一切可行的路徑，實現對開發商的融資，這不僅有利于解決開發商資金需求，更使資金供給方獲得較調控前更高的利息收入和服務收入。針對二套房甚至多套房的購房者，首先，這部分人資產凈值較高，可以提供其他房產進行抵押或者其他資產權利作為質押，風險保障程度較高；其次，這部分購房者購二套房普遍付較高比例首付或購多套房的全款資金缺口不大，期限較短，償還能力較強。這兩方面原因也使得資金供給方在風險可控下能得到較高的利息收入和服務費。值得說明的是，房地產銷售公司在這一過程中有兩個方面的重要功能：一方面，他們是主要的宣傳策劃者和游說者，只有更多的人被他們打動進而購房，他們才有獲得更大利益的可能；另一方面，如果購房人資金缺口不大，但受制于房地產金融調控政策無法獲得銀行融資，他們作為信息的掌握者，自然會努力尋找銀行和民間借貸機構合作搭建針對購房人的金融平臺，在賣出更多商品房獲取收益的同時，還可分享對購房人融資產生的部分收益。在房地產金融市場上，資金提供方在房地產銷售公司的幫助下大規模尋租，某種程度而言，房地產金融調控反而有助于調動他們的尋租熱情———對難以直接從銀行獲得信貸資金的房地產開發商和購房者而言，這部分資金來源彌足珍貴。

四、宏觀調控背景下房地產金融創新的影響

針對政府的房地產金融調控政策，不論是作為商品房供給方的開發商，還是作為商品房需求方的購房者，都因為各種房地產金融創新而獲得了融資，成功地繞開了調控壁壘，這對房地產市場、房地產金融和房地產宏觀調控產生了重大影響。

（一）商品房供給不斷增加的同時價格不斷上漲

房地產金融創新最直接的影響就是推動商品房在供給不斷增加的同時價格不斷上漲。之所以推動商品房供給不斷增加，是因為房地產開發商的融資并沒有受到調控政策的顯著影響，特別是對那些大的開發商而言，他們不僅融資渠道多，而且融資成本也相對低，這些足以調動他們拿地和建設的熱情，因此商品房供給不斷增加。之所以在供給增加的同時商品房價格也不斷上漲，原因有二：其一，在生產者市場上，供給決定需求，在不斷增加供給的同時，開發商和銷售公司通過報紙、電視、網絡、廣播、電話等各種媒體對消費者展開高強度宣傳和游說，使商品房有效需求也不斷增加；其二，在生產者市場上，市場定價權較大程度上歸于生產者，與傳統的銀行貸款相比，即便通過金融創新取得的融資成本較高，開發商們也能通過漲價消化提升的融資成本。

（二）房地產市場和房地產金融市場風險加速聚集

房地產金融創新的間接影響就是房地產市場和房地產金融市場的風險正在加速聚焦。在各種房地產金融創新的金融支持下，開發商在不斷增加商品房供給的同時不斷推高房價，根本原因在于其能夠通過宣傳和游說拉動需求，但針對二套房和多套房購房者的金融創新類融資恰好說明這種宣傳和游說的力量正在減弱———開發商、房地產銷售公司僅通過宣傳和游說已難以有效拉動需求，還必須解決二套房和多套房購房者的資金缺口才能有效發掘購房需求。而一旦這一部分購房者的需求得到滿足后，有可能不再有足夠的需求來消化增加了的供給，待售商品房大量積壓，不排除房地產開發商們本著先于其他人逃離市場的心理進行恐慌性拋售的可能，屆時房地產市場將受到沉重打擊。房地產市場的風險一旦成為現實，房地產金融市場甚至整個金融體系都會受到震動。一方面，對開發商的各類融資，包括銀行貸款、信托資金、海外債券、房地產私募基金和民間借貸機構資金都將面臨較高的違約風險。受近年來房地產金融調控的影響，銀行貸款在房地產金融中所占比重不斷下降，且銀行主要放貸給一些實力較強的一線開發商和地區龍頭開發商，貸款成本也相對較低，這部分資金出現問題的可能性較小，因此銀行體系相對安全。但其他各類融資由于主要面對的是中小型開發商，成本較高，違約風險非常大。如果這些違約風險集中爆發，風險就會沿著資金的中間供給方到最終供給方的路徑傳播，逐漸演化成系統性的金融風險。值得說明的是，在這部分融資中，雖然銀行系統表面上看起來相對安全，但其他各種融資方式或多或少、或直接或間接都與銀行有某些關聯，比如通過銀行發放的委托貸款，以及實際上來自于銀行表內或表外的資金，因此銀行系統想要獨善其身實際上是不可能的。另一方面，房價如果出現較大幅度下跌，不排除部分首付比例較低的購房者違約，由于這部分資金主要是銀行的按揭貸款，銀行系統可能會在風險暴露的同時被迫處置數量巨大的抵押房產，這又會反過來加劇房地產市場風險。

（三）房地產宏觀調控政策效果不明顯

房地產金融領域諸多創新的實質是繞過調控壁壘，這使得房地產宏觀調控政策效果大打折扣，政府的房地產金融調控政策僅在銀行信貸系統內得到了較好地施行，還不排除有部分銀行打球參與房地產金融創新。這些創新在相當程度上削弱了政策制訂部門的聲譽———他們的調控手段總是漸漸地失效，調控目標總是難以實現。這對房地產市場的影響非常嚴重———人們漸漸習慣了市場的“智慧”，而不大理會政策的規制。近年來，房地產宏觀調控政策效果不明顯，與這種預期的不斷強化不無關系。

五、針對房地產金融創新的優化管理建議

房地產金融創新使得房地產金融調控政策的效果不明顯，增加商品房供給的同時推高房價，加速房地產市場和房地產金融市場的風險聚集。為此必須調整房地產宏觀調控的政策思路，采取果斷措施，加強對房地產金融市場的管理。

（一）調整房地產宏觀調控的政策思路

基于房地產市場是一個生產者市場的判斷，宏觀調控的重點應該是加大供給和管理市場對房地產的預期。雖然近幾年來，政府主管部門加快了保障房建設，增加了居民住房的供給，但是仍然存在兩個突出問題：其一，保障房建設計劃體現出各行政區劃平均分配的特征，這使得一些三、四線城市保障房供給相對充足，少數地區甚至過剩，[4]而一些人口高度集中的一、二線城市保障房供給相對較少，并且往往處地偏遠，相當部分有資格的購房者購不到房，成功購房者工作生活存在諸多不便，生活成本提高不少；其二，保障房在建設、出售過程中存在管理漏洞，出現了一些房屋質量無法保障、購房人資質可疑等違規現象，使得保障房的保障功能打了折扣。針對這兩個問題，政府主管部門一方面應該合理安排保障房建設計劃，加大一、二線城市的保障房供給數量，特別是要在城市相對中心地段多建設一些保障房，可以采取土地出讓配比策略，出讓一塊地給開發商的同時，緊鄰開發一定數量的保障房，既增加中心城區保障房供給，又對普通商品房價格形成壓力；另一方面要嚴格管理保障房的選址、規劃、施工、發售各環節，增加對各種違法違規行為的打擊力度，充分發揮保障房的保障功能。對房地產市場預期的管理是另一個重要的宏觀調控思路，要強化房地產市場供給不斷增加和多樣化的預期，要強化社會房地產投機的風險意識，穩定房價預期，房地產主管部門和宣傳主管部門要定期全國和各地房地產市場發展情況的數據，特別是風險提示性的數據，并多渠道進行分析與宣傳。加強對房地產開發商和銷售機構的宣傳管理，對于夸張不實的宣傳和欺騙性的游說，要加大打擊力度，盡最大可能促使購房人理性決策。

（二）調整銀行業房地產信貸的管理思路

如前所述，在針對房地產金融宏觀調控的各類金融創新中，銀行扮演了重要的角色。從表內來看，現行的房地產信貸調控政策取得了一定的效果———規模和風險皆可控，但如果把各種表外業務考慮進來，可能結果并不樂觀。此外，一些銀行通過其他主體間接給房地產開發商融資，或者通過其他信貸業務對購房者提供融資以彌補后者購房后的資金缺口，實際上還是在為房地產供需雙方融資，并且成本不斷推高，風險卻未降低。雖然管理部門不斷完善其調控措施，如銀監會2010年7月叫停銀證合作，2013年3月又了《關于規范商業銀行理財業務投資運作有關問題的通知》，要求商業銀行合理控制理財資金投資非標準化債權資產的總額并加強管理，這意味著銀行理財產品通過證券公司成立資產管理計劃再通過信托公司為房地產開發商融資（市場通稱“銀證信合作”）的通路被大幅收窄。但金融市場參與者眾多，業務多樣，由于資本的逐利性，資金從盈余單位向赤字單位的流動很難徹底切斷，嚴格的控制并不一定帶來資金流動減少或停止，反而意味著更高成本的金融創新，因此，必須調整銀行業房地產信貸管理思路。在銀行房地產信貸管理方面，可以嘗試改“風險回避”為“風險轉移”策略，即銀行業適度放松對房地產供需雙方的信貸控制，再通過資產證券化等方式把不同風險等級的信貸資產轉移出去，這樣能降低房地產市場供需雙方的融資成本，在部分削減房價上漲動力的同時降低購房者的信貸風險。

（三）加強對房地產金融領域內非銀行金融機構和民間借貸機構的監管