前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的公積金二套房政策主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：公積金二套房政策范文

答：和首套房貸相比，二套房貸無論在首付比例和貸款利率上都很不合算。目前，首套房貸的最低首付比例是3成，貸款最優惠利率為基準利率的85%；而二套房貸的最低首付比例是6成，貸款最低利率不低于基準利率的1.1倍。按目前5年以上期貸款基準利率7.05%計算，首套房貸的最低利率是5.9925%，而二套房貸的最低利率是7.755%，兩者的差距是非常明顯的。因此，如果能利用首套房貸購房，還是比較合算的。

遺憾的是，在房產調控的大背景下，銀行對首套房貸的認定比較嚴格，總體的原則是“認房又認貸”。只要是曾經購買過住宅，無論現在是否仍然持有，無論是否貸過款，再次購房都被認定為是“第二套”；同樣，只要是借過房貸，無論是否已經還清，再買房也被認定為“第二套”。因此，不管你是賣掉現有的住宅，還是將房產轉到你父母名下，在嚴格執行房貸政策的銀行，都無法獲得首套房貸的優惠。當然，各家銀行在執行時，可能會有一定的差異，不排除在貸款指標的壓力下，部分銀行會放松首套房認定標準。畢竟，這樣的認定標準不是法律規定的，還有一定的操作空間。你可以多咨詢幾家銀行，看看它們現在是如何認定“二套房”的。

雖然有銀行可能給你首套房貸，當你將因此失去使用公積金貸款的資格。由于你曾經借過公積金貸款，因此再次購房時，公積金貸款必須執行二套房貸政策。如果借組合貸款，銀行也只能跟著公積金貸款政策走，認定你是二套房貸。與商業貸款不同的是，公積金貸款基準利率比較低，又沒有打折優惠的問題，二套房貸利率雖然也要上浮10%，但首套房與二套房公積金貸款利率的差異并不大，5年以上期限，首套房公積金貸款利率目前為4.9%，二套房為5.39%，仍低于商業貸款首套房利率。

根據你的情況，我的個人建議是賣掉現有的住宅，利用純公積金貸款購房。在不考慮稅費的情況下，賣房可獲得150萬元的資金，加上手頭的140萬元現金，一共有290萬元的購房款。在用足公積金的時候，還需留下一些流動資金，這樣你可以很輕松就買一套300萬元左右的房產，按單價2.5萬元/平方米計算，住房的面積可以改善到120平方米。如果只是把房子轉到你父母名下，就算能借到首套房貸款，根據你現有的收入，銀行最多貸給你200萬元左右，購買340萬元的房子，月供在12500元，資金壓力要大很多。之所以不建議你這么做，主要是考慮到房價的漲幅在一定時期內必然會受到限制，如果房價年漲幅超不過房貸利率，借錢越多，反而資產縮水越厲害。

第2篇：公積金二套房政策范文

Attention：由于各地住房公積金政策存在差異且相關政策變化頻繁，故以下解答僅供參考，請在辦理前咨詢當地住房公積金管理中心。

1　Question：在高薪誘惑下我剛跳槽到一索新公司，每個月的薪水是10000元，我想問問每個月應該有多少公職金呢?

Answer：恭喜你，收入不錯哦。北京市的住房公積金繳存額統一為職工工資的12％，但是繳存上限不得超過2392元。原則上這一公積金繳存上限是不允許突破的。不過要注意，這一月繳存額上限在明年也許還會有新的變化，2008年的繳存額上限是按照統計局公布的2007年北京市職工人均月工資的300％，分別乘以12％的單位和職工住房公積金繳存比例確定的。

2　Question：救命啊，我看中了一套二手房，但是談判過程中業主表示不想讓我用公積金貸款，這是為什么啊?是不是二手房不能用公積金貸款呢?這套房子我還是很喜歡的。

Answer：哎，這是個常見現象。不僅是二手房，一手房的開發商有時候也不愿意購房人使用住房公積金貸款，原因主要是因為公積金貸款的放款時間相對于商業貸款來說要慢一些，業主或是開發商拿到錢的時間會比較慢。不過你還是有必要和業主好好溝通一下，目前隨著政策松綁以及公積金貸款辦理流程的提速，一般來說，在辦理產權過戶后15個工作日之內就可以放款(中直機關的“國管公積金”可能還會慢一些)，想必對于業主來說，也不急在這一時，可以建議業主咨詢一下專業人士或是公積金中心，相信現在市場不好，溝通之下取得業主的配合還是有可能的。

3　Question：幾年前我貸款買房的時候還沒有公積金，去年的時候單位給我繳納了公積金，我現在可不可以把原來的商業貸款變成公積金貸款啊?

Answer：很遺憾，至少在北京目前還不具備商業貸款轉公積金貸款的條件。或許不久之后會有相應政策出臺吧，可以關注一下。

4　Question：聽說公積金貸款能比商業貸款節省不少利息呢，我現在看上一套商品房，80萬的2居室，我可能要貸款20年左右吧，我想問問和商業貸款比起來我能節省多少呢?

Answer：如果能說得再詳細點就更好了。按照你提供的情況我幫你算算賬吧。如果你買的是普通住宅的話，那么無論是住房公積金還是商業貸款的話，你都可以貸款8成，也就是貸出64萬元，在你貸款20年的前提下，利息方面最大差距可以達到230000余元：

按照商業貸款基準利率下浮計算：你的月還款是3975.35元／月，20年到期共支付利息313603.78元；

如果是二套房貸按利率上限計算：你的月還款是4858.72元／月，20年到期共支付利息526093.44元；如果是使用住房公積金貸款的話：你的月還款是

3895.16元／月，20年到期共支付利息294837.60元。能省不少錢哦，特別提醒的是，如果你首套房產是商業貸款的話，那么第二套房使用公積金貸款的話，是不需要執行二套房貸款利率的。

5　Question：我剛買了套房。我是不是可以用公積金賬戶內的錢還月供啊?怎么規劃比較合算呢?

Answer：這是個好主意，也是可行的。事實上如果合理規劃的話，你還可以節省更多。首先，在你購房之后，憑貸款協議或是購房合同、房產證可以辦理公積金提取事宜，而且你配偶的公積金賬戶內的余額也是可以提取的哦。提取后的公積金可以用來償還每個月的房貸月供。按照目前政策，商品房每年可以提取一次，政策性住房每個季度可以提取一次；其次，如果你公積金的繳存額比較高的話，那么可以在提取之后選擇做部分提前還款，如果還月供的壓力不大的話，在還款后可以保持原貸款金額不變但是相應的縮短貸款的年限，因為貸款時間越長，利息越高。這樣的話，你的利息支出會節省一部分。

還有一個消息：公積金中心正在考慮將住房公積金的支取時間變為可以按月支取，不過現在并無正式的政策出臺，可以關注一下哦。

6　Question：前段時間我支取了一次公積金，我現在又面臨買房，會不會對我的公積金貸款有影響啊?

Answer：放心吧，只要你提取之后沒有中斷繳存，不會影響你用公積金貸款的。不過要是你購買商品房的話，需要注意：你必須是建立有公積金賬戶滿1年，且申請貸款前連續繳存12個月沒有中斷的，但是如果你購買經濟適用房、兩限房等政策性住房，那么即使是繳存首月，也是可以申請的。

7　Question：公積金存在那里給不給利息啊?我也想把公積金提出來。該怎么辦?

Answer：公積金存在那里當然會給利息啊，公家不會占你的便宜。當年繳存的公積金按人民銀行活期存款利率計息；上年結轉的公積金本息按人民銀行公布的3個月整存整取利率計息，而且職工繳存住房公積金享受免征利息稅的優惠政策，實際利息收益已高于銀行商業存款利息。但是公積金不是隨隨便便提取的，只有以下情況下才能提取：

購房后(無論是商業貸款、公積金貸款還是全款付清的)憑貸款協議或購房協議、房產證可以提取；

裝修、翻建、大修自有住房的，憑相關協議與發票可以提取；

租金支出超過家庭收入5％的可以提取；

退休、身故也可以憑相關證明辦理提取手續；

出境定居、生活困難正在領取最低生活保障以及繳納公積金之后被判刑的也可提取。

8　Question：我相中了一套酒店式公寓，我打算用住房公積金貸款把它買下來，可行否?

Answer：給你潑一瓢冷水，沒戲。住房公積金貸款，只針對住宅類產品，包括以住宅立項的商品房、經濟適用房和廉租房，它是住房貨幣化分配的表現形式之一。你買的是酒店式公寓，必然是商業立項，屬于營業用房或者說商用房，住房公積金你是用不了了，想買的話只能全款支付或者是商業貸款了。

9　Question：我正在申請兩限房，估計最近能有結果，不知道我如果用住房公積金貸款申請的話，是不是還有優惠呢?

Answer：先祝你好運。住房公積金政策對于購買兩限房、經濟適用房都是支持的，不過住房公積金貸款的利率以及兩限房的房價都已經處于低點，要是還想再打折那是不可能了，不過你還是可以享受到一些支持的，首先，如果你購買的是90平米(誤差在3％以內)以下的政策性住房，那么即使你的公積金繳存只有一個月，也可以享受到住房公積金貸款；其次，公積金貸款對于政策性住房，可以執行最低10％的首付哦。

10　Question：我已經辦完公積金貸款了，但是最近金融危機，我的手頭資金有點緊張還貸款變得有些吃力，我該怎么辦啊。

Answer：針對你這樣的問題，公積金貸款的另一個有時就可以體現出來了，那就是“自由還款”。也就是說，你可以與公積金中心確定個人貸款金額、期限后，由公積金中心為你確定一個每期貸款的最低還款額度。你只要在不低于這一最低還款額度情況下可自由選擇每月還款額度的還款方式。另外提醒你：自由還款并不意味著你最終可以少還款，如果一直按最低還款額度還款，那么到貸款到期時就會有一大筆剩余的貸款要還，這有可能在中遠期時給你造成比較大的負擔。

第3篇：公積金二套房政策范文

梯級購房還能玩嗎

近一段時間來，有關于第二套房的認定成了時下市場的一大熱點。其實早在此前，人民銀行和銀監會就曾于9月27日了《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的借款人，明確要求貸款最低首付款比例不得低于40％，貸款利率不得低于人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍。該通知之后，是以個人還是以戶為單位執行房貸政策，一度成為商業銀行執行政策的分歧點所在，也是這幾個月來人們關注的焦點所在。

一切似乎終于“水落石出”，近日，中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會聯合下發了《關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知》，明確了以家庭為單位認定借款人房貸次數，嚴格住房消費貸款管理。而除了這一點之外，最值得關注的是央行、銀監會有關方面負責人表示，已利用貸款購買首套自住房并有貸款記錄，不論其貸款是否還清，再次向商業銀行申請購買第二套(含)以上住房貸款的，均按照第二套房貸政策執行。那么如果日后銀行真的照此執行，記者認為其對市場就會產生相當大的影響。

從這一補充規定的實際效果來看，記者認為其對“換房族”的影響要遠遠大于“炒房族”。“炒房族”無非有兩種情況，二種是資金實力非常雄厚，買房無需貸款，所以也不會受到政策的限制；另外一種需要通過貸款來投資房產，但由于他們購買了多套房產，所以9月出臺的政策早已使其受到了限制。而這次由于有了貸款還清也算“二套房”的說法，無疑對那些“換房族”的影響是首當其沖。很簡單的道理，大部分自住者買首套房都是要貸款的，如此一來已經進入了“受限”的行列，貸款利率從“優惠”到“罰息”25％的提高比例無疑大大加大了他們換房成本，從而會使許多購房者放棄原來的購房計劃。最為直接的，這無疑會打亂不少購房者原來的梯級購房計劃，怪不得一些人也發出了這樣的感嘆：“梯級購房，還能玩嗎?”

張雯是一位公司白領，她于2000年貸款購買了一套房子作為婚房，目前還有大約15萬元的貸款未還清。現在其家庭的收入有了一定的提高，所以打算將舊房出售置換一套住房，差價大約有60萬元，需要申請銀行貸款。但如果按照銀行的最新規定，其貸款成數要降低、貸款利率要上浮，那么張雯的購房計劃近期就難以實現。她這樣感嘆道：“銀行制定新的貸款辦法，目的是控制過度投資的風險，但如果采取一刀切的方式，就會損害到像我這樣自住型購房者的利益。”

其實像張雯這樣依靠梯級消費逐步改善住房條件的市民并不少見，這種消費理念也是得到政府有關部門鼓勵的。所謂梯級購房，就是在一個房地產市場中，購房者先租后買、先買舊后買新、先買小后買大、先買普通后買高檔、先投資創業后安家養老的購房理念。據了解，2000年前購房的市民中，有不少已經有了置換舊房進一步改善居住條件的需求。按照發達國家人們平均7～10年改善一次住房的頻率，今后幾年，我們很可能會進入一個換房消費的期，而其中第一套住房辦理了貸款的購房者占有不小的比例。如果銀行第二套房貸款的利率實行上浮，對這部分購房者來說影響還是很大的，因為他們必須為第二套房長期支付高額的貸款利息。

那么，梯級購房還能不能玩呢?答案顯然還是肯定的。但為了順應“政策”的變化，傳統的梯級購房觀念已經受到了巨大的沖擊，我們在購房時也需要引進許多新的“理念”。比如，以前你在購房時可能不必考慮像面積、人口這樣的問題，而現在你必須非常現實地面對這一問題。為了降低日后的換房成本，你也必須為自己設計一條更為合理的購房“路徑”，對面積大小、人口變動以及生活狀況等多加考慮，比如在首次購房時可以把面積控制得小一些，把購房面積和人口做更好的“匹配”等等，從而能夠實現自己的梯級購房夢想。

如何應對要講策略

根據《補充通知》中的有關規定，對于梯級購房產生了不小的影響，尤其是如何操作，需要做出相應調整。如何調整呢?記者認為應該將面積和人口數量這兩個因素全部考慮進來。主要涉及到兩種情形，第一種是尚未購房但準備采用梯級購房理念逐步改善的；第二種則是已經按照這種理念購買了第一套住房的，這兩種情形都受到了政策的影響。

未置業：緊盯面積指標

對于還沒有購房的人來說，如果準備運用梯級購房理念逐步改善自己的居住條件，那么在購房時除了對物業品質、地段、房價等諸多因素進行考察之外，還應該考慮物業面積與家庭人數之間的比例。

必須明確的是，在購買第一套小面積住宅時，面積不能超標，也就是說，家庭人均面積不能高于當地平均水平，否則在換房時，將會以第二套住房來算。因此在購買第一套住宅時，對人數這個因素馬虎不得。

案例：上海的張先生與太太婚后不準備生小孩，目前準備購置一套小面積物業過渡，并打算在201 0年換大房。張先生準備在中環線附近購買第一套房產，他手中大約有50萬元的存款，可以購買面積在90平方米左右的兩房。而同時考慮到居住的舒適度，他也傾向于選擇面積大一點的兩房。張先生的父母遠在江西，另有兄弟照顧，岳父、岳母也不打算跟他們一起居住，因此對于他們來說，這個家庭的人數只有兩個人。

如果在第二套住房貸款政策出臺之前，首次置業時，他們只需根據自己的經濟能力，挑選一套面積適中的小房子便可以了。但在房貸政策實施之后，張先生所要考慮的就不僅僅是房價的問題了，還要考慮面積因素。

根據建設部公布的《2005年城鎮房屋概況統計公報》顯示，上海人均住宅建筑面積已達到33.07平方米，考慮到人均住宅建筑面積會逐年增加的事實，假定2010年上海人均住宅建筑面積為36平方米，那么張先生現在只能挑選72平方米以下的房產，如果他第一次購買的房產超過這個標準，那么他在換房時如果再向銀行申請按揭貸款，就必須按照上浮的利率標準執行。

由此及彼。對于一個家庭人數達到三人，甚至三個人以上的置業者來說，條件則可以適當放寬一些。如同樣以上文的張先生為例，他們準備婚后要一個小孩，同時將父母接過來一起居住，那么他們現在購買的第一套住宅時則可考慮面積較大一些的房子，但是其中有個先決條件，即必須在小孩出生之后才實施換房計劃。

當然，在考慮未來人均住宅建筑面積時，可以考慮每年的住宅建筑面積的增量。如根據上海統計局公布的有關數

據顯示，從2000年－2006年，上海市區人均使用面積每年的增幅維持在3.3％～7.4％的水平，因此在估算未來幾年后人均住宅建筑面積時，可以參照該數值。當然這不是絕對的，未來開發量可能會減少，那么其增長幅度會放緩。

置業后：考慮人口變數

對于此前已經按照梯級購房思路置業的購房者，現在遭遇第二套房貸政策，那么如何應對呢?

案例：三年前，上海的李先生在浦東世紀公園附近購置了一套面積達71平方米的兩房。按照他當初的想法是先做過渡之用，等到條件改善之后再換大房。兩年前，李先生與妻子先后跳槽進入外企公司，家庭收入大幅提高。

目前兩人工作已經穩定，李先生夫婦兩人也準備迎接小寶寶的到來。但是現實問題擺在了他們面前，如果小孩出生之后，必須將父母接過來幫忙照看，這樣的話肯定會顯得比較擁擠，因此兩人想趕在小孩出生之前，先完成換房計劃。

但現實問題是，按照現行的金融政策，李先生家人均住宅建筑面積達到35.5平方米，已經超過上海的人均面積33.07平方米，如果再次置業，不但首付要提高四成，肯定也享受不到優惠利率，那么他們應該如何應對呢?

可以明確的是，如果按照上調后的利率執行，李先生的購房負擔肯定會增加，如金額為50萬元的20年期按揭貸款，按目前的優惠利率計算，月還款額為5775.65元，但如果執行第=套房政策，年利率提高到8.613％，月還款額將為4574.94元，每月增幅為601.1元(模擬計算可見表)。

仔細分析之后發現，雖然目前李先生家的人均住宅建筑面積超過了上海的平均水平，但是由于其超過幅度并不大，而考慮到上海每年還有新的項目投入市場，指標會不斷增加，因此有兩種應對方案。其一是暫緩換房計劃，稍微等待一些時日，等到達標之后再考慮換房，而這個過程也不會過長。其二是在小孩出生之后再考慮換房，因為隨著小孩的出生，家庭人數增加一個，會使得人均住宅建筑面積大幅減少，從而在換房時還能享受到優惠利率。當然，第二種辦法對于超標幅度較大的情形尤為適用，如在第一次置業時在郊區購置了一套100平方米的兩房，對于兩口之家來說，人均住宅建筑面積達到了50平方米，這已遠遠超過了現在的平均水平，不通過增加人口的辦法，除非不準備換房，否則無法規避。

幾個細節不容忽視

值得注意的是，由于受到《補充通知》的影響，在實際操作過程中肯定會碰到一些新的問題。因此對于購房者來說，可能會想到一些規避方法。當然，如果是合理運用游戲規則進行規避，這無可厚非，但如若想出一些歪點子來，這不但于事無補，說不定還會起到反作用。

首先是不要考慮通過假離婚來規避政策。據了解，目前央行已正在逐步建立完善征信系統，因此夫妻雙方貸款購房均有資料記錄，通過征信系統便可查個一清二楚。有關專家表示，通過假離婚的方式雖然可以將債務轉移到一個人身上，但是另一方的貸款記錄卻無法抹掉，再次購房時，可能還是按照第二套住房來算。

第4篇：公積金二套房政策范文

【關鍵詞】金融支持 去庫存 路徑研究

一、房地產庫存基本情況及去化周期預測

（一）土地收儲大幅減少，存量土地消化期較長

2015年，國內經濟下行壓力加大，房地產市場降溫。受此影響，西雙版納州土地購置面積大幅降低至23.39萬m2，降幅78.6%[1]。截止2015年末，全州待開發土地面積54.21萬m2，按照項目規劃容積率2[2]計算，2015年末存量土地將新增商品房供給108.42萬m2，按2015年102.79萬m2[3]的銷量，去化周期為1.05年。

（二）庫存面積小幅降低，去化周期逐年增加

2015年末，西雙版納州房屋竣工待售面積54.7萬m2，施工面積697.67萬m2[4]，竣工待售面積難以全面反映房地產庫存狀況，應綜合考慮現有竣工待售存量和現存施工面積。即：

庫存面積=竣工待售面積+在建待售面積

在建待售面積為本年度施工面積扣除本年度期房銷售面積和本年度竣工面積，即：

在建待售面積=施工面積-期房銷售面積-竣工面積

通過計算，2015年末西雙版納州房地產庫存面積481.37萬m2，按2015年銷量，西雙版納州房地產庫存去化周期為4.68年，雖然2015年末商品房庫存面積同比降低7.52%，但由于銷量下滑，去庫存州周期呈逐年增加態勢（表1）。

（三）房地產投資保值功能弱化，進一步增加去庫存周期

2015年，西雙版納州房地產市場量價齊跌，全州商品房銷售面積102.8萬m2，同比下降27.0%；主城區商品住房均價4747元/m2，同比降低3.73%[5]。商品房投資保值功能弱化，一方面將導致投資購房需求減少，另一方面將增加二手房供給，進一步增加去庫存周期。調查顯示，目前西雙版納手中有2套及以上住房的城鎮居民傾向通過拋售來緩解資金壓力，調整投資結構。監測顯示，2015年西雙版納州府景洪市二手房銷售面積22.06萬m2，同比增長19.63%[6]。

綜合考慮西雙版納州待開發土地存量和商品房庫存量，房地產庫存去化周期為5.73年，考慮到商品房投資保值效應減弱影響，西雙版納州房地產市場庫存去化周期將進一步增加，去庫存形勢嚴峻。

二、金融支持西雙版納房地產去庫存基本情況

（一）個人住房貸款增速回落，利率整體下降

截止2015年末，西雙版納州銀行機構個人住房貸款余額64.89億元，同比增長13%，低于各項貸款增速4.7個百分點，個人住房貸款增速近6年首次低于各項貸款增速，個人住房貸款占各項貸款的20.6%，較2014年降低0.9個百分點[7]，不良貸款余額1595萬元，不良率0.2%，低于全州各項貸款不良率4.26個百分點[8]。

監測顯示，2015年全州銀行機構發放個人購房貸款3896筆，金額10.63億元，分別比2014年增加56筆和0.15億元，其中基準利率貸款占比95.3%，較2014年增加5.8個百分點[9]。

（二）采取多項措施，提高住房金融服務水平

結合實際，西雙版納州部分銀行機構通過采取優化貸款審批流程和住房貸款產品創新，進一步提高了住房金融服務水平。如建設銀行充分發揮系統優勢，大力推廣個人住房貸款系統審批放款、郵儲銀行優化貸款審批流程，實行個人住房貸款3日辦結制度，有效提高了個人住房貸款的審批發放效率；農業銀行針對農民工購房需求開展了“農民安家貸款”業務，緩解了農民工購房貸款難問題。

（三）完善住房公積金管理辦法，放寬住房公積金政策限制

2016年4月20日出臺的《西雙版納州住房公積金個人住房按揭貸款管理辦法（試行）》，對住房公積金管理做出重大調整：一是開始允許用住房公積金辦理住房按揭貸款；二是提高住房公積金貸款限額。夫妻雙方繳存的家庭貸款限額由40萬元調整為50萬元，單身職工或者夫妻只有一方繳存的貸款限額由30萬元調整為35萬元；此外還進一步放寬了住房公積金提取條件和提高了公積金提取限額。

三、金融支持西雙版納房地產去庫存的制約因素

（一）預告登記缺失，金融機構面臨雙重壓力

目前西雙版納州尚未建立商品房抵押預告登記系統，導致個人商品住房抵押登記率低，存在較大的風險隱患，同時制約了業務開展。一方面預告登記系統缺失，可能會給資金壓力較大的開發商留有推遲備案，或備案后再過戶給其他買家，甚至與假冒購房者勾結，騙取銀行按揭貸款的可乘之機。另一方面預告登記系統缺失，金融機構難以實現抵押登記信息共享。對于處于新售房產權辦理存續期的已抵押商品房，無法通過預告登記系統辦理按揭貸款預告登記和抵押預告登記。

由于預告登記缺失，全州多家銀行機構個人住房貸款抵押登記率在全省排名末位，業務拓展能力受限。如州內某國有商業銀行個人住房貸款抵押登記率全省系統內排名倒數第一。如果狀況得不到改善，上級分行或將采取上收個人住房貸款審批權等處罰手段。此外，由于預告登記缺失，目前轄區某銀行機構已叫停了商業用房貸款業務。

（二）利率壓縮空間有限，影響購房需求的進一步上升

一是首套房貸款利率難以進一步下降。2015年全州銀行業金融機構累計發放貸款首套房貸款10.63億元，加權平均利率為基準利率1.01倍[10]，按5年期貸款基準利率4.9%計算，加權平均利率為4.95%，扣除資金和業務成本，在當前利率市場化，存款競爭加劇的情況下，利潤空間較小。二是非首套房貸款利率已接近政策下限。2015年全州銀行業金融機構發放二套房貸款8188萬元，平均利率為基準利率1.12倍[11]，已接近“貸款利率不得低于基準利率1.1倍”政策下限。

（三）政策落實不到位，執行情況分化

2016年2月1日，《關于調整個人住房貸款政策有關問題的通知》（銀發[2016]26號）對首套房及二套房最低首付比例進行了調整。通知下發后，西雙版納州各銀行業金融機構自3月起陸續對個人住房貸款首付比例做出調整，但政策執行情況存在較大差異。

監測顯示，全州僅建設銀行3月當月發放首套房貸款平均首付比例降至20%，其余銀行機構首套房貸款平均首付比例仍為30%以上[12]。自3月起，全州銀行業金融機構均對二套房貸款首付比例進行了調整，2016年5月共發放二套房貸款63筆，金額0.17億元，平均首付比例37.3%，較去年同期降低6.7個百分點。

（四）個人住房信貸產品創新不足，行業競爭弱化

西雙版納州各銀行機構的個人住房貸款差異化較小，產品創新乏力，各行主要依靠向房地產開發企業發放房地產開發貸款，加強與房地產企業的合作來開展個人住房業務競爭。銀行機構開展的住房金融創新主要集中于優化審貸流程，提高發放效率方面。針對特定人群和特定領域的信貸產品較少，全州僅有農業銀行針對農民工購房需求開展了“農民安家貸”業務，但也處于初期推廣階段，產品不夠成熟。

目前全州個人住房貸款業務主要集中在國有商業銀行，行業競爭較弱。法人金融機構尤其是農信社支持房地產去庫存作用尚未發揮，2015年全州農信社累計發放個人住房貸款19筆，金額659萬元，僅占全州發放額的0.58%[13]。而2015年末，西雙版納州農信社各項貸款余額100.11億元，存貸比64.93%，各項貸款余額占全州比重達31.76%[14]。

四、金融支持西雙版納州房地產去庫存路徑選擇

（一）盡快搭建西雙版納州商品房預告登記系統

建議盡快建立西雙版納州商品房預告登記系統。目前全州不動產統一登記工作正在穩步推進中，政府和相關部門應抓住機遇，以推進全州不動產統一登記工作，建設不動產統一登記系統為契機，探索搭建西雙版納州商品房預告登記系統，開辦商品房預告登記業務，切實提高個人住房貸款抵押登記率。同時加強信息共享，有效防范房地產市場潛在風險，降低銀行業金融機構考核壓力，提高辦理個人住房貸款業務的積極性。

（二）建議適當放寬個人住房貸款政策

在首套房貸款利率壓縮空間有限的情況下，建議適當降低二套房貸款最低利率標準，降低居民購買二套房貸款資金成本，進一步刺激居民改善性住房需求。自今年3月西雙版納州金融機構下調二套房首付比例以來，二套房貸款快速增長。3-5月全州銀行業金融機構累計發放二套房貸款139筆，金額4336萬元，同比增長2.76倍和2.57倍[15]，政策效應明顯。如果二套房貸款利率能夠適當下調，將進一步增加居民購買改善性住房的意愿。

（三）完善住房信貸政策傳導機制

加大窗口指導力度，引導銀行金融機構認真貫徹落實住房信貸政策，積極支持個人住房貸款需求。探索建立住房信貸政策導向效果評估體系，將各銀行金融機構住房信貸政策執行情況、個人住房貸款發放情況、個人住房貸款產品創新等納入評估指標體系，定期開展評估工作，通報評估結果，并將評估結果納入對各金融機構的考核評價，切實強化住房信貸政策傳導機制，提高銀行金融機構貫徹執行住房金融政策的積極性。

（四）鼓勵加大個人住房金融產品創新和行業競爭

鼓勵金融機構加大個人住房金融產品創新力度，加大對農民工貸款買房，房屋租賃市場等方面的信貸產品創新力度，豐富個人住房貸款產品，針對不同的貸款主體，靈活還款方式，提高個人貸款購房意愿。積極支持和鼓勵農業銀行加大“農民安家貸”投放力度。鼓勵農村信用社加大住房金融業務拓展力度，積極開展個人住房貸款業務，充分發揮其體制和機制優勢，積極開展個人住房貸款產品創新，促進西雙版納州個人住房貸款業務良性競爭和加快發展。

參考文獻

[1]數據來源：西雙版納州統計局.

[2]經調查，西雙版納州土地儲備量較大的開發商待建項目設計容積率為2.

[3]數據來源：西雙版納州統計局.

[4]數據來源：西雙版納州統計局.

[5]數據來源：西雙版納州統計局.

[6]西雙版納州房地產管理處調查數.

[7]數據來源：人民銀行西雙版納中支信貸收支表.

[8]數據來源：人民銀行西雙版納中支不良貸款監測表.

[9]數據來源：人民銀行西雙版納中支差別化住房信貸政策執行情況表.

[10]數據來源：根據人民銀行西雙版納中支差別化住房信貸政策執行情況月報匯總統計.

[11]數據來源：根據人民銀行西雙版納中支差別化住房信貸政策執行情況月報匯總統計.

[12]人民銀行西雙版納版納中支差別化住房信貸政策執行情況表監測情況.

[13]數據來源：人民銀行西雙版納中支差別化住房信貸政策執行情況表匯總統計.

第5篇：公積金二套房政策范文

當二套房貸松動的閘門再次被監管層關緊時,40%的首付、1.1倍的利率已成為眾多購房者不得不面對的現實。根據銀率網提供的資料,即使不考慮多出的那一成首付的問題,僅僅是貸款利率上的差距就讓第二套房貸者們叫苦不迭了。舉例來說,貸款100萬元,還款期限為30年,如果所購房屋屬于第一套房,使用等額本息還款法月供為6423.62元,本息合計為2312503.46元,而如果所購房屋屬于第二套房,使用等額本息還款法月供為7769.3元,本息合計為2796970.01元。

對比之大足以令眾多購房者望而卻步。

然而,面對一路下滑的股指和金價,抵御風險能力更強的房產正重新回到投資者的視線。4月22日,國家發改委價格司在其官方網站一季度房地產市場價格形勢分析報告,報告在分析未來中國房市價格走勢時指出,近期股票市場深幅調整,大量資金逃離股市。在投資渠道狹窄和通貨膨脹率居高不下的情況下,這些資金很可能選擇再次進入房地產市場,而不是存入銀行。

然而,面對不斷高企的貸款利率,投資者應該如何規避風險?《小康•財智》記者近日走訪了北京中原三級市場研究部等多家研究機構,希望能夠為近期想要購房的投資者尋找到合適的還款方式。

一、第一套房貸選擇商貸的,

二套房貸用公積金貸款更劃算

中原房地產的相關人士向《小康•財智》記者介紹,如果第一套住房是選擇商業貸款的,購買第二套住房可以考慮用公積金。

“純公積金貸款是不受二套房貸制約和影響的。”興業銀行個貸部的李先生告訴記者。據悉,利用純公積金貸款購買第二套(含)以上住房的消費者,不僅能夠享受最高七成貸款額度,同時在還款期間執行公積金利率的優惠。以一套貸款總額為50萬元,還款期為20年的房產為例,選擇不同的貸款方式,月供和還款總額會產生巨大差距:

中原房地產的相關人士提醒廣大購房者注意,如果第一套住房選擇公積金貸款,第二套若想要選擇公積金貸款時,必須將首套住房公積金貸款金額還清。

二、第一套房選擇商貸,又無公積金,選擇等額本金還款方式較好

對于很多購房者而言,其第一套住房選擇的是商業貸款,而自身又沒有繳納公積金,造成購買第二套住房必須選擇商業貸款,執行8.61%的二套房貸利率。在這種情況下消費者應該如何選擇?

中原三級市場研究部為我們提供了一個案例,李女士購買了一套總價為70萬元的一居室,其貸款總額為50萬元,還款期限為20年,以等額本金和等額本息的還款方式做一比較:

依據以上案例,北京中原三級市場研究部的專家建議消費者,在購買第二套住房必須選擇商業貸款的情況下,選擇等額本金還款方式更合適。

三、利用房屋抵押貸款降低利率

如果購房者的第一套住房已經沒有貸款,那么，可以選擇與個人住房貸款不同的貸款形式―房屋抵押貸款。房屋抵押貸款是指借款人以住房為抵押,貸款銀行為借款人提供資金服務,滿足其買房、買車等多種消費需求的貸款。

不過,須注意的是,并不是每家銀行對于房屋抵押貸款都執行基準利率,根據《小康•財智》記者了解,目前開展這項業務的大多數銀行對于購買第二套住房的購房者同樣執行在基礎利率上上浮10%的政策,只有中國銀行仍執行的是基準利率。

相關專家提醒購房者,申請房屋抵押貸款,必須注意兩個問題:首先住房抵押貸款的申請額度目前僅能達到第一套住房評估價格的60%,因此,如果是“押小買大”的消費者必須準備較多的首付款。其次,住房抵押貸款的年限一般較短,目前在國內一般不超過5年,最長不超過10年,對購房者的還款能力要求較高。

四、利用固定利率氣球貸減少成本

由于目前在國內仍處于加息通道之中,而且在短期(3～5年)看來,這一趨勢不會改變。因此,對于眾多購房者而言,規避不斷增加的利率風險就成為了當務之急,第二套房的購房者尤其如此。

針對這一需求,國內目前開始有多家銀行推出了固定利率氣球貸的服務,其利率分為兩個檔次:3年期為8.316%,5年期為8.514%。據深圳發展銀行信貸部副總經理曹軍介紹,由于氣球貸的特點是較短的貸款期限(3年、5年或10年),但以較長的期限(如10年、20年或30年)來計算月供,剩余本金到期一次償還。氣球貸的實際貸款期限越短,其對應期限的貸款利率也越低。

不過，也有理財專家提醒,就利率鎖定期限而言,不宜過長,也不宜過短。雖然央行已經加息6次來抑制通脹和經濟過熱,但今后的利率走勢如何很難準確預測。一旦幾年后進入降息周期,選擇固定利率房貸可能得不償失。就目前形勢而言,固定利率部分的期限定在3年或5年比較穩妥。

五、存抵貸,以理財降低還款額度

“開源節流”永遠都是一枚硬幣的兩面,當我們在思考如何節省自己的利息開銷時,是否能夠讓自己的還款升值同樣應該納入考慮范圍。目前國內已有多家銀行推出了存抵貸的業務。

第6篇：公積金二套房政策范文

策略一:尋找合適時機出手

因為擔心房價變化,不少購房者開始觀望。但專家認為可以尋找合適機會出手,因為歷史經驗告訴我們,買房時機永遠都存在。

案例:方先生在西湖附近找到一套兩房后,決定買下來。去年初,方先生開始關注房產,考慮到小孩上學問題,他想在名校附近置業。2009年初害怕房價下跌而猶豫不決,沒料到房價反而上漲了,讓他錯過了一次機會。回過頭來觀察以前的市場發展規律,方先生意識到雖有可能會經歷調整階段,但總體趨勢還是會保持向上。

應對策略:現在這種市場行情可以選擇合適的機會出手。雖然在這之前房地產市場經歷過兩次調整,其間也曾出現過房價回調幅度達30%的情形,但時至今日,房價水平都超過了調整之前的頂點位置。現在買房應該講究時機。首先要做到選擇性價比較高的物業,如交通便捷程度高的房產,即使購買之后價格再次回落,但等到市場好轉之后,這類房產的價格上漲速度也要快得多。再就是要結合自身情況做出決定,如果購房條件已經成熟,那么選擇合適的房子及時買入。此外,市場供應量較大的時候,價格稍微合理一些,因為供應偏少時,開發商往往會提價。

策略二:購房須活用政策

政府鼓勵住宅消費,出臺系列鼓勵自住消費政策,并通過降低首付比例以及貸款利率水平來降低購房門檻。購房者應該用足這些政策,讓購房變得相對輕松一些。

案例:四川來杭州打拼的姜先生準備購買一套住房。他同時看中了兩套二手房,其中一套出自板塊內一個新近開發的大盤,小區配套完善,他對此很滿意。不過由于對方取得房產證才一年多時間,因此要支付營業稅、個人所得稅等,雖然沒有明說讓他來承擔,但肯定已將這部分費用加在房價里面了。考慮良久,姜先生選擇了另外一套住房。雖然這套房子出自半山附近某新村內,配套稍微欠缺一點,但購買這套房子無需支付更高的稅費。

應對策略:業內專家認為,目前政府鼓勵自住消費,因此專家建議購房者盡可能用足政策。首先要關注所購房產是否滿足免稅要求。比如購買普通住宅可享受契稅部分減免、印花稅以及交易手續費等優惠政策,購買90平方米以下的普通住宅甚至可以減免契稅。此外,對于取得房產時間超過兩年的,也可減免營業稅和個稅。

其次要注意是否滿足利率優惠條件。經央行2008年連續5次降息后,5年以上商業貸款利率已降至5.9474,但如果滿足利率優惠條件,還可下浮0.7倍,即4.16%,利息支出可減少30%。當然,活用政策的同時也要關注政策的時效性,要及時出手以保證多享受到相關政策的優惠。

策略三:妙用住房公積金

住房公積金貸款的作用不僅僅只是表現在節省利息支出方面,還能有效降低二次置業的成本。

案例:余小姐即將跟男友步入婚姻殿堂,買房成為眼下最重要的事情。兩人打算在杭州市區購置一套兩房,購房預算在160萬元左右。雙方父母支援了40萬元,加上兩人積攢下來的20萬元,他們總共有60萬元的購房資金。考慮到用足公積金貸款能夠減輕每月的按揭負擔,他們決定先領結婚證。然后共同申請住房公積金貸款,因為按照當地相關政策,他們可以申請到公積金貸款80萬元,

應對策略:在購房過程中如何用足政策,這是購房者應該認真思考的問題。如對于余小姐而言,按照他們當前的實力,需要貸款100萬元,假設以一個人的名義購房,雖然能夠申請到40萬元的公積金貸款,但相對于以夫妻名義而言,成本還是要高一些。筆者計算發現,假設還款期限為20年,前者要比后者多支出86000多元。由此可見。活用政策能夠有效減輕購房負擔。

策略四:換籌獲得更高回報

考慮到目前房產的長期投資回報偏低,普遍低于3%,更多只是接近定期存款水平。與其這樣,還不如通過“換籌”來獲取更高的回報。

案例:黃女士在房產投資方面很有經驗。近期她將手中一套在租賃市場表現差強人意的房子出手了,準備加點錢在位于杭州下城區的東新園買套小戶型。因為她發現出自這個小區的房子能得到更高的租金。當然,還有更讓她倚重的是高檔樓盤價格上漲空間更大,投資這類物業能獲得更高的回報。

應對策略:投資房產講究地段。位于核心區域的高檔樓盤,其消費群體不是普通消費者,因此它的價值不僅僅只是體現在單價上,這就是為什么市中心的高檔住宅一直不乏購房者追捧的緣故。此外,隨著市中心新盤開發量的減少,未來供應量極為有限,正所謂物以稀為貴,高檔住宅的升值空間要大一些。因此,投資高檔住宅,其實是一種更為合理的做法。

專家表示,近期通脹壓力顯現,在這種情況下。投資優質資產如高檔住宅以求保值增值,也是很多經驗人士慣常做法。因此只要條件允許,投資者可以通過“換籌”方式,投資高檔住宅。

策略五:盲目追漲不可取

近期有不少樓盤已開始提價,二手房房東也開始跳價,在這種情況下,購房者是盲目追漲?還是隔岸觀火?專家給出的建議是學會“揀房”,挑選真正適合自己的房子。

案例:馮先生最近碰到了一件郁悶事。他在九堡附近某中介公司看中了一套三房,報價125萬元。而這套房子一個月前的報價為115萬元,但考慮到近期行情有所上漲,他接受了新的報價。沒想到臨近簽約時,賣家突然來電稱有人出130萬元,如果馮先生愿意接受這個價位,可優先賣給他。

應對策略:開發商提價、二手房賣家跳價,購房者是不是要通宵排隊搶房源?或者咬牙接受房東的“跳價”要求?專家表示完全沒有必要。當市場轉向賣方市場時,賣方會出現惜售、漲價等情況。但考慮到房地產市場經歷了近10年過程,已漸漸趨于成熟,而且市場供應也趨于多元化,因此購房者可以在新房、二手房兩個市場選擇適合自己的房源。完全沒有必要因為看到漲價而驚慌,乃至盲目追漲。

專家表示,在目前這種市場行情中,尤其要講究“揀房”策略。如何“揀房”,簡而言之,就是多花點功夫在市場上了解各種信息,并從中優選出最適合自己的。這樣,方能做到理性置業。

策略六:安全置業是根本

國家出臺各種鼓勵住房消費政策,并非意味著就可以不顧自身經濟實力而“小馬拉大車”,安全置業是購房者的底線,不要因為買房而影響到自己的日常生活。

案例:鄭先生最終還是放棄了一步到位打算。根據他之前的考慮,他準備在下沙板塊購買一套90平方米左右的新房,預算約140萬元左右。他手上現有的資金只夠支付兩成首付,因此他還需申請110多萬元的按揭貸款,每月近7000元的還款額,讓他吃不消。因此他最后選擇購買一套面積較小的二手房作為過渡之用,等到經濟條件改善之后再換房。

第7篇：公積金二套房政策范文

【關鍵詞】住房公積金 住房保障 制度缺陷

一、我國住房公積金的發展歷程

1978年，黨的第三屆十一次全會在中國社會主義市場經濟體系中邁出了第一步，并于同年在個別地區推行公房出售和公房提租等住房市場化。

到了1990年，在上海實行的初步房改遇到了重重阻力。1991年上海借鑒國外經驗，出臺了改革方案，推動了全國的住房改革步伐。

2002年國務院頒布了《住房公積金管理條例》，規定了住房公積金的定義，明確了公積金使用范圍。

2015年，由中國國務院批準，中國人民銀行、中國住房和城市建設部、中國銀行業監督管理委員會了《關于個人住房貸款政策有關問題的通知》，分別調減擁有兩套房、住房公積金最低首付比例。對擁有一套住房和相應的購房貸款余額的家庭，最低首付比例調整為不低于40%。在實施政策之前，購買第二套房的最低首付比例是60%。職工使用住房公積金貸款購買普通住房的首套住房最低首付比例為20%；已經擁有一套住房并且已經還清購房貸款的職工繳存家庭最低首付款比例為30%。據不完全統計，截至4月9日，有2個省、5個市公積金中心宣布了新的住房公積金規定。

（一）住房公積金的建立情況

總體情況是全國都建立了住房公積金制度，但建立時間不一，還需要進一步完善和統一。建立住房公積金制度最早的是上海，其次是北京、天津等地，全國住房公積金普遍建立是在1996年。

（二）住房公積金的的覆蓋情況

我國城鎮住房公積金制度建立多年以來，住房公積金覆蓋率逐年提高，但是各地區發展水平參差不齊，總體覆蓋率仍然比較低。截止2013年底，全國住房公積金覆蓋率約是82%，北京等沿海發達地區的覆蓋率更是高達98%，但部分地區的覆蓋率卻未達到60%。

（三）住房公積金的繳交情況

國家住房公積金支付比例總體偏低。全國大部分地區低于10%，有些地區略高于10%，但與發達國家相比仍有一定差距。與其他城市職工住房公積金繳納水平相比，2012年北京市的繳納比例為12%，上海為7%，西安為2%～5%。基本上反映了西部與中東部地區之間經濟發展水平的差距。

（四）住房公積金的運營情況

我國住房公積金的整體運營效率率很低，并且方法單一。數據顯示，截止到2014年，我國實際繳納公積金的職工約為1.1億人，所繳的數額達到了6.4萬元，繳納的余額則為3.2億元，住房公積金運用率則為57.2%，同比增長1.96%。我國的住房公積金運用比例為74.5%，同比增長2.5%。住房公積金存款余額為4107億元，扣除所需資金后的沉淀資金為2186.55億元，沉淀資金占到繳納余額總量的22.7%，同比下降1.9%。

洛陽市自建立住房公積金制度以來，經過十多年的發展，已成為城市居民提高住房消費能力改善住房條件的重要保障。2014年，全市實繳單位5386家，實繳職工49.89萬人，繳存43.65億元，同比增長11.6%。當年新開戶單位558家，新開戶職工3.86萬人，凈增單位533家，凈增職工1.45萬人。截至2014年底，繳納總額250.97億元，繳納余額134.59億元，分別同比增21.1%、16.0%，資金運用率為88.5%，比上年同期提高0.8%。

二、國外住房制度對我國的啟示

（一）新加坡的住房公積金制度

在殖民時代，作為英國殖民地的新加坡政府為了平穩當地民心，在1955年頒發了《中央公積金法》，建立了較為完整的中央公積金制度。這一制度旨在為更多民眾提供養老保障。制度規定在公司和職員的收入中抽出一定比例的資金存入雇員個人公積金賬戶，并且按期結息。隨著經濟的發展。

為了解決當地人民的住房問題，1964年2月新加坡政府宣告了“組屋計劃”。所謂組屋，就是政府為居民提供一種廉價房屋。

新加坡公積金制度可供借鑒之處有：

第一，有力的法律保證是住房公積金發展的前提；第二，健全的管理機制，保證公積金制度的規范；第三，涵蓋基礎保障的多個方面，全面的保障人民生活。

（二）德國的住房保障制度

住房儲蓄制度是德國住房保障制度中的房產融資核心。政府采取多種激勵措施，鼓勵儲蓄銀行吸引資金進入房地產系統。對于低收入者加入住宅儲蓄進行儲蓄獎勵。貸款以固定利率，居民只需要償還固定的貸款額。這些舉措不僅穩定了資金來源，而且穩定了資金市場，客戶不會因利率變動而增加還款壓力，銀行也獲得了穩定的收入。

德國儲蓄銀行規避風險主要是通過配額貸款制度。鞠正球（2005）指出，配貸即存款人按照預先簽訂的合同將錢存入銀行，當存入的數額和時間達到一定的值時，就可以從銀行貸出相應的款項用于購房。德國住房保障制度值得我們借鑒的經驗：

第一，住房融資機構要向公司企業性質的金融機構轉型，提高其工作效率；第二，采取獎勵措施，吸引資金流入；第三，資金來源要與使用相連結，以達到規避風險的目的。

三、我國住房公積金制度存在的問題

住房公積金是我國住房保障體系的重要組成部分，其發展水平對我國的經濟發展和社會穩定具有重要的作用。因此，要完善住房公積金制度，就需要以國家為單位找出基金發展中所存在的問題。

（一）公積金發展不平衡

公積金覆蓋范圍過窄，受益人群只占所有居民的一小部分。我國的住房公積金主要是通過屬地化管理，及每個地區收取自己當地居民的公積金，并獨立發放。因為我國區域經濟發展水平嚴重不平衡，人均收入和房價在各地之間有很大差異，這就導致了部分地區公積金貸款越來越多進而導致資金不足的局面，然而在一些不發達的地區因為各個方面的原因卻出現了資金沉淀的尷尬局面。如洛陽市住房公積金覆蓋率目前為86.21%，雖高于河南省平均水平的66.56%，但與沿海發達地區存在一定的差距。在高收入高房價的上海、北京等地區，由于高昂的房價使得居民不得不用公積金來貸款買房，導致這些地區資金短缺，沒有資金去進行貸款；在一些房價低廉的地方，居民買房不需要通過公積金來貸款，導致了資金的閑置。

繳納率的巨大差異，導致不公平的分配。現有的住房公積金繳存比例是5%～12%，但不超過當地社會平均工資的2倍或3倍。但實際卻不是這樣。住房公積金的巨大差異導致有房者能夠購買幾套房，但無房者仍然買不起房。公積金高的居民，如不考慮買房，其公積金只能躺在其公積金賬戶中。而公積金少的低收入居民，仍然貸不出購買住房所需要的資金。

（二）資金使用效率不高

住房公積金制度的建立初衷是要將職工繳存的住房公積金由各地政府專管機關統一管理，在保證職工的正常使用的此基礎上，將剩下的一部分資金為購房困難的職工提供貸款幫助。洛陽市在執行住房公積金規定后，將部分縣區作為貸款試點，獲得了不錯的效果。2014年洛陽市住房公積金使用率為87.7%。由于地區經濟發展等因素的差異，全國公積金使用率為74.58%，與發達地區的差距依然十分明顯。

（三）公積金管理不利

2003年，洛陽市實行了新的住房公積金管理辦法，對以前的管理辦法進行了揚棄。但因為監管部門工作人手不足，管理過程中發現的問題不能及時報告處理，使工作變的十分被動。

從全國來看，住房公積金的管理體系比較復雜。各地住房公積金管理中心管理不一致，有的地方房管局接管當地公積金，也有一些地方歸為財政局或其他機關。

四、我國住房公積金制度的改革

（一）促進公積金發展廣泛性

1.擴大住房公積金的覆蓋范圍。公積金制度應有輕有重，有緩有急。逐漸取消公積金存繳政策的條件限制，不應對戶籍進行過多限制，應將在本地工作的所有居民全部納入繳納范圍。

要加大宣傳力度，為當地居民科普住房公積金的相關知識，注重對個體工商戶、民營企業和外資企業的擴張，讓更多的人受益于住房公積金制度。

2.建立良好的住房公積金繳納調節機制。要考慮各階層的能力，合理確定住房公積金數額和比例基礎。規定存繳的上限和下限。為中低收入者購房提供更多便利，減輕其購房壓力。

（二）拓展公積金的使用渠道，發揮公積金的使用效率

在很多地方，住房公積金只能用于房屋的買賣和租住，范圍顯得過于狹小。有關部門應該充分結合社會實情，考慮公眾的現實需求，允許他們提取一定比例的公積金用于醫療藥品和教育支出等。這就相當于將公積金和社保充分結合起來，既擴大了公積金的使用范圍，使其具備了社保功能，又提高了它的利用效率。

（三）改善公積金服務質量

簡化公積金的存繳提取流程，盡量讓民眾在一個窗口即可完成業務辦理，縮短辦理業務的時間。推動公積金手機短信服務的開展，將職工公積金余額動態、貸款動態及時以短信方式提醒，保證職工第一時間獲取信息。豐富服務方式，提供周末預約等便民工作。

五、結論

我國住房公積金制度經過多年的發展和探索，雖說取得了不錯的效果，但還有一些問題等我們去解決。但是國外的成功經驗以及我國公積金發展的前景來看，這一制度擁有巨大的潛力。并且從其具有穩定的資金來源來看，只要找準問題的根源并且采取行之有效的措施，這一制度必將在改善居民住房等方面繼續發揮積極的作用和影響。

參考文獻

[1]邵陽.我國住房公積金制度研究述評[J].康定民族師范高等專科學校學報，2009.

第8篇：公積金二套房政策范文

關鍵詞：供需均衡；人口老齡化；住房空置率

2009年，中國房地產市場漲聲一片，全國及主要城市的商品房銷售面積、銷售價格、銷售額均創歷史新高；總價及單價地王不斷涌現，市場熱度甚至超過2007年。在我國，土地資源是相對稀缺的，投資和投機需求會急劇放大無限的住房需求，加劇了供給與需求的緊張關系，導致房價的快速攀升。為了抑制房價的不斷飆升，國家也出臺了不少政策，下面，我們從市場對住房的供給，以及居民對住房的需求著手分析房價的走勢。

一、房地產市場的供給

2010年，有媒體報道，“國家電網利用智能網絡，在全國660個城市查出一個數據，總共有6540萬套住宅電表讀數連續6個月為零。”這個數字即是估計現在我國有6540萬套住房被空置著。在今年5月和8月央視財經頻道接連進行了兩期“空置房”的調查報道，調查結果顯示，北京、天津等地的一些熱點樓盤的空置率達40%，而多處新城成為“空置房”密集區。（住房空置率是指某一時刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。空置率主要用在國內，與國外的空房率不同。空房率指的是開發商建好房子后，空置的房子與建成的房子之比。）雖然，對于數據的來源和統計方式有待考究，但是，這也可以從一側面反映房地產市場不缺房，只是一些房地產投資者沒有將手中的住房投入市場，他們只是在等待更高房價的契機。

另一方面，國家頒布了經濟適用房的政策，從而增加住房的供給。就拿上海的經濟適用房政策來說。目前，困擾城市發展的“房奴”問題已經不是上海一個城市的問題，現在城市的房價實在是太高了，不僅普通老百姓買不起，就是白領、金領也只能望而卻步，在一眼望不到邊的高房價面前，人們除了嘆息，只好等待。韓市長說“房奴”問題不解決，上海沒未來，在上海這樣的大城市，能做“房奴”就是“蝸居”也已經是一種幸福了，很多人連“房奴”都做不起，而被迫逃離“北上廣”這些一線城市。2011年1月21號，上海市十三屆人大四次會議閉幕，韓正市長在解釋經濟適用房政策時，特別強調今年將進一步放寬經濟適用房準入標準，使更多的新上海人和上海青年人進入到共有產權房的保障性住房體系中。2011年經濟適用房準備要推出500萬平方米，大概是8萬套，主力房型是60平方米一套。另外，“十二五”期間，國家計劃建設保障性和政策性住房12．44萬套，其中廉租房3．14萬套、經濟適用房4．9萬套、限價商品房1萬套、公共租賃房3．4萬套。

以上可以看出房地產市場在住房供給上是有所增加的，若6540萬套住房流入市場時，房價就更不會像現在一樣飆升了。所以，無論是投資性買房（房地產投資者只是為了從房地產價格的變動中獲利而進行買賣房產的活動，其并不關注商品本身也就是房產本身的使用價值。），還是實用性買房，大家都應該考慮住房的供給是在增加的，房價的飆升很快將會達到一個頂峰，而緊接著的將會是房地產泡沫的消退時候。

二、房地產市場的需求

首先，從中國人口老齡化的加劇，就不難分析出居民對住房的需求將會是日益趨減的。21世紀是人口老齡化的時代。中國已于1999年進入老齡社會，是較早進入老齡社會的發展中國家之一。從2001年到2020年是快速老齡化階段。這一階段，中國將平均每年新增596萬老年人口，年均增長速度達到3.28%，到2020年，老年人口將達到2.48億，老齡化水平將達到17.17%，其中，80歲及以上老年人口將達到3067萬人，占老年人口的12.37%。同時，我國的計劃生育政策從1983年開始實施的，到我們這一代--80后、90后，剛好是可見效果的時候，這一代普遍是獨生子。當小孩結婚時，雙方父母的住房以后是會留給孩子的，這樣算來，我們這一代的一戶普通家庭將會擁有2~3套住房了。

其次，中國銀行、農業銀行、工商銀行、交通銀行及建設銀行等五大行正收緊二套房貸款利率。除了首付不能低于40%以外，農行、建行近日取消了二套房貸款的利率優惠，中行則執行1.1倍基準利率。同時，各地的相關政策也相繼出臺。就天津市來說，繼二套房商業貸款利率上浮10%后，天津市二套房住房公積金貸款利率也上浮10%。市住房公積金管理中心在其網站公布《關于規范住房公積金個人住房貸款政策有關通知，90平方米以上貸款，首付比例不低于30%。近期，國家例出臺房產稅調控居高不下的房價。先是重慶宣布在“十二五”期間征收房產稅；緊接著是上海市長表示已做好征收房產稅的準備。而2011年1月17日，國務院《關于廢止和修改部分行政法規的決定》，其中包括將《中華人民共和國房產稅暫行條例》第八條中的《中華人民共和國稅收征收管理暫行條例》修改為《中華人民共和國稅收征收管理法》。后者在稅收開征與減免上，賦予國務院更多的權限。該法第三條規定，稅收的開征、停征以及減稅、免稅、退稅、補稅，依照法律的規定執行；法律授權國務院規定的，依照國務院制定的行政法規規定執行。可以說，此次修改將為房產稅改革做法理依據的鋪墊。修改后，國務院可以據此出臺規定，同意地方試點。

三、結束語

綜合上述，影響住房需求的幾個主要方面--人口老齡化，二套房貸款相關政策，房產稅。都將使居民對住房的需求有所下降，至少可以提醒大家不要再跟風炒房，促使房價畸形發展。以上分析，不難看出此時房地產市場的供給是大于需求的。所以，無論是基于投資性買房的市民，還是用于居住性買房的市民都要三思而后行了，切忌跟風炒房，等到房地產泡沫破滅之時，將會落得竹籃打水一場空。

參考文獻：

[1]俞明軒，豐雷.房地產投資分析[M].京：中國人民大學出版社.2007.

第9篇：公積金二套房政策范文

供職于某國企的老徐相中了北京通州區的一套房子，利用住房公積金貸款及商業銀行貸款的組合方式購房是他的選擇，然而一紙通知，他又要對貸款、還貸重新計算。

7月30日，中央國家機關住房資金管理中心（國管中心）通知，為幫助中央國家機關干部職工解決住房資金問題，結合住房公積金使用實際情況，中央國家機關住房資金管理中心與商業銀行合作開展個人住房貸款政策性貼息業務。

老徐成為了該項業務的服務對象，他卻不知這是為何。

國管中心的解釋是，2012年以來，受房地產市場變化影響，北京市住房交易量急劇增加，住房公積金提取和個人貸款規模持續快速增長。中央國家機關住房公積金個人貸款規模已達到金融監管部門關于存貸比規定的上限，年度貸款計劃無法保證貸款需求。

這并非個例，今年以來房地產市場明顯升溫，杭州、合肥、徐州多地出現了住房公積金管理中心“吃緊”的情況，購房者申請住房公積金貸款購房也更加麻煩

“公轉商”緩缺錢

北京，東大橋，中央國家機關住房資金管理中心（國管中心），自國管中心的“個人住房貸款政策性貼息業務”公布后，前來咨詢的人沒有斷過，老徐為了弄明白這項新業務，前后跑了不下三趟。

“國管中心按月對借款人補貼商業貸款與住房公積金貸款的利息差。”幾經奔波，老徐已把這項業務高度概括出來。“國管中心錢緊了，咱就去商業銀行申請貼息貸款，商業銀行的貸款利息比公積金要高，這之間的利息差由國管中心補給咱們。”老徐告訴記者。

老徐的解釋，得到了國管中心工作人員的大致認可。目前，與國管中心合作開展貼息貸款業務的為中國郵政儲蓄銀行北京分行。

這種由住房公積金管理中心補貼商業貸款利息差的方式被業內稱為“公轉商”，已經成為近期的熱詞，杭州等地也宣布了將啟動“公轉商”的決定。與“公轉商”并行的是，合肥市因住房公積金“吃緊”，7月2日起暫時實行輪候制，將據市區每月資金歸集、提取等綜合因素制定每月放貸計劃，實行總量控制。

所有的這一切，都是為了緩解住房公積金“吃緊”。

這是怎么了？住房公積金真的“差錢”了？

更多的消息接踵而來。

溫州市住房公積金管理中心數據顯示，2013年上半年，溫州共發放住房公積金貸款33.52億元，已超過2012年全年公積金貸款總額；鄭州市住房公積金管理中心數據顯示，2013年上半年，鄭州市共發放住房公積金貸款19億元，同比增長100%；福州方面，上半年發放個人住房貸款24.97億元，同比上升238%。截至6月底，洛陽市住房公積金管理中心共為洛陽市房地產市場和繳存職工提供購房資金29 .46億元，完成年度責任目標的98%，住房公積金需求量超過90%。上海市住房公積金管理中心的2013年上半年運行分析報告指出：上半年累計發放公積金個貸333.80億元，同比增長115.31%；公積金提取額179.38億元，同比增長33.16%，占上半年歸集額的59.96%，為近6年來最高

越來越多的地方拉響了住房公積金吃緊的警報，只能效法杭州、合肥暫時實行“公轉商”、“輪候制”緩解緊急情況，多地住房公積金管理中心給出的原因不盡相同——房屋交易量急劇增加，個人住房公積金貸款規模快速增長。

來自國家統計局的數據顯示，今年1月-7月份，商品房銷售面積61133萬平方米，同比增長25.8%，其中，住宅銷售面積增長27.1%；今年1月-7月份，商品房銷售額為39549億元，同比增長37.8%，其中，住宅銷售額增長39.9%。

鏈家地產市場研究部分析師張旭也目睹了近期房市的火熱，“7月份，北京地區成交量突破了萬套，由于貸款利息低于商業銀行，住房公積金一直是購房者貸款的首選，房市升溫、住房公積金放貸規模急劇增加。”

配貸制度缺陷

房市逐漸升溫，對于解釋此次公積金“吃緊”乍看上去有其道理，但更深層次的原因又在哪里？這個長久以來封閉運行的管理機制，是否內部出現了問題？

前不久從央行參加會議回來的張旭得到的消息是，北京地區住房公積金運行平穩，但她也明顯感受到，隨著此前公積金第二套房貸制度的微調以及近期公積金“吃緊”，購房者利用公積金貸款購房的交易量正在逐步減少。鏈家北京地區公積金成交占比，已經由今年1月份的35.9%降至7月份的23.6%，且4至7月份都低于25%。

中投顧問產業與政策研究中心主任扈志亮認為，公積金“吃緊”深層次的原因在于房價“畸高”。“我國建成公積金制度時間較短，相應的配套管理不完善，公積金的使用和繳存沒有實現較高的對接，沒有建立存貸比率以及穩定有效公積金保值增值投資渠道，物價上漲，通貨膨脹，導致公積金相對縮水等。”

中國社會科學院金融研究所房地產金融研究中心主任汪利娜告訴《經濟》記者，一些城市住房公積金出現“錢荒”并非是今天的事情，早在1998年上半年，上海的公積金就出現過資金短缺24億元，2007年浙江、江蘇許多城市也出現過類似問題。“問題的產生在于中國的住房公積金缺少一個公正公平和安全的配貸機制。”

清華大學房地產研究所所長劉洪玉接受《經濟》記者采訪時表示，保證公積金繳存人正常提取和購房貸款需要，是住房公積金流動性管理的重要工作，部分城市采用“公轉商”的利息貼補形式滿足購房貸款需要，也是公積金中心應對流動性短缺的一個重要方式。當然，出現流動性短缺的城市往往也伴隨著出現貸款獲批速度放慢的情況。出現流動性短缺的直接原因，有公積金中心的最高貸款限額等放貸條件規定與受資金歸集能力影響的放貸能力不匹配、繳存人結構變化導致持續繳存期間和貸款需求時點不匹配、繳存人在短時間內集中購房等。

“比較深層次的原因，一是部分住房公積金中心規模不足極易導致流動性風險，二是住房公積金中心極強的區域性導致其很難從其他資金富裕的公積金中心拆借資金，三是公積金中心的住房貸款資產缺乏在二級市場上的變現機制而導致流動性差。因此，解決住房公積金中心的流動性問題，也應該從完善管理、創新制度等角度著手。”劉洪玉說。

流動性風險加劇

就在老徐已經進入公積金貸款審批環節時，又有一些地區爆出了公積金吃緊的消息。今年上半年，福建省住房公積金約累計提取103億元，累計發放住房公積金個人貸款4萬戶150億元，個貸使用率從2012年初的66.2%攀升到現在的83.6%。由于貸款人數激增，加上部分地市資金緊張，福建省已開始實行“輪候制”，這也導致放款速度有所減緩。

“公轉商”、“輪候制”真的能夠緩解公積金吃緊嗎？扈志亮認為，“公轉商”、“輪候制”等只能暫時解決缺口，無法從根本上解決難題。

事實上，我國住房公積金制度建立之前參考了德國和新加坡兩國的制度，最后選擇了借鑒新加坡的住房公積金模式，但汪利娜表示，新加坡的公積金是個人賬戶，以“自我積累、自存自用”為原則，因此，也不會出現錢花超了的問題，且有效防止了侵占他人資金積累的可能性。

曾被業內重點研究的德國住宅互助儲蓄銀行，在借貸資金的發放方面也有著一套嚴格的借款人資格評定標準和與商業銀行合作的融資安排。具體包括：1、最低存款額要求。貸款者必須按照儲貸合同定期交納儲蓄金，只有當儲蓄達到所需貸款額的40～50%，并參加儲蓄2年以上者，才有資格得到所需的購房貸款。2、評估值測算。互助儲蓄銀行每月對儲蓄者的資金積累狀況和對住房儲蓄的貢獻進行評估，并以評估值的高低來確定借款人的資格和貸款的分配順序。以保證每個儲戶都能得到公正平等的配貸機會。3、政策性住房互助儲蓄與商業性住房貸款有機結合，確保每個繳存者都能獲得住房貸款。