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第1篇：房產資金托管范文

自歐債危機爆發以來，西方發達國家的經濟生活乃至我國的經濟發展都受到了不同程度的沖擊，為刺激經濟的復蘇，多數國家采取了寬松的貨幣政策，通貨膨脹隨之逐漸升溫，房地產價格存在較大的上行壓力，如何對沖通貨膨脹對經濟發展的影響，緩和房地產發展周期的波動性，保證經濟平穩復蘇，是當前經濟工作的重要任務。房地產投資信托基金作為房地產業新型的融資工具，能否為房地產金融業提供良好的對沖通貨膨脹作用呢？本文對房地產投資信托基金（REITs）的最新研究成果和文獻做一個梳理和總結，以期為我國房地產金融業的發展起到一定的啟示作用。

二、房地產投資信托基金的特點

房地產投資信托基金經過不斷地發展和完善已具備幾個區別于其他股票的特征，這些特征激起眾多學者們研究其對沖通貨膨脹功能的極大興趣。第一，REITs具有高收益，包括紅利收入和資本收益兩部分，Ibbotson協會的研究表明,截止到2008年12月31日的數據,權益型REITs30年的年平均收益率達11.99%，而同期S&P500指數收益率為10. 99%，股息稅收驅動的支出要求帶來穩定的股息流，高的穩定的股息流提供一個良好的機會來評估REITs是否擁有通貨膨脹對沖功能，第二，REITs的現金流量相對于其他上市公司來說更加透明，現金流的透明度與持續的股息支付相結合可推斷出REITs投資者不太可能遭受通貨膨脹幻覺，因為他們能夠掌握更多的關于現在的和將來的現金流量和股息支付信息。第三，REITs的組合投資起到分散風險的作用。組合投資因其投資的多樣化，相對于單一投資來說能夠消除部分非系統風險， REITs一般通過多元化投資,選擇不同地區,不同類型的房地產項目組成投資組合,不僅獲得較高的收益，而且能夠有效降低通貨膨脹等帶來的非系統風險。

三、房地產投資信托基金與通貨膨脹的關系

研究房地產資產收益與通貨膨脹的關系最先可追溯到1977年Fama and Schwert發表的《資產收益與通貨膨脹》文獻中，他們在擴展費雪方程的基礎上，對1953年至1971年期間美國政府債券、股票及房地產等資產收益與通貨膨脹的關系進行了實證研究，結果表明房地產是完全對沖預期和非預期通貨膨脹的。

在此之后，大量學者運用不同的方法和不同時期的數據對房地產收益和房地產投資信托基金收益與通貨膨脹的關系進行深入的分析。Joseph（1988）等學者調查了多種房地產類型的收益、股票和債券與通貨膨脹的關系，實證結果表明不同類型的房地產的通脹對沖特性很不一樣，REITs收益被非預期通脹嚴重壓抑了，在二十世紀七十年代中后期抵押型REITs收益被非預期高通脹嚴重壓抑，權益型和混合型REITs的遭遇也是一樣。因此房地產的對沖通脹特性是不均勻的，有些房地產，尤其是收入生產型房地產總的收益和增值收益與通常的通脹和非預期通脹之間都有很強的正向關系，其他類型的房地產，如REITs收益，與非預期通脹是強烈負相關的。

Chiuling Lu, Raymond (2001)運用一個向量誤差修正模型來檢驗REITs收益、實際活動、貨幣政策與通貨膨脹的關系，實證結果表明REITs市場、貨幣政策與通貨膨脹之間存在長期的均衡關系，REITs市場、實際活動與通貨膨脹之間也存在長期的均衡關系，且REITs收益隨著貨幣政策的變化而變化。總的結論表明房地產投資信托基金不存在不正當對沖通脹能力，實證中被觀察到的REITs收益與通貨膨脹的負向關系只是REITs收益與其他宏觀經濟變量之間的基本關系的一種代替。

William ,Xiaoquan Jian(2011)等學者運用由Campbell and Vuolteenaho(2004)提出的股息收益分解方法探索了房地產投資信托基金的通貨膨脹幻覺和通貨膨脹對沖效應。他們根據未來股息增長與貼現率之間主觀和客觀的區別鑒別了REITs股息收益率的偏差成分，在1980年至2008年期間通貨膨脹幻覺效應趨向于通貨膨脹支配對沖效應，因此，他們根據通貨膨脹幻覺假設為短期REITs收益與期望通貨膨脹之間的負向關系提供了另一種解釋。

Gwangheon, Lee（2011)為研究觀察到的REITs與通貨膨脹之間的負向關系是否能由通貨膨脹幻覺來解釋，根據現在的線性和對數線性價值模型識別出REITs價格中的偏差成分，然后檢驗通貨膨脹是否能解釋這偏差成分。在給定常量利率的線性模型中，他們發現有證據支持關于REITs收益與通貨膨脹關系的通貨膨脹幻覺假設，因此通貨膨脹能解釋部分偏差成分，且對偏差的影響是負向的。

四、結束語

由此發現，關于REITs能否作為有效對沖通貨膨脹的工具并沒有統一的結論，學者們對不同時期的數據采用不同的分析方法往往得出相反的結論。不過，普遍的共識是，基于REITs的多項優勢它肯定能在一個投資組合中起到分散風險的作用，從而增強組合投資對沖通貨膨脹的作用。中國房地產市場正處在調控轉型期，房地產商資金緊縮已是不爭的事實，為擴寬房地產融資渠道，發展房地產投資信托基金是大勢所趨，而面對日益嚴重的通貨膨脹現象，研究其是否具有對沖通貨膨脹的功能為我國更好地開展房地產信托投資基金具有重大的借鑒意義。

參考文獻

[1]Fama,E.F.,Schwert,G.W. Asset returns and inflation.[J]..Journal of Financial Economics,1977,5(2):115–146.

第2篇：房產資金托管范文

當時我那看多上海繁華市區的民居房價的判斷是：“上海房地產價格從1997年、1998年、，1999年連續緩慢下探觸底已經成功，2000年1月之后進入房地產價格緩慢回升的上通道。上海的房地產價格，2001年4月已比上年同期明顯上了一個小臺階，但仍屬21世紀的最低區域。”

彈指一揮間，才過去兩年，在當時(2001年6月上證指數歷史最高點)清倉股票，騰出錢來買了稱心的好房子，這好房子在這兩年內，已經價格大漲。

單位的一個同事眼睜睜看著我從上無片瓦、下無立錐之地，慢慢地靠股票富了起來，等到這同事把問號憋在心里憋了很多年，終于放下架子，前來向我討教時，恰逢當年的股市最高點附近，我誠懇相告：這時候，千萬別買股票，趕緊去買房子。

同事以為我是自己賺夠了還不讓別人賺，被股市指數迷惑，偏偏賣掉了上海五角場附近的住宅，騰出錢來買進了亂七八糟的股票。結果那賣掉的房子到了別人手里居然大漲特漲，她那股票如果現在割出來，重新變成錢，恐怕只能買回原來房子的一個衛生間。再過幾年，晚點割，恐怕連衛生間都買不到了，只夠買回一個抽水馬桶。

最近地產界熱鬧連連，引得房產貸款政策出現了新變化。房產開發商從銀行申請貸款，審核條件更嚴，銀根緊縮之后，一些房產開發商因資金鏈斷而被破產清算，會出現一些爛尾樓，后續新房出籠數目減少，空置房被陸續消化，房源減少，房產惜售，房價將更加穩中有漲。

打個比方您就明白了：路上有100個擦皮鞋攤，互相競爭，那么擦鞋的價格是很便宜的。現在來個新變化，從業審核條件從嚴，要求擦鞋師傅必須擁有英語等級證書、大學畢業文憑等資質條件，擁有多少萬以上存款的自有資金實力，于是100個攤，迅速縮減為一個攤，您說擦鞋的服務價格，是漲上去的可能性大，還是跌下來的可能性大?

同樣道理，銀行對房產商抽緊銀根，房源趨少，房價上漲。股市如果不發新股，年年摘牌100個老股，分十幾年持之以恒地摘下去，摘到后來只剩幾個股票，而且事先讓全國股民都知道哪幾個永遠不會被摘牌，那它們會被炒上天。

如果摘牌總是扭扭捏捏，能不摘，能晚摘，都盡量不摘或晚摘；而發行、上市新股，后勁十足，源源不斷，成千上萬個地擴容下去，股票越來越價廉物美，是會美夢成真的。讓股票越賣越貴，豈非越來越難實現的奢望?

當然，我不主張您把資金都買成房子，畢竟資金在股市中，要比在房產中流通性更強。特別是在眾多機構的熱切呼吁和積極建議下，如果《證券法》得以進一步修改、完善，引進做空機制，那么股票擴容越快，做空越順。股民在股市中做空，從百萬元資金做到千萬元、億元，也是可以美夢成真的。

現在已經有越來越多的機構和股民，認識到2003年4月股市1649點時，市場流傳的大牛市假說是一種足以讓人傾家蕩產的戰略性大謬誤。就算什么利空都不出只出利多，基本面、資金面、技術面也都全然不支持大牛市假說。

尤其是資金面。銀行以國債做押，融人資金，抽緊全國的銀根，要了各路苦莊的命。此舉對堅挺人民幣、防止經濟泡沫及股市泡沫，讓各種經濟犯罪浮出水面，揪出幕后的大貪，效果奇佳。遠方醞釀廉政風暴，摧枯拉朽，勢不可擋。

某些券商把自己長年累月接受托管的他人名下的國債，也通過正回購融人資金，悄悄用在股市，才水漲船高，把股價維持在上半年水位。一旦這些錢被股市折損，最終牽連到他人名下的國債有去無回，就會觸發連鎖金融風險。如果進一步健全國債的托管方式，使券商無法借用他人名下的國債，您會發現這個股市的存量資金，突然大幅縮水。

第3篇：房產資金托管范文

協議簽訂后，徐昌明依約向指定賬戶打人了這筆定金，中介工作人員拍著胸脯保證賣家一有消息就會立即通知徐昌明。可是一個月過去了，中介始終沒有任何音信，于是徐昌明嘗試著與賣家顧俊聯系，可顧俊說自己也一直在等中介的消息，還埋怨徐昌明怎么3萬元定金一直不付。徐昌明這就納悶了，3萬元自己早打進中介公司賬戶了，怎么還沒轉付給賣家?于是兩人一起到中介公司去理論，可一去才發現，這家號稱在全國都有連鎖店的中介公司居然早已人去樓空、關門倒閉了，于是雙方連忙向公安機關報案。

案是報了，可徐昌明付出去的3萬元怎么辦?為此，徐昌明多次與顧俊協商，可顧俊覺得自己也是受害者，不但從沒拿到過一分錢定金，連房產證都還押在中介那里。磋商不成，徐昌明一紙訴狀將顧俊告上法庭，要求解除雙方的買賣居間協議，并返還3萬元定金。

法院判決　法院經過審理認為，徐昌明與顧俊簽訂的《房地產買賣居間協議》明確約定，“買方須將3萬元定金交到中介公司指定賬戶托管，買方將定金支付到指定賬戶后，視為賣方收訖”，因此，徐昌明將3萬元支付到中介公司賬戶時，已經履行了自己支付定金的義務，顧俊雖然沒有實際拿到錢，但按照約定已經視為收到定金。因此，本案由于中介公司倒閉引發的風險應當由顧俊承擔。法院判決顧俊返還徐昌明定金3萬元。

理財提示　二手房買賣中，交易資金安全問題尤其重要。無論對買家還是賣家而言，一旦處理不慎，極有可能造成不可彌補的重大損失。這類糾紛數量很多，比較常見的類型有：

一、帶有銀行抵押貸款的房屋，賣家收了房款后賭博、揮霍或挪作他用，不用于注銷房屋上的抵押，致使房屋無法辦理過戶，房款也無力退還。

二、所謂賣家的委托人(通常都有公證委托書)收到買家房款后，攜款潛逃、人間蒸發。

三、如本案所示，中介公司代收房款或定金后挪作他用，長期拖延不付，甚至突然倒閉或者主要負責人攜款潛逃等。

第4篇：房產資金托管范文

此次開售的國泰淘金互聯網債券基金（000302）最低認購門檻僅為100元，申購和贖回均不收取任何費用，即可實現網購流行的“包郵”服務，且在提交贖回申請后最快2個工作日內即可到賬，使買家進出更為便捷。

國泰基金相關人士表示，寧波銀行作為國泰淘金互聯網債券型基金的托管人，同時也是該基金線下發售的主要渠道。此次與淘寶基金產品的合作，不僅有利于兩類機構深化同業合作，加強金融創新，同時也將有助于促使更多的投資者了解并購買基金。

寧波銀行資產托管部副總經理陳辰告訴記者，在利率市場化加速的背景下，中間業務拓展已成銀行發展大勢所趨，因此寧波銀行在三年前專門搭建了托管業務團隊，并獲得了快速發展。

據了解，截至2013年9月30日，寧波銀行托管資產規模達1365億元，2013年前三季度實現托管費收入3053萬元，客戶數量快速增長。三季報數據顯示，今年前三季度，寧波銀行手續費及傭金收入為13.52億元，同比增加75.08%。

“全線出擊”托管業務

繼2012年10月獲得證券投資基金托管資格后，今年9月，寧波銀行又成功獲得了保險資金托管資格，至此，寧波銀行已獲批開展證券投資基金托管、基金公司特定客戶資產管理計劃托管、證券公司客戶資產管理計劃托管、商業銀行理財產品托管、保險資金托管、合格境內投資者（QDII）境外投資托管、信托財產保管、股權投資基金托管、基金第三方銷售資金監管、第三方支付公司基金銷售資金監管業務，同時寧波銀行還開展交易資金托管、單用途商業預付卡預收資金存管、保險資金投資基礎設施債權投資計劃獨立監督人等業務，可謂“全線出擊”。

陳辰表示，在托管業務上，雖然寧波銀行屬于“新生”，但該行在業務流程優化、技術系統開發、產品與服務創新等方面投入了大量資源，搭建的團隊也十分專業，因此獲得了不少機構的支持和肯定，比如國泰基金，除了此次上線的淘金互聯網債券型基金外，雙方也在基金專戶產品托管上開展了深入合作，總規模已達20億元。

事實上，托管業務能夠為銀行帶來穩定的中間業務收入；托管業務也能夠形成存款沉淀；還可以帶動銀行其他業務的發展，如投行、產品代銷、現金管理等；托管業務還有利于爭取和穩定銀行的同業客戶、高端客戶等。

基于此，資產托管業務已經被寧波銀行納入重點發展業務的范疇內。寧波銀行有關人士表示，未來幾年將通過對專業人員、信息技術系統、產品和服務創新等方面的持續投入，以及對客戶需求的快速響應，不斷提升客戶服務體驗，進一步擴大寧波銀行托管業務品牌的知名度，將寧波銀行托管業務做大做強，形成新的利潤增長點，為寧波銀行業務轉型和收入結構改善夯實基礎。

“淘金”互聯網

值得一提的是，此次上線的淘金互聯網債券型基金由于與生俱來的互聯網氣質，也被寧波銀行賦予了試水互聯網金融、為寧波銀行旗下的永贏基金開路的雙重使命。

據了解，該基金是國泰基金為淘寶平臺低風險買家“量身定制”的產品，11月初在淘寶理財頻道“全淘首發”。

產品信息顯示，國泰淘金互聯網債券型基金主要針對的是淘寶網數量眾多的低風險客戶群體，與此前熱銷的“余額寶”等互聯金融網產品所針對的貨幣基金不同，該基金投資范圍主要包括國債、央行票據、地方政府債等流動性良好的金融工具。

與“余額寶”的流動性、安全性相似的條件下，該基金定位為更適合長期投資、收益潛力更高的互聯網金融理財產品。而相比于常規的基金產品，該基金的特別之處為網絡渠道專屬。投資者可省去傳統渠道申購中一些繁瑣的手續，直接在線申購該基金，通過網銀或支付寶付款即可。

陳辰告訴記者，今年以來，互聯網金融已成為傳統銀行業中最為熱門的話題之一，與淘寶所屬阿里巴巴集團進行合作，無疑將利于寧波銀行在互聯網金融領域的探索和嘗試。

寧波銀行與該基金的銷售機構淘寶所屬的阿里巴巴集團同屬于浙商，擁有相近的經營理念。寧波銀行也始終保持著對互聯網金融領域的探索，已經與包括支付寶、財付通、快錢在內的諸多互聯網企業在網關支付、快捷支付、無卡支付等領域開展了合作，國泰淘金互聯網基金是寧波銀行在互聯網金融領域的又一重要嘗試。

同時，由寧波銀行、利安資金管理公司共同出資設立的永贏基金今年10月已正式獲證監會批準設立，此次在淘金互聯網債券基金上的嘗試，寧波銀行也意在挖掘基金銷售潛力，力爭為永贏基金的產品發售及電商渠道的開拓夯實基礎。

寧波銀行有關人士表示，在利率市場化加速背景下，中間業務拓展已成大勢所趨，加上互聯網金融對傳統銀行業經營模式的沖擊和挑戰，與互聯網優秀企業積極合作也成為銀行業的重要課題，國泰淘金互聯網基金無疑是理想的載體。

注重服務客戶為先

作為專為中小企業服務的城市商業銀行，寧波銀行定位為客戶提供更好的服務。

對于寧波銀行的眾多客戶來說，該基金收益穩定，渠道新穎，能夠滿足銀行客戶多樣化的理財需求。

同時，寧波銀行有關人士表示，托管業務將主打效率牌，力爭為客戶提供高效、便捷的托管服務，比如開戶流程簡易，劃款速度高效，根據客戶需求提供個性化定制報告等等。

第5篇：房產資金托管范文

（一）物業管理工作

一是為了落實十三屆人大三次會議審議通過的《關于依法加強居民小區物業管理的議案》，制定了《關于加強居民小區物業管理工作方案》。同時，起草了《沈陽市住宅物業管理規定》（討論稿）、《前期物業管理招投標辦法》等規范性文件和政府規章，并組織各相關單位和部門人員進行討論。

二是對我市普通住宅區的管理現狀、經營狀況和維修服務等進行了調研。調研后起草了《關于普通住宅區物業管理現狀的調查報告》，原創：根據普通住宅區的實行情況，制定《住宅小區實行分級分類管理辦法》。

三是會同小區辦全力做好開展整頓和規范物業管理市場活動。目前已經全面完成了對個物業管理企業的排查工作和個住宅小區的拉網式檢查，并對發現的問題登記造冊，建立了整改檔案，待整改后逐一消號。

（二）直管公房管理工作

⒈租金征收工作。截止月底，共完成租金征收萬元，其中：直管住宅實收萬元；機關團體用房租金實收萬元；主輔分離房產租金實收萬元；自行接收房產租金實收萬元。

⒉公房出售工作。截止月底，共出售公有住宅萬平方米，歸集售房款萬元。其中：出售直管房產萬平方米，歸集購房款萬元；出售主輔分離房產萬平方米，歸集售房款萬元；出售自行接收房產萬平方米，歸集售房款萬元。

⒊房屋修繕工作。一是××××年月份組織召開房屋修繕工作會議，明確××××年修繕工作的任務，即：一個確保、二個重點、三個計劃、四個率、五個提高。二是制定《××××年房產系統房屋修繕工程防水卷材及給排水管材招標工作方案》組織進行屋面防水卷材、給排水管材等大宗材料招標。

⒋房產經營委托管理工作。年初，我處會同法規處及局法律顧問共同修訂了《委托管理合同》。從而進一步完善了直管公房委托經營體制，并在今年的房產管理工作會議上與各受托管理單位簽署了新合同。

（三）房屋安全管理工作

一是汛期前，做好了危險房屋的“三落實”工作。通過排查目前全市共有危險房屋棟，建筑面積，平方米，戶；二是建立和完善防汛責任制度，制定汛期房屋防雨搶險工作方案并下發各區；三是組建好了防汛隊伍和防汛物資儲備工作。

（四）樓道整治工作

一是本著先試點，后推廣的原則，在平區進行了試點工作。并提出了完善樓道粉飾、設施功能試點工作意見。試點工程已于月下旬全部完成。并按照行湘書記的指示，于×月×日上午在和平區召開了樓道整治工作現場會。

二是制定了《沈陽市住宅樓道整治工作實施方案》、《樓道粉飾、設施功能完善技術質量標準實施意見》下發各區。同時加強工作調度，市一級辦公室抽調名干部，分組與各區進行了對接。市樓道整治辦公室印制《沈陽市住宅區樓道整治指導手冊》余冊，下發各相關單位。

三是樓道整治工作已全面啟動實施，目前樓道整治工作全市開工量達到已近。已竣工棟、建筑面積萬平方米，竣工量達。

四是為確保樓道整治工作的整治成果，市樓道整治辦公室下發了《關于做好住宅樓道整治工程驗收及移交有關工作的通知》，要求樓道整治工程驗收合格后，各區樓道整治工作領導小組辦公室負責將工程及時移交給各街道辦事處，充分利用社區委員會優勢，做好群眾的教育引導工作，真正實現“人改變環境，環境改變人”的良性互動，為鞏固樓道整治成果打下堅實的群眾基礎。

（五）景觀街路、重點廣場周邊建筑物立面粉飾工作

一是組織專業人員，依據近年來我市粉飾工程的調查結果，對粉飾工程建筑面積造價進行了測算；二是組織人力對全市擬進行立面粉飾的條景觀街路進行逐段、逐棟排查；三是由規劃部門提出了沈陽市主要街路建筑色彩規劃條件，在此基礎上我局組織有關設計單位提出了青年大街、東陵路等路段的初步設計方案。

二、下半年工作思路

（一）物業管理方面工作

⒈出臺《沈陽市物業管理規定》

月底《沈陽市住宅物業管理規定》（討論稿）可報市人大，力爭在月份以政府規章的形式出臺，為解決我市物業管理中的具體問題提供操作性強的法律依據。

⒉進一步規范物業管理活動，提高物業服務水平

一是加強物業管理招投標的監督和指導，全面推行前期物業管理招投標機制，創造公平、公正的競爭環境，促進物業管理的專業化、市場化和社會化。

二是建立物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案和準入、退出機制，強化對物業管理行為的監督。對不按《合同》進行管理服務的物業管理企業，在建立整改檔案的同時在媒體上予以公布，接受社會監督。

三是規范業主大會和業主委員會，原創：積極引導業主正確行使權力和履行義務。爭取年底前出臺《關于加強組建業主大會、業主委員會工作的指導意見》，使這項關系到群眾利益、社區穩定的工作，更具規范性、操作性。

四是繼續抓好物業管理從業人員培訓工作。與建設部聯合開展物業管理從業人員培訓工作，全面提高從業人員素質，將專業性強、一專多能的復合型管理人才引入到物業管理企業中

⒊建立新型物業管理體制

將普通住宅區物業管理納入到社區建設中來，物業管理由街道辦事處、社區委員會、物業管理企業和業主“共治”。形成“業主自制管理、政府基層管理、物業管理”三位一體的新型服務平臺。對于暫時不具備物業管理條件的普通住宅區，按照屬地劃分給社區進行管理，充分發揮基層組織的作用。待具備物業管理條件后，再通過招投標的方式選聘物業管理企業。

第6篇：房產資金托管范文

一、數據共享，構建“三個一體化”

1　軟件一體化。在信息中心成立以前，我局在房產信息系統的建設上主要面臨兩方面問題：一是全局沒有明確的房地產市場信息系統建設牽頭部門，局直屬機關和下屬各單位各搞一套，沒有統一規劃，存在重復建設、資金浪費現象；二是下屬四縣房地產業務部門的系統建設“各起爐灶”，系統規劃、建設、管理都存在很大不足，且沒有納入全市信息系統建設范疇中。受這些問題影響，推進信息系統建設的工作難度較大。在局領導的高度重視和全力支持下，我局成立了信息中心，整合了全局的資金、人才、系統資源，制定了“數字房產發展規劃”，將過去分散在各直屬單位的系統建設工作統一到我中心下，實現了軟件、硬件一體化建設，實行統一規劃、統一招標、統一研發、統一平臺、統一使用。我局在全省第一個實現了商品房網上備案市區與四縣的統一平臺管理，獲得省里好評。

2　數據一體化。我中心在“數字房產”平臺建設過程中，首先打破業務類別限制，對房屋的基礎物理屬性數據和權屬屬性數據實行統一編碼分類，從而將分散在各個環節的市場管理、物業管理、項目管理、公房管理、房屋權屬登記、住房保障、房屋安全鑒定、白蟻防治、房屋租賃等信息得以全方位采集與整合，建立以樓盤表為核心的數據共享中心，實現了各個業務系統之間的互通互聯。其次是打破區縣限制，通過10M光纖數據專線，實現了區縣之間數據共享。建立產權產籍、商品房網上備案、電子檔案、測繪數據統一管理平臺，實現全市數據一站式查詢，為全國個人住房信息聯網打下堅實的基礎。

3　業務一體化。隨著房地產市場活躍和發展，相關法律法規的不斷出臺、業務需求的不斷變更，我中心組織區、縣房產業務部門舉行業務研討會、培訓班等活動，研討各類房產業務的辦理流程、辦理環節以及辦理材料，實行區縣統一化、標準化和規范化，能夠更好地為購房者、開發商、中介機構等業務主體提供全方位、多層次的一體化服務。

二、拓展系統，信息資源化

經過3年多的努力，我中心在房產信息系統建設工作方面取得了明顯的進展，已初步建成既符合住建部信息技術規范要求，又具有連云港特色的產權產籍、商品房網上備案、存量房網上備案、項目管理、從業主體、測繪及成果管理、房屋普查、連云港房地產網、連云港住房局政務網等10余項房產信息系統。根據國務院、住建部和省建設廳實施房地產市場調控、穩定市場預期、促進房地產市場平穩健康發展的要求，我中心進一步開拓和創新，整合現有資源，開發了住房保障、資金監管以及地理信息方面的信息系統。

1　住房保障系統。通過住房保障系統建設，建立全市住房保障對象電子檔案，實時掌握保障對象的相關數據，實現對保障對象的動態管理；建立保障項目信息庫，實現對全市住房保障項目過程管理，保障房源動態化管理；建立保障資金電子臺賬，實現對保障資金的申請、撥付、使用的監督管理；建立全市統一保障平臺，實現各級保障部門的縱橫式管理，在同一平臺上協同工作，處理日常業務。

2　商品房預售資金監管系統。通過資金監管系統，建立一個由資金監管部門、銀行、開發企業數據共享的平臺。資金監管部門通過平臺實時掌握被監管預售項目的預售款繳存、使用的實際情況，銀行按監管部門審批的金額、用途以及收款單位進行劃撥，實現對商品房預售款的全程金額監管，降低了商品房預售帶來的潛在風險，維護購房者的合法權益，保證預售資金合理規范使用，促進房地產市場健康平穩發展。

3　存量房網上備案與資金監管系統。該系統包含經紀機構管理、掛牌管理、合同管理、信息公示管理以及資金托管管理等功能。系統通過與產權產籍系統、信息系統、銀行業務系統的有機集成，實現了從房產掛牌，到合同簽訂、資金托管、登記辦理等全程業務的支持與監管，為日益增量的二手房屋交易提供一個良好的平臺，保證存量房交易資金和銀行貸款安全，維護買賣雙方的合法權益。

4　辦公OA系統。建立一個面向全局各業務處室的辦公自動化網絡，以日常辦公業務為基礎，實現公告通知、公文流轉、管理、統計信息報送和管理、會議管理、內外部郵件、個人及公共事務管理、文檔管理、溝通交流、內部短信、視屏會議等功能為一體的辦公自動化網絡，各處室能基本實現公文電子化、網絡化的流轉和管理。通過建立一個全局性的電子辦公交換平臺，局屬各處室、各單位可實現真正意義上的“無紙化”辦公。

5　根據市政府《關于“區域性信息中心”規劃調研工作的通知》精神，我中心積極配合市政府“數字化城市管理信息系統”及“應急便民服務指揮系統”的建設，利用先進GIS技術，將土地、樓盤、房屋等資源數據整合在一起，形成資源數據庫，實現房產空間信息的一體化管理。通過與來自消防、財政，稅務，公安、工商、電力、自來水、郵政等部門業務系統中的數據共享，為“數字城市”建設提供支持。

三、整合系統，資源效益化

利用“數字房產平臺”，整合現有房產信息資源，定期向社會全面、準確、及時的連云港市房產管理動態信息，實現房地產市場信息的快速查詢、統計、分析，為政府部門進行重大項目論證和重要問題決策提供有效支持。我中心主要做了以下工作。

1　完成了房地產市場信息系統平臺的建設。我中心通過“連云港房地產網”公示全市商品房的供應情況，區縣當日、月、年商品住宅的銷售情況；通過項目和樓盤表二級管理，公示每套商品房的位置、面積、戶型、類型、預售價格和銷售狀態。“連云港房地產網”運行至今，全市已有448家開發企業注冊登記入網，入網小區630個，入網銷售總面積2000多萬平方米，每天的網站點擊量達到約上萬人次。2008年市房產局在市政府統一規劃網站的基礎上，對局政務網進行全面升級改版，由原來的8項欄目擴展到20多項欄目，是我局實現為民服務、網上辦事的重要平臺，進一步加大了政務公開透明度，提高辦事效率，確保政令暢通，關注民生住房，搭起與社會各界溝通的信息橋梁。

2　完成了統計分析系統的建設。充分利用我市房地產交易登記、商品房網上備案業務數據資源，對上述業務數據加以整理、歸并、挖掘、分析，編制適合指數系統的數據采集軟件和各類統計報表軟件，建立各類數據報表，初步達到了對房地產市場進行宏觀、微觀分析和定期市場動態研究報告的目的。從2002年開始，定期提供房地產市場月度、季度、半年和年度報告，及時為住建部、省建設廳以及市委、市政府提供房地產市場運行情況的報告。

第7篇：房產資金托管范文

幫助企業扭轉乾坤的正是P2P投融資平臺仟邦資都。

中小企業融資依舊不易

我們知道，占全國公司總數99%的中小企業作為我國社會主義市場經濟當中最具生機和活力的群體，已經成為我國經濟增長的重要動力之一，在產品的技術創新、產業結構調整、區域經濟的崛起、解決就業和農村勞動力的轉移等方面發揮著重要。

然而就是這樣一支隊伍，在融資問題上卻是苦難重重。銀行是企業融資的主要方式，但無論是從企業本身來說，還是站在銀行角度，要真正滿足中小企業的貸款需求需克服不少難題。比如說，中小企業通常信用水平較低、財務管理不規范、甚至會出現逃稅和做假賬的情況，因此銀行很難真實考核企業經營狀況和貸款項目，只好消極對待。而近年來，銀行加大了對不良資產的監控力度和責任追究力度，與其冒風險將貸款放給中小企業，不如選擇大型企業更安全。另外，中小企業貸款數額較小、頻率又高、手續多、工作量更大，成本遠高于大型企業，所以銀行積極性自然不高。

在這樣的情況下，民間資金開始活躍起來，不少P2P平臺相繼登場，在資金需求方與提供者之間架起橋梁。不過，對P2P行業的質疑聲也從未停止，如何降低P2P平臺本身的風險，如何提升借款人的可信度等引發關注。而這些問題在仟邦資都似乎都不成問題。仟邦本身不經手任何貸款資金、貸款均以房產抵押為基礎，并配有第三方融資性擔保公司為出借資金提供擔保、同時深入了解企業經營情況，為其提供專業建議，助力今后發展。正是在這一系列規范下，仟邦已幫助眾多中小企業走上正軌。

調整貸款方案，企業恢復生機

在仟邦服務過的中小企業中，麗新可謂典型代表。據麗新負責人周先生介紹，公司曾用一幢評估價值6000萬元的辦公樓向銀行貸款，盡管得到4000萬元授信額度，但實際到手的貸款只有2000萬元。眼看還有資金缺口，麗新就向民間高利貸求助，年利率高達48%～96%，這一舉動將直接導致企業財務崩潰。

第8篇：房產資金托管范文

關鍵詞：住宅小區 供電配電 建設

中圖分類號：TM727 文獻標識碼：A 文章編號：1674-098X（2014）04（b）-0192-01

改革開放后，我國經濟快速發展，人們的物質需求得到滿足，生活水平逐步提高。人們的日常生活，離不開家用電器的使用。隨著住宅小區高耗能家電的日益增多，使得住宅小區的供配電問題成為我國供電局關注的重要問題。住宅小區的供配電問題對我國城市電網的建設有著重要的影響。由于住宅小區的供配電與居民的生活息息相關，使得我國電網企業必須加強住宅小區的供配電的建設和管理。

1 住宅小區供配電的建設原則

住宅小區的供配電建設是提高人們生活水平中的重要內容。完善的住宅小區供配電設施能滿足人們對生活用電的基本需求。因而，其建設要貫徹落實以人為本的思想，保障人們的用電安全。住宅小區供配電的建設要堅持經濟適用，適度超前的原則，以求在保證人們用電的基礎下，實現能源的節約，促進我國社會主義和諧社會的構建。

住宅小區供配電的建設需要進行科學地設計和規劃，要結合當地電能應用的狀況，符合所處城市的發展戰略。除此之外，對住宅小區的規劃中應包括住宅小區供配電建設的規劃。

住宅小區供配電的建設要對負荷性質進行研究，并據此結合容量問題進行設計。其設計需以安全為基本原則，其方案的制定要便于城市電網企業的管理，進而保障供電的質量，滿足居民生活的用電需求。

住宅小區的供電配電設備必須是合格的，是需要不斷改進的。其設備需要符合國家相關政策的要求。所選設備要能保障居民的用電安全，操作不能過于復雜，要能便于維護，盡可能的選擇節能型設備。住宅小區供配電建設要實行一戶一表的原則。

2 住宅小區供配電中存在的問題

2.1 住宅小區供電配電無政策規范，出資方界面不明確

由于國家電力部門所頒發出的相關住宅區的供電配電政策不完善，使得在實際操作中，城市電網局對住宅小區的供電方式仍難以抉擇。正是如此，使得住宅小區供配電建設中易出現問題。除此之外，由于住宅區供配電建設工程的出資界面無任何政策明確的給予規定，導致在進行出資界面界定時無據可循。而出資界面對住宅小區供電配電建設的工程費用有著重要影響。因此，限于國家相關政策的不完善，造成住宅小區供電配電的工程建設費用因地域的不同和項目的不同相差過大。在這種工程建設費用缺乏統一標準的情況下，房地產開發商和供電企業間易產生矛盾，影響了供電配電工程建設的進程。

2.2 住宅小區供電配電建設缺乏規范性

目前，對于住宅小區供電配電建設還未有一個統一的標準，缺乏漏洞，導致房產開發商在進行住宅小區供配電設施建設工程時，為降低投資成本，而忽略了住宅小區供配電建設的質量。從而使得工程在住宅小區容量配置，電氣設備等方面都存在問題。這種缺乏質量保障的供配電工程即使在日后進行再改造，也仍會有安全隱患出現，對居民造成安全威脅。尤其是在用電高峰期的夏天，易出現供電故障，負載不了居民的用電量。

住宅小區供配電工程缺乏統一的建設。就房產開發商來說，只負責住宅小區供配電工程的建設，卻不對其進行管理和維護。因此，開發商在追求自身利益的驅使下，便會降低其建設的標準，采用價格低廉，質量無保證的供電設備，不承擔長期供電的責任。建設最初，由于用電量的需求小，電氣安裝工程又較為隱蔽，使得電力企業在進行檢測時無法精準的探測出問題。在日后居民入住生活，增加了用電需求后，其隱藏的質量問題便都暴露出來了，造成供電系統常發生故障，影響了居民的正常用電。

2.3 住宅小區供電配電在維護上缺乏統一規劃

住宅小區供配電設施建設問題根據《物權法》的規定，是屬于小區物業管理的管轄范疇。但由于小區物業管理對于小區供配電的維修缺乏專業性，使得在進行搶修時，速度過慢，效果不佳。小區物業管理也無資金支持讓其請專人維護，導致小區的供配電設施得不到系統的維護和管理。通常來說房產的使用壽命長達70年，而小區的供電配電設備最多只能使用10年左右，由于二者年限相差太大，使得小區供電配電的維護工作困難重重，在供電設備的改進更換方面也進行的不夠及時。

3 對住宅小區供配電工程進行有效建設和管理的措施

3.1 落實管理權，實行產權無償移交或委托管理

住宅小區的供配電設施的建設仍是由房產開發商進行，并要制定建設標準，讓其保障施工質量。在住宅小區供電配電工程建設完成后，便可將其管理權轉交給城市電力企業，由專門的供電部門進行日后的管理和維護。若房產開發商不實行產權無償移交則可請電力企業進行專業管理，簽訂委托管理協議。委托管理的進行需要政府采取相應的措施給予支持，例如可提前準備用于住宅小區供配電設施維護的資金。

3.2 實行住宅小區供電配電設施配套費

住宅小區供配電設施配套費是交由政府管理的，除了政府對其的轉賬管理外，還將由政府財政物價等部門進行有效監督，以保證住宅小區供電配電設施的維護有充足的資金支持。這種配套費是按面積來收取的，目前在全國各地被廣泛的使用。通過政府以當地住宅小區供電配電工程建設的費用標準為依據來預估成本，房產開發商按預算的建設成本來繳納資金，由電力企業進行施工建設并承擔日后的維護和管理工作。這種模式能有效地解決住宅小區供電配電設施管理權不明確，維護技術不專業的問題。這種住宅小區供電配電設施配套費的實行，保障了供電配電工程建設的質量，維護了居民的用電利益，使居民能享受到同種電網同種電價同種服務。這種統一的建設，可促進供電部門的資源優化配置，開展整體工程建設，集中管理，以降低工程成本，促進資源節約型社會的發展。對于房產開發商來說，這種建設費用的繳納方法為其帶來了便利，體現了公平原則。

3.3 科學規劃配電網，提高供電服務質量

隨著居民對電量的需求的日益增加，使得建設單位在實施住宅小區供電配電工程的時候必須選擇合適的容量配置，以補充電源點。在房產開發商提交臨時供電方案來申請基礎建設用電時，需讓其一并提交正式的供電方案，以求監督開發商在房屋建設時留出配電房的面積，并盡早的進行住宅小區供電配電建設的具體規劃。要保障住宅小區電力工程的建設質量，定期檢查住宅小區的用電狀況，以使供電配電系統達到最佳狀態。

4 結語

住宅小區供電配電建設影響著居民的日常生活，是一項非常重要的工程。這項工程的建設和維護需要給予更多的重視，以求保證其質量，并加強管理，進而保障居民的正常用電。

參考文獻

[1] 魏東.試析如何加強小區配電設施管理[J].建材與裝飾，2013（14）.

[2] 何江蓮.關于住宅小區配電設計探討[J].中華民居，2011（5）.

第9篇：房產資金托管范文

舊聞新提

對二手房交易實行資金監管，六年前北京曾出臺過類似規定，但熱鬧了一年多后，由于缺乏便捷性等因素，慢慢淡出市場。

早在2007年3月22日，北京市住建委就曾頒布了《北京市存量房交易結算資金賬戶管理暫行規定》，明確從當年4月15日起，房屋中介的二手房買賣，交易資金必須通過商業銀行設立的客戶交易結算資金專用存款賬戶劃轉雙方交易資金。

“由于流程設計上的問題，業主拿錢速度慢了不少，因此該交易模式基本被棄用。”21世紀不動產北京安信瑞德交易管理中心總監袁彬回憶道。

隨后，2011年7月，海淀區率先啟動存量房交易服務平臺試點，由政府設平臺，提供房源核驗、資金監管等一站式服務。

而此次北京市住建委網站公布的《關于做好存量房交易服務平臺擴大試點工作有關問題的通知》（以下簡稱“通知”），將海淀試點范圍擴大至全市大部分區縣，這個新平臺上線之后，11個區域內所有中介打算賣出去的房源，都必須拿到市住建委進行房源核驗，而后出現在五大信息平臺上；而所有通過中介達成的二手房交易，資金往來必須經過新平臺的監管。

從這次通知內容和媒體報道看，工作框架和海淀模式相差無幾，只是明確了房屋核驗辦理流程與相關材料增加了監管銀行數量，嚴格了區縣監管職責。

據袁彬介紹和媒體報道，海淀區在試點期間，相比北京其他區縣，網簽之前的房源核驗極大提高了交易安全性，再也沒發生到過戶時才發現法院凍結等問題的案例。

有利有弊

距離政策試點只有不到一個月時間，接收采訪的業內人士普遍認為，該政策有利有弊，但對二手房交易影響有限，更多會是對業主心理上的影響，“會有一個適應過程，”偉業我愛我家營銷總監岳禾說。

一家品牌中介公司的營銷總監馮金祥認為，實行二手房交易資金監管后，資金是安全了，也能夠有效避免一房二賣、查封房、產權爭議房、限制上市的房屋進行交易。賣方人也將面臨拿錢“延遲”的事實，因為執行資金監管制度的二手房交易環節增加，業主賣房時必須持房屋權屬登記部門下發的“辦結單”，由中介公司與銀行方面確認后方可領取剩余房款。

“二手房交易資金施行銀行監管，買方交付錢款將受到監管，賣方無法提取首付提前完成房貸。”袁彬說。在執行“限購令”后的樓市調控環境中，“先賣一套房，再用房款馬上買房”的改善型客戶比例明顯提高，這部分家庭對于賣房款回款速度的要求更高，甚至把潛在購房人鎖定為全款購房的客戶。

隨著買房人安全意識的提高，此前已經有業主在二手房交易時自行進行資金監管的案例，這次強制執行并沒有覆蓋全京城，加之房主銀行貸款并非只有用買家首付房款償還這一種方式，因此岳禾認為該政策對二手房交易量不會有影響，但是業主雙方會有一個逐漸接觸新交易流程的過程。

壓頂中介

但對于某些中介來說，這可不是一個好消息。

像運作“小銀行”一樣運作流動資金，是不少中介公司津津樂道的經驗，所謂流動資金，是指在二手房交易過程中，在房產過戶之前，買方將購房款交給中介托管，而暫時滯留在中介賬戶上的資金。

房產中介通常不會僅僅把錢放在賬上吃利息，炒房、炒股、或進行其他投資是最為普遍的選擇。業內人士介紹，這是目前彼此之間心照不宣的，也是無數人涌進這個行業的原動力。

岳禾和馮金祥都表示，總體上看，資金監管對整頓和規范行業是有好處的。在目前的中介行業，大中介一般都有自己的金融擔保公司，如偉業我愛我家、鏈家地產、中原地產等，對于這些正規運作的房產中介公司來說，這一規定有利于減少行業資金鏈風險。但對于很多中小中介來說，“借錢生錢”及“吃差價”是他們的生存法寶，在交易資金施行監管以后，就不能動用這筆錢了。