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第1篇：小產權房買賣范文

一、小產權理論上是不可以買賣的，甚至有的人正是因為價格便宜才選購小產權。但是小產權房存在很大的風險，如果購房者購買了，會對之后的居住有很大影響。

二、法律依據(jù)：

《土地管理法》第十一條農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理;已經(jīng)分別屬于村內兩個以上農村集體經(jīng)濟組織的農民集體所有的，由村內各該農村集體經(jīng)濟組織或者村民小組經(jīng)營、管理;已經(jīng)屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農民集體所有的，由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農村集體經(jīng)濟組織經(jīng)營、管理。

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第2篇：小產權房買賣范文

小產權房到底能不能買賣？首先，小編在這里要排除由村民或村委會違反國家規(guī)定私自建設的住宅樓，因為這類房屋本身屬于違章（法）建筑，無論城鎮(zhèn)居民是否去購買，都屬于拆違范疇，是沒有任何補償?shù)摹Ｋ裕绻I主在不知情的情況下買到了違章（法）的此類住宅，可以通過民事訴訟判決合同無效退款。小編建議，即使在知情的情況下，也可以起訴解除合同，根據(jù)雙方各自的過錯責任分擔損失，否則將來行政機關來拆違，可能人房兩空。實踐中，較為理性的購房者買到的一般是因為城市規(guī)劃，或者當?shù)卮逦瘯笈蠼o村民興建的住宅。對于這類住宅，并不如原來住建部通知紙面上那樣統(tǒng)統(tǒng)無效。比如，北京門頭溝區(qū)法院曾判決一位城鎮(zhèn)居民朱先生購買當?shù)卮迕穹课荩贤行АＴ俦热缟虾Ｊ懈呒壢嗣穹ㄔ涸诜ㄔ翰门袠藴手斜硎荆I賣雙方如不是同一集體成員組織的，如合同已實際履行完畢且買受人已實際居住的，合同也可認定有效。當然，也存在相反的判決，比如同在門頭溝的西辛村，一位名叫高永茂的購房者被判決合同無效。

小產權房有沒有拆遷補償？雖然在實踐中，有的小產權房購買者的買賣合同得到了法院的支持，但是小產權房始終面臨著產權問題。《國土資源部關于加強農村宅基地管理的意見》明文規(guī)定，嚴禁城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地，國土部下發(fā)的另一個通知也規(guī)定，嚴格執(zhí)行城鎮(zhèn)居民不能在農村購買和違法建造住宅的規(guī)定。對城鎮(zhèn)居民在農村購買和違法建造住宅申請宅基地使用權登記的，不予受理。一旦小產權房面臨土地征收，購買房屋的城鎮(zhèn)居民是無法享受到屬于農村居民的宅基地使用權的補償，也無法享受屬于基于農村居民身份的拆遷福利。但是，這并不意味著小產權房被拆遷毫無補償，或者僅僅補償當初的房款。在上海市的一個案例中，當?shù)卣唾彿空呃畎⒁掏ㄟ^拆遷安置合同約定：政府對該房實施拆遷。作為補償，政府向李阿姨支付各項獎勵費、臨時過渡費以及提供房屋安置。合同簽訂后，李阿姨按照合同約定搬離了房屋，政府也依約向其支付各項補助、獎勵、補償款項，但最后政府以其非農村集體居民為由拒絕安排安置房，僅按征收時價格補償現(xiàn)金。

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第3篇：小產權房買賣范文

乙方（購房方） 身份證號碼：

甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。

一、甲方自愿將其位于萍鄉(xiāng)市安源區(qū)城郊管理委員會流萬管理處施家沖高專拆遷安置小區(qū)第 棟第 層的毛坯房（建筑面積144平方米）以人民幣 拾 萬 仟 佰 拾 元整（￥ 元）的價款出售給乙方。

二、本合同簽定時，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時，甲方應協(xié)助乙方辦理房屋產權手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負擔。其他稅費按有關法律規(guī)定負擔。本合同簽訂后，乙方在2013年12月31日之前分兩次將房款交付甲方（付款以實際票據(jù)為準）

三、本合同簽訂后，甲方將該層房屋使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等權利一并轉讓給乙方。

四、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權利，乙方保證分攤公共部分損壞所需維修費用。本合同簽訂后，甲方不得就該層房屋與他人訂立《買賣合同》。

五、該層房屋現(xiàn)作為住宅用，乙方在使用期間不得擅自改變房屋結構和用途，甲方不得擅自改變與該房屋有關聯(lián)的公共設施、公共用地的使用性質。

六、房屋竣工驗收合格后，甲方應以書面或口頭通知乙方辦理交付手續(xù)，乙方按照雙方約定按期繳清本合同款項，如乙方超過約定期限三個月未繳清房款，甲方有權處理此房。

七、甲方應積極協(xié)助乙方辦理水、電、煤氣等配套設施開戶手續(xù)，相關費用由乙方承擔。

八、違約責任

1、如果甲方出售的房屋存在質量問題影響到乙方居住權利的行使，一切責任由甲方承擔，并應賠償乙方的損失。

2、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因導致本合同的解除，由雙方參照市場及購房款等條件協(xié)商解決，并賠償乙方的房屋裝修費用。

3、如該棟房屋需拆遷重建，甲方需在重建樓棟為乙方提供一套面積不少于140平方米房屋，樓層由雙方協(xié)商確定；該套房屋除土建項目費用外其他補償款由乙方所得。

九、如遇國家政策變動，相關事項由雙方協(xié)商解決。

十、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的可按下述兩種方式解決。

1、提交安源區(qū)仲裁委員會仲裁。

2、依法向安源區(qū)人民法院。

十一、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

十二、本合同一式2份，甲乙方各執(zhí)一份。

甲 方： 年 月 日

乙 方： 年 月 日

小產權房屋的買賣合同范本二

甲方（售房方） 身份證號碼：

乙方（購房方） 身份證號碼：

甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。

一、甲方自愿將其位于萍鄉(xiāng)市安源區(qū)城郊管理委員會流萬管理處施家沖高專拆遷安置小區(qū)第 棟第 層的毛坯房（建筑面積144平方米）以人民幣 拾 萬 仟 佰 拾 元整（￥ 元）的價款出售給乙方。

二、本合同簽定時，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時，甲方應協(xié)助乙方辦理房屋產權手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負擔。其他稅費按有關法律規(guī)定負擔。本合同簽訂后，乙方在2013年12月31日之前分兩次將房款交付甲方（付款以實際票據(jù)為準）

三、本合同簽訂后，甲方將該層房屋使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等權利一并轉讓給乙方。

四、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權利，乙方保證分攤公共部分損壞所需維修費用。本合同簽訂后，甲方不得就該層房屋與他人訂立《買賣合同》。

五、該層房屋現(xiàn)作為住宅用，乙方在使用期間不得擅自改變房屋結構和用途，甲方不得擅自改變與該房屋有關聯(lián)的公共設施、公共用地的使用性質。

六、房屋竣工驗收合格后，甲方應以書面或口頭通知乙方辦理交付手續(xù)，乙方按照雙方約定按期繳清本合同款項，如乙方超過約定期限三個月未繳清房款，甲方有權處理此房。

七、甲方應積極協(xié)助乙方辦理水、電、煤氣等配套設施開戶手續(xù)，相關費用由乙方承擔。

八、違約責任

1、如果甲方出售的房屋存在質量問題影響到乙方居住權利的行使，一切責任由甲方承擔，并應賠償乙方的損失。

2、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因導致本合同的解除，由雙方參照市場及購房款等條件協(xié)商解決，并賠償乙方的房屋裝修費用。

3、如該棟房屋需拆遷重建，甲方需在重建樓棟為乙方提供一套面積不少于140平方米房屋，樓層由雙方協(xié)商確定；該套房屋除土建項目費用外其他補償款由乙方所得。

九、如遇國家政策變動，相關事項由雙方協(xié)商解決。

十、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的可按下述兩種方式解決。

1、提交安源區(qū)仲裁委員會仲裁。

2、依法向安源區(qū)人民法院。

十一、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

十二、本合同一式2份，甲乙方各執(zhí)一份。

甲 方： 年 月 日

乙 方： 年 月 日

小產權房屋的買賣合同范本三

賣方（甲方）____________ 身份證號碼：____________________

買房（乙方）____________身份證號碼： ____________________

根據(jù)《中華人民共和國合同法》甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿，誠實守信，協(xié)商一致的前提下訂立本合同，條款如下：

一、甲方自愿將其位于____________________的房屋一套以人民幣___拾___萬___仟___佰___拾___元整（￥ _______元）的價款出售給乙方。

二、房屋的基本情況：

該套房屋建筑面積約____平方米，三室兩廳一廚兩衛(wèi)，位于該棟樓第___層（不含地下室），房屋用途為住房。

三、付款方式：

本合同簽訂，乙方即付給甲方人民幣 元整，余款 作為押金，待過戶手續(xù)辦完后付清。

四、本合同簽訂后，甲方對該房屋的相關權益（使用

、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等）隨該房屋一并轉讓給乙方。甲方保證在交接時該房屋沒有產權糾紛和財務糾紛，乙方需保證按期繳納各項物業(yè)費用（水電費等）本協(xié)議簽訂后，甲方不得就房屋再與他人訂立《買賣合同》。

五、本協(xié)議簽訂時，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時，甲方應無條件協(xié)助乙方辦理房屋產權過戶手續(xù)。辦手續(xù)所產生的相關費用均由乙方全部承擔，甲方只為乙方提供必要的幫助。

五、甲方保證協(xié)議簽訂后乙方房屋的水電暢通。如果甲方出售的房屋存在質量問題影響到乙方居住權利的行使，一切責任由甲方承擔，并應賠償乙方的損失，乙方不得隨意拆除及改變房屋結構，不得隨意更改水電線路，若因乙方原因造成房屋損壞及事故的 ，一切后果由乙方承擔。

六、本合同經(jīng)甲乙雙方同意后自愿簽訂，任何一方不得擅自變更或解除合同。如有違約，違約方需另外支付對方房屋總價10%的違約金。

七、若發(fā)生糾紛，先雙方友好協(xié)商，如協(xié)商不成時，提交房屋所在地人民法院解決。

七、本協(xié)議自雙方簽字或蓋章之日起生效。

甲方： 年 月 日

乙方： 年 月 日

第4篇：小產權房買賣范文

2、動遷難賠償。一般要是依法處理了建房子審核辦理手續(xù)，便是合理合法工程建筑，但也是有要求范疇外的違章建筑，違章建筑與國家的整體規(guī)劃矛盾，就會被拆卸，小區(qū)業(yè)主也無法得到房屋拆遷補償，另外購房者購買小產權房后，若碰到政府部門的土地征收，屋主也沒法得到相對的房屋拆遷補償。

3、房屋品質難確保。小產權房很便宜，因此房屋的品質是無人管的，就會出現(xiàn)房地產商以次充好的狀況，這就存有安全風險，而這一類房子全是由農田所屬的村開發(fā)設計的，不但房屋的品質和售后服務無法確保，搬入后物業(yè)管理服務也非常容易出難題。

4、小產權房不可以抵押或是發(fā)售出售。小產權房并不是靠譜的產權房，小產權房也不可以做為抵押開展發(fā)售出售的，這種全是購房者在購買小產權房要留意的難題。

5、易出難題。購房者在房屋出現(xiàn)難題后消費者維權是十分不易的，由于與房地產商簽合同并繳費后，會碰到政府部門整治小產權房，那么你的房子就會有將會被停建或強制性拆卸，那樣購房者就會遭遇既沒有房屋，也不可以立即討回購房款的處境。

6、小產權房不可以抵押貸款。小產權房不可以在房產管理單位備案辦理備案，因此不太可能申請辦理抵押等，這類沒有項證支配權的房子還需要一次性支付購房。

第5篇：小產權房買賣范文

1、要看開發(fā)主體的合法性。一般情況下，進行城中村開發(fā)的主體有可能是村民，也可能是農村集體經(jīng)濟組織依法成立的具備法人資格和房地產開發(fā)資質的經(jīng)濟實體或者是村委會依法委托的房地產開發(fā)企業(yè)。但是不論主體究竟是哪個，我們在決定選購小產權房時一定要擦亮眼睛確認主體取得合法資格開發(fā)土地。

2、還要看小產權房是否取得了國有土地使用證。只有擁有了這個證才能確認它的土地性質。

3、還需要留意它是否符合深圳的城市規(guī)劃。只有符合城市的規(guī)劃，小產權房的房屋產權證書才有可能在未來某一天有取得的可能性。否則購房者需要承擔很大的風險。

4、一定要看看有沒有取得建筑工程施工許可證。只有擁有了這些許可證，才能確保我們購房的合理性。規(guī)避風險避免可能發(fā)生的一些糾紛與問題。

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第6篇：小產權房買賣范文

肖琴

論 文 摘 要

所謂賣方知識產權擔保，是指在貨物買賣法律關系中，賣方有義務保證，對于其向買方交付的貨物，任何第三方不能基于知識產權向買方主張任何權利或要求。

由于知識產權具有無形性、地域性、獨占性等特點，其權利人的專有權被他人侵犯的機會和可能性比物權等權利大的多。一旦第三人對賣方交付的貨物基于工業(yè)產權或其他知識產權提出權利或要求，買方對貨物的使用或轉售就會受到干擾，因為第三人可能向法院申請禁令，禁止買方使用或轉售貨物，而且還會要求買方賠償因侵權而造成的經(jīng)濟損失，所以規(guī)定賣方的知識產權擔保義務，對保護買方的利益非常必要。《聯(lián)合國國際貨物銷售合同公約》（以下簡稱《公約》）第42條規(guī)定了賣方的知識產權權利擔保義務。

本文首先對42條的立法背景和立法目的作出介紹，接著對42條規(guī)定的賣方知識產權擔保義務及其責任的條件限制和責任的免除進行詳細的分析，最后指出由于42條內容的不確定性，建議當事人最好在合同中排除42條的適用。

目 錄

一、 前言………………………………………………………（4）

二、 立法背景和立法目的……………………………………（4）

三、 賣方的知識產權擔保義務及其責任限制………………（6）

（一） 工業(yè)產權或其他知識產權

（二） 第三人的任何權利或權利要求

（三） 知道或不可能不知道

（四） 目的國：雙方當事人在訂立合同時預期貨物將轉售或使用的國家

四、 賣方知識產權擔保責任的免除…………………………（15）

五、 結語………………………………………………………（15）

淺論《聯(lián)合國國際貨物銷售合同公約》下

賣方的知識產權擔保義務

一、前言

所謂賣方知識產權擔保，是指在貨物買賣法律關系中，賣方有義務保證，對于其向買方交付的貨物，任何第三方不能基于知識產權向買方主張任何權利或要求。

由于知識產權具有無形性、地域性、獨占性等特點，其權利人的專有權被他人侵犯的機會和可能性比物權等權利大的多。一旦第三人對賣方交付的貨物基于工業(yè)產權或其他知識產權提出權利或要求，買方對貨物的使用或轉售就會受到干擾，因為第三人可能向法院申請禁令，禁止買方使用或轉售貨物，而且還會要求買方賠償因侵權而造成的經(jīng)濟損失，所以規(guī)定賣方的知識產權擔保義務，對保護買方的利益非常必要。《聯(lián)合國國際貨物銷售合同公約》（以下簡稱《公約》）第42條規(guī)定了賣方的知識產權權利擔保義務。

本文首先對42條的立法背景和立法目的作出介紹，接著對42條規(guī)定的賣方知識產權擔保義務及其責任的條件限制和責任的免除進行詳細的分析，最后指出由于42條內容的不確定性，建議當事人最好在合同中排除42條的適用。

二、立法背景和立法目的

為了統(tǒng)一國際貨物買賣法，國際社會從上個世紀30年代起就開始致力于制定能夠被國際社會普遍接受的貨物買賣公約。羅馬國際統(tǒng)一私法協(xié)會在30年代起草的《國際貨物買賣統(tǒng)一法公約》（The Uniform Law on International Sale of Goods,簡稱ULIS）和《國際貨物買賣合同成立統(tǒng)一法公約》（The Uniform Law on the Formation of Contract for International Sale of Goods,簡稱ULF）由于存在明顯的局限性和不足沒得到國際社會的認可。1968年，聯(lián)合國國際賣貿易委員會下的國際貨物買賣工作組在對以上兩公約修改的基礎上制定了《聯(lián)合國貨物買賣合同公約》（United Nations Convention on Contracts for the International Sale of Goods,簡稱CISG，以下簡稱《公約》）草案。該公約草案于1980年3月，在由62個國家代表參加的維也納外交會議上正式通過。于1988年1月1日正式生效。

對于貨物買賣中第三人的知識產權權利，《公約》以前沒有任何公約曾做出規(guī)定；而對于貨物買賣中第三人權利，以前的公約中也只有《公約》的前身ULIS第52條做出過規(guī)定。ULIS第52條規(guī)定賣方有擔保買方對貨物的使用不受任何第三人權利和要求騷擾的義務。但是一般認為這里的“第三人權利和要求”主要是針對所有權瑕疵，它是否也包括了第三人的知識產權權利和要求，ULIS沒有做出明確的規(guī)定。學界對此眾說紛紜 。

在《公約》制訂初期，賣方的知識產權擔保問題沒有引起公約起草者的重視，根據(jù)資料記載，《公約》1977年草案更是明確規(guī)定公約不調整基于知識產權提起的第三人權利要求問題 。盡管如此，逐步增長的國際貿易量使人們對國際自由貿易中知識產權的保護越來越關注，認識到必須對國際貿易范圍內的知識產權保護提供統(tǒng)一的規(guī)則。在起草1980年公約最后階段，聯(lián)合國國際貿易委員會成立了特別工作小組，起草關于賣方的知識產權擔保義務條款，該條款最后被接受為公約正式文本的第42條。

立法的目的有兩個：首要的目的是確定對于賣方交貨應承擔的不存在任何第三人基于工業(yè)產權或其他知識產權提出權利或要求的責任限制，通過規(guī)定賣方承擔此項責任以它在訂立合同是知道第三人權利要求存在為條件得以實現(xiàn)第一個目的；另一項目的是確定依據(jù)哪一個相關法律決定賣方是否違反了知識產權擔保義務，通過選擇適用貨物預計將被銷售或將被適用國家的法律，在其他情況下，選擇賣方營業(yè)地國家的法律，實現(xiàn)了第二個目的。 由此可見公約制訂第42條的立足點在于對賣方知識產權擔保義務的限制。

三、賣方的知識產權擔保義務及其責任限制

根據(jù)《公約》第42條（1）的規(guī)定，賣方所交付的貨物，必須是第三方不能根據(jù)工業(yè)產權或其他知識產權 主張任何權利或要求的貨物，但以賣方在訂立合同時已知道或不可能不知道的權利或要求為限，而且這種權利或要求根據(jù)以下國家的法律規(guī)定是以工業(yè)產權或其他知識產權為基礎的：（a）如果雙方當事人在訂立合同時預期貨物將在某一國境內轉售或做其他使用，則根據(jù)貨物將在其境內轉售或做其他使用的國家的法律；或者（b）在任何其他情況下，根據(jù)買方營業(yè)地所在國家的法律。

第7篇：小產權房買賣范文

已經(jīng)發(fā)生法律效力的民事調解書協(xié)議約定一方將“小產權房”交付給另一方。在案件執(zhí)行過程中,案外人提出執(zhí)行異議,主張執(zhí)行標的物為自己所有,請求法院中止該房屋的執(zhí)行。對待“小產權房”的權利歸屬問題如何認定,“小產權房”能否作為執(zhí)行的標的物。

【案情】

案外人:梁某,趙某。

申請執(zhí)行人:張某。

被執(zhí)行人:解某。

2011年11月,解某份購買陳某開發(fā)的位于鄆城縣玉皇廟商業(yè)街南區(qū)的兩間樓房一套,2012年4月15日解某將該樓房轉賣給張某,雙方簽訂了房屋買賣合同,張某支付房款21萬元,解某出具收條一份。后兩人因此房屋買賣產生糾紛,訴至鄆城縣人民法院,法院立案予以受理,并于2014年11月3日作出(2014)鄆民初字第2310號民事調解書,雙方達成如下調解協(xié)議,解某于2015年5月1日前將位于鄆城縣玉皇廟商業(yè)街南區(qū)的兩間樓房一套交付給張某。后解某未履行民事調解書所確定的法律義務,張某于2015年5月13日申請強制執(zhí)行,鄆城縣人民法院以(2015)鄆執(zhí)字第499號立案予以執(zhí)行。

在該案件的執(zhí)行過程中,案外人梁某、趙某于2015年8月24日向鄆城縣人民法院提出執(zhí)行異議,稱案外人梁某與陳某雙方于2012年12月15日簽訂《購房合同》,約定將位于鄆城縣玉皇廟商業(yè)街南區(qū)的兩間樓房一套出售給案外人。案外人已經(jīng)支付全部房款27萬元整,且案外人已經(jīng)收到涉案房屋的鑰匙且已經(jīng)裝修完畢并入住,請求法院中止對上述財產的執(zhí)行。

【審判】

鄆城縣人民法院認為:案外人梁某雖與陳某于2012年12月15日簽訂了《購房合同》一份,但尚未辦理房產登記。由于依據(jù)執(zhí)行的(2014)鄆民初字第2310號民事調解書已經(jīng)確定解某于2015年5月1日前將位于鄆城縣玉皇廟商業(yè)街南區(qū)的兩間樓房一套交付給張某,且該調解書已經(jīng)發(fā)生法律效力。故案外人梁某、趙某請求中止對該房產的執(zhí)行申請予以駁回。

【評析】

在該異議案件的處理過程中,合議庭形成兩種觀點:

一種觀點認為,兩份《購房合同》雖然都是關于“小產權房”買賣的合同,且是“一房二賣”,但是鑒于目前現(xiàn)行有效的法律法規(guī)尚未對涉及“小產權房”的買賣合同作出確切的法律規(guī)定,所以參照《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中關于“出賣人就同一普通動產訂立多重買賣合同”的規(guī)定,對不動產買賣合同的處理可參照此規(guī)定,以先行受領交付的買受人作為第一順位的交易方。在本案中,雖然解某與陳某簽訂的買賣合同在前,但是梁某、趙某卻先于解某受領交付,且已裝修并入住。即梁某與趙某對該房屋處于實際占有狀態(tài)。故應中止對該涉案房屋的執(zhí)行,

另一種觀點認為,依據(jù)《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》中關于對案外人提出排除執(zhí)行異議的審查規(guī)定,重點審查三項內容,一是案外人是否系權利人;二是該權利的合法性與真實性;三是該權利能否排除執(zhí)行。案外人梁某與趙某雖有《購房合同》,但房屋尚未登記,且國家對待“小產權房”的權屬問題尚未作出明確的法律規(guī)定,案外人對涉案房屋享有的權利基礎不存在,故應當駁回案外人的異議。

筆者傾向第二種意見。

首先分析第一條,即案外人是否系權利人;梁某與趙某是否是該“小產權房”的實際所有權人。這就涉及到“小產權房”的權利歸屬問題。“小產權房” 是一種非獨立房地產,依賴于農村的土地制度與農民身份,是指由開發(fā)建設單位在集體所有的土地上開發(fā)建設,未經(jīng)國家征收轉化為建設用地,未繳納土地出讓金等費用,而作為“商品房”向本集體經(jīng)濟組織之內的成員或者之外的居民銷售的居住性房屋。對待“小產權房”,國家相關政府部門并不頒發(fā)具有法律約束力的產權證,其所有人并不享有法律意義上的真正產權。就本案而言,案外人對此涉案房屋享有的權利并不是真正的產權所有權,如果給予學理上一個確切的概念,筆者認為居住權更為合適。

二是本案中梁某與趙某對涉案房屋的占有狀態(tài),是否具有合法性。“占有”是《物權法》單列的一章,可見我國對占有狀態(tài)的權益保障相當重視。但占有的保護取決于占有的合法性、合理性。如同《物權法》中所規(guī)定,基于合同關系等產生的占有,有關不動產或者動產的使用、收益、違約責任等,按照合同約定;合同沒有約定或者約定不明確的,依照有關法律規(guī)定。

就本案而言,分析案外人占有的合法性,就涉及到《購房合同》是否具有法律效力。理論上對小產權房買賣合同的法律效力有兩種意見,一是無效理論。如果房屋不是在集體經(jīng)濟組織內部轉讓,則認為無效,反之集體經(jīng)濟組織成員之間的相互轉讓則是有效的;這是依據(jù)我國的《土地管理法》以及《房地產管理法》中的相關規(guī)定,我國土地根據(jù)用途劃分為農用地、建設用地以及未利用地等,嚴格限制農用地轉化為建設用地;且允許市場上流轉的商品房是在國有的土地上開發(fā)建設的,小產權房則是在集體所有的土地上開發(fā)的。依據(jù)《房地產管理法》的規(guī)定,房地產開發(fā)行為只能在依法取得國有土地使用權的土地上進行,因此村委會在集體土地上進行的所謂“房地產開發(fā)”違反了我國法律的強制性規(guī)定,該行為是我國法律直接禁止的。因此,“小產權房”買賣合同內容上違反了我國法律的強制性規(guī)定,應屬無效。二是有效理論。即小產權房屋買賣合同只要是符合雙方真實意思表示,基于自由意志達成的合意,基于恪守誠實信用原則的要求,應當?shù)玫椒傻恼J可和保障。

司法實踐中對小產權房買賣合同效力的認定采取的做法往往是要么回避,要么認定無效。這主要是基于國家政策的考慮以及保障農民核心權益的需要。鑒于目前小產權房屋買賣合同的無效處理原則下,本案中,案外人對涉案房屋的占有并不具備法律基礎。

第8篇：小產權房買賣范文

關鍵詞：小產權房；耕地；宅基地；其他集體建設用地；法律處置

中圖分類號：D922.3文獻標識碼：A文章編號：1003—0751（2012）06—0075—05

“小產權房”不是法律層面上的規(guī)范用語，而是一個民間俗稱，一般是指建造在農民集體所有的土地之上、并不具有國家統(tǒng)一發(fā)放的房屋所有權證和國有土地使用權證的商品房。隨著近年來我國城市化進程的加快和城鎮(zhèn)房價的飆升，“小產權房”因其價格低廉而備受市場青睞。雖然“小產權房”的銷售可以起到抑制商品房價格及緩解中低收入者住房困難的作用，但不可否認，“小產權房”的出現(xiàn)至少會產生以下負面影響：一是侵占了農地；二是減少了國家稅收；三是擾亂了房地產市場；四是減損了法律公信力。①總體而言，“小產權房”的存在弊大于利，處置現(xiàn)有的“小產權房”已迫在眉睫。目前，面對“小產權房”的熱銷現(xiàn)象，政府相關部門一再“叫停”，法院在審理此類糾紛中也基本上確認房屋買賣合同無效，某些地區(qū)的“小產權房”甚至已被強行拆除。在理論界，學者們對“小產權房”的處置問題產生較大分歧。根據(jù)“小產權房”背后之集體所有土地性質的不同，可以將其大致分為耕地之上的“小產權房”、宅基地之上的“小產權房”及其他集體建設用地之上的“小產權房”三類。耕地、宅基地及其他集體建設用地的用途不同，現(xiàn)行法律為之配置的法權類型也不相同，在其上建造“小產權房”的違法程度及社會不良后果也因而不同，因此，應當根據(jù)“小產權房”背后的土地性質來分類處置之。

一、耕地之上的“小產權房”之處置

為了優(yōu)化生態(tài)環(huán)境及確保糧食安全，我國現(xiàn)行法律不僅嚴格限制農用地轉化為建設用地，而且規(guī)定了全球最為嚴格的耕地保護制度。2008年9月國家監(jiān)察部、人力資源和社會保障部及國土資源部聯(lián)合出臺的《違反土地管理規(guī)定行為處分辦法》中規(guī)定，對一年度內違法占用耕地面積占新增建設用地總面積的比例達到15%以上的地區(qū)，可以啟動司法程序追究當?shù)卣饕I導的法律責任。可見，我國現(xiàn)行法律對占用耕地建設“小產權房”是嚴令禁止的。遺憾的是，現(xiàn)實中占用耕地建造“小產權房”的現(xiàn)象屢禁不止。許多學者認為我國應守住18億畝耕地紅線，占用耕地建設“小產權房”的行為嚴重違反了我國耕地保護制度，應一律拆除這類“小產權房”。②也有學者認為，雖然占用耕地建造的“小產權房”不合法，但對其處置應視情況而定。一些建設規(guī)模較大、主要由中低收入人員購買用于自住的“小產權房”，全部予以拆除的成本較高，對此可依據(jù)比例原則，在耕地保護區(qū)域可調整的情況下，通過政府征收集體土地的方式予以認可。③

對于第一種觀點，筆者不敢茍同。毋庸置疑，對處于城市邊緣地帶、正在建設的“小產權房”采取拆除的辦法，不僅可以維護法律的權威，而且可以確保耕地不會大面積減少。然而，我國“小產權房”問題由來已久，不少占用耕地建設的“小產權房”不僅已出售、入住，而且近年來城市化進程的加快已使其處于國有土地（主要由農村集體所有土地經(jīng)過征收轉化而來）和集體建設用地之上的合法建筑物的重重包圍之中。對于此類“小產權房”，采取“一律拆除”的簡單處置辦法，至少存在以下弊端：第一，農地的非農利用具有不可逆轉性，加之土地利用較一般物之利用具有更為強烈的互依性即土地使用類型的聚集、兼容性，因而輕率地拆除“小產權房”，不僅土地本身可能因無法恢復農用或恢復成本過高而不得不被閑置，而且周邊其他建筑的經(jīng)濟功能會因此衰退。即使拆除“小產權房”后土地可以恢復農用，周邊建筑的經(jīng)濟功能不會衰退，也會因該土地已處于合法建筑群（合法建筑不能拆除）的包圍中而無法實際用于農業(yè)生產，或拆除成本太高而不具有可行性。第二，大量“小產權房”的拆除可能會造成大批中低收入的小產權房主“無家可歸”，從而誘發(fā)社會不穩(wěn)定因素。第三，“小產權房”的大規(guī)模拆除及隨之而來的大批居民的搬遷不僅需要較高的行政執(zhí)法成本，浪費了大量建筑材料，而且會造成嚴重的環(huán)境污染。可見，主張一律拆除耕地之上的“小產權房”之建議并不具備實踐操作性。

第二種觀點對將耕地之上的“小產權房”予以“合法化”的理由及具體辦法未加詳述，但其提出的“國家征收轉化法”這一處置路徑極具啟發(fā)意義。筆者認為，對于耕地之上的“小產權房”的處置應視具體情況而定。對于處于城市邊緣地帶、尚在建設的“小產權房”可以一律拆除，而對于建設在耕地之上的已出售甚至已入住的“小產權房”，尤其是已處于合法建筑物重重包圍之中的“小產權房”，可以通過國家征收農村集體土地的方式予以認可，使其轉化成“大產權房”。或許有學者認為此種方案存在以下弊端：第一，“國家征收轉化法”有違《憲法》和《物權法》確立的征收須為公共利益目的的原則④；第二，“國家征收轉化法”使得“國家在決定是否征收土地問題上陷于被動，“小產權房”建造者有“先斬后奏”的行為傾向。⑤筆者認為，第一種擔憂大可不必：從立法層面上看，雖然我國《憲法》、《土地管理法》、《物權法》都規(guī)定土地征收應基于公益之目的，但現(xiàn)行法律至今沒有明確界定“公共利益”的內涵，因而從嚴格意義上講，“國家征收轉化法”并不一定違反公益；從執(zhí)法層面上看，由于現(xiàn)行法律規(guī)定除興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、建造農民住宅、建設鄉(xiāng)村公共設施、發(fā)展公益事業(yè)等少數(shù)情形外，其他建設用地應一律使用國有土地，所以土地征收的公益目的在實踐中其實很難得到實現(xiàn)，征收農村集體土地建設商品房因而成了很多地方的通行做法。“現(xiàn)實的做法只不過是在‘公共利益’的標題下，允許為經(jīng)濟建設而征收征用土地，即從實踐上已對‘公共利益’有所突破。”⑥當然不可否認，通過國家征收農村集體土地的方式認可“小產權房”的辦法確實使國家在決定是否征收土地問題上陷于被動，學者們的第二種擔憂不無道理。然而，對“小產權房”的處置是對土地利用違法行為的糾偏與修正，任何“事后性”的糾偏與修正都不可能不帶來一定程度的不良社會后果，從這個角度看，“國家征收轉化法”是權衡利弊后的一種比較現(xiàn)實的選擇。

或許有人擔心，“國家征收轉化法”會造成耕地乃至農用地的銳減，以及建設用地規(guī)劃指標和年度計劃指標的失控。筆者認為，“國家征收轉化法”確實可能產生此類弊端。不過，這種弊端完全可以通過以下措施得以消除：第一，嚴格實施《土地管理法》第31條規(guī)定的“耕地占補平衡”制度，盡可能避免或消除因小產權房的“合法化”而致耕地減少的不良后果。可以通過三種途徑實施耕地占補平衡制度：其一，在本區(qū)域范圍內開墾數(shù)量和質量相當?shù)母亍Ｆ涠瑢嵭谐青l(xiāng)建設用地增減掛鉤，即通過農民新居建設和集體建設用地整理復墾，將節(jié)省出來的農村建設用地指標有償轉移給“小產權房”“合法化”的地區(qū)。⑦其三，采取“地票”交易的做法，實現(xiàn)農村建設用地指標的跨地區(qū)轉移。⑧如此不僅可以實現(xiàn)耕地占補平衡，而且“捎帶地”實現(xiàn)了土地增值利益分享，有利于區(qū)域經(jīng)濟均衡發(fā)展。第二，逐年削減各省建設用地年度計劃指標，消除建設用地計劃指標超出之不良后果。根據(jù)《土地管理法》和《土地管理法實施條例》的相關規(guī)定，我國對建設用地實行計劃管理。這種計劃管理主要是通過實施土地利用總體規(guī)劃和年度土地利用計劃來實現(xiàn)的，原則上，一個地區(qū)實際新增建設用地占用耕地的數(shù)量在規(guī)劃期內不僅不能超過“規(guī)劃指標”總量，而且在該年度內必須符合年度計劃指標。據(jù)此，可以采取變通的做法，根據(jù)各省“小產權房”“合法化”的土地面積，逐年削減各省建設用地年度計劃指標，在若干年內實現(xiàn)各省“小產權房”“合法化”的土地總面積與所削減的建設用地計劃指標總量的平衡，從而使得各省在一個或若干個規(guī)劃期內新增建設用地總面積與“規(guī)劃指標”總量相符。為了不影響我國工業(yè)化和城市化的正常推進，確保今后若干年內其他建設項目用地不會因“小產權房”“合法化”而受到影響，可以采取以下措施消除新增建設用地指標削減可能帶來的負面影響：其一，實行“慢跑規(guī)則”，將逐年削減的新增建設用地指標控制在適度范圍內，盡量減少此種削減對其他建設項目用地的沖擊；其二，鑒于城鄉(xiāng)土地利用具有“此消彼長”之特征，可以適當提高城市土地的容積率，提高其開發(fā)強度，降低其他建設項目對土地占用面積的依賴程度，從而減輕集體土地被占用的壓力。

為了不至于使“小產權房”的潛在購買人、開發(fā)商及農村集體經(jīng)濟組織產生“投機取巧”的心理預期，在將耕地之上的“小產權房”“合法化”的過程中，還必須實施以下處罰性措施：第一，針對各方當事人的獲利情況，分別對購買人、開發(fā)商及農村集體經(jīng)濟組織科以一定比例的土地出讓金。其中，鑒于購買人的資金籌措能力存在差異，“對于購房人，可以允許其采取靈活多樣的方式補繳土地出讓金，如能一次清，政府應當及時辦理產權證書。如果不能一次交清，也可分期繳納，待交清之后為其辦證，但是辦證之前禁止土地流轉”。⑨第二，對參與開發(fā)“小產權房”的相關責任單位進行行政處罰。第三，對在“小產權房”建設過程中存在違法行為的相關人員，嚴格追究其法律責任。

二、宅基地之上的“小產權房”之處置

為了滿足農村集體經(jīng)濟組織成員的住房用地需求，《土地管理法》第43條及《物權法》第152條規(guī)定集體經(jīng)濟組織成員依法對集體所有的土地享有宅基地使用權。根據(jù)民法原理，宅基地使用權作為用益物權，其權利人應享有自由處分權。然而，土地權利具有社會性，土地資源不僅關涉?zhèn)€人利益，也關涉社會利益。為了調和涉及土地資源的私人權益與社會權益之沖突，《土地管理法》第63條規(guī)定，農村集體所有土地的使用權不得出讓、轉讓而用于非農建設。至于“土地使用權”應該涵括哪些土地權利，我國相關法律沒有進一步明確，學術界對此多有爭議。隨著《物權法》的頒布實施，學界對此已逐漸形成了比較統(tǒng)一的認識。一般認為，“土地使用權”是對一類權利的稱謂，是對建設用地使用權、其他集體建設用地使用權、土地承包經(jīng)營權、宅基地使用權及其他具有債權性質的土地使用權等一系列權利的總稱。⑩我國現(xiàn)行法律禁止將農村宅基地非法轉化為商品房建設用地。為了體現(xiàn)和突出宅基地使用權的社會保障功能，1993年國務院辦公廳《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》、2004年10月國務院《關于深化改革嚴格土地管理的決定》及2004年11月國土資源部《關于加強農村宅基地管理的意見》均嚴格禁止城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地，從而將農村宅基地的流轉限定在農村集體經(jīng)濟組織內部。根據(jù)現(xiàn)行法律和政策，集體經(jīng)濟組織或其成員在宅基地上建造房屋后出售給本集體經(jīng)濟組織成員的，屬于合法流轉，應受法律保護。然而，宅基地上建造的房屋一旦被出售給本集體經(jīng)濟組織以外的成員，即屬于不受法律保護的“小產權房”。

“法律社會學視野下的小產權房問題研究”課題組于2010年9月至12月對廣東、湖北、江西、安徽四省進行了為期四個多月的實地調研，調查表明，宅基地之上的“小產權房”主要基于兩種情況形成：一是農戶自行將自己宅基地上建造的多余房屋出售給集體經(jīng)濟組織以外的成員而形成“零星”的“小產權房”；二是集體經(jīng)濟組織或基層政府以“新農村建設”為名進行宅基地整理，將農戶“集中上樓”后，在節(jié)約出來的宅基地上建造房屋并將其出售給集體經(jīng)濟組織以外的成員而形成“成片”的“小產權房”。這兩種“小產權房”的法權類型并無本質區(qū)別，但兩者產生的不良后果卻不盡相同，因而應采取不同的處置辦法。由于農戶零星出售的“小產權房”分布較為分散且比較隱蔽，加之其出售入住可以最大限度地利用閑置的房產資源，不僅增加了出售方的收入，而且解決了購買方的住房困難，對于當事人均有益而無害，所以此類“小產權房”不易被行政部門發(fā)現(xiàn)，對其處置的執(zhí)法成本較高。“‘沒有受害者’的‘非法’活動很難監(jiān)管，要制止之更難或需要高昂的執(zhí)法成本。”筆者認為，對于農戶建在自己宅基地之上的、零星出售的“小產權房”，若其符合城鄉(xiāng)規(guī)劃，則公權力沒必要主動去處置之，完全可以“不告不理”，留待城鄉(xiāng)一體化過程中一并處理。或許有人認為這是理性的法律對非理性的“自生自發(fā)秩序”的一種妥協(xié)，會減損法律的公信力。但是，“現(xiàn)實的法律秩序絕非簡單的理性之物。它是一種復雜體，而且或多或少是一種我們努力將理性注入其間的非理性體；盡管我們不停努力地將理性因素置于其中，但新的非理性因素在它以試錯的方式去滿足新需求的過程中卻幾乎以同樣的速度產生”。即使以處罰嚴厲著稱的刑事法律對于遺棄罪、重婚罪、暴力干涉婚姻自由罪等案件，基于其社會危害性較小、執(zhí)法成本較高等多方面考慮，也實行了當事人“不告不理”的辦法而將其歸入了自訴案件。其他法律領域當然也應面對現(xiàn)實作出靈活應對。

或許有人擔心“不告不理”的處置辦法會誘發(fā)農民實施無視城鄉(xiāng)規(guī)劃的亂搭亂建行為，從而加劇宅基地上“小產權房”的出現(xiàn)。這種后果確實可能產生，不過可以通過以下辦法最大程度地予以避免或消除：第一，嚴格貫徹“一戶一宅”的農地政策，控制農戶宅基地的使用面積，盡量減小農戶利用宅基地“大興土木”的可能性。第二，嚴格實施《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，強化土地管理部門的管理職能，最大限度地壓縮農戶可用于銷售的房屋范圍。如果買賣雙方因房屋漲價或拆遷補償發(fā)生糾紛而訴諸法律，法院可以根據(jù)相關法律，認定“小產權房”買賣行為違犯強行法規(guī)定，買賣合同無效。對于買賣合同無效后的締約過失責任的承擔，有學者認為根據(jù)《合同法》第58條的規(guī)定，應由出售方承擔締約過失責任，即出售方應向購買方賠償交易無效所造成的損失。筆者對此不予茍同。實際上，在締結“小產權房”買賣合同的過程中，出售方與購買方都是在知曉或應當知曉現(xiàn)行法律禁止“小產權房”買賣的情況下作出行為選擇的，雙方在法律認知上均存在過錯，出賣方“受利益驅使，利用司法途徑確認買賣無效，嚴重損害了公序良俗和誠實信用的社會根基”，因而其主觀過錯更大。因此，筆者認為，對于當事人主張“小產權房”買賣合同無效的案件，不妨借鑒合同法或侵權法中的“與有過失”原則進行締約過失責任分配。具體而言，出售方因“小產權房”漲價而主張房屋買賣合同無效的，其不僅要向購買方返還售房時購買方所支付的房屋價款，還要支付判決作出時房地產升值所帶來的房屋差價；出售方因“小產權房”拆遷補償款較多而主張房屋買賣合同無效的，其只能獲得購房款、拆遷補償款與購買方所支付的房價之間的差額。判決“小產權房”買賣合同無效且按照“與有過失”原則劃分民事責任，可以發(fā)揮司法的導向作用，警示潛在的出售方與購買方，從而收到遏制“小產權房”買賣的良好社會效果。

根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，宅基地屬于農村集體建設用地的一種。實踐中宅基地與其他集體建設用地之間存在著相互轉化的可能性。當其他集體建設用地被分配給農戶建造房屋時即為宅基地，而當集體經(jīng)濟組織進行宅基地整理后將部分宅基地收歸己有時，宅基地就轉化成了其他集體建設用地。可見，集體經(jīng)濟組織進行宅基地整理后在節(jié)約出來的宅基地上建造的“小產權房”，應該屬于其他集體建設用地之上的“小產權房”，故而筆者將此類“小產權房”歸入其他集體建設用地之上的“小產權房”，在下文一并討論其如何得到妥當處置。

三、其他集體建設用地之上的“小產權房”之處置

對于其他集體建設用地之上的“小產權房”，不少學者提出了應該允許集體建設用地使用權入市交易的處置方案，即實行國有土地和集體土地的平等保護，將國家土地征收嚴格限定在為“公共利益”之范疇內，允許集體建設用地使用權入市交易。這樣既可以使土地的出讓程序更加簡潔，又可以使集體土地的增值利益直接歸屬于農村集體經(jīng)濟組織，更重要的是，還可以使建設用地的供應主體多元化，打破政府壟斷土地一級市場的局面。該方案確實具有徹底解決“小產權房”交易違法問題之效，但該方案面臨的一個關鍵問題是，目前即使在廣東等部分地允許集體建設用地使用權入市交易的地區(qū)，也還禁止將集體建設用地用于商品房建設，則集體建設用地使用權能否在全國范圍內入市交易還有待詳細論證和實踐中逐步探索。退一步講，即使集體建設用地使用權入市交易在總體思路上可行，也還需要相應的配套制度改革。集體建設用地使用權入市交易在短期內尚無法實現(xiàn)，而“小產權房”的處置卻“迫在眉睫”，因而寄希望于允許集體建設用地使用權入市交易來解決“小產權房”處置問題實在是“遠水解不了近渴”。

雖然其他集體建設用地之上的已出售、已入住的“小產權房”與已建成、尚未出售的“小產權房”在本質上并無區(qū)別，但兩者的處理難度卻相差甚遠，故而應采取不同辦法分別處置。其他集體建設用地之上已建成、尚未出售的“小產權房”雖然并不符合國家法律規(guī)定，但將其一律按違章建筑拆除不利于節(jié)約社會資源和發(fā)展集體經(jīng)濟，對此，法律可以區(qū)別對待：若此類“小產權房”建設嚴重違反城鄉(xiāng)土地利用規(guī)劃，或其質量存在嚴重瑕疵，則采取拆除的辦法予以處置；對于沒有嚴重違反城鄉(xiāng)土地利用規(guī)劃且建筑質量尚可的此類“小產權房”，國家可以通過征收農村集體土地、回購房屋的辦法，將其轉化成廉租房或經(jīng)濟適用房。當然，如此處置可能會產生農村與城市建設用地規(guī)模“此消彼長”的弊端。不過如前所述，這種弊端可以通過逐年削減各省建設用地年度計劃指標的辦法予以消除。

“小產權房”的購買者多數(shù)是中、低收入者，因而對于其他集體建設用地之上的已出售甚至已入住的“小產權房”不宜輕言拆除。此類“小產權房”也不宜“轉化”為廉租房或經(jīng)濟適用房，因為不少購買者并不符合入住廉租房或經(jīng)濟適用房的條件。從物權法的角度來看，“小產權房”的物權并不屬于購買者。在債權法上，“小產權房”買賣合同無效。據(jù)此，可將此類“小產權房”確認為農村集體所有的租賃性經(jīng)營房屋，由村民在協(xié)商一致的基礎上，將房屋買賣合同轉化為租賃合同，由村集體經(jīng)濟組織將該房屋出租給購買人。如此處置既維護了法律的權威，又維護了社會穩(wěn)定，還使集體經(jīng)濟獲得了持續(xù)發(fā)展的資金支持。四川省成都市在城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合改革實驗中，已通過出臺地方性法規(guī)，確認了在其他集體建設用地上建設集體經(jīng)濟組織所有的租賃性經(jīng)營房屋的合法性。可見，如此處置在實踐上具有可行性。

四、結語

任何問題都是在一定的社會現(xiàn)實中生成的，也都是在一定的社會背景中被發(fā)現(xiàn)和解決的。社會問題通常不能脫離其所處的社會環(huán)境而孤立地得到解決，必須考慮問題生成的歷史背景及其現(xiàn)實制約條件，在此基礎上尋求破解之道。“小產權房”的處置也不能脫離對具體社會環(huán)境的考量而“自娛自樂”地去追求法律實施的“純粹性”，應當對法律實施、資源綜合利用、社會穩(wěn)定、執(zhí)法成本等諸多因素進行全面考量和權衡。“小產權房”的處置不必非在標的物是否合法、買賣合同是否有效、能否辦理物權登記等純法律問題上繞圈子，還可以考慮在現(xiàn)行法律框架內對“小產權房”采取其他變通性處置方案，如可以根據(jù)“小產權房”背后土地性質的不同予以分類處置：或予以拆除，或通過國家征收土地的辦法予以“合法化”，或暫時“不告不理”，一旦起了糾紛，則確認房屋買賣合同無效并按照“與有過失”原則分配締約過失責任。當然，“小產權房”問題的解決，不僅需要根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定適當?shù)靥幹矛F(xiàn)有“小產權房”，而且需要完善相關法律制度，徹底杜絕“小產權房”現(xiàn)象的產生。

第9篇：小產權房買賣范文

 

一、“小產權房”的法律界定及分類

 

(一)法律界定。“小產權房”并非法律術語，學界對其概念的界定各有說法。有的從銷售對象上將之總結為在農村集體土地上建設、向本集體組織以外的人銷售的房屋;有的側重于建房程序，認為未經(jīng)法定征地和銷售等程序而在集體土地上開發(fā)的商品房;有的強調產權的完整性。

 

包括由政府或企事業(yè)單位建設供單位職工居住、職工僅享有使用權的福利房，也包含在農村集體土地上、由政府或村委會頒發(fā)權屬證明的房屋。由此可見，“小產權房”的內涵復雜難以給出科學的界定。本文所研究的“小產權房”主要指在農村集體土地上建造的用于居住的房屋。

 

(二)分類。(1)建設在集體建設用地和農用地上的“小產權房”。按照《土地管理法》相關規(guī)定，集體建設用地只能用于建設鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設施、公益事業(yè)，建設在集體建設用地和農用地上的“小產權房”屬于違法建設行為，其共同特點是：一是建設行為本身未取得建設用地許可，沒有辦理房屋建設審批手續(xù)，所建房屋屬于違法建筑;二是建設者不享有所有權;三是房管部門不會對此類房屋進行所有權登記。

 

現(xiàn)實中鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會給此類房屋出具權屬證明，用以表明房屋的所有權;四是此類房屋多是為了對外銷售而建造，屬于自始至終的違法行為。(2)建設在宅基地上的“小產權房”。這類房屋建造本身是按照國家關于宅基地的規(guī)劃用途進行的，屬于合法行為，其特點為：

 

一是“村民一戶只能擁有一處宅基地”，按“地隨房走”的政策，村民一戶也只能擁有一處房屋;

 

二是宅基地本身是經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府審核并經(jīng)縣級政府批準的，在此建造的房屋一經(jīng)建成即可取得所有權;

 

三是農民將房屋賣給集體組織之外的第三人的行為將不受法律的認可與保護，不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續(xù)。

 

二、糾紛類型及其利益分析

 

(一)糾紛類型。經(jīng)過對中國裁判文書網(wǎng)上關于“小產權房”案件的梳理，其引發(fā)的糾紛主要有：第一，城市居民購買村民在其宅基地上建造的合法房屋后村民反悔而以買賣合同不合法主張合同無效;第二、政府征收城市居民購買村民房屋所在宅基地的，城市居民因不具有農村集體組織成員身份而得不到賠償;第三，城市購買者因“小產權房”存在質量瑕疵、或未按期交房而主張出賣者承擔違約責任的;第四，因政府征地拆遷，城市購買者得不到賠償?shù)摹?/p>

 

(二)利益分析。“小產權房”自產生以來，就涉及到村民的不動產權利、級差地租、房地產商經(jīng)營利潤等各種利益，各種主體基于各自的利益考量促進和抑制著“小產權房”的發(fā)展，爭奪著農村集體土地產生的利潤。隨著土地價值的不斷抬升，土地上附著的房屋的價值也“水漲船高”。

 

城市居民以較低的價格購買到居住房屋，節(jié)省成本;村民建造房屋不用繳納土地出讓金，因出賣房屋而增加財富。在此博弈過程中，房產開發(fā)商并不希望“小產權房”的合法存在，因為“小產權房”合法就意味著農村集體組織或村民加入到房地產市場競爭，房產商的壟斷利潤也就越低。

 

三、解決路徑

 

(一)對于農民宅基地上的房屋買賣的處理。按照《物權法》第三十條之規(guī)定，在農民宅基地上建造的房屋，自建造事實行為設立成就時就取得房屋所有權，不以房屋登記為取得要件。而按照《土地管理法》之規(guī)定，宅基地依法屬于村民集體所有，由縣級政府登記造冊，核發(fā)證書予以確權。村民宅基地須經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府審核，由縣政府批準，后集體組織無償分給組織成員。

 

每戶可有一處宅基地，宅基地使用權不得轉讓、出租。由于我國現(xiàn)實行房地一體政策，房屋所有權人處分房屋的權利受到一定程度的限制，轉讓的對象只能是該集體組織成員。若購買人為組織外第三人，不能辦理過戶登記，由于沒有依法登記，物權變動不能發(fā)生效力，購買人也因此不能取得房屋所有權。

 

(二)對于集體建設土地上房屋的處理。集體建設用于興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設住宅、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設施和公益事業(yè)建設，“應當按照村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設;建設用地，應當符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計劃，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府審核，向縣以上地方政府土地行政主管部門提出申請，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準權限，由縣級以上地方人民政府批準。

 

因此，將集體建設土地用于建造住房，無論是自住還是對外銷售，都改變了土地應有的用途，不符合總體規(guī)劃，屬于非法建筑，即使有鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會頒發(fā)的權屬證明，建造者也不能取得房屋的所有權。

 

此類“小產權房”雖屬于違法建筑，但其并不會造成農耕地的減少，將來還可能納入城鎮(zhèn)規(guī)劃，因此應充分考慮其違法程度、違法對象和執(zhí)法成本等因素分別采取沒收、補辦征地手續(xù)、補交土地出讓金等手段予以靈活處理。

 

(三)對于農用地上房屋的處理。我國嚴格實行土地用途管制制度，嚴守耕地紅線，按照《土地管理法》相關規(guī)定，建設占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，必須是道路、管線工程和大型基礎設施等重大建設項目，且應當辦理農用地轉用審批手續(xù)。

 

對于村民或集體組織在農用地上建設的用于居住或銷售的房屋屬于非法建筑，買賣合同因標的物違法而歸于無效，雙方當事人均不能取得房屋所有權。房屋建造者違反耕地保護制度，根據(jù)違法程度承擔相應的行政或刑事責任。對于農用地上的“小產權房”則視其在建、建成、已入住以及房屋用途等情況予以拆除、沒收或轉正。