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第1篇：小產權房轉正范文

【關鍵詞】小產權房 轉正 利弊 利益相關者

20世紀90年代我國就出現了小產權房，小產權房主要因其價格低廉的特點而逐漸吸引著人們的關注，現在已經成為了我國重要的住房形式之一。

小產權房分布范圍較廣，在中國各大城市都有小產權房的存在。小產權房的購買群體范圍也很廣，主要分布在全國各個不同的領域和階層。

一、我國小產權房轉正的內涵及爭議

小產權房轉正亦稱為小產權房合法化。小產權轉正也可以理解為小產權房具有完全的或者全部的產權。對于小產權房轉正的說法就目前來說，大致分為贊成、反對和中立三類。

贊成小產權房轉正的人包括部分的專家學者、部分收入較低的城市居民、部分高收入者等。在專家學者看來，小產權房轉正有利于推動城鎮化發展、合理利用農村土地資源、抑制房價上漲等。部分收入較低的城市居民因為工資水平較低，所以選擇購買價格低廉的小產權房。部分高收入者認為小產權房轉正之后，小產權房開發的項目中還包括別墅類等奢侈型小產權房，該類型的小產權房能夠滿足高收入者對生活品質的需求。

部分人反對小產權房的轉正，主要包括中央及省級政府部門、部分專家學者、商品房開發商等。中央及省級政府部門和部分專家學者認為，小產權房雖然滿足了部分人民的住房需求，但是擾亂了房地產市場的正常秩序，影響了社會穩定等。

對小產權房處于中立的態度的人，包括部分專家學者、部分城市居民等。部分專家學者認為小產權房問題比較復雜，很難判定其是否應該轉正。部分城市居民是指在城市擁有住房的居民，認為小產權房問題與之無關。

二、 我國小產權房轉正對相關利益主體的利弊分析

從地方政府角度分析：小產權房轉有利于抑制房價上漲。但是目前小產權房只有鄉政府或村政府頒發的產權證，因此產生了許多問題。小產權房轉正可能會出現我國耕地的破壞、社會福利分配的不公，房地產秩序的不穩定等問題。

從房地產開發商角度分析：房地產開發商獲得的利潤會下降，除非商品房開發商同樣開發投資建設小產權房。小產權房轉正之后，作為其開發商必能獲得較大的利潤，因此出于趨利心理小產權房開發商必定認為小產權房有轉正的必要。

從小產權房購買者角度分析：小產權房轉正在一定程度上能夠降低人們買房的壓力。對于購房者而言，小產權房轉正最大的弊端就是可能導致小產權房銷售主體哄抬小產權房房價。在小產權房價格提高幅度較大的情況下可能會導致許多中低收入者買房難的問題仍然存在，甚至會導致整個房地產市場面臨著嚴重失控的后果。

三、我國小產權房轉正的障礙因素

（一）體制障礙：1.政府監督體制：目前我國的政府監督體制還不完善，存在著監督深度不夠或者監督方式不當的現象，這些問題都將對我國小產權房轉正產生了一定的影響。2.城鄉二元結構體制：小產權房如要轉正則必要需要進行深刻的制度改革，小產權房轉正的最大障礙就是我國城鄉二元結構體制。

（二）市場障礙：1.土地市場：由于我國政府特別是基層政府對土地財政有很深的依賴性和偏好性，因此我國政府并不是很認同小產權房轉正，繼而阻礙了小產權房轉正。2.房地產市場：由于小產權房開發商在資質經驗等方面的不足，繼而導致了小產權房項目在質量、環境與物業管理上不如普通的商品房。部分利益群體哄抬市價，進一步擾亂了我國房地產市場的正常供求關系，因此給小產權房轉正增加了一個比較大的阻礙。

（三）法律障礙：我國小產權房目前還沒有獲得明確的法律規定的支持，所以法律障礙是我國小產權房轉正的主要障礙之一。

四、我國小產權房轉正的對策

（一）我國小產權房轉正的體制對策：1.完善我國政府監督體制，加強政府監督管理的力度。政府在履行監督職責的過程中應不斷提出新的有效的方案完善我國的政府監督體制。政府要加強對小產權房建設占地的限制，以防小產權房的大規模濫建、未建等現象的產生。2.加強我國城鄉二元結構體制改革，科學推進城鄉一體化建設。小產權房產生的根本原因是我國城鄉二元結構體制，因此只有通過深化體制改革的方式才能從根本上掃除小產權房轉正的障礙。3.完善我國社會保障體制，加快社會保障性住房的建設。完善我國的住房保障制度可以采取三種辦法：一是加強其進入和退出機制；二是加強地方政府的監管力度；三是根據各地區經濟差異情況調整保障性住房的進入門檻。

（二）我國小產權房轉正的市場對策：1.政府讓利于民。政府在土地征收問題上應該堅守取之于民用之于民的宗旨，做到以社會全體人民的利益為先。2.加強對房地產市場的宏觀調控。房地產市場的調控應努力改善居民的住房情況，滿足大多數居民的住房要求，實現整個房地產產業的健康可持續發展。

（三）我國小產權房轉正的法律對策：1.完善土地相關的法律法規。局部地區需要采取一些更為具體的措施解決小產權房問題，因此允許地方政策的細化。2.明確農地產權。首先要明確農地產權；其次是在土地征收問題上應該尊重農民的意愿。3.分類處理小產權房。小產權房轉正也并不是指所有的小產權房都有資格轉正，而是一種有條件的轉正。4.提高人民對法律政策的認識。提高人民對法律政策的認識既能降低人民購買小產權房的風險，還能保障小產權房購買者的合法權益。

結語

我國小產權房轉正還存在許多問題，權衡小產權房轉正的利弊后，得出結論是小產權房轉正的利大于弊。小產權房轉正順應了我國社會經濟發展的趨勢。因為對小產權房轉正這一問題的研究具有極大的經濟價值和社會意義，所以我國還要加強對小產權房轉正問題的分析和討論，希望在不久的將來能夠研究出合適、有效的方式來解決小產權房轉正的問題，并且為人民解決住房困難這一難題。

參考文獻：

第2篇：小產權房轉正范文

若論2013年最令政府棘手的房地產問題，顯然已經不再是單純的房價問題，小產權房“市場”的如火如荼更是觸動了多方社會利益。早在十年前，就有相關小產權房的治理建議，但直到今天，治理小產權房依舊是政府棘手百姓糾結的局面。似乎不但沒有治理成效，小產權房反而愈演愈烈。究竟是什么力量使得原本清晰的土地房產問題變的如此難以解決？小產權房治理困局真的會倒逼新和新房改么？

小產權房為何越治越多

小產權房，是指占用集體土地所建設，并向集體經濟組織之外成員銷售的住房。按照現行土地管理法和房屋產權規定（準確地講是土地使用權和房屋使用權），小產權房實際上是“無產權房”，那么，消費者為什么放著有產權的不要，非要買無產權的房屋呢？為什么小產權房越治理越多呢？原因就在于小產權房產生的特殊背景，即商品房房價高漲，住房保障尚處起步，限制性購房等行政調控趨緊。對于想買商品房又買不起商品房的群體以及需要買房又被限購的群體來說，小產權房自然成了無奈的“明智”之舉。

對于小產權房這個游離在現實、政策與法律三者空隙中的“尷尬產物”。盡管政府有明令禁止，且其權屬不完備、面臨諸多政策和交易風險，但小產權房以其價格較低、手續較簡、準入無限制等優勢，迎合了不少人的需求。小產權房的出現并非單方面因素造成，這里面參雜著來自市場、社會、政府等多方面的利益誘因。

一是久調不下的高房價滋生了小產權房的孕育土壤。現實市場中的高房價與居住需求之間的矛盾為小產權房“創造”了巨大的市場。與普通商品房相比，價格較低是小產權房最大的優勢，也是小產權房屢變花樣、禁而不止的直接原因。而小產權房因是農民集體組織自發在其集體建設用地和宅基地上建設的房產，不需要繳納類似開發商為獲取土地交給政府的土地使用權出讓金（其中包括由政府出面征收農民集體土地支付的征地費用）；另外工程設計建設的投入、配套開發建設費用（如學校）、應繳納的稅款、營銷費用等房地產商的成本費用也都大大節省。因而其開發成本，相比真正的商品房成本能低過三分之一。而在這一開發過程中，農民集體通過出售小產權房獲得的收益遠遠高于政府征收土地的補償金額。

二是地方政府的管理不到位促成其快速發展。作為一種市場行為，小產權房在房地產市場中能夠存在這么長時間，能夠從局部地區、個別城市擴展到全國，政府相關管理部門難逃其責，鄉鎮政府實際上是這種行為的主要制造者和實際推動者。

三是市場需求提供了其發展的空間，小產權房市場份額的擴大實際上體現了市場對資源配置的自我調適功能。當城市公共住宅無法滿足民眾需要時，市場注意力自然會流向既無費也無稅的集體土地；鄉鎮基層單位為了創收以補貼財政，也需要城市購買力來填補農村的“消費空當”，農民也需要增加收益。城、鄉都是基于各自公共產品提供不足而向外求解，這當然就造成了小產權房的市場空間，如果房地產市場供需矛盾和價格壓力一直這么持續下去，那么小產權房市場也就一定會存在，因為它能在一定程度上起到替代或補充的作用。

2013年11月國土資源部、住房城鄉建設部聯合召開堅決遏制違法建設、銷售小產權房問題視頻會議，部署小產權房整治工作，要求“對在建、在售的堅決叫停，并依法查處”；同時，還聯合下發《關于堅決遏制違法建設、銷售小產權房的緊急通知》。這是官方罕見的在一個月內連續兩次發出叫停小產權房的緊急通知，意在明確強調小產權房不存在“轉正”的可能性。這種緊張情勢的特殊背景在于對十八屆三中全會后出現了關于農村土地流轉方面制度改革決定意見的過分解讀，這種解讀又快速被小產權房市場轉變為小產權房產權的利好信號，這使得小產權房似乎具備了新的投資價值，購買人群也從過去以自住為主，開始轉為投資比例上升，最終造成了小產權房市場的年末瘋狂。

絕非“沒收”一條路

小產權房所涉及問題具有很強的交錯性，是現行產權制度與實際需求相悖的集中體現。所以，治理小產權房絕對不能一刀切地采取“沒收”的方式，否則只會激發更多的新矛盾新問題。與商品房市場調控思路類似，小產權房也需要采取“疏堵結合”的治理方式，行政處罰與市場引導相結合，講究治理方法的藝術性和科學性。

小產權房已是一種客觀存在，回避或者簡單沒收不是長久之計。遵循一事一議，給小產權房“準生證”，能夠增加土地供應渠道，降低房地產成本，使得更多的城鄉居民買得起房。小產權房的清理首先要看用地是否踩“紅線”、規劃和施工有沒有報批、是否符合國家對建筑質量的要求；如果小產權房是建設在農村集體建設用地或宅基地上的，可以通過補辦規劃許可等各種手續、補交土地出讓金等合理的方式讓其“有代價地轉正合法化”。此外，如果容積率、戶型、房屋面積等符合保障房標準，政府可采取收購的方式轉為保障房，同時可以讓農民充分享受到土地商品化帶來的收益，有利于打破城鄉界限，促進城鄉統籌發展。

要對小產權房的“非法”存在進行追根溯源，破解中央治理的兩難境地。小產權房之所以呈現出“燎原之勢”，歸根結底是它能滿足市場需求，特別是對商品房市場的高房價的“對沖”，面對如此之大的市場需求，再多的行政干預終將會蒼白無力，短暫的打壓只能給未來解壓后的市場帶來更大的反彈。同時，小產權房在某種程度上將倒逼土地制度改革。所以，關鍵是要對當前住房市場的運行規則進行綜合考慮，完善制度設計。小產權房的“非法生存”有其合理性，小產權房帶來的問題涉及面廣，治理難度大，所以單一的清理式治理需要向結合宏觀市場調控的綜合治理方式轉變。

關于小產權房能否“轉正”的爭論由來已久，“有條件的部分轉正”的確是治理的一種辦法，但畢竟與現行法律相悖，特別是會對現有土地流轉規則和房地產開發規則產生直接沖擊。但是，從法理的角度，小產權房的轉正并非絕對禁止，法理源自人理，很多現行法律與法理之間是存在差距的，減少法律與法理之間的沖突矛盾，是法律發展進步的標志。另外，反思小產權房治理的尷尬局面，更不能回避其背后的土地問題。農村的集體建設用地沒有與城市的國有建設用地具有同樣的權利，也沒有按照同樣的市場原則定價。

城市居民的宅基地，雖然是國有，但是其使用權可以出租、抵押、繼承和轉讓，而農村居民的宅基地使用權法律上卻既允許被出租、抵押，又不能被繼承轉讓。城市居民的住宅可以賣給出價高的符合購買條件的任何人，而農村居民的住宅不能賣給出價更高的城市居民，這種現實違反了同地、同權、同價的市場法則，又限制了居民遷徙定居的自由。因此，應逐步實行國有建設用地和集體建設用地“統一市場”，達到“同地、同權、同價”。其中 “同權”是根本。到那個時候，同為建設用地，就已經不存在土地轉用問題，土地上的建筑也就具有了平等的產權。

第3篇：小產權房轉正范文

政府行為深圳市于2009年6月2日《關于農村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》(以下簡稱《處理決定》)，普通民眾將此處理決定視為小產權房“轉正令”，認為小產權房即將獲得合法地位。《處理決定》將“全面推進農村城市化歷史遺留違法建筑的處理工作”，所謂“農村城市化歷史遺留違法建筑”，其相當一部分為小產權房。國土資源部于2009年6月9日指出，“小產權房”實質是違法建筑，違反土地管理法律，違反建設管理、城鄉規劃的法律，違反相關政策，深圳小產權房轉正屬誤解，應堅決制止。此事件引起人們對小產權房問題再度空前的關注。一、小產權房的相關概念（一）小產權房

“小產權房”也稱“鄉產權房”，不是一個嚴格的法律概念，是指由鄉鎮政府而不是國家頒發產權證的房產。它是在利益的驅使下，由村集體組織或者地方房產開發商，以新農村建設等為名號，建筑在農村集體土地（擁有使用權而無所有權）的“商品房”。它的產權似乎歸于“鄉鎮”、“村”、“農村集體”，但實質上并不合乎中國關于房產產權的法律規定。（二）小產權房的法律問題

第一個問題是，小產權房到底是不是合法建筑？答案是明確的。小產權房的合法地位的確立，受到了相關審批手續的阻礙。審批手續上阻礙源于其銷售行為，只擁有使用權而非所有權的集體土地住房是否可以買賣呢？雖然依據物權法規定，鄉村集體土地可以建造住宅。但建造的住宅歸誰使用？鄉鎮或者集體是否具有小產權房的支配權，這是必須考慮的問題。

第二個問題是，小產權房是否可以買賣、轉讓？根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。鄉鎮集體或者開發商以農村建設名義建造的住房，顯然利用了法律的空隙，試圖以“利用在農業建設”上這一無從驗證的名義，來明確小產權房的合法地位。既然農民集體所有的土地使用權可出讓、轉讓或者出租用于農業建設，那么小產權房是否是應用于農業建設呢？其買賣的行為關鍵取決于銷售對象。于是，銷售對象資格的認定將是小產權房合法地位確立的關鍵所在。什么樣的購買對象合法，什么樣的購買對象不合法？這是一個新的法律問題。這也為小產權房的法律地位確立提供了空間。二、小產權房的發展現狀

《每日經濟新聞》曾對深圳的農民房做過調查報道。深圳向北，出梅林關，金地梅隴鎮、深物業新華城等一批知名樓盤集中坐落于此。在這些大型花園社區附近，矗立著一些“農民開發商”建設的“集資房”，即所謂的“小產權房”。梅龍苑便是其中一家。這個高達20多層的小產權房為高層電梯，配套齊全，實行小區化管理，一系列“高標準”堪比中檔電梯公寓。據悉，在其他多數城市，農民開發的小產權房也早已是遍地開花，已經形成了開發、中介、銷售等完整的產業鏈。三、小產權房的特征與風險

通過以上法理分析不難看出，由于小產權房特有的法律屬性，導致其難以取得由國家承認的房屋所有權證書。同時，對于銷售者和購買者來說，他們目前尚且沒有足夠的信心認為小產權房的銷售和購買的交易符合法律規定，但是由于小產權房的價格優勢明顯，有利可圖，還是愿意冒險。（一）價格風險

小產權房與大產權房（即商品房）同樣是普通住宅房，從買賣手續來看，小產權房沒有繳納商品房買賣的契稅，沒有國家頒發的土地使用證和預售許可證，這就構成了小產權房投資的風險。而在質量等方面并無太大差別，兩者最大的的差別就是價格。然而小產權房的低價卻同時蘊含著巨大的風險。（二）法律風險

小產權房與普通商品房在使用性質上并沒有差異，但小產權房不具備普通商品房的法律性質，購房人僅擁有房屋的使用權而不具有所有權，購買小產權房相當于一次性付款租賃房屋，那么在拆遷補償等情況發生時，小產權房的處理問題將是一個大的難題。而且，依據中國相關法律，農民僅擁有使用權的宅基地及其宅基地上的房屋時不能向城市居民出售的。這樣一來，小產權房的出售行為就是不合法的，小產權房的法律地位就得不到保障。（三）政策風險

第4篇：小產權房轉正范文

“深圳市‘小產權房’將拿全國首個準生證”的消息迅速傳開。但隨后國土資源部明確表態：深圳是處理國有土地上的違法建筑，而不是“小產權房”，“小產權房”問題政府必須堅決制止。

“現在地方政府進退維谷，”清華大學政治經濟學研究中心主任蔡繼明教授說，“一大片房子能說推倒就推倒嗎?肯定不行。但這么拖下去也不行。”

作為研究中心土地制度改革課題組底下的一個子課題，從2007年初開始，歷時兩年，蔡繼明帶領學生調查了廣州、深圳、鄭州、石家莊、張家口、濟南、北京、天津、長春等地的小產權房。調查發現：小產權房數量驚人：全國小產權房占的土地面積有66億平方米；北京的小產權房大概占整個本地市場的18％左右，已售和在建的小產權房很快就會超過1000萬平方米；在西安估計已經占到25％到30％，深圳的小產權房可能占全市住宅總量近一半。

到目前為止，中央和地方政府出臺的各項針對小產權房的政策沒有取得預期的效果，市場上仍有許多小產權項目正在進行建設和交易。

小產權房屬于球

從所占土地的使用性質看，小產權房是不是也分不同的情況?

目前的“小產權房”整體來看都是違規的：一種是在村集體所有的集體建設用地和宅基地上建成的房子；另一種是占用耕地違法建設的，后者是嚴格違反憲法和《土地管理法》的，我認為應該堅決取締。在農村集體建設用地上建設小產權房有一定合理性，但也與《土地管理法》相沖突，在宅基地上建設的小產權房從提高土地使用效率上看，合理性更強。

小產權房為什么會存在?

首先，建設小產權房的村鎮集體和村民都可以通過小產權房的建設在房地產市場的發展和城市化進程中分得一杯羹，也使得大量集體土地進入市場流轉起來，創造了更大的收益；其次，城市居民可以購買到價格相對便宜的住房，在一定程度上緩解了住房難的問題；另外，政策法律規定中存在很多模糊不清的地方，也導致了各地小產權房建設的泛濫，在合法與非法之間給小產權房留下了一個球的空間。

根據你們的調研，哪些地方的小產權房問題比較嚴重?

從全國看，東北一帶小產權房問題不太嚴重，南方相對嚴重，比如深圳、廣州。其他如北京、鄭州等地小產權房也較多。

房價越高的城市，是不是小產權房問題越嚴重?

對。現在不僅京滬穗等地小產權房廣泛大量存在，很多內陸大中城市也出現了類似情況。

各地的小產權房有什么不同?

深圳多是農民在宅基地上自己蓋的，有很多親嘴樓、擁抱樓、握手樓，樓與樓之間距離非常近，配套設施也很不完善，河南、河北有些地方是村集體出面，招商進行整體開發。成都實行城鄉建設用地“增減掛鉤”天津東麗區進行宅基地換房，實質上是以政府的合法行為(或國務院授校的先行先試)取代了農民圖通過小產權房分享工業化城市化成果的行為。

一般認為小產權房的受益是村集體、農表，利益受損者則是地方政府(無法拿到相應的土地出讓金和稅費)，所以小產權房又被認為是“小政府”和“美政府”搶奪土地收益的問題。

這個問題是存在的。不過要分成兩類。一類是村集體出面集體開發的小產權房，這顯然是村集體和上級政府之間在爭奪土地增值；另一類是農民個人行為，農民越過村集體，直接在宅基地上建房出售。這兩種行為都涉及在工業化、城市化過程中產生的土地增值該如何分配，如何在土地所有者、開發商、政府之間進行利益分配等問題。

為農民著想，還是為誰著想

你對深圳通過的這個《決定》以及國土資源部的表態怎么看?

我在深圳和廣州親眼見過大量的“親嘴樓”、“擁抱樓”、“握手樓”，的確讓人感到眩暈，衛生、通行、消防等條件都很差。不過那里住著很多打工族，與住在工棚、未竣工建筑物、地下室和公共場所的人相比，他們還算是安居樂業的。所以，深圳、廣州等外來務工人員較多的城市，其小產權房確實有存在的基礎。深圳市人大做出這個《決定》，肯定是出于對當地各方面利益的權衡做出的。

深圳的決定一出來，各方就開始說小產權房要轉正了，這有可能又會催生一大批違法建筑。從大局考慮，處理這個問題還是要冷靜，不能媒體一忽悠，外界在不知道深圳這樣做是出于什么現實原因的情況下，就一擁而上了。

國土資源部作為國務院的一個部門，要執行國務院的規定。早在1999年，國務院辦公廳就下發了《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》的規定，農民住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。

國土資源部對這個問題敏感是合情合理的，要考慮有可能引起的_連串負面影響：現有小產權房交易行為大漲，同時一批新的小產權房產生，這是不得了的。尤其是在完整處理小產權房的政策出臺前，不能讓各地方互相攀比。

中央政府的態度一直很堅決，但地方缺乏執行力。現在地方政府進退維谷，一大片房子能說推倒就推倒嗎?肯定不行。但這么拖下去也不行。政府對這個問題是有不作為責任的。

國家一直對小產權房不肯松口，最大的擔憂是什么?

中央政府最擔心的是小產權房的利益會誘使農民非法占用大量耕地。我認為，國家可以通過對土地用途的嚴格管制來保護耕地。地方政府最擔心的是小產權房如果不加以控制，村民會在自己的宅基地上建房，那到時候政府如果再征地就很困難，或者征地給農民的補償要增加，政府從土地增值中得到的收益就少了。

有一種觀點認為：農民把宅基地轉讓是短期行為，“萬一以后農民變窮了，沒地方住了，怎么辦?”地方政府可能也有這方面考慮。你怎么看這種觀點?

這種觀點相當普遍，我認為這是極端錯誤的。城里人有一套房子，政府允許他自由買賣，怎么就不擔心他一旦把房子賣了住哪呢?難道農民都比城里人傻嗎?況且，《土地管理法》規定了，農村居民一戶一宅，每戶農民只能申請一塊宅基地。有了這個限制，農民是一定會很珍惜自己的房子的。這種觀點到底是為農民著想，還是為政府和開發商的利益著想?政府不允許農民轉讓宅基地使用權，誰又能排除政府自身想通過宅基地換房或增減掛鉤獲取利益呢?

農民出售建在自己宅基地上的房屋為什么不被允許?

農民有了自己的住房，想把這個房子賣掉的話，宅基地肯定是要跟著走的。國務院、國土資源部嚴格禁止農民的宅基地出售，其實是受到了傳統觀念的束縛，認為宅基地所有權是集體的，集體所有制以外的成員不能享受。農民作為集體的一員，拿到自己的宅基地使用權后怎么使用，是農民自己的權利。

比如他自己愿意忍饑挨餓，甚至露宿街頭，把自己的房子租出去，那是他自己的選擇，沒有影響集體利益，宅基地的集體所有權不會改變，使用權轉讓不會影響所有權。所以我認為應該允許農民把自己的宅基地使用權轉讓或賣給任何人。

國家對小產權房的現有政策中，有沒有為今后的解決預留空間?

空間不大。國家至今還沒有出臺全面解決小產權房問題的統一政策。從目前我看到的《土地管理法》修改草案來說，關于小產權房也沒有新的規定。

同地不同權，征你沒商量

很多人認為國家遲早得承認小產權房，但又有一種聲音是絕不能開了小產權房轉正的口子，你怎么看?

“承認”小產權房說法太籠統了，不能那么理解。我的觀點是，要從制度層面上根本解開這個扣，經過一個過渡期，沒有滋生小產權房的土壤了，這個問題自然就解決了。從長期看，要深入進行土地產權變革，給予農民真正完整的土地產權。我們課題組提出的建議是：

一、各級政府要制定出具有相當前瞻性的城市規劃，先有統――致和相對穩定的城市規劃，房地產市場才能順利地進行交易。放眼全國，真正違規的是誰?常常是地方政府。一個城市要有規劃，怎么能老有一條街、一個廣場的規劃呢?一個書記來是南北向大街，下一個書記來就是東西向大街了。

二、明確農村集體產權的主體，使農民真正獲得完整的土地產權。農民集體建設用地流轉下一步改革的目標應該是對流轉土地的產權主體、權利和利益邊界進行法律確認，還原農民作為土地資產所有者的地位和應得的權利。這一方面有助于保證農民根據其產權地位分享城市化的成果，另一方面也有助于遏制基層政府賣地的沖動，有利于形成和諧的市場結構。

三、建立統一的城鄉建設用地市場。要加強城鄉土地市場體系建設，實行國有建設用地和集體建設用地“統一市場”，達到“同地、同權、同價”。

小產權房的根本問題是不是涉及農村土地產權問題，即農村集體土地和城市國有土地“同地不同權”的問題?

是。“同地不同權”在農村集體土地上的表現有幾點：一是不能買賣，二是“征你沒商量”，不管出于公共利益還是非公共利益，政府說征就征，三是把農業用地轉為工業用地后產生的巨大增值，農民沒有得到，四是農村建設用地要想建設商品房，必須通過征地，先成為國有土地；五是農民的宅基地不能任意轉讓。

要加強城鄉土地市場體系建設，實行國有建設用地和集體建設用地“統一市場”，達到“同地、同權、同價”。要賦予城鄉集體建設用地相同的權益，“同權”是根本。同為建設用地，已經不存在土地轉用問題，應當具有平等的產權，實行“同地、同權、同價”。形成統一的市場后就能夠形成有效反映城鄉建設用地稀缺性的真實土地價格。

你認為，小產權房在我國未來數年將會面臨怎樣的命運?

這取決于政府的決策是否果斷、智慧、全面、遠見。

我認為在短期內，針對小產權房，一定要有一整套的措施：要有一個確切的期限，從某年某月某日開始，停止類似建設行為；對交易行為要區別對待，制定細則。對已經建成的小產權房則要區別對待：完全在農業用地上建的小產權房，要恢復耕地，毫不客氣，買的人和賣的人，后果自負，追究法律責任；對于農民在自己的宅基地上建的小產權房，要審查，質量符合建筑合格標準的話，適當補交有關費用，使之成為合法的房子。在這個處理過程中，都要充分考慮農民的利益，給其一定補償。還有農民集體通過整治、舊村改造節省出來的建設用地，既然已經節省出來土地，一定要讓農民切實得到好處。

第5篇：小產權房轉正范文

【關鍵詞】小產權房；市場需求；集體土地

1、引言

目前，小產權房問題已成為一個嚴重的社會問題，其中“小產權房”一般指在農村集體所有土地上建造的，僅有鄉（鎮）政府或村委會蓋章以證明其權屬，沒有國家房管部門蓋章以證明其權屬的房屋。小產權房主要分布在大中城市的城郊或城中村，周邊環境以及基礎設施條件都相對不錯，由于價格低廉，在滿足中低收入者的住房需求的同時沒有過多超出其購買承受能力，使小產權房有較大市場空間。

北京市的小產權房的銷售面積占到北京住宅市場總量的20%，其中95%分布在遠郊區縣。本文以北京市昌平區為例，通過對北京市昌平區內的綠城新干線、翠湖新城、綠城雅苑、大學城11號、龍脈花園、雙興苑、仙基公寓七個小產權項目進行入戶訪談、發放調查問卷的形式了解小產權房的實際情況，總結小產權房在昌平地區的現狀和形成因素，并針對如何處理小產權房這個問題提出合理建議。

2、昌平區小產權房基本情況

昌平區的小產權房主要分布在沙河、小湯山和昌平縣城，主要特點是占局部地區土地面積大，分布集中，此外，小產權房的建造年份大多較早但開盤時間較晚。其中，沙河地區小產權房主要是占用農用地，開發建設商品房，而小湯山和昌平縣城則是多以回遷為名而多占用農用地作為商品房對外出售。

2.1 昌平區小產權房的建筑及配套設施情況

（1）建筑結構。昌平區小產權房的建筑結構基本為磚混結構，多為4-6層建筑，總體形式單一。半數左右的戶型為2室1廳1衛，七成到八成的住房面積在70-110平方米范圍內。

（2）基礎設施情況。昌平區小產權房的基本配套設施中排污水、家庭電話、互聯網以及環衛清潔相對比較完善，各個小區之間差別不大。但是，暖氣和天然氣的配套情況差別很大，有相當部分小區沒有實現天然氣入戶。

（3）物業管理情況。八成以上居民認為小區內物業管理不夠好，只有少數居民對小區物業管理表示滿意。總體而言，昌平區小產權房沒有實現物業專業管理。

（4）服務機構情況。昌平小產權房周圍的服務機構存在規模普遍小、不夠正規等問題。

（5）交通設施情況。由于不同地段交通情況差別很大，人流密集區擁堵問題時有發生，有待進一步城市改造。

2.2 昌平區小產權房的買賣、流轉情況

（1）價格信息。就售價而言，昌平區各個區域同一時間的平均房價相差大，但整體呈現逐年遞增的趨勢。就租金而言，昌平區各小產權房同一時間的租金基本相同，其中平均最低租金是仙基公寓項目，最低時可達到600元/月。昌平區小產權房的租售比約為1:2。

（2）流轉情況。租戶的租住時間從3個月到2年，半數租戶選擇1年的租期。小產權房”的購房信息傳播渠道中最有效的是通過周圍的人際關系朋友傳播，占四成比例；其次，則是通過區域廣告宣傳，占三成比例。

（3）產權情況。所有被調查者都沒有能夠提供合法的個人房屋所有權證以及土地使用證。但是在買賣過程中，購房者仍然應用了一定的方法來“證明”其房屋所有人或使用者的使用權，近九成購房者通過合同作為購買憑證，一成購房者則靠人際關系擔保。

2.3 昌平區小產權房的使用者情況

（1）年齡。小產權房使用者的年齡明顯集中在26-30歲和50歲以上兩個年齡段。

（2）學歷。目前昌平區小產權房使用者學歷水平較低，本科以上學歷不到三成比例。

（3）職業。主要以企業員工、無工作和退休者居多；而公務員和打工人員所占比例不大。此外，還有少數學生在此居住。

（4）戶口。擁有北京戶口的使用者占六成，其中七成擁有城市戶口，即小產權房使用主要人群是本地城市居民。

（5）家庭月收入。超過八成的家庭屬于家庭月收入在7千以下的中低收入家庭，高收入家庭占所有被調查者的比例不及二成。

（6）工作年限。大部分使用者有工作經驗。對于在北京的工作年限，半數小產權房使用者有0-5年的工作時間，其次是約15%使用者工作6-10年，約15%的工作者工作了30年以上。

3、昌平區小產權房產生的原因

3.1 供給角度

開發主體是村集體、鄉政府和一些小開發商，村集體提供土地，開發商提供資金。（1）村集體作為土地供地方將土地賣給開發商獲得分紅，因此村集體有推動小產權房建設的動力。（2）從開發商成本收益核算角度出發，獲得土地成本低，不需要繳納土地出讓金；大部分小產權房為磚混結構、低容積率房屋，建造成本低；小產權房市場的隱蔽性使開發商逃避了各種稅費等。因此開發商在利潤驅使下也有開發小產權房的動力。

3.2 需求角度

剛性需求是催生小產權房的主要需求。（1）當前商品房的高房價使普通購房者深受其困。小產權房相對低廉的價格，是吸引購房者的最大因素。（2）昌平區上風上水的環境也促使了購房者對小產權房的需求。（3）大多數購房者表現出來的法不責眾的心理讓他們在權衡持有產權和低房價之間選擇了后者。

3.3 政策制度

政策這雙有形之手也是昌平地區小產權房出現的因素之一。（1）城市發展過快，政策保障出現真空，開發商和政府借新農村建設、舊村改造名義運作小產權房獲利。（2）農村土地監管存在灰色地帶，實際支配土地的鄉政府、村委會有操作空間。（3）廉租房和兩限房門檻高，經濟適用房限制多。

4、小產權房處理建議

4.1 出臺并完善“小產權房”的禁建禁售政策

小產權房的問題由來已久，但至今仍然沒有明確如何處理現有小產權房以及如何杜絕小產權房建設行為的法律法規，目前的成功解決案例也寥寥無幾。為了能夠為小產權房妥善處理提供法律依據，應該加快相關的立法工作，加強法律保障。

4.2 保護 “小產權房”購房者的權益

處理小產權房，對于其購房者的處理尤為棘手。不可能只通過補辦手續的方式使這些購房者得到產權證。在處理過程中，應該區別對待不同的占地情況。而無論是何種情況，都應該首先追究開發主體的責任，然后對于購房者，責其繳納一定數量的補償款，但現實處理上還是有很大的阻礙。政府應充分考慮到小產權房購房者的權益，不能草率處理這類問題。

4.3 控制“小產權房”的擴張

小產權房在網上的信息往往并不準確，往往出現修改小區名稱或在網上沒有項目記錄。而通過朋友宣傳和在當地發放廣告，小產權房市場仍然運轉正常。昌平地區在2011年仍有新建小產權房的出現，當地政府控制小產權房新增量的力度不夠。需要完善普查與統計，對當地改造、回遷項目加大監控力度，控制小產權房的擴張，避免事態進一步擴大。

5、結論

小產權房發展至今，已不單純是土地違法問題，更是涉及民生的社會問題。雖然小產權房表面看來存在一定的合理性，緩解了住房市場供求緊張的現狀，滿足了部分城市居民及新移民的住房需求，但是小產權房的負面效應不容忽視，主要包括減少集體土地存量、擾亂房地產市場正常秩序、糾紛案件不斷等。在中國現有體制下，需要充分考慮小產權房的所有利益相關者，具體情況具體分析，在保障社會穩定的基礎上，妥善解決好小產權房問題。

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第6篇：小產權房轉正范文

難點一:房價的理性在哪里?

用房價收入比來批評中國的樓市,這在2006年以來就成為房地產領域的一個主要議題。在2009年春天北京社科院戴建中和地產大亨任志強的一場爭論中,以房價收入比來判斷房價的走勢成為辯論的焦點。據北京社科院的估算,北京市住房收入比高達23:1,遠遠超過國際上6:1的數字,這是普通老百姓遠遠不能承受的房價。基于明年大量保障房投入市場的樂觀預期,戴建中號召人們“一直要堅持到房價理性回歸,個人能承受再買房”。

聯合國人居中心出版的世界人居報告中曾指出,在對50多個國家的首都城市進行調查后認為,一套住房的合理價格應在居民年收入的2至3倍,如達到5倍時,大多數人就會無力購買,市場就會出現問題。發達國家的住房市場,其房價收入比基本上在這個范圍內。而中國則高達20倍以上。

但是,地產界業內的一位資深人士在接受《小康》采訪時認為,生搬硬套地把西方國家房價收入比的數據搬到中國是不合適的,中國人對住房以及對房地產的消費行為和消費模式都有較大的差異。“在西方,一般都是公民個體或一對夫妻供一所房子,而中國的老百姓則會舉全家之力購房。”然而,四個老人一輩子的積蓄,外加夫妻兩人未來三十年中大部分收入來買一套住房,這樣的消費是否瘋狂?在當前的中國,這樣的住房消費成為了一種普遍的現象,多年來房價一路狂飆,但我們依然保持了世界上較高的住房自有率。“這也就客觀上造成了一種統計上的矛盾:一方面是中國居高不下的房價收入比,另一方面又是高居不下的住房自有率。”

支撐中國高房價的背后有這樣一個現象:在北京、上海、廣州、深圳等大中城市,許多住著過百萬房子的白領,在夜色降臨時,悄悄在稍微遠離家的地方擺起了地攤,賣什么的都有,只要能增加一些收入。中國房地產行業獨立評論家牛刀指出,現在一百萬的房子,其使用價值,也就是與經濟發展水平和居民購買力所對應的價值,其實只有四五十萬,實際價值就更低。但是,中國的白領階層卻偏偏要多付出一倍的價錢才能住得上這個房子。如果經濟一直向好,GDP每年保持在兩位數以上的增長,盡管壓力很大,也許還能夠撐下去。如果不是這樣,那么他對未來并不樂觀。

從供需角度來看,支撐民宅房價的力量源于住房的三種價值,即居住、投資、投機。

當房屋作為投資需求時,決定房價的力量是房屋租金,國際上通常用租售比來表示。所謂租售比是指每平米使用面積的月租金與每平米建筑面積房價之間的比值。所謂租售比是指每平米使用面積的月租金與每平米建筑面積房價之間的比值。中國財經傳媒人聯盟特約觀察員時寒冰指出,國際上衡量房產運行良好的租售比一般標準為1:200-1:300。而目前我國的房價遠遠超出國際警戒線。以北京為例,其租售比基本是在1:500-1:700這個范圍之內。不少人所購買的房屋如果用于出租還不足以償還銀行利息,甚至在房屋快報廢時還不能收回投資。這說明,房屋也不再具有投資價值。

另一個不爭的事實是:過去的幾年里,房價一直在瘋狂地上漲。時寒冰認為,這主要是房屋的投機價值被投機者利用的緣故,即通過低買高賣房屋來獲取價差。

但每年新增的住房供應以及因投資、投機沉淀下來存量房數量驚人,同時政府在加大社會保障性住房的供應。接受采訪的專家認為,從長遠來看,這些也會成為促成房價理性回歸的因素。

難點二:保障房如何覆蓋中低收入群體

地產商任志強認為,中國的房地產市場應形成兩種格局:地產商給富人們蓋房子是天經地義的,市場就得要按供需主導的市場規律來辦事,這是鐵律,中西沒有差異,和道德、倫理無關。而政府則要通過保障房的建設保證經濟收入低下群體有房住,不至于流離失所。

業內多數人的看法是,理想的國家住房制度應該是分層次的,國家要做到“兩頭保”,最上一層是高度商品化的住房市場,最下層的是低端的保障房建設。

然而,在過去的很多年,資金制約成為地方政府解釋保障房建設障礙的主要理由。

但中國房地產及住宅研究會常務副會長包宗華質疑:沒有房改以前,我們國家窮的要命,那時地方的財政收入比現在少幾十倍,卻解決了60%的人的公房居住問題。現在財政收入增加了幾十倍,反倒一小部分都解決不了?

“在去年以來的宏觀經濟下滑,中央及地方財政收入放緩的情況下,4萬億投資依然將一大部分投向保障性住房,可見中央的決心”。北京大學房地產研究所所長陳國強指出,這說明國家“保民生”的方針沒有變。當然一些地方政府以及房地產中的既得利益集團不斷通過偷梁換柱的做法,減少政府的住房保障責任,也把越來越多的人推向了市場。時寒冰提醒這種情況值得警惕,同樣的資金,以何種方式投入,效果是截然不同的。

以備受推許的新加坡住房市場為例,只有占住戶總數3%的富人由開發商提供住宅,收取很高的土地出讓金,入住后收取高額物業稅,而對占住戶總數80%的中低收入者則提供由政府控制戶型和房價的房屋。這就意味著,絕大多數的民眾的居住問題都應該劃分在政府的責任范圍內。

“世界上沒有一個國家敢從民眾的居住問題中賺取巨額利潤,已經出臺住房法的國家,幾乎無一不強調政府對住房問題負有不可推卸的責任。把住房問題完全交給市場去解決,導致民眾遭受掠奪本身就是政府的失職。持續下去,很容易給社會的穩定埋下隱患。”時寒冰認為,以下這樣一個住房格局能夠較好地解決問題:低收入者,政府提供廉租房(大約20%);中等收入(偏下)者,政府提供廉價經濟適用房(大約50%);中等收入(偏上)者,購買限價房(大約10%);高收入者,去市場購買商品房(大約20%)。

政府的份內事兒是提供低端廉租房為主的保障房建設,而高端商品房市場的發達不但有利于中國財富的積累水平,也能為政府提供較高的稅收。同時,國家也應當兼顧保障公平和激勵競爭的有機結合,對利用納稅人資源建造起來的廉租房,應以保障住房資源的最高效和節約利用為原則,而且一定要完善退出機制。

難點三:小產權該不該轉正?

有一個國家的修路方法是,鋪好草坪不修路,讓人們隨意去踩,時間長了,在穿行最便捷的地方人們踩出幾條曲曲折折的小路,于是政府就在這些踩出的痕跡上修出最實用的路來。小產權房就是中國房產市場這實用的小路。

要住在遠離城市的農村,那里公共設施落后,交通成本較高,并且,購買小產權房難以辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續,潛藏著房屋質量、物業管理、違規拆遷等諸多風險。按理說,這不應當成為理想的選擇,但在目前的房地產格局下,這又成為了相當一部分人的現實選擇――最主要的理由是便宜。從上世紀90年代中期起,小產權房的歷史已經有十余年,這些年,隨著商品房價居高不下與新農村建設步伐的加快,小產權房越建越多。

2007年建設部副部長鹿心社指出,截至2007年上半年,全國“小產權房”面積已經達到66億平方米,相當于2007年地產銷售高峰時期的10年銷售量。到現在已達70多億平方米。而1997-2008年12年間,全國開發商建設的商品住宅竣工面積總共不過69.5億平方米,銷售面積38.55億平方米;也就是說,小產權房比開發商建設和銷售的商品住宅面積還大得多。

北京房協住宅學術委員會委員蔡金水介紹,在北京,小產權房屋的交易量已經達到商品房交易量的兩成。北京市規劃部門僅在通州就發現了百萬平方米“小產權房”,未發現的可能更多。這些“小產權房”比相鄰地區的商品房價錢低一半甚至2/3以上。

但小產權房一直未獲轉正。在深圳傳出小產權意欲轉正的消息后,國土資源部再次表示堅決查處小產權房。按照國土資源部的說法,“小產權房”是違法建筑。

小產權房雖然不能辦大產權,但是通常項目都是合法的,有的是屬于舊村改造項目;有的是新農村建設項目;有的是旅游景點配套項目,或是生態園立項等等。總之,都是披著一個“合法”外衣的,否則規劃等有關部門不會批準建設,水電市政部門也不能給通水通電。不合法的原因,是他們賣給了城里人。按照我國《土地管理法》規定,如果要在農村集體所有的土地上進行商品房開發建設并出售,必須先經國家征收,轉為國有土地,再出讓給開發商,開發商向國家交納土地出讓金等稅費,最后建房后出售給購房人。

但政府查處小產權房的動機和合理性始終受到質疑:“為什么政府強行低價征用農民的土地,再高價賣給開發商,從中漁利,建成房子高價賣給居民合法;而農民在自己的土地上建房,低價賣給居民,讓老百姓得到實惠,反倒不合法了呢?”蔡金水反問。

時寒冰認為目前急需要做的是:第一要盡快給小產權房立法,我們應該看到,在高房價的深圳在政府保障性住宅不能大量供應的情況下,為社會提供小產權房,也能解決一部分民生所需,并能緩解政府保障的滯后。現在的小產權房,只有一個難題,那就是確認交易權。我們現在的商品房其實也不是嚴格意義上的產權,也只有70年的使用權,我們為什么不能以這種方式給小產權房流通和交易的空間呢?比方說,我們可以給小產權房定為50年或者40年的產權,性質都是一樣的。

難點四:如何避免住房的制度性腐敗?

在上個世紀“房改”前,公務員一直是我國住房條件較好的群體。1998年“房改”后,雖然國家停止了福利分房,但各種名目的“集資建房”和“單位自建經濟適用房”從未停止過。

一名長期在政府部門工作的知情人士告訴記者,說是房改,但依然還是按標準配足了房。“房子建成后,購房者的資歷一般會先由辦公室安排好,由職務高低、工齡長短進行排序,然后再確定買房資格、買房面積和選房次序。”他透露,這只是普及的方式,還有內部定價開發集資建設的或以象征性租金向領導干部長期提供優質住房,等等。他直言,在這些集資建房和單位自建經濟適用房的過程中,機關單位存在著諸多的經濟腐敗,嚴重超標建房、以權謀房、暗箱操作多占公房等現象屢見不鮮。

2009年5月1日,《小康》雜志曝光“信陽未查處的官員別墅”:信陽市委市政府的四大班子的“廳級別墅”每套290多平米,“加上陽臺,有350平米”。在進一步調查中,官員別墅背后的奇怪的審批和招拍掛、土地、規劃等手續以及由政府要害部門一二把手組成的神秘開發商也一一曝光。

2009年6月17日,河南省鄭州市政府被中廣網曝光,以建經濟適用房為名占地建別墅謀取暴利,其中樓中樓是200多平方,別墅是300多平方,建成后總成交額將達1億以上。

2009年6月22日,武漢市武昌區經濟適用房公開搖獎卻出現了6連號。一名參與此報道的記者告訴《小康》,“六連號”當事人申請材料均為虛假材料,而據華中師范大學一名數學系博士計算,從5141個號碼搖出6個連號,出現這種情況的概率約為千萬億分之一。且產生這一超低概率事件的搖號軟件是由相關部門自己開發、使用的,沒有經過任何第三方檢測。

一名不愿意透露姓名的專家向《小康》記者表示,官員的住房問題,必須納入公眾的視野。

福建省東建筑工程有限公司總經理盧健在接受記者采訪時表示,在種種權力優勢下,大多數官員早就擁有超過其住房標準的多套房子,在多數百姓淪為“房奴”為房子掙扎的時候,他們已奢靡成風。他向記者舉了這么一個例子,某局長在單位分到了兩居室,私下把房子在市場上倒換成兩個一居室。等調往新單位時,只報一居室,于是按照級別,單位又給他補了兩居。房子到手后,便把房子賣了。等再去下一個單位時,故計重施,如此循環。盧健認為,官員住房的規范問題應當引起重視。

事實上,面對中國官員普遍超標的住房狀況,各地也下達了不少文件進行規范。例如,河南省《關于廳以上領導干部住房問題的通知》規定,正省級220平方米、副省級190平方米、廳級120平方米。官員購買住房超出控制標準30平方米以內的按實際成本價購買,超過控制標準30平方米以上的部分按市場價購買。

但由于目前尚缺乏官員財產公開制度,公眾對官員實際收入并不知情,對官員住房補貼亦無知曉,對官員有幾處房產更無法確認,因此,各地規定的規范官員住房文件往往很難得到監督執行。此外,國家尚未建立統一的官員住房規范和監管制度,使各地發生的官員持續發生住房腐敗現象也很難得到查處。

北京市華遠集團總裁任志強指出,住房最大的腐敗在于制度。他表示,因制度的不完整缺陷而給了腐敗以合規的保護,讓貪污和不合理的占有國家優惠政策和資源成為“合法”的行為。任志強認為,只有堅決地堵住制度性腐敗,讓除了廉租房之外的各種打著保民生名義而形成腐敗的國家財富再分配制度性政策都退出歷史的舞臺,真正實現市場化和保障性的雙軌制,才能讓中國的經濟和收入分配都進入正常的軌道。

“我都搬來兩年了,卻一個鄰居也沒見過。”家住順義某別墅區里的李女士向記者發出如此感嘆。李女士的愛人是一名副廳級干部,她住的別墅區早已傾售一空,但由于主人同時擁有多套房產,住不過來,大多閑著。

事實上,類似李女士家的情況在中國公務員群體中比比皆是,官越大,別墅也就越好。這也已經成為了一個公開的秘密。接受《小康》采訪的一些市民認為,政府應當建立有效的官員財產公開制度和官員住房監管制度,只有這樣,公眾才可能實現監督。

香港中原地產集團董事局主席施永青曾建議內地對這些閑置的房子征收空置稅,這一建議得到眾多專家支持。中國社科院金融研究所博士尹中立表示,征收空置稅的提議切中問題的要害。他認為,空置稅可以限制房地產炒作和投機,從而抑制房價,與宏觀調控是一致的,而且,還可以杜絕一些腐敗。

時寒冰指出,在荷蘭,法律規定,如果一套住房空置一年以上,必須在政府的協調下無償提供這些住房;在瑞典,政府甚至直接將無人居住的住房推倒;在法國的一些城市中,房屋閑置的第一年,業主必須繳納房款10%的罰金,第二年為12.5%,第三年為15%,以此類推。不僅是歐洲,美國也對閑置房毫不客氣。在美國亞特蘭大的一些地區,甚至有業主出錢讓人租住其房屋,以逃避因房屋閑置而面臨的處罰。“如此嚴厲地對待空置房是為了使有限的住房資源最大限度得到利用。如果現有住房大量閑置,就會使一部分人的居住空間受到擠壓。而幾乎歐洲所有國家的法律,都把住房視為一項基本的人權,要求政府必須解決住房問題。”大部分專家認為,借鑒西方發達國家的做法,對大量閑置的住房征收懲罰性稅收,不僅可以避免資源的浪費,還能杜絕腐敗的一些現象。

難點五:難以緩解的物業糾紛

業主和物業兩者之間本應該是服務與被服務的關系,可最后卻勢成水火,這是當前兩者關系的真實寫照:業主因物業公司費用較高,服務較差,人員素質低下,甚至收了錢不干活,充滿怨言和不滿;而物業管理公司因為物業費收取困難,有時候干了活卻得不到認可,虧本的生意,就不愿再做。

上海某小區公布的物業管理收費為3元/平方米,該物業管理處工作人員接受《小康》記者采訪時介紹,他們現在只向住戶收取2元/平方米的費用,也只能勉強收到50%左右。他表示,由于小區建成年代較久,房屋出現質量問題較多,以及暫住人口流動性大,許多業主不繳或者遲繳都比較普遍。

此外,許多物業與開發商間的“親密”關系也都影響著物業費收繳。一些小區物業就是開發商委派的。開發商在售房時承諾的一些事項沒有兌現,諸如產權證沒辦、煤氣不通、小區道路未維修等,業主便會把氣都撒到物業身上。

哈爾濱市某小區的一名業主告訴記者,辦進戶手續時他就交了煤氣安裝費,但煤氣至今未通,產權證也沒有。找物業,則推說是開發商的問題。而家里的塑鋼窗漏氣、電表老跳閘,小區衛生又差,自己索性就不交了。

而一些物業公司的人員素質過低,也造成了服務上的滯后和矛盾的產生。北京某小區業主李小姐告訴記者,自己小區里的保安整天一副色迷迷的樣子,盯著人看很不舒服,值班上還經常睡覺。為此他們反映過多次,但物業公司均未理會,最后只能炒了這個物業公司。

物業公司也是牢騷滿腹:大事、小事都找物業,可一旦哪里做得有紕漏,業主們就拒交物業費。這令眾多物業公司很頭痛,市場激烈的競爭又使他們十分尷尬。一家物業公司老板接受《小康》采訪時表示,收繳率低、虧損厲害是導致糾紛主要原因。他舉例:該公司旗下的一個小區,因為噪音問題長年無法解決,業主們則拒絕繳納物業費。若以小區住宅面積10萬平方米的2元/平方米來計算,即便收費率達到100%,費用也才20萬。而目前整個物業管理處有60名工作人員,僅工資每月就花近30萬,還不包括其他的。“我們只是企業,沒有執法權,相關部門沒少跑,但就是解決不了,收不到費用,最后只能退出這個小區。”

一名業內資深人士告訴記者,無論物業炒小區、或者業主炒物業,基本離不開管理和費用成本的因素,國家缺乏相關法律法規來協調此類事項是主要的一個因素。他透露,一般物業公司都愿意接手新的住宅小區,原因是房地產開發商在賣房子時,通常要求一次交齊三年的物業費。因此,這三年的物業收入是有保障的,且新房幾乎不需要維修的地方,可以說只賺不賠。但三年一過,問題就多了。一般在權衡利弊后,他們都是會選擇退出。他表示,這叫三年保鮮,但也有物業公司堅持下去的。此外,一些刁鉆的業主也讓物業公司頗為棘手,而這些人往往會制造假象,很容易得到其他業主的呼應,使管理難上加難。

第7篇：小產權房轉正范文

內容摘要：小產權房是一種非獨立房地產，依賴于農村土地制度與農民身份。主張其合法化的立論基礎在于小產權房是一種普通財產性資源，目的在于迎合資本對于利益的追求，最終實現農村土地的私有化。主張其非法化的理由系小產權房是農民在實現自己的公民住房權過程中的被短期利益誘惑下的副產品。處理小產權房問題要遵循人權高于資本利益的原則，走出傳統依靠商品化房地產之路，按照公民住房權應然含義下的房地產標準，完善現有的法律法規政策非法化小產權房。

關鍵詞 ：公民住房權 小產權房 人權 住房保障立法 住房保障政策

國務院《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》（國發［2003］18號）文件是一個具有歷史轉折點意義的文件。自此伊始，公民的居住被正式附加了特別的含義，在市場化的理由下，國民經濟的發展與地方財政收入的增加成為了原本滿足公民住房權的房地產的真實內涵。在此趨勢下，房地產的價格逐步攀升是社會中強勢利益主體的共識，全國的房價由此一發不可收拾。一方面，是人們的日益增長住房需求；另一方面是異常高昂的房價，利益的誘惑與現實的壓力使得形式多樣的主體的目光投向了唯一剩下的具有超額地租收益的小產權房，全國開始了小產權房的盛宴。應實踐的需要，學界從經濟學、法學、社會學等多重視角，在資源優化、土地發展權、居住成本等立體框架下闡述小產權房合法與否。筆者在吸收與借鑒這些既有理論的基礎上，從公民住房權這一人權價值的向度，闡述小產權房既有的實然與應然內涵，根據人權與資本權取向價值優先的選擇性，究察小產權房的合法還是非法的應然定擇。

一、公民住房權：房地產的應然與實然

作為論證話語的視野架構，厘清公民住房權含義以及在此界定下的房地產應然與實然是現實與理論的需要。公民住房權是舶來品術語，歷史較為悠久，存在于多個文獻資料，隨著時間變遷與經濟社會發展得以逐步豐滿。

1.人權條約下的含義界定：房地產的應然

從國際范圍來看，許多重要的國際人權公約都明確規定了對公民住房權的保障。1948年《世界人權宣言》第25條規定，人人有權享受為維持他本人和家屬的健康和福利所需的包括住房在內的生活水準；1966年《公民權利和政治權利國際公約》在第1條指出，所有公民有權為他們自己的目的自由處置他們的天然財富和資源，并且在任何情況下不得剝奪一個公民自己的生存手段；1966年《經濟、社會及文化權利國際公約》第11條規定，人人有權為他自己和家庭獲得相當的包括住房在內的生活水準。從這些最基本、普遍性的人權條約可以看出，公民的住房是人權命題中的應有之義。針對公民住房權，國際社會采取了更為具體的行為：1991年適足住房權特別報告員的任命、1991年《第4號一般性意見──適足住房權》、1994年《住房權國際公約（草案）》、1995年《邁向住房權利的戰略計劃》、1995年《適足住房權特別報告員最終報告》、1997年《住房人權：聯合國事實清單第21號》、1997年《第七號一般性意見：關于強迫驅逐》、1999年聯合國住房權計劃的批準和2001年聯合國人居中心升格為聯合國人類住區規劃署等。

其中1991年《第4號一般性意見──適足住房權》首先在第1條強調了“適足的住房之人權由來于相當的生活水準之權利，對享有所有經濟、社會和文化權利是至關重要的”。同時這一《意見》對公民住房權的具體含義作了精細的表述：（1）適足的住房權利適用于每個人且不應受到任何歧視；（2）住房權利是所有人不論其收入或經濟來源如何都享有的、適足的安全、和平和尊嚴地居住某處的權利；（3）所有人不論使用的形式都應有一定程序的使用保障；（4）合適的住房要有符合要求的服務、材料、設備和基礎設施的提供；（5）住房有關的個人或家庭費用是力所能及的；（6）適足的住房必須是適合于居住的；（7）適足的住房應處于便利就業選擇、保健服務、就學、托兒中心和其他社會設施之地點；（8）適當的文化環境。

按照公民住房權自有含義，社會中的個人主體具有適足居住的權利，而要達此目的，房地產這一載體是必須存在的介質。綜合人權公約對公民住房權的闡述，筆者認為，這一人權意義下的房地產應然具有的內涵大致可以從這些方面理解：（1）在市場經濟情勢下，房地產業存在一個基本的底線，即是社會中的各個階層要具有力所能及支付水平下的適足居住空間；（2）社會中的各個階層個人主體擁有人權含義的公民住房權，不意味著這些主體都擁有公民住房權對應的房地產這一載體的所有權；（3）國家具有提供針對社會中的各個階層適足居住的房地產的義務；（4）嚴格限制房地產的剝削性，這是因為房地產的天然代際傳遞性與天然代內財富轉移性，使得房地產非常容易成為公民個人財富轉移工具；（5）房地產的合理利潤與超發貨幣承載工具條件下的超額利潤要做嚴格區分，國家不能將房地產視作濫發貨幣的傾倒地；（6）房地產具有人權性與資本性二重性，協調兩者關系要按照人權高于資本、資本服務于人權的原則進行；（7）房地產存在的目的在于服務于房地產創造者，特別是這一主體中的弱勢群體，房地產不能反噬勞動者；（8）房地產的具體形式受限于國家的法律法規政策。

作為房地產的具體體現之一的小產權房，自然具備普遍意義上的房地產的應有含義。我們在討論小產權房法律出路時，無疑應當遵循公民住房權意義下的房地產應有含義的要求，進而使用這一含義作為標準來檢驗小產權房法律出路的設置。

2.社會實踐中的人為解構：房地產的實然

不少決策制定者對于公民住房權這一概念的理解，目前還存在極大的誤區。他們簡單地將住房權利等同于住房救濟，將公民住房權的內涵和外延大大窄化。這種對公民住房權概念的錯誤理解往往基于一個預設， 即大多數居民都能夠通過住房市場獲得公民住房權的滿足， 政府只需關注那些被排除在市場之外的社會群體。〔1 〕 這一存在于政府決策者頭腦中的基本認識被體現在了具體的各級政府的各種會議文件、工作報告以及法律法規政策中，壓縮之后的公民住房權的主體對象在現實中基本上限定于低收入階層。至于那些無法從市場經濟條件下通過自己支付貨幣成本獲得住房，又不符合窄化之后的政府在文件中致力于解決的收入階層人群的公民住房權被忽視了。我們如果仔細考究這一窄化的動因可以發現，政府作出這樣選擇的一個最基本的利益動機在于政府意圖，以及實際上已經獲得的巨額地租收益。

我們只要梳理下現行有關住房，尤其是直接體現公民住房權的保障性住房的法律就可以發現是存在極大的缺陷的：首先，是位階較低，現實層面的關于廉租房、經濟適用房這些保障性住房的法律法規政策多是地方性的，欠缺全國性的統一性的法律配套體系；其次，是內容空洞、模糊，從享有保障性住房的資格條件、主體對象范圍等來看，具體的操作性比較差。我們不能忽視的是，學界理論的研究也是重點關注政府的現實操作。我國關于公民住房權的研究近乎空白，緣于相當一部分學者認為住房問題，對國家而言是一個產業和經濟問題；對民眾而言是個高房價問題；對學者而言是一個實踐并難以上升到理論高度的“形而上”的問題。目前研究住房政策和住房立法的學者以從事房地產、區域經濟、財政金融研究者居多。〔2 〕

另外，政府為此進行的財政支出所占整個政府的財政支出是比較低的，即使是已經建成或者通過其他路徑轉換的廉租房、經濟適用房大多自身結構較差、位置偏遠、生活不便、社區配套不完整，對比前文論述的公民住房權語境下的應有含義就發現差距是巨大的。政府的目光盯著的是那些可以帶來土地財政收入的商品房，這些房地產無論是地段、基礎設施、周圍的環境，基本上都是上佳之選。尤其是近10年來的政府在體現公民住房權的房地產上的不作為，現在已經很難在那些發展成熟的城市好的區域完成體現公民住房權的房地產建設，房地產實然上已經走向了背離體現公民住房權的道路。在這種情形下，位于城市內部區域的小產權房浮上臺面，在理論上學者已經開始探討。如有學者主張，小產權房的出現有著復雜的經濟、社會、法律原因。如果僅僅為了消除違法性而對小產權房一拆了之，勢必會造成更為嚴重的利益混亂，甚至有可能影響到社會穩定。考慮到公租房政策實施過程中的種種不足，小產權房在保障住房權利方面的社會功能應該得到肯定。在當前的法律背景下，我們可以將小產權房改造為公租房，從而建立集體公租房制度。〔3 〕 畢竟小產權房轉為保障性住房，可緩解中低收入者無力購買商品房尷尬的境況、擴大保障性住房的來源，增加供給，平抑商品房價格、有效緩解城市化帶來的人口在城市聚集的社會壓力、遏制游離于國家政策控制之外小產權房的地下市場，所以，意義非常重大。〔4 〕

二、小產權房：非獨立房地產

小產權房其實是一個老問題。在20世紀90 年代房地產市場啟動之初，特別是在一些快速工業化的區域以及城市化快速發展的城市，得不到國家法律法規政策獨立、完整賦權的小產權房不斷涌現。但是小產權房的內涵、類別等并沒有一個法律上的規范界定，更多的是在社會實踐以及學者理論的總結之后漸次統一為主流的認識。現在無論是理論界還是普通民眾對小產權房的直接反映是將其與農村土地、農民身份連接在一起的。按照學界的理論通說，我們可以將小產權房定義為：小產權房是指在農村集體土地上違法或違規修建的，沒有獲得縣級及以上國土和房屋產權管理部門發放的具有法律效力的國有土地使用權證和房屋所有權證的房屋和其他建筑物。〔5 〕

1.小產權房的農村土地依賴

歷史上小產權房的種類很多，除了本文論述的小產權房，還有存在于國有土地上的小產權房：（1）1988年的房改提出住房制度改革，將原來依賴于國家財政、個別單位自己財力已經或者將要建造的公有住房私有化。從公有住房的房改政策可以清楚看出，這一類的所謂小產權房實際上是有全部產權的，以后出售也不用補交土地出讓金，只要滿足出售的年限即可，而且從1998年下半年開始停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化；（2）劃撥的建設用地是允許建造住房的，但是劃撥的建設用地如果沒有滿足法定條件，對外銷售的此類建設用地上的商品房無法獲得現行法律的完整產權。這一類的小產權房只要依法繳納土地出讓金和取得批準，就是完整的產權房，法律對此類的小產權房不是禁止而是限制。這兩類國有土地上的小產權房更多地是歷史原因造成的存量住房，而且能夠購買這些小產權房的主體是有限的，從整個規模上來看也不是在社會實踐中人們通常理解的小產權房。

無論是哪一種小產權房，都離不開現行的土地制度。按照憲法規定，我國現行土地制度是一種二元制度，在所有權層面存在兩個權利不同的主體。農村土地的所有權主體是農民集體，但是其權利是有限的：（1）農村宅基地除了法律另有規定，只能分給本集體的農民進行用于解決自己家庭居住的建設，農村宅基地的所有權仍然屬于農民集體，本集體農民只有無償使用權，出售后不再有權獲得；（2）農村土地中的農業用地只能用于農業目的，這一點從土地用途轉變的審批機關的高位階性可以看出來；（3）農村土地中的建設用地除法律明文規定之外，基本上是用于農村集體的公共基礎建設、集體企業等用地。現行的土地法律明文規定，集體所有的土地不能直接用于非農的商品房開發，如果要在農村集體所有的土地上進行商品房建設并出售，必須先經國家征收，轉為國有土地，再出讓給開發商，開發商向國家繳納了土地出讓金和稅費后，再建房出售給買房者。因此，集體組織自行開發的商品房因土地使用性質不合法，即房屋建設所使用的土地不具有國家認可的建設用地屬性，所以不能辦理國家承認的產權證。〔6 〕

現在的小產權房在滿足城市工作的打工者居住方面起到了巨大的作用，如果僅僅是著眼于公民住房權對于公民居住的需求滿足，拋開農村土地的非經濟性功能，小產權房某種程度上符合公民住房權的應然含義下對于房地產的要求，特別是在公民的支付能力方面。但是，關鍵點是小產權房立足于農村土地，天然依賴于農村土地，它并不是獨立的、符合現行法律法規政策的不動產，它的價格低廉的原因在于農村土地的全部經濟價值沒有反映在其價格中，更不論農村土地的人權價值了。小產權房的農村土地依賴性決定了其在客觀上是農村土地的一部分，不因為已經具有非土地的形態而改變這一點。

2.小產權房的農民身份依賴

類似于二元結構的土地制度，我國的公民身份被人為劃分為城鄉二元結構下的農民與城市居民兩種不同的戶籍身份，這不是簡單的人口管理措施而是與每一個人的教育、就業、財富、社會保障等捆綁在一起的人身地位制度。城鄉戶籍制度與城鄉土地制度是一個互相配合的體系，農民的身份與農民因為這個身份獲得的土地權利與義務是聯系在一起的。當前的農村集體土地所有制以農民這個特定的成員資格和身份關系為基礎，將農民固著在土地上，一旦農民“農轉非”，身份的變更就會導致土地權利的失去。農民使用農村土地建造住房的權利與義務必須符合國家關于土地的法律法規政策，限定用于農業用途的耕地以及農村的建設用地不能建設用于滿足農民居住的住房，農民只能在農村宅基地上建造住房。農村宅基地上的住房按照現行法律法規政策是一種受限的房地產。按照我國《土地管理法》規定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，農村村民建住宅需要經過批準；農村村民出賣、出租住房后,再申請宅基地的，不予批準。從法律的規定我們可以看到，可以申請宅基地的只限于農村村民。〔7 〕 雖然《憲法》第10條第4款、《物權法》第151條-第153條以及《土地管理法》第43條、第59條-第63條既未禁止農民轉讓宅基地上的住房，亦未對受讓對象作出限制。但自1999年以來，以國務院辦公廳《關于加強土地轉讓管理 嚴禁炒賣土地的通知》為代表的一系列政策性規定，則對宅基地使用權及其上住房的轉讓作出超出法律范圍的限制，從不同角度將宅基地使用權和宅基地上房屋的取得和使用對象限定為本集體成員之內的農民，禁止將宅基地上房屋出售給非本集體成員尤其是城鎮居民。房屋和土地管理部門不為轉讓給非本集體成員的農民宅基地和房屋發放產權證。司法實踐中，法院也對此種轉讓行為持否定態度。〔8 〕

無論小產權房是建設在原有鄉鎮企業因為破產等原因閑置的土地上，還是建設在用于集體設施建設的土地上，還是建設在耕地上，還是建設在農村宅基地上，現在社會實踐中的建設主體主要是農民或者是與農民有關的相關主體。比如農村集體、鄉鎮政府等。這些主體通過各種的回避手法，利用自己與農村集體土地有關的身份建設小產權房，特別是有權獲得農村宅基地的農民在自己的宅基地上通過建設高層小產權房。按照學界的理論通說以及社會公眾的約定認識，小產權房是農民以及與農民有關的相關主體利用土地的二元漏洞、城鄉二元戶籍缺陷建造起來獲取利益的房地產。小產權房可以提供廉價的可供居住的房地產，可以部分緩解現實的高房價、住房保障體系的不健全帶來的公民住房權的缺失。小產權房的這一功能是建立在城鄉戶籍與土地的二元基礎上的，如果抹去小產權房的農民烙印，小產權房也就不再是廉價的房地產，這一點也可以從現實中的政府對于小產權房的實踐轉正操作得到佐證。

三、小產權房的合法化：資本利益下的短期化進路

學界基于現實公民住房權的載體即房地產的供需關系的失衡、房地產的持有主體的不公平性，從實現公民住房權的成本最小化出發，主張在現有法律法規政策情勢下擴張公民住房權的載體即房地產的涵蓋范圍。農村土地上的小產權房作為已經存在的現成房地產自然被看作是擴張的第一選擇。為了達此目的，學界從經濟學、法學等理論與實踐、國內與國外多個視角作了充足的準備。考察這些論證的理由，基本上可歸為與農村土地本身的資源性相關的理由，差別在于是直接論證農村土地資源本身，還是通過討論農村土地的農民主體利益間接實現農村土地資源的發展權。但是，諸多紛繁復雜小產權房合法的理論是單純實現公民住房權，還是通過借助公民住房權這一新時期的時髦理由服務于別的目的？真正的要實現的目標是什么？這是我們討論公民住房權與小產房時必須解決的問題。

1.土地資源優化理論的介質

具體到我們國家農村土地資源優化，學者們引進、借鑒歐美等西方發達國家、地區的土地發展權理論，試圖將這一理論適用于中國農村土地，解決目前小產權房的問題。所謂土地發展權是因限制土地發展而形成的，若無限制，則無土地發展權一說。對土地發展的限制一般有兩種類型，城市規劃中的分區控制，這是常見的限制；第二種類型不屬于分區控制，比如為了保護耕地限制農地轉化為商業用地，為保護生態將某一范圍內的土地統統劃入保護區限制開發。〔9 〕 從土地發展權內涵上看是指改變土地現狀用途或提高建設用地強度等利用方式，進行非農建設開發的權力。改變現狀用途一般特指由農地或未利用土地（包括生態用地）轉變成建設用地，提高建設用地強度一般特指增加原有建設用地的密度、容積率或投資強度，例如在農村居民點用地上進行更高強度的城市開發。〔10 〕 這一定義實際上是在狹義上使用了土地發展權即農村土地發展權，政府通過土地利用總體規劃，確定了農地的不同用途和分布，進行小產權房建設意味著將土地從利用效益低的土地用途轉變為效益高的用途。〔11 〕 目前，小產權房問題從形式上看是實踐與法律的沖突，實質上是實踐代表的利益分配與立法精神的沖突。在國家的壟斷征地市場時，農地增值收益的大部分被國家與房地產開發商分享，而在小產權房開發中則被農村集體經濟組織所占有。〔12 〕

學者們意圖選擇小產權房這一極具中國特色的介質，連接國際土地發展權理論與中國的農村土地，這樣運作的理由是通過合法化小產權房，從而實現農村土地的資源優化。農村土地在新時期倡導公民住房權的趨勢下，建設小產權房可以增加整個社會房地產供給總量，在滿足農民自身居住要求的同時，在一定程度上能夠滿足城市部分居民的住房要求。〔13 〕另外，農民通過出售、出租等形式處置小產權房，增強了經濟要素的流動性，滿足了局部市場需求，農民因此得到實惠，從而有利于增進農村資源流動性，增加農民收入。〔14 〕從演化視角來看，農民增加小產權房開發行為等于在相對封閉的農村社會結構中嵌入了一種經濟形態或活動模式，這種模式有助于和其他社會結構進行連接并產生網絡化效應。〔15 〕這一連接過程實際上是將農村土地單純的看作資源，視作與其他自然資源一致的普通資源。在這樣的前提下，按照市場經濟理論操作模式自然可以與資本自由交換，尤其是在房地產業已經成為國家支柱產業的實踐條件下，利用農村土地已存的小產權房合法化以及未來進行房地產業開發，無疑現階段看來比進行農業獲得收益大得多。但問題的關鍵在于，僅從農村土地經濟價值來看，將其簡單視作普通資源是一種靜態的觀點。普通的自然資源無論是不是附屬于土地，一旦被利用，就完成了作為自然資源的狀態，不會以原有狀態產生持續的利益。農村土地無論被以何種方式利用，土地還是土地，被利用的農村土地會隨著經濟社會的發展持續增值。換言之，土地發展權等諸多土地資源優化理論視野下的小產權房合法化，實際上是社會資本通過小產權房這一介質支付農村土地的階段利益成本，未來農村土地的持續收益隨著小產權合法化成為了資本的收益。小產權合法化表面擴張了公民住房權的載體范圍，實際上卻是犧牲了農村土地的更大利益，是資本利益優先的路徑。從長遠來看，小產權合法化后，我們后代的公民住房權具體的載體會失去存在基礎即土地。小產權合法化更有利于資本而不是社會主體的公民住房權。

2.土地實質私有目標的過渡

政府十余年來著力發展商品性房地產，盡管是在滿足人民居住要求的理由下進行，看似在提供數量極其龐大的公民住房權的載體，但實際上極其龐大的資本，通過各種渠道擁有商品性房地產，幾近形成了房地產私有化不可逆的趨勢。農村土地作為最后一塊基本沒有被資本侵襲的領域，一直是資本及其力量謀求的目標。為了實現這一目標，資本及其力量從國內外已存的理論中找尋支撐，達到最終私有化農村土地的目的，前文已述的土地資源優化就是其中之一。但現行法律法規政策關于我國土地二元體制下的公有制規定成為了資本及其力量難以突破的障礙，按照憲法以及關于土地的規定，農村土地是農民集體所有制，具有強烈的身份性。農村宅基地只能是農村集體中的農民有權獲得，建設用地的利用主體基本上也是農村集體，除了四類荒地之外的土地尤其是耕地的承包經營權須是農村集體的成員，其他的主體無權獲得，這一點無論是直接的土地法律法規政策還是間接的通過抵押等擔保方式都無法獲得。農村土地長期壓制下的與國有土地之間的巨大級差地租令資本極為垂涎。在無法直接獲得農村土地使用權以及所有權的情形下，尋求迂回通路成為了資本唯一的選擇。

農村集體、集體成員以及其他主體在商品性房地產開發大潮中，為了獲得利益的回報，利用法律的空白在農村集體土地上建造了大量的小產權房。這些主體建造小產權房的目的無疑是為了進入市場或租、或售，此時在農村集體土地與資本之間就有了一個可能的連接橋梁。一旦小產權房合法化，在遵循市場經濟基本原則的基礎上，資本通過擁有合法后的小產權房就可以占有、使用農村土地更進一步，由于農村土地現在的所有權不同于國有土地的全國同一性，它是分散的，資本進而甚至會逐步擁有農村土地的所有權。學者們原來設想通過合法化小產權房來擴張公民住房權的載體范圍，企圖以此在一定程度上解決公民住房權問題。但是國有土地開發商品性房地產的現實歷程說明，通過商品性房地產通路來解決公民住房權問題的結果只能是將公民的住房權納入資本的支配，畢竟資本的核心是獲取利潤，而不是解決人權問題。在市場經濟框架下，合法化小產權房只會是又一次的國有土地開發商品性房地產的歷史重現。不同于已經市場化的國有土地使用權，農村土地市場基本上沒有建立，匆忙合法化小產權房會將原來人為壓制下的農村土地收益送給資本。多年來的房地產超高收益使得資本不會僅僅滿足于得到土地使用權，土地所有權才是資本的終極目標，農村土地上的小產權房合法化只是資本在目前無法直接介入農村土地的情勢下選擇的一條過渡路徑而已。

四、小產權房的非法化：人權價值下的長期化進路

與主張小產權房合法化的學者比較，主張小產權房非法化的學者不是很多，梳理這些學者的主張主要有：一是農村土地上的小產權房合法化后會占用農村耕地，從而危及中國的糧食安全，持這一主張的學者在非法化理論中是最多的；二是合法化農村土地上的小產權房，可以使少部分郊區農民受益，但并不能惠及多數農民，也不能很好地解決城鄉結構與差距問題，反而會導致一個龐大的土地食利集團的形成，產生一系列新的問題。〔16 〕無疑，這些學者的主張都有一定的道理。但筆者認為，農村土地上的小產權房非法的更深層次的理由在于，小產權房帶有目前我國農村土地制度下天然具有的人權價值，匆忙合法化小產權房會失去這一人權價值。

1.土地上人權保障的載體：公民住房權的應然要求

人權作為現代社會人盡皆知的普世價值要素之一，平等、自由、尊嚴是其抽象意義上的普遍含義，這些含義的主體不是只對部分人而是對社會中的全體成員，涵蓋了代內、代際成員，人人平等、人人自由、人人尊嚴的生活在社會中是我們應當追求的目標。前文表述的諸多人權條約對于人權含義的確認、范界的框定表明人權即是抽象的，更是具體的。平等、自由、尊嚴的人權內涵正是通過具體領域的點滴實踐，逐步真正的使人成為人人平等、自由、有尊嚴的社會主體。公民住房權是普遍意義上的人權在社會主體居住上的具體體現與要求，筆者前述公民住房權自身的應然含義以及這一含義下的房地產的應然含義明確了人權在人類居住上的要求。社會主體天然有權人人平等、自由、有尊嚴的獲得居住的空間，具體來說就是公民有權人人平等、自由、有尊嚴的獲得或者自己建造或者有政府提供適足居住的房地產。

按照這一標準，考察農村土地就可以發現，我國現行法律法規政策規定下的農村集體成員可以在人人平等、自由、有尊嚴的條件下無償獲得建造自己住房的宅基地，雖然只有農民這一部分性的社會主體有資格獲得，但是這一制度的人權光輝是不能抹殺的。農民在農村宅基地建造的住房在空間、社會文化、基本設施等方面基本符合公民住房權適足居住的要求。城市居民要想獲得或者改善自己的居住條件，同時要得到法律認可的話就要承受越來越離譜的高房價，而目前的高房價違背市場規律，違背社會上多數人的利益和期待，違背人們的社會正義感。對比一下城市居民的住房權，我們應當得出這樣的結論：在二元公有制之下，農村土地制度是符合公民住房權的要求的，也符合聯合國人居署在內羅畢會議上制定的一套具有重要參考價值的住房權指標體系，包含住房適足性指標、強制驅逐指標、露宿指標、平等性指標、法律保障指標、國際融入等指標。〔17 〕

故此，農村土地上的房地產作為公民住房權的載體應當是保持彰顯其人權性而不是相反。小產權房合法化后，短時間內部分不具有農民身份的主體可以獲得低于現在市場高房價的房地產，看起來似乎更大程度上實現了公民住房權。但是筆者前面已經說明資本介入進來其目的不會是為了公民的住房權，根本的目標是私有化土地，這會在根本上動搖為實現公民住房權的基礎。農民可以在人人平等、無償獲得的宅基地上建造住房是以農村集體土地公有制為前提的，私有化后的農村土地重新獲得意味著要承擔市場成本，不再是無償的。小產權房非法化后，短時間內部分不具有農民身份的主體無權獲得低于現在市場高房價的房地產，看起來似乎更大程度上遠離了了公民住房權。但是，這也切斷了資本介入公民住房權的載體通路，保持了農村土地上的房地產的人權性，長期來看有利于社會整體公民住房權的實現。需要說明的是，筆者不是因此而主張禁止房地產的商品化，只是要限制房地產的商品化比例，這一問題筆者另文詳述。小產權房是農民在實現自己的公民住房權過程中的被短期利益誘惑下的副產品，剪除這一橫生的副產品冗枝，更有利于公民住房權這棵大樹的成長。

2.土地上居住衡平的實踐：公民住房權的實然體現

公民住房權的實然衡平性要求體現在兩個方面：一是房地產的天然代內財富轉移性會導致擁有超額房地產的階層利用房地產作為財富轉移的工具，在中間階層特別是弱勢階層的收入上附加額外的土地地租，完成財富的轉移，固化代內之間的階層構成。現實層面的公民住房權機制應當消融強勢階層因為擁有超額房地產造成的階層固化，從而實現代內公民住房權的公平正義。二是房地產的天然代際傳遞性會導致擁有超額房地產的階層利用房地產作為財富傳遞的工具，完成財富的傳遞，固化代際之間的階層構成，現實層面的公民住房權機制應當斷隔強勢階層因為擁有超額房地產造成的階層固化，從而實現代際公民住房權的公平正義。房地產的天然代內財富轉移性、天然代際傳遞性從經濟基礎上阻隔階層的橫向、縱向流動，關閉社會階層的融合通路，在根本上消滅社會的活力。現實層面的公民住房權涉及的土地、房地產機制要能夠建立一種保障制度，使得公民在同一代內、不同代之間可以做到在自己的力所能及范圍內擁有人人平等、自由、且有尊嚴的住房權。在具體的公民住房權的載體即房地產方面強勢階層、中間階層、弱勢階層都能有尊嚴地適足居住，特別是后面二者更有指標意義。

目前農村土地以及農民建造住房的制度與公民住房權的實然衡平性要求具有兩個方面的契合表現：一是當代代內的農民在農村宅基地的使用以及建造的住房是基于人人平等、自由、有尊嚴的標準操作的，每一位農村集體的農民都有權無償獲得一塊適足居住的宅基地，建造房屋基于自己的自由意志，房屋的使用也是保證了農民基本的尊嚴；二是農民的住房以及宅基地可以繼承，看起來好像會造成代際傳遞的固化，但是現行的法律法規政策對于農民的住房以及宅基地出售、出租均作了嚴格限制，最大程度上削減了房地產的天然財富傳遞與轉移性，更由于第一個契合因素的存在，農民的住房以及宅基地基本上最大程度上斷隔以及消融了階層的固化。現實情況也表明農民貧富的差異原因主要是由于農民的住房以及宅基地意外的原因造成的。當然，地區之間農民會由于區域級差地租的存在造成部分農民因為擁有住房以及宅基地獲得財富，出現局域性的社會階層失衡問題。但是，這樣的區域級差地租至少在法律以及理論上有平衡的可能。如果我們將目前已存或者將來可能出現的小產權房進行合法化，被出售的小產權房連同占用的農村土地就會沉淀在部分社會主體手中，逐步從局部到全局出現前文提到的房地產的天然代內財富轉移性、天然代際傳遞性導致的階層固化，已經行之有效的農村土地上的公民住房權的實然衡平性機制會逐步失效。只有非法化小產權房，才能在保持農民已經具有的公民住房權的基礎上，逐步擴大主體范圍，真正在未來實現全社會的公民住房權。

*廣東海洋大學經濟管理學院副教授。

本文系作者主持的教育部人文社會科學研究青年基金項目：“公民住房權與房地產稅法制度因應研究” （項目批準號：13YJC820052）和廣東省哲學社會科學規劃項目：“小產權房規制法律問題研究”（項目批準號：GD12YFX03）階段性研究成果。

〔1〕朱亞鵬：《公民住房權的認識誤區與住房政策的偏差》，《探索與爭鳴》2010年第2期。

〔2〕李會勛：《保障性住房立法研究—— 從居住權到住房權的語義變遷》，《南都學壇》（人文社會科學學報）2012年第4期。

〔3〕楚道文：《制度重構：從“小產權房”到公租房的跨越》，《齊魯學刊》2012第4 期。

〔4〕劉敬愛：《小產權房轉為保障性住房的驅動因素分析》，《工程管理學報》2012年第1期。

〔5〕劉燦、韓文龍：《小產權房的出路何在——基于產權經濟學的分析視角》，《當代財經》2013年第2期。

〔6〕劉開瑞、閆燕：《“小產權房”的成因分析及對策建議》，《西安財經學院學報》2010年第6期。

〔7〕操小娟：《“小產權房”的法律問題及相關制度的完善》，《華中科技大學學報》（社會科學版）2008年第6期。

〔8〕宋志紅：《小產權房治理與〈土地管理法〉修改》，《中國土地科學》2010年第5期。

〔9〕黃祖輝、汪 暉：《非公共利益性質的征地行為與土地發展權補償》，《經濟研究》2002年第5期。

〔10〕張占錄：《小產權房的帕累托改進及土地發展權配置政策》，《國家行政學院學報》2011年第3期。

〔11〕王海鴻、付士波、朱前濤：《“小產權房”存在的合理性及其合法化途徑研究》，《華東經濟管理》2009年第12期。

〔12〕前引〔11〕，王海鴻、付士波、朱前濤文。

〔13〕〔14〕〔15〕李永東：《“小產權房”問題及其背后土地制度問題的初步探索——基于社會演化的視角》，《北京社會科學》2013年第1期。

第8篇：小產權房轉正范文

“在中國，過去10年屬于(東部)沿海城市。”2007年末，美國對沖基金董事長兼首席執行官理查德?奇爾頓(Richard Chilion)在訪問了成都和重慶后表示，“未來10年將屬于西部城市。”

英國《金融時報》隨后報道，資金規模達65億美元的對沖基金新的研究辦事處將落戶成都，這是該公司在中國擴張戰略的一部分。

新情況的發生是有因可尋的。之前不久的2007年6月，中國國家發展和改革委員會下發《關于批準重慶市和成都市設立全國統籌城鄉綜合配套改革試驗區的通知》，要求成渝兩市從實際出發，全面推進各個領域的體制改革，并在重點領域和關鍵環節率先突破，大膽創新，盡快形成統籌城鄉發展的體制機制，促進城鄉經濟社會協調發展。

“成渝統籌城鄉實驗區探索如何縮小城鄉差距，讓更多農民成為市民，它必須總結出適合在全國推廣的經驗。”重慶大學可持續發展研究院副院長蒲勇健說，“在這個過程中，成渝兩地將在財政、金融、通關、土地、工業和農村等多方面享受利好政策，為外來投資者提供巨大的發展機遇與空間。”

無論城市發展、農民生活、企業投資還是商業活動，土地資源都是基礎。“土地在中國歷來不僅僅是個經濟問題，更是個政治問題。成渝可以說是中國城鄉并存現狀的一個縮影。目前討論成渝實驗區，最該關注的是土地的命運，這里面能夠窺探未來中國土地政策的走向。”蒲勇健認為。

重慶農民以承包土地入股

2007年6月，重慶市江津區李市鎮兩岔村7名村民來到同村的周詳億家，和他簽訂用地合同，讓其在自家的承包土地上種10年果樹。兩岔村地勢偏遠、交通不便，外出務工的人員多，致使許多土地撂荒。為此，李市鎮從2003年起在偏遠的兩岔村進行試點，讓村里的能人來統一經營閑置土地，栽種優質果樹。村民只出土地，樹苗、肥料等一律由經營者負責；10年內的收益歸經營者所有，經營者不付土地租金，但10年后土地以及所種植的果樹全部歸農戶所有。

這是重慶市進行土地流轉的一種新探索。2007年7月，重慶市工商局出臺了《服務重慶統籌城鄉發展的實施意見》，共50條具體措施中，“允許以農地承包經營權出資入股”最引各界關注。該《意見》稱，支持當地探索農村土地流轉新模式，在農村土地承包期限內、不改變土地用途的前提下，允許以農村土地承包經營權出資入股設立農民專業合作社；經區縣人民政府批準，在條件成熟的地區開展農村土地承包經營權出資入股設立有限責任公司和獨資、合伙等企業的試點工作。

其實，在《意見》出臺之前，重慶早有人先行一步了。

2005年10月，由重慶市江津區政府2001年引人的澳門恒河果業集團，合資在李市鎮牌坊村成立了重慶第一個以農村土地承包經營權出資入股形成的農民公司――仁偉果業有限責任公司：76戶農戶以23年的承包經營權入股，每畝土地承包經營權按每年250元計，核算注冊資金為200萬元。這個以種植、經營柑橘為主的公司被形象地稱為“股田制公司”。

重慶市工商局局長王元楷強調，雖然允許農民以承包地經營權入股，但這種農村土地流轉新模式有兩個前置條件：一是經區縣人民政府批準；二是在條件成熟的地區開展。“從某種意義上講，農民辦的‘土地股份公司’只準成功，不許失敗。”

江津區圍繞特色支柱產業推動農村土地承包經營權流轉，目前全區建立花椒專業合作社5個，50萬畝花椒產業中，流轉耕地面積達16萬畝，其中經營50畝以上的農業企業、業主達350余家，銷售收入達9.2億元。例如天豪農業公司，其產品收入的70％歸農民、30％歸天豪公司，入股農民搖身一變成了“老板”。

2007年7月，重慶市涪陵區江東街道云盤村村民洪明惠領到“土地股二次分紅金”，3畝多地的“股本”給他帶來了6000多元的收益。和洪明惠一樣，該村其他25戶農民都是東江養殖公司的股東。之前，公司已向他們發放了每畝600元的保底收益。東江養殖公司是2006年由重慶桂樓食品公司出資、云盤村農民以土地經營權和現金入股成立的，國家開發銀行重慶分行提供了480萬元的5年期貸款。

國家開發銀行重慶分行透露，截至2007年5月，重慶市已有35家以土地人股的農民公司，涉及柑橘、花椒種植和生豬養殖等農業產業項目。同時，重慶市財政局也從涉農資金中拿出部分給予補貼。

“這些措施是繼減免賦稅、提高農產品價格等方法后，增加農民收入的一種良好嘗試。遺憾的是，重慶試驗只是在土地管理與使用的方式上發生了變化，并沒有突破土地產權的大關。”蒲勇健說。

目前，對于新成立的這些土地入股公司，重慶市各級政府并不完全放心。長壽區石堰鎮黨委書記楊通勝就公開表示，公司萬一搞不好，政府要負責任，所以政府向所有公司派駐了財務管理人員，確保其規范經營。

成都農民以土地換身份

就在重慶市出臺政策允許農民以土地入股辦公司的同時，成都市的“農民以土地換身份”、“農村小產權房破冰”等新土地政策改革嘗試不僅在理論界引起強烈爭論，甚至在全社會也引起關注。

事實上，在成都正式成為試驗區之前，其近郊溫江區已經開始施行“雙放棄”改革：農民自愿放棄土地承包經營權和宅基地使用權的，在城區集中安排居住，并享受與城鎮職工同等的社保待遇。這樣的改革被外界稱為“以土地換身份”，也被稱作“拆院并院”。

2007年7月，國家勞動和社會保障部農村養老保險司司長趙殿國在溫江區調研時，對“雙放棄”給予高度評價，稱這一制度有利于加快城鄉統籌進程，“甚至同是試驗區的重慶市，也不斷派人前來取經”。

現在，溫江區著名的“花鄉民居”已經住進了872“雙放棄”戶大約3000人，其在建設、設施及物業管理和安全保衛方面，“與城里人的居民小區一樣”。這些農民已經全部成為城市居民，享受著城里人的社保和醫保。經濟收入方面，除了“雙放棄”獲得的補償，每人都在政府留下的部分土地里占有股份，那些土地出租后建蓋了一座“國色天香”游樂場及許多商鋪，給他們提供經濟來源和就業機會。

有專家指出，溫江區正在嘗試的“土地換社保”，從根本上解除了城市近郊農民失去土地后對養老問題的擔憂，可以在很大程度上減少因養老問題產生的城市化阻力，其實質上是一種可持續的城市化，有利于城鄉養老保障的順利接軌，鋪通一條城鄉一體化基本養老保障制度的道路。

溫江區有關官員表示，那些騰出的土地被出租建成“三邑盒景交易中心”、“西部花卉流通中心”、“廣州先鋒園藝盆花生產基地”等，給當地帶來了直接的經濟收益。事實上，更多騰出的土地，都被開發商建蓋成了各種樓盤和別墅“出售”。

溫江區的實驗之前，政府財政對農民的補償費用、為農民購買社會保險的費用、農民轉移就業補助費、入住規劃區農民的水電氣和物管費等進行了先期預付，大約人均12萬元。由于資金方面存在困難，溫江的“雙放棄”采用了分批實施的辦法，以使資金逐漸得以流轉。

“農村土地的非耕地部分大約占農地總量的22％～30％，若拆并、搬遷集中修建住宅，將可以騰出2/3的農村集體土地的非耕地。”成都市政府的官員稱。而成都市政府近年來實施了“土地整理”、“金土地工程”和“農民集中居住”等新嘗試騰出的大量土地，卻又引發了新的爭議――“小產權房”。

這類在農村集體所有土地上開發出來的“鄉產權”的商品房，其購買者目前無法拿到國家有關部門頒發的產權證。但因為價格優勢明顯，銷售非常火爆。在郫縣郫筒鎮、武侯金花鎮、雙流華陽鎮以及龍泉、新都、新津、雙流和溫江等地，都能看到小產權房的身影。

成都“小產權房”未來的命運，是面臨“政府征地即滅亡”，還是能夠“轉正”?目前，政策情況并不完全清晰。

重慶大學可持續發展研究院副院長蒲勇健認為：“城市比偏遠地區更容易引來投資、引來人才，城市化肯定要圈地，其發展步伐與房地產有著密切的關系，類似‘花鄉民居’的實驗卻不會再產生新的城中村問題。”

農村嚴重滯后

成都市市長葛紅林表示，2007年底前成都市有4000多農民變為市民，并可享受相應的社會保障；從2003年至今，成都已有近27萬農民主動離開土地，自愿住進城鎮或農村新型社區；近30萬失地農民享受養老和醫療等保障。

在重慶，目前農村轉移出來的農民工已達700多萬人，實驗區的改革正大力推動這些農民工邊緣身份的轉變進程。重慶市市長王鴻舉表示：城鄉統籌就是要讓農民與市民一樣有保障，有就業，有增收，這是縮小城鄉差距、發展農村經濟的有益探索。

蒲勇健說：“現在重慶的‘土地入股’只走了第一步，而成都的‘雙放棄’已經走到第二步了。但農民變成居民并不是成渝實驗區改革的終極目標，重要的是縮小城鄉差距，不可能讓所有農民都進入城市。農村土地流轉可以采取入股、出租及征用等多種方式，視各地具體情況和農民的意見而為。”

然而，成渝的已經出現了一些不和諧音符，甚至可以說留下了隱患。

重慶市江津區李市鎮牌坊村的村民周建高說：“我們村里的青壯年年年都出門打工，家里只剩沒有勞動力的老人和小孩，其實許多人家的土地已經撂荒許多年了，現在如果有人要我們的土地去經營，我們就能得多少錢算多少吧，總比荒著強。”

許多村民表示，現在政府不允許公司直接找農民談土地，必須經過村干部甚至鎮里，“誰知道那些干部會不會從中吃掉我們的錢，或者伙同那些公司騙我們，明明以后賺了錢卻說沒有賺到，讓我們得不償失，那樣還不如讓土地繼續荒著省心。”

成都的情況似乎可以如此解釋：鄉鎮政府、社區居民委員會乃至村委會是親手策劃“鄉產權”開發的主體，這種“類房地產開發”產生的利益回報，基層政府可以拿出一部分向農民分紅，剩余的用于投資鄉鎮建設，縮小城鄉發展不平衡帶來的二元鴻溝。當然，運作過程如何監督，目前還是空白。

四川省委政策研究室副主任李后強表示，成都市的城鄉統籌總體戰略可以概括為“三個集中”：工業向集中發展區集中、土地向規模經營集中、農民向城鎮集中。

蒲勇健認為成渝兩地的各種試驗都引起了廣泛關注，意味著中國在探索進一步推進農豐寸土地制度改革上已有共識，但現實情況證明農村集體建設用地改革仍然嚴重滯后，“加上受成渝兩地一些官員的魄力和水平所限，所以試驗了半年多還沒有什么建樹”。

中國現行土地制度將土地按所有權分為國有和集體兩類，但農民的集體土地進入市場的合法通道至今懸而未決。蒲勇健認為成渝的內在聯系，揭示了同一個基本問題：土地市場化走什么路徑?是繼續沿用征地制度，國家取得農地轉為建設用地推向市場；還是讓農民以土地要素參與城市化，分享增值收益?

“成渝兩地土地入股實際上就是一種以農民土地承包經營權為資本的投資行為，而投資本身就是有風險的。”蒲勇健說，“但農民不懂經營管理，不能掌控‘投資’的盈虧及分利。而唯利是圖的商人們可借土地流轉大政策之勢，以土地入股之名，行轉變土地用途、巧妙占用農民土地經營權之實，使農民的權益隨著土地流轉而流失，利益隨土地流轉而轉移。”

按《公司法》的規定，股份不能退只能轉讓。如果農民公司倒閉，按照《破產法》的規定，債務人必須用現行所有財產清償所有債務。這也就意味著，作為股東的農民，土地承包經營權就可能永遠地失去，由此，農業用地很可能會變成了建設用地。例如已有媒體擔心的，重慶市農村土地承包經營權入股的試點區九龍坡區的“榮康農業”從事蔬菜種植，擁有100多畝蔬菜基地。而其主要出資方卻是重慶市一家房地產開發公司。

由于擔心“農地入股”造成土地流失，2007年8月重慶工商局又“補充”規定，對于土地承包經營權入股設立的公司，股份不能隨意退回，更不能自由流通。另外，重慶工商局建議在“農地入股”類公司的經營中，引入地方財政擔保機制對入股農地進行擔保。