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多年來，我國各家商業(yè)銀行的個人住房金融業(yè)務(wù)呈現(xiàn)出快速、健康發(fā)展的良好態(tài)勢。目前，國內(nèi)多數(shù)商業(yè)銀行推出的個人住房金融產(chǎn)品主要是個人住房貸款，貸款期限上一般為5～30年，還款方式多為按月分期還款。個人住房貸款所具有的自身特點，使得個人住房金融風(fēng)險呈現(xiàn)出分散性、隱蔽性和滯后性等特征，因而加強對其風(fēng)險隱患的分析研究就顯得尤為重要。

1個人住房金融風(fēng)險分析

（1）個人信用風(fēng)險。這是個人住房金融風(fēng)險中比例最高的種類，主要是指借款人償債能力不足。個人住房貸款年限最長可達30年，在這樣長的時間跨度內(nèi)商業(yè)銀行無法對借款人經(jīng)濟狀況進行持久的監(jiān)控，現(xiàn)階段商品房價格較高，每月的還本付息負(fù)擔(dān)較重，一旦借款人失業(yè)或正常收入減少便有可能產(chǎn)生違約風(fēng)險。（2）不可抗風(fēng)險。①自然災(zāi)害及人為傷害風(fēng)險，如水災(zāi)、火災(zāi)、地震及戰(zhàn)爭等使房屋毀壞，貸款無法收回。②借款人意外地喪失勞動力或突然死亡。

2化解個人住房金融風(fēng)險

保險業(yè)是經(jīng)營風(fēng)險的特殊行業(yè)，通過科學(xué)專業(yè)的安排，分擔(dān)風(fēng)險損失，提供風(fēng)險保障，支持經(jīng)濟發(fā)展，充分發(fā)揮保險的“社會穩(wěn)定器”和“經(jīng)濟助推器”功能作用。目前，個人住房貸款保險業(yè)務(wù)是商業(yè)銀行與保險公司在相互合作的基礎(chǔ)上，依靠房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的帶動而發(fā)展起來的。財產(chǎn)保險公司在為房地產(chǎn)金融提供配套性保障服務(wù)、化解銀行個人住房貸款風(fēng)險的同時，也幫助銀行的個人客戶分散風(fēng)險、化解損失，從而起到了安定人民生活，保障社會穩(wěn)定的重要作用。當(dāng)前，相當(dāng)一部分人士對于個人住房貸款保險業(yè)務(wù)缺乏真正了解，從而產(chǎn)生一定的抵觸情緒，不利于這項業(yè)務(wù)的順利發(fā)展，希望借此機會對有關(guān)問題進行說明和解釋。（1）第一受益人。目前，各家保險公司的保險單均規(guī)定：第一受益人為發(fā)放貸款的有關(guān)商業(yè)銀行，部分人士有不同意見。在辦理個人住房貸款保險時，借款人已將所購房屋抵押給銀行，銀行是房屋的抵押權(quán)人。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》第八十條規(guī)定：“在抵押物滅失、毀損或者被征用的情況下，抵押權(quán)人可以就該抵押物的保險金、賠償金或者補償金優(yōu)先受償。抵押物滅失、毀損或者被征用的情況下，抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)未屆清償期的，抵押權(quán)人可以請求人民法院對保險金、賠償金或補償金等采取保全措施。”從上述規(guī)定可以看出，做為抵押權(quán)人的貸款銀行有優(yōu)先獲得保險公司賠償?shù)臋?quán)力。需要著重指出的是，保險公司將賠款優(yōu)先賠償給商業(yè)銀行的同時，也減少了借款人本身的債務(wù)，借款人也是直接受益者。（2）保險金額。很多個人客戶在投保個人住房貸款保險時，選擇以貸款額做為保險金額，認(rèn)為可以少交保費。我國《保險法》規(guī)定：“保險金額低于保險價值的，除合同另有約定外，保險人按照保險金額與保險價值的比例承擔(dān)賠償保險金的責(zé)任。”下面我們舉例說明，王某購買一套商品房，房屋總價為60萬元，首付18萬元，銀行貸款42萬元，期限為20年，并且在保險公司投保個人住房保險，那么該客戶的保險期限也為20年，假設(shè)保險公司的費率為0.6%，則按貸款額計算的保險費為：420000×0.6%=2520元，但是保險公司承擔(dān)的賠償責(zé)任為420000／600000(貸款額／總房價)，也就是70%；若按總房價投保，則保險費應(yīng)為600000×0.6%=3600元，與前者相差1080元，平均至每年為54元。假設(shè)5年后，王某所購房屋因保險責(zé)任范圍內(nèi)的意外事故而全部滅失，而此時銀行貸款還有380000元未還，如果王某當(dāng)初是按貸款金額投保，那么保險公司應(yīng)當(dāng)賠付600000×70%=420000元，其中：賠償銀行380000元，賠償王某40000元，如果王某當(dāng)初是按總房價投保，則保險公司應(yīng)當(dāng)賠付600000元，其中：賠償銀行380000元，賠償王某220000元，與前者相差180000元。可以看出，如果本案例中的王某在當(dāng)初按照所購房屋的總房價來投保，雖然多交了1080元，但在賠付時卻多獲得了180000元的賠償。當(dāng)然，此案例的條件是比較理想化的，部分因素如房屋的殘值等未考慮在內(nèi)。由此可以看出，個人客戶按照所購房屋的價值來投保，所獲得的保險賠償充分。

3保險產(chǎn)品創(chuàng)新

各家保險公司開展的個人住房保險的保險責(zé)任主要包括以下二個方面：一是房屋因意外事故或自然災(zāi)害造成損失時保險公司的賠付責(zé)任：二是因意外事故使借款人傷殘或死亡而導(dǎo)致借款人失去還款能力時保險公司的賠付責(zé)任。實踐表明，前述個人住房保險產(chǎn)品的保障功能難以滿足商業(yè)銀行個人客戶的多樣化需求。為此，保險公司應(yīng)充分發(fā)揮個人住房保險保障金融資產(chǎn)和個人資產(chǎn)安全的功能，在進一步完善現(xiàn)有保險產(chǎn)品的基礎(chǔ)上，積極探索創(chuàng)新保險產(chǎn)品和承保模式，深入研究個人住房貸款抵押保證保險，化解個人信用風(fēng)險。（1）保險責(zé)任。在本保險期間內(nèi)，投保人未能按《貸款合同》約定的還款計劃償還貸款，視為保險事故發(fā)生。保險事故發(fā)生后,投保人在本保險期間內(nèi)連續(xù)5個月未能履行《貸款合同》約定的還款義務(wù)，由保險人按本保險合同規(guī)定負(fù)責(zé)賠償投保人未償還的貸款本金和未償還貸款本金在保險事故發(fā)生當(dāng)月及隨后5個月的貸款利息，但以不超過保險金額為限。（2）保險金額。保險金額為投保人的貸款金額和按《貸款合同》簽定日確定的利率計算的自起貸日起初始6個月的貸款利息。（3）保險期間。保險合同責(zé)任自貸款發(fā)放之日起，終止日期以下列先發(fā)生者為準(zhǔn)，但在任何情況下，本保險合同的保險期間不得超過4年：①《商品房預(yù)售合同》約定的交付房屋日，并順延365日止。②房屋分戶產(chǎn)權(quán)證發(fā)放并辦妥抵押登記之日止。③投保人還清貸款本息之時終止。（4）費率區(qū)間。實際費率＝基礎(chǔ)費率*貸款年限調(diào)整系數(shù)*首付成數(shù)調(diào)整系數(shù)*貸款金額調(diào)整系數(shù)①基礎(chǔ)費率：8‰。②調(diào)整系數(shù)。實際費率根據(jù)貸款年限、首付成數(shù)、貸款金額進行上下調(diào)整。

作者:秦征 周琦 單位:信達財產(chǎn)保險股份有限公司北京分公司