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［摘要］國有企業物業管理與住宅物業管理有著本質的區別，作為國有企業物業管理，也相當于企業的后勤保障總管家，如何當好這個管家，讓企業全身心致力于生產目標的完成。作為企業物業管理中心，通過采取一系列有效的對應措施，全面加強物業管理服務質量，以高標準、高質量完成業主需求目標。

［關鍵詞］國有企業;物業管理;激勵機制

1國有企業物業管理現狀

國有企業物業管理是從計劃經濟時代的后勤部門延續的產物，在計劃經濟時代，吃的是大鍋飯，工作做多做少無所謂，門衛值班工作形同虛設，只是一個形式主義，物業維修工作是你要我做我就做，你不要我做我就不做，物業管理規章制度無力實施，人才結構年齡老化，人才素質結構偏低。隨著國家改革開放四十年，國民發濟發生了翻天覆地的變化，國家強大，人民富裕。而作為國有企業肩負國家重任，為企業的可持續發展壯大努力拼博，為國有資產保值增值而努力奮斗。而當今企業的物業管理服務工作，對老一套物業管理進行徹底改革。必須緊跟時代新發展，全面為企業提供安全優質、高標準、高質量的全方位物業管理服務工作。

2企業物業管理對策

2.1提高人才素質

組建高素質員工隊伍，只有高素質的物業管理人才才能適應智能化、網絡化等高質量的物業管理服務趨勢。原有的老員工陸續退休，對未退休人員進行崗位調整妥善安排，招聘具備專業知識、知識面廣，有豐富管理經驗，溝通與應變能力強、熟悉有關政策法規的復合型物業管理人才;工程技術人員要一專多能，適應性強，根據業主的需求，做到隨叫隨到、服務及時、服務跟蹤、服務回訪;同時樹立企業服務形象。

2.2加強企業物業管理人員培訓

俗話說“活到老，學到老”，學無止境，特別是物業管理工作，服務目標、服務理念、服務思路等，需緊跟時代變化，緊跟業主需求;加強物業管理人員技能、業務培訓，實行送出學習及內部自行培訓，也可以通過參觀、交流等方式提高員工的物業管理水平，作為物業管理企業的中心領導人，在日常工作中，以身作則，以自己的實際工作方式及工作能力，帶動管理隊伍的成長，高標準、高要求從思想、內心面面俱到，精細思考業主的需求，造就一支懂管理、通技術、精業務的物業管理隊伍。

2.3開展技能比賽，提升服務水平

每年開展1～2次的物業服務技能比賽，比技能、儀容、儀態、禮儀、門崗服務。通過服務技能比賽，提高員工的服務能力和潛力開發，鼓勵員工進行技能創新。全面提升服務技能水平。

2.4強化安全意識，責任落實到人

安全管理是企業的生命要素，安全生產工作以人為本，“堅持安全第一、預防為主、綜合治理”的方針，強化落實安全生產責任制，物業管理經理與二級部門負責人簽訂安全責任書，全面落實安全責任到人。重點消除安全隱患，使安全事故消滅在萌芽狀態中，確保企業生產安全和員工生命安全，每季度做好開展消防安全隱患排查工作，對排查的安全隱患及時整改到位，每年進行二次全體職工的安全培訓，提高全體員工安全意識及安全處置能力。電工、電梯、消防、空調等特種工種做到100%持證上崗，安全護衛100%持證上崗。

2.5建立激勵機制

建立有效的激勵與約束機制，強化員工的業績意識，激發員工的工作積極性，從而提高物業服務質量和服務水平，實行競爭機制，按勞取酬，形成科學規范的物業管理體系。

2.5.1考核方式采取員工日常考核與年底集中考核相結合的原則，根據個人價值、業績、責任與收益一致的原則，達到考核結果的合理性與公平性。加強考核結果的應用，將員工考核結果與個人崗位等直接掛鉤。

2.5.2考核規則制定考核規則(見表1)，日常考核由總部對各分部、各分部對各班組、各班組對各崗位層層細分考核職責，根據考核評分標準，對考勤、工作完成情況及工作表現，獎罰分明，詳細記錄，年底進行匯總。

2.5.3考核等級劃分考核等級按照考核得分T，由高到低，分為優秀、良好、合格、基本合格、不合格5個等級，考核等級劃分見表1。

2.5.4考核結果應用年度考核結果在年終績效中體現，制定年終績效標準，根據考核結果制定績效系數，系數等級見表2。激勵多勞多得，按勞取酬，也可以留住敬業愛崗員工。年度考核不合格，經過兩次培訓或者調整工作崗位后，考核仍為不合格的，按照《中華人民共和國勞動法》相關規定，予以解除勞動合同。

2.6企業物業管理服務執行細則

2.6.1秩序維護服務執行細則進入企業大門，設立形象崗迎賓接待，顧客來訪，迎賓接待人員需與來客訪問的業主進行電話預約，預約成功后，由訪客填寫會客憑條，記錄顧客身份及信息，以確保訪客對業主單位的安全，同時禮貌接待來訪客人，充分體現企業全方位的安全管理的同時，提升企業管理標準。辦公區域，需安排24小時巡視工作，安全巡查每3小時至少巡查1次，監控室進行24小時監控，在錄像保存期內保存監控資料，如有業主需求，隨時調控監控錄像。

2.6.2設施、設備維護維修執行細則定期檢查房屋的使用狀況，對房屋及共用部位進行日常管理和維修養護，每周由維修隊人員對辦公區域巡查1次房屋各類門(自動門、推拉門)、推拉窗、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃、樓內墻面、墻面磚、地坪、地磚、道路、地下車庫，做好巡查記錄;同時有保潔人員在保潔工作的同時，加強對保潔區域的設施、設備的觀察，發現問題及時記錄報備維修;需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復;屬于大中修范圍的，及時制訂維修計劃，向業主提出維修方案及維修預算，由業主審核同意后，組織實施維修。維修記錄和保養記錄齊全。雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每月檢查1次，視檢查情況及時清掏，每年清掏2次，發現異常及時清掏。變配電系統、應急供電系統、升降系統、空調系統、消防報警與滅火系統、公共照明系統(含室內)、避雷系統、安全防范系統(包括中央監控系統、廣播與背景音響系統等)、其他設備系統等，建立共用設施設備檔案(設備臺賬)、設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄，記錄齊全。設施設備標志齊全、規范，責任人明確，操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范，設施設備運行正常。容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施，對可能發生的各種突發設備故障有應急處置方案。對電梯、空調、消防必須有資質單位進行定期檢測、維護保養。確保企業設施設備安全保障運行。

2.6.3環境衛生及保潔服務執行細則清潔衛生工作除了日常常規的清潔保潔工作外，制定特殊衛生清潔流程，讓保潔員有序開展清潔衛生工作，比如周一清除墻面蜘蛛網、周二對地腳線清潔、周三對門清潔、周四對玻璃清潔、周五對垃圾桶全面清洗;讓保潔按照流程有序開展保潔服務工作，用溫馨提示告知業主保潔服務項目及服務時間，讓業主共同監督保潔服務工作，同時加強管理人員對保潔清潔衛生流程監督檢查，重點檢查衛生死角，做好檢查記錄。

3結論

綜上所述，國有企業物業管理，必須緊跟社會發展的步伐，加快轉型，更新觀念。提高管理創新技能，不斷增強自身的服務意識，做到事無巨細，積極發揮自身的能量，為業主所想，為業主所思，為業主提供精細化、高效化、高質化的全面保障服務工作，為員工構筑發展的空間，為社會作出應有的貢獻。

參考文獻:

［1］黃靜.企業物業管理成本的特點與管控策略［J］．中國市場，2018(24)．

［2］葉禮平.淺析我國物業管理的現狀和對策［J］．中國市場，2019(28)．

［3］黃靜.企業物業管理成本的特點與管控策略［J］．中國市場，2018(24):78－79.

［4］鄭尚萍.物業管理企業財務精細化管理研究［J］．中國市場，2017(35):185－186.

作者：王立萍 單位：中國電建集團貴陽勘測設計研究院有限公司