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第1篇：公司委托管理合同范文

一、物業管理糾紛的主要特點。

物業管理糾紛是隨著房地產開發商加強售后服務及物業管理行業的出現而出現的，該類糾紛因其獨特性而與一般的糾紛有著不同的特點。

1.物業管理糾紛案件逐年上升，訴訟標的額較大。

1990年以來，特別是1992年以后，全國各地的房地產業異軍突起，海南的房地產更是超常規發展，形成了不同檔次、不同類型的新建住宅小區和作為商用寫字樓的大廈（以下簡稱為住宅小區和商廈），各類住宅小區、商廈在收取物業管理費用、提供管理服務方面的做法不盡一致，業主與物業管理者之間缺乏約束各方的合同、公約或法律規范，使業主與物業管理者、行政主管部門之間的矛盾漸生，因此而產生的糾紛，向房產、物價等管理部門的投訴大量增加，在有關部門的協調處理不完全能解決糾紛后，當事人轉而向法院。以海口市新華區法院為例，該院于1995年開始受理物業管理糾紛案5件，至1996年上升為20件，這兩年來因物業管理而產生的各類糾紛有增無減。訴訟標的額少則上萬元，多則幾十萬元。

2.因物業管理產生糾紛的案件類型多，且多是新類型的案件。

物業管理糾紛是物業管理過程中所發生的糾紛。據統計，目前海口市所受理的物業管理糾紛，已從剛開始受理時物業管理公司追索物業管理費的糾紛，發展到涉及民事訴訟、行政訴訟的各類型糾紛。主要有：（1）物業管理者（包括房地產開發商和物業管理公司）向業主或使用人追索物業管理費、水電費的糾紛，這類糾紛數量較多；（2）業主或使用人要求物業管理者承擔停水、停電、停氣或其他行為的侵權賠償糾紛；（3）房地產開發商與物業管理公司的物業管理承包合同糾紛；（4）房地產開發商與物業管理公司之間的物業委托管理糾紛；（5）業主或使用人要求物業管理者賠償在提供特約服務如保管服務中所造成的財務損失的糾紛；（6）業主或管委會選聘、解聘物業管理公司產生的糾紛；（7）業主訴房產管理部門行政侵權糾紛。這些類型的糾紛，涉及到民法關系中合同之債（包括服務管理關系、關系、承包關系）、侵權行為所生之債，以及行政訴訟中房產管理部門的行政行為是否合法。如海口市順發新村小區的部分業主因認為在沒有召開業主大會、業主選票未過半數的情況下，海口市房產管理局批復同意成立管委會屬違法行政，侵犯了原告作為業主的利益，而提起行政侵權訴訟。這是該市所受理的第一宗因物業管理引起的行政訴訟案。

3.物業管理糾紛訴訟主體復雜，法律關系復雜，對糾紛的審理有一定的難度。

物業管理糾紛案的訴訟主體、法律關系復雜，該類案件的主體，既有我國公民、法人和其他組織，又有外國公民、外國企業、港澳臺同胞；參與訴訟的既有業主、使用人或小區管委會，也有物業管理公司、房地產開發商或行政管理部門。既可能涉及業主與使用人的關系、業主或使用人與物業管理公司的物業管理服務合同關系、侵權關系，又可能涉及到房地產開發商與物業管理公司的關系、管委會與物業管理公司的關系，業主、管委會或物業管理公司與房產管理部門的關系。由于物業管理糾紛案屬新類型的案件，在審判實踐中又無現成的依據，《中華人民共和國民法通則》等法律中無專門調整物業管理的規定，只能依據民法通則、行政訴訟法的基本原則，依據有關部門和地方性規章進行處理，而有關規章的規定又不詳盡或明確，給正確處理該類糾紛帶來一定的難度。

二、審理物業管理糾紛案件應注意的幾個問題。

（一）物業管理糾紛的管轄問題。

確定物業管理糾紛案件的管轄問題，是正確審理此類案件的前提。物業管理糾紛的管轄問題，應以物業管理糾紛的具體類型來確定。因物業管理引起的行政訴訟案件，依《行政訴訟法》的有關規定確定有管轄權的法院。因物業管理引起的民事訴訟案件，目前當事人一般都在物業所在地的法院，并把物業所在地作為業主或使用人的住所地，而有些受訴法院也未分清物業管理糾紛的不同類型而予以受理。簽訂物業管理服務合同的一方當事人向對方提起侵權之訴的，應適用民事訴訟法第29條的規定，由侵權行為地或被告住所地的人民法院管轄，因物業管理服務合同、物業管理承包合同、物業委托管理合同等產生的合同糾紛，應適用民事訴訟法第24條的規定，即：“因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或合同履行地的人民法院管轄”。要注意審查何處為被告住所地、何處為合同履行地。業主作為被告的，業主的住所地既有在物業所在地，又有在物業所在地之外的，并非業主購置了物業，物業所在地就是其住所地，因此，不能簡單地認為物業所在地就是被告住所地；物業管理公司的住所地是指其主要營業地或主要辦事機構所在地，而并非是實施物業管理的所在地，但由于物業管理服務合同、物業管理承包合同、物業委托管理合同，均是在物業所在地實施物業管理，因此，物業所在地應認為是合同履行地。物業管理糾紛雖是因不動產的管理引起的糾紛，但其不屬于不動產糾紛，不適用專屬管轄的規定。

（二）應注意審查涉及物業管理的合同的法律效力。

審查物業管理合同的效力，關系到正確處理糾紛，維護法律嚴肅性的問題。在物業管理糾紛中，主要涉及三類合同，一為物業管理服務合同，即業主或管委會與物業管理公司或開發商簽訂的由房地產開發商或物業管理公司對建筑物及其附屬物進行有償管理服務的書面協議：通常所說的物業管理合同主要是指物業管理服務合同；二為物業管理承包合同即房地產開發商或物業管理公司與另一物業管理公司簽訂的將物業管理權發包給另一物業管理公司承包的書面協議；三為物業委托管理合同，即房地產開發商與物業管理公司簽訂的將物業管理權委托給物業管理公司管理的書面協議。在審理中，應區分合同的不同性質，注意判定合同的效力，以正確處理物業管理糾紛。

1.注意審查物業管理服務合同的效力。

在審查物業管理服務合同（或稱聘用管理合同）時，應主要從當事人是否具備民事主體資格和相應的民事權利能力、民事行為能力，合同的內容是否合法來審查其效力。物業管理權是因業主享有物權所派生出的權利，行使物業管理權的應是物業的所有權人，或是與業主約定可享有物業管理權的使用人，而非房地產開發商或物業管理公司。物業管理服務合同應由業主（或特定的使用人）為委托人，委托具有物業管理資質、能力的管理公司而形成。由于我國房地產發展過程中物業管理剛起步，在購房者購房時，物業管理多是作為商品房售后服務的一環，由房地產開發商與購房者簽訂，約定購房者接受房地產開發商的物業管理服務.隨著物業管理規范化、法制化的呼聲日甚，越來越多的業主或業主管理委員會作為行使物業管理權的一方，續聘或選聘房地產開發商屬下的物業管理機構或物業管理公司為其提供物業管理有償服務。因此，物業管理服務合同合格的當事人，一方為業主或依法成立的業主管理委員會，另一方為具有物業管理經營范圍的企業。原由業主或無物業管理經營權的房地產開發商，所簽訂的物業管理服務合同，其效力應以建設部的《辦法》施行之日起劃分，在此之前（即1994年4月1日前）所簽訂的物業管理服務合同不宜以房地產開發商無物業管理經營權來認定無效，房地產開發商在業主選聘物業管理公司之前，可繼續實施物業管理，但不得以繼續履行合同為由，阻撓業主或業主管理委員會選聘物業管理公司進行管理。1994年4月1日后所簽訂的物業管理服務合同，因《辦法》已規定住宅小區應由物業管理公司統一實施專業化管理，房地產開發商在出售房屋前，就應選聘物業管理公司承擔住宅小區的管理，或注冊成立物業管理公司負責管理。所以，1994年4月1日后房地產開發商仍與業主簽訂物業管理服務合同的，應認定合同無效。

在審查物業管理服務合同效力時，還應注意審查合同的內容是否合法。物業管理服務合同必須遵守法律、法規、規章，不得損害國家利益、社會公共利益和他人合法權益；必須在平等協商的基礎上，確保業主或業主管理委員會行使物業管理權和委托權。對于業主不能在平等的基礎上行使其物業管理權的，應認定合同無效；對易引起糾紛的物業管理費，其收費標準、范圍要依據物價管理部門的收費標準或報經物價管理部門批準，超過標準收取費用和滯納金，未經批準擴大收費范圍的條款，應確認為無效條款；對屬于業主所有或共有的外墻體、屋頂等的使用、收益，如不允許業主管理、使用、收益，或賦予房地產商使用權而不向業主交付相應對價的，均侵犯了業主的權益。實踐中，房地產開發商或發售房產的大業主，未經業主同意隨意使用屬于其他業主所有或共有的外墻體、屋頂等并獲取收益的侵權行為常常發生，物業管理服務合同的內容中出現侵犯業益的不平等條款的，應確認部分無效.

2.注意審查物業管理承包合同的效力。

由于房地產開發商或物業管理公司往往認為物業管理權在其手中，而在無能力或精力實施物業管理時，或為牟利，在與業主簽訂物業管理服務合同后，將受托進行物業管理的經營權發包給其他的物業管理公司，坐收承包金，由此產生了發包人與承包人因收取、上繳物業管理承包金及業主拒向承包管理人交納物業管理費用的糾紛。建設部《辦法》中規定，小區物業管理權屬全體業主所有，只有業主或者代表業主的管委會才有權選聘物業管理公司，為業主提供有償服務。房地產開發商或物業管理公司只有依據物業管理服務合同對物業實施管理，其由此所享有的受托權實質上不是物業管理權，而是受托管理權，將受托管理權發包、轉讓給他人經營，這種物業管理承包合同損害了全體業主的利益，應確認為無效合同。有受托管理權的物業管理公司將其管理權發包，其無權收取物業管理承包金，承包人則未依法取得受托管理權，其要求業主向其交納物業管理費的訴訟請求，不應得到支持。

3.注意審查物業委托管理合同的效力。

在考察物業委托管理合同時應注意審查合同的當事人和合同的內容。業主或代表業主的管委會委托、聘用物業管理公司提供管理服務，據此所簽訂的物業委托管理合同，實質上是屬于前述物業管理服務合同，如無其它致合同無效的情形，所簽訂的物業委托管理合同應確認有效。但在實踐中引起糾紛的物業委托管理合同則大多不是業主或管委會與物業管理公司簽訂的合同，而是由正在實施物業管理的公司與另一物業管理公司簽訂的，由正在對物業進行管理的公司委托別的物業管理公司對業主的物業進行管理的合同，這種類型的物業委托管理合同，其性質與物業管理承包合同相似，都是未經業主同意，將取得的委托管理權轉讓給他人，由他人對業主的物業進行管理，所不同的是物業委托管理合同采取委托管理的方式。業主將物業委托給其選定的物業管理公司管理，是基于業主對所選定的物業管理公司物業管理能力的信任，物業管理公司既無權將享有的受托管理權轉包、轉讓，也無權另行委托他人對業主的物業進行管理。而且，根據民法理論，轉委托成立的前提必須是經委托人（即業主）同意，接受委托進行物業管理的物業管理公司擅自將管理權轉托他人行使，所簽訂的物業委托管理合同，侵犯了業主的利益，實施了無權轉委托的行為，應確認合同無效。在審查物業委托管理合同時，應將其與物業管理公司選聘專營公司承擔專項經營業務的合同區分開來，后者依《辦法》及物業管理的需要，是允許的。

三、在審理物業管理糾紛中值得探討的若干問題。

隨著房地產業的發展和建筑物所有權主體多元化、用途多樣化格局的形成，物業管理的方式也呈現了多樣化。但由于我國目前尚無物業管理方面的法律規范，行政規章也不盡完善，在審理物業管理糾紛這些類型各異的案件中，存在著適用法律困難、爭議問題較多的現象。筆者試對實踐中有爭議或急需明確的問題作一探討。

（一）關于業主大會如何召集、選舉，作出決議的程序問題。

由于住宅小區或商廈的業主人數眾多，難以分別行使物業管理權，為此產生了業主大會制度和由業主大會選舉產生的業主管理委員會制度。建設部《辦法》中規定住宅小區應成立住宅小區管理委員會，但《辦法》未對業主大會制度，包括業主大會如何召集、選舉如何行使權利、作出決議等作出規定。雖然一些地方性規章如《海南經濟特區城鎮住宅區物業管理規定》中已有對業主大會制度和管委會制度做出規定，但不盡完善，實踐中存在問題仍急需明確。如房產行政管理部門如何進行物業管理？在什么情況下召集第一次業主大會？如何選舉產生管委會？在未召開業主大會的情況下，分別通過書面投票的方式征集業主的選票是否可行？如何確定業主的投票權？是一房產證一票還是一戶一票，或確定一定的建筑面積為一票？這些問題很具體，但實踐中涉及到當事人切身利益，急需有明確的規定，以便于操作.筆者認為，業主要行使物業管理權實現自治，應盡早召開業主大會，以確定物業管理中的重大問題。第一次業主大會的召集，既可由房產行政管理部門召集，也可由業主自行召集，但持有半數以上投票權的業主出席才能舉行，在未召集業主大會，業主或其委托人未出席的情況下，分別書面征集業主意見而成立管委會或通過應由業主大會決定的其他重大事項的決議的，不能確認管委會或有關決議的效力。應明確規定業主大會是住宅小區或商廈物業管理的最高決策機構，及召集第一次業主大會的前提條件，形成業主大會有效決定的程序。住宅小區或商廈，在竣工交付使用后，未必能全部售完，按《辦法》規定，房地產開發商在出售房屋前，應當選聘物業管理公司承擔住宅小區的管理。那么在出售后在什么情況下必須召集第一次業主大會，選舉產生管委會呢？顯然，待房屋全部出售后才采取上述措施，在全部出售前（這一過程也許很長），業主不能行使其物業管理權，則難以保障業主應享有的權益，但如果房屋出售或入住未達一定的比例，其時房地產開發商是最大的業主，召開業主大會也難以體現小部分業主的利益。因此，確定房屋入住率或出售率達到一定的比例，方依法召開業主大會，成立管委會，這是保護業主利益，規范物業管理的必然要求。筆者認為，住宅小區或商廈主要用于出售的，其出售率達到50％以上，或售或租的，其入住率或使用率達到50％以上的，應規定開發商或其聘請的物業管理公司須向房產行政管理部門報告，在管理部門組織下或自行召集下，召開第一次業主大會，選舉產生管委會，這對于保護業主的物業管理權是較為有利的。

關于業主的投票權如何確定，關系到業主的切身利益，關系到業主大會的決定是否有效，這是業主實際行使物業管理權的重要一環，應在平等、公平的原則下確定業主的投票權。由于物業管理的權利義務一般以其所享有的房屋面積和共有的面積來確定，如以每一產權人或使用人一票，對購置較大房產份額的業主或出售率不高而為大業主的房地產開發商似不公平。如單純以一定的房屋建筑面積來計算，確定投票權及票數，根據權利義務一致的原則，有其一定的合理性，但建筑面積很小的房屋，其業主如無投票權，其權益如何體現？筆者認為，應規定業主或與業主有約定享有物業管理權的使用人，不論所有或使用房屋的建筑面積大小，均應享有業主大會或管委會的投票權，但所代表的票數可有區別。如可以每一單元房屋為一票，或以一定的房屋建筑面積為計一票的單位，每一計票單位的建筑面積享有一票，計票單位面積以下的業主，每一產權人有一票，非業主使用人的投票權從其與業主的約定。如以建筑面積100平方米為計票單位，房屋建筑面積每100平方米計一票，100平方米以下的每一產權人享有一票。這樣既體現了權利義務一致的原則，也充分考慮了小業主的利益。業主大會的決議，如要求所有業主通過方有效，則往往會只能形成議而不決的局面，反而不利于保障全體業主的利益。在合理確定業主投票權的基礎上，規定業主大會的決議，須由出席會議的業主所投票數的半數以上通過，且這部分業主所享有的建筑物所有權或使用權的份額達半數以上，方為有效，則可最大程度地保障業主的共同利益。

（二）關于管理委員會的主體資格問題。

管理委員會是在房地產行政管理部門指導下，由住宅小區或商廈的房產產權人和由產權人授權或與其有管理權約定的使用人選舉的代表組成，代表和維護產權人和使用人合法權益的組織，是業主大會的執行機構。根據《辦法》的規定，管委會有權選聘、續聘物業管理公司對物業進行管理，并與其簽訂聘用管理合同。在民事活動中，管委會以其名義代表業主。而管委會在何種情況下才是依法成立，是否具備民事、行政主體資格，能否參與訴訟，這些問題目前在實踐中爭議較大。管委會是業主的自治性機構，須依法成立，才能行使權利、承擔義務。管委會經業主大會按確定的程序選舉產生后，應由業主聯名或業主大會授權的房地產開發商或物業管理公司，報經縣級以上人民政府房產行政管理部門登記確認。未經登記確認，或未經業主授權，他人以業主的名義將管委會予以登記的，視為管委會尚未依法成立。對于依法成立的管委會的主體資格，有一種意見認為，管委會不是法人，沒有獨立的法律地位，其不具備民事主體資格，不能參與民事、行政訴訟，不能承擔民事、行政責任。對此意見，筆者不敢茍同。《辦法》賦予了管委會對外簽訂聘用合同的權利，應視為管委會在物業管理中具備了一定的民事權利能力和行為能力。管委會代表業主簽訂物業管理的合同，其主體符合規章規定，不應以此否認合同的效力。但《辦法》畢竟是規章，且在確認其簽訂物業管理合同主體資格的同時，必然涉及在實踐中已發生的管委會訴訟主體地位問題。因物業管理發生糾紛，管委會能否以其名義參加訴訟？筆者認為，管委會固然不是法人，但其屬依法成立的自治管理組織，應屬民訴法第49條的“其他組織”，可以作為民事、行政訴訟的當事人。管委會參與訴訟既是代表業主行使權利的行為，又是有關規章中規定其有權簽訂物業管理合同所派生出的權利義務。但畢竟由于有關規定不明確，實踐中對此認識不一，因此有必要在有關物業管理的法律、法規或司法解釋中予以明確。

（三）關于商住兩用樓或商業、娛樂業等用途的商廈的物業管理問題。

與住宅小區的用途不同，商廈主要用于商業目的。在商廈出售、出租后，為了維護商廈業主或使用人的房屋及相應配套的公用設施的良好運行，商廈同樣需要由物業管理公司實施專業化的物業管理。而實踐中，許多商廈仍由房地產開發商或房產份額占絕對優勢的大業主直接進行物業管理。由于商廈的檔次普遍較高，對提供管理服務的要求更高，房地產開發商或其他物業管理則往往以較高的收費標準收取管理費用，常為此引發糾紛。而建設部《辦法》，國家計委、建設部印發的有關服務收費辦法，都只對住宅小區的物業管理及服務收費予以規定，未對商廈的物業管理及服務收費進行規定。地方性規章中，亦鮮有將商廈管理納入物業管理的范疇，使商廈業主如何行使物業管理權，收費標準、服務要求如何確定既無法可依，也無行政規章可依。由此產生的糾紛難以妥善處理，不利于我國物業管理市場體系的建立和完善。因此，應將商廈的物業管理納入法律的調整范圍，在有關物業管理法規中，以規定住宅小區和商廈的物業管理為基本框架，分別根據住宅小區和商廈的特點，明確各自的服務內容、范圍、服務質量、收費標準、方法，以及行使物業管理權的方式。

（四）關于物業管理公司是否有權采取停止供電、供水、供氣等措施的問題。

第2篇：公司委托管理合同范文

第一條  為加強珠海市住宅小區的物業管理，明確業主、物業管理公司、開發建設單位以及有關部門的權利與義務，保障住宅小區物業的合理使用，維護住宅小區的生活秩序，創造良好的居住環境，根據本市實際情況，制定本條例。

第二條  本條例適用于本市行政區域內的住宅小區。

第三條  本條例所稱住宅小區，是指按城市規劃建設，建筑面積在四萬平方米以上，具有相應配套公用設施、安全設施和公共場地的居民生活區。

零星開發的住宅可以合并成住宅小區，具體辦法由珠海市人民政府（以下簡稱市政府）制定。

本條例所稱物業，是指住宅小區的各類建筑物及其相配套的公用設施、安全設施和公共場地。

本條例所稱業主，是指住宅小區內物業所有權人。非業主使用權人根據業主的委托，可以享有業主的權利，并承擔相應的義務。

本條例所稱物業管理，是指業主委托物業管理公司對物業進行日常維護、修繕和整治，并對住宅小區內的綠化、交通、治安、環境衛生等項目進行日常管理。

本條例所稱物業管理公司，是指具備相應資質條件，經工商行政管理機關登記注冊，經營住宅小區服務業務的企業。

第四條  住宅小區內的公用設施、安全設施和公共場地等由全體業主共同使用和維護。

第五條  業主有管理住宅小區的權利和遵守業主公約以及住宅小區其他各項制度的義務。

第六條  物業管理根據業主自治與專業服務相結合、屬地管理與行業管理相結合的原則，逐步實行社會化、專業化、經營型管理。

第七條  市房管部門是本市住宅小區物業管理的主管部門，負責對全市住宅小區物業管理的指導、監督和行業管理工作。

建設、規劃、環保、公安、交通、工商等管理部門按照各自的職責分工，負責住宅小區物業的有關管理工作。

街道辦事處按其職責負責住宅小區的行政管理工作。

第二章  住宅小區的移交和管理

第八條  住宅小區經驗收合格的，其開發建設單位應當憑《住宅小區綜合驗收合格證書》，向住宅小區業主委員會辦理移交手續，并報市房管部門備案；未成立業主委員會的，開發建設單位應當憑《住宅小區綜合驗收合格證書》向房管部門辦理移交手續。

住宅小區已辦理移交手續的，業主委員會與物業管理公司應當簽訂《物業委托管理合同》；未成立業主委員會的，房管部門與物業管理公司應當簽訂《物業委托管理合同》。

業主委員會可以在房管部門指導下采取招標方式選聘物業管理公司。

第九條  開發建設單位在移交住宅小區時，應當一并移交住宅小區綜合驗收檔案資料。

第十條  開發建設單位在移交住宅小區時，應當按一定比例一次性向市房管部門繳撥住宅小區公用設施專用基金；該專用基金歸全體業主所有，由房管部門以住宅小區為單位設立專戶代管，專款專用，并接受財政部門的監督。

住宅小區公用設施專用基金的籌集和使用辦法由市政府制定。

第十一條  開發建設單位在移交住宅小區時，應當按照市政府的規定提供住宅小區管理專用房屋和商業用房。該專用房屋和商業用房由房管部門監管。

第十二條  開發建設單位自辦理住宅小區移交手續之日起兩年內，有責任協助做好住宅小區的物業管理工作。

第三章  業主大會及業主委員會

第十三條  業主以住宅小區為單位，成立業主大會或者業主代表會。業主大會由住宅小區的全體業主組成，業主代表會由住宅小區全體業主推舉的代表組成。

業主大會或者業主代表會是業主行使物業管理權利的機構。

第十四條  業主大會或者業主代表會行使下列權利：

（一）選舉產生業主委員會；

（二）批準業主委員會章程；

（三）通過或者修改業主公約；

（四）監督業主委員會的工作；

（五）監督物業管理公司做好管理工作；

（六）決定住宅小區物業管理重大事項。

第十五條  業主委員會章程和業主公約的示范文本由市房管部門制定。

第十六條  已交付使用的住宅小區入住率達到50％以上時，開發建設單位應當在房管部門指導下負責召集首次業主大會或者業主代表會。業主委員會成立后，業主大會或者業主代表會由業主委員會負責召集，每年至少召開一次。

第十七條  業主委員會召開會議時，可以邀請政府有關部門、街道辦事處、居民委員會、物業管理公司等單位的有關人員和業主代表列席會議。

第十八條  業主委員會主任、副主任由業主委員會選舉產生，每屆任期三年。主任、副主任和其他委員均為兼職。

業主委員會可以設專職秘書一人，處理業主委員會日常事務。

第十九條  業主委員會行使下列權利：

（一）決定聘用或者解聘物業管理公司并與其簽訂或者終止《物業委托管理合同》；

（二）批準本住宅小區公用設施專用基金的使用方案；

（三）審議本住宅小區物業管理服務費的收費標準；

（四）檢查業主公約的執行情況；

（五）監督《物業委托管理合同》的履行；

（六）向物業管理公司提出業主的意見。

第二十條  業主委員會章程不得違反法律、法規和規章。

第二十一條  業主委員會的管理費用按一定比例從住宅小區管理服務費中提取。

第二十二條  業主應當按期繳交物業管理服務費。

第四章  物業管理公司

第二十三條  設立物業管理公司，應當向市房管部門申領《珠海市住宅小區物業管理資質證書》，并向工商行政管理機關辦理登記注冊，領取營業執照。

第二十四條  物業管理公司應當具有建設、市政、園林綠化、水電、財會等方面初級以上職稱的技術人員。

物業管理公司所聘的管理人員和技術人員必須通過崗位培訓，持證上崗。

第二十五條  物業管理公司的權利：

（一）制定本住宅小區物業管理規章制度；

（二）依據市政府規定的收費標準和《物業委托管理合同》收取物業管理服務費；選聘專營公司或者人員承擔各項專營業務；

（三）制止違反住宅小區物業管理規定和業主公約的行為；

（四）承擔房管部門委托的事項。

第二十六條  物業管理公司的義務：

（一）以為業主服務為宗旨，注重社會效益和環境效益；

（二）負責住宅小區內物業的維修和養護；

（三）履行《物業委托管理合同》中規定的其他義務；

（四）執行市政府規定的收費標準；

（五）配合街道辦事處、居民委員會和其他有關部門做好社會工作；

（六）接受房管部門、業主委員會和業主的監督。

第二十七條  房管部門對物業管理公司實行資質年審制，并逐步實行等級制度。

第二十八條  物業管理公司應當定期聽取業主對住宅小區物業管理的意見，每半年向業主公布住宅小區維護管理情況及經會計師事務所審核的物業管理服務費的收支情況。

第二十九條  物業管理屬于服務性行業，物業管理公司可以享受國家對第三產業的有關優惠政策。

第五章  住宅小區物業的維護管理

第三十條  物業管理公司受業主委員會委托，按照《物業委托管理合同》對住宅小區的物業進行維護和管理。

第三十一條  《物業委托管理合同》應當包括下列內容：

（一）住宅小區的名稱、規模、戶數；

（二）住宅小區內的公用設施、安全設施和公共場地等的規模、數量和完好程度；

（三）業主委員會提供給物業管理公司的條件；

（四）委托管理事項及其標準；

（五）物業管理公司實施管理的計劃方案；

（六）雙方的權利和義務；

（七）合同期限；

（八）物業管理服務費收費標準；

（九）違約責任。

《物業委托管理合同》應當報市房管部門備案。

第三十二條  住宅小區內物業的維修責任除在保修期內按規定由開發建設單位承擔的以外，按下列規定劃分：

（一）室內部分，由業主自行維修；

（二）房屋本體公用設施，由物業管理公司根據業主的要求進行維修，其費用由該房屋本體的業主共同分擔；

（三）住宅小區內的公用設施、安全設施和公共場地等，由物業管理公司統一維修和養護，費用從物業管理服務費中支出，不足時可以申請公用設施專用基金，也可以向政府申請從城市維護費中給予適當補貼；

（四）住宅小區的水、電、煤氣、通訊、有線電視等管線的維修和養護，由有關管理部門按其職責范圍負責，所有管線安裝必須符合規定，做到整潔、美觀。

第三十三條  業主進行裝修或者重新裝修，應當通報物業管理公司，并由物業管理公司登記備查；有下列情形之一的，應當報市規劃部門審批：

（一）改變房屋結構的；

（二）改變房屋使用功能的；

（三）加大房屋負荷的；

（四）影響小區景觀的。

第三十四條  有關專業施工單位在住宅小區從事工程建設或者檢修時，應當事先通知物業管理公司，并遵守住宅小區物業管理規定，物業管理公司應予配合。損壞住宅小區公用設施的，應當恢復原狀或者按規定賠償。

第三十五條  住宅小區內的設施或植物影響有關專業公共設施的安全時，有關管理部門應當按專業維護管理規定，會同物業管理公司處理。

第三十六條  需要在住宅小區公共場地新建停車場，文體設施、商店或者其他服務設施的，須經業主委員會同意，并按規定辦理有關手續后，方可施工。

第三十七條  物業管理公司利用住宅小區內公共場地和按規定劃撥的商業用房的經營收入，必須用于住宅小區的維護和管理。

第六章  法律責任

第三十八條  業主有下列行為之一的，物業管理公司應當勸阻、制止、要求恢復原狀或者賠償損失；需要給予行政處罰的，由有關行政部門依法處理：

（一）擅自占用住宅小區綠化地或其他公共場地的；

（二）擅自改變房屋和配套設施的用途、結構、外觀的；

（三）私搭亂建棚屋、在房屋公共使用部位堆放雜物、亂停放車輛、破壞綠化、污染小區環境、制造噪聲影響居民休息的；

（四）損壞住宅小區內的公用設施、設備的；

（五）違反住宅小區治安管理或者消防規定的。

第三十九條  業主逾期不交各項物業管理服務費的，業主委員會應當協助催繳，物業管理公司可以按規定加收滯納金；連續三個月以上拒交各項物業管理服務費的，按照業主公約的約定承擔責任。

物業管理公司對逾期不交各項物業管理服務費的，可以向人民法院提起訴訟。

第四十條  牧業管理公司有下列行為之一的，房管部門應當責令改正，賠償損失，并可視情節處以警告、降低資質等級或者吊銷資質合格證書的處罰：

（一）未按規定及時修繕房屋及公用設施、設備的；

（二）管理制度不健全、管理混亂的；

（三）擅自改變公用設施和公共場地用途的；

（四）擅自提高物業管理服務收費標準的；

（五）其他不履行或者不完全履行《物業委托管理合同》及本條例規定的義務的。

物業管理公司有前款行為之一，情節嚴重的，業主委員會可以解除《物業委托管理合同》。

第四十一條  未經物業資質審查而擅自承攬住宅小區物業管理業務的物業管理公司，由市房管部門責令其限期辦理資質審查手續；逾期不辦理的，責令其停止管理，并可處以1000元以上5000元以下的罰款。

第四十二條  開發建設單位有下列行為之一的，由房管部門責令限期履行；逾期不履行的，由市房管部門暫停辦理該開發建設單位所開發建設的物業的房產權證：

（一）未按規定提供公用設施專用基金的；

（二）未按規定提供住宅小區管理專用房屋、商業用房的。

第七章  附  則

第四十三條  市政府可以根據本條例制定實施細則。

第四十四條  屬于居民委員會管理的物業，應當逐步依照本條例實施管理。

第3篇：公司委托管理合同范文

住所：_________

郵編：_________

法定代表人：_________

乙方（資產受托方）：_________

住所：_________

郵編：_________

法定代表人：_________

丙方（資產監管方）：_________

住所：_________

郵編：_________

法定代表人：_________

為確保_________、_________簽訂_________年_________字第_________號資產管理委托合同（以下稱為“合同”）的履行，甲乙丙三方經協商，簽訂本協議書，約定甲乙雙方授權及限制事項，并由丙方根據約定事項進行監管。

第一條　甲方在丙方開立資金帳戶（資金帳號：_________），并存入資金人民幣_________元。乙方自愿轉入資金或證券市值人民幣_________至甲方帳戶（下稱“監管帳戶”），作為對甲方所委托資產的本金及約定收益的保證。甲乙雙方保證該資產合法性。

第二條　本協議監管期限（即帳戶鎖定期間）_________，自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日止。

第三條　甲方資產年收益率_________，收益計人民幣_________（￥：_________元），收益按季度支付，甲方可以在_________年_________月_________日、_________年_________月_________日、_________年_________月_________日、_________年_________月_________日從監管帳戶每次轉出收益款人民幣_________（￥：_________元），在_________年_________月_________日轉出本金_________萬元。（甲方取款時須憑加蓋雙方印章的取款單）

第四條　帳戶鎖定期間，甲方委托乙方在其資金帳戶對應的股票帳戶內進行有價證券買賣交易活動，帳戶資金密碼由甲方管理。

第五條　甲方在丙方開立的上述帳戶在鎖定期間，必須在丙方辦理股票指定交易。三方中任何一方不得單方面提取現金、轉托管、撤銷指定交易等。本合同第七、八、十條情形出現則按相應規定執行，三方予以同意。

第六條　監管帳戶應完全用于深圳、上海兩地交易所買賣A股股票，基金、上市有價證券（包括債、國庫券）及新股申購。帳戶鎖定期間，乙方指定人__________________，身份證號碼：_________作為合法的交易指令操作人員，甲方和乙方對該人員在上述規定的交易范圍內的一切操作行為予以認可。丙方鷲對上述帳戶進行監管，在交易過程中發生操作人員違規操作的行為應及時制止，否則，丙方應對由于違規操作造成的損失承擔賠償責任。若甲、乙方任何一方要從該帳戶中提取現金、轉托管、撤銷指定交易等，必須按照本協議有關約定條款辦理。

第七條　本協議期間，當監管帳戶的總資產之和（股票市值按通知前一天收盤價及股票數量計算）降至_________（警戒線）以下時，丙方應于次日開市前通知甲、乙雙方。乙方應于次日證券市場收盤前追加保證金，使甲、乙兩帳戶中的總資產補足至_________。當總市值降至_________（平倉線）以下時，甲方有權對監管帳戶進行處理，包括對證券進行平倉及提取相當于資產委托管理合同標的本金壹仟萬元及約定收益款的資金。出現前述情形時，丙方負有通知甲、乙雙方的義務，乙方自愿接受平倉的一切后果，并不得以任何理由（包括價格低等）向甲方、丙方索賠或提出抗辯。

第八條　乙方不得因償還債務或其它原因與任何第三者簽訂有損于甲、丙方利益的任何合同或協議文件。否則，甲方有權終止本協議，并用事先提供的賣出委托單和取款單對帳戶進行處置，提取資產委托管理合同的本金及收益款。

第九條　帳戶鎖定期間，除本合同第七、八、十條情形出現，丙方不得無故擅自操作監管帳戶，否則，丙方應負賠償責任。

第十條　在本合同到期之日前，因發生政策因素及其他不可抗力因素，致使甲、乙方無法正常繼續執行本協議，甲方有權按資產委托管理合同約定條款取回本金及收益，本協議終止。

第十一條　甲、乙、丙三方責任

1．甲方保證甲方帳戶資產合法性、在本協議有效期內不得抽回本金。乙方同意甲方指定_________（身份證號碼：_________）為合法監控人員，負責查詢監管帳戶資產，甲方有義務對乙方操作情況保密。監管帳戶出現本協議第七、八、十條情形，甲方應及時采取有關措施，因甲方不及時平倉而造成損失，由甲方自行承擔責任，丙方不承擔任何賠償責任。甲方行使處分權時，指派人員應持乙方蓋有預留印鑒的書面文件及指派人員身份證原件，丙方即給予辦理（預留印鑒由雙方共同約定）。

2．丙方有義務按本協議的要求，履行監管職責。監管期內，丙方有義務對監管帳戶進行實時監控，將監控情況于每周五下午收市后告知甲、乙雙方，并根據甲方通知接受甲方對監管帳戶資產市值臨時查詢。當監管帳戶資產出現本協議第七條約定情況，如因為丙方未按本協議及時履行通知義務而對甲方本金或收益造成損失，丙方對損失部分承擔賠償責任；因本條監管職責以外的原因（如司法機關采取強制執行措施等）而造成的損失，丙方概不負責。

3．甲方按本協議第三條約定支取收益及本金時，乙方保證帳戶上有相應的足額現金，否則，甲方有權憑雙方預留的委托單對監管帳戶進行處置，直至帳戶現金余額足以支付甲方按規定所需支取的金額。如因此造成損失，由乙方負責。乙方對此不得提出異議。

4．資產管理合同期滿，甲方有權取回約定收益及本金，超出甲方本金及應得收益部份的資產歸乙方所有。若任何一方不按時進行本益結清，則丙方有權根據協議約定的收益分配比例，對監管帳戶進行處置，包括對證券進行平倉及提取帳戶內資金進行本金收益結清，以保護雙方合法權益。

5．甲、乙方在解除資產委托管理合同責任的同時，應負責立即通知丙方，本監管協議隨之解除。

第十二條　以上授權及限制事項三方應共同遵守，任何一方不得違約，若違反本協議，由此產生的一切損失由違約方承擔，并追究相應的法律責任。

第十三條　本合同提供住所為甲、乙、丙三方通知送達法定地址（三方亦可另行約定地址及其他通訊方式），通知可以采取直接送達或者郵寄、傳真方式送達。

第十四條　甲、乙雙方_________年_________月_________日簽訂的《資產委托管理合同》是本協議書附件。

第十五條　本協議一式三份，甲、乙、丙三方各執一份，經三方法定代表或授權代表簽字、蓋章后生效。

甲方：_________（蓋章）乙方：_________（蓋章）

法定代表人：_________（簽字）　法定代表人：_________（簽字）

_________年____月____日_________年____月____日

丙方：_________（蓋章）

法定代表人：_________（簽字）

_________年____月____日

附件

合同編號：_________年_________字第_________號

甲方（資產委托方）：_________

住所：_________

郵編：_________

法定代表人：_________

乙方（資產受托方）：_________

住所：_________

郵編：_________

法定代表人：_________

甲乙雙方為共謀發展，經友好協商，甲方委托乙方進行資產管理，現就有關事項達如下協議：

第一條　甲方委托乙方進行資產管理的金額：_________。甲方在_________證券股份有限公司_________路營業部開立資金帳戶，資金帳號：_________（下稱委托管理帳戶），并轉入資金_________元整至該帳戶。甲方保證該資金合法性；乙方自愿轉入資金或證券市值人民幣_________至甲方帳戶，作為對甲方所委托資產的本金及約定收益的保證。

第二條　委托管理期限_________年，自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日止。

第三條　甲方資產年收益率_________，收益計人民幣_________（￥：_________元），收益按季度支付，每次支付金額人民幣_________萬元整（￥：_________元），支付日分別為_________年_________月_________日、_________年_________月_________日、_________年_________月_________日、_________年_________月_________日。乙方于_________年_________月_________日歸還甲方本金_________元。上述款項由甲方憑雙方預留的取款單，由甲方自行支取。預留的取款單為不可撤銷的取款單。

第四條　為保證甲、乙雙方的權利和義務的實現，雙方委托_________證券股份有限公司_________路營業部作為監管方。甲、乙方與監管方的權利與義務關系按三方所簽訂的《監管協議書》的規定執行。

第五條　委托管理帳戶的資金密碼由甲方保管，預留印鑒為雙方的公章及法定代表人的私章。

第六條　在合同有效期內，甲方委托乙方在其委托管理資金帳戶對應的股票帳戶內進行有價證券買賣交易活動。該帳戶應完全用于深圳、上海兩地交易所買賣A股股票、基金、上市有價證券（包括債券、國庫券）及新股申購。在本合同有效期間，乙方指定人_________身份證號碼：_________作為合法的交易指令操作人員，甲方和乙方對該人員在上述規定范圍內的一切操作行為予以認可。

第七條　甲方保證甲方帳戶資產合法性、在本合同有效期內不得抽回本金。乙方同意甲方指定_________身份證號碼：_________為合法監控人員，負責查詢委托帳戶資產，甲方有義務對乙方操作情況保密。

第八條　甲方按合同約定支取收益及本金時，乙方保證帳戶上有相應的足額現金，否則，甲方有權憑雙方預留的委托單對委托帳戶進行處置，直至帳戶現金余額足以支付甲方按規定所需支取的金額。如因此造成損失，由乙方負責。乙方對此不得提出異議。

第九條　本合同期滿，甲方有權取回約定收益及本金，超出甲方本金及應得收益部分的資產歸乙方所有。

第十條　在本合同到期之日前，因發生政策因素及其他不可抗力因素，致使甲、乙方無法正常繼續執行本協議，甲方有權取回本金壹仟萬元及收益，收益按本合同約定的年收益率和實際發生時間進行折算（扣除甲方已取出的收益款）。雙方進行本益結清后本合同終止。

第十一條　本協議一式三份，甲、乙方各執一份，監管方留存一份，經甲、乙方法定代表或授權代表簽字、蓋章后生效。

甲方：_________（蓋章）乙方：_________（蓋章）

第4篇：公司委托管理合同范文

第二條  本規定所稱物業管理，是指對房屋及其設備、市政公用設施、園林綠化、環境衛生、交通、治安等設施及生活環境進行維護管理、修繕和整治。

本規定所稱物業管理企業是指接受業主、住戶委托，對住宅小區、住宅組團、高層住宅、綜合樓宇等的房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌進行維護、修繕、整治和提供便民有償服務、社區服務的獨立經濟核算的企業（包括外資企業、中外合資企業和兼營企業）。

第三條  廣州市建設委員會是全市物業管理行業的主管部門，對全市物業管理企業實行統一管理。其職責是：

1.負責對物業管理企業進行資質審查、登記、發證；

2.監督物業管理企業的物業管理、經營活動；

3.協調解決物業管理業務涉及的有關問題。

第四條  對物業管理企業實行等級管理，按照物業管理企業具備的技術經濟管理人員分為一級、二級、三級等三個等級。

一級物業管理要有10名以上經專業培訓的物業管理人員。

二級物業管理要有6名以上經專業培訓的物業管理人員。

三級物業管理要有3名以上經專業培訓的物業管理人員。

第五條  經專業培訓的物業管理人員是指具有建筑、市政、園林綠化、水電、財務等專業初級以上職稱的人員，經國家、省、市建設主管部門認可的物業管理專業培訓合格的管理人員。

第六條  成立物業管理企業必須辦理資格審查手續，并實行年檢制度。物業公司辦理資格審查，需向市建委提出申請，并提供下列文件、資料：

1.申請書。申請書應載明擬設立物業管理企業的名稱、所在地、注冊資本、業務范圍等；

2.市工商局頒發的《企業法人營業執照》副本；

3.經濟、技術管理人員的任命或聘用合同書、技術職稱證書、物業管理培訓證書；

4.法定驗資機構出具的驗資證明。

第七條  物業管理企業經審核符合資質條件的，由市建委發給《廣州市物業管理企業資質證書》。

第八條  本規定實施前已成立的物業管理企業，應在本規定實施之日起三個月內，按第五條規定補辦資質審查手續。

第九條  物業管理企業通過投標承接物業管理任務，也可以接受房地產開發公司、業主委員會或區建委（建設局）的委托進行物業管理。

物業管理企業按如下等級規定承接物業管理業務：

一級物業管理企業可承接管理的物業規模為合計建筑面積10萬平方米以上；

二級物業管理企業可承接管理的物業規模為合計建筑面積5萬～10萬平方米；

三級物業管理企業可承接管理的物業規模為合計建筑面積5萬平方米以下。

第十條  物業管理企業在承接物業管理業務時，必須與委托單位簽訂委托管理合同，方可進行物業管理。

第十一條  物業管理企業必須依照物業委托管理合同、市政府有關物業管理法規、技術規范等對物業實行統一管理，為業主及用戶提供優質服務，保持管理范圍內良好的生活、經營、生產條件和環境。

第十二條  物業管理企業通過收取維護管理費、經營用于物業管理的物業的收入，提供有償的服務，進行物業的維護管理和社區的服務。

第十三條  物業管理企業對物業管理的收支帳目需委托具備資格的會計師事務所定期審查及向委托物業管理的單位、業主和用戶報告。

第十四條  物業管理企業未按委托管理合同及市政府有關物業管理法規、技術規范實施管理的，除按委托合同的規定承擔經濟責任外，由市建委在年度資格審查時按有關規定予以處理。

第5篇：公司委托管理合同范文

我國小水電自20世紀90年代以來，通過政策扶持，個人投資、合伙投資進入小水電市場，小水電站建設進入高速發展時期。尤其近些年，原有的國有或集體所有的小水電絕大多數進行了改制，按照“誰投資、誰所有、誰受益”的原則歸投資者所有，大部分在管理上是個體私營企業或股份公司的管理模式。由于投資主體的多元化，許多非專業的投資商片面的認為，電站建成就大功告成，就只等收益，卻不知道對于水電站來說重大風險在運營管理階段，即投資成功與否主要在電站的運營管理階段，通過發電、售電，逐步收回投資并取得一定回報。水電站的運營管理是一項專業性較強的復雜、經濟的管理過程，遠不是許多人認為的開機、關機，幾個農民工就能完成的工作。它涉及電站與電網、電站與降雨來水的配合。自2011年開始的電力行業開展的電力安全生產標準化工作和水利部開展的農村水電站安全生產標準化達標評級開始實施，小水電運營管理更需要專業化和標準化，需要經常性的維護、保養、檢修，以保證擋水建筑物、發電設備安全穩定運行，進而生產出高質量的電能，最終使投資回報正常化、合理化、最大化。

2小水電管理方式

目前，國內小水電站的管理模式一般有自運行管理和委托管理兩種。自運行管理就是企業自行組織人員對電站的大壩及發電設備的運行和維護工作負責，這種管理模式對于企業來說，工作任務繁瑣但易于管理控制。鑒于水電站自身生產特點，委托管理又分為全部委托運營管理、運維委托管理、維護檢修委托管理三種。

(1)全部委托運營管理就是企業不僅將生產運行委托，而且也將經營職責進行委托，企業按合同預定收取投資回報。這種模式大大增加了被委托方的風險，企業對被委托方沒有相應的控制措施。但是，小水電站因其專業化性質，被委托方在水電站經營管理方面，其承擔的風險遠比企業要大得多，且風險的控制能力較企業強。

(2)運維委托運營管理也就是企業僅將生產運行委托給大的發電站或公司，而不將經營職責委托，自己進行控制，企業按合同預定支付給被委托方運行管理酬金。委托的內容主要有:委托生產運營及發電設備的正常運行，日常維護，技術管理和安全管理;委托發電設備大小修工作;物業管理等。這種管理模式較為普遍，湖南石門金家溝水電站就是采用這種管理模式。

(3)維護檢修管理就是企業參與電站經營管理和運行管理，企業只將發電設備的維護，大小修工作進行委托管理，委托給有專業檢修人才和隊伍的發電站或企業。

3小水電委托管理分析

3．1小水電委托管理的風險

(1)委托方的風險主要有人為風險、經濟風險、自然風險、政策風險等。人為風險包括人員管理水平，不可預見事件等，經濟風險包括資金籌措不力，宏觀經濟形勢，投資環境惡化，市場物價，投資回收期過長等;自然風險包括河流降水來水，惡劣的氣候條件與現場環境、自燃小災害等，政策風險包括國家政府主管部門的行為、態度，管理體制等。

(2)被委托方的風險主要有管理風險、責任風險、發電設備設施性能風險等。管理風險主要在于管理人員管理水平，技術人員技術水平和責任心;責任風險主要在于委托費用風險，替代責任風險等，因此，單就這些方面被委托方的風險并不比委托方小。

3．2小水電委托管理的利弊分析

3．2．1委托管理模式下對委托方(企業)的利弊

①減少委托方人力資源管理成本，同時，小水電站委托管理下收益遠比自己培養專業人才隊伍來得快。②委托方把小水電站運營管理委托給專業隊伍，分出一些風險給被委托方，減少企業部分風險，同時，利于電站安全穩定生產，進而實現利益最大化。③委托方把小水電站運營管理委托給專業隊伍，可以集中精力進行融資和再投資，做大做強自身核心業務，利于企業多元化、長遠化發展。④委托方把小水電站運營管理委托給專業隊伍，增加了自身監管工作和風險。⑤委托方把小水電站運營管理委托給專業隊伍，必須在委托管理合同方面做足功課，以使雙方實現共贏，否則則是雙方兩敗俱傷，甚者出現投資嚴重虧損。

3．2．2委托管理模式下對被委托方(企業)的利弊

①委托管理下使被委托方增加額外收入，降低人力資源管理成本，尤其對那些舊的大水電站企業，分流一部分過剩人員，盤活企業自身發展。②委托管理模式下促使一部分專業化運營管理公司的建立和發展。③委托管理模式下經濟利益和風險責任原因促使專業化發電企業加強自身管理，提高自有專業人員水平等。④部分委托方由于自身專業知識和資金原因，在投資建設階段對設備選型欠佳，致使被委托方設備風險嚴重加大，進而影響安全運營管理。

4結語

第6篇：公司委托管理合同范文

關鍵詞：房地產；信托；投資現狀；存在問題

所謂房地產信托也就是房地產開發商借助市場中較權威的信托責任公司的理財經驗以及資金應用的經驗而制定科學合理的信托計劃，然后通過該計劃匯集所有管理項目的信托資金，最終形成一個規模較大的資金組合，并將其直接應用在房地產開發項目當中，最大限度為委托人獲取經濟收益。

一、信托的概述

1、信托的含義

所謂信托也就是個人或者企業為了達到某一目的，將自己擁有的財產交給值得自己信賴的人或者公司進行操作與管理，此時受托人的主要工作也就是最大限度地為委托人獲取更多經濟利益。信托的含義有廣義與狹義之分，從廣義的角度講，信托也就是某一方授權給另外一方，此時另外一方則需要根據其目的進行操作與管理，從而獲取一定經濟利益的經濟業務；而狹義的信托也就是信托業務，是擁有財產的企業或者個人為了達到某一目的將財產交付給另一人或者企業，然后讓其對這些財產進行管理與操作。

2、信托的產生及發展

信托的產生是建立在財產私有制的基礎之上的，根據史料記載，早在公元前2548年，古埃及就有通過遺囑遺贈小財產的活動。自羅馬國王奧古特士首創的“利用信托管理財產”的法律后，信托觀念才真正確立，例如在“羅馬法典”中就有“信托遺贈”的條款。隨后，信托隨著商品經濟的發展而得以迅速發展。現階段，信托行業在我國的發展并不顯著，信托業務也只是被局限與金融資產信托業務當中。但在我國當前，房地產不僅正在成為新的消費熱點，而且也正在成為一個投資熱點或投資工具，特別面臨正在到來的“知識經濟”時代，一般性的管理和經營已不能滿足房地產經濟資源合理利用和增值保值的要求，“專家型”或“智能型”的房地產信托業務便顯得日益必要。

銀監會認可了房地產信托的積極作用，并有意促進房地產信托的發展，比較明確地透露出對房地產信托產品的支持，這尤其是體現在房地產信托產品規模上的變化。有關房地產信托200份的限制是業內人士普遍討論的內容，一般認為這在一定程度上限制了信托產品發放的規模，使得利用資金的規模優勢進行組合投資不具有經濟性，然而這次征求意見稿開始有條件地放開了200份的限制。“公司提足各項準備金后，凈資產不低于人民幣5億元”的信托公司，可以開辦不受信托合同份數限制的房地產信托業務，房地產信托對于地產項目的作用正在放大，單就這一條來說，信托規模的放大正在為信托基金的形成開啟一扇大門，為房產信托提供了廣闊的發展前景。

二、房產信托的優點以及關系的建立

1、房地產信托的優點

房地產信托在社會發展中具有以下幾個方面的優點：首先，房地產信托具有共同事業的穩定性，我們將持有財產的個人或者企業當做委托人，信任的人或者公司作為受托人，此時委托人會將自己的財產直接轉交給受托人，由受托人代為管理，另外，受托人必須是值得信賴的個人或者組織，這樣才有可能避免各種風險，并且能夠為委托人獲取更多經濟利益。其次，房地產信托可以使委托人在較小風險的情況下獲取更多經濟利益，委托方將自己的財產委托給受托人之后，就如同將本金存入銀行，委托人在合約期間持續獲取利益，等到合約結束之后，委托方仍然能夠得到房地產，保障了委托人的資金安全。再次，委托人將資金委托給受托人保管時開能夠隨時取得資金，另外也可以將一部分的資金作為擔保，這充分說明了信托的資金具有較大的流動性，給委托人帶來極大的便利。第四，委托人將財產轉交給受托人之后并不需要對其加以干涉，只需要坐享紅利即可，這也與第二點安全性相似。

2、房地產信托關系的建立

從當前我國發展現狀來看，很少有房地產企業將產權轉移給信托責任公司，更多的是對企業財產進行信托管理。在進行信托管理的過程中，首先我們需要制定一份科學合理的信托管理合同，然后根據這一合同建立退關關系。一般來說，信托管理合同制定的主要內容應具有以下幾個方面：1）關于托管房地產的一切對外事宜，由受托人出面，并以受托人的名義代委托人辦理。2）由受托人全權與承租人商訂，出租如有欠租、損害或其他違約等，信托人不負責任。受托人對托管的房地產，有代委托人修理的權利；托管房地產應繳付的各種稅金、保險費、水電費和其他因經租管理而發生的各項費用，由受托人代為支付；手續費數額及支付方式；委托期限等。3）托管房地產的出租，信托人應依照委托人約定的租金數目辦理，并與承租人訂立“租賃合同”，按期收取租金，再定期轉交或匯交給委托人或受益人（扣支應收的手續費）。

三、房產信托投資以及存在的問題

1、在市場經濟體制下，一項新的房產信托產品在委托人與受托人的共同努力下可以取得更多經濟效益，并且還能夠對房地產進行投資。但是我們需要清楚的知道，在房地產信托過程中，委托人擁有的項目本身就存在一定的風險，這就需要受托人對項目進行現則，了解其發展前景與存在的問題之間的比例，明確當接受這一委托之后應該如何規避這一風險。正是因為我國房地產信托業務受到各種因素的限制，導致其發展不夠顯著，還不夠完善。

2、建立相適應的政策和法制環境。加快我國相關政策和法律法規制定的進度，為房地產投資信托的發展建立完善的政策和法制環境。這方面，海外的立法和實踐能給我國很多的借鑒，政府可以借鑒美日等發達國家的做法，根據房地產投資信托的特點制定出相應的法律、稅務、財務和證券交易等相關法律法規，保證和維持整個市場的公平、公正、 公開和透明，來推進房地產投資信托業健康、理性地發展。一方面，要防止它與銀行等房地產機構的過度競爭；另一方面要鼓勵其資金運用，實行專業化投資組合，并保護投資者的利益。

3、投資者對房地產信托風險認識不足，風險意識薄弱。一旦發生風險，投資者則可能虧損嚴重。

四、結束語

在現代化市場經濟中，不管是房地產開發商、投資者，亦或是信托機構，都需要對房地產投資信托產品加以認識，只有明確產品的特點以及存在的風險，才能夠在工作中采取有效的措施對其進行管理。如果沒有做到這一點，即使風險再小的項目，如果心態上存在差距，也會導致其出現虧損，也在很大程度上阻礙了信托行業的健康發展，由此看來，在實際工作中必須要求房地產開發商、投資者、信托機構適當調整心態，客觀認識房地產投資信托產品，在工作中具備防范意識，從而獲得更多的經濟效益。

參考文獻

[1] 馬亞明.論當前政策環境下房地產投資基金在我國的拓展.信托投資研究.

第7篇：公司委托管理合同范文

據了解，地方社保對外委托投資一般是通過旗下的 獨立法人機構--企業年金中心進行。但由于全國各地地方社保發展層次參差不齊，地方社 保管理體制也千差萬別，所以各地地方社保機構對委托投資的認識水平有很大的差距。更重 要的是，"企業年金管理辦法"還未有正式的定論，地方社保旗下企業年金的入市問題還未 能擺上明面，所以已進行投資委托的地方社保都與受托券商簽訂了嚴格的保密協議，嚴禁將 受托投資信息外傳。

但即使是如此低調，市場還是從中發現了各地企業年金中心的運作行蹤。早有研究人士發現 ，海信電器2003年半年報顯示，"上海市企業年金發展中心"以50萬股的持股量成為了該公 司的第七大股東。桐君閣和上海航空的半年報中均出現了"上海市企業年金發展中心"的身 影。

比全國社保基金還大

雖然去年全國社保基金進入證券市場時，資產管理 人的選擇限定在基金管理公司。但了解地方社保底細的券商卻認為，成為全國社保基金管 理人固然重要，但還有一個更大的聚寶盆--地方社保基金正在等待挖掘。

按照中國社會 保障體系建設總體方案的要求，中國社會養老保險由基本養老保險、企業年金和個人儲蓄養 老組成。截止到2003年底，中國企業年金覆蓋人員為560.33萬人， 參保企業16247家，企業年金積累基金總量為191.9億元，人均3425元。 根據權威人士的預測，中國的企業年金已進入 高速增長時期，預計未來三年將以每年1000億元的速度增長，到2010年其市場規模將 達到1萬億元。這無疑是券商以及其他任何理財機構都不會忽視的市場。

政策尚需明朗

目前在資產管理領域已建立完善托管體系的券商較 受地方社保機構的青睞。據透露，目前為企業年金中心理財的券商均 與銀行簽訂了《企業年金資產委托投資管理與委托管理合同》，按嚴格的托管模式實施企業 年 金的投資運作。對此，有銀行托管部負責人稱，托管機制在穩健型資產管理業務中起著舉足 輕重的作用：通過托管人介入，使資產監管權、所有權、使用權與保管權分離，銀行對投資 過程實行實時監控，委托人安全感大大增強。

第8篇：公司委托管理合同范文

1、試析本案所涉及的法律問題。

2、對此類糾紛應如何解決。

二、兩年前王先生在某小區購買了一套三房二廳的住宅，但一直沒有入住。最近物業管理公司多次發出通知，催他補交一年的物業管理費。王先生以未居住為由拒交。

試析：王先生的做法是否正確？為什么？

三、張先生在某一住宅小區購買了一套高級住宅。因為他是位生意人，所以將住宅作抵押向某銀行進行了貸款。銀行為了確保貸款回收，將該套房進行了訴訟保全措施。張先生由于生意上的不成功，停止了向物業公司交付物業管理費。物業管理公司認為張先生的房子在，暫時不交物業管理費也沒什么大的關系，只要房子在，不怕業主不交費。

由于張先生沒有及時返還銀行的貸款，銀行向法院提訟。經過長時間的訴訟，法院判決將張先生的房子進行拍賣，拍賣結果銀行竟買成功。于是，該套房子易主。該銀行又將該套房通過房地產中介機構轉讓給了胡女士。

這時，物業管理公司決定正式追討該房所欠的物業管理費。結果，銀行拒付，胡女士也拒付過戶前的物業管理費，張先生又不知去向，致使該房所欠的物業管理費一直沒能收繳。

分析：1、物業管理公司該向誰追討該房的物業管理費？

2、物業管理公司的做法有什么缺陷？該怎樣做才是正確的？

四、某物業管理公司為了彌補經營的虧損，多次擅自提高“宇宙花園”住宅小區業主的水電費，對此，部分業主表示不滿，并拒交水電費。為了加強管理，物業管理公司采購了一批新的IC卡水、電表，要求小區業主每戶出資500元將原來的水、電表替換掉，此舉遭到大部分業主的反對。于是物業管理公司對拒不交錢換表的業主停止送水、送電，并對拒交水電費的業主給予罰款處理。小區業主對物業管理公司的做法義憤填膺，強烈要求更換物業管理公司。部分業主通過聯名簽字同意，請了另外一家物業管理公司來到小區，但原物業管理公司以其與開發商有委托管理合同為由拒絕交出管理權。雙方爭執不下，訴諸法院。

試析：物業管理公司和業主的做法各有什么不對之處？為什么？

答案（一）答：（要點）

1、本案涉及的是物業管理法律關系問題；

2、物業管理法律關系的產生、變更的基礎是協議委托。在物業管理過程中，物業管理公司的管理權來自于產權人的委托授權。在物業開發階段，產權是開發商的，因而這時只有開發商有權決定請哪一家物業管理公司參與開發和日后過渡期的管理；在業主入主后，由于產權的轉移，物業管理的決定權也隨之轉移了，由業主的所有權派生出來的管理權或委托管理權自然也屬于業主，因此，開發商委托的物業管理公司在完成了過渡期的管理后，物業管理的決定權就隨即從開發商手上轉移到了業主手上，業主委員會可以根據對原開發商聘用的物業管理公司的考察來決定是續聘還是改聘別的更好的物業管理公司。

3、本案中，物業管理公司拒絕交出管理權的理由不能成立，業主委員會在與物業管理公司自行協商不成的情況下，可請求政府主管部門行政調處或提起司法訴訟。

（二）答：（要點）

1、王先生的做法不正確。

2、日常所說的物業管理費嚴格意義上大多屬于公共部位及公共服務的收費，像保安、清潔、綠化和公用維修等，是為整個樓宇、整個小區的服務，不管你是否居住，你的房產都已享受到了，并因這些服務而得以保值和增值。還有，公共服務的收費不便以住戶多少來劃分，物業管理人員并不會因為個別住戶離開而減少工作量，何況這對其他業主也是不公平的。

因此，只要業主購買了住房，開發商又及時有效地發出了入住通知書，就不管房子是否有人居住（或居住頻率如何），原則上都應支付物業管理費，但因居住才會發生的費用是不用繳的，至于公共費用收取多少則可以與物業管理公司協商。

（三）答：（要點）

1、物業管理公司應該向原業主張先生追討物業管理費。

2、在本案例中，物業管理公司混淆了物業管理法律關系。

3、物業管理公司在發現張先生未支付物業管理費時，首先應當直接要求張先生履行其義務，而不是去消極等待。因為房產是不會也不可能承擔應當由法律關系中的主體承擔的義務的；其次，物業管理公司可以根據其與張先生所簽訂的物業管理協議去訴諸法律，以法律的強制力去保護自己的合法權益。如果不采取上述兩個措施，物業管理公司就會坐失良機。因為當張先生的房產隨著主體的變更而易主，新的主體尚未與物業管理公司簽訂任何協議，所以在法律上新業主不會也不可能繼續履行張先生（原業主）的義務，雖然房產還是原來的房產，但房產的主人已經變更，即原物業管理法律關系中的主體已變更，而房產本身已變成新的法律關系的客體，這一新的法律關系的客體是不可能為老的物業管理法律關系承擔任何義務的。所以，本案例中的物業管理公司這種收管理費跟著房產走的觀點和做法從一開始就是錯誤的。

（四）答（要點）：

1、物業管理公司的不對之處及分析

①擅自提高水、電費不對。水、電費是由政府有關部門定價，由水、電管理部門

收取的費用，物業管理公司只是代收，不能擅自提價；

②向業主收取500元的水、電表設備費不對。按規定，開發商必須將每戶業主的

水、電表設備的費用打入房價中。物業管理公司要更換水、電表應與開發公司協商，而不能強行向業主收取費用；

③對業主停水、停電的做法不對。只有水、電管理部門才有權對用戶進行停水、停電的處理權。

④給業主給予罰款處理的做法不對。根據我國《行政處罰法》的規定，只有國家司法機關和有關行政機關才有處罰的決定權或執行權。

⑤以其與開發商有委托管理合同為由拒絕交出管理權的做法，理由不成立。在小區成立了業主大會和業主委員會后，物業管理公司的管理委托權就屬于業主大會及其委員會，業主委員會有權續聘或解聘由開發商聘請的物業管理公司。

2、業主的不對之處及分析：

①部分業主拒交水電費的做法不對。業主對物業管理公司的收費標準有意見，可通過協商、調解、仲裁甚至訴訟等形式解決，在問題未解決之前，不能拒交水電費。

②部分業主通過聯合簽名去聘請新的物業管理公司的做法不對。業主有權對原物業管理公司的工作進行監督、審查、批評，如果對該物業公司的服務不滿意，可以通過業主委員會按照特定程序選聘、解聘，但是這種權利必須按照法定的程序通過業主委員會來行使。業主委員會是全體業主的代表，代表全體業主的利益，部分業主不能按照自己的意愿去解聘或選聘物業管理公司，在沒有業主委員會或經過業主委員會的情形下所做出的決定是無效的。

（五）答（要點）：

1、首先，當廖先生上月費用拖欠后，物業管理公司在第二個月即應向其發催款通知書，此單將上月費用連同滯納金以及本月費用一起通知廖先生；

2、如果第二個月依然拖欠，物業管理公司應在第三個月再次發催款通知書，將前兩個月的費用、滯納金和當月的費用一并通知，并限期繳清；

3、業主廖先生長期拖欠物業管理費，物業管理人員以及經理需親自登門進行勸導和解釋，爭取廖先生的理解和支持；

4、如果廖先生確有苦難，費用方面可以考慮適當給予優惠；

5、如果廖先生沒有特殊困難，當收費員上門催款時依然拒付，物業管理公司可以根據物業管理公約停止對其提供服務；

6、如果依然沒有成效，物業管理公司可以根據相應的法律程序提訟。此時，應當注意催款工作的書面記錄是極其重要的，它是按照法律程序到法庭解決問題所必需的物證。

（六）答（要點）：

1、本案屬于物業管理侵權糾紛；

2、本案中物業管理公司應承擔嚴格責任即無過錯責任。無過錯責任是指當事人承擔責任的要件并不以過錯為前提，只要不能證明是被侵權人的過錯，法律規定的責任主體就要承擔責任。

3、在物業管理關系的當事人中，對管理商或開發商將更多地適用嚴格責任。物業管理是一種服務，嚴格地講也是一種產品，因服務質量的瑕疵引起的后果，即使不存在故意或過失，物業管理商或開發商也要承擔相應責任。因此，本案中的管理公司和開發商均不能免責，他們應首先對業主謝先生承擔責任，然后再通過有關途徑明確他們各自的責任（有無責任或責任大小）。

五、某物業管理公司所管某公寓大廈的業主歐陽先生長期拖欠物業管理費，物業管理公司應如何處理此事？

六、某住宅小區一樓業主謝先生度假回來后，發現家中積滿了污水，經查是因為該門棟下水管道倒灌所致，謝先生以物業管理公司沒有履行管理職責為由，要求物業管理公司給予損失賠償，但物業管理公司稱下水管道是通暢的，不應該負管理責任，因此拒絕賠償。

第9篇：公司委托管理合同范文

關鍵詞： 項目管理 承接業務 一、 國家投資體制與基本建設的改革

國家投資項目的計劃體制與條塊分割的基本建設體制，是我國計劃經濟時期建設項目的一大特點。從五、六十年代的撥款到撥改貸，國家對基本建設的投資發生了巨大的變化，相應基本建設的模式也由沒有競爭的國家下達基建計劃的模式向以市場為核心的，項目法人責任制、招標投標制、建設監理制和合同管理制逐漸成為了基本建設的主流。

1、 完全的計劃體制

在實行改革開放以前，國家對于基本建設的投資只有國家投資，無論項目的大小、投資的性質如何，只有國家基建撥款一條出路。這時候基本上沒有工程咨詢單位和工程監理單位存在的必要。國家投資基本上是由各個行政單位控制的，政府對于投資的控制采用計劃方法。地方政府為了發展當地經濟，都采用了“跑計劃”的方式，爭取國家投資。在這一階段，總體上說，投資的效益是較低的。由于國家經濟上是計劃控制的，產品極其匱乏，一般不愁銷路。大中型工程建設采用大會戰的方式，由各有關部門抽調人員組成基建指揮部。工程結束后，基建人員回原單位工作。工程設計按照蘇聯模式組建了勘測設計單位從事專業設計。施工也是任務劃撥的，各部門成立自己的施工隊伍，按統一施工定額統一的計劃安排施工，采用法定利潤的模式。這樣的體制的最大弊病是沒有競爭，也就沒有了積極性。

2、 撥款改貸款的改革

隨著國家經濟建設的發展，以前那種完全的計劃模式不能適應經濟建設的發展需要。國家開始了撥款改為貸款的改革。伴隨著撥改貸的，是實行項目法人（業主）責任制。社會投資的出現和外國投資、合資企業的出現，也是國家經濟建設的一大成就。工程咨詢單位應運而生，并且表現出強大的生命力。1982年，國家要求重大的建設項目，都要通過咨詢公司的可行性分析。伴隨著這一改革，監理企業也開始出現，對保證工程的施工質量、進度和投資控制發揮了重要作用。從此，中國經濟已經走上了一條新的市場經濟為主的道路。投資對于經濟發展的作用越來越顯著，地方政府的投資欲望也越來越強烈。但這一階段也大量存在投資的效益問題，產業的趨同性致使重復建設一再發生，大量的極為寶貴的建設資金沒有得到很好的利用。從基本建設角度看，大會戰性質的基建指揮部越來越不適應新時期建設發展的要求。而先進的、以魯布格模式的招標投標、業主責任制、施工的項目經理責任制和新的建設監理制逐漸顯示了強大的生命力。

3、 項目法人責任制的建立

隨著國家經濟建設的迅速發展，我國的計劃經濟逐漸向市場經濟過渡。到目前為止，國家絕大多數的商品已經由市場自主定價，投資也越來越成為企業的自主行為。國家開始實行項目法人責任制。工程建設領域全面實行了招標投標制、建設監理制和合同管理制。應該說，這一改革是十分深刻的革命。我們國家在基本建設方面也開始與國際接軌，大量的國外承包商進入中國，他們帶來了施工管理方面的很多新的東西。隨著許多大的建設項目的實施，建設項目管理開始在中國流行起來。工程咨詢企業、監理企業也逐步打破了舊的行業壟斷，一種全新的以項目管理的制為特色的行業產生與出現，并由此引發了建設管理行業的一場大討論，人們對于監理企業是否應該成立和它的發展方向進行了深入的討論，與之密切相關的其他行業人士如咨詢公司、注冊造價師等也紛紛發表了各自的意見。我認為，這場討論是很有必要的，因為這是現實的需要。中國的工程咨詢行業和監理行業面臨的是同樣的問題，即對于建設項目管理，應該是從頭至尾的管理，這也是國際通行的咨詢工程師的道路。這場爭論目前尚未結束，但對于建設行業必須實行從工程建設立項、可行性研究等的施工前期的咨詢服務到設計、建設期的全過程管理服務，大家取得了一致性的認識。

二、 項目管理與咨詢、監理的關系

工程項目建設涉及到各個領域與多個專業，業主往往由于自身時間、精力、和專業等方面的限制，不可能將全部管理工作由自己來完成。在市場經濟條件下，業主一般通過各種委托合同，把工程管理的各項任務交給不同的專業單位完成，項目的業主只承擔協調和監控，以實現其原計劃目標，保證達到質量好、速度快、投資省的建設目的。

咨詢單位是隨著國家對于可行性研究列入基本建設程序而產生的，主要承擔的是國家基本建設投資決策的評估任務，一般隸屬于國家計委系統，有全國性的和區域性的綜合工程咨詢公司或咨詢中心。

監理單位是專為項目實施階段提供施工監理服務的咨詢機構，一般隸屬于國家建設部。監理單位接受業主委托，根據建設監理合同、設計文件和國家有關法律法規對工程實行監督管理。

從上述分析我們可以看出，咨詢單位和監理單位都是對工程建設實行咨詢服務的，但兩者的服務內容和工作階段存在較大的差異，咨詢單位主要是做項目的前期咨詢服務，而監理單位主要是項目施工階段的咨詢服務。兩者的隸屬管理單位也分別是國家計委（發改委）、國家建設部。但是，從項目管理的角度我們可以看出，兩者都是項目管理的一個方面，從工程咨詢公司到工程項目管理公司是向后發展，而從監理公司到工程項目管理公司是向前發展。在項目管理發展的今天，有條件的工程咨詢公司和知名的監理公司都應該向項目管理公司發展。這樣，才能更好地滿足業主的要求，把工程項目建設管理搞的更好。

三、 代建制項目管理的內容與操作

對于目前的項目建設，一個明顯的變化是代建制的出現。所謂代建制，是指業主不直接出面組織施工，而是把施工項目管理的職責交給一家項目管理公司，由項目管理公司代行其職能。代建制代表了專業化、職業化的工程管理單位已經逐漸取得了信任。實行項目的代建制的單位目前并不多，但由于它的明顯的專業性的優勢，它是我國工程建設走向成熟的標志。目前，在北京市范圍內，筆者已知的代建制項目有回龍觀醫院、國家博物館、國家勞動與社會保障部新辦公樓、德國菲斯曼廠房等一批項目。

代建制的管理，具體表現為：在委托管理合同中均明確規定項目進度總控制計劃、項目投資分解控制計劃及項目管理架構（合同網絡圖）等重要工作文件由管理公司編制，但要報業主批準生效；各項管理工作雖多由管理公司完成，但一切合同的簽署與款項的支付均在業主與有關方間直接進行，這就是說業主雖然將項目的各項管理目標作為考核管理公司工作的合同根據，并授權管理公司展開工作，但仍保留了在重要具體工作方面的最終決定權。委托管理合同的基礎在于委托與受托雙方間的信任，只要業主保持對管理咨詢公司的基本信任，能夠按管理合同的約定正常審批管理公司報送的文件，基本正常地簽署與執行各類經濟合同，管理咨詢公司就可履行自己的職責，實現委托管理合同約定的項目管理目標。

我公司在代建制管理方面，做出了很好的嘗試，具體做法如下：

1、項目管理模式及管理架構的設立

根據國家有關法規及建設項目投資與管理的一般作法，每個項目都有業主（建設單位）、設計單位、施工單位、供貨單位、咨詢與監理公司的參予，又因分包制是在分工細化、專業水平提高與相對費用降低的條件下發展起來的，具有合理性，所以上述設計、施工、咨詢等方面工作又常常派生出一系列的專業分包。建設項目規模越大、技術越復雜、這個體系就越是龐大復雜。

由于上述多個單位共同參予同一個項目的建設，就必然產生各個單位間的關系，也必然形成該項目的管理架構，無論其形成是主動的、有序的、明晰的、科學的，還是被動、無序、模糊的。良好的項目管理，其管理模式與架構的形成必然屬前一種情況，而模糊混亂或不科學的項目管理模式與架構則必然造成各參建單位工作責任、工作界面及相互關系的混亂，使生產與管理資源浪費，其結果是建設項目設定工作目標的落空。

建立項目的管理模式與管理架構，以往是業主的管理的首要工作任務，在項目全過程管理中也是需第一個解決的問題。我們在每一個項目介入管理的初期，具體說就是在詳細了解初步設計內容后最短的時間里，經過與業主單位的必要溝通，都要完成項目組織架構的制定工作，形成合同網絡圖。

2、推行項目施工的總承包制

按國際工程項目管理的一般作法，投資人與工程咨詢管理公司在確定工程組織架構時，非常注意由一個有實力的施工承包商承擔實現項目總工期及項目整體質量目標的責任，并由其協調管理其他分包商的工作。這是因為如果按建設工程技術上的可分割性，強行將工程分解招標施工，雖可能在單項專業工程上降低造價，但將不可避免地產生工程內部界面過多，沒有單位對工期與質量控制總目標負責的不利情況。我們非常注重以國外慣常采用的總承包方法解決確立項目管理總目標責任人的問題，通過多年的工作實踐，我們已經形成了一套與總承包制相適應的工作程序與工作文件，如總包/分包合同條款就很好地解決了項目總包方與業主指定分包方對業主的直接責任與連帶責任問題。

3、項目工作進度計劃體系

我司通過已建和在建的十多個建設項目總結經驗與教訓，不斷地完善與發展，已形成項目參與各方共同制定的三級計劃體系：

a. 一級計劃：由業主、管理/監理、設計及施工總承包四方共同確認的項目進度總控制計劃；內容涵蓋項目開發整個過程所有影響進度的工作。突出業主及管理公司的職能工作，如前期手續、招投標工作等。

b. 二級計劃：由各專業分包編制，并由總承包匯總，監理核定的專業工程施工網絡計劃（僅限一級分包），主要目的為劃分流水、協調專業內施工內容與順序。

c. 三級計劃：由業主與管理公司編制的月/周計劃體系，依據前述項目進度總控計劃進度要求并結合當前項目實際情況編制，將業主與管理公司的工作任務分配到每一責任單位及責任人，并列出每天應實現的進度要求。

4、項目投資控制總計劃

作為項目管理公司，要有高度的投資控制意識，才能保障投資人的利益，滿足其對項目管理的要求。我們的投資控制主要手段是：

① 采用積極的預前控制方法進行投資控制，根據建筑市場的成本經驗數據，在工程大規模實施前，先根據項目設計的情況（類型、規模、標準等）將工程的主要成本構成按合同網絡方法來進行分解，形成項目成本控制總計劃，該計劃及所有細化的成本預算估算指標將作為此后工程招標時的可承受報價的上限，對當時尚未完成施工圖設計的工程，該指標可作為指導設計單位掌控設計標準的主要依據（如通過招標競爭，某專業工程仍嚴重超過指標，一般應考慮調整設計標準，以調整實際合同造價）。

② 采用合同條件來控制工程洽商，采用此方法，有利于將承包商的索賠精力用于避免共同損失，減少承包商與業主的沖突。

③ 為便于業主掌握工程進度款的支付進程，進行籌資融資安排，在項目編制出項目成本總控計劃的基礎上，對照項目進度總控制計劃的內容，并依據擬定各類合同付款的具體條件（分期支付安排）編制項目工程費用年度、季度或月度付款計劃。

四、 目前工程管理公司承接業務的方式

在現階段，工程管理公司承接業務一般有以下幾種方式：

（1）管理加監理型（2）管理加咨詢型（3）純管理型（4）純監理型

所謂管理加監理型，即上述的代建制方式。它是比較理想的模式，最適宜工程管理公司的運作，便于發揮項目管理公司的優勢。而管理加咨詢型是業主已有一定的管理力量，但自身存在一些不夠完整的缺陷，請項目管理公司協助其管理。在有的資料里，也稱為項目顧問公司。純管理型在實際工作中不經常遇見，它往往是業主已經選定了施工監理公司，但在運作中發現監理公司對于施工進度、造價的控制不力，又回頭與項目管理公司簽訂合同。純監理型的，是業主已有較強的 工程管理力量，對于施工招標、采購等比較熟悉，或者工程相對簡單，請常規的監理公司已可滿足要求。