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第1篇：建設項目投資決策分析范文

然而，對具有經營特征的房地產項目后評價工作則不被關注。據調研，目前僅個別房地產企業嘗試進行房地產項目后評價工作。如萬科初步形成《萬科集團房地產項目后評估管理流程》；中海2007年之前開始組建項目后評估小組，并對北京、成都等地部分項目開展了后評估試點工作。總體看來，房地產項目后評價工作已經被行業內領銜企業所關注，但方法和體系上尚處探索和起步階段。房地產項目前期投資決策已倍受重視并有了國家技術規程導引，但針對經營性項目投資決策的后評價卻未引起業界和學界重視。顯然，這種狀況與房地產行業支柱產業及其迅猛發展地位不相稱。進行房地產項目后評價探索已是行業和企業發展急需推進的迫切任務。

房地產項目后評價是針對房地產全程的評價。本文主要是針對房地產項目前期即投資決策環節進行后評價，具體指房地產企業在項目完成后對項目前期投資決策的科學性與可靠性、項目實際運行的偏差進行分析評價，找出偏差并分析原因，總結經驗并汲取教訓，為企業建立科學投資決策機制、提高項目投資決策管理水平提供依據。

一、投資決策后評價的意義

（一）有利于提升項目投資分析決策水平

許多項目前期缺乏科學投資決策分析，隨意性和盲目性強；同時，根據歷史數據和假設預期完成的前期分析，在項目施工過程、完工投入市場時，面臨各種不確定因素，項目的實際運營狀態與前期決策分析會出現各種偏差，甚至導致嚴重損失。在房企利潤空間逐步壓縮的形勢下，規范投資分析決策方法對房地產項目可持續經營發展具有重要作用。

（二）有利于科學制定企業投資決策機制

面對宏觀調控以及競爭日益激烈的房地產市場、多樣化的市場需求以及不斷上升的開發成本，科學的投資決策機制對確保房地產企業收益，規避房地產市場風險，實施房地產企業發展戰略具有不可或缺的作用。投資決策后評價能夠幫助重構和完善投資決策機制，更好地規劃未來的項目拓展戰略，做出更科學、合理的項目投資決策。

（三）有利于加強房地產企業和行業制度化建設

建立健全項目投資決策后評價，將企業發展歷程中項目投資決策的經驗和失誤及時有效反饋，對完善企業管理制度，從制度層面提高決策正確性，引導公司規范化、制度化發展具有重要意義。同時，又將推動房地產行業的規范化和科學化發展。

二、投資決策后評價對象與目的

房地產項目投資決策后評價的對象是項目前期投資決策階段的決策成果。具體包括：前期可行性研究成果、項目前期戰略定位、項目各項策劃成果、企業項目投資決策機制等。投資決策后評價的核心是對前期項目戰略定位和投資可行性研究進行后評價。

房地產項目投資決策后評價的目的是通過對前期決策成果及其與實施效果的對比分析，評價項目投資決策分析的科學性、投資決策機制的合理性，以及投資決策成果與實施效果的偏差并分析原因，總結經驗，提出對策建議。

三、投資決策后評價層級體系

投資決策后評價從決策分析科學性、決策成果偏差性、決策機制合理性三方面著手進行，層次體系見圖1。

（一）決策分析科學性

前期投資分析作為決策依據，其完備性與深度對項目投資決策具有重大影響。后評價從投資前期分析的完備性和深度的角度，評價決策分析的科學性。

前期投資分析主要成果為投資可行性研究，完成從技術、經濟和社會環境等方面對擬建項目的科學分析。分析深度體現在：決策依據的內容齊全、項目要素分析全面、數據準確可靠、論據充分、結論明確，深度應能滿足投資決策需要。科學合理地完成房地產投資項目分析應包含以下七大項內容：宏觀經濟和房地產市場發展分析、項目概況及地塊分析、項目定位、建設條件與方案、建設方式、投融資與財務分析、環境效益分析。

（二）決策成果偏差性

在房地產項目建成銷售完畢（或運營）一段時間后，收集項目建成、售后（或運行）的實際信息，考察銷售（或實際運營）效果，對比投資分析階段的預期，得到項目偏差狀況。如果發生的偏差很小，說明前期決策分析工作較為到位，應客觀總結前期工作經驗。如果偏差狀況非常嚴重，或是在判斷階段沒有將偏差項目納入前期分析，并對整個投資活動產生巨大影響，這就屬于嚴重的投資決策失誤。針對失誤，找出偏差原因并分析，完善未來投資項目分析要點，提高投資決策的質量。

以下從后評價主要內容展開介紹決策成果偏差性的評價。

1.投資環境與市場分析合理性及偏差分析

回顧項目當地經濟發展和房地產市場演變情況，將預期投資環境與實際經歷的外部環境作對比，評價預期投資環境與市場走勢研判的正確性與分析的合理性，找出前期分析的缺失項或分析不合理的部分，總結在項目建設期間應對投資環境的變化而采取的措施，深化對未來項目的投資環境與市場研究。

2.項目定位合理性及偏差分析

項目戰略定位是對投資方向的確定，通過市場調查，對投資環境、市場狀況、競爭對手、目標客戶的分析，對產品及銷售策略進行定位策劃。項目定位后評價主要從以下幾點著手進行：第一，投資分析中是否對項目主題、產品、客戶、價格、經營進行全面定位。第二，對比前期主題概念定位與實際效果的差別，檢驗主題定位的預期影響力。對比產品定位與實際產品，是否發生調整，如果發生調整找出調整原因，并評價產品功能定位的效果。對比目標客戶和實際客戶，評價客戶群定位的精準度。對比前期價格定位和實際執行的價格，評價價格策略制定及調整的合理性，評價具體產生的市場效果。評價經營定位，先對比分析前期的租售策略與實際經營策略，回顧是否采取了調整措施，評價具體經營策略市場效果。

如果定位與市場效果相吻合，則說明前期定位工作具有合理性，可總結前期定位的經驗。如果定位與市場效果偏差很大，無論是比市場效果更優還是更劣，均應客觀地將偏差程度、偏差原因以及所得結論如實總結。

3.項目經濟技術指標變動及偏差分析

對比完工后與規劃的主要經濟技術指標（包括物業類型、占地面積、容積率、建筑面積、公建面積、車位數量等），計算偏差額度以找出偏差的指標，分析偏差原因，指出指標變化產生的經濟影響，重點分析可售面積增減帶來的收益變化和總建筑面積增減帶來的成本變化。

4.進度計劃變動及偏差分析

評價項目前期計劃的關鍵時間節點實現的可能性，與實際完成的關鍵時間節點作對比，列出每個節點的延遲（提早）天數，查出控制節點與計劃偏差的節點，分析影響項目節點進度的主要因素，并提出未來類似開發項目的應對措施。關鍵時間節點包括：項目前期報批報建計劃、取得建設用地規劃許可證、建設工程許可證、開工許可證、銷售許可證等的時間；工程計劃的開竣工時間及工期計劃、各期開工面積等；銷售計劃的各期銷售時間、價格、面積、入住時間、預期銷售計劃實現時間。

5.財務可靠性及偏差分析

回顧項目的投融資模式選擇，資金來源和融資方案分析的合理性，是否提出多方案建議與方案優化以及風險分析。在項目實際運行中，選定的融資模式與方案是否適合項目開發，融資方案是否能夠滿足資金需求，籌資的風險控制情況。

由于項目發展期間開發成本、進度調整和銷售價格的變動，原來投資分析中的財務指標會發生相應調整，通過對比前期成本估算、預期收入、稅務分析、項目財務指標（如凈現值、內部收益率、銷售利潤率、投資回收期等），測算項目實際效益，評價項目盈利能力；查看實際資金來源與運用情況、現金流量、資金需求最高點，評價項目資金平衡能力；稅務籌劃工作是否進行，籌劃方式的選擇及效果，評價項目稅務籌劃能力。

6.不確定性分析合理性及偏差分析

受房地產價格、成本費用和其他因素影響，房地產收益有很大波動，需要進行不確定性分析，包括盈虧平衡分析、敏感性分析和風險分析。通過盈虧平衡分析查看投資項目的成本、銷售、利潤三者關系，預測經濟形勢變化帶來的影響，分析項目的抗風險能力。通過以投資額、收入、支出等因素的±5%、±10%、±20%的變動范圍計算經濟效果指標的變化得到項目敏感性。房地產投資風險有營運風險、財務風險、市場風險等，還包括預測風險及風險收益，并提出風險應對措施。結合項目實際發生的情況對不確定分析的合理性進行評價，是否實際情況在不確定性分析的考慮范圍內，應對不確定因素發生的措施是否有效。

（三）決策機制合理性

為了加強房地產企業開發與經營投資活動的投資決策科學性、降低項目風險、減小項目成果偏差，企業應建立一套合理的投資決策機制。開展投資決策后評價時，從機制的完備性與合理性兩個方面，對決策制度、決策流程、決策執行與反饋體系進行評價。

首先，房地產企業是否構建了健全的決策制度。是否構建投資決策組織，包括決策部門、專家構成、參與部門及實施人員等；是否形成規范性的規章制度，規范程度體現在是否有利于房地產企業的項目投資決策科學性、操作有據可依、管理的統一協調。其次，企業是否形成完善的決策流程。流程是否涉及項目投資機會發現、項目投資申請、審批、計劃編制等多個明晰環節，并且責任落實到部門或個人。項目投資審批要點的把握直接關系項目投資決策成果偏差大小，后評價應側重關注審批要點是否到位。最后，企業是否形成決策的執行、監督及反饋的體系。具體采取了何種措施保證投資決策有效實施，如何有力地推動企業持續改善項目投資決策的行為與效率，同時評價反饋機制發揮的作用。

四、投資決策后評價的方法與評價體系

投資決策后評價既可以采用各種定性的評價方法，也可采用各種定量的評價方法，如層次分析法等。但不論哪種方法都必須基于基本邏輯框架法構建合理的投資決策后評價指標體系，并通過對這些指標的系統設計和深入分析，評價找出項目投資決策的經驗、教訓、存在問題，以及對未來工作提出建議。

參考文獻：

1.王廣浩 周堅.項目后評價方法探析.科技進步與對策.2004.1

2.國家發展改革委 建設部.建設項目經濟評價方法與參數（第三版）.中國計劃出版社.2006

3.《投資項目可行性研究指南》編寫組.投資項目可行性研究指南.中國電力出版社.2002

第2篇：建設項目投資決策分析范文

[關鍵詞]：工程建設項目可行性研究作用 依據

Abstract: The project feasibility study, the main content of the whole project and supporting conditions for more thorough research and analysis to provide more scientific data to support and theoretical support for the project construction. The feasibility report is a systematic method of analysis, with predictability, fairness, reliability, characteristics of the scientific; it is the important basis of the project decision-making plays an important role.Key words: construction project; feasibility study; role; basis

中圖分類號 : V221+.8文獻標識碼： A 文章編號：

一個工程建設項目的實施，必然會對整個城市布局、經濟、和人民生活產生相應的影響。況且，實施開發建設項目需要投入大量的人力、物力和資金，最終目的是以最小的投入獲得相應的市場回報，換取最佳經濟效益。因此，在建設項目投資決策前，對與項目有關的社會、經濟、技術等各方面都要進行深入細致的調查研究和分析，對各種可能采用的技術方案和建設方案進行認真的技術經濟分析和比較論證，對項目建成后的經濟效益進行科學的預測和評價。這一系列的調查研究、預測評價、論證分析過程稱之為可行性研究過程。其主要任務是，對擬建項目的技術先進性和實用性、經濟合理性和有效性，以及建設必要性和可行性進行全面分析、系統論證、多方案比較和綜合評價，簡而言之，就是解決項目建設的“必要性”問題，技術上的“可行性”問題，經濟上的“合理性” 問題，為項目投資決策提供可靠的科學依據，是決定工程項目命運的關鍵環節。所以可行性研究在項目投資決策和項目運作建設中具有十分重要的作用。

一、項目可行性研究在項目投資決策中的作用

投資項目決策是指最終作出是否投資建設某個項目的決定。項目決策分析與評價是投資項目科學決策的重要工作，是項目前期工作的核心，關系到投資項目建設的成敗，在項目決策前期，盡管不同的決策者可能面對不同的決策目標、不同的決策及其審批（核準）等程序，但都必須認真做好項目前期工作，才能提高決策的正確性，避免失誤、造成損失。

可行性研究是項目進行投資決策和建設的先決條件。在過去很長一段時間里，可行性研究工作并沒有得到足夠的重視，簡單的認為可行性應研究只是在應付審查，如走馬觀花一般，沒有充分認識到它的獨立性與客觀性。有的只是將可行性研究搞成了上項目的“腳踏板”，許多項目在沒有進行周密詳細的可行性研究就草率上馬。結果往往造成因選址不合理、規模過大、外部條件不成熟、不完備而影響其使用；因資金不足而拖延工期，甚至停工癱瘓，變成名副其實的“爛尾樓”；因市場預測不充分而屢屢出現違約、調價。因此，在投資建設前期，進行項目可行性研究，編制詳細的可行性研究報告是至關重要的。它可以避免錯誤的項目投資決策和不必要的損失。隨著科學技術、經濟、文化日新月異的發展，市場競爭越來越激烈，這就要求建設者在進行項目投資決策之前做出準確無誤的判斷，避免錯誤的項目投資，減少項目的投資風險。現代化的建設項目規模大、投資大，可行性研究報告的論證必須要科學、嚴謹、符合目前實際情況和未來的發展趨勢，如果可行性報告出現漏洞就會造成人力、物力、財力的巨大浪費和時間的延誤，造成不可估量的損失。

可行性研究是投資決策的依據。

可行性研究作為一種投資決策方法，從市場、技術、工程建設、經濟及社會等多方面對建設項目進行全面綜合的分析論證，依其結論進行投資決策可大大提高投資決策的科學性。自1986年國家實行了資本金制度以來，投資主體才開始逐步形成多元化的投資主體，投資者對自己所上的項目要全面負責，在項目建設中堅持“三個不建”原則，即建設項目沒有可行性研究報告不建，項目可行性研究報告經濟評價不充分不建，項目經濟評價效益不達標準不建。科學的可行性研究能夠如實地反映項目的真實效益，做出合理的決策；可行性報告現在已經成為投資業主和國家審批機關提供評價結果的主要依據，以及確定對此項目是否進行投資和如何進行投資的決策性的文件。

二 可行性研究是建設項目融資的重要依據

項目融資支撐著項目建設，通暢的融資渠道對項目建設意義重大。批準的可行性研究報告是建設單位吸納、籌措資金的重要依據；特別是在向銀行申請貸款和向國家申請補貼時能發揮重大作用。根據我國的政策，建設單位在向銀行貸款或者向國家申請補助時必須有項目的可行性研究，經有關部門對其審查后再決定是否予以貸款或補貼；銀行在接到建設單位的可行性研究報告后，對其項目進行審查，對項目的前瞻性做好充分分析，主要是分析以后項目的效益水平和債務的償還能力。銀行確定風險比較低后才可以同意貸款。

三 可行性研究是編制初步設計的依據

按照項目建設程序，一般只有在可行性研究報告完成后，才能進行初步設計。在可行性研究工作中，對項目選址、建設規模、總體布局、主要生產流程、設備選型等方面都進行了比較詳細的論證和研究，初步設計是根據可行性研究規劃出實際性的建設藍圖，設計文件的編制應以可行性研究報告為依據。

四 可行性研究是項目建設生產和考核評估的依據

可行性研究報告應當充分分析項目建設地的地質、水文、氣象、水質、礦物質等情況，做成分析論證材料。這是檢查工程質量和在工程壽命期內發生責任事故的重要依據。在項目完成，正式投產后進行生產考核也要依據可行性研究報告指定生產綱領和技術標準。

五 可行性研究是項目進行總目標控制的依據

可行性研究中的總的目標如控制不好，使設計過程中朝令夕改，設計者無所適從，顧此失披，往往造成產品先天不足，因此初步設計概算必須在可研報告估算控制范圍之內，初步設計未獲批準不得進入施工圖設計階段，重大設計變更必須報原批準機關審批，避免工程建設中不斷追加投資使工程管理失控，造成“半拉子工程”、“胡子工程”，給國家及投資業主帶來巨大損失。

六 建設項目可行性研究中應注意的問題

（一）進一步完善可行性研究的獨立性客觀性公正性

我國的工程項目建設改革體制時間還不是很長，我們在吸取先進的管理經驗的同時，還留下了一些病茍，影響了建設行業的總體發展。現在我國對建設工程項目的管理與控制主要集中在施工階段，并沒有給予項目的可行性研究足夠的重視。簡單的認為可行性應研究只是在應付審查，如走馬觀花一般，沒有充分認識到它的獨立性與客觀性。有些建設項目即沒有對投資風險進行科學分析，也沒有針對提高經濟效益做好充分的市場調查，致使投資效果非常不理想。因此，針對于項目前期管理投資的獨立性客觀性公正性不足的問題，政府要加強機構改革，做到政企分離，避免高估效益低估投資的現象發生；另一方面要改變投資者對可行性研究報告不重視的局面，充分利用可行性研究報告，實現投資效益最大化。

（二）風險分析應作為可行性研究報告強調的重點內容

越來越多的工程項目建設者已經認識到可行性研究中風險分析的重要性，風險分析也日趨成熟，但還存在著對分析不夠的情況，主要表現為對市場、投資的回報率、影響經濟效益的各種因素等分析的不夠透徹，導致許多項目實施后項目的預測估值與實際估值存在的差距很大，甚至完全失實。投資建設的項目要耗費大量資金、物資和人力等寶貴資源，且一旦建成，難于更改，因此投資項目的風險防范和控制更顯重要。因此當前提高風險意識，強化風險分析，重視風險分析的結果是市場經濟下做好項目前期工作所必須的。經濟風險分析要從多角度出發，充分分析各種風險因素存在的可能性以及對經濟效益的影響。在進行可行性研究財務評價時，必須對各種可能的風險因素對財務評價指標的影響進行分析；不同的建設項目有不同的風險存在，風險一般具有層次性的特點，對其進行逐層分析，弄清風險的根源，并有針對性的提出防范和降低風險的對策措施。風險分析應該定量與定性相結合，以定量為主，如果投資者有足夠的風險意識，就算借助于敏感性分析的結果，也能粗曉項目風險，作出科學決策。另外，在建設項目可行性研究中，還應該引入實物期權，因為建設項目的投資決策可以看作是對實物期權的評價。

（三）正確對待市場與價格的預測

對于項目建設者而言，市場與價格是項目可行與否的關鍵，在可行性報告中對市場與價格做出科學的預測相當重要。財務評價的敏感性分析中，對經濟效益影響最敏感的因素無疑就是產品銷售價格，目前我國市場經濟還不十分健全，經濟規律性不太明顯，產品價格不穩定，完整的價格信息系統尚未完全形成，這些都可能導致產品的價格變動；往往變化1～2種價格，項目就可能從可行變成不可行。因此可行性報告預測的準確與否直接關系到經濟評價結果的可靠性。確定合理的價格預測，需要考慮到多種因素包括國內外市場走向、產品市場占有率、市場服務范圍、區域條件、運輸條件、外貿進出口情況、相關行業的情況、稅收等。所以在可行性研究報告中要加深市場預測與價格分析的內容。預測應該是有科學根據的預測，不能是隨意和盲目的人為取舍。

結語：

建設項目前期的可行性研究直接關系到項目成本控制與投資效益，我們應當充分認識和利用好項目的可行性研究，為項目建設的提供有力的數據與理論支持；保持可行性報告的客觀性，提高它的預測防范能力，力爭把不利因素消除在萌芽階段。

參考文獻：

[1]高珊淺談建設項目可行性研究。民營科技，2008（11）。

[2]朱伶淺談可行性研究階段的投資控制。建筑與預算，2008（5）。

第3篇：建設項目投資決策分析范文

一、可行性研究審計存在的主要問題

投資建設項目前期工作中，可行性研究是投資決策正確與否、是否科學的重要保證，對于減少“釣魚項目”、杜絕“拍板項目”，避免盲目、重復建設，降低損失浪費，發揮投資效益起到重要作用。

一是項目投資收益計算失真。由于項目調查研究工作膚淺、沒有收集掌握研究所需的相關基礎數據，投入產出計算比較隨意，時常低估項目成本，夸大產出效益，從而導致投資決策失誤。

二是可行性研究深度不夠，質量不高，不能滿足評估決策的需要。按照投資項目要求，可行性研究應達到能夠確定方案的程度。但審計發現，許多可行性研究達到不到要求，存在不同年度、不同項目間可研報告內容與深度趨同，甚至雷同、翻版、復制等問題。

三是不重視多方案的論證和比較，可行性方案單一，無決策選擇余地。多方案深度不足或單一方案論證，使決策者無法進行最優化比較選擇，勢必導致項目績效低下，造成損失浪費現象嚴重。

四是可行性研究報告編制對內缺乏獨立性、公正性和客觀性。審計發現，一些受托單位或咨詢公司對受托項目存在利益博弈，投審批者所好，掩蓋矛盾及風險，為“可行”而研究，缺乏公正性和客觀性。

五是研究分析中不注重對敏感性問題和風險性因素的分析。可研報告對投資敏感性和風險因素分析往往不足，不少研究對風險因素分析缺失，制作項目“可行”的結論，不做不可行性論證，使據此作出的決策的項目風險較大，效益下降，甚至是背離實際情況，導致重大損失浪費。

六是投資單位重咨詢輕評估，追求可研審批“通過率”，造成一定隱患。組織評估單位對可行性研究報告評審工作存在走過場，只重視技術方案評估而忽視績效分析評價，沒有真正對可研結論起到把關作用。

二、產生問題的主要原因

投資項目績效審計師對諸多投資項目實證分析后，查找問題癥結，歸納為如下幾點：

第一是對可行性研究工作重視程度不足，把可行性研究工作作為可批性研究結果。其表現形式之一是一些單位為使項目得到批復，弄虛作假，拼湊事實，主觀得出項目在技術、經濟上可行結論；其表現形式之二是另一些單位或部門先作投資結論，后再補可行性研究，其結論為不當的投資決策提供數據和方案支持。

第二是項目選擇的前期工作不充分。未按國家要求先列入行業、部門或區域發展規劃，對擬建投資項目未及時做機會研究，對項目背景及資源條件等未及時進行調查分析；對項目方案未進行初步的技術、財務、經濟、社會和環境影響評價，對項目投資風險或不可行未及時作出初步判斷。

第三是可研人員水平低、調查研究不深入。尤其是大型投資項目可行性研究需要由相關技術、財務、評估等專業人員組成可研論證小組，從各個角度對擬建項目是否可行進行考察和分析論證。但實際上一些可研編制人員未作深入細致調查研究，既無專業技術資質又缺少經濟知識，不具備可研編制應有的資格，這樣必然造成項目前期決策及研究結論失真可靠性差。

三、改進和完善可行性研究工作的對策及審計建議

1．提高對項目可行研究的認識。

對項目整體性效益而言，前期可研經費投入多少，對項目生命期的影響卻很大，稍有失誤會導致項目失敗，產生不可挽回的損失。實踐證明，即使消耗一定資金證明項目不可行，也勝過不作可研就盲目建設投資。審計建議發改、建設、規劃、財政等有關政府部門充分認識到可研的重要性及必要性，切實履行其各自的職責，為節省資源減少浪費各施其職。

2．對可行性研究人員進行職業教育，審計建議實行從業資格制度。

首先，地方政府對較大型項目組建可研編制小組。組建一個專業齊全的工作小組，集思廣益，各負其責。，促使這項工作獨立、公正、客觀。再之，加強對從業人員的業務培訓。其次，加強對可研人員的職業道德教育。制定相關處理處罰法規，健全制度

3．嚴格規范可行性研究工作。

首先，建立評估指標體系。為準確評估項目效益，提供科學決策依據，必須依據投資目標重點確定評估指標元素，建立一套完整評估指標體系，為完成高質量可研報告提供前提條件。

其次，規范可行性研究報告編寫。項目前期研究及決策的主要載體形式是可研報告，其質量高低直接影響項目績效成果，因此，必須要開展深入細致的調查研究，廣泛搜集和獲取信息資料，編寫出論證可靠、行文簡練、條理清晰、深度和廣度適當的可行性研究報告。

三要做好敏感性和風險分析。擬投資項目決策分析和考慮的風險通常主要有投資環境風險、技術風險、資源風險、市場風險和資金風險等，對這些不確定性的風險因素分析是投資建設項目可行性研究的一項重要內容，也是目前可行性研究分析的薄弱環節。在可研進行項目評價時，根據風險種類分別作出不確定性分析，并選用或綜合運用盈虧平衡分析、敏感性分析、概率分析等數學方法進行模式化定量處理，以提高決策的科學性、準確性。

第4篇：建設項目投資決策分析范文

關鍵詞： 電力；投資決策；期權博弈

中圖分類號：F407.61 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2014）07-0146-03

0 引言

投資決策對于一個企業來講至關重要，因此，電力投資決策對于電力企業甚至電力行業的發展有著舉足輕重的作用。由于電力企業是一個有限理性思考的主體，因此，其投資實在外部環境復雜性和不確定性的約束下進行的。近些年來，由于電力企業勉勵的市場環境越來越傾向于不完全競爭，由于對手搶先執行期權而降低了投資項目的價值。因此，電力企業在進行決策時面臨不確定因素和來自對手的競爭互動因素。近些年，由實物期權結合博弈論而成的期權博弈理論[1，2]逐漸成為各位學者研究的熱點。在同一個研究框架中，由于期權博弈理論將不確定性、競爭和信息不完全等因素納入其中，因此，在期權定價理論方法的基礎上能夠利用博弈論思想和建模方法對保護實物期權的項目投資進行評價，并且為企業的投資決策提供科學的理論基礎。

1 電力投資決策模型發展過程

電力投資決策的理論模型發展分為三階段：第一，傳統決策模型；第二，Myers于1977年首次在實物資產頂加上應用期權定價模型而形成了實物期權模型；第三，由實物期權理論結合博弈理論而產生了期權博弈模型。

1.1 傳統的投資決策模型

1.1.1 凈現值模型（NPV） 企業一直以來都比較青睞以NPV方法為代表的模型，如果某個項目的NPV為正則可對其進行投資，反之則放棄該項目投資。文獻[3]認為，為了辨識項目的優劣，通過比較不同電力建設項目方案的凈現值、凈年值大小來進行，是從價值較大進行的經濟效益評價。但是經很多經學者證實凈現值作為一個絕對值指標，具有以下缺陷：第一，由于發電機組具有較長的壽命期，從而使得此經濟期間的貼現率也會發生很大的變化，如果在整個壽命期采用單一的貼現率對其效益進行評估，會產生較大的誤差。第二，NPV方法在確定投資方案時采用的是直接預測未來現金流的方式，即默認投資者會按照既定方案執行下去，因此，忽略在執行過程中投資者的能動性。現金量隨著時間推移會偏離預測值并且很多不確定性因素也會逐漸明朗，因此，根據當時的市場條件和信息，投資者往往會調整投資方案，從而使得原來計算的NPV投資方案凈現值失去意義。

1.1.2 內部收益率模型 內部收益率又稱作內部報酬率，是反映項目最高能實現收益率或最高承受的貸款利率。文獻[3]認為，內部收益率在進行經濟效益評價時從效率角度進行并對現行的利率水平進行反算，通常將基準折現率定為8%并將投資各方內部收益率定為10%，即銀行了應當在項目經濟可行的條件下對電價進行測算，否則測算的電價沒有任何意義。

1.2 實物期權模型 在70年代早期，諾貝爾獲得者Myron Scholes and Robert Merton及Fischer Black共同提出了實物期權模型，其任務管理者對項目的未來決策彈性是有價值的是該模型對傳統決策模型的改進之處。不能為管理靈活性和不確定性定價是傳統投資決策模型的最大弱點，而金融期權概念恰好反映決策靈活性和不確定性的價值，而被引入投資項目的決策分析中。在電力投資規劃中，實物期權法具有廣闊的應用前景。文獻[4，5]通過提出基于二叉樹的多相管項目多期權投資規模以及采用動態規劃求解方法來分析投資決策和期權價值受到項目間相關性的影響。由于此方法前提是項目的價值服從幾何布朗運動，而對于發電投資規劃問題這一前提未必成立。文獻[6]則基于期權理論定性分析了市場電價受到新建墊層的影響。文獻[7]針對電力市場環境下的發電規劃問題，雖然構造了一種延期期權模型，但是并沒有從整體上給出基于實物期權方法的發電投資規劃方案。文獻[8]則在發電投資決策中應用ROA方法，并將發電投資方案作為一系列延遲期權的組合而給出了相應的數學模型。文獻[9]對延遲期權、轉換型期權、規模變更期權、放棄期權、增長型期權在電力投資決策中的應用進行了初步思考。但同時也認為需要進行進一步的研究和探討，電力投資項目也存在著競爭對手。實物期權不僅要解決投資項目之間存在的關系，下一步還要解決投資主體電力企業與競爭對手的關系。

1.3 期權博弈模型 期權博弈理論是針對傳統投資評估和決策方法存在的問題提出的。此理論不僅采用了期權定價理論對項目的價值進行評價，還用博弈論思想和方法對項目投資進行科學的管理和決策。由于在不確定的條件下，期權定價理論作為一種工具能夠提出價值最大化的估價，博弈論作為一種工具，在不完全信息競爭的影響下能夠做出最優決策，并且期權方法在不考了其他市場參與者戰略的影響下能夠解決價值最大化問題，因此，期權博弈方法[10，11]對電子投資發展的決策分析具有十分重要的意義。由于兩種理論具有很好的互補性，從而為電力投資發展做出科學的決策。

2 電力投資的期權博弈模型

電力投資的期權博弈模型有多種，為便于通俗理解，本文選取其中一種[文獻10，11]簡化介紹如下：

決策項目價值=傳統的NPV+實物期權的價值+（或-）競爭博弈的影響（1）

通過計算決策項目價值，若決策項目價值>0，則建設項目可行，可投資。若決策項目價值

第一步：項目未來收入的現金流凈現值（NPV）的實現。傳統凈現值模型仍是當前投資評價的基礎。本文所說的凈現值是指各年凈現金流量（兩者之差）現值的代數和。即

第三步：競爭博弈影響的實現。在期權戰略思考框架中必須對自己的競爭優勢和競爭對手的行為進行研究，這是由于電力企業的投資項目必然會面臨競爭。面對競爭時，電力企業首先應當確定自己的市場類型，如：完全壟斷市場、寡頭壟斷市場以及完全競爭市場。企業在信息不完全對稱的現實情況下，能夠通過產品和服務之間的差異活動獲得超額利潤而體現持續競爭的優勢，因此，更加符合現實市場的競爭模式是壟斷性競爭。根據電子投資的特點，我們發現大多數參與者具有寡頭競爭的特征，因此為了便于研究而引入了兩家寡頭競爭。兩家寡頭競爭者在決策中形成的搶灘博弈也稱作優先進入博弈，是指一個企業選定的方案具有率先行動的優勢，一旦開始行動，其他企業就失去了優先進入的機會。因此，該競爭模式具有兩種情況，即①公司1是領導者，公司2是追隨者；②公司2是領導者，公司1是追隨者。為了確定企業是作為領導者好還是追隨者好，必須對各方價值進行估算以實現博弈的影響。

若公司1作為領導者，各方價值如下：

文獻[12]基于期權博弈理論除了對當前不確定市場條件下的非對稱雙頭壟斷市場結構的發電企業的投資博弈行為進行分析外，還分析了連續時間上兩家競爭市場、永久期權和不完全信息采用的期權博弈方法，同時對領導者和追隨者的起點和價值給出了解析，并通過方針計算案例利用仿真圖對相關投資優化決策方案進行了說明。文獻[13]假設在面臨負荷增長以及其他發電投資行為不確定性因素的情況下，發展了大點投資決策的數學模型和求解方法。在此基礎上基于算例，分析了發電投資決策對允許發電公司報價上限的影響并得到了合乎邏輯的結果。文獻[14]基于實物期權理論和非合作博弈理論，同時采用非合作博弈理論評估了多投資主體的發電和輸電項目的延遲投資決策，并構造了發電和輸電投資決策的延遲期權博弈模型。然后通過運行模擬計算各種策略組合下博弈各方策略的期權價值，進而求得Nash均衡點，改進了傳統廠網聯合規劃方法，從而使電力企業（發電公司或電網公司）做出更合理的投資決策，也便于電力監管機構了解市場信息，制定合理政策協調廠網規劃。文獻[15]在考慮市場不確定性和其他發電企業（競爭對手）的投資行為基礎上，認為投資者本身的風險偏好也應進行研究，因為畢竟投資者不可能是完全理性人。為了增加發電投資決策的科學性和合理性，基于行為經濟學視角研究投資者的不同風險偏好，從而構建出投資者的期望回報率與其風險偏好之間的函數關系，以此為基礎修正期權博弈理論中折現率固定不變的缺陷，從而構造一種基于投資者不同風險偏好的發電期權博弈投資決策模型。

3 電力投資決策期權博弈模型的優勢和缺陷

3.1 優勢 由于實物期權模型能正確反映投資機會價值和動態變動情況且符合實際投資特點，因此，此模型是一種靈活的彈性方法。加上傳統的模型僅適用于投資期限較短和投資不確定性較少的情況，因此，實物期權模型模型相對傳統方法更加科學。電力投資決策期權博弈模型既考慮到電力投資項目本身在未來執行過程中可能發生的變化，也考慮到電力企業外部競爭對手的行為對項目的影響。既考慮到發電機組壽命期期間經濟環境可能發生的變化導致貼現率發生的變化，也考慮了執行既定決策過程中投資者的能動性，認為投資者對項目的未來決策彈性是有價值的。由于期權博弈模型將不確定性、競爭和信息不完全等因素納入同一個研究框架，從而在當今激烈的競爭市場上具有很大的應用潛力。

3.2 缺陷 電力投資決策期權博弈模型現階段還有以下局限性：①對許多變量作了假設，比如假定每個發電公司在給定的時期內只有一次投資機會，假定項目價值的現值服從布朗運動，在假設不一定符合現實的情況下得出的結論令人質疑。②只研究了投資進入時機問題，沒有研究最優的投資容量。③由于確定模型中的無風險理論和部分參數具有一定的主觀性，因此，實際測量具有一定的難度。④隨著市場的波動，項目資產方差值也會不斷的變化，且在不同階段的取值也不盡相同。⑤由于實際應用過程中加入了繁雜深奧的數學公式和模型，因此，阻礙了投資管理人員的廣泛使用。

4 電力投資決策期權博弈模型發展方向

期權博弈理論和方法作為一種新型的現資決策技術，更是當前領域的熱點。由于其涉及內容繁雜，從而還不夠成熟。我們可以從以下幾方面進行研究。首先，現有的研究都是建立在狀態變量服從布朗運動進行的，由于很多學者認為此假設不能準確描述實物期權中涉及的項目價值、電價以及電力負荷等，因此，需要進一步尋找符合實際的數學描述。其次，目前對雙寡頭壟斷情形研究較多，因此，應當對三家電力企業競爭或更一般的情形進行研究。再次，執行成本、生產成本以及電力企業對競爭對手的了解程度都會影響電力企業的投資決策。因此，未來電力投資中期權博弈模型的主要研究方向之一就是不完全競爭條件下信息不完全非對稱企業的投資戰略。最后，期權博弈涉及大量的數學問題，這些問題涉及較少的可求解析外，還涉及大量使用數值求解法。其使得很多人對此理論望而卻步，還直接影響了期權博弈的發展。因此，期權博弈求解的直觀化最重要的是相關計算機軟件的開發是急需解決的問題之一。

5 結語

由于期權博弈方法不僅對電力企業面臨的不確定性因素進行了考慮，還對電力行業其他競爭對手造成的影響也進行了全面考慮，因此，其不僅是簡單的否定電子企業傳統凈現值決策分析的方法，而是在保留傳統決策分析方法的基礎上對不確定性因素和相應環境變化思維方式的概括和總結。因此，此方法不僅能夠更加科學的評估電力投資項目，還能為電力行業的發展做出更加科學合理的

決策。

參考文獻：

第5篇：建設項目投資決策分析范文

關鍵詞：礦井建設；全過程；投資控制

中圖分類號：F426 文獻標識碼：A 文章編號：1009-2374（2012）04-0157-02

一、工程特點

我公司孔莊三期改擴建項目規模為75萬噸/年，使生產能力擴建到180萬噸/年，項目總投資53173.05萬元。2007年11月開工建設，預計2012年7月竣工投產。全礦井設計可采儲量為140.291Mt，其中采礦許可證境界范圍內的設計可采儲量127.100Mt，采礦許可證深部邊界至－1300m的可采儲量為13.191Mt。采礦許可證境界范圍內的礦井服務年限為50.4a，其中7、8號煤層服務年限為45.3a。

二、礦井建設中的投資控制重點

在項目決策階段及設計階段，影響建設項目造價的可能性為30%～75%，而在實施階段影響建設項目造價的可能性僅為5%～25%.顯而易見，控制工程造價的關鍵就在于項目實施之前的項目決策和設計階段，項目決策是決定因素，而設計則是關鍵因素。孔莊礦三期改擴建項目在工程建設過程中把工作重點放到前期規劃、設計上，緊緊抓住設計這個關鍵環節，對工藝技術方案、建設標準進行合理優化，在保證技術方案經濟合理、安全可靠、先進適用的前提下，對建設的標準按照“該高則高，能低則低，因地制宜，區別對待”原則，在滿足生產和安全的前提下優化設計方案，如孔莊礦項目，我們采用了混合井筒，將主副井放在一起，避免了井筒的重復建設，該方案節約資金近9000萬元；在建設規模上，在充分考慮原有裝備生產能力及配套設施基礎上，結合礦井提升和儲量，確定擴建項目規模為75萬噸/年，擴建后使生產能力達到到180萬噸/年。

建設工程造價的有效控制就是在投資決策階段、設計階段、工程發包階段、合同實施階段把建設工程造價的發生額控制在批準的工程造價限額以內，隨時糾正發生的偏差，保證項目投資目標的實現，以求在各個建設項目中能夠合理地使用人力、物力、財力取得較好的投資效益，最終實現使竣工決算控制在審定的概算額內，避免“三超”現象的發生。如孔莊礦工程，我們采用公開招標、競爭性談判并采用最高限價等方式優選施工隊伍，通過招標降低了工程造價；項目實施中我們每月對照設計概算進行投資控制，實行施工單位、礦集團總部三級審核，嚴格控制設計變更，使工程投資控制在概算之內。

三、礦井建設中的投資控制措施

（一）編制投資估算的必要性

投資估算是基本建設前期工作中的重要環節之一。是決策性的文件，它是研究、分析建設項目的經濟效果的重要依據。在可靠性研究報告批準后，估算就作為設計任務下達的投資限額，對初步設計概算起控制作用，并作為獎金籌措及向銀行貸款的依據。因此，在經濟工作中應該實事求是的反映設計內容，反映建設地區的經濟狀況，從估算開始就要正確完整地反映工程項目的建設投資。

制度是實現目標的保證。孔莊三期規定凡一定規模的工程、價格較高的設備、材料，必須實行公開招投標。部分較小設備采用競爭性談判，通過比價優選設備廠家，合理降低造價。

（二）優化設計方案，有效控制工程造價

設計質量和嘗試是否達到國家規定、功能是否滿足使用要求，僅關系到建設項目一次性投資的滿足使用要求，不僅關系到建設項目一次性投資的多少，而且在建成交付使用后影響項目的經濟效益。國外專家指出，雖然設計費用占工程總投資的比例很小，不到1%，但它對工程造價的影響程度達到75%。很顯然，搞好工程設計階段的造價控制是有效控制工程造價的關鍵，重施工、輕設計的觀念必須克服，控制工程費用應從設計抓起。

（三）做好投資決策分析，確定投資控制目標

孔莊三期在工程項目立項時就聘請公司及設計院等各專業專家，對項目進行經濟及效益分析，確保投資效益。

（四）進行限額設計及方案優化，加強設計階段投資控制

控制工程造價，在設計過程中采用限額設計。所謂限額設計就是按照批準的可行性研究報告的投資估算控制初步設計，按照批準的初步設計總概算控制技術設計和施工圖設計，同時各專業在保證達到使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設計，嚴格控制不合理變更，保證總投資額不被突破。

最后，進行設計方案的優選。在滿足使用功能情況下，盡量降低工程投資。

（五）實行投資目標的動態控制

工程項目從決策、設計、施工，到竣工驗收、投產營運是一個漫長的過程，如等到項目竣工再進行控制就屬于事后控制，對項目節約意義不大。孔莊三期項目建設在設計階段就前期介入，將控制節點前移，達到了較好控制效果。

四、結語

打破工程事后結算控制理念，將投資控制過程前移，把工作重點放到前期規劃、設計上，緊緊抓住設計這個關鍵環節，采用進行限額設計及方案優化等措施使項目投資得到了有效控制。

參考文獻

[1] 投資建設項目決策[M]．北京：中國計劃出版社，2005.

第6篇：建設項目投資決策分析范文

【關鍵詞】工程造價；投資控制；分析

中圖分類號： E271 文獻標識碼： A

一、前言

新時期下，我國市場經濟不斷的發展，企業要想獲得最大的利益，必須嚴格工程造價管理體系并對投資進行嚴格的控制，保證項目投資者的投資回報獲得最佳的經濟效益和社會效益。

二、造價與投資的內涵概述

1、造價與投資的內涵

造價和投資在社會經濟中具有很多類似點，但是兩者內涵不同。從目的來分析，做好投資的目的就是為了保證所投出的貨幣能夠回收，并達到增值目的；然而做好造價是要求投資項目工程價格的水平能夠保持在目標范圍額度內；從行為的過程來分析，投資行為過程涵蓋了資金投入、項目控制、項目實施以及資金回收四方面內容，而造價的行為過程涵蓋了確定造價、過程控制以及竣工結算三方面內容，顯而易見，投資的行為過程長于造價行為過程。

2、投資決策階段對工程造價和投資控制的影響項目投資者最大的追求就是盡可能的降低工程造價，用最小的投資得到最大限度的投資回報。工程造價是建設工程項目從確立實施到工程結算的全過程。投資決策階段就是控制造價的第一步，它是工程整體成本控制的第一關，是工程項目價格控制的決定性因素。如果在決策階段就制定了錯誤的目標，會導致工程設計、施工和結算全盤的失敗。

三、項目投資失控的原因分析

1、我國現行的投資管理大多是處于階段性的管理模式，缺乏建設項目全過程綜合管理的意識。建設單位、設計單位、施工單位缺乏統一的造價管理目標和相互溝通，工程監理單位往往只局限于施工階段的質量與進度管理，很少介入投資決策分析。設計單位在設計階段雖做了工程概算甚至細化到預算，但由于缺少對設計方案造價指標的控制約束，導致設計保守、投資偏高。在施工招投標階段，標底和標價估價不準，使得工程在實施階段，或者由于資金短缺，導致投資管理失控。

2、我國現行的工程投資確定方法多為靜態、滯后的方法。我國確定工程投資往往是以定額為依據，定額單價又以幾年前人工、材料、機械臺班價格的統計為基礎。靜態、滯后的價格取定方法，無法滿足日益變化的市場經濟要求。不同水平的承包商依據同一定額編制不同工程的價格，無法區別承包單位在不同地點、不同工程上的價格差異。

3、現行投資控制中，占十分重要地位的合同管理還未完全規范化和法制化。一方面，合同條款不夠嚴密，實施過程中合同雙方對合同條款的理解不一，影響工程順利進行；同時，對合同的法律性認識不足，有法不依。如工程的支付往往就不能按合同及時支付，承包方不得不通過回扣等手段獲得工程款，由此也造成了建筑行業中行賄較為嚴重的局面。

4、造價管理人員素質較差，不能適應造價管理工作的需要。這主要體現在:一是專業技術素質差，不能獨立果斷地處理復雜的工程技術經濟問題，投資預控能力差，大量的工作仍停留在事后處理階段;二是不能很好地組織協調工程項目各主體間的關系；三是缺乏經濟和法律知識，處理索賠能力差，尤其是缺乏對國際工程管理中的FIDIC合同條件的理解。

5、項目決策重視不夠，甚至決策失誤。這主要表現:項目的定位不準，造成項目實施中的反復；投資估算、概算的計算方法不準確，數據不準確；施工準備不充分；招投標過程不規范，流于形式；項目實施過程中投資失控。

四、工程實施期間暫估價項目投資控制的要點

1、招標管理要求

（1）建設單位與承包人認同開展市場調查工作對暫估價項目的招標比選工作非常重要，承包人承諾聯合其它合同段制定市場調查方案，明確市場調查對象、調查內容、時間安排、調查方式等，經建設單位確認后，正式向有關調查對象發出。調查工作完成后，應形成書面調研報告報建設單位。

為了做好后續招標文件的審查工作，建設單位將派員參加有關市場調查，承包人需做好有關工作銜接與安排。

（2）合同文件中已初步明確有關暫估價項目的資格條件，承包人應結合設計方案等最新情況核查有關資格條件，確保招標既能選擇到優質企業，又具備足夠的競爭性。采用聯合體招標或同類型招標項目的具體中標原則及優先順序，將在進行市場調查后，在招標文件中明確。

（3）承包人應充分考慮建設項目管理制度的有關程序要求，統籌安排，加強溝通和協調，提早啟動有關準備工作，注重文件質量，提高工作效率；編制暫估價項目的總體實施計劃，并在各暫估價項目招標工作啟動前，編制各招標項目的具體實施計劃，明確具體時間節點（含市場調查、招標文件編審等），報建設單位確認，以利于工作配合和推進。

（4）為配合建設單位審定暫估價項目的投標控制價，承包人承諾盡快整理已完同類項目的造價資料并報送建設單位；同時，將造價調查納入到市場調查中，客觀、實事求是地整理有關調查情況，并在完成調查后一定時限內，與反饋資料一并報送建設單位。

（5）暫估價項目的投標控制價原則上應與招標文件一并上報建設單位審查。

（6）根據監察部門、行業主管部門的要求，為進一步確保暫估價招標的公開、公平、公正，雙方一致同意暫估價項目的評標工作原則上進入建設工程交易中心。

2、暫估價分包項目

（1）根據有關建設項目管理制度，暫估價分包項目按照工程分包管理辦法的有關規定執行。

（2）雙方明確暫估價分包項目采用聯合招標方式確定分包商，承包人同意作為上述暫估價分包項目招標的牽頭單位，按照施工合同的有關規定，做好牽頭工作，其它合同段予以配合。

（3）承包人應組織對潛在分包商進行相關業績、資質情況的調查及詢價，并進行系統對比分析后報建設單位。

（4）暫估價分包項目原則上須編制完整的招標文件，然后上報建設單位審查，承包人不需再另行上報工作大綱。

（5）雙方同意，承包人為暫估價分包項目需要繳納的稅費(如果有)包含在暫估價項目合同價款內。

3、暫估價材料設備項目

（1）根據有關建設項目管理制度，暫估價材料設備采購按照物資設備采購管理辦法的有關規定執行。

（2）雙方明確暫估價項目采用聯合招標方式確定供應商，承包人同意作為上述暫估價項目招標的牽頭單位，按照施工合同的有關規定，做好牽頭工作，其它合同段予以配合。

（3）承包人應組織對潛在供應商進行相關業績、資質情況的調查及詢價，并進行系統對比分析后報建設單位。

（4）暫估價材料設備項目原則上須編制完整的招標文件（包括商務部分及相應技術標準和要求等），經上報建設單位審查后實施，承包人不需再另行上報工作大綱。

（5）雙方同意，承包人為暫估價采購項目需要繳納的稅費（如果有）包含在暫估價項目合同價款內。

五、建議

建設工程項目的工程造價管理和投資控制是工程從決策到結算全過程的控制，是降低建設項目成本，提高建設項目投資回報率的重要因素。是工程的決策階段、設計階段、施工階段和工程結算的全過程控制。加強對建設項目的投資決策和設計階段的工程造價管理與投資控制，積極的推進工程量清單計價模式，就能有效地將工程造價控制在概預算之內，保證建設項目投資者的投資回報最大化實現建設項目的質量、完成工期和投資目標，獲得最佳的經濟效益和社會效益。

六、結束語

工程造價管理和投資控制管理是項目工程中不可缺少的一部分，是項目投資者獲得最大利益的核心因素。因此，投資者今后要加強對工程造價管理和投資控制的重視。

參考文獻

第7篇：建設項目投資決策分析范文

關鍵詞:項目決策階段、投資估算

中圖分類號：TU723文獻標識碼： A

投資估算是對項目的建設規模、產品方案、技術方案、設備方案、場（廠）址方案和工程建設方案、項目進度計劃等進行研究并基本確定的基礎上，對建設項目總投資及各項投資數額進行估算。

某國水泥投資項目是公司考察設想投資的項目。隨著該國基礎設施建設逐年增加，建材市場對水泥的需求量也日益擴大，水泥市場供不應求的矛盾逐漸顯現并越來越突出。公司就該國對水泥供量的日益需求，經過實地考察，根據該國國民經濟發展的要求，結合市場需求以及當地資源條件等，擬投資建設一條日產5000噸熟料水泥生產線。從經濟效益與社會效益綜合分析考慮，認真貫徹“生產可靠、技術先進、節省投資、提高效益”的指導思想，認真研究落實項目建設條件，通過多方案比較，擬采用主要工藝技術先進，其他部分采用適用技術，在安全可靠地前提下，盡量選用國產設備。根據已經落實的項目規模、產品方案、技術方案、設備方案、場（廠）址方案和工程建設方案等條件編制投資估算。

1.概述

1.1工程項目投資估算的內容

投資估算的內容，從費用構成來講應包括該項目從籌建、設計、施工直至竣工投產所需的全部費用，分為建設投資和流動資金兩部分。 建設投資估算內容按照費用的性質劃分，包括建筑安裝工程費、設備及工器具購置費、工程建設其他費、基本預備費、漲價預備費、建設期利息等。

1.2投資估算的階段劃分

我國建設工程項目的投資估算分為以下幾個階段：

（1）項目規劃階段的投資估算。此階段是指有關部門根據國民經濟發展規劃、地區發展規劃和行業發展規劃的要求，編制一個項目的建設規劃。

（2）項目建議書階段的投資估算。此階段，按項目建議書中的產品方案、項目建設規模、產品主要生產工藝、企業車間組成、初選建廠地點等，估算項目所需要的投資額。

（3）初步可行性研究階段的投資估算。此階段是在掌握了更詳細、更深入的資料條件下，估算項目所需的投資額。

（4）詳細可行性研究階段的投資估算。此階段的投資估算至關重要，因為這個階段的投資估算經審查批準之后，便是工程設計任務書中規定的項目投資限額，并可據此列入項目年度基本建設計劃。

1.3工程投資估算各階段精度要求

投資階段精度要求對比表

工作階段 工作性質 投資估算方法 投資估算誤差率 投資估算作用

項目決策階段 投資機會研究或項目建議書階段 項目設想 生產能力指數法、資金周轉率法 ±30% 鑒別投資方向；尋找投資機會提出項目投資建議

初步可行性研究 項目初選 比例系數法、指標估算法 ±20% 廣泛分析，篩選方案；

確定項目初步可行；

確定專題研究課題

詳細可行性研究 項目擬訂 模擬該算法 ±10% 多方案比較，提出結論性建議，確定項目投資的可行性

1.4投資估算的方法

名稱 特點 適應范圍 精度

單位生產能力估算法 把項目的建設投資與其生產能力的關系視為簡單的線性關系。使用這種方法時要注意擬建項目的生產能力和完全類似項目的可比性。 適用于新建項目或裝置的估算。 誤差較大

生產能力指數法 造價與規模（或容量）呈非線性關系，且單位造價隨工程規模（或容量）的增大而減小。

此方法不需要詳細的工程設計資料，只知道工藝流程及規模就可以。 適用于擬建裝置或項目與用來參考的已知裝置或項目的規模不同的場合。 精確度略高于單位生產能力估算法，誤差在±20%之內。

系數估算法 設備系數法 以擬建項目的設備費為基數，根據已建成的同類項目的建筑安裝費和其他工程費等與設備價值的百分比，求出擬建項目建筑安裝工程費和其他工程費，進而求出建設項目總投資。 常用于國內項目的項目建議書階段。 精度較低。

主體專業系數法 以擬建項目中投資比重較大，并與生產能力直接相關的工藝設備投資為基數，根據已建同類項目的有關資料，計算出擬建項目各專業工程與工藝設備投資的百分比，進而求項目總投資。

朗格系數法 以設備費為基數，乘以適當系數來推算項目的建設費用。原理是將總成本費用中的直接成本和間接成本分別計算，再合為項目建設的總成本費用。 世行項目投資估算常用方法，適用于工業項目。 估算誤差在10% ～15%

比例估算法 根據統計資料，先求出已有同類企業主要設備投資占全廠建設投資的比例，然后再估算出擬建項目的主要設備投資，即可按比例求出擬建項目的建設投資。 適用于設備投資占比例較大的項目

指標估算法 這種方法是把建設項目劃分為各項具體工程，再根據各種具體的投資估算指標，進行各項費用項目或單位工程投資的估算，在此基礎上，可匯總成每一單項工程的投資，進而求得總投資。 適用于規劃性建設項目 其精度依賴于對各項指標的實事求是地調整與換算。

2.流動資金估算方法

方法 定義 估算的具體步驟或內容

分項詳細估算法 分項詳細估算法是根據周轉額與周轉速度之間的關系，對構成流動資金的各項流動資產和流動負債分別進行估算。 （1）周轉次數計算；（2）應收帳款估算；（3）存貨估算；（4）現金需要量估算；（5）流動負債估算。

擴大指標估算法 擴大指標估算法是根據現有同類企業的實際資料，求得各種流動資金率指標，也可依據行業或部門給定的參考值或經驗確定比率，將各類流動資金率乘以相對應的費用基數來估算流動資金。 （1）按建設投資的一定比例估算；（2）按經濟成本的一定比例估算；（3）按年銷售收入的一定比例估算；（4）按單位產量占用流動資金的比例估算。

公司某某水泥公司投資項目根據各工作階段對投資估算的要求作用運用了不同的估算方法編制投資估算。在項目投資設想階段，在尚無工藝流程、平面布置，也未進行設備分析的情況下，根據國內已投產日產5000噸熟料水泥生產線項目的投資額，并考率該國地方性差異換算來編制項目投資估算（單位生產能力估算法），對投資估算精度要求允許誤差大于±30%；在項目投資機會研究時期，有初步的工藝流程圖、主要生產設備的能力，大致確定了建設的地理位置，根據國內已建成日產5000噸熟料水泥生產線項目生產能力、投資額及水泥行業生產能力指數X=0.6編制投資估算（即生產能力指數法），對投資估算精度要求允許誤差±30%以內；在項目可行性研究階段，此時設備規格表、項目總平面布置、建筑物尺寸、公用設施配套、建設廠址等已經具備，把建設項目劃分為各項具體工程，再根據各種具體的投資估算指標，進行各項費用項目或單位工程投資的估算，在此基礎上，匯總成每一單項工程的投資，進而求得建設總投資（即指標估算法）。為了確保各階段投資估算的精確度，先后兩次對廠址及周邊情況進行實地考察，了解該國對水泥項目建設投資的法律、法規及政策，了解擬建廠址地質、水文、天氣情況，了解當地宗教、文化、人員準入情況，了解當地建筑材料、施工機具、生活物資等價格情況，了解當地碼頭、海關、內陸運輸等情況。確保了投資估算范圍應與建設方案所涉及的范圍、所確定的各項工程內容相一致；估算的工程內容和費用構成齊全，計算合理，不重復計算，不提高或者降低估算標準，不漏項、不少算；估算應做到方法科學、基礎資料完整、依據充分；投資估算精度能夠滿足建設項目決策不同階段的要求。

結束語

按照建設項目決策分析與評價的不同階段所要求的內容和深度，完整、準確地進行投資估算師項目決策分析和評價必不可少的重要工作。

第8篇：建設項目投資決策分析范文

關鍵詞 房地產開發 前期管理 重要性

引言

就房地產開發項目來說，需要在工程質量目標和工程進度目標得以實現的條件下，執行必要的管理和控制措施，從而達到對項目的有效管理效果。

1房地產開發項目前期管理

1.1房地產開發的概念

所謂房地產開發，也就是說致力于房地產開發的公司出于達到城市規劃以及城市建設的目的，開展的土地開發以及房屋建設活動的全稱[1]。

1.2項目前期管理的定義及特征

所謂項目前期管理，也就是說針對房地產項目的前期決策分析、規劃設計以及計劃準備階段所開展的項目管理。項目前期管理涵蓋項目前期可行性分析、規劃設計、項目執行管理規劃的制定以及項目執行前的全部準備活動等。對于項目開發的全壽命周期而言，前期決策分析（即所謂的可行性分析）以及規劃設計對于項目開發具有直接性的作用，項目執行管理規劃對于項目執行過程中具有關鍵性作用。

1.3房地產開發項目前期管理工作的主要內容

（1）可行性研究論證內容及目的

對于房地產開發項目來說，所謂的可行性研究也就是說就擬開發項目開展經濟層面和技術層面的可行性研究，從而給予項目決策以可靠的論證支撐。通過對項目的技術層面的可靠性、匹配性以及先進性的分析，以及對項目的經濟層面的預期收益性的研究和探討，繼而借助多方案對比，給予評選建議，從而給予項目投資決策以及規劃設計以必要的理論支撐。可行性研究旨在達到項目決策的合理性、科學性以及公開性，降低或規避由投資決策引發的偏差，增強項目的經濟效益、社會效益以及環境效益。

（2）提高投資決策的質量

房地產開發項目的投資決策需要立足于市場調研活動，通過前期市場分析，能夠對房地產市場的日后走勢進行較為準確的判斷，在第一時間明確項目的具體定位，從而保障項目的規劃設計能夠正常開展。通過足量的市場分析，能夠對項目的具體定位予以準確的判斷，繼而通過多方案的設計比選縮短項目的決策周期、提升項目的策略有效率。

（3）規劃設計與報批報建

規劃設計立足于投資決策結果，并借助設計文件把項目的具體定位以及投資決策加以細致的、清晰的呈現，規劃設計為后續項目執行提供了必要的指導作用。規劃設計環節承擔著承上啟下的過渡作用，并且融合了多元化的活動。規劃設計環節不僅在項目決策環節發揮著重要作用，而且在項目執行環節發揮著重要作用，項目設計管理在項目執行管理規劃當中占據著重要的席位。

2房地產開發項目前期管理工作的重要性

2.1可行性研究論證的作用與影響

房地產開發項目投資的意圖在于盡可能大的收取經濟效益和社會效益。事實顯示，所有由投資決策所引發的房地產開發項目的偏差，均會造成投資風險的升高，進而造成項目開發不成功，蒙受嚴重的經濟損失。可行性研究的作用大體有四：（1）可行性研究為投資決策提供可靠的參考；（2）可行性研究為規劃設計的制定、管理規劃的執行以及項目的具體實施提供可靠的參考；（3）可行性研究為項目籌資提供可靠的參考；（4）可行性研究為房地產公司經濟效益的增長提供必要的保障。

2.2投資決策是項目投資的重要依據

盡管投資決策環節支出的成本費用只在項目整體投資額度當中占據百分之幾甚至千分之幾的比例，然而，投資決策環節的工作質量能夠影響項目整體投資額度的六成以上。所以，項目開發的最終結果應當首先取決于投資決策的優劣，此為項目投資的根源性問題。倘若投資決策存在偏差，那么，由此引發的投資成果無路可銷會成為最嚴重的投資浪費。

2.3規劃設計與報批報建的重要影響

房地產開發項目均要借助營銷手段達到獲取利潤的目的，立足于房地產開發營銷視角，房地產開發項目的最終效果在較大程度上取決于規劃設計質量的優劣。房地產行業普遍認為：質量過硬的規劃設計能夠為營銷提供有力的基礎，而質量低劣的規劃設計會造成整個項目的失敗。科學的規劃設計能夠得到消費者的認可，有助于提升銷售業績、緩解銷售壓力，繼而提升銷售價格和成交比例，資金流動速度提升，降低資金壓力。而報批報建是將項目規劃設計等前期工作落實到政府相關批復文件的過程，它會影響到項目施工的開始時間，甚至是整個項目是否能順利開展的重要環節。合理、科學地安排好報批報建各項工作環節的順序，將能有效地縮短項目前期工作時間。

3對房地產開發項目前期管理工作的幾條建議

3.1做好房地產開放項目前期管理的成本控制工作

在前期管理環節需要對成本分析與成本控制給予足夠的關注，成本分析為房地產開發公司管理層級的投資決策提供了數據參考，而成本控制為房地產開發公司管理層級的投資節流提供了措施保障。此為項目執行環節投資控制的關鍵。對于項目的前期管理階段，需要由市場分析、項目定位、產品設計、風險評估以及投資估算等諸多方面著手，開展全過程的活動流程。第一，應當對開發項目坐落地的市場情形、經濟走勢、建設項目的造價情形以及宏觀政策等予以足夠的掌握、分析和預測。第二，開展細致的成本分析工作，達到成本控制的科學化、合理化。

3.2針對房地產開發項目前期階段構建合理的風險指標評價體系

因為房地產開發投資屬于非靜態的流程，且呈現出歷時久、資金需求多以及受多方因素錯綜作用的特征。所以，若想在期初便對房地產項目的全部成本費用支出狀況以及未來效益情形加以準確的判斷是十分困難的。基于上述原因，應當在房地產開發項目執行前期開展必要的投資風險預測（此為可行性研究當中的關鍵項目），繼而給予投資決策以可靠的、合理的且科學的信息參考。對于投資控制環節而言，投資風險預測是其中十分關鍵的構成要素，投資方案的優劣將直接作用著開發項目的未來收益。所以，出于保障投資風險預測的準確性和客觀性的考慮，應當構建一套規范的、完整的且合理的風險指標評價體系[2]。選取的風險指標評價體系應當可以全面的呈現房地產項目的投資風險狀況，因此，在選取評價指標的過程中，應當堅持系統性原則、可靠性原則、動態性原則以及可操作性原則。

3.3加強對進行房地產開發項目前期管理工作程序監督

房地產開發項目前期管理程序監督是對房地產開發項目的前期管理進行的監督活動，是我國對外改革開放走向世界大市場的需要。前期管理程序監督是一項需要各種專業技術、經濟、法律、綜合管理等多學科知識和技能的智力密集型服務工作，這就要求前期管理程序監督工作者具有控制項目投資、管理合同和信息、調解經濟糾紛的能力，不斷提升自身的素質，增強合同管理意識，提高法制觀念。

結語

前期管理環節對于房地產開發項目的總體存在顯著的影響，因此，強化前期管理工作對于房地產開發項目而言具有相當顯著的意義。文章分別從三個方面剖析了房地產開發項目前期管理工作的重要性：可行性研究論證的作用與影響、投資決策是項目投資的重要依據、規劃設計與報批報建的重要影響。并且提出了幾項完善房地產開發項目前期管理工作的建議：做好房地產開放項目前期管理的成本控制工作、針對房地產開發項目前期階段構建合理的風險指標評價體系、加強對進行房地產開發項目前期管理工作程序監督。

參考文獻

第9篇：建設項目投資決策分析范文

【關鍵詞】項目；投資風險；管理措施

項目投資是企業為了內部生產經營活動的順利進行和不斷發展壯大而進行的長期投資，一般是屬于直接投資。項目投資更多地體現為建筑工程和設施安裝等固定資產的建設項目。項目投資作為一次性的投資活動，必然會有明確的起點和終點，而且其過程呈現出明顯的階段性活動特征，所以項目投資具有周期性特征。項目投資管理的對象就是投資項目周期全過程。有效管理的實現在很大程度上取決于對項目周期特征和規律的正確認識和把握。項目周期性特征對項目管理具有多種意義。項目投資周期的全過程都伴隨著投資風險的存在，如何正確認識、評價和管理項目投資各階段的風險就成為項目投資的重要工作。

一、項目投資前期的風險管理措施

項目在進入投資建設之前首先要經過決策、籌資和概預算的審查等環節，不同的環節都會有不同的投資風險。在項目的投資前實施有效的風險管理，可以將投資風險控制在萌芽狀態，避免或減輕風險損失。

1、項目決策環節的風險管理

項目決策是選擇和決定投資行為方案的過程，是對擬建工程項目的必要性和可行性進行技術論證，對不同建設方案進行經濟技術比較及做出判斷和決定的過程。正確決策是合理確定與控制項目投資的前提。正確的決策取決于決策的科學性，特別是大型項目的投資決策具有高度的復雜性和系統性，其成敗影響面大，投資風險也比較大。

由于面臨戰略風險、行業風險、財務風險、市場風險、運營風險、政策風險、法律風險以及其他如引進技術水平風險等多重風險，對項目要做出正確的預測和分析，必須充分考慮抵御風險的有效措施，其中最重要、最常用的手段就是投資項目的經濟技術論證。在對投資方案進行經濟技術論證時，根據投資方案之間的關系，可以分為單一方案風險決策分析、多方案的風險決策分析和多階段的風險決策分析，不同的風險決策分析可以采用不同的分析方法。

2、項目籌資環節的風險管理

資金籌集被視為項目投資運作的“血液”，是利益和風險聚集的焦點。在項目籌資環節。需要通過內部籌資和外部融資相結合，短期與長期資金的使用規劃，合理確定、安排資金的使用量，節約資金使用成本，提高資金使用的效率，從而有效地控制籌資成本，進而控制投資項目的總投資量。由于籌資環節容易產生財務風險和資金運作，所以關注各種籌資方式的選擇和金融工具的運用和資金使用計劃，使籌資成本和使用成本降到最低。

3、項目概預算審查環節的風險管理

要加強投資項目的投資控制就離不開概預算審查。概算是指根據初步設計或擴大初步設計圖紙、概算定額或概算指標、各項費用定額或取費標準，建設地區自然、經濟技術和設備、材料預算價格等資料，編制和確定的工程項目從籌建到竣工交付使用的全部費用文件。審查概算的目的在于：合理分配投資資金、加強投資計劃管理、合理確定和有效控制項目投資；促進設計的技術先進性和合理性的結合；核定工程項目的投資規模，可以將總控制做到準確、完整；為項目投資資金落實提供可靠的依據，提高投資項目的投資效益。

預算是指根據施工圖設計圖紙、現行預算定額、費用定額以及地區設備、材料、人工、施工機械等預算價格編制和確定的建筑安裝工程的投資文件。施工圖預算是控制工程投資的重要環節。審查預算是控制施工圖設計不突破概算的重要措施，因為預算是編制和調整工程項目投資計劃的依據，是編制標底的依據，也是承包方投標報價的基礎，是確定合同價款的基礎。

企業通過加強對投資概預算的審查，可以確保概預算的準確性、完整性，防止任意擴大投資規模或出現漏項，從而減少投資缺口，避免故意壓低概算投資，最后造成實際投資大幅度突破概算，進而減少投資風險。

二、項目投資執行期的風險管理措施

項目投資執行期是實現項目目標最重要的關鍵階段，也是實施項目風險管理十分關鍵的時期。在這一階段無論是項目的合同談判簽約、工程設計、施工安裝，還是試運行和竣工驗收，項目都會面臨著經濟風險、技術風險等諸多問題。這一時期只有實施有效的風險管理，才能使項目獲得更多的安全保障。

在項目投資執行期，風險轉移是管理風險常用的技術手段，而工程保險和工程擔保又是轉移項目風險的常用方法。

1、工程保險。工程保險是指項目所有者和承包商為了工程項目的順利實施，向保險公司支付保險費，保險公司根據合同約定對在工程建設中可能產生的財產和人身傷害承擔賠償保險金責任。工程保險一般分為強制性保險和自愿保險兩種。

在工業發達國家和地區，強制性的工程保險主要有：建筑工程一切險、安裝工程一切險、社會保險、機動車輛險等等。而國際上涉及工程自愿保險的有：國際貨物運輸險、境內貨物運輸險、財產險、責任險、政治風險保險等等。

2、工程擔保。工程擔保是指擔保人應工程合同一方的要求向另一方做出的書面承諾。工程擔保是工程風險轉移措施又一重要手段，它能有效地保障工程建設的順利進行。常見的工程擔保有：投標擔保、履約擔保、預付款擔保和維修擔保。除此之外還有反擔保、付款擔保、分包擔保和完工擔保等。

三、項目生產運行期的風險管理措施

投資項目進入生產運行期，意味著影響項目的不確定性因素已經大為減少，投資風險在逐漸減弱。但并不是說這一時期項目的風險就沒有了，生產經營的成本管理、質量管理同樣關系到項目的成敗。因此，項目生產運行期的風險管理主要體現在成本管理和質量管理上，同時要在適當的時期進行項目后的評價，總結項目投資的經驗教訓，提出改進和補救措施，提高項目的后續實施和管理水平。

1、生產經營期的成本管理

項目在生產期進行有效的成本管理，可以實現降低成本、增加效益和提高抵御風險的能力。倒推成本、零庫存管理和零基礎預算都是近年來被普遍認可的成本管理方法，企業可以結合項目的具體行業特點選擇實施。（1）倒推成本是一種生產成本實行動態倒推管理的方法，它按市場能夠接受的產品價格和目標利潤，算出倒推成本費用指標，層層分解到車間班組，節獎罰超，一年調整一次，不斷挖潛，從而保證單位生產成本及物耗的不斷下降。（2）零庫存管理通常是指根據最新市場狀況制定銷售計劃，采購材料后直接進入車間，產品生產完工后直接銷售，減少或消除庫存費用，使庫存占用成本達到最低。同時可以充分利用現有的期貨，鎖定材料價格、交貨地點和交貨時間，從而減少庫存。

2、生產運行期的質量控制

投資項目產品質量的好壞，直接關系到整個項目的成敗，科學的質量管理可以大大降低項目的投資風險。統計過程控制是生產過程中保證產品質量，降低生產成本、提高生產效率的一種重要質量控制方法。控制圖是統計過程控制最基本的工具，是生產過程中進行質量控制的主要手段。人們對控制圖的評價是：“質量控制始于控制圖，亦終于控制圖”。由于它把產品質量控制從事后檢驗改為事前預防，為提高產品質量開辟了廣闊的前景，因此得到了廣泛的應用。控制圖的主要用途有：（1）分析判斷生產過程的穩定性，統計控制狀態。（2）及時發現生產過程中異常現象和緩慢變異，預防不合格品的發生。（3）查明生產設備和工藝裝備的實際精度，以便作出正確的技術決定。（4）為評價產品質量提供依據。

3、項目后評估

項目后評估是指在投資項目建成投產并生產運營了一段時間后，對投資活動的全過程進行系統綜合分析，以及對項目實際產生的財務、經濟、社會效益和影響進行全面、客觀的再評價，是判斷項目目標實現程度的一種評價方法。項目后評估階段的風險管理主要體現在大量的資料和數據是否詳實和準確；項目后評估的范圍是否全面、內容是否完整；專家評估小組成員的自身素質和業務水平是否過硬；后評估確立的標準是否合理，確定的評估方法是否科學；后評估對工程項目得失是否做出恰當的反映。

由于項目后評估在項目投資控制中處于承前啟后的位置，對項目周期其它階段具有制約作用，是投資、計劃和管理的極為重要的階段，也是整個項目管理的一種延伸，能有效促進投資決策的科學化和項目投資控制，并提高以后工程項目管理水平。它是回避投資的重要依據，有利于提高項目管理的綜合水平、有利于投資項目的最優控制、有利于提高項目投資決策的科學性。

參考文獻：

[1]趙嫻.投資學基礎[M].北京：首都經濟貿易大學出版社，2008.