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第1篇：商業地產運營管理范文

關鍵詞：商業房地產；運營管理模式；創新；應用

中圖分類號：F293.31 文獻標識碼：A

引言

我國雖然房地產發展的比較早，但是商業地產起步較晚，缺乏專業的人才和有效的運營管理模式，使得我國很多商業地產不具備長期的經濟效益和核心競爭力。隨著全球化的進程越來越快，國外成熟的商業地產管理模式對國內產生了很大的沖擊，不少企業成功沖出了管理的圍墻，獲得了很大的成功，而運營管理模式的創新與應用也是目前我國商業地產面臨的一個主要問題。

商業房地產運營的主要特點

運營的組織方式有所不同

房地產的運營管理不像工程建造與產品銷售那樣具體明確，它是無形的不可觸的，主要是對人員的管理，屬于服務范疇。制造業運營管理主要是對生產線、產品質量、生產成本、生產進度等進行控制，可以制定詳細而具體的計劃，實施起來更加具有可操作性。但是，商業房地產的運營管理則具有很大的變動，運營管理主要針對人而言，無法實現制定詳細的計劃并按步驟實施，運營的過程常常會因為投資商、經營者、消費者以及工作人員的隨機性而產生變動，產生不同的運營結果。因此，我們不能將制造領域的那一套運營管理模式照搬照套到商業房地產的運營管理中來。

運營系統的設計方式有所不同

在傳統的制造業中，產品和運營系統往往是分開設計的，因為，在制造業中一種商品可以用不同的生產系統來制造，但是在商業地產的運營管理中運營管理服務和提供系統必須要同時設計，因為提供系統是服務本身的一個重要組成部分，運營管理與生產消費是不可分割的，同時發生的。因此，商業地產的產品與運營的設計必須同時進行，不同的運營方式會形成不同的產品特點和服務特色。

客戶在運營管理中起到的作用有所不同

傳統的制造業生產流程是封閉的，產品出廠后才會與客戶發生聯系，而在商業地產的運營管理中，客戶是直接參與生產的，他們對商業地產的運營有著不可忽略的影響。如果客戶對于運營管理有著消極作用就會干擾正常的管理工作，如果客戶對于運營管理有著積極的作用就能夠有效提高工作的服務效率，調整客戶在運營管理中的角色也是商業房地產運營管理的重要任務。

員工在運營管理中扮演的角色不同

與制造業相比，員工在商業地產的運營管理中更加重要，因為商業地產的運營管理主要是人的管理，沒有愉快的員工就沒有愉快的顧客，也就沒有一個高效的運行管理結果，因此，員工的表現對于運行效率、結果的影響極大，是決定商業房地產運營管理水平的重要因素。

商業房地產運營管理模式的創新

因地制宜，把握當地的人文歷史環境

人文歷史、自然環境是運營創新的源泉，每個地區都有自己獨特的自然特征、文化底蘊與經濟發展狀況，商業地產尤其是大型的商業地產項目與一個城市的經濟發展水平之間存在著正相關的互動關系。因此，在設計商業房地產的運營管理模式時要以當地的經濟發展現狀為基礎，結合當地的歷史與文化，將地區特色融入設計中，做到因地制宜。如上海新天地通過簡單地組合將國際化的時尚元素與大上海的石庫門的建筑外形相結合，建造出了一種上海特色的國際時尚。又如浙江的西湖天地，將傳統的江南水鄉浙式民居優美的園林景致融入國際化的時尚設計中，打造出了獨特的娛樂休閑商業中心。武漢的楚河漢街將武漢特有的民國文化與歐式風情相融合，加以楚河漢界的概念，將歷史、民族與世界融為一體，讓商業建筑與城市建設相協調。政府部門也要加強對商業地產的審查，控制其資金投入不能超過城市經濟能力，整體的商業地產風格要多元化，避免重復建設。

建立商業地產新型資金籌措模式

雖然我國的金融市場已經有所發展，但是商業融資的地產還是主要通過間接融資的方式進行，基金等金融機構在商業地產融資中沒有發揮應有的作用。很多中小城市的城市開發對銀行的依賴程度達到了90%以上，而全國城市建設對銀行依賴的平均水平也高達70%，融資渠道的問題不解決，商業地產就很難獲得突破性的發展。我們可以借鑒發達國家的成功經驗，發展信托、基金成為商業房地產融資的主流渠道。讓具有開發意向的房地產開發商與信托公司或者投資銀行進行合作，直接在市場上募集資金，并聘請專門的人員對商業地產的資金募集工作進行具體的管理。

推動地產資本與商業資本的有效融合

在世界范圍內，商業地產有兩種主流開發模式，一種是歐美模式，將商業與地產進行分開發展，一個搞投資開發另一個搞后續經營，另一種就是以日本為主的亞洲模式，將二者有效融合，這樣二者的資本可以互相滲透，形成更大的資本鏈，遇到風險可以相互扶持，有利于促進二者更好地發展。我們要采取哪種運營模式還有待探索，在近幾年的運作中，有很多大型房地產公司成功地將零售行業引入房地產，這是一條非常有發展潛力的道路。

商業房地產運營管理模式的運用

1.統一運營管理模式

統一運營管理模式的關鍵性環節有市場、戰略、策略、管理幾個方面，任何項目的運營都必須從市場入手，而市場的情況又是千變萬化的，對于市場信息了解的不及時，掌握的不到位必然影響調研分析的結果準確性，造成決策的失誤。因此，企業必須要重視對市場的調研，為決策提供科學準確的依據。了解市場信息后，企業要根據自身的實力和特點確定服務產品的相關設計，要解決“我們要提供給顧客什么”和“怎樣提供的問題”。一個房地產項目只有持續不斷地向客戶提供價值才能生存下去，而項目運營的有效保障就是各項有力的策略。通過策略的指導才能提供比競爭者更好的價值，讓客戶滿意。統一運營管理模式具有很高的聚合力，采用這一類管理模式的大多是一些資金雄厚、實力強大的開發商，他們擁有很大一部分忠誠的投資者和經營者，具有一定的品牌效應，這種良性的效益也像滾雪球一樣不斷吸引新的商家進入，最典型的統一管理模式就是萬達廣場。強勢的開發商，強勢的投資者，強勢的經營者，打造出優秀的商業項目，也使得商業項目的效益不斷提升。這種運營管理模式需要龐大的資金、科學的管理系統和良好的運營模式，比較適合大型的商場。

與零售相結合的運營管理模式

將零售引入商業地產的運營管理是中國的獨創，主要有零散銷售統一經營和零散銷售各自運營等幾種，各自經營是指商業運營由購買商鋪各自進行運營，開發商不得再進行干預。這種運營模式比較適合商業街以及一些規模不大的商業地產，這種模式有利于開發商的資金周轉，能夠讓他們獲得比較高的售價收益并且在較短的時間內收回資金，但是這種經營模式容易出現混亂，各自為政，對于長期的發展以及整體的收益有一定的負面影響。由于很多店主缺乏一定的知識和長遠的眼光，貪圖短期的利益，使得整個商業街變成廉價的大排檔，拉低商業街的層次，影響長期的發展。

總之，我國目前商業地產的經營管理模式多種多樣，既有整體經營的大商場模式，也有零散銷售各自為政的小商鋪模式，我們要摸清中國的國情以及當前的市場趨勢，引進國外先進的運營管理經驗，利用金融市場、零售市場等多方力量，做到因地制宜，促進我國商業地產的健康發展。

參考文獻

[1]王涵.商業房地產運營管理模式的創新及運用分析[J].山東大學.2007（09）

[2]韓亞東.我國商業地產經營模式應用研究[J].中國海洋大學.2008（06）

第2篇：商業地產運營管理范文

兩條“街”,一套“模式”,“中國女人街”董事長程君玲用四年時間打造。

兩條“街”是兩座巨型SHOPPINGMALL商業地產,一套“模式”是適合國情的SHOPPINGMALL運營管理模式。

去年是君玲成長最快的一年

無論是宏觀經濟上,還是微觀經濟現象所顯示的,國內多數商業地產運營不景氣,更多的商業地產商正試圖變臉求存,種種端倪,似乎都在驗證2006年是“商業地產”的災難之年。

“我不這樣認為,國家對商業地產的調控,事實上是在引導這個行業,讓這個行業變得更加健康,更加理性。也使商業地產商更負責任,現在國內很多企業,對商業地產開發與商業地產運營分得不夠清晰。這對商業地產行業長期的發展不利,也更可能將風險轉嫁到業主和商家,因為要使商業地產具備價值,首先需要商業地產本身貿易流通的功能充分體現。如果不具備這個功能,那只是一個普通的建筑物,而不是商業地產。”

程君玲此言不虛,對大多數商業地產商致命的2006年,卻是程君玲成長最快的一年:沈陽中國女人街的成功開發并運營,南京中國女人街的執著堅守并漸有盈利,全國性商業地產的布局,獨具特色的“中國女人街”運營管理模式的成熟。

從南京中國女人街,到沈陽中國女人街,程君玲都一直堅持自持40%以上的商鋪?！拔覀兙褪且c業主、商家做到你中有我、我中有你,形成風險共擔、合作共贏的格局?！?/p>

零售連鎖是“中國女人街”的運營模式

“我從來不把SHOPPINGMALL當作簡單的地產開發行業來看的,而是作為一個服務行業來看的。這個服務行業就是零售服務運營管理連鎖業,從遠景看,中國女人街就是要立志打造成中國最著名的零售服務運營管理連鎖品牌。”

要成功運營商業地產,模式是關鍵。程君玲坦言,“中國女人街的運營模式是按照零售連鎖業來打造的,物流、招商、財務、人才,一切流程,我都強調標準化。只有標準化才有利于中國女人街的發展,也才有利于我們連鎖品牌的打造。”

對于SHOPPINGMALL概念普遍認知不足的國內商業地產業,程君玲認為,要運營好SHOPPINGMALL,除了理念,還要堅持?！熬拖穹N樹育人一樣,有個成長期,要精心培育。對于我來說,今年有較大的收獲,除了一套適合國情的商業地產運營管理理念逐漸成型，更重要的是,南京中國女人街這個項目,經過認真調整、摸索、培養,我們已經度過了成長的兩年,已經初見成效,明年有望初步實現盈利。

對于國際公認的商業地產運營三個層次:第一個層次是基本管理,主要是商業地產的保安、保潔等;第二就是消費管理,怎么引導消費者客戶;第三個層次是商業地產的品牌管理。程君玲認為,“中國女人街”的運營管理模式已經走在國內的前列,已初步與國際接軌,現已進入第三層次。

“品牌化運營的關鍵就是要打造核心競爭優勢,SHOPPINGMALL的核心競爭力主要就在于:形成一套能夠使業主、商家、開發商三者共贏的運營管理模式,同一批高素質、高質量、大品牌的商家形成合作伙伴關系,同這批合作伙伴一起尋找發展機會,形成一整套易操作、易復制的標準。

打造“中國女人街”SHOPPINGMALL連鎖品牌

對于零點起跑,5年60萬平方米的開發量,程君玲不認為過快,而僅僅是“小步快跑”。

“我們國家所謂的‘SHOPPINGMALL’很多,但真正能體現出‘商業地產價值’的‘SHOPPINGMALL’卻很少?，F在,這個行業最缺的是一套可行的商業運營管理模式,而這套模式,必須結合具體實踐才能得出。”

一直潛心商業運營管理模式實踐并探究的程君玲,并沒有“大膽快上”太多的商業地產項目,而是做一個,就要成熟一個。

已經形成一套獨特商業地產運營管理理念的程君玲,自認現在已經到了加速快跑階段?！俺四暇┖蜕蜿?在別的城市,我們又拿了兩塊地,同時我們還在全國范圍內尋找其他合適的商業用地,我們要把‘中國女人街’做成遍布全國的SHOPPINGMALL連鎖品牌?！?/p>

蓄勢待發的“中國女人街”已進入加速階段。對于宏觀調控下的地產商所遭遇的“資金門”,程君玲認為不會對自己造成影響。2007年“‘中國女人街’既定的發展計劃不會改變,而財務計劃的調整,有可能吸引國際戰略投資者股權投資或做一些國外基金運營,也是為了更好地適應‘中國女人街’發展的速度和連鎖品牌的打造。

老編小記

第3篇：商業地產運營管理范文

關鍵詞：商業地產；開發；管理

前言

現如今，隨著我國綜合經濟實力的不斷增長以及我國城市化進程不斷推進，我國商業地產快速發展，投資規模、開發面積等不斷增長。但是快速發展的同時也暴露出了很多問題，嚴重制約了商業地產健康發展。下文主要就商業地產開發及管理進行思考。

一、商業地產的主要特征

（1）開發商投資規模大，項目建設風險高。商業地產的選址多數定位于城市中心繁華區域，此地帶的地價比普通住宅地價更高；項目建成后，出售及持有并存的模式使得開發商資金投資回收周期更長；項目的選址、建設、經營每個階段都面臨著內部更改及外部政策變動的不確定性因素的干擾，風險之大不言而喻。

（2） 招商先行，開發隨后的模式。商業地產有別于住宅地產，其開發模式也不同于住宅地產以及其他類型的地產，利用專業的市場調研以及成熟的商業策劃明確項目開發目標及未來的客戶十分重要。如若缺乏前期所述工作抑或項目業態定位模糊即開發施工，項目建成后期招商階段問題頻出，原因在于所開發的項目戶型未必適合進場商家的需求，最直接的結果就是招商困難甚至失敗，造成資源浪費和經濟損失。

（3）運營模式多樣化。商業地產的運營模式多種多樣，出租、出售、租售結合、整體運營、獨立運營、托管運營等模式逐一出現在商業地產經營管理模式中。另外，商業地產的核心在于"商業"，商業地產運營的順利與否直接決定著其未來價值及收益，商業地產應整合投資、建設、運營管理三位一體，實行整體開發和整體經營的運營模式，以期借助周邊土地增值、設施完備、物業增值等帶動自身增值獲取收益。

二、商業地產現階段存在的問題

1.項目定位水平較低

商業地產的收益者眾多，其中最主要的收益者為開發商、投資商、經營商以及消費者。在現實社會中，多數開發商并未真正把握商業地產開發的內涵，在實際商業地產開發運作中，很多開發商模糊了商業地產開發的核心概念，偏離了開發的定位中心。在整個商業地產開發經營的過程中，應著重加強商業地產項目的前期定位以及商業招商，后期加強對已建項目的運營管理。商業地產成功的招商為商業地產的項目開發建立了根本基礎，通過后期優秀的運營管理，可以確保商業地產項目長期及可持續的盈利能力。

2.商業地產缺乏規范的運作體系及專業的開發模式

我國的商業地產在真正意義上的開發起步較晚，時至今日，仍未形成具有可操作性的規范的市場運作體系。商業地產在前期定位中，仍舊處于探索階段，缺乏標準化以及流程化的開發運作模式。商業地產與住宅地產不同，住宅市場存在著大型的專業化市場，投融資市場空間大，商業地產在社會市場運作中，缺乏專業的基金信托、招商服務機構以及大型的咨詢服務機構。另外，關于評價商業地產開發運營成熟的評估模型以及評價指標體系尚未建立。

3.商業地產缺乏專業的服務機構

與國外相比，在我國的商業地產領域內現階段咨詢顧問機構產業鏈的專業化程度較低，缺乏專業化集中的咨詢顧問機構。專業集成化的商業地產服務機構，其在整個市場內長期服務于大型商業地產開發商，具備訂單式的開發體系。長期活動于商業地產板塊中，依靠長期的招商前期工作經驗，專業化的服務機構可以累積大量的商業客戶資源，憑借其常年拓展保持聯系的不同層面、不同級別的商家資源，可提高后續商業地產開發商開發項目成功的概率。發展專業顧問咨詢機構，有利于更進一步明確開發商、投投資商、運營商各方之間的職責，規范各方操作，提高項目開發的穩定性。

三、商業地產開發建設管理建議

1.選址是關鍵，業態定位需結合當地市場

商業設施選址直接關系企業經營的戰略決策，是商業地產的核心競爭力，其定位要符合當地經濟背景及市場情況。商業地產的業態定位性質直接決定了建筑的檔次、成本和運營模式。關于項目開發和設計工作的出發點，應致力于未來項目的租售定位、項目檔次以及業態組合模式。第一，明確項目未來的銷售模式，即出售或租賃。二者的選擇與該項目的成本、將來運營模式具有最為直接的關系，因此需要投資部門和營銷部門在大量調研的基礎上，結合地段，給出清晰和明確的項目的租售決策。第二，明確項目的檔次。項目檔次的高低直接關系項目的投資、成本。第三，明確項目未來的業態組合模式。

2.規劃設計需契合定位要求，必須滿足商業建筑使用特點

商業地產規劃設計不像普通住宅，其關系到商業建筑最終服務商家的需求、客戶運營與利潤的及時獲得，在整個建筑、結構、機電設計上需結合商戶使用要求進行定位。對于商業地產項目來說，項目業態的確定取決于項目前期的可行性分析，項目業態一經確定，繼而招商主力店就有了方向，換句話說，也就意味著明確了市場上客戶的需求，最終對整個商業地產項目的經營模式更加明晰化，可以盡可能地規避在設計階段的盲目性和唐突性，有效地降低設計圖紙頻繁改動的概率，同時，在項目成本控制方面也是比較樂觀的。值得注意的是，在項目規劃設計階段，對于項目的設計應保留一定的機動性，用以靈活應對后期項目細節變化。

3.工程管控難度較大，提高人員工程管理素質

（1）加強前期施工圖的審核。避免后期施工過程中因圖紙深度不夠帶來一系列的問題。（2）謹慎選擇具有資質的施工單位以及戰略單位。施工單位的能力直接關系到整個工程質量及品質的保證，應全過程、全方位地對施工單位進行考量和確定。（3）計劃管理需合理。項目總控計劃勿 "前緊后松" ，即預售之前的計劃安排偏緊，達到預售之后的時間節點偏松，應編制合理的總控計劃，管理要有前瞻性，影響關鍵節點的重大問題應及時發現和預警。（4）提高工程管理人員素質。前期需引進專業商業招商及經營管理人才，后期施工過程中，特別是對其執行力提出更高要求，因此，在工程管理過程中應選擇具有豐富的商業地產開發經驗的工程人員。

4.源頭控制成本，過程開發建設管控成本

成本控制是房地產開發控制最重要的環節之一，成本控制的好壞直接關系到后期的利益。前期做好規劃設計、招商工作，服務于成本控制。招商工作先行，避免后期大量工程改造費用。中期應非常重視和加強施工現場的管控。在人員管理方面，嚴格貫徹和執行施工現場的各種規章制度，約束人員的施工行為；在材料使用方面，切切實實地保障建筑材料的質量以及相應的施工設備。后期核實工程簽證、設計變更成本占總價比例是否滿足預期控制要求，對比招商及項目開業前的改造費用占總價的比例用以定量分析成本控制的效用，以結算價、投標價、控制價之間的差距進行成本控制分析。

結語

綜上可知，商業地產的開發建設的復雜性不同于普通住宅地產及其他地產，應充分做好商業地產前期的定位、招商先行、規劃設計、工程管理、成本管理等工作，使其受控于系統性、密切性的管理之中，這樣才能夠更好地將整個商業地產的開發建設置于管控的范圍之內。

參考文獻

第4篇：商業地產運營管理范文

近兩年中國商業地產投資已從高速增長逐步變為穩步增長，開店的速度逐步放慢，2011年商業地產投資同比上年增長31%，2012年同比增長26%，2013年上半年在20%左右；市場占有量從分散投資逐步走向集中投資，優質的地產公司、零售集團的集中度在提高，他們更關注市場需求和消費者需要；商業地產從側重開發走向運營管理，更關注投資后運營能否帶來回報，深刻認識到了只有運營管理好，品牌資源才會認可，先期投資才能發揮效應。

實踐證明，成功的商業地產投資是從商業角度出發，從拿地、設計、建筑、到運營管理都需符合商業要求，符合零售業經營的特點。所以在確定零售業投資策略前，先要了解商業所處的階段及其特征。

一、中國零售業微增長的特征

1.低消費率帶來零售業增幅回落

中國居民消費占GDP比重不足40%，明顯偏低，居民消費增長慢于GDP的增長，中國居民的平均消費傾向下降；勞動者報酬占GDP比重持續下降，致使居民消費水平的提高速度明顯慢于經濟增長的速度。

中國近幾年市場的增長幅度也是一年比一年小，從中國社會消費品零售總額來看，2012年同比增長14.3%，比上年放緩2.8個百分點。2013年上半年同比增長12.7%，增速繼續回落，中國百家重點大型零售企業上半年累計增長10.7%，增速同比放緩。目前有相當數量的零售商銷售已經出現下滑，有些品牌店甚至關閉，全球家電龍頭百思買和歐洲家電老大萬得城也退出了中國市場。處在這樣的市場環境中，投資零售業需要前瞻思考，謹慎行事。

2.高開業率帶來零售資源短缺

近幾年零售商業項目供應量很大，呈現總量供求失衡、區域結構不合理的現象，已開業的數量已不少，建設中以及規劃中的項目成倍增長。仲量聯行在最新一份中國零售地產市場展望中透露：“今年中國在20個主要市場將有約150個新購物中心開業，新開業購物中心的平均面積將超過8萬平米”，零售地產的集中放量造成商業模式雷同和運營管理人才匱乏。特別是在經營資源上，每個品牌商都有自己的投資開店計劃與發展步伐，而商業資源在一定時間內的集中涌現，只能讓品牌商有選擇性地進行投資開店，造成零售項目之間對品牌資源的惡性競爭并形成嚴重的同質化。而人才資源的匱乏，更制約著零售商業的發展，一般來說，2年至3年可以建成一個零售項目，但零售業運營團隊的培養形成少說也要5年至7年，甚至更長時間，目前能夠做零售業策劃、規劃、設計、運營、管理的團隊為數不多。因此投資零售業時要考慮到經營資源的稀缺性及對零售業人才的長期投入培養。

3.成本上升帶來零售商業利潤下滑

近兩年，中國的地產價格、原材料價格、人工成本急速上升，零售行業面臨店鋪租金高漲，員工工資高漲及能源服務費用高漲的現實，比較三年前零售業的綜合成本上升了30%左右。而實體零售商業屬于現場體驗的勞動力密集型企業，需要大空間和多員工提供面對面的服務，硬件成本和運營費用的上升，直接擠壓了零售商業的毛利。2012年中國上市百貨公司披露的報表數據顯示：百貨業綜合毛利率從十年前的30%下降至如今的不到15%，伴隨著歷年銷售額增幅的下降，利潤更是呈下降趨勢，利潤的下滑導致零售業投資回收期的延長。

以上說明中國零售已進入微增長時期，在這種情形下，投資零售業需要更審慎，更精準，更講求策略。

二、微增長時期零售業的投資策略

1.地產商做零售業的投資策略

地產商投資零售業經歷了開發出售、開發租賃和開發運營的不同階段，現在地產商投資開發的零售地產，以自組團隊運營和租賃給零售商運營兩種形式為主。零售商業地產的投資特點是投資大、周期長，金融支持是影響的主要因素。目前中國零售商業地產開發商的資金融資渠道單一，大量是靠銀行信貸，這對開發商壓力很大。特別是對自主運營的地產商，他們是從硬件到軟件全過程的投資，需要完整的資金鏈支撐，前期投資的比重直接影響項目后期運營的投資能力。在實際操作中，容易出現投資過程前重后輕，致使前期在硬件上的投資不能在后期運營中產生應有的回報。因此對于地產商做零售業投資，需要很好地平衡開發與運營的投資比例，適當加大為成功運營的設計、規劃、團隊搭建及運營服務的資金投入。要舍得花錢請商業專業人才，形成專業運營團隊，由他們評估項目的市場需求，根據消費需求制定商業規劃，實施商業布局及服務功能組合?，F階段投資做零售業，人才遠比硬件重要，運營管理人才到位，才能確保前期投資能在預測期內快速回籠資金，實現超值的投資效果。

2.零售商做零售業投資的策略

零售集團做零售業投資主要聚焦在兩方面：一是側重軟實力投資；二是以收購的形式投資。軟實力投資主要包括零售商業品牌培育的投入、專業團隊培養的投入、運營管理技術的投入、商業環境氛圍營造的投入、營銷策劃活動的投入等。在軟實力投資方面中國北京首商集團的燕莎友誼商城和燕莎奧特萊斯品牌運營的商業項目回報率十分理想，物業完全是租賃經營，公司是輕資產運營，年利潤超過五個億人民幣，成為中國具有國際水平的高端百貨和奧特萊斯零售商。

在中國，以收購形式投資零售業，目前正處于較好時期。由于中國經濟發展速度開始放緩，零售商業進入了新一輪的調整期，為并購提供了市場環境，成為零售集團快速擴張的主要方式。在零售業并購投資時，要盡量減少收購需要扭虧的劣勢項目，這類項目收購后整合資源、整合文化的難度和風險均較大，易造成投資回報緩慢甚至血本無歸的后果。要盡可能地選擇盈利企業或在某方面有明顯市場優勢的企業，并購后形成強強聯合，實現資源優化配置，在短時間內顯現投資效果。在零售并購業態選擇上，可以是補充原商業集團缺失的業態，也可以是強化原集團優勢業態；在地域選擇上，可以是強化原集團的地域布局優勢，也可以是填補區域空白點，以求得并購后在市場中處于優勢地位，在短時間取得足夠的現金流來支撐新的發展項目。中國的華潤萬家，收購中國天津家世界100%的股權就是一個成功的案例，天津家世界本身是中國“零售名企”，華潤萬家收購后，使華潤成為中國全國性的超市經營者，躍升至中國超市業務第一的市場地位。

3.其他行業做零售業的投資策略

借鑒國際上成功企業的經驗，企業集團做專做強將使生命力更加持久，如果既不是商業地產商，也不是零售商，進入零售業投資風險相對來說是比較大的。中國商業物業的投資回報率一般在6%—8%，但隨著商鋪交易價格上漲，出租租金的提升遠遠趕不上商鋪售價，導致部分商業物業回報率不到3%—4%，從而影響投資的回報。因此其他行業決策進入零售業投資，如果資金實力強大，可以從商業地產做起，建好后自持，尋找有資源號召力、有市場占有率的零售集團整體租賃經營，投資的風險相對小一些；如果資金實力不夠，可以考慮與地產商或零售商集團合作，共同開發，共同運營，共擔風險，共享利益。發揮各自原有的優勢資源，確定好項目的商業模式，以零售業集團為主進行運營管理，形成長期合作的關系，這關鍵是處理好各方的權利義務及利益分享，確保投資運營的持續穩定。其他行業投資零售商業可以借鑒以上方式方法實現目標。

在中國，無論地產商、零售商還是其他行業投資零售業，目前都是進入一個完全競爭且結構失衡的市場，想取得良好的投資回報需要摸準規律，認真實踐。中國購物中心產業資訊中心的數據顯示：2010年中國新增購物中心投資1090億元，2011年未1910億元，預計2012年將超過3000億元。如此多的零售業投資用什么樣的方法、途徑能使其帶來應有的回報并減少資源的浪費呢？

三、實現零售業投資策略的方法途徑

1.圍繞未來市場，研判供給需求

無論是自建自營還是自建他營的零售業投資，首先要做的就是調查研究未來面對的市場，鎖定投資項目未來所服務的客群以及客群的收入狀況、消費習慣、變化趨勢。以數據為依據解決為誰服務和怎么服務的問題，使投資有的放矢，減少盲目跟風。這里提供給大家兩個成功的案例：一個是中國中糧集團零售業項目大悅城，這幾年健康發展。它建在不同的區位，通過對市場的研判，確定了不同的市場定位，比如坐落在北京西單大街的大悅城定位為青春時尚的客群；坐落在北京朝陽社區的大悅城定位為年輕家庭客群，并按市場定位匹配了供給資源，滿足了目標客群的需求，兩個項目生意都很好，使投資有了回報的基礎。另一個是中國的金源新燕莎MALL，坐落在北京西部，經過市場調查發現，項目附近分布有中國著名的大、中、小學府以及周邊的中、高檔學區房。有經濟實力的家庭集中在此區域，因此金源新燕莎MALL定位為以中高收入家庭為目標客群，整合了大量以家庭消費為主的品牌資源，形成吃、喝、玩、樂、購、教一體的休閑場所。所以零售業投資效果如何，把握消費需求，精準組合供給資源是硬道理。

2.統籌規劃設計，分布有序實施

實施零售業投資，涉及跨行業跨界的復雜工作，零售商業地產投資非常大，投資周期、建設期、培育期都非常長，回收非常慢，經營環節復雜，涉及到金融規劃、建筑設計、商業布局等多個專業領域。在硬件設計建設時，需要投資方在最初拿地階段就要符合商業要求，進行工程設計時必須以商業的理念和模式進行操作，充分考慮商業定位規劃布局、業態組合等一系列的商業需求，圍繞商業經營構成建筑硬件，避免建設后期大拆大改大補，重復投資低效費時；在融資規劃方面也需要豐富化與靈活性，包括自有資金、銀行貸款、外資資本基金、信托資金以及私募基金等，解決好錢的來源和連續周轉；在商業布局方面，按需求定位及業態特征規劃好，組合資源按規劃落位，避免在招商中“跑馬圈地”，影響整體商業氛圍和生態平衡。

在統籌規劃設計的前提下，要制定分布實施方案及工作進度表，在分工的基礎上交叉作業。設計不影響融資，規劃不耽誤整合資源，規劃設計、建筑施工、招人招商錯時同步推進，切忌過程中設計施工與商業計劃相脫離，整個投資過程需要在相互溝通、相互磨合、相互督促中有序進行。

3.資金項目匹配，運營管理先行

零售商業投資除硬件建設外，籌備開業及運營管理也需要相當數額的資金，從商業團隊的組建、商業環境的設計施工、商業資源的招商、前期的市場推廣、運營設備的購置、現場管理的費用、各項財務費用等等。一個十萬平方米的零售項目工程驗收結束到開業運營，一般需要1個億—2個億的資金支持，如果零售商的場地是租賃經營，按市場平均租金物業費，十萬平方米一年的租金成本預計也要1.5億元左右。如果是自建自營也需要提取固定資產折舊。因此，依據項目規模不但要有充足的建設資金，還要有相應的籌開資金投入。

零售商業的運營管理各個環節是相連接的，相當復雜，必須有商業專業人才構成的團隊協同實施。從市場調研、布局規劃、財務管理、安全保障、物業維護、人力開發、法律事務等多方面協同并進，圍繞市場，按照需求，瞄準定位，持之以恒地去調整提升，而這些工作不是開業時才做，而是在項目啟動時就要一并開始，愈早投資的精準性愈強，后期運營的愈到位。

第5篇：商業地產運營管理范文

【關鍵詞】商業地產 融資模式

一、商業地產的融資特點

由于商業地產在開發及運營上相對其他房地產項目有區別，它的投融資過程也相對復雜，具體可分為如下兩個階段。首先是商業地產的開發階段。商業地產投資規模大，因此資金需求也大，又因商業地產不像住宅地產具有資金回收的功能，所以開發階段投融資的成功并不代表整個商業地產項目的投融資成功。其次是商業地產的運營階段。雖然在這個階段，商業物業逐步產生了凈現金流入，但是由于開發階段融資規模大，因此運營階段的還款壓力較大。

（一）開發階段的融資特點

開發階段是指從購入土地到落成地產建筑物這個階段。主要包括商業選項、土地購買以及建筑物的建設、配套設施安裝等。此階段融資主要有如下特征：

1.投資規模大。商業地產需要區位較好的地塊，所以土地成本較高。同時在規劃設計、建筑標準及配套設施建設等方面也具有很高的要求。因此，商業地產的資金需求顯著高于普通住宅地產。

2.預期收益難以預測。由于開發階段只是實現了地產實體的落成，而并沒有形成成熟的商業物業，在沒有經歷很多商業運作環節，比如：公關、廣告、招商等一系列內容之前，是很難準確預測其未來收益的，因此現金流也表現為凈流出。

3.風險集中，影響深遠。由于開發階段商業地產的商業物業運營還沒有開始。與后期階段相比，這一階段的主要風險為開發風險，且風險集中在地產建筑物能否如期在整體規劃內順利落成。但是，開發階段的風險卻可能帶來非常深遠的影響，如果項目選項和開發建設過程兩者沒有很好配合，后期的運營管理便會受到影響，尤其在后期運營階段是很難再對項目建筑物進行改造的，一旦開發階段產生負面影響，這個影響將很難消除。

（二）運營階段的融資特點

1.影響現金流穩定的風險存在期長。商業地產與住宅地產最重要的區別在于終端消費群體的不同。房屋購買者是住宅地產的終端消費者，而商業地產的終端消費者是商業服務的消費者以及商品的購物者。如果商業地產不僅開發階段做得好，后期運營管理階段也做得好，該商業地產的價值才會實現最大化。運營階段的成功關鍵體現在業態組合、租金設置、廣告效應、服務是否周到幾個方面，從而吸引來更多的消費者，實現其品牌及經濟效益的最大化。因此，運營階段影響現金流穩定的風險期較長，需要在商業物業成熟之后，風險才會逐漸降低。

2.形成現金流鏈接的矛盾點。由于開發階段投資較大，因此商業地產在后期運營階段還款壓力大，但為了實現公司品牌及經濟效益的最大化，商業地產是不會將物業分割出售進行還款的，因此造成了運營階段現金流鏈接的矛盾點。

二、我國商業地產融資的主要模式及存在問題

目前我國許多大型房地產開發企業既在做商業地產，又在做住宅地產，另外還有一些商業地產開發企業也是由純住宅開發企業轉型而來，這些企業在融資模式上主要還是在利用傳統模式融資，例如銀行貸款、上市融資、債券融資及項目融資等。

（一）我國商業地產的主要融資模式

1.銀行貸款。銀行貸款是房地產企業最常用的融資方式之一，但也是最重要的一種。房地產企業目前常用的主要有信用貸款和抵押貸款。信用貸款主要依據房企的曾經業績、項目前景以及過去的信用記錄來確認額度及是否發放，同時需要第三方給予該房企信用擔保。抵押貸款需要房地產企業以其資產作抵押物，包括土地產權、開發權或房地產建筑物做抵押。就我國目前來看，銀行貸款仍然是房地產企業的最主要融資來源。2013年國內房地產行業資金來源合計為122122億元，其中國內貸款為19673億元，占比為16%。近年來我國房地產企業資金來源情況如下表所示：

從圖中可以看出，我國房地產企業資金來源于銀行貸款的金額在2009年前呈遞增趨勢，其中在09年增加額較多，這與當年我國的四萬億經濟刺激政策有關。但是，我們也可以看到2009年后的2010～2013年，銀行貸款占比下降較快，這是由于我國宏觀政策調控房地產行業所致。

2.上市融資。上市融資的優點在于可以較大規模融資，不僅不會給企業帶來還款壓力，企業可以長期使用，同時改善企業的資產負債表。對于商業地產開發這類需要較大規模資金的項目，比較適合利用上市融資。然而發行股票上市并不容易，不僅對企業資質有嚴格要求，而且申請上市的過程相當繁冗，同時也要付出較高的成本。正因為這些因素，使得很多房地產開發企業無法利用上市融資來滿足其融資需求。經過數據查證，到2013年底，滬深上市房地產公司僅135家，大陸在港上市房地產公司僅45家。

3.債券融資。債券融資的優點在于債券融資成本比上市融資低，同時不會分散公司股權，產生分散企業控制權的風險。如果債券利息率低于企業的稅前利潤率，還可以實現財務杠桿效應，增加股東利益。不僅如此，債券利息還可以抵稅。但是在我國，由于對發債企業的要求較高，我國能滿足發債要求的企業較少，同時，我國債券市場運作機制還不夠完善，品種以及交易方式都有待豐富，保障機制也待完善，這些都構成了我國房地產企業利用債券融資偏少的原因。

4.項目融資。房地產企業在開發新項目時，往往會單獨成立一家項目公司，以該項目公司對項目進行開發等一系列操作。項目融資就是以項目公司的股權質押或者公司資產抵押的方式來貸款，并以項目公司未來收益作為還款來源。

（二）我國商業地產融資存在的問題

從我國目前商業地產融資的狀況分析，存在的問題主要在以下幾個方面：

1.融資渠道較單一。目前我國商業地產的融資渠道不多，從表1中就可以看出銀行資金在房地產資金來源中獨占鰲頭，在商業地產開發中銀行貸款基本上參與了整個過程。另外，我國目前商業地產的運營管理還不夠成熟，各地已出現商業地產開發過熱的勢頭，再加上電商的競爭，各地已顯現出商業地產空置率上升的現象，一旦現金凈流入出現問題，就會提升銀行壞賬的風險，銀行的不良貸款增加。

2.融資與運營相互制約。商業地產項目的成功，主要體現在該商業地產在運營階段是否實現了品牌及經濟效益的最大化。如果不能保持該商業項目規劃和運營的整體性，將很難實現效益的最大化。但是，從我國商業地產的實際運營情況來看，由于融資額度及時間限制，很多房地產企業在地產建成之后將其整體分割出售或者出售一部分，目的為了盡快償還貸款或其他中短期融資，然而卻破壞了該商業項目規劃和運營的整體性，改變了它的運營模式，導致該項目的價值大打折扣，對項目后期的持續健康發展和利潤的實現造成了不良的影響，使整個商業地產未來的凈現金流量減少，利潤率降低。同時房地產企業的信用評級也會因此受到影響，形成了惡性循環。

3.缺少針對商業地產特點的融資方式。商業地產作為一種有別于住宅地產的物業類型，有其獨特的融資要求。在我國現階段金融市場上，還比較缺乏針對商業地產融資特點的融資方式。首先，銀行貸款的設置針對住宅地產開發的比較多，很難滿足我國商業地產發展的資金需求。其次，雖然目前國內已經有了住宅抵押貸款支持證券（MBS）、資產支持證券（ABS）等融資方式，但商業房地產抵押貸款支持證券（CMBS）這種模式，目前在我國也還只不過是理論上的引入，在我國廣泛應用還有待時日。此外，對于國際上比較符合商業地產融資特點的房地產投資信托基金（REITS），我國現在也還停留在私募形式上，業務主要方向也不在商業地產這塊，主要集中于住宅地產開發，并且這種私募形式的資金在我國暫時還不能滿足商業地產發展的需求。

正因為我國還缺少適合商業地產融資需要的融資模式，我國商業地產融資面臨著許多困難，也就出現了上述所提到的融資與運營相互制約的問題，使我國商業地產的健康和可持續發展受到嚴重影響。因此，迫切需要發展適合我國商業地產融資需求的融資模式。

參考文獻

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[4]孫曉玲.淺談樓市政策調控后商業地產的融資模式[J].現代經濟信息，2011，8.

第6篇：商業地產運營管理范文

一、商業地產發展現狀

（一）近年來商業地產投資建設增速較快，存量規模迅速擴大

伴隨我國房地產市場快速發展，商業地產投資建設規模也不斷擴大。尤其是2009年以后，商業地產投資增速遠遠超過住宅投資增速，存量規模迅速擴大。從開發投資看，2009-2014年，全國辦公樓年開發投資額從1377億元提高至5641億元，年均增長率達到26.5%，商業營業用房年開發投資額從4181億元提高至14346億元，年均增長率為22.8%，而同期住宅開發投資的年均增長率為16.6%。從供應規?？矗?009-2014年，全國辦公樓年施工面積從9985萬平方米增長到29928萬平方米，年均增長率為20.1%；商業營業用房年施工面積從34440萬平方米增長到94320萬平方米，年均增長率達18.3%，而同期住宅施工面積年均增長率為12.7%。商業地產供應量的快速增長，導致部分地區出現階段性供大于求、競爭加劇的狀況。

商業地產開發過熱源自于三大驅動力：一是，產業結構調整和消費結構升級。隨著第三產業發展和人們消費水平的提高，對零售物業、辦公樓等商業地產的需求增加，引發商業地產開發熱。一些優質商業項目，特別是購物中心興起，高額的銷售帶來的高收益回報，以及在消費者心目中樹立的良好品牌效應，驅使著大量開發企業相繼模仿、打造商業地產項目。二是，地方政府城市建設的驅動。基于經濟發展需求，政府熱衷于城市開發建設，城市規劃中包括大量商業用地的規劃及推出，希望以此改變城市形象并帶來更多的稅收收入。三是，商業地產開發、經營主體不斷增加。經過多年發展，我國商業地產開發商開發和經營經驗日漸成熟，對商業品牌的復制和擴張不斷加大。尤其是，住宅限購政策的實施以及住宅開發利潤空間的逐步收窄，促使許多住宅開發商主動轉型商業地產開發。此外，隨著金融政策的逐漸放寬，保險機構、房地產私募基金等機構投資者投資、持有商業地產的規模也不斷擴大（見圖1）。

（二）由于缺乏長期資金的支持，加之近幾年市場銷售形勢較好，商業地產運營模式以散售為主

我國商業地產的運營模式有分散出售、整體出售、租售并舉、只租不售四種類型。其中，只租不售，通常稱之為持有經營。四種模式各有優缺點。出售模式可以快速回籠資金，但喪失了獲得物業長期穩定回報和升值收益的權利；租賃模式雖然控制了物業產權，獲得了經營收益，但資金壓力較大，對運營商資產管理水平要求較高。一直以來，我國商業地產運營模式以散售為主，原因有以下三點：

一是，缺乏長期資金支持。商業地產開發周期長、投資額大、回收期長。建成之后，從初始招商到形成穩定租金和80%以上的出租率，至少需要3-5 年時間。商業地產需要有“養”的過程，才能帶來穩定的、可持續的租金回報。待到商業地產成熟之后，其收益依賴于持續性的租金收入，所以它更加注重后期的經營管理，必須委托專業的管理團隊進行統一經營才能確保整體綜合效益不斷提升。商業地產的這些特性決定了它對長期資金的高度依賴。但是，我國當前商業地產融資方式主要以銀行貸款為主，而且貸款期限往往較短，在商業地產尚未培育成熟之時就需還款，在資金壓力下，多數商業地產只能以快速銷售（特別是散售）的方式回籠資金。

二是，缺乏富有經驗的專業的商業地產運營團隊。長期以來，由于我國商業地產市場發展不成熟，經營比較粗放。多數開發企業不具備包括定位、規劃、招商、物業管理、資產運作等在內的專業商業地產運營團隊，因此開發以后主要以銷售為主。

三是，近些年商業地產售租比較高，出售是較為理性的選擇。在住房限購等抑制投資投機需求措施的實施背景下，商業地產一直處于供不應求的狀態，銷售形勢較好。相對于較高水平的售價，商業地產租金收益率相對較低。目前，市場上出售物業的毛租金收益率一般只有5%-5.5%，還不及一些高收益的理財產品。較高的售租比之下，開發商自然選擇出售。同時，散售模式也迎合了投資者和市場對商業地產急迫的投資需求。

散售雖然可以快速回籠資金，但造成了租戶品質不一、經營管理難度大、經營水平難以提升、租金回報率低等問題。然而，無論是部分持有還是整體持有商業地產，對持有企業的資金規模都有非常高的要求，沒有長期資金的支持，難以擴大經營規模和提高經營水平。因此，從根本上解決商業地產散售模式帶來的挑戰，還需要積極探索長期資金對商業地產的注入方式。目前，一些資金實力較雄厚、管理能力較強的企業已經開始根據自身特點選擇不同經營模式。比如，萬達、龍湖采取的租售并舉模式，華潤、恒隆采取的只租不售模式（見表1）。

（三）房地產私募基金不斷發展，對商業地產培育發展、改造提升發揮了重要作用

在海外房地產市場，私募基金經常與REITs相結合，應用于商業地產?；灸Ｊ绞?，商業地產建成后的培育期，由于風險高、資產升值的潛在回報空間大，引入私募基金介入。到了商業地產的成熟期，由于風險小，收益穩定，引入房地產投資信托基金（REITs），私募基金退出。在房地產私募基金和REITs支持下，商業地產實現持有經營。根據INREV對歐洲房地產私募基金的監測，截至2014年1季度，近60%的房地產私募基金投向零售物業、寫字樓以及酒店等商業地產。由此可見，房地產私募基金對商業地產的重要作用（見圖2）。

我國人民幣房地產私募基金于2010年開始進入快速發展階段。因此，2010年通常被稱為人民幣房地產基金元年。根據諾承投資統計，2008年到2010年之間，國內人民幣房地產私募基金僅有20多支，市場規模100億元左右。2010年以后迅速發展，在2013年，新募集基金達113支，總募集規模超過1300億元。截至2013年12月底，我國人民幣房地產私募基金市場擁有206家專業的基金管理機構，437支房地產私募基金，總管理資金規模超過4000億元人民幣。

在我國房地產私募基金中，有近一半基金投資商業地產。根據諾承投資統計，有48%的房地產基金管理機構及43%的管理資金量關注于住宅地產；有28%的機構和27%的管理資金量關注結合了商業性質的城市綜合體開發；有近1/5的房地產基金關注商業地產領域；還有少部分市場機構關注諸如工業地產、旅游地產、養老地產、一級土地開發等專業的地產投資主題（見圖3）。

商業地產房地產私募基金對商業地產的培育發展、更新改造發揮了重要作用。如專注于存量寫字樓改造，尤其是一線城市、部分二線城市核心區寫字樓收購的高和資本，通過基金收購寫字樓進行“資產精裝修”后進行銷售，銷售時與購房人簽訂資產管理協議，包括統一招商、統一運營、統一物業等，通過整體運營，提高租金回報和資產增值水平。還有瞄準白領公寓這個細分市場進行收購改造持有的賽富不動產“新派公寓”基金、傾向于資產包收購再轉向大型機構整體出售的嘉實資本等。經過幾年發展，先行的資產管理機構積累了對于商業地產行業的理解、資源網絡和投資管理經驗，對今后商業地產發展大為有益。但由于國內真正的REITs尚未建立，商業地產私募基金的退出渠道仍然有限。

（四）提供長期運營資金、形成專業資產管理平臺的REITs尚處萌芽階段

如果說私募基金在商業地產價值提升時期起到了橋梁作用，而REITs則真正滿足了商業地產對長期資金的需求，并且通過統一的資產管理平臺，保持了商業地產物業經營權的完整性，從而實現了持有經營。

REITs最早于20世紀60年代在美國推出，最近十幾年，其在歐洲、亞洲也有較快發展。它是一種通過公司、信托等形式募集資金并投資持有，在多數情況下經營具有穩定收入的購物中心、寫字樓、公寓、倉庫等房地產，并將大部分收益分配給投資者的金融工具。通過發行REITs，原本流動性差的房地產被份額化，成為具有流動性的股票、信托受益憑證。當前，全球的REITs市值規模約1.35萬億美元，其中，美國市場份額最大，約占60%。

REITs有獨特的制度安排。一是，要求收入主要來源于不動產。二是，從保障中小投資者的參與和獲益的考慮，要求股權多樣化以及絕大部分收入要分配。如美國要求REITs在每一個納稅年度至少將其收入的95%向股東或者受益人分配。三是，設有不同程度的稅收優惠。不僅在投資者分紅所得稅和公司所得稅之間進行平衡，避免雙重征稅，還在投資者分紅所得、REITs設立、交易環節也有一定優惠。REITs以租金回報為核心、以收益分紅為基礎，成為一種介于股和債之間的金融產品，其具備了風險低、收益高、流動性好的特點，吸引了大量的保險資金、養老基金等機構投資人和個人投資者（見圖4）。

在我國，由于缺乏稅收優惠等相關鼓勵政策，內地證券市場上還不存在真正意義上的REITs，但類REITs正在進行積極的探索。主要有三種形式：一是，通過專項資產管理計劃形式實現的商業地產資產證券化。如：2014年中信啟航專項資產管理計劃。以北京中信證券大廈第2-22層和深圳中信證券大廈第4-22層房產及對應的土地使用權為基礎資產，設立專項資產管理計劃。該資管計劃在深證交易所系統掛牌交易，在流動性方面實現了重要突破。二是，以商業地產或商業地產租金收益為信托標的的財產受益型信托產品。如，2008年華僑城租賃收益權直接融資項目。華僑城地產通過以其深圳本部的部分收益型物業，包括商鋪、寫字樓、廠房和國際公寓等物業的未來 5 年租金收益委托中信信托發行財產信托產品。三是，一些商業地產的銷售模式也在向類資產證券化靠攏。比如龍湖的“金蘋果計劃”。龍湖將旗下不同區域、不同業態的資產進行組合，購買者可以自由選擇現有銷售型的商鋪、寫字樓及分時度假產品的任意組合。龍湖還將提供生活服務和資產管理兩大系統，整合商業招商資源和物業租售資源，為購買商業物業的業主實現保值增值。

二、未來發展趨勢

（一）商業地產將逐步進入存量房時代，一二線城市的核心區域率先進入

商業地產的規模是隨著城鎮化發展及第三產業的發展而不斷發展壯大的。當商業地產供不應求時，開發商主要以供應產品為主；當供求關系基本平衡時，開發銷售的規模萎縮，商業地產進入存量房時代。隨著我國商業地產存量規模不斷擴大以及城市新增土地供應日益減少，城市商業地產將逐步步入存量房時代。尤其是一二線城市的核心區域，商業地產新增供應量更加有限，已率先步入存量房時代。比如，在北京，五環外的寫字樓土地供應比例從2010年的40%上漲到2012年的68%左右，而三環內寫字樓土地供應比例從2010年29%降到2012年的15%；在上海，未來幾年，核心區域如靜安區寫字樓新增供應量基本為零。

2014年，國家在《新型城鎮化規劃》中進一步提出要建立城鎮用地規模結構調控機制，嚴格控制新增城鎮建設用地規模，實行增量供給與存量挖潛相結合的供地、用地政策，提高城鎮建設使用存量用地比例?？梢灶A見，基于國家對城市發展規模及新增城鎮建設用地的控制，將進一步加速商業地產步入存量房時代的步伐。

（二）商業地產經營模式更加多元，進入開發銷售、租售并舉、持有經營并重時代

隨著商業地產進入存量房時代，地產本身開始體現出較強的資產屬性，持有經營顯現出優勢，尤其是持有核心地段優質物業，能為經營主體創造更大的價值。在美國，當城市化率小于50%，第三產業增加值占GDP的比重在40%-50%左右時，房地產以開發為主；城市化率在50%-60%之間，第三產業增加值占GDP比重超過60%時，房地產開發和持有并重；當城市化率和第三產業增加值占GDP比重超過60%時，持有經營比重迅速提高并最終超過開發比例。

當前，我國城市化率已經超過50%，第三產業增加值占GDP的比重近50%。從2013年開始，萬科、中海、保利等房企都開始積極投入商業地產并增加持有經營物業所占比重，就連SOHO中國也要轉型持有經營?？梢灶A見，商業地產以散售為主的時代即將過去，即將步入開發銷售、租售并舉、持有經營并重的時代。

（三）商業地產運營水平不斷提高，更加注重提供優質的資產管理服務

在商業地產后期運營中，是否具備高水平的資產運營管理能力，能否提供優質的資產管理服務，成為地產租金收益和價值提升的關鍵。一直以來，商業地產基本都是在傳統房地產的基礎上延伸而來，大家更多的把商業地產和傳統房地產等而視之，沒有專業的商業地產資產管理觀念，更沒有專業的資產管理運營商。未來，隨著商業地產持有經營大幅增加，商業地產資產運營管理能力也將不斷提升，專業運營商作為獨立的角色也將出現在商業地產領域。專業的資產管理包括商業地產項目的定位規劃管理、招商資源渠道管理、租戶品牌管理、客戶服務和賣場管理、物業管理、資產硬件改造、金融服務以及與互聯網的結合等。

以寫字樓為例，早期銷售為主的寫字樓，較多的注重物業管理。隨著寫字樓市場的不斷成熟以及持有經營成為主流，物業管理逐漸轉向資產管理。資產管理是一整套的集成服務，包括物業及設施管理、財務管理、運營管理、租戶管理及金融服務。如果說頂級建筑、核心位置是優秀商業地產的硬件基礎，那專業的資產管理服務就是商業地產的軟性價值。

（四）商業地產金融化特征更加突出，資本運作水平將顯著提升

商業地產是一個具有地產、商業與金融三重特性的綜合型產業，它的三重特性既區別于單純的投資或商業，又區別于單純的住宅房地產，商業地產更加注重金融創新，更加注重資本運作。相比國外的金融創新，我國的REITs、房地產私募基金的發展雖然才剛剛起步，但已有一些有利條件逐步促進其發展：

一是，隨著國家政策、稅收等制度環境的改變，REITs等金融創新將大有發展。2014年，央行、銀監會的文件中再次強調，鼓勵銀行業金融機構發行MBS以及積極穩妥開展REITs試點。隨著REITs的應用，商業地產持有經營的能力將迅速提升。

二是，作為重要的機構投資者和長期資金，保險資金參與商業地產持有經營的政策條件越來越成熟。2014年，國務院印發《關于加快發展現代保險服務業的若干意見》，文件提出要進一步發揮保險公司的機構投資者作用。鼓勵保險公司設立不動產、基礎設施、養老等專業保險資產管理機構，允許專業保險資產管理機構設立夾層基金、并購基金、不動產基金等私募基金。探索保險機構投資、發起資產證券化產品。在未來一個時期，基于保險資金政策開放，保險資金在房地產金融領域的參與程度上升，保險資金可能直接持有、也可以以機構投資者的身份參與房地產私募基金、REITs等證券化產品持有商業地產，為商業地產帶來長期穩定資金。

第7篇：商業地產運營管理范文

商業地產將會逐漸顯示出它的優勢。

2005年的一輪宏觀調控對住宅市場的降溫讓很多開發商都開始重視商業地產的開發。今年的一輪宏觀調控在住宅房價上的作用已經顯現，加上明年貨幣緊縮的政策影響，能夠為開發商提供穩定的現金流的是商業地產。

富力（北京）地產商業運營中心總經理徐永建說：“目前不僅宏觀調控對于商業地產沒有影響，而且國家還在大力扶持商業地產。”

100億項目出爐

日前，富力地產（2777.HK）、合景泰富（1813.HK）與新鴻基宣布將聯手開發廣州珠江新城的獵德項目，總投資額100億元，三方各占1/3的股權。

獵德項目是廣州首個城中村改造項目，位于廣州CBD――珠江新城的中心，規劃為大型商業綜合項目，包括甲級寫字樓、購物商場、酒店和住宅等。預計總投資額在100億元，是目前廣州投資額最大的商業項目。

富力將發揮其在寫字樓和酒店方面的優勢，新鴻基主要負責獵德項目的商場規劃、設計、經營、物業管理及全球招商工作。

徐永建對記者說：“這次是富力與新鴻基的第一次合作，富力看中了新鴻基豐富的運營和管理能力。新鴻基在香港的購物中心非常成功。至于未來的分工將有待制訂更具體的計劃表。”

在國內開發商中，富力的商業地產開發和運營在國內開始的較早。在2005年宏觀調控給住宅市場降溫時，很多地產商開始注意商業地產的發展。富力便是從3年前開始商業地產布局的。

國家明年將實行緊縮的貨幣政策，這對于開發商的現金流和資金鏈的要求也相應提高。而持有商業地產所帶來的穩定的現金流將十分重要。

安邦集團的分析師蘇晶說：“與住宅一定要銷售相比，商業地產有兩條出路，除了出售以外，還可以長期持有，獲得穩定的現金流。租售皆可，使商業地產對于市場突變的應對策略要從容一些。而且，外資在國內房地產的投資主要在商業地產方面。因此，在信貸緊縮，后續投資乏力的情況下，也會有外資接盤?！?/p>

因此，今后商業地產將有更大的發展。許多開發商也看到了商業地產的巨大升值空間，紛紛加大對商業地產的投入。今年1～4月份，商業地產的投資為584.2億元，比上年同期增長15.3%，寫字樓和商鋪的投資都有很快的增長。

對于日前傳出物業稅可能首先在商業地產上開征，萊坊國際物業顧問公司研究部經理楊悅晨認為：“開征物業稅的影響沒有想象的那么大。因為寫字樓等商業地產的整體趨勢仍然處于上升階段，商場還有很多國際品牌沒有進來，因此還有很大的發展空間。”

徐永建說：“富力在3年前開始商業地產的布局，目前，商業地產與住宅的比例分別占20％和80％?！边@在國內開發商中，商業地產所占比例是比較高的。

徐永建說：“明年，富力將建成10個五星級的酒店，以及寫字樓、商場等項目。目前，富力正在全力建設位于北京的富力廣場和位于成都的20萬平方米的購物中心。最新的與新鴻基獵德項目的合作還在規劃階段。”

運營管理難題

雖然內地開發商開始重視對商業地產的投入，但是由于他們都是從住宅開發起家的，因此在商業地產的運作和管理上仍有待提高。

楊悅晨說：“內地開發商運作商業地產所面臨的最大挑戰在于開發、管理的理念難以與國際接軌。現在，內地開發商的項目無論從設計，還是質量上都不如香港的開發商，因此租金的上升空間比較有限。上海CBD區的高端商業地產，如中環廣場、恒隆廣場都是香港開發商運營和管理的。在一些二線城市，許多商鋪在后期的經營和管理上都出現了一些問題，投資回報率并不算高。因此，很多內地開發商都選擇與香港的開發商合作，像陸家嘴就將土地的使用權讓給了和記黃浦和新鴻基。”

現在，內地開發商也逐漸認識到這個問題，楊悅晨說：“如今，內地開發商都會請一些國際顧問機構和設計師參與項目的開發。比如，蘇寧8月份耗44億巨資拍得的163號地塊就聘請了國際咨詢機構參與規劃?！?/p>

第8篇：商業地產運營管理范文

一、商業地產開發的風險管理機制

商業地產風險管理的幾個重要領域集中在：政策風險、產品設計與建造風險、運營風險和財務風險。針對商業地產項目開發的幾個重要風險動因，與之對應的風險管理將從如下幾個方面展開：風險識別、風險評估、風險規避和風險控制。

無論是商業地產，還是住宅地產，政策變化對行業發展的影響都很大。政策影響首先體現在土地政策上。土地政策是影響房地產開發成本最為基礎，且比重最高的變動要素。其次，土地政策和規劃政策一同從行政的角度規定了相關土地上建筑物的功能及形態，從而對商業地產的規劃、建造、出租和出售等產生了重要影響。此外，宏觀政策還會通過行政政策、貨幣政策和財政稅收政策等直接或間接干預包括商業地產在內的房地產行業。

由于商業地產產品有別于住宅產品，不同業態對商業地產產品的要求存在巨大差異，因此，從設計之初，開發商必須認真調查研究，細致規劃，從而確保商業地產項目所開發的產品與其商業經營過程對功能的需求相匹配。基本要求是，所有空間必須符合未來業態經營過程中，自身業務及政府要求的硬件標準。其次，由于商業地產項目的運營周期長，所服務的目標群體可能在時間的流轉過程中發生巨大變化，因此，設計階段必須考慮業態的可能性變化。與之相關，當規劃業態與實際需求業態不一致時，同樣存在對硬件功能變化的需求。因此，商業地產項目的產品規劃設計和建造會嚴重影響項目的運營靈活性，從而影響項目的最終成敗，其蘊藏的風險不可小覷。

商業地產項目的運營風險往往被忽視，其原因是影響商業地產項目成敗的因素眾多，很難將重大責任直接歸因于項目運營，盡管事實并非如此。如前文所述，商業地產一方面需要己聚集人群的支撐，同時，商業地產項目本身也是一個聚集人氣的引擎，因此，可以說商業地產項目有發展的自生或內生動力。商業地產運營風險首先體現在項目定位和業態規劃方面。這兩方面的風險存在于規劃過程和執行過程兩個階段。規劃是否與市場的實際情況一致?如果規劃不一致，依據實際情況的調整是否及時，是否準確?如果規劃與市場實際情況一致，那么，運營過程中應該如何處理即期和遠期的利益取舍?商業地產項目運營風險既考驗著執行力，同時也考驗著商業運營的應變能力。

商業地產的性質已經決定，其必須與資本市場對接，唯有充分利用財務杠桿，充分利用低成本資金，才能大規模、高質量、有耐心地開發和運營好商業地產項目。雖然住宅市場也同樣密切聯系著資本市場，然而，住宅產品通過銷售環節已經將持有階段的財務風險完全轉嫁給了業主和金融機構，從而鎖定了開發商的利益。商業地產項目現金流估算比住宅地產困難很多，尤其是在項目運行的初期，因此，對直接開發且持有商業地產的投資人而言，相應的財務風險也是巨大的。

二、商業地產開發風險管理的細分及執行

為了更好地探究商業地產項目的風險管理，依據以上討論，以下將分解商業地產項目所涉及的主要內容，從戰略規劃和執行監督兩個層面著手，逐一討論。

從項目階段和內容劃分，商業地產開發及其風險管理主要涉及五個部分：市場背景與目標客戶設定、市場地位、產品設計、招商及運營管理和項目財務方案。

1.市場背景與目標客戶設定

城市功能規劃、城市產業規劃、城市交通規劃和區域商業規劃是目標客戶設定過程中，宏觀分析部分，最為基礎和重要的內容，因為這些規劃會嚴重影響人群結構、分布、流向和競爭態勢。當商業項目選址得以落實，大體的人群已經確定，此時，應以項目所在地為中心，全面而透徹地進行人口分析。人口分析的要點體現在年齡結構、性別結構、受教育結構、空間分布、消費能力、消費行為、居住地或工作地到項目所在地的抵達性等。如果此處的人口分析得出人群的整體數量和質量并無多大潛能，那么，相關分析必須回到前一步驟的宏觀分析，從而審視選址的正確性。這是風險管理中務必注意的過程管理。

人口分析會將相應人群都貼上識別信號，依據人口分析及其分類，客群細分工作便容易起來。客群細分是依據相關標準，將不同個體進行分組。該分組過程可能需要依據一到三個維度進行。例如，依據年齡結構、空間分布和消費能力這三個維度，分別細分歸類?？腿杭毞质谴_定目標客戶非常重要的一步，這關系到未來的業態組合和項目整體定位等。項目風險管理過程中需對不同細分方法進行敏感性分析，從而確?？腿杭毞值姆€定性和準確性。

當客群細分完成后，目標客戶設定便有了堅實的基礎。然而在進行目標客戶設定前，競爭性分析是必不可少的。通過分析現有商業地產項目和未來商業地產項目的各項要素，依據項目自身的可能優勢，確定應該從競爭中去爭取的目標客群，應該提供稀缺產品去滿足的補缺市場目標客群以及非目標客群。

目標客戶選定過程和結論是商業地產項目風險管理最難把握，卻又必須重點把關的環節。風險識別和評估需對相關數據的真實性和敏感性進行考核，同時，需要充分考量各項數據、邏輯和結論的一致性。

2.市場定位

在目標客戶選定的基礎上，商業地產項目市場定位將指明項目整體的發展方向。市場定位是一個樹立項目識別系統的獨立部分，同時，市場定位也是一個綜合性課題，其中包含如下規劃和分析要素：項目差異化策略、業態規劃、體量規劃、布局規劃、商戶模擬搭配、開發進度和項目影響等。

差異化策略是項目應對競爭和樹立競爭門檻的關鍵，同時也會為項目帶來相應的風險。如果差異化程度過大，正面的效果可能讓項目獨樹一幟，成為市場中耀眼的明星，與之相對，差異化越大意味著與傳統市場的偏離也就越大，如果相應的差異化未能形成特別的吸引力，那么，項目便意味著相應的風險。

差異化是市場定位中最為突出的要素之一，它的形成依賴于業態規劃、體量規劃和布局規劃等的落實。差異化是一種戰略，實質是一種發展理念的表達；業態規劃、體量規劃和布局規劃將這種理念實質化、可視化。當業態規劃、體量規劃和布局規劃確定并落實后，商業地產項目的功能便得以確立。當這些市場定位、目標客戶和市場實際情況一致時，商業地產項目的成功才有了基本的保證，反之，商業地產項目的開發便沒有依據。

如前文討論，商業地產項目自身具有相當的復雜性，因此，過程管理和過程中的修正尤為重要。為了避免不必要的損失，項目開發進度十分講究。不同的開發進度，會影響開發成本和項目運營，因此，過早或過晚都對項目不利。在項目開發進度規劃過程中，相關戰略規劃需考慮項目與周邊環境的互動性或項目影響。風險管理是全局的觀察者，承擔著項目各環節承上啟下的見證和

監督任務。

3.產品設計

如果說目標客戶選定和市場地位尚屬于紙上談兵，那么，產品設計和建造便是真刀真槍的實戰過程。產品設計和建造之所以重要，原因可以歸結為一個簡單的常識：結構決定功能。

商業地產是商業和地產的綜合體，戰略規劃側重于商業分析和規劃，那么，商業地產項目產品設計和建造則是真正的地產開發。商業地產項目產品設計和建造的核心內容包含以下板塊：土地使用規劃、交通動線規劃、建筑和機電設備規劃、場內人行動線規劃，場外人行動線規劃，外立面設計、景觀設計和物業管理規劃等。

商業地產項目開發的產品設計和建造過程，風險動因集中在動線設計和建筑與機電設備兩個部分。

動線設計包含交通動線、場外人行動線和場內人行動線三部分。交通動線設計規劃過程必須與考慮項目自身可控制區域與不可控的公共區域間的協同，從而增加客戶的易達性。如果交通動線設計不合理，很可能造成“隔街遙望是繁華，反觀項目獨羅雀”的尷尬局面。因此，交通動線是商業地產項目的咽喉，務必保持暢通易達。與之對應，場外人行動線的重要性不言而喻。場內人行動線的設計是衡量商業地產項目開發是否專業的重要指標。宜家家居商城的場內人行動線設計聞名遐邇，其流暢性和趣味性既保證了商業地產項目整體的人性化，同時，也大大提升了項目的商業價值。動線的設計規劃遠遠超越了建筑學本身的要求，該過程需要將建筑和商業緊密聯系在一起，值得指出的是，這種聯系的優化程度是風險管理過程中所應該關注的重點領域之一。

建筑和機電設備的設計決定了整個商業地產項目的功能。商業地產項目是建筑的綜合體，不同板塊都意味著不同的需求。不同空間要么不存在相互轉化的替代性，要么會造成功能不協調所帶來的硬件浪費。不同業態對建筑物的大小、位置、承重、層高、水電和排污等要求各異。為了滿足各類需求，項目開發的成本大有不同。市場定位過程中的業態規劃相當重要，也正因為如此，業界專業人士比較推崇萬達地產的訂單櫝式，希望通過招商在前，設計建造在后來避免此類問題。然而，這種操作思路如果大量采用，也會對項目未來轉換帶來負擔，中國社會經濟的發展非常迅猛，城市人群結構和消費習慣也在同步變化，所以，無論是根據市場定位的業態規劃還是預租的業態構成進行設計建造，均需考慮即期和遠期間可能的轉換，從而確保項目整體的彈性。

4.招商及運營管理

商業地產項目是一個動態的運營過程，拓商、品牌建設、市場推廣、主題活動策劃和租售價格策略等必須有機結合在一起。

不同類型的租戶預示著不同的租金水平和風險。主力店和次主力店招商猶如為一輛汽車裝置發動機，是人流和客流的動力因素，然而，他們對租金、建筑和機電設備等大多有特殊要求。因此，主力店和次主力店的體量和招商時點等均會對項目整體收益帶來嚴重影響。當然，主力店和次主力店也是商業地產項目運營的穩定要素，品牌店和特色個體店遷入和撤離的成本相對較低，其流動性的強弱也就意味著項目風險的高低，雖然，品牌店和特色個體店愿意支付的租金較高。

商業項目運營過程中，另外一個風險因素集中在價格策略方面。由于租賃合同往往是一個較為長期的合同，因此，租金的調整和業態的調整都會受到相應的限制。

商業地產項目運營過程的風險管理實際上是一個在時間序列上對租戶類型和數量的管控。此部分風險管理既是對運營風險的識別和管控，也是對項目運營質量的監督和優化。

5.財務方案

商業地產項目是資本密集型項目，始終貫穿著資本的影子。因此，財務管理在商業地產項目中是核心，也是風險管控的重中之重。財務管理過程中所關注的重點是：融資規劃、稅務規劃、抵押融資、資產證券化、物業出租和出售。

每一輪房地產調控均會伴隨著相當的爛尾樓產生，究其原因是現金流出了問題。在所有爛尾樓中，又以商業地產項目的爛尾樓居多。商業地產項目投資巨大，資金回收周期漫長，因此，沒有完備的融資方案，商業地產項目的現金流便存在巨大風險。

第9篇：商業地產運營管理范文

中國房協商業地產專業委員會是由建設部、民政部正式批準的國內房地產行業唯一非盈利性專業社團組織。商業地產專業委員會旨在為商業地產各方搭建信息交流的橋梁，通過整合商業地產的高端資源給運作商業地產的房地產企業提供有效信息，為企業家提供聯絡、培訓和交流的機會。

國內最強實力地產商鼎力參與

伴隨商業地產各方面條件的不斷完善，使得各種資金對商業地產的關注度逐步提升，商業地產正面臨嶄新的格局與發展。然而，目前我國商業地產項目中商業定位與市場沖突、商業后續經營責權不分、運營管理缺位等問題比比皆是。

因此，市場迫切需要一個深度服務于商業地產的專業機構來規范市場以解除各參與方的后顧之憂。正是在這樣的行業大背景下，商業地產專業委員會成立了。由知名房地產企業、商業規劃設計院、商業顧問公司、研究機構和專業媒體組成的首批發起單位在10月23日集中亮相，各成員單位代表就委員會的工作原則、工作任務以及組織機構設置、工作條例等議題進行了集中討論。

委員會成員通過了商業地產專業委員會的組織機構和整體框架，并確立了以不盈利的模式來具體操作。會員大會是商業地產專業委員會的最高權力機構，設有委員會和常務委員會，秘書處為常務委員會領導下的常設辦事機構。

目前，秘書處下設四個部門，各部門各司其職，負責委員會的正常運轉。

具體包括：綜合事務部，負責委員會日常事務管理協調，與主管部門和兄弟協會的聯絡接洽；會員服務部，面向會員的全面服務部門，負責委員會與會員間的信息及訴求溝通：研究發展部，負責行業發展研究，編制行業年度報告、權威期刊及相關書籍；公關推廣部，新聞、媒體維護、內刊和會員通訊及委員會的宣傳和形象塑造。

委員會發起人之一的合生創展董事局副主席趙海表示，商業地產專業委員會工作條例的明確，能更好地為商業地產各方提供完善的價值服務。未來，商業地產專業委員會將遵循資源整合利益共贏的法則，構建商業地產鏈上下游的交流渠道，為商業和地產界打造一個橫向整合的優質平臺。

開拓商業地產市場、搭建行業與政府、海外投資機構之間信息交流的橋梁、促進行業與金融機構、商家的對接和整合是商業地產專業委員會追求的目標。在此基礎之上，委員會在行業培訓、信息咨詢、國際交流等方面制定出一系列務實的工作內容，來幫助商業地產各方解決不同的實際問題。

“由于商業地產包含寫字樓、商場、酒店等多種業態，使得開發商在運作商業地產時需要對各種專業資源的整合。商業地產專業委員會在內容設定上能為開發商提供一個對接行業內各種資源的平臺，讓開發商能從中獲得真正啟發?！眹A置業董事長房超說道。

商業地產應與住宅開發相區別

商業地產是近年來迅速發展的一個新興行業分支，它高度依賴于商業發展而不同于單純的房地產行業，其涵蓋領域非常廣闊。然而，目前國內地產開發商普遍不熟悉商業運營模式，直接套用住宅開發模式來運作商業項目的現象已屢見不鮮。

“由于商業地產是持有型的經營性物業，給城市帶來的不僅是經濟回報更重要的是社會回報。因此，商業地產在房地產領域需要和住宅市場嚴格區分開來，有關部門在制定產業和金融等政策時應該區別對待商業地產和住宅市場。”樓市傳媒董事長蔡鴻巖指出。

事實上，當下很多研究機構并沒有意識到這一點。而且不僅是研究機構，有些國家主管部門的領導也并沒有清晰地理解商業地產與住宅市場的區別。一位在房地產主管部門任職多年的官員坦言，他對商業地產知之甚少，對商業地產的概念始終沒有搞清楚。

因此，商業地產專業委員會的成立將加速國內商業與商業地產、國內商業地產與國際商業地產的全面接軌，幫助商業地產各方人士認清商業地產固有的特質。在引入國際先進商業經營模式的基礎上，加強我國商業與商業地產的統一標準化管理，提高商業地產業態的發展水平及相關企業的經營管理能力。

“與海外成熟商業地產相比，中國商業地產的發展還需要借鑒其成功的商業運營經驗。商業地產專業委員會的成立應加大國內地產商與海外商業地產各方的交流，將海外商業精英整合在一起，對國內商業地產開發提供可行意見。”中坤集團總裁焦青認為。

目前，資金缺位對于商業地產而言是一大難題。大資金和長線資金的缺乏令中國的商業地產一直處于租售的兩難困境，長期和穩定的金融體系建立更是迫在眉睫?！吧虡I地產真正價值的釋放需要靠金融創新。目前中國商業地產的資金更多的是來自于銀行，信托、基金和債券等證券化長期融資工具并未被開發商所采用，合法化的資金體系并未真正建立?！眲P德置地亞太地區總經理毛大慶說道。