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第1篇：買賣合同論文范文

房地產案件具有標的大、涉及面廣、適用法律難、政策性強、處理難度大、處理結果對社會穩(wěn)定和經濟發(fā)展有較大影響等特點。商品房買賣合同糾紛案件是房地產案件中的一類。近年來，我國房地產業(yè)發(fā)展迅猛，但房地產的立法不健全，房地產市場機制也不健全，特別是一些開發(fā)商違反誠實信用原則，嚴重侵害買受人的合法權益，導致商品房買賣合同糾紛成為社會投訴熱點和關注焦點。為正確適用法律審理商品房買賣合同糾紛案件，依法維護當事人的合法權益，保護房地產業(yè)的健康發(fā)展，最高人民法院頒布了《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《司法解釋》）。《司法解釋》的實施對充分保護買受人的合法權益和制裁違法經營行為具有重要意義，所以《司法解釋》公布實施后，根據《司法解釋》的規(guī)定提訟的案件激增。商品房買賣合同糾紛案的特點決定了案件當事人之間矛盾大，審理難度大，不易調解，判后上訴率高。

二、關于《司法解釋》的適用范圍

我國法律、法規(guī)、司法解釋和部門規(guī)章等均未對商品房的定義作出界定。廣義的商品房可指所有作為商品上市交易的房屋，包括開發(fā)商建造的房屋、私有房屋、經濟適用房和房改房等。根據《司法解釋》第1條關于“本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移所有權于買受人，買受人支付價款的合同”的規(guī)定，《司法解釋》調整的商品房專指房地產開發(fā)企業(yè)建造的用于向社會銷售并轉移所有權的房屋，《司法解釋》調整的商品房買賣合同是專指狹義的。筆者認為在實踐中應注意兩個問題一是應注意并不是房地產開發(fā)企業(yè)向社會銷售的房屋都屬《司法解釋》規(guī)定的商品房，應是房地產開發(fā)企業(yè)作為開發(fā)商建造的房屋；二是應注意并不是房地產開發(fā)企業(yè)建造銷售的房屋都屬《司法解釋》規(guī)定的商品房，如房改房和經濟適用房的買受人有所限制，上市交易也受國家政策的調整，均不具社會化和公開化的條件，不屬《司法解釋》規(guī)定的商品房。

案例：李×訴廣州市××實業(yè)總公司（以下簡稱實業(yè)公司）、廣東省××房產建設公司（以下簡稱房產公司）房屋買賣糾紛案。訟爭房屋所在項目的開發(fā)商是廣東×城建設集團有限公司，該公司將包括訟爭房屋在內的其中兩棟出售給實業(yè)公司。1995年12月4日，原告與實業(yè)公司簽訂買賣訟爭房屋的《購房合同》，約定房屋于1995年9月30日前竣工，在供水供電部門接通室外水電后交付使用，交付使用后實業(yè)公司負責為原告辦理房產證等手續(xù)。同日，原告向房產公司支付房款。后原告入住訟爭房屋，并于1996年通過房產公司辦理僑匯購房入戶手續(xù)。廣東×城建設集團有限公司正在為實業(yè)公司辦理房產證。原告以被告未領取商品房預售許可證構成欺詐等為由，依據《司法解釋》的規(guī)定要求解除合同、兩被告返還購房款并賠償購房款一倍的款項。被告以本案不適用《司法解釋》等為由請求駁回原告訴訟請求。法院認為原告與實業(yè)公司簽訂的《購房合同》不屬《司法解釋》的調整對象，該案不適用《司法解釋》，同時也不存在合同目的無法實現的事由，為此，判決駁回原告的訴訟請求。判后原告未提起上訴。

三、關于商品房認購協議中定金的處理

關于商品房認購協議的性質問題，目前有不同觀點，第一種觀點認為認購書是商品房買賣合同的補充協議；第二種觀點認為認購書是附條件的商品房買賣合同；第三種觀點認為認購書是商品房買賣合同的預約合同，是獨立的合同。筆者同意第三種觀點。認購書的內容應包括確定條款和不確定條款兩部分，確定條款是當事人已達成合意并具約束力的條款，一般應作為商品房買賣合同的內容；不確定條款是因事實和法律的障礙而需等簽訂商品房買賣合同時再確定的內容。定金從理論上分為立約定金、證約定金、成約定金、解約定金和違約定金。《中華人民共和國擔保法》規(guī)定的定金具有違約定金的性質，最高人民法院《關于適用＜中華人民共和國擔保法＞若干問題的解釋》規(guī)定了立約定金的效力。商品房認購協議中的定金一般是作為簽訂商品房買賣合同擔保的，屬立約定金。《司法解釋》第4條除了規(guī)定如因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同的，應按照定金罰則處理外，還根據認購書的內容包括不確定條款需當事人在訂立商品房買賣合同時協商的特點，規(guī)定了因不可歸責于當事人雙方的事由導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應將定金返還買受人。

案例：李××訴廣州××房地產發(fā)展有限公司商品房認購合同糾紛案。被告是廣州市林和西路恒康閣的開發(fā)商。2003年6月1日原告與被告及其商簽訂《恒康閣認購書》，約定原告認購恒康閣20層04單元，原告須在簽署本認購書時付清定金10000元，于2003年6月1日或按通知時間與被告簽署《商品房買賣合同》及有關文件，否則被告有權沒收原告已繳交的定金等條款。原告依約向被告交納定金10000元。因對訟爭房屋的用途、產權登記、交付期限等事項未能達成一致意見，原、被告未簽訂《商品房買賣合同》。為此，原告請求法院判令被告返還定金10000元。法院認為原、被告所簽訂的《恒康閣認購書》有效，原告支付的定金是訂立商品房買賣合同的擔保，商品房買賣合同未能訂立屬于不可歸責于當事人雙方的事由，為此，判決被告返還原告10000元。判后被告未提起上訴。

四、關于商品房買賣合同的解除

當事人訂立合同的目的是通過履行合同達到預期目的和實現預期利益，合同的履行原則是合同法的基本原則。合同的解除是指合同已成立但未履行或未完全履行之前，合同效力被消滅，合同不再履行。合同的解除與合同的履行原則這一合同法的基本原則是相悖的，它不利于當事人權利義務的穩(wěn)定，不利于交易安全，所以合同的解除一般受到嚴格限制，非法律規(guī)定和當事人約定不得動輒解除。《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）第93條規(guī)定了協議解除和約定解除權，第94條規(guī)定了法定解除權，第95條規(guī)定了解除權的消滅。

《司法解釋》規(guī)定了解除商品房買賣合同的具體事由，也屬法定解除權，它操作性較強，對司法實踐有較大的指導作用，有利于法制的統一。除法律規(guī)定或當事人約定解除權行使期限的情形外，目前對解除權行使期限的適用范圍還有較大爭議。一種觀點認為，《司法解釋》第15條第2款是基于《合同法》確立的合同解除權行使期限制度制定的，除合同目的根本無法實現或當事人同意解除外，當事人請求解除合同的，均應適用《司法解釋》第15條第2款關于解除權行使期限的規(guī)定。另一種觀點認為，《合同法》第95條只是規(guī)定了解除權消滅的事由，而《司法解釋》第15條是對《合同法》第94條的解釋，不應對《司法解釋》的條款再做擴張解釋。也就是說，依據《司法解釋》第15條第1款請求解除合同的，適用解除權行使期限的規(guī)定；依據《司法解釋》其他條款請求解除合同的，不適用解除權行使期限的規(guī)定。筆者同意第一種觀點。

在審判實踐中還應注意以下問題：第一，解除權行使期限是除斥期間，應自解除權發(fā)生之日起算，不存在期間的中止、中斷和延長的情形，但對方當事人在解除權發(fā)生之日起一年內進行催告的，解除權的行使期限自催告之日起計算三個月。第二，審慎審查合同目的是否根本無法實現，合同目的根本無法實現的應不適用解除權行使期限的規(guī)定。《司法解釋》規(guī)定了解除合同的幾種情形，它們可能造成合同目的根本無法實現，也可能在障礙消除后能實現合同目的，所以應根據具體案件具體分析和認定。如房屋主體質量不合格或房屋質量問題嚴重影響正常居住使用的，應審查能否通過修復確保安全使用；逾期辦理房屋所有權登記的，應審查是否無法辦理或在一定（合理）期間內無法辦理；等等。第三，解除合同涉及懲罰性賠償的，應根據開發(fā)商的主觀惡意和買受人受損害程度等情況，酌情確定賠償額，不宜不管具體案情一律按購房款的一倍賠償。第四，還要注意審查開發(fā)商的行為是否涉嫌詐騙，如涉嫌詐騙的應按先刑事后民事的原則處理。

案例一：張×訴廣州市××房地產開發(fā)有限公司商品房預售合同糾紛一案。2001年6月11日，原、被告簽訂《商品房買賣合同》，約定由原告購買被告開發(fā)的春江花園春曦閣六G房，被告應在2001年12月31日前，將具備《質量認定書》、《消防驗收合格證》，并于2002年3月30日前取得綜合驗收合格條件并符合本合同約定的商品房交付原告使用，被告逾期交樓超過60日后，原告有權提出解除合同。原告依約向被告交付購房款。2002年2月1日，被告向原告發(fā)函一份，確認延期交樓，表示力爭于2002年2月28日前將樓宇建成并交付使用，最遲不超過3月31日，逾期交樓的責任由該公司承擔，在業(yè)主辦理交吉時一次性支付違約金，凡對該公司的解釋與處理方式不愿接受的業(yè)主，可提出退房，該公司將按合同規(guī)定予以辦理退房和賠償手續(xù)等。原告收件后，未向被告提出退房。2002年3月29日，被告再次發(fā)函原告，認為訟爭房屋已可辦理交吉手續(xù)，要求原告預約時間辦理收樓手續(xù)。原告于2003年6月11日稱被告逾期交樓構成違約，請求解除《商品房買賣合同》，由被告退還購房款449945元及利息。被告辯稱解除權經過一年多已消滅，且房屋已具備交樓條件，請求駁回原告訴請。一審法院認為原、被告簽訂的《商品房買賣合同》是有效合同，被告逾期交樓超過60天，雙方約定發(fā)生解除權的條件成就，但原告未在被告催告后三個月內行使解除權，解除權已消滅。同時訟爭房產已具備交樓條件，并不存在合同目的無法實現的情形，為此，判決駁回原告訴請。判決后原告提起上訴，二審法院審理后駁回上訴人的上訴，維持原判。

五、關于違約金數額的調整

違約金是一種責任形式，首先是對守約方的補償，其次還可表現為對違約方的懲罰，補償性和懲罰性可并存。商品房買賣合同糾紛案違約金數額的確定：一般原則是有約定的從約定，這是合同自由原則的體現；沒有約定或損失額難于確定的，根據《司法解釋》的規(guī)定：逾期付款的，按照應付未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算；逾期交付房屋的，按照逾期交付房屋期間有關主管部門公布或有資格的評估機構評定的同地段同類房屋租金標準計算；逾期辦證的，按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。違約金以補償性為主、懲罰性為輔的性質，決定了當事人對違約金的約定并不是絕對的，是依法可作調整的，《合同法》對此已作明確規(guī)定，《司法解釋》對違約金如何調整作了進一步的規(guī)定。

在審判實踐中應注意的問題：第一，違約金的調整以當事人的申請為前提，不得依職權主動調整。第二，違約金的調整是對數額的調整，而不是對違約金標準的調整。第三，對于增加違約金問題，只要當事人約定的違約金低于造成損失的，就應予以增加，無需審查是否過分低于造成的損失。對于是否低于造成的損失，應由守約方承擔舉證責任。第四，對于減少違約金問題，應以違約金是否過高作為是否減少違約金的標準。而違約金是否過高又是以違約金是否超出損失的30％為標準的，如超出30％，則應認定為過高，應酌情調整到30％以內；如超出損失但未超出損失的30％，則不認定為過高，無需調整。一般涉及減少違約金的案件，都是開發(fā)商逾期交樓或逾期辦理房地產權屬證書的，現就此類案件如何確定損失和如何減少違約金進行具體闡述。開發(fā)商逾期交樓或逾期辦理房地產權屬證書，必然使買受人不能在預期的時間對房屋充分行使占有、使用、收益和處分的權利，使買受人的利益受損。由于買受人可以各種方式補救，一般很難舉證證實具體的損失額，所以可參照《司法解釋》對未約定違約金或損失時確定違約金或損失的原則來確定損失。對于逾期交樓，《司法解釋》確定了政府部門公布的租金指導價和評估機構評定的市場價并存的標準，但實際上根據上述兩種標準得出的結果大相逕庭，這對當事人的權益影響較大，當事人爭議較大，這種情況在市場經濟較發(fā)達的地區(qū)尤其明顯。筆者認為，租金的指導價不能充分體現不同地段不同房屋的具體情況，而且明顯低于未約定違約金情況下適用的法定標準（即中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準），明顯不公平合理，有悖市場經濟規(guī)律，不宜使用，否則會造成有約定不如無約定的現象，產生不好的社會導向。租金市場價較公平合理，但操作困難，影響審判效率。而按中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準確定損失，既符合《合同法》和《司法解釋》的精神，又比較公平合理，是可行的。所以如確需減少違約金，應減少至不低于按該標準計算的數額為宜一般可減少至按該標準計算。

案例：何××訴廣州市××建設有限公司商品房預售合同糾紛案。被告是天誠廣場世紀華都的開發(fā)商。2002年5月13日，原、被告簽訂《商品房預售合同》，約定原告購買天誠廣場C1幢1807單元，被告應于2002年9月30日前將驗收合格商品房交付給原告使用，逾期交樓的，按日向原告支付已付房價款萬分之六的違約金等條款。原告依約交付樓款。2002年12月3日，被告將訟爭房屋的鑰匙交付原告。隨后原告對訟爭房屋進行裝修。原告請求被告按已付房款的每日萬分之六支付遲延交樓違約金。被告辯稱雙方約定的違約金過高，應適當減少。法院認為原、被告簽訂的《商品房買賣合同》是合法有效的，被告逾期交樓已構成違約，應承擔違約責任。被告按合同約定支付違約金過分高于原告的損失，被告請求適當減少違約金，依法應予采納。從公平合理的原則考慮，被告應支付的違約金可按中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。為此，判決被告按中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準向原告支付逾期交樓違約金。判后雙方均未上訴。

六、關于逾期辦理房地產權屬證書的違約金

物權是物權人對物的排他的支配權，具有對抗不特定人的對世效力。為保護交易安全和第三人利益，物權的變動必須公示。房地產是不動產，我國法律規(guī)定其公示方法是進行登記。也就是說，登記雖不作為物權變動合同生效的要件，但未經登記不發(fā)生物權變動的法律后果。因此，開發(fā)商交付房屋應包括兩方面內容：首先是交付房屋給買受人占有和使用；其次是將房屋所有權交付給買受人，即辦理或協助辦理權屬證書。如果未辦理登記手續(xù)，買受人不能享有物權，不具有法律意義上的處分權，其權利的實現勢必受到影響。綜上，開發(fā)商因自身原因導致逾期辦理登記手續(xù)的，應承擔違約責任。實際上，在未約定違約金情況下，逾期辦理房地產權屬證書是否支付違約金以及違約金是否以買受人舉證證實實際損失為前提的問題，在《司法解釋》頒布前是有爭議的，尤其是開發(fā)商對被判決支付違約金意見很大。《司法解釋》第18條明確規(guī)定了違約金及其計算方法，為該類案件的處理提供了明確具體的法律依據。在該類案件的審判中，應注意審慎審查逾期辦理登記是否屬于開發(fā)商自身的原因。筆者認為，開發(fā)商將合法齊全的辦證資料遞交給登記主管部門后，登記主管部門辦理登記的期間，以及開發(fā)商通知買受人提供辦理登記所需資料后，買受人不提供資料的期間，均不應由開發(fā)商承擔責任，開發(fā)商對此負舉證責任。但在開發(fā)商舉證存在困難或障礙時，法院應及時行使釋明權，使開發(fā)商及時申請法院調查，法院應及時到房地產權屬登記主管部門調查，這樣才能使案件得到公平合理的處理。

第2篇：買賣合同論文范文

一、商品房認購書性質的認定

由于現行法律規(guī)定并未明確界定商品房認購書的性質，目前理論與實務中大致有三種觀點：一是認購書是一種意向書；二是認購書本身即為正式的買賣合同；三是認購書為商品房買賣合同的預約合同。筆者認為，商品房認購書應屬商品房買賣合同（本約合同）的預約合同，即當事人雙方約定將來訂立商品房買賣合同的契約。其理由是：從認購書要素看，認購書已經具備一般買賣合同的基本要素，即適格的合同主體、真實的意思表示、內容合法及形式合法等。從認購書目的及內容看，認購書旨在先行約明部分合同條款，固定雙方交易機會，在條件成熟時簽訂正式的商品房買賣合同。通常的商品房認購書內容一般包括當事人基本情況、房屋基本情況、價款計算及簽署商品房買賣合同時限的規(guī)定等，它與目前實踐中采用的《商品房買賣合同示范文本》相比，顯然未包含商品房買賣合同的全部內容。從認購書規(guī)定的權利義務關系看，認購書作為合同而言本身具有獨立的權利義務關系，即開發(fā)商負有為認購人保留預訂的商品房的義務，認購人負有交付定金的義務，雙方負有在認購書約定的期限內就簽訂正式買賣合同進行談判磋商的義務。

二、商品房認購書所涉定金性質的認定

根據擔保法理論，定金具有人保和物保的雙重性，其可分為立約定金、成約定金、證約定金、違約定金及解約定金等五大類型。筆者認為，認購書中的定金主要具有立約定金的性質。首先，立約定金是指為保證訂立正式合同而交付的定金，而認購書中的定金正是認購人為保證其日后與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同而交付的定金，如果認購人或開發(fā)商日后不愿意訂立商品房買賣合同，根據相關法律規(guī)定應受定金罰則的制裁。其次，在商品房買賣合同中，作為擔保該買賣合同訂立的立約定金從合同的約定，通常體現在認購書的相關內容中。因此，認購書中的定金不僅起到保證認購人將來訂立商品房買賣合同的作用，而且還具有擔保開發(fā)商履行認購書中約定預留商品房義務的作用。如果任何一方當事人拒絕簽訂正式商品房買賣合同，均構成對預約合同中關于立約定金從合同義務的違反，仍然應受到定金罰則的規(guī)制。

三、商品房認購書說明條款效力的認定

現有商品房認購書一般在“說明欄”載明：在簽訂本認購協議書之前出賣人已向認購人明示《商品房預售許可證》、擬簽訂的《商品房買賣合同》及合同附件、補充協議；出賣人已仔細閱讀合同的所有約定條款、選填內容，認購人對上述合同約定條款、選填內容無異議（以下簡稱說明條款）。審判實踐中，對認購書該說明條款的法律效力認定不一。筆者認為，商品房認購書的說明條款屬于限制開發(fā)商責任和排除認購人主要合同權利的格式條款。其理由是：因認購書在法律性質上如前所述屬于預約合同，雖然其已包含有正式買賣合同的標的物、價款等核心條款，但其賦予當事人雙方的主要權利義務系在約定的期限內繼續(xù)談判磋商其他合同條款并簽訂正式買賣合同。由于繼續(xù)磋商是認購人的一項主要合同權利，而認購書中的說明條款在很大程度上使認購人及格式條款承諾人對繼續(xù)協商的契約自由原則受到較大限制。但筆者認為，根據《最高人民法院關于適用若干問題的解釋（二）》（以下簡稱《合同法司法解釋（二）》）第十條之規(guī)定，認購書的說明條款并非必然無效。因為盡管根據合同法第四十條規(guī)定，提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的格式條款無效，但出于維護交易穩(wěn)定和當事人意思自治，且不輕易否定合同效力的精神，司法實踐中對格式條款無效的認定標準日趨嚴格。《合同法司法解釋（二）》正順應了這一精神，其第十條明確規(guī)定，提供格式條款的一方當事人違反合同法第三十九條第一款的規(guī)定，并具有該法第四十條規(guī)定的情形之一的，人民法院應當認定該格式條款無效。從該條內容看，格式條款即使具有合同法第四十條規(guī)定的免除己方責任、加重對方責任、排除對方主要權利的情形并非必然無效，還必須滿足提供格式條款的一方當事人未盡合同法第三十九條規(guī)定的提示和說明義務的條件。因此，在格式條款具有免除己方責任、加重對方責任、排除對方主要權利的內容時，如果格式條款提供方已盡合理提示和說明義務，該條款不能輕易認定無效。因此在此類糾紛中，對于開發(fā)商就說明條款的提示和說明義務應從嚴認定，關鍵在于開發(fā)商是否正確履行了對該說明條款的合理提示和說明義務。在認定上：從提請注意的程度看，開發(fā)商應向認購人提供足夠的時間閱讀正式買賣合同及合同附件、補充協議的內容，使其對條款內容有足夠了解；從提請注意的方式看，開發(fā)商可以加大、黑體標題等醒目方式印制該說明條款，并在其后留出單獨空白，供認購人專門簽字確認等。