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第1篇：房產(chǎn)營銷管理范文

關(guān)鍵詞房地產(chǎn)產(chǎn)品策略價格策略促銷策略渠道策略

改革開放以來，隨著城市住宅制度改革的不斷深化和土地有償使用制度的實施，房地產(chǎn)業(yè)作為一個獨立的經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)在我國迅速發(fā)展起來。我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)逐漸呈現(xiàn)從“賣方市場”向“買方市場”的轉(zhuǎn)變，這就要求房地產(chǎn)行業(yè)要與市場營銷策略相結(jié)合。

1房地產(chǎn)商品的特點

房地產(chǎn)是房屋和土地財產(chǎn)的總稱，又稱不動產(chǎn)。其特征與土地特征密切相關(guān)。它既屬于生產(chǎn)要素又屬于生活消費品，所以對于消費者來說購買這種特殊的商品既可以看作是投資也可以看作是消費。就房地產(chǎn)這一特殊商品而言，它具有以下特點：

（1）固定性。也稱不可移動性，房地產(chǎn)項目一旦落成，其位置、結(jié)構(gòu)便固定下來，難作大的改動。

（2）組合性。土地和房屋的組合：每個房地產(chǎn)項目都包括房產(chǎn)與地產(chǎn)、房屋與土地兩個部分。消費品和投資品的組合：房地產(chǎn)既有使用價值又有投資價值，隨著發(fā)展，房地產(chǎn)商品的使用價值會減少，但投資價值卻會因某些特定因素而升值。

（3）差異性。在房地產(chǎn)市場上沒有完全相同的兩件產(chǎn)品，因為它不僅受到開發(fā)商、物業(yè)類型、建筑設(shè)計的影響，即使建在同一塊土地上，每宗房地產(chǎn)的交通、日照、周邊環(huán)境、景觀等也是不同的，從而形成了每宗房地產(chǎn)獨有的自然地理位置和社會經(jīng)濟位置，使房地產(chǎn)有區(qū)位優(yōu)劣之分。

（4）稀缺性。這是由土地的自然屬性決定的，因為土地具有不可再生性。

（5）保值增值。由于土地的稀缺性，使房地產(chǎn)具有保值增值的特性。

（6）使用周期長。某一項目工程建成通常要2～3年的時間，甚至更長，而產(chǎn)品建成后，一般可使用50年以上。

（7）耗費資金大。房地產(chǎn)售價昂貴，往往要花費人們很多年甚至是一輩子的積蓄。所以購買者在選購住房時慎之又慎，對物業(yè)的質(zhì)量、價格、配套設(shè)施、小區(qū)環(huán)境等許多方面都要進行細致的比較。

2房地產(chǎn)營銷策略的應(yīng)用

房地產(chǎn)商品有其自己的特征，使得房地產(chǎn)市場營銷不同于日用品、食品、藥品等低值易耗的產(chǎn)品，同時也不同于汽車、電器等使用周期短、升級快的產(chǎn)品，因此在營銷策略上有著自己的特殊性。

2.1產(chǎn)品策略（product）

隨著人們生活水平的提高，對住房的要求已不再只是能遮風(fēng)避雨的“鋼筋加水泥的叢林”，而是更多的追求其個性化和獨特性。這就要求開發(fā)商通過對產(chǎn)品的名稱、物業(yè)、文化、自然環(huán)境等方面進行精心設(shè)計來體現(xiàn)其差異性，做到“人無我有、人有我優(yōu)、人優(yōu)我奇”，從而贏得更多的消費者。

（1）名稱。給房地產(chǎn)商品取一個好聽的名字不僅能給人好的第一印象而且還能引發(fā)美好的遐想。比如，金馬公司開發(fā)的“羅馬花園”，其名稱就是追求一種異國的浪漫和古典的高雅。

（2）物業(yè)。提高物業(yè)質(zhì)量，趕超時代潮流。在當(dāng)前房地產(chǎn)商品供大于求的狀況下，消費者看重的是房屋外觀、內(nèi)部布局、裝飾裝修。為此，開發(fā)商要采用現(xiàn)代化的新材料、新技術(shù)，使物業(yè)具有智能化和現(xiàn)代化的格局。

（3）文化。房地產(chǎn)開發(fā)商要注意通過高品位會所、藏書豐富的圖書館、溫馨祥和的鄰里中心、設(shè)施齊全的幼兒園與中小學(xué)來營造小區(qū)的文化氛圍，這些都是在文化營銷方面做出的有益探索和成功嘗試。

（4）借助自然環(huán)境。開發(fā)商一般只注重對小區(qū)環(huán)境進行人為的建設(shè)，而忽略了借助自然環(huán)境，比如借助天然的河流、現(xiàn)有的綠地等，既能使小區(qū)環(huán)境更具特色和自然性，而且還能在經(jīng)濟上節(jié)省人為造勢的費用。

另外還要注意產(chǎn)品創(chuàng)新。產(chǎn)品創(chuàng)新主要包括產(chǎn)品開發(fā)、更新速度及產(chǎn)品質(zhì)量和水平，可劃分為高科技型、綠色環(huán)保型、社會保障型、設(shè)計綜合型。

2.2價格策略（price）

房地產(chǎn)價格營銷策略是房地產(chǎn)營銷策略中的一個重要環(huán)節(jié)。科學(xué)合理地制定房地產(chǎn)價格以及靈活地運用定價策略和技巧，對項目成功及開發(fā)商的生存和發(fā)展具有積極意義。

（1）定價方法。在市場營銷定價策略中，定價的方式主要有成本導(dǎo)向的定價、競爭導(dǎo)向的定價和需求導(dǎo)向的定價。總之，在制定價格的時候應(yīng)根據(jù)成本、樓盤情況、顧客能夠接受的價格、同類樓盤的競爭因素、房屋設(shè)計、裝修、配套設(shè)施等各個方面進行合理地定價。

（2）定價策略。房地產(chǎn)定價策略主要有以下幾種方式：一是“試探性”定價策略。指售房者根據(jù)銷售情況不斷地調(diào)整定價的一種方法。這是房地產(chǎn)經(jīng)營者綜合分析同類商品房價格情況后，先以較低的價格出售少量的商品房，然后根據(jù)買房的人多或少的情況適當(dāng)?shù)靥醿r或降價的一種方法；二是折扣優(yōu)惠。房地產(chǎn)公司為了加速資金回籠，常常會給予客戶一定的價格優(yōu)惠，可以通過不同的付款方式來實現(xiàn)。例如，如果分期付款房價要付全額，而一次性付款，房價可給予5～10%的折扣優(yōu)惠；三是分期付款。為了避免讓購房者一次性支付過多的金額，有的公司允許購房者分期付款。常用的方法是，購房者在簽定合同時付1/3的房款，房屋施工過半時再付1/3，完工時付剩下的1/3。有的公司采取預(yù)付定金的辦法，然后余額在一個規(guī)定的期限內(nèi)分幾次付清；四是樓宇按揭。隨著金融資本介入房地產(chǎn)業(yè)，一些房地產(chǎn)公司和銀行開展了樓宇按揭業(yè)務(wù)。所謂的樓宇按揭，是指由購房者交納房價30%的首期款，取得購房合同，然后憑購房合同向銀行申請抵押貸款支付70%的余款，以后，購房者定期向銀行還本付息，直到付清本息時才能收回產(chǎn)權(quán)。這是目前國際上房地產(chǎn)交易中通用的一種付款方式，值得借鑒和探索。

2.3促銷策略（promotion）

房地產(chǎn)促銷的目的是刺激或增加消費者的購買。目前我國常采用的促銷有以下幾種：

（1）人員促銷。它是一種傳統(tǒng)的推銷方法，是指房地產(chǎn)促銷人員根據(jù)掌握客戶的信息，向目標(biāo)顧客面對面地促銷方式。此種促銷方式的優(yōu)點在于，目標(biāo)顧客明確、促銷力量集中、互動性強等。同時人員促銷這種方式所面對的顧客范圍小，對于促銷人員的要求較高，不僅要具有良好的業(yè)務(wù)素質(zhì)，而且還要求有較高的個人素質(zhì)。

（2）廣告。房地產(chǎn)廣告的突出特點是廣告期短、頻率高、費用大。房地產(chǎn)廣告可供選擇的形式有印刷廣告、視聽廣告、信函廣告等，另外還有樣板房展示，這是一種實體廣告，看得見摸得著的廣告。房地產(chǎn)廣告訴求的重點有地段優(yōu)勢、質(zhì)量優(yōu)勢、環(huán)境優(yōu)勢、教育優(yōu)勢、交通優(yōu)勢、開發(fā)商的聲譽等。每個開發(fā)商都應(yīng)根據(jù)自己樓盤的具體情況選擇適當(dāng)?shù)膹V告類型和廣告策略，以收到最好的宣傳、銷售效果。

（3）公共關(guān)系。房地產(chǎn)公關(guān)是指房地產(chǎn)開發(fā)商通過傳播溝通在公眾中樹立良好的形象，以實現(xiàn)其宣傳或銷售的目的。比如搞好和買房者、金融公眾、媒介公眾、社區(qū)公眾、社團公眾、政府公眾、內(nèi)部公眾等的關(guān)系。這可以通過具體的活動來實現(xiàn)，如召開新聞會、進行奠基和封頂儀式、參加社會公益活動，或通過危機公關(guān)化不利為有利，從而達到公關(guān)的目的。公共關(guān)系是一種不花錢的廣告，而且傳播面廣，所以其效果很好。

（4）營業(yè)推廣。這是一種利用短期誘因誘導(dǎo)消費者購買、鼓勵房地產(chǎn)商和企業(yè)推銷人員銷售的促銷策略，效果比較明顯。比如對于消費者而言，在某個時間段可享受買房送空調(diào)、送冰箱、或者送書房、送儲藏室、室內(nèi)設(shè)施、地下室、花園等。這也是價格策略中的優(yōu)惠折扣。

2.4渠道策略（place）

目前我國房地產(chǎn)行業(yè)中，房地產(chǎn)營銷渠道大致可以分為直銷、經(jīng)紀(jì)以及近幾年興起的網(wǎng)絡(luò)營銷。

（1）直銷。它是指房地產(chǎn)開發(fā)商通過自己的營銷人員直接向潛在顧客推銷自己產(chǎn)品的行為。直銷的優(yōu)勢在于可以節(jié)省一筆委托的費用，同時它對營銷人員的經(jīng)驗、素質(zhì)要求很高。

（2）委托推銷。它是指房地產(chǎn)開發(fā)商委托房地產(chǎn)推銷商來推銷其房產(chǎn)的行為。委托商可以是企業(yè)商，也可以是個人商。前者是指由多人組成的具備法人資格的機構(gòu)，后者是指中介的個人，即經(jīng)紀(jì)人。

（3）網(wǎng)絡(luò)營銷。這是房地產(chǎn)業(yè)借助網(wǎng)絡(luò)進行有效營銷的一種手段。利用互聯(lián)網(wǎng)可以打破地域限制，進行遠程信息傳播，且圖文并茂，效果比較好。目前，國內(nèi)出現(xiàn)了一些以房地產(chǎn)為主要內(nèi)容的網(wǎng)站，如搜房網(wǎng)、中房網(wǎng)等。隨著電子商務(wù)的發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)營銷應(yīng)用在房地產(chǎn)業(yè)上將具有更大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

3結(jié)語

綜上所述，結(jié)合房地產(chǎn)商品本身的特點，房地產(chǎn)營銷策略大致可分為以上幾個方面。目前我國房地產(chǎn)業(yè)正處于一個嶄新的發(fā)展階段，房地產(chǎn)營銷是其一個重要的方面，所以營銷策略對房地產(chǎn)行業(yè)而言有著很重要的現(xiàn)實意義。

參考文獻

1陶婷.略談房地產(chǎn)營銷策略[J].外國經(jīng)濟與管理，2004（8）

2劉艷.淺談房地產(chǎn)營銷策略[J].沈陽干部學(xué)刊，2008（6）

第2篇：房產(chǎn)營銷管理范文

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn) 營銷經(jīng)濟發(fā)展 政府控制 市場

一、房地產(chǎn)市場營銷概念

房地產(chǎn)市場營銷是市場營銷的一個重要分支，房地產(chǎn)市場營銷和其他市場營銷一樣，也是由個人和集體組成的一系列活動。房地產(chǎn)市場營銷和其他的市場營銷一樣，也是為了滿足廣大消費者的需求。差別是房地產(chǎn)營銷是提供住宅、辦公樓、商場樓宇等，建筑物來滿足消費者生活的需求，與其他的交換對象相比，房地產(chǎn)市場營銷的客體是為了房地產(chǎn)實物為依托，因此房地產(chǎn)市場營銷既有其特點，同時市場營銷的一般原理在房地產(chǎn)領(lǐng)域也有很好的作用。

現(xiàn)代的市場營銷已經(jīng)由商品交換發(fā)展到以交換為目的的各種商業(yè)活動，其中也包括企業(yè)生產(chǎn)和經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)。市場營銷已經(jīng)成為一門獨立的學(xué)科，并且在經(jīng)濟發(fā)的國家，在20世紀(jì)50年代就已經(jīng)成熟，只是在我國發(fā)展起步比較晚。

二、房地產(chǎn)市場的特征

由于房地產(chǎn)市場營銷是面向房地產(chǎn)市場的一種商務(wù)活動，因此必須充分的認識房地產(chǎn)市場的特點，以便更有效的管理和組織市場營銷活動。

1.市場交易

房地產(chǎn)在交易過程中的不可轉(zhuǎn)移性，由于房地產(chǎn)是市場交易的依附物，交易的對象可以是房地產(chǎn)相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)，也可以是部分產(chǎn)權(quán)，不同的權(quán)益形成市場上的不同性質(zhì)的交易行為。

2.房地產(chǎn)市場的區(qū)域化

由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，房地產(chǎn)消費和生產(chǎn)同消費者的需求有直接關(guān)系，這一特征要求房地產(chǎn)市場營銷中的各項活動內(nèi)容均可以以房地產(chǎn)所在地市場需求為主，并對市場進行目標(biāo)定位和銷售定位。正是由于房地產(chǎn)的不可移動性，使得房地產(chǎn)市場競爭并不是這么明顯，這也是照成房地產(chǎn)房價高漲的一個原因，地段的不可代替性。

三、房地產(chǎn)市場營銷的內(nèi)容

現(xiàn)代房地產(chǎn)市場營銷已不是單純的推銷，現(xiàn)在房地產(chǎn)的開發(fā)是為了滿足特定人群的需求，房地產(chǎn)在開發(fā)前就進行市場調(diào)查，在了解廣大消費者的需求以后在去開發(fā)，為后期的銷售做好了市場調(diào)查。

1.房地產(chǎn)市場分析

市場需求分析，主要是做市場調(diào)查和預(yù)測，并了解房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢和前景，能把握好商機，綜合考慮房地產(chǎn)受那些條件的影響，房地產(chǎn)是一種固定資產(chǎn)，受外界條件的影響嚴(yán)重，環(huán)境也是房地產(chǎn)開發(fā)商重點考慮的問題。

2.房地產(chǎn)投資的經(jīng)營管理目標(biāo)

房地產(chǎn)商在投資前，要明確選擇什么樣的顧客群，任何企業(yè)不可能面向所有的人群，在就是要考慮這些群體的需求，對戶型、對價格、對面積、對配套設(shè)施等，在進行上述的決策前，必須明確目標(biāo)，我要為那類型的人群開發(fā)房子，房地產(chǎn)開發(fā)的定位是什么，在這個范圍內(nèi)。有沒有比較強的競爭對手，如何盡量的選擇競爭力不是很強的對手，如何在競爭中得勝。

3.項目的決策

項目決策是指在項目開發(fā)以前，必須明確目的，選擇地段的原因和面對的需求群體。項目一旦決定就要分一下進步進行，首先，是確定和開發(fā)滿足市場的需求，適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品和適當(dāng)?shù)娜巳合嗯洌?dāng)目標(biāo)市場選擇以后，就必須設(shè)計和開發(fā)建設(shè)可以滿足適合顧客群體的相應(yīng)的服務(wù)設(shè)施。其次，價格策略根據(jù)不同的人群，去定制產(chǎn)品價格，同時也要相應(yīng)國家規(guī)定去控制房地產(chǎn)價格。最后，房地產(chǎn)銷售途徑的選擇，房地產(chǎn)開發(fā)商，自行的選擇和委托中介機構(gòu)進行房地產(chǎn)租售各地特點，更要進一步結(jié)合項目情況決定經(jīng)營方式。

4.促銷政策

正確的選擇促銷手段，例如房地產(chǎn)廣告、房地產(chǎn)交易會等，通過宣傳來提高知名度，吸引客源，促進房地產(chǎn)交易的成功。在提供好售前服務(wù)的同時也要照顧好售后服務(wù)，例如物業(yè)管理，真正的讓現(xiàn)代房屋銷售購買者放心。

三、傳統(tǒng)銷售理論在房地產(chǎn)銷售中的運用

房地產(chǎn)是我國國民經(jīng)濟的經(jīng)濟支柱，它的發(fā)展直接關(guān)系到房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的高低水平，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)與國民經(jīng)濟增長速度保持一直，過度的發(fā)展很容易形成經(jīng)濟泡沫，房地產(chǎn)作為經(jīng)濟鏈條中的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，對刺激經(jīng)濟的復(fù)蘇起著積極帶動的作用。當(dāng)經(jīng)濟增長過快，房地產(chǎn)也就成為首先要被節(jié)制，所以在特定情況下，房地產(chǎn)要想順利近入市場就要制定相應(yīng)的營銷策略。

1.合作營銷

每個地區(qū)的開發(fā)商，他們之間都有相應(yīng)的聯(lián)系，當(dāng)然營銷也不例外。例如廣州南湖地區(qū)環(huán)境優(yōu)美，但交通不便，于是該地段的幾家開發(fā)商以每年30萬元的代價，共同引進一條公交線路，以帶動該地段的商品房銷售。又如合生創(chuàng)展集團剛進入廣州房地產(chǎn)市場時，與有名的珠江實業(yè)公司合作，待時機成熟后，才推出自己的品牌，順利地實施了品牌營銷戰(zhàn)略。

在市場經(jīng)濟大潮中，開發(fā)商為了追求更大的利潤，有時會采取一些非理性的方式，當(dāng)相互之間的競爭無利潤可言時，他們就又開始相互惡意競爭，開放商之間的合作是建立在利益的基礎(chǔ)上，他們之間是聯(lián)盟也是短暫的，會隨著合作銷售告一段落。在今后房地產(chǎn)市場競爭中，會有各種新的合作營銷形式出現(xiàn)。這將有利于市場的穩(wěn)定，有利于維護開發(fā)商和消費者的利益，使產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理，使資源得到合理配置。

2.競爭營銷

開發(fā)商是否能在市場競爭激烈的今天在市場上站穩(wěn)腳跟，除了要正確的把握市場需求以外，還要認真的分析對手的需求，吸取別人的優(yōu)點，優(yōu)化自己的缺點，加強企業(yè)自己的競爭力最為重要，如何才能提高自身的競爭力，開發(fā)商除了要正確的把握市場需求，還有分析市場，不斷的提高自身的市場競爭力，避免市場被其他競爭者占領(lǐng)。

競爭包括很多方面，惡意競爭憑借一些不正當(dāng)?shù)氖侄芜M行的競爭，所謂核心競爭力是一種能為企業(yè)進入各類市場提供潛在機會的能力，是能借助最終產(chǎn)品為特定的顧客利益作出重大貢獻的，不易為競爭對手所模仿的能力。在房地產(chǎn)市場上，開發(fā)商的競爭力是企業(yè)生存與發(fā)展的關(guān)鍵因素。沒有競爭根本不能成就一個企業(yè)，優(yōu)勢企業(yè)的核心競爭力非常突出，它源自企業(yè)以往成功的開發(fā)經(jīng)驗和雄厚實力，表現(xiàn)在駕駛市場和有效控制項目營銷進度的能力上。錦城花園的成功就是開發(fā)商核心競爭力取勝的一個明證。中國海外集團有限公司在北京、上海的開發(fā)經(jīng)驗，在對廣州的市場需求狀況和同區(qū)域、同質(zhì)素的競爭物業(yè)進行分析后，開發(fā)出了具有優(yōu)良綜合素質(zhì)的錦城花園。在銷售的過程中開發(fā)商并沒有用什么特別的手段，但每次開盤全部熱銷，這就是品牌效益。

3.個性營銷

所謂個性營銷，就要有自己企業(yè)的特色，這種特色有不可復(fù)制性，現(xiàn)代企業(yè)的營銷理念主要從消費者角度考慮，現(xiàn)代營銷觀念不僅強調(diào)顧客導(dǎo)向，同時還強調(diào)企業(yè)要善于揚長避短，生產(chǎn)和提供顧客需求的、比競爭者更優(yōu)的、又是自己擅長的產(chǎn)品。為此，開發(fā)商要從兩個方面入手，一、細分市場，對消費群體進行深入了解，了解市場需求，尤其是市場上還未滿足的需求或未被認識到的消費群體；二、在對市場進行調(diào)查的前提下，做更細致的了解，正所謂“知已知彼、百戰(zhàn)百勝”，認識差別優(yōu)勢，即企業(yè)要善于實事求是地、客觀地評價自己和競爭者的各種能力，從而根本的認識自己相對優(yōu)勢和相對劣勢，以便更好的了解市場營銷組合，迎合市場生產(chǎn)出具有自己特色的產(chǎn)品，樹立企業(yè)獨特的市場形象。這種營銷觀念可稱為差異化營銷或特色營銷。

開發(fā)商考慮到房地產(chǎn)產(chǎn)品自身的特點和個性，從其各種功能出發(fā)，開發(fā)出獨具一格的產(chǎn)品，從而實施特色營銷。①經(jīng)濟功能。人們對房地產(chǎn)的需求分為消費和投資兩大類。開發(fā)商根據(jù)房地產(chǎn)的經(jīng)濟功能，經(jīng)常采用各種含有保值、增值方案的營銷策略，例如上海虹葉花苑，首期預(yù)售價比同地段房價低1300元／平方米，以巨大的升值空間吸引了大批客源。②社會功能。建筑物是以人為本的，現(xiàn)代住宅小區(qū)應(yīng)充分提供給居住者交流、溝通的機會。保利豐花園針對都市老齡化的趨勢，設(shè)立了老年人的會所“松鶴會”，還拿出50萬元設(shè)立助老基金，發(fā)揚了中華民族敬老愛老的傳統(tǒng)美德，取得了良好的社會效益。③健康功能。隨著人們生活水平的提高和財富的積累，都市人日益渴望擁有健康的身體。全國首個“陽光健身工程”廣州奧林匹克花園是一個運動型、健身型的生活小區(qū)，其提出的口號“運動就在家門口”得到了市場的熱烈響應(yīng)，以致在認購期就人有排隊購買。④生態(tài)功能。生態(tài)人居空間離不開良好的環(huán)境和防臺污染的措施。深房深圳公司開發(fā)的怡樂花園定位為“高尚園林式生態(tài)住宅區(qū)”，這種綠色環(huán)保型住宅的出現(xiàn)受到了世人矚目。除了產(chǎn)品特色之外，開發(fā)商還應(yīng)以獨特而優(yōu)越的品牌、質(zhì)量、技術(shù)、營銷網(wǎng)絡(luò)等有別于競爭對手，從而在競爭中占有優(yōu)勢。轉(zhuǎn)貼于

第3篇：房產(chǎn)營銷管理范文

目前，由于國家政策性調(diào)整，對房地產(chǎn)企業(yè)融資造成困難，尤其中小房地產(chǎn)企業(yè)更是舉步維艱，標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)由于資金雄厚，企業(yè)信譽良好，且企業(yè)內(nèi)部管理大多經(jīng)過幾輪調(diào)整已具備部分抗風(fēng)險能力。而中小房地產(chǎn)企業(yè)由于自有資金有限，融資渠道窄，尤其內(nèi)部運營管理不規(guī)范或者沒有目的性，造成一部分房地產(chǎn)中小企業(yè)處于生死存亡的階段，在此，我僅對中小房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部計劃運營管理工作淺談一下我的看法。

首先，要明確計劃運營管理的職責(zé)和作用是什么。目前很多中小房地產(chǎn)企業(yè)可謂五花八門，我定義為三類：

一類企業(yè)認為是一個統(tǒng)計職能，一般小型房地產(chǎn)企業(yè)比較多，通過定期（一般通過年度、季度、月度經(jīng)營會發(fā)出指令）將所屬下級項目公司/區(qū)域公司的經(jīng)營指標(biāo)發(fā)出，由計劃運營部門牽頭梳理出經(jīng)營計劃，然后被動的跟蹤和統(tǒng)計，最后進行考核和向上級進行匯報，這樣的計劃運營管理我認為就是初級的計劃運營管理，因為這只是一個事后統(tǒng)計職能，屬于事后控制，并沒有對項目公司/區(qū)域公司的管理起到多大作用，對于集團來說，僅僅是了解了事項的發(fā)生；

一類企業(yè)認為是一個綜合協(xié)調(diào)部門，一般中性房地產(chǎn)企業(yè)比較多，除了初級的計劃運營管理所轄內(nèi)容外，進一步優(yōu)化了計劃運營管理，如增加了統(tǒng)計集團各個職能板塊的計劃統(tǒng)計工作（部門專項計劃），因為項目公司/區(qū)域公司計劃完成與否與集團各個職能板塊的配合和支持是分不開的，無論大集團小項目的企業(yè)或者小集團項目的企業(yè)我認為都是如此；會議系統(tǒng)的管理，通過牽頭組織定期或者不定期的運營協(xié)調(diào)會，針對計劃管理中出現(xiàn)的問題進行解決，并形成會議決策。初步有了事前控制（這要求計劃運營負責(zé)人具備相當(dāng)?shù)膶I(yè)背景），通過經(jīng)驗對要發(fā)生的計劃節(jié)點完成風(fēng)險進行風(fēng)險提示，使計劃節(jié)點相關(guān)部門提前警惕和重視，這樣的計劃運營管理我認為就是中級的計劃運營管理，對于項目公司/區(qū)域公司的正常運營管理起到了主導(dǎo)作用。

最后一類企業(yè)認為是投后管理部門，目前中小型房地產(chǎn)企業(yè)不多，多為基金/信托/不動產(chǎn)管理公司所使用，部分標(biāo)桿房地產(chǎn)公司也有所采用。即通過事先風(fēng)險控制引導(dǎo)項目正常化運轉(zhuǎn)，具體來說：通過在項目拿地前就介入管理，通過與投資、財務(wù)部門計算好的投資收益分析表模型進行動態(tài)監(jiān)控，根據(jù)公司財務(wù)所設(shè)定的一些動態(tài)財務(wù)指標(biāo)（如IRR等），監(jiān)控在項目運轉(zhuǎn)過程中所發(fā)生的問題，并通過財務(wù)指標(biāo)形式反映出來，當(dāng)然項目的投資收益分析表內(nèi)容并非只有計劃板塊的內(nèi)容，還有成本、財務(wù)、銷售、融資等一系列經(jīng)驗數(shù)據(jù)或者已經(jīng)發(fā)生的數(shù)據(jù)。一般計劃運營部門會針對計劃進行分析，除了中級的計劃運營管理，還需要不斷的收集最新的其他版塊數(shù)據(jù)，一旦財務(wù)指標(biāo)出現(xiàn)異常，則需要牽頭組織召開運營專題會，分析問題的原因，并提出解決問題的辦法和對策。這樣就使得運營提供的數(shù)據(jù)更加理性，即直接與項目的收益相掛鉤，不在是凌亂的數(shù)據(jù)（例如：工期拖后1個月對項目的收益影響，初、中級管理均未體現(xiàn)出來），這樣的計劃運營管理我認為就是高級的計劃運營管理，對于集團、區(qū)域公司、項目公司的運營管理起到主導(dǎo)作用。當(dāng)然這需要計劃運營負責(zé)人具備非常高的業(yè)務(wù)水平，同時也需要這個部門在企業(yè)中的地位不能太低。

有了這三中分類，我簡單的分析研究了中小型房地產(chǎn)企業(yè)目前在運營管理過程中所發(fā)生的常見問題：

1、計劃編排的不合理

這里暫且不說一些標(biāo)桿房企由于產(chǎn)品已經(jīng)定型，因為計劃模板都已經(jīng)很成熟（例如某巨型商業(yè)集團，只要輸入摘牌、開工、開業(yè)等時間節(jié)點，其余時間全部自動生成），我要說的是一些中小企業(yè)編排的計劃：除了邏輯、節(jié)點完成標(biāo)準(zhǔn)不明確等一般性錯誤外，還要注意需要參考現(xiàn)金流計劃，盡管有了投資分析模型，但由于很多中小房企僅是用于拿地前階段使用，且投資收益模型往往時間板塊很粗（一般為半年、或者季度），這就需要我們計劃運營負責(zé)人對于投資收益模型仔細分析研究，并詳細了解該項目的融資及財務(wù)情況，什么階段計劃時間可以充裕，什么階段計劃時間堅決不允許滯后，進而做出一個合理的計劃，也就是說，不能在編排計劃時只考慮工程、設(shè)計等所需要的時間（不是說不考慮而是在此基礎(chǔ)上還要考慮其他因素）。

2、計劃的隨意性調(diào)整

一些中小房地產(chǎn)企業(yè)盡管引進了標(biāo)桿單位的一些模板或者管理模式，但計劃的重要性依舊沒有得到重視，很多管理人員也考慮不清楚，只是被動的依據(jù)項目外界、內(nèi)部情況發(fā)生了變化，計劃就跟著隨意調(diào)整，絲毫沒有目的，這樣的后果就是，計劃從項目開始啟動到完成調(diào)整的計劃不知道多少版本，到最后對項目經(jīng)驗教訓(xùn)分析無從下手，究竟調(diào)整是否必要，或者計劃節(jié)點責(zé)任方是否有沒有方法解決，確保計劃按時完成？當(dāng)然由于中小企業(yè)的特殊性，可能決策層由于得到的信息不充分或者出現(xiàn)偏差，隨意調(diào)整計劃的可能性也是比較大的。

3、計劃考核的嚴(yán)肅性不夠

很多中小型房地產(chǎn)企業(yè)的績效考核模式不科學(xué)，造成無法發(fā)揮計劃運營部門的作用，例如：A公司的績效考核模式：計劃板塊集團計劃總節(jié)點分值只要少于85分，集團所有職能部門及項目公司考核系數(shù)就為零，這其中也包括計劃運營部門的績效考核，但計劃運營部門在該公司的地位又是同集團其他部門屬于平級關(guān)系，無法對集團其他部門的專項計劃完成進行預(yù)警或考核，這就造成了計劃運營部門只是被動的統(tǒng)計分值，命運當(dāng)然也就不再由自己掌握了；

當(dāng)然由于 每個中小房企所遇到的問題或者所處的階段也不一樣，可能 還有其他的問題，在此不一一列舉，那么如何做好中小房企的計劃運營管理呢，我個人觀點如下，說的有不足之處敬請指正。

中小型房企由于資金普遍不足，這就需要更加在修煉內(nèi)功方面加大力度。如何“修煉內(nèi)功”，不同管理者有不同想法，在這里我僅對計劃運營工作作出描述：

1）根據(jù)不同房企的目標(biāo)導(dǎo)向，計劃運營部門的權(quán)責(zé)力要明確，既要明確部門究竟專職做什么，我建議采用上面所提到的高級計劃運營管理模式，管理起點要高。相應(yīng)的招聘人才就要下大力度，除了計劃板塊主要懂工程外，招采、前期報建、財務(wù)等也要有所涉及，這樣在進行計劃運營管理時，就可以從項目的全方位開發(fā)進行思考，編排計劃也會更加合理。

2）計劃運營部門制度要完善，制度的落實要加大力度。中小房企普遍制度不完善，這就要求該部門要多研究公司的內(nèi)部管理情況，結(jié)合項目目前的問題，編排出適合自己公司的制度，一般制度編排有：計劃編制管理，計劃考核處罰管理，運營會議管理等等制度。有了制度就要嚴(yán)格執(zhí)行，對于不按照制度執(zhí)行的單位及個人，計劃運營部門有權(quán)利做出處罰，同時編排計劃要嚴(yán)謹(jǐn)，責(zé)任單位及責(zé)任人要說明，并明確節(jié)點完成標(biāo)準(zhǔn)，有計劃運營部門收集和確認。

3）過程管理要及時，主動。結(jié)合房企本身的情況，進行日常計劃收集、預(yù)警、報警及考核管理，有必要則可上計劃管理系統(tǒng)，計劃運營管理部門要主要同總部或區(qū)域公司/項目公司專職計劃管理人員溝通，及時準(zhǔn)確掌握項目計劃完成動態(tài)，及時提供預(yù)警和風(fēng)險提示，有必要的要召集相關(guān)部門召開運營協(xié)調(diào)會。同時為確保計劃運營工作的有效性，要結(jié)合信息流程部門優(yōu)化相關(guān)流程，確保時間不因為流程不合理造成時間損失。

4）計劃運營管理離不開考核管理，這就需要計劃運營負責(zé)人會同人力行政等部門，針對企業(yè)現(xiàn)狀，做出科學(xué)的、規(guī)范的運營考核辦法，既能獎罰分明。

第4篇：房產(chǎn)營銷管理范文

房地產(chǎn)行業(yè)屬于典型的資金密集型行業(yè)，而其最大的風(fēng)險來自于自身的資金管理。目前有相當(dāng)多的房地產(chǎn)企業(yè)都十分重視打造自身資金管理能力，以使企業(yè)的資金鏈安全。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的顯著特點是建設(shè)周期特別長，投入資金特別多，投資風(fēng)險非常大，因此就必須在項目的初步規(guī)劃階段，對具體每一個開發(fā)項目進行投資與成本費用準(zhǔn)確的估算，做出投資決策、經(jīng)濟效益評價，這就是財務(wù)預(yù)算管理在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的應(yīng)用。

2 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中財務(wù)預(yù)算管理的內(nèi)容

2.1 編制資金預(yù)算

在項目拓展階段的可行性論證分析環(huán)節(jié)中，項目拓展部門應(yīng)積極組織研發(fā)、財務(wù)、策劃、工程等部門，測算開發(fā)項目的投資總額、定位、分期投入資金的時間、投資金額等，并在此基礎(chǔ)上編制《項目啟動資金預(yù)算》及《項目投資匡算》，從而根據(jù)項目需要投入的啟動資金，以及企業(yè)可動用的資金存量來決定投資該項目是否合理、是否有利潤。

2.2 執(zhí)行與控制資金預(yù)算

編制完成資金預(yù)算特別是執(zhí)行預(yù)算后，各部門在進行具體的資金收付時，應(yīng)以預(yù)算作為實施的依據(jù)。財務(wù)部門在進行資金的審核支付時，除了對憑據(jù)是否規(guī)范、是否符合合同約定付款條件進行審核外，還應(yīng)該依據(jù)資金預(yù)算，審核該筆款項支付是否在資金預(yù)算范圍內(nèi)。如是，應(yīng)該及時安排支付；如不是，或者實際支付款項大于預(yù)算的金額款項，都應(yīng)先和承辦部門溝通，確定是否能延期支付、部分支付或者不予以支付。但若確需支付，那么應(yīng)該作為預(yù)算外支出，將履行特殊審批程序后予以支付。

2.3 分析調(diào)整預(yù)算

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要建立健全資金預(yù)算執(zhí)行情況動態(tài)反映體系，定期（一般為每季或每半年）對預(yù)算執(zhí)行情況進行分析與調(diào)整，及時發(fā)現(xiàn)資金預(yù)算與執(zhí)行過程中出現(xiàn)的差異，分析原因并調(diào)整后續(xù)資金預(yù)算，為下一步預(yù)算控制提供準(zhǔn)確的基礎(chǔ)性的信息。

2.4 預(yù)算考評

要想提高資金預(yù)算的執(zhí)行率，發(fā)揮預(yù)算的控制作用，企業(yè)就必須將績效考核與資金預(yù)算執(zhí)行的情況進行掛鉤。確定相關(guān)部門關(guān)鍵績效考核指標(biāo)時，應(yīng)該將預(yù)算執(zhí)行指標(biāo)作為關(guān)鍵績效考核指標(biāo)之一，通常可作為部門關(guān)鍵績效考核指標(biāo)的預(yù)算考核的指標(biāo)有“預(yù)算執(zhí)行率”、“超資金預(yù)算率”等。

在企業(yè)預(yù)算準(zhǔn)確度很低的階段，也可將“超資金預(yù)算率”這項指標(biāo)作為考核指標(biāo)。財務(wù)部門要對各個部門發(fā)生的預(yù)算外支出進行統(tǒng)計，對考核期內(nèi)的“超資金預(yù)算率”進行計算，并提交人力資源部門作為考核依據(jù)。對非部門原因?qū)е碌母黜棾A(yù)算性支出，如宏觀政策變化、公司因開發(fā)計劃調(diào)整等導(dǎo)致的超預(yù)算性支出，可不納入部門的考核。對于因部門自身原因而導(dǎo)致的超預(yù)算支出，例如工作計劃性不夠、不準(zhǔn)確的預(yù)算編制等發(fā)生的支出，都應(yīng)作為該部門的超預(yù)算支出，列入部門考核范圍。

3 目前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中財務(wù)預(yù)算管理存在的問題

3.1 缺乏行之有效的考核激勵機制

在財務(wù)預(yù)算執(zhí)行中，企業(yè)通常沒有簽定預(yù)算指標(biāo)責(zé)任合同，且未建立預(yù)算獎懲制度。所以當(dāng)沒完成預(yù)算任務(wù)時，在對被考核負責(zé)人和單位進行獎懲時，被考核的單位和其負責(zé)人通常強調(diào)各種客觀因素和外部環(huán)境因素對考核結(jié)果產(chǎn)生的影響，而往往選擇回避主觀原因及個人自身原因。因此，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都存在考核與激勵機制落實不到位、不明確的問題，這成為財務(wù)影響預(yù)算管理目標(biāo)不能如期實現(xiàn)的最主要問題。同時，考核方也往往在一定程度上附帶個人情感來對被考核方進行評價，從而使整個考核的過程不能按照先前制定的原則進行，或者考核結(jié)果缺乏激勵作用，沒有建立起配套的考核激勵制度，使整個考核工作過程流于形式。

3.2 缺乏財務(wù)預(yù)算的有效執(zhí)行和有力監(jiān)控

有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然很重視財務(wù)預(yù)算的編制，并成立了財務(wù)預(yù)算職能部門來進行預(yù)算編制，可是財務(wù)預(yù)算職能部門卻很少參與預(yù)算的執(zhí)行和監(jiān)督。并且他們都不夠重視預(yù)算的執(zhí)行和監(jiān)督，企業(yè)的管理制度沒能跟上經(jīng)營活動，且沒有建立起行之有效、有力的預(yù)算反饋機制，企業(yè)的預(yù)算會計和管理核算系統(tǒng)沒有緊密配合。

3.3 缺乏健全的財務(wù)預(yù)算管理機制

有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然對財務(wù)預(yù)算進行了編制，但是卻沒有建立起一套相應(yīng)的組織管理機構(gòu)，沒有具體的部門對財務(wù)預(yù)算進行決策和協(xié)調(diào)、監(jiān)督和執(zhí)行，沒有把財務(wù)預(yù)算管理權(quán)限下放給財務(wù)部門，從而沒有健全企業(yè)財務(wù)預(yù)算的管理機制。沒有一套完善的法人治理機構(gòu)，對財務(wù)預(yù)算管理的認識度不高，從而導(dǎo)致這些企業(yè)沒有健全的預(yù)算管理機制。

3.4 缺乏財務(wù)預(yù)算的全員意識與戰(zhàn)略意識

企業(yè)相關(guān)負責(zé)人在進行財務(wù)管理時，通常忽視了對其他相關(guān)部門的管理，混淆了預(yù)算和計劃，將預(yù)算當(dāng)成財務(wù)報表。并且其他部門很少能夠直接參到與預(yù)算編制工作中來，而通常只是對財務(wù)提交的具體預(yù)算結(jié)果進行簡單確認。同時，在年度經(jīng)營計劃指導(dǎo)下，財務(wù)預(yù)算重年度、輕項目開發(fā)，這樣導(dǎo)致使預(yù)算缺乏可操作性，導(dǎo)致財務(wù)預(yù)算與企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)缺乏聯(lián)系。

3.5 缺乏完整的預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)與合理的預(yù)算數(shù)據(jù)

由于房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品類型的多樣性以及同類產(chǎn)品品質(zhì)隨潮流變化的多變性，加之多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)長期對財務(wù)預(yù)算缺乏足夠的重視，使房地產(chǎn)企業(yè)真的要實施財務(wù)預(yù)算時缺乏相應(yīng)完整的預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)，而在開發(fā)經(jīng)營過程中，趕工搶進度導(dǎo)致設(shè)計修改頻繁，使財務(wù)預(yù)算缺乏合理的數(shù)據(jù)。

4 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中財務(wù)預(yù)算管理存在問題的解決與應(yīng)用

4.1 對各項指標(biāo)細致分解，確定財務(wù)預(yù)算管理責(zé)任

通過對預(yù)算進行管理，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部管理進行強化，把企業(yè)整個的經(jīng)濟活動全部納入到預(yù)算管理的各個環(huán)節(jié)中，把指標(biāo)進行自上而下的細致分解，層層落實，做到全員配合與參與，確定各管理人員的管理權(quán)限、職責(zé)范圍以及采取的相應(yīng)的獎勵懲罰制度，使各個部門管理責(zé)權(quán)清晰、方向明確。同時，通過建立縝密的預(yù)算管理機構(gòu)，對各部門預(yù)算執(zhí)行過程中的監(jiān)督、控制、管理和考評進行強化，避免因控制薄弱、內(nèi)部管理不善而造成不必要的損失。

4.2 強化資金的集中管理

通過資金預(yù)算來加強企業(yè)的財務(wù)管理，更加有效地防范財務(wù)風(fēng)險，確保企業(yè)資金鏈的安全。資金是企業(yè)財務(wù)管理的核心，是企業(yè)的血液。在進行企業(yè)財務(wù)預(yù)算時，應(yīng)妥善處理資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中的流動性與盈利性的關(guān)系、風(fēng)險與成本的關(guān)系，更加合理地控制規(guī)劃企業(yè)現(xiàn)金的流量，回避因喪失償債能力而導(dǎo)致的資金鏈斷裂等經(jīng)營風(fēng)險。

4.3 建立財務(wù)預(yù)算的預(yù)警機制，健全預(yù)算管理體系，為財務(wù)預(yù)算管理提供支持

搞好房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理，就必須充分利用計算機這一科學(xué)技術(shù)，做好相關(guān)的分析、核算、反饋與預(yù)警，建立起健全的預(yù)算管理體系，健全組織網(wǎng)絡(luò)，嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)算，強化預(yù)算外資金支出的例外管理，對預(yù)算出現(xiàn)偏差后的后續(xù)預(yù)算定期調(diào)整，以便能為財務(wù)預(yù)算管理提供完整準(zhǔn)確的信息。

第5篇：房產(chǎn)營銷管理范文

一、房地產(chǎn)企業(yè)的部門預(yù)算績效管理概述

預(yù)算績效是指預(yù)算資金所達到的產(chǎn)出和結(jié)果。預(yù)算績效管理是政府績效管理的重要組成部分，是一種以支出結(jié)果為導(dǎo)向的預(yù)算管理模式。它強化政府預(yù)算為民服務(wù)的理念，強調(diào)預(yù)算支出的責(zé)任和效率，要求在預(yù)算編制、執(zhí)行、監(jiān)督的全過程中更加關(guān)注預(yù)算資金的產(chǎn)出和結(jié)果，要求政府部門不斷改進服務(wù)水平和質(zhì)量，花盡量少的資金、辦盡量多的實事，向社會公眾提供更多、更好的公共產(chǎn)品和公共服務(wù)，使政府行為更加務(wù)實、高效。推進預(yù)算績效管理，有利于提升預(yù)算管理水平、增強單位支出責(zé)任、提高公共服務(wù)質(zhì)量、優(yōu)化公共資源配置、節(jié)約公共支出成本。

房地產(chǎn)企業(yè)的部門預(yù)算績效管理主要包括針對房地產(chǎn)企業(yè)各部門的預(yù)算編制與績效考核這兩項內(nèi)容，這兩者雖然是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)工作中的兩個不同的環(huán)節(jié)，但存在著緊密的聯(lián)系[2]。其中，預(yù)算編制的對象主要包括費用預(yù)算、投資預(yù)算、財務(wù)預(yù)算等。編制完成后，績效考核需要以預(yù)算編制作為主要參考依據(jù)，結(jié)合各部門以及企業(yè)的實際情況、責(zé)權(quán)比重，分配績效考核目標(biāo)，并以此開展考核工作，從而明確考核目標(biāo)以及預(yù)算編制的完成情況。最后，企業(yè)根據(jù)考核結(jié)果制定相應(yīng)的管控措施與激勵制度，從而促進房地產(chǎn)企業(yè)能夠有效地實現(xiàn)其發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)。以下本文就分別從預(yù)算編制與績效管理這兩個方面，對部門預(yù)算績效管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用展開相關(guān)探討。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算編制

（一）費用預(yù)算

費用預(yù)算還可細分為銷售費用支出預(yù)算以及管理費用支出預(yù)算等內(nèi)容，房地產(chǎn)企業(yè)需要首先根據(jù)項目進行費用預(yù)算的編制，根據(jù)房地產(chǎn)項目的開發(fā)周期以及不同部門的費用支出進行費用預(yù)算編制，如項目周期中需要支出的廣告宣傳費用、媒體宣傳、傳單印刷、參展推廣、樣板間裝修等費用支出等，以及人員薪資、水電費支出等，具體的編制還需要參考項目的營銷方案，包括項目定位、地理位置、周圍消費人群等多方面因素。此外，在這一過程中開展的管理活動費用也需要在這一階段進行預(yù)算編制。

（二）投資預(yù)算

房地產(chǎn)項目的投資預(yù)算貫穿整個項目的開發(fā)周期，包括土地征收費、拆遷補償費、工程施工費、安裝費、基礎(chǔ)設(shè)施以及配套設(shè)施的相關(guān)費用、開發(fā)間接費等。根據(jù)費用的具體類型，需要根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)不同部門的實際情況進行編制[3]。例如土地拆遷費、前期施工費、安裝成本費這些預(yù)算主要針對企業(yè)開發(fā)部門進行預(yù)算編制。

（三）財務(wù)預(yù)算

財務(wù)預(yù)算包括預(yù)計利潤表、現(xiàn)金流量表、預(yù)計資產(chǎn)負債表等，通過財務(wù)預(yù)算編制，預(yù)估房地產(chǎn)項目的利潤收益、銷售成本以及整個資本結(jié)構(gòu)等。房地產(chǎn)企業(yè)的資金收益與安全周轉(zhuǎn)對于企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展具有至關(guān)重要的影響，因此企業(yè)需要在預(yù)算編制階段科學(xué)、完善地編制預(yù)計現(xiàn)金流量表，此表主要包括一系列資金報表，在投資預(yù)算、費用預(yù)算編制完成后，房地產(chǎn)企業(yè)需要開展進行現(xiàn)金流量以及利潤的測算工作，并以此編制成預(yù)計現(xiàn)金流量與預(yù)計利潤表，以此反映出在房地產(chǎn)項目開發(fā)周期中，各環(huán)節(jié)的現(xiàn)金流量以及利潤情況，從而幫助企業(yè)分析現(xiàn)金流量能否維持平衡，以及利潤能否實現(xiàn)預(yù)期標(biāo)準(zhǔn)和資產(chǎn)負債及凈資產(chǎn)狀況等[4]。

（四）預(yù)算的編制方法

預(yù)算的編制方法并不唯一。傳統(tǒng)的預(yù)算方法主要是根據(jù)預(yù)算期間的企業(yè)業(yè)務(wù)水平進行預(yù)算的基礎(chǔ)編制，每年年末再進行下一年的預(yù)算編制工作。預(yù)算編制主要以上一年的財務(wù)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，結(jié)合下一年期間內(nèi)出現(xiàn)的增減變化為依據(jù)進行預(yù)算編制[5]，此種模式又稱為固定預(yù)算模式。但因為房地產(chǎn)周期長，影響因素較多，因此不適合采用這種固定預(yù)算編制模式。從房地產(chǎn)行業(yè)的實際特征出發(fā)，企業(yè)通常采用彈性預(yù)算編制模式，如彈性預(yù)算、零基預(yù)算、滾動預(yù)算，具體的編制方法選擇還應(yīng)結(jié)合企業(yè)的自身財務(wù)水平、項目的經(jīng)營特點、外部環(huán)境、預(yù)算編制水平、編制的適應(yīng)情況等，選取最佳編制方案進行預(yù)算編制。

1.彈性預(yù)算編制

此種預(yù)算編制是根據(jù)項目周期內(nèi)各部門的業(yè)務(wù)量進行預(yù)算編制，根據(jù)各部門業(yè)務(wù)量的變化，進行預(yù)算的相應(yīng)調(diào)整[6]。具體編制時將預(yù)算分成固定以及變動兩個部分，在業(yè)務(wù)量波動的一定范圍中，固定預(yù)算部分保持不變，而變動預(yù)算部分則隨著業(yè)務(wù)量的變化進行相應(yīng)調(diào)整，將變動預(yù)算根據(jù)作為基于業(yè)務(wù)量的彈性編制的部分。

2.零基預(yù)算編制

零基預(yù)算編制即以零作為編制起點，確定項目相關(guān)預(yù)算數(shù)的編制方案。與傳統(tǒng)預(yù)算編制模式不同的是，零基預(yù)算受到前一階段基礎(chǔ)預(yù)算編制的影響較小，沒有來自基礎(chǔ)預(yù)算編制方面的約束，能夠根據(jù)不同階段進行重新評價。

3.滾動預(yù)算編制

首先以一個固定期間（一般為12個月）的一種預(yù)算編制方法，并按季或月向下滾動。當(dāng)執(zhí)行完一個月時，根據(jù)執(zhí)行情況以及最新變化情況，分析接下來將會出現(xiàn)的各類影響，以此在已編制的預(yù)算編制基礎(chǔ)上，進行相應(yīng)的調(diào)整。雖然此種編制模式能夠根據(jù)不同階段的實際進行及時調(diào)整，但此種編制模式的工作任務(wù)量大、難度較高，編制工作較為繁重，企業(yè)還需結(jié)合實際情況進行選擇。

（五）預(yù)算的執(zhí)行與控制

預(yù)算在編制完成后，需要根據(jù)預(yù)算結(jié)果來執(zhí)行，為確保預(yù)算的有效落實，企業(yè)需要對預(yù)算進行嚴(yán)格控制。例如，某一部門需要申請資金時，如果在預(yù)算范圍內(nèi)，需要經(jīng)由財務(wù)部門報批，報批后撥付。如果是在預(yù)算編制以外的資金，必須經(jīng)由總經(jīng)理以及預(yù)算管理委員會共同審批，分析超編的原因，經(jīng)商討后可決定是否審批或駁回，如果同意審批，則需要上報給總公司，待總公司回復(fù)，確定是否同意撥款。

需要注意的是，因為房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)周期長，房地產(chǎn)項目會受到開發(fā)進度、相關(guān)政策的影響，所以財務(wù)編制并不是無法更改的。如果在項目周期中出現(xiàn)不可預(yù)知的風(fēng)險，影響開發(fā)進度，或出現(xiàn)重大的政策調(diào)整，那么財務(wù)預(yù)算編制也需要進行相應(yīng)的調(diào)整。如果在預(yù)算編制的過程中，出現(xiàn)嚴(yán)重的超預(yù)算情況，需要分析超預(yù)算的成因；如果是預(yù)算編制不合理，則應(yīng)及時進行調(diào)整；如果是人為因素，需要追究相關(guān)部門及責(zé)任人的責(zé)任，并及時制定調(diào)整方案，從而將負面影響降至最低。

三、房地產(chǎn)企業(yè)的績效考核

（一）績效考核目標(biāo)的確定原則

各部門的績效考核目標(biāo)需要以預(yù)算編制為依據(jù)，在分配各部門的績效考核目標(biāo)時，需要考慮各部門對于某一目標(biāo)的影響：如果某個部門出現(xiàn)過失，將導(dǎo)致這個目標(biāo)無法完成，那么將這一目標(biāo)進行細化分解時，將把該部門作為這一目標(biāo)的主要責(zé)任部門。如果刨除某一部門，也不會影響這一目標(biāo)的完成情況，那么在細化分解該目標(biāo)時，就不將這一部門作為該目標(biāo)的考核對象，而是將其他會影響這一目標(biāo)完成情況的部門根據(jù)影響程度進行目標(biāo)的細化分配。

（二）績效考核的實施與監(jiān)管

績效考核目標(biāo)分配完之后，根據(jù)考核目標(biāo)進行績效考核，考核內(nèi)容主要有兩項，一是該部門績效考核目標(biāo)是否完成，把完成的具體情況作為主要考核對象。二是把目標(biāo)執(zhí)行過程中各部門的行為表現(xiàn)、工作態(tài)度、是否認真執(zhí)行績效考核目標(biāo)等相關(guān)情況作為輔助考核對象。在這兩種主要考核對象的基礎(chǔ)上，還可加入彈性修正指標(biāo)，考慮差異性、風(fēng)險因素等。

房地產(chǎn)企業(yè)首先根據(jù)以上的考核目標(biāo)確定原則，根據(jù)各個部門在某一指標(biāo)中的權(quán)責(zé)比重分配考核指標(biāo)，結(jié)合項目以及企業(yè)的實際情況，構(gòu)建一套完整的績效考核體系，包括預(yù)算指標(biāo)計算公式、分?jǐn)?shù)基準(zhǔn)等，將各考核目標(biāo)換算為量化的指標(biāo)值，以此進行績效考核。

房地產(chǎn)企業(yè)各個部門需要完成為其分配的績效目標(biāo)，而績效目標(biāo)是根據(jù)預(yù)算編制進行細化分配的，因此各部門績效目標(biāo)的總體完成情況，也就相當(dāng)于預(yù)算的執(zhí)行情況，因此在完成績效考核的同時，也就實現(xiàn)了預(yù)算編制的執(zhí)行。為確保企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的有效實現(xiàn)，各部門可定期舉行績效考核目標(biāo)的分析會，并根據(jù)分析結(jié)果，由企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層進行預(yù)算編制完成情況的定期分析，這一過程也可以看作是績效考核的定期監(jiān)管。各部門將考核目標(biāo)細化到個人，定期總結(jié)個人的目標(biāo)完成情況，也可采用激勵及約束手段，如獎懲機制，確保績效目標(biāo)的實現(xiàn)。

（三）績效考核的激勵與約束機制

績效考核不單單是要明確各部門的考核情況，還需要根據(jù)考核結(jié)果，制定相應(yīng)的激勵與約束機制，這也是績效考核的重要部分。具體做法是將績效考核結(jié)果與獎金、薪資掛鉤。對于績效考核表現(xiàn)突出的個人及部門，還可在規(guī)定的薪資獎勵基礎(chǔ)上，額外增加獎金，并作為先進典型進行表彰，發(fā)揮榜樣的力量，進而激勵全體員工的工作積極性，促進發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的有效實現(xiàn)。此外，如果某一部門沒有完成考核目標(biāo)，需要分析具體成因。如果是考核指標(biāo)不合理，則應(yīng)對考核指標(biāo)進行相應(yīng)的修改；如果是部門自身的原因，需要由該部門提交具體原因的分析報告，并扣除該部門獎金。如果涉及觸犯法律，如挪用資金等，則必須找到相關(guān)責(zé)任人，依法追究損失。即通過科學(xué)、合理的獎懲機制，約束人員的行為，激勵全員，共同為實現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)而努力。

第6篇：房產(chǎn)營銷管理范文

關(guān)鍵詞 應(yīng)用型本科 生產(chǎn)運作管理 教學(xué)方法

中圖分類號：G424 文獻標(biāo)識碼：A DOI：10.16400/ki.kjdkx.2015.04.054

On Applied Undergraduate College "Production and Operations

Management" Course Teaching Methods

GUAN Yongjuan， ZHANG Xinlei， BI Fuli

（Yanching Institute of Technology， Sanhe， Hebei 065201）

Abstract Production and Operations Management is a practical course are strong， but also the management of engineering， business management major professional compulsory core curriculum. This paper will be analyzed for the current production operations management course the problems in the teaching process， aimed at finding appropriate teaching methods applied to production operations management courses colleges， improving the ability to utilize the knowledge of the students.

Key words applied undergraduate; production and operation management; teaching method

0 引言

國內(nèi)各高校的管理工程專業(yè)、工商管理專業(yè)、物流專業(yè)都將生產(chǎn)運作管理作為核心課程對待，不管是高職技術(shù)類層次、本科生層次、研究生層次以及MBA都被列為專業(yè)核心課程。由于該課程的實踐性特點比較突出，學(xué)生普遍反映該課程比較難、內(nèi)容抽象而枯燥，各高校教師普遍認為這門課的教學(xué)工作不容易展開，想要讓學(xué)生能力水平與現(xiàn)有人才市場的需求接軌，比較困難。在教學(xué)過程中，對教師的能力水平要求較高，而授課對象――學(xué)生在擇業(yè)過程中，傾向于“白領(lǐng)”工作，對于“藍領(lǐng)”――跟生產(chǎn)運作有關(guān)的行業(yè)工作沒有興趣，進而導(dǎo)致學(xué)生對學(xué)習(xí)這門課程的熱情不高、動力不足，對生產(chǎn)課程不受重視，而且學(xué)生沒有任何實踐工作經(jīng)驗，進而對生產(chǎn)運作缺乏感性認識，要改善這種教學(xué)現(xiàn)狀，提高這門課的教學(xué)質(zhì)量，具有重要而迫切的現(xiàn)實意義。作者想要找到生產(chǎn)運作管理課程教學(xué)中所存在的主要問題，進而優(yōu)化現(xiàn)有的教學(xué)方法，力求發(fā)掘出適合于應(yīng)用型本科院校的生產(chǎn)運作管理課程的教學(xué)方法。

1 生產(chǎn)運作管理課程教學(xué)過程中的主要問題

在企業(yè)運作過程中，生產(chǎn)運作管理是最復(fù)雜的過程，它涉及的面最廣，牽涉的過程最多。①在本門課實際的教學(xué)活動中卻存在較多的問題，其中有幾個問題比較普遍，下面將授課過程中存在的問題總結(jié)如下：

（1）目前缺少適合應(yīng)用型本科院校教學(xué)的教材。現(xiàn)在高校所使用的教材大多以陳榮秋先生所編寫的為主，現(xiàn)在的大部分教材的內(nèi)容都是以制造業(yè)的生產(chǎn)管理為主，針對服務(wù)業(yè)運作管理的較少，國內(nèi)高校學(xué)生由于入學(xué)前沒有實習(xí)經(jīng)歷，沒有企業(yè)實踐工作經(jīng)驗，所以導(dǎo)致進入象牙塔的學(xué)生對組織的生產(chǎn)運作過程沒有足夠的認識，所以在學(xué)習(xí)過程中對教材內(nèi)容理解不準(zhǔn)確，所學(xué)知識與學(xué)生畢業(yè)后從事服務(wù)業(yè)工作不相適應(yīng)，使所學(xué)知識與實際嚴(yán)重偏離，缺乏應(yīng)用生產(chǎn)運作管理的基本理論和方法去解決實際問題的能力。

（2）教師欠缺企業(yè)從業(yè)經(jīng)驗。目前高校的教師多是畢業(yè)后即從事教學(xué)工作，尤其是民辦高校的教師，更是畢業(yè)后就直接走上講臺，沒有企業(yè)的實際工作經(jīng)歷，普遍缺少企業(yè)生產(chǎn)運作管理經(jīng)驗，或者即使有一定的生產(chǎn)管理的實際經(jīng)驗 ，也由于長期在高校從事教學(xué)和學(xué)術(shù)研究，對企業(yè)目前生產(chǎn)運營中的某些實際問題的了解不夠深入，教師在教學(xué)過程中容易造成理論和實踐脫節(jié)、枯燥不生動等問題，②而生產(chǎn)運作管理課程實踐性又很強，恰恰對授課教師的這方面要求較高，這也是目前各高校生產(chǎn)運作管理課程的普遍問題之一。

（3）教學(xué)方法過于單一。目前生產(chǎn)運作管理課程的主要教學(xué)方式還是“填鴨式”教學(xué)，老師臺上講，學(xué)生臺下記，這種教學(xué)方法顯然不適應(yīng)實踐性很強的生產(chǎn)運作管理課程的教學(xué)，尤其是對于應(yīng)用型本科院校來說更是達不到鍛煉培養(yǎng)應(yīng)用型人才的要求。但“填鴨式”教學(xué)也有其優(yōu)點，優(yōu)點在于教師的主導(dǎo)作用發(fā)揮得很好，教師授課過程中對課堂的把控較好。同時也存在弊端，這種教學(xué)方式未能充分發(fā)揮認知主體――學(xué)生的能動性，完全忽視對學(xué)生的潛能的開發(fā)，使得學(xué)生始終是被動地接受老師所傳授的知識。結(jié)果導(dǎo)致學(xué)生難以將所學(xué)知識應(yīng)用到實踐中，去解決實際問題，課堂上所學(xué)和工作中所用完全脫離，教學(xué)效果較差。高校教學(xué)過程中基本都使用多媒體教學(xué)，這種模式較之前的板書卻有很多優(yōu)點，但是同時也造成教師在講解過程中過度依賴多媒體這種形式，教師往往偷懶，使得教學(xué)效果較差，這時就需要教師采取靈活多樣的教學(xué)方法來提高該課程的教學(xué)效果。

（4）實訓(xùn)基地欠缺或是實訓(xùn)基地的應(yīng)用未落到實處。由于生產(chǎn)運作管理課程的實踐性很強，所以學(xué)生在學(xué)習(xí)本課程之前應(yīng)該到企業(yè)進行參觀，增強對企業(yè)生產(chǎn)運作管理的感性認識，參觀過程中把遇到的問題記錄下來，回到學(xué)校學(xué)習(xí)本門課程，做到問題驅(qū)動，增強學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣，學(xué)習(xí)完本課程之后要再次進入到企業(yè)生產(chǎn)實習(xí)，再對之前的問題進行驗證，體會課堂上所學(xué)的生產(chǎn)管理的一些比較難理解的理論。這些任務(wù)的完成都需要建立實訓(xùn)基地。在之前的教學(xué)過程中，學(xué)生缺少實踐鍛煉的機會，所有的知識的學(xué)習(xí)還主要是以聽為主，往往造成學(xué)生難以理解這些空洞的理論，大大降低學(xué)生對本課程學(xué)習(xí)的興趣。現(xiàn)在很多高校的問題是實訓(xùn)基地太少，或者有些高校雖有實訓(xùn)基地，但是卻未真正將實訓(xùn)基地的作用發(fā)揮至實處，徒有其名。

2 生產(chǎn)運作管理教學(xué)方法創(chuàng)新

2.1 選用適合應(yīng)用型本科院校學(xué)生的教材，同時精心設(shè)計教學(xué)內(nèi)容

目前，國內(nèi)各高校使用的生產(chǎn)運作管理教材編寫的質(zhì)量很高，這些教材的內(nèi)容理論性學(xué)術(shù)性較強，因此比較適合于學(xué)術(shù)型本科的教學(xué)，但對于應(yīng)用型本科的教學(xué)來講，這些內(nèi)容卻顯得偏理論輕實踐，教學(xué)過程中普遍感到難度偏大，內(nèi)容體系很完整，有些章節(jié)內(nèi)容和教學(xué)計劃中其他課程有沖突，所以運用這些教材來給應(yīng)用型本科的學(xué)生授課，難免出現(xiàn)講授的內(nèi)容與這一層次學(xué)生的就業(yè)需求不相適合。

授課教師在授課過程中，除了保證課程體系的完整性以外，更要時時關(guān)注市場需求，所以要求任課教師走進企業(yè)，與企業(yè)COO交流，了解掌握目前各企業(yè)在運營過程中經(jīng)常出現(xiàn)的問題，以完善授課內(nèi)容，而且可增加教師的案例素材，據(jù)此去調(diào)整授課的側(cè)重點。現(xiàn)在的生產(chǎn)運作管理教材普遍偏重制造業(yè)輕服務(wù)業(yè)，所以教師在授課過程中不要拘泥于教材的限制，要適時調(diào)整教材內(nèi)容，滿足市場需求，另外還要注意與學(xué)生多溝通多交流，了解現(xiàn)在學(xué)生的真正需求，作為教學(xué)內(nèi)容的參考。

2.2 通過各種方式方法豐富教師的企業(yè)實戰(zhàn)經(jīng)驗

教師的授課內(nèi)容與市場需求及學(xué)生需求不一致，其根本原因在于教師本身缺乏企業(yè)的實戰(zhàn)工作經(jīng)驗。為從根本上解決這個問題，筆者以為，可以從以下途徑幫助我們的教師獲得企業(yè)實戰(zhàn)經(jīng)驗：一是教師深入到企業(yè)掛職鍛煉，各高校應(yīng)該對教師進企業(yè)掛職鍛煉給予充分的保證，采用各項政策鼓勵教師積極到企業(yè)工作;二是教師應(yīng)主動聯(lián)系本地企業(yè)，通過與本地企業(yè)建立長期穩(wěn)定的合作伙伴關(guān)系，這樣既可以為學(xué)生爭取到更多的實習(xí)機會，也為教學(xué)過程搜集更多的素材，為授課內(nèi)容的完善做更多調(diào)研;三是通過網(wǎng)絡(luò)搜集企業(yè)實戰(zhàn)性案例，使授課內(nèi)容更貼合實際。

2.3 改進教學(xué)方法和手段

改善多媒體教學(xué)的單一模式，增強與學(xué)生的互動，筆者在生產(chǎn)運作管理課程的教學(xué)過程中，采用案例討論法、角色扮演、模擬診斷等教學(xué)方法，強化師生的交流與互動，這些教學(xué)方法的運用要較傳統(tǒng)的課堂提問、課堂講解等方式效果要好。案例討論法要注意選取好的案例素材，優(yōu)先選用本土企業(yè)案例，應(yīng)用型本科教學(xué)應(yīng)注重案例討論法的實施效果，要控制小組人數(shù)，掌握案例討論的節(jié)奏，恰當(dāng)安排好案例閱讀、討論、發(fā)言、總結(jié)各環(huán)節(jié)的時間，可采取點名發(fā)言，經(jīng)過筆者的試驗，認為點名發(fā)言的效果要好于自愿發(fā)言，這樣可以避免以下情況發(fā)生：有些學(xué)生較主動，造成發(fā)言次數(shù)較多，而對于一些比較內(nèi)向的學(xué)生則缺少鍛煉機會，任課教師在整個案例討論過程中要充當(dāng)主裁判的角色，做好過程記錄及最后的點評總結(jié)，力求做到公正公平，賞罰分明;模擬診斷法是在上課之初由學(xué)習(xí)小組模擬企業(yè)，完成企業(yè)生產(chǎn)戰(zhàn)略制定、選址、設(shè)施布置、計劃制定、模擬生產(chǎn)過程中可能出現(xiàn)的問題進行分組診斷，然后讓各組學(xué)生對診斷結(jié)果質(zhì)疑和討論。這樣的教學(xué)方法不但能增強學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣，提高學(xué)習(xí)的主動性和積極性，提高學(xué)習(xí)效果。在生產(chǎn)決策、質(zhì)量控制等內(nèi)容的教學(xué)過程中，采用角色扮演教學(xué)方法，根據(jù)模擬的情景，讓學(xué)生扮演成公司經(jīng)理、財務(wù)主管、采購主管、生產(chǎn)主管等現(xiàn)實世界中的不同角色，然后對生產(chǎn)過程中的一些問題作出判斷，找到應(yīng)對措施，做到在游戲中學(xué)習(xí)，提高學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣的同時，加深對生產(chǎn)運作管理相關(guān)概念的理解。

筆者在授課過程中增加生產(chǎn)現(xiàn)場的視頻播放，現(xiàn)在生產(chǎn)現(xiàn)場的視頻播放以全英文講解居多，這個應(yīng)用型本科院校的學(xué)生來說難度較大，所以筆者認為應(yīng)跟更多的和本土企業(yè)合作，獲取本地企業(yè)的視頻資料，通過分析視頻資料中的生產(chǎn)運作管理問題，來提高學(xué)習(xí)效果。

2.4 多角度全方位利用各種資源增強學(xué)生的實踐鍛煉機會

條件允許的學(xué)校可以考慮在校內(nèi)建立一個模擬實驗室，實驗室內(nèi)可考慮設(shè)置一套簡單完整的車間工作流程平臺，可以將生產(chǎn)出來的產(chǎn)品自產(chǎn)自銷，在學(xué)校范圍內(nèi)向?qū)W生銷售產(chǎn)品，用學(xué)生學(xué)習(xí)生產(chǎn)出來的產(chǎn)品以低價投入到學(xué)校市場，比如說可以在校內(nèi)建立一個超市、一個面包房、或者建立復(fù)印店、快遞公司、洗衣房等等，這樣不僅可以讓學(xué)生將所學(xué)和實際聯(lián)系起來，同時還能給學(xué)校師生創(chuàng)造經(jīng)濟效益。

在理論教學(xué)過程中，為了強化學(xué)生實踐能力，可根據(jù)各學(xué)校情況安排一定學(xué)時的生產(chǎn)管理模塊上機操作。在課外學(xué)生可自行在計算機上利用EXCEL中的“規(guī)劃求解”軟件求解選址問題;用“反復(fù)試驗法”制訂綜合生產(chǎn)計劃;用EXCEL 進行 MRP 的制訂等內(nèi)容。通過上機實驗，學(xué)生不僅強化了相關(guān)知識的學(xué)習(xí)，而且對軟件有所熟悉，掌握了利用計算機解決生產(chǎn)運作管理問題的方法。③

3 結(jié)語

本文根據(jù)作者近幾年從事生產(chǎn)運作管理課程的教學(xué)實踐，分析了目前該課程教學(xué)過程中存在的主要問題，并通過改編教材、增強教師實戰(zhàn)經(jīng)驗、改進教學(xué)方法以及通過各種手段增強學(xué)生的實踐能力等措施，主要是培養(yǎng)學(xué)生解決實際問題的能力，進一步提高生產(chǎn)運作管理的課程教學(xué)效果。

注釋

① 陳志祥.本科層次生產(chǎn)管理課程建設(shè)與教學(xué)改革[J].高等工程教育研究，2005（5）：62-66.

第7篇：房產(chǎn)營銷管理范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項目開發(fā)；營銷策劃

房地產(chǎn)市場營銷策劃以整合營銷概念為指導(dǎo)，以市場調(diào)研預(yù)測為載體，整合整個開發(fā)建設(shè)項目。目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)的市場還沒有成熟的發(fā)展起來，對實行房地產(chǎn)開發(fā)的營銷策劃還沒有一個成熟的體系，需要進行深入的探究。

一、房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷策劃存在的問題分析

（一）目標(biāo)市場不明

就目前來看，在房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷策劃中，諸多房地產(chǎn)開發(fā)商面臨的主要問題是目標(biāo)市場不明。原因在于，在建設(shè)房地產(chǎn)時，開發(fā)商和策劃者沒有考慮到當(dāng)?shù)貙嶋H的消費水平，把消費的人群盲目地定位為高檔的消費者，然后大肆興建一些高檔的商品，無法滿足當(dāng)?shù)鼐用駥Ψ康禺a(chǎn)水平的需求，使很多人支付不起高昂的費用，導(dǎo)致許多房地產(chǎn)賣不出去，市場地位不明。

（二）營銷主線不清

使得房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷策劃陷人困境之一的原因就是營銷主線不清。整個營銷活動的主線就是主題定位。在房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷策劃中，出現(xiàn)定位偏差的原因就是沒有清楚的判斷房地產(chǎn)形勢，使得在推廣時也不能很好的給消費者一個清晰的介紹，滿足不了實際消費居民的需要，營銷主線不清會使消費者對整個房地產(chǎn)的定位不清楚，無法看到整個樓盤的亮點，無法吸引到消費者購買，這樣的話就降低了樓盤在整個房地產(chǎn)市場的競爭力。

（三）網(wǎng)絡(luò)營銷不佳

互聯(lián)網(wǎng)的開發(fā)應(yīng)用為房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷策劃提供了新的平臺，為了順應(yīng)時代的發(fā)展，在進行房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷活動時，網(wǎng)絡(luò)平臺必不可少。為了擴大營銷效果，許多房地產(chǎn)開發(fā)商在網(wǎng)絡(luò)上建立網(wǎng)站。然而，這種方式暫時沒有取得預(yù)期的效果。原因在于利用互聯(lián)網(wǎng)進行市場營銷的體制還不成熟，房地產(chǎn)企業(yè)不能有效的評估網(wǎng)絡(luò)營銷活動的手段，所以在達到的效果上面并不盡如人意。

二、解決房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷策劃問題的措施

（一）認清消費需求，強調(diào)市場調(diào)研

獲得真實信息的基礎(chǔ)和依據(jù)是市場調(diào)研，進行房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷策劃的準(zhǔn)備就是要認清消費需求，強調(diào)市場調(diào)研，要在調(diào)研前就要準(zhǔn)備好問題，確定好調(diào)研人群。這樣的話才能正確的做出營銷策劃方案，然后進行結(jié)果的論證。認清消費者的消費需求，找到市場方向是制定房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷策劃的前提。

（二）明確目標(biāo)市場，做好市場細分

要在房地產(chǎn)市場中提高自己的競爭力的前提是要做好市場細分工作。房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷策劃的重要環(huán)節(jié)就是要明確目標(biāo)市場，做好市場細分。消費者的構(gòu)成涉及到各階層，各領(lǐng)域，市場對其不是很好把控，所以應(yīng)以消費者購買行為的不同為依據(jù)做好市場細分，把需求類似的消費者整合到一起，對需求不同的消費者進行劃分，盡力的了解消費者的需求，好提高市場的占有率，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展做出貢獻。

（三）把握產(chǎn)品賣點，合理定位營銷

主體定位是房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷中的重要環(huán)節(jié)。能否掌握產(chǎn)品的優(yōu)勢，然后做出合理的定位進行營銷是房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷策劃能否成功的決定性因素。另外，在制定房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷時，要有一個明確的主題，這個主題應(yīng)該一直貫穿整個策劃方案，這樣的話才可以明確的實行這個房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷策劃。

三、營銷策劃對于房地產(chǎn)銷售的重要性

（一）房地產(chǎn)企業(yè)實行房地產(chǎn)營銷策劃，可以提高市場占有率，為整個企業(yè)的長遠發(fā)展起到重要作用

由于中央和政府對房地產(chǎn)一直實行調(diào)控政策，使得房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展一直處于低迷狀態(tài)，很多中小型房地產(chǎn)企業(yè)由于缺少資金而面臨破產(chǎn)，整個行業(yè)的發(fā)展可能會有一些變化。另外，總是時不時的推出一些新奇的營銷手段，抓住消費者好奇的心里，再提出符合產(chǎn)品定位的營銷，這樣的話會吸引消費者，銷售成功的可能性大大提高，市場受到歡迎，企業(yè)也會獲得高回報。所以說營銷策劃能促進房地產(chǎn)的銷售水平，尤其是有創(chuàng)意的市場營銷，是企業(yè)在房地產(chǎn)市場上提高競爭力的有效手段。

（二）房地產(chǎn)營銷策劃能增強企業(yè)的管理創(chuàng)新能力

房地產(chǎn)策劃與企業(yè)管理在某些方面也是類似的，進行房地產(chǎn)策劃也是提高企業(yè)管理創(chuàng)新能力的方法之一。策劃人以策劃程序為依據(jù)，創(chuàng)新管理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，通過考察房地產(chǎn)開發(fā)項目的問題，對解決管理問題進行探索。才會更長遠的發(fā)展，在這種嚴(yán)峻的大背景下生存下來。

四、結(jié)語

第8篇：房產(chǎn)營銷管理范文

1 資料與方法

1.1 一般資料 選自2007年1月至2009年3月河南省新鄉(xiāng)市第二人民醫(yī)院急診及內(nèi)科住院病例28例,年齡66~78歲,平均72歲;男20例,女8例,發(fā)病24 h以內(nèi),心室率>100 次/min,收縮壓>100 mm Hg,合并高血壓18例,冠心病21例,慢性心功能不全4例,基礎(chǔ)心臟病因未明3例。除外瓣膜病、急性心肌梗死所致的房顫、及有病態(tài)竇房結(jié)綜合征病史合并房顫、II度以上房室傳導(dǎo)阻滯、-T間期延長、嚴(yán)重的肝、腎功能不全及嚴(yán)重肺病、甲狀腺功能異常合并房顫。

1.2 治療方法 首先給予胺碘酮(可達龍)150 mg加0.9%氯化鈉注射液20 ml靜脈注射10 min,繼之給予0.9%氯化鈉注射液100 ml加胺碘酮300~600 mg,以1 mg/min的速度靜脈點滴,1 h房顫未轉(zhuǎn)復(fù),或心室率仍>100次/min,重復(fù)靜注胺碘酮150 mg(10 min),繼之仍以1 mg/min的速度靜脈點滴,6 h仍未轉(zhuǎn)復(fù)但心室率

1.3 觀察指標(biāo) 治療期間,所有患者均進行持續(xù)心電監(jiān)護和血壓監(jiān)測,每日描記心電圖,觀察P-R間期、RS波群、-T間期變化,若-T間期>0.46 s、轉(zhuǎn)復(fù)為竇性心律,或出現(xiàn)心室率

2 結(jié)果

24 h內(nèi)有22例患者(78.6%)成功轉(zhuǎn)復(fù)為竇性心律,復(fù)律時間在1 h內(nèi)4例(18.2%),1~6 h內(nèi)7例(31.8%),6~24 h內(nèi)11例(50%)。22例復(fù)律者治療期間隨著用藥時間的延長和劑量的增加,心室率及血壓均有明顯下降(P

3 討論

房顫根據(jù)發(fā)作情況分為初發(fā)性、陣發(fā)性、持續(xù)性及永久性房顫[1]。對于房顫的治療,報道有介入治療等較多的治療方法,但目前仍以藥物治療為主,特別是老年人陣發(fā)性房顫,是臨床最常見的心率失常之一,發(fā)生在有基礎(chǔ)性心臟病患者,發(fā)作時可能導(dǎo)致心功能惡化。陣發(fā)性房顫藥物復(fù)律成功率較高,特別是初發(fā)性房顫,若不盡快復(fù)律可能轉(zhuǎn)變?yōu)槌掷m(xù)性或永久性房顫,而導(dǎo)致心房內(nèi)附壁血栓形成、脫落,發(fā)生重要臟器栓塞,而導(dǎo)致嚴(yán)重后果。因此,應(yīng)予以積極治療,盡快恢復(fù)竇性心率,若復(fù)律效果不佳亦應(yīng)該盡快降低心室率,以免導(dǎo)致新功能惡化。

胺碘酮的電生理作用主要表現(xiàn)在抑制竇房結(jié)和房室交界區(qū)的自律性,減慢心房、房室結(jié)和房室旁路傳導(dǎo),延長心房肌、心室肌的動作電位時程和有效不應(yīng)期,延長旁路前向和逆向有效不應(yīng)期。因此它有廣泛的抗心律失常作用,可抗心房顫動(房顫)和心室顫動(室顫)。胺碘酮是以Ⅲ類藥作用為主的心臟離子多通道阻滯劑,兼具Ⅰ、Ⅱ、Ⅳ類抗心律失常藥物的電生理作用。包括:①輕度阻斷鈉通道(Ⅰ類作用);②阻斷鉀通道(Ⅲ類作用);③阻滯L型鈣通道(Ⅳ類作用),抑制早期后除極和延遲后除極;④非競爭性阻斷α和β受體,擴張冠狀動脈,增加其血流量,減少心肌耗氧,擴張外周動脈,降低外周阻力,有類似β受體阻滯劑的抗心律失常作用(Ⅱ類作用)[2];也是目前所證實的負性肌力作用最小的廣譜抗心律失常藥,對于自律性增加、觸發(fā)活動或折返激動所致的心律失常均有效。

因此更適用于老年人陣發(fā)性房顫,特別是合并心肌供血不足和心功能不全患者。

本組觀察對象均為老年人,且大多存在輕重不同的基礎(chǔ)心臟病,觀察結(jié)果表明大多患者對于胺碘酮的耐受性較好 ,僅有1例患者出現(xiàn)一過性血壓下降,停藥后逐漸恢復(fù),1例心動過緩,但無癥狀,停藥后自行恢復(fù)。提示胺碘酮短期靜脈應(yīng)用對老年陣發(fā)性房顫患者有較好的有效性與安全性。因為胺碘酮有Ⅱ類抗心律失常藥的作用,抑制竇房結(jié),雖然較輕微,但老年人常常存在明顯或較隱匿的竇房結(jié)功能低下或同時服用β受體阻滯劑等藥物,應(yīng)用胺碘酮時易出現(xiàn)嚴(yán)重的緩慢性心律失常,因此在治療前應(yīng)詳細了解平時患者的竇房結(jié)功能及所服藥物,并在用藥過程中密切觀察患者的血壓和心率變化,以免引起嚴(yán)重后果。

參 考 文 獻

第9篇：房產(chǎn)營銷管理范文

[關(guān)鍵詞] 胺碘酮；心房顫動；臨床療效

[中圖分類號] R541 [文獻標(biāo)識碼] A [文章編號] 1674-0742（2013）04（b）-0108-02

心房顫動又稱為房顫，在臨床中較為多見，目前我國年齡超過30歲的群體中房顫發(fā)病率為0.77%[1]，不僅心臟有器質(zhì)性病變者可發(fā)生，部分無心臟器質(zhì)性病變者也可出現(xiàn)；其發(fā)病率隨著年齡的增長而增加，屬于增齡性病變[2]。房顫可導(dǎo)致栓塞、心動過速性心肌病，加重心臟器質(zhì)性病變患者心功能障礙，故一旦未及時正確的進行治療，則可帶來極大危害。為探討研究分析胺碘酮對心房顫動轉(zhuǎn)律的作用和效果，2010年1月―2012年1月，該研究應(yīng)用碘胺酮對60例心電圖確診為房顫患者進行治療，取得了較好效果，現(xiàn)具體報告如下。

1 資料與方法

1.1 一般資料

60例研究對象均為該院收治的心房顫動患者，均經(jīng)心電圖檢查確診；年齡范圍為27～70歲，男性患者46例，女性14例；伴有器質(zhì)性心臟病者43例（高血壓心臟病者19例，心肌病12例，冠心病10例，瓣膜病2例），無心臟器質(zhì)性病變者17例。

1.2 心電圖診斷標(biāo)準(zhǔn)

①P波消失，由頻率為350-600次/min的不規(guī)則f波替代；②心室律無規(guī)律性；③一般情況下，QRS波群形態(tài)表現(xiàn)正常，于心室率過度增快時可出現(xiàn)室內(nèi)差異性傳導(dǎo)，QRS波群形態(tài)改變、增寬。

1.3 排除標(biāo)準(zhǔn)

各種心臟瓣膜性疾病、急性心肌梗死、甲狀腺功能亢進、房室傳導(dǎo)阻滯、心室率每分鐘低于60次、病態(tài)竇房結(jié)綜合征、電解質(zhì)紊亂、72 h之內(nèi)應(yīng)用過抗心律失常類藥物或者洋地黃類藥物、妊娠期婦女及哺乳期女性。

1.4 治療方法

60例患者均在發(fā)生心房顫動48 h內(nèi)立刻給予胺碘酮進行轉(zhuǎn)律，房顫出現(xiàn)48 h后行抗凝治療3周；胺碘酮首次劑量為3～5 mg/kg，將其稀釋后緩慢注射，隨后再靜脈滴注，滴速為1 mg/min，于6 h后滴速調(diào)整為0.5 mg/min，于18 h后更改為口服，0.2 g/次，3次/d，連續(xù)服用1周后將日服用次數(shù)改為2次/d，再連續(xù)服用1周，然后進入維持治療期，服用方法為0.2 g/次、1次/d；在各患者應(yīng)用胺碘酮期間定期對其進行心電圖、肝腎及甲狀腺功能檢查。

1.5 臨床觀察項目

均進行6 h連續(xù)觀察，對于成功轉(zhuǎn)律者需繼續(xù)觀察1 h，對于心率低于60次/min者、血壓500 ms或者延長25%以上者及臨床癥狀表現(xiàn)不穩(wěn)定者，均需立刻停止用藥，并密切進行觀察直至患者病情得以控制和穩(wěn)定后1 h為止。

1.6 療效判斷

轉(zhuǎn)變?yōu)楦]性心律者視為有效，未能轉(zhuǎn)變?yōu)楦]性心律者為無效。

1.7 統(tǒng)計方法

數(shù)據(jù)分析在SPSS 17.0 軟件包上進行，率用百分比表示。

2 結(jié)果

2.1 臨床有效率

60例患者中成功轉(zhuǎn)為竇性心律者44例，臨床有效率為73.3%；44例中有3例病例中途改行電復(fù)律后成功轉(zhuǎn)變?yōu)楦]性心律；16例失敗病例中，高血壓心臟病8例，心肌病5例，冠心病3例，平均年齡為55.2歲；于44例中于3個月內(nèi)復(fù)發(fā)者5例。未有Q-T間期延長而停藥及出現(xiàn)扭轉(zhuǎn)性室速病例。

2.2 不良反應(yīng)

治療期間1例患者出現(xiàn)甲狀腺功能減退而停止用藥，1例患者轉(zhuǎn)氨酶增高而停藥，2例患者的上述情況均于停藥后恢復(fù)正常。

3 討論

胺碘酮是抗心律失常的常用藥物，具有廣譜性，能有效延長心臟傳導(dǎo)系統(tǒng)的動作電位，對竇房結(jié)、房室結(jié)具有抑制功能，還可提高致顫閾值以避免和減少室顫，同時能使冠狀動脈擴張，增加心肌灌流量，改善了心肌供血及供養(yǎng)情況[3]。胺碘酮本質(zhì)為III類抗心律失常藥物，但其同時具備有其他幾類抗心律失常藥物的一些特點，胺碘酮急同I類、IV類抗心律失常藥物相近，而慢則同III類抗心律失常藥物類似，既有Ikr的阻滯作用，也有Iks阻滯功能，故可將其當(dāng)作復(fù)合性抗心律失常藥物。國內(nèi)外相關(guān)文獻報道[4]，大部分抗心律失常藥物于6～12個月時任可維持竇性心律者不到50%，胺碘酮可保持者卻可有50%～73%，其對竇性心律有效的轉(zhuǎn)復(fù)及維持作用是目前已經(jīng)證實和公認的。

國內(nèi)相關(guān)文獻報道胺碘酮轉(zhuǎn)復(fù)率為70%～80%[5]，而本次研究中，60例患者中成功轉(zhuǎn)為竇性心律者44例，臨床有效率為73.3%，此結(jié)果同文獻報道一致。胺碘酮具有擴張外周血管的功效，若按照72.5 mg/kg劑量行靜脈注射時，可使機體外周血管阻力降低，減少了心臟后負荷，增加了左心室的輸出量；經(jīng)大量研究證實[6]，對于急性心肌梗塞或心功能障礙患者，大部分抗心律失常藥物不可使用，但胺碘酮由于不會加重心血管疾病程度及增高死亡率，還可有效降低心臟猝死等發(fā)生率，故對于心肌缺氧缺血性疾病及心功能障礙等房顫患者首選胺碘酮[7]。該次研究中有16例失敗病例，雖然心律未成功轉(zhuǎn)復(fù)，但患者心率均明顯下降，同時心肌缺氧缺血癥狀及心功能也都有所改善和緩解。

該研究顯示胺碘酮對患者的血壓影響不大，但影響不大不等同無，故在靜脈給予胺碘酮時任需要注意病人血壓情況。胺碘酮雖然對心肌傳導(dǎo)系統(tǒng)動作電位具有延長作用，但卻很少發(fā)生尖端扭轉(zhuǎn)性室性心動過速，據(jù)相關(guān)報道，由于使用胺碘酮而誘發(fā)持續(xù)性室性心動過速的發(fā)生率

綜上所述，在心房顫動轉(zhuǎn)律中應(yīng)用胺碘酮不僅具有有效性，且不良反應(yīng)較輕，安全性極高，胺碘酮在心房顫動轉(zhuǎn)復(fù)及保持竇性心律方面具有顯著優(yōu)越性，值得臨床推廣應(yīng)用。

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