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第1篇：森林資源資產評估案例范文

摘要：本文是在分析現有GIS技術中森林資源資產評估應用的基礎上，從森林資源資產評估實踐需求出發，提出了以GIS技術為基礎建設森林資源資產評估系統，具體分析了系統設計目標、系統結構、系統功能和系統開發方式。基于GIS技術的森林資源資產評估系統的建立將為森林資源資產評估體系提供一種新的思路、技術和方法。

關鍵詞：GIS；森林資源資產評估；森林資源資產評估系統

1.引言

隨著我國林業產權制度改革的不斷深化，市場對森林資源資產評估業務需求越來越多。由于評估手段的技術研究方面仍比較落后，嚴重滯后于森林資源資產評估行業發展的要求。因此，森林資源資產評估手段的技術研究是評估業面臨的緊迫問題。如何提高工作效率和質量，成為評估技術研究的主要課題。由于森林資源的專業性和特殊性，評估實踐中涉及宗地分布地形圖、小班資源數據、相關技術經濟指標，如何通過一個方式將這些數據有機組合起來，生成評估工作所需要的成果，提高工作效率。GIS技術（地理信息系統）的應用為我們提供了一種解決問題的新途徑：即在計算機、網絡技術和數據庫技術的基礎上，引入GIS技術，建立以GIS技術為基礎的森林資源資產評估系統。GIS（地理信息系統）是一種通用型的技術系統，具有較強的數據管理和空間分析、可視化功能，但就具體的應用領域來說，仍然存在一定的局限性，不能滿足專業應用的需要。如果將森林資源資產評估專業模型與GIS有機結合，既充分利用GIS的數據管理能力和空間分析功能，又應用森林資源資產評估專業模型進行各項評估工作，無疑具有很強的優越性。本文在分析了前人對GIS在森林資源資產評估中應用領域研究的基礎上，并對基于GIS技術的森林資源資產評估系統的結構、功能和開發方式進行了探討。

2.研究現狀分析

目前學者對于GIS技術在森林資源資產評估應用研究非常少，主要有這幾種應用方式。學者于洋[1]利用ArcGIS9.0軟件，制作用材林各優勢樹種、各年齡面積分布圖、各齡組資產分布圖，用圖形比較直接形象直觀反映評估結果資產狀況。這種研究是將GIS和用材林資產評估模型分屬于兩個獨立的系統，沒有深度融合，僅僅停留在數據文件交換的水平上。張年生等學者[2]借助GIS的空間分析與顯示功能，結合計算機程序的靈活計算功能進行相應的程序設計，自動實現評估值的計算，為進行森林資源資產評估提供了一種新的方法和思路。這種系統設計思路的構想可移植性較差、設計還不夠全面。

本文是在分析現有研究現狀的基礎上，結合森林資源資產評估實踐具體需求的基礎，利用GIS技術，構建設一個基于完全一體化的內嵌式結合的森林資源資產評估系統。其基本方法是進行GIS的二次開發，建立森林資源資產評估模塊，構建出森林資源資產評估系統。一體化的內嵌式結合系統不僅能進行數據之間的交換，更主要的是實現了內核一體化，在操作方式、功能模塊方面可以進行內部無縫的鏈接，實現了整體的集成，如圖1所示。

3.系統設計

3.1系統設計目標

根據森林資源資產評估開展的實際情況，系統目標主要是解決森林資源資產評估工作計算量大、評估結果與圖面資料不夠直觀形象、項目管理松散等問。系統的目標為：①自動生成森林資源資產評估報告，提高工作效率。實現將采集的數據錄入系統后，直接生產評估報告。如業務流程相關文檔填寫、評估過程以及各種形式的評估結果匯總表和各種直觀的專題圖等通過計算機來完成，可以減輕工作人員的勞動強度，避免人為因素造成的失誤。

②輸出評估結果明細表、評估結匯總表及對應專題圖。

③力求系統具有較好的可移植性、數據共享性、開放性和擴展性。比如可以在該系統基礎，增加開發房地產估價、礦業權評估等模塊，可以進一步形成一個基于GIS技術的資產評估系統軟件，也可將該系統與RS軟件系統等連接問題。

④能提供森林資源資產評估系統管理功能，比如數據更新、評估項目管理等內容。

3.2系統設計的結構

系統是在森林資源資產評估系統界面下，調用森林資源資產評估模塊和信息查詢模塊進行評估和信息查詢。系統的邏輯結構如圖2所示：

模型庫是將森林評估技術規范標準（DB35/T642—2005《森林資源資產評估技術規范》）中的評估方法轉變成評估模型，主要由林木資產評估模型、經濟林資產評估模型、竹林資產評估模型、林地資產評估和森林景觀資產評估模型組成，共計5類資產29種具體方法。模型庫是按一定組織結構形式存儲多個模型的集合體，模型之間不僅可以相互獨立，而且可以互相組合。

知識庫存儲著森林資源資產評估專家相關知識和經驗，森林資源資產評估系統的專家知識來自以下幾個方面：①與評估有關的規范，如相關評估法律法規。②有關評估基礎理論和方法：包括評估方法的適用條件、公式計算方法等。③啟發性知識：在資產評估師的指導下，通過學量的評估案例，間接地獲取資產評估師的評估經驗。知識庫目的就針對評估對象，結合評估目的、收集資料情況及相關評估經驗，確定合適的評估方法。

GIS輔助評估部分的功能除了實現GIS軟件內部的分析顯示查詢的功能外，還需要利用GIS二次開發拓展其他的功能。

3.3系統數據庫設計

數據庫系統由數據庫和數據庫管理系統兩部分構成。數據庫管理系統[3]是用于描述、管理和維護數據庫的程序系統，主要負責數據庫的建立、刪除、修改與維護，以及數據的存儲、檢索、排序、統計等，現在應用較多的是關系數據庫如Microsoft Office Access 2007、Oracle9、SQLServer 2000等。數據庫中主要包括空間數據庫和屬性數據庫[5]，其中對于空間數據庫的操作可以通過使用GIS軟件的控件開發進行，如Map Objects、ArcGIS、ArcObject。

數據庫中的空間數據一般是評估對象對應1∶10000地形圖，主要包括小班分布圖、林相分布圖、森林資源分布圖、行政區劃地形圖等。圖形數據的采集主要由地形圖、行政圖等地圖掃描、配準、矢量化輸入，并在ArcGIS9.0中對其進行配準并通過數據分層、屬性編碼和空間索引設計，建立空間數據庫。

屬性數據主要有采集和更新得到，采集是通過樣地調查數據和小班調查數據直接輸入或將已存在其他數據文件經過格式轉換讀取，更新是利用已有的調查成果數據，如一類、二類、三類調查、專項調查數據庫，根據變化情況，可對原有數據進行更新到評估時點數據。

3.4系統的功能設計

從總體來說，建立的森林資源資產評估系統既具有數據管理功能和事務管理功能一般信息系統的功能，同時它必須是一個決策支持系統，要求能夠把模型庫和數據庫結合起來輔助評估人員完成評估工作，降低評估人員工作勞動強度，減低評估人員的主觀臆測性，保證評估過程和結果的公正合理；森林資源資產評估系統要能保證評估人員的能動參與和決策，即從評估開始到評估結果最終確定的整個評估過程中，評估人員都參與其中，同時又要提供足夠的信息幫助評估人員做出判斷和決策。同時，還應保證系統的安全性和開放性方面的要求。根據森林資源資產評估的作業特點和GIS特點，基于GIS的森林資源資產評估系統功能設計如圖3所示。

4.系統開發

根據目前主流的GIS二次開發平臺，本系統以ESRI公司的ArcInfo為平臺，運用ArcObjects組件庫和可視化編程工具VisualBasic 7.0進行開發，即VisualBasic 7.0的應用程序中，利用AO直接將GIS功能嵌入其中，實現森林資源資產評估地理信息系統的各種功能。數據庫系統采用Microsoft Office Access 2007關系數據庫管理系統。系統將數據流向分成兩組：一是利用AO控件開發管理和控制空間數據，實現對空間數據的顯示、查詢和分析；二是利用ADO組件技術訪問屬性數據庫，實現空間和屬性數據的交互查詢。系統的開發結構如圖4所示。

5.結束語

本系統設計的目標是將森林資源資產評估工作程序化、軟件化，提高工作效率，提高評估結果計算準確性。系統所實現的功能主要是小班數據、相關技術經濟指標、地形圖數據管理，評估操作流程管理、評定估算、評估報告生成、報表和專題圖輸出。本系統就是利用GIS技術強大的信息儲存、管理、運算、動態管理及跟蹤、圖形顯示、二次開發等功能，結合森林資源資產評估技術規范，初步構建基于GIS技術支持下的森林資源資產評估系統。該系統的開發將為森林資源資產評估體系提供一種新的思路、技術和方法。目前來看，理論是完全可行的，但真正實現工作量非常大，有待學者進一步研究開發。（作者單位：江西環境工程職業學院）

參考文獻

[1]于洋.基于GIS的梅城林場用材林資產評估的研究：[中國優秀碩士學位論文全文數據庫].合肥：安徽農業大學，2010

[2]張年生，王國華，蔣共和.基于GIS的森林資源資產評估系統的設計[J].國土資源導刊，2009，05：64-65.

[3]胡宗慶，王李進.基于WebGIS的森林資源資產評估信息系統[J].華東森林經理，2007，03：77-80.

第2篇：森林資源資產評估案例范文

關鍵詞：集體林權制度；發展困境；配套體系

中圖分類號：[S7-9] 文獻標識碼： A 文章編號： 1674-0432（2014）-06-64-1

為了跟上時展的潮流，我國開展了深入的集體林權制度改革，以此來促使林農獲得真正的實惠。通化縣在具體的實踐過程中，探索出了一條適合本縣實際的改革路子，但也存在諸多問題。

1 通化縣配套改革的基本情況

2008年末，通化縣160個行政村的集體林權制度主體改革全部結束，完成改革面積344萬畝，改制率達100%；參與改革農戶達到61831戶，占全縣農戶的98%以上。目前，全縣分山到戶山林總蓄積量達到1400多萬立方米，為農民增加財產性收入75億多元，人均3.5萬元，戶均12萬元，確權發證率達98%。主體改革完成后，為適應林改后森林資源管理，依據《森林法》等有關法律、法規和政策，制定了相關政策，規范林木、林地流轉，激活林業投融資體系。確權發證面積310.9萬畝，6萬余本；全縣流轉宗地達0.22萬宗，流轉面積65.6萬畝，流轉金額6850萬元；林權抵押面積14.9萬畝，貸款金額12772萬元，建立農民林業專業合作社106個。

2 通化縣集體林權制度改革面臨的發展困境

一是現行《森林法》及其相關法律法規已不能完全適應改革發展的需要，在一定程度上制約和影響了配套政策改革的進行。

二是部分干部群眾對林地流轉的認識不足，意識淡薄，流轉行為不規范。有的對承包政策掌握不夠，對基本經營制度理解不透，片面強調或夸大流轉的作用，片面理解林地流轉的目的，將林地流轉單純視作增加集體收入，壯大村級經濟的主要途徑，將流轉的租金主要留歸集體。

三是林改后，對林分林地的資產價值、生態價值沒有專業的森林資源資產核查及評估機構進行評估，對流轉的森林資源缺乏科學的核查和評估，資源底數不實，高值低估、高值低賣的現象不同程度地存在，使流轉標的與實際價值背離太遠。

四是林地流轉的市場化中介服務體系剛剛建立，還缺少完備的管理制度和規范操作程序。目前沒有建立相應的林地流轉管理機構、林權經濟仲裁機構等，流轉后沒有及時登記備案，林地權屬變更登記滯后，嚴重制約了林地流轉市場的發育。

3 通化縣集體林權制度改革的建議

3.1 完善林業服務中心服務體系建設

進一步強化林權流轉市場和服務平臺建設工作，促進林權流轉工作正常進行。重點要建立集信息、市場交易、林權登記、中介服務、法律政策咨詢于一體的資源流轉市場。

3.2 進一步完善森林資產核查和評估機構

隨著林木產權交易中心的建立和林地、林木流轉的加快，亟需加強森林資源資產核查和評估管理，組建森林資源資產評估機構，為林農的林地、林木流轉提供服務。因此，需要加大對森林資源資產評估師的培養力度；同時開展森林資源核查和資產評價服務，為森林、林木和林地流轉招標、拍賣、掛牌提供服務，為健全森林資產評估體系創造條件、提供依據。

3.3 落實農民林木處置權

要根據林改后的新情況，進一步完善集體林管理制度，調整完善森林資源管理政策。可實行分類經營管理體制，按照不同的經營方向和目的，采取不同的管理機制和政策措施。對主要發揮生態保障作用的公益林實行國家生態效益補償制度，嚴格采伐管理，而且補償金額要不低于經營商品林的效益，保證經營公益林可以同樣獲得應有的效益。并在財力可能的情況下，采取贖買的辦法，由國家將公益林逐步收購，實行國家統一管理。

3.4 建立支持林業發展的公共財政制度

林改后，要在充分調動廣大群眾和吸引社會資金投入林業外，國家要把林業作為重要的公益性基礎產業加大支持和保護，進一步加大對林業生態建設投入；比照農業直補政策，逐步實行對林業更新造林、低質低效林改造、森林撫育、林木良種、林業有害生物防治和森林防火的直補政策；并對木本糧油、種子資源保護、生物質能源林、速生豐產林、珍貴樹木以及大徑材培育給予政策扶持。

4 結語

本文以通化縣為例，分析了集體林權改革過程中出現的問題以及應對策略，希望可以提供一些有價值的參考意見。其他地方需要結合具體情況，制定適合本地區情況的改革路子，讓林農真正獲得利益。

參考文獻

[1] 許俊鋒，張永升，戴芳.河北省集體林權制度改革配套保障體系構建分析[J].網友世界，2013，15（29）：192-193.

[2] 翟印禮，何丹，王洪玉.遼寧省集體林權制度改革與配套體系建設[J].沈陽農業大學學報（社會科學版），2010，21（10）：188-189.

第3篇：森林資源資產評估案例范文

【關鍵詞】 林地使用權； 基準地價； 評估指標體系； AHP—Delphi評估模型

一、引言

隨著林業產權制度改革的不斷深入，林地使用權的流轉將日趨頻繁，這就要求林地所有者和使用者能夠掌握林地的等級和價值，保障自身的合法權益。林地使用權基準地價是森林資源資產評估、林地征用補償的基礎參數之一。林地使用權基準地價評估的目的是確定被評估林地在某一時點上的林地使用權基準地價，為林地的轉讓、出租、抵押、投資、合股、經營、拍賣、征稅等提供作價參考依據。林地使用權基準地價是指縣（市）政府針對需要根據林地不同級別或不同均質地域，按照不同地域類型，分別評估確定的某一估價期日的平均價格。林地使用權基準地價為林地流轉、林地開發整理、土地整理項目管理、林地占補平衡和國家征用集體林地提供依據和價格參考。

目前國內對林地基準地價評估研究方面的文獻比較少，主要集中在林地分等定級基礎上進行林地地價評估的研究。

國內諸多學者在林地分等評價指標體系方面作了些研究。陳寶暉（2005）選用自然評價指標（年均氣溫、年均降雨量）、林業開發利用指標（林地利用率、單位面積立木蓄積）、林業發展水平指標（森林覆蓋率、人均林業總產值、人均占有森林面積）和社會經濟發展水平指標（人均國民生產總值、農民人均純收入）作為福建省林地分等評價指標體系。楊志格（2008）選用經濟指標（單位面積產值、經營水平、人為干擾）、地利指標（集材條件、集材距離、運輸距離）和立地指標（土層厚度、腐殖質層厚度、坡度、坡位）作為福建永安市林地等級評價因素指標。王偉（2009）選用自然條件指標（群落結構、地表覆蓋度、物種多樣性）、地利條件指標（集材條件、運輸距離）和社會經濟條件指標（經營水平、人為干擾度、供應潛力）作為林地分等因子。從這些學者的研究結果來看，對林地分等定級評價指標有很大的差別，相同點很少。有的考慮了經濟發展水平因子，有的考慮了地利因子，有的考慮了林業發展因子，但是都不夠全面，不能從整體上體現反映林地的價值影響因素。

在林地定級分類指標權重計算方法上，大部分學者選用層次分析法，或者聚類分析法、加權平均法，或者這幾種方法的結合。陳寶暉（2005）采取灰色關聯度法和簡單加權平均法來計算各個評價指標的權重，通過分層聚類法來確定林地等。楊志格（2008）采用層次分析法對林地單元級別進行劃分。王偉（2009）采用層次分析法和加權綜合的方法，計算林地等級單元總分值，據此就可以對林地質量級別進行評價分析。

在林地地價評估方法的研究方面，根據《森林資源資產評估技術規范（試行）》（1996年12月16日國資辦發〔1996〕59號）的規定，林地資產價值評估主要有現行市價法、林地期望價法、年金資本化法和林地費用價法。陳寶暉（2005）在林地期望價法和修正的林地期望價法的基礎上，應用多元線性回歸技術評估各等別林地地價。楊志格（2008）以每個小班實際成交或修正后林地地價的測算值為基礎，選用不同的林地基準地價模型，采用多元線性回歸技術建立地價模型，擬合出最優的林地基準地價模型。王偉（2009）應用林地期望價法對林地資產進行價值評估。李芹芳等（2009）以扶風縣農用地定級成果為基礎，采用樣點地價平均法和定級指數模型法綜合確定扶風縣農用地的基準地價。

在林地使用權基準地價評估模型研究過程中，筆者參考《農用地估價規程（TD/T1006-2003）》和《農用地定級規程（TD/T1005-2003）》中的相關內容，結合森林資源區劃技術、林地等別定級技術和林業生產經營管理特點，從可測算、可定量、可評價的角度出發，以縣級行政區域林業生產經營管理和林地使用權生產經營效益為基礎，建立一個比較完善、科學和可操作的林地使用權基準地價評估指標體系，實現定性指標數量化。林地使用權基準地價評估可以采用AHP法（層次分析法）、Delphi法（專家意見咨詢法）和樣點地價平均法、定級指數模型法或這幾種方法的組合。本文應用層次分析法篩選林地使用權基準地價相關因子，分析其相互關系，建立林地使用權基準地價評估指標體系并測算各指標權重，應用專家意見法對被評估林地使用權基準地價評估指標進行評分；然后根據該林地使用權基準地價評估指標評分結果結合基準林地基準地價或樣點林地基準地價來計算被評估林地使用權基準地價，為林地使用權價值評估提供參考用基礎數據。其中，基準林地基準地價或樣點林地基準地價是由縣（市）級政府在林地分等定級的基礎上以林班或小班為單位，采取樣點地價平均法和定級指數模型法綜合估價得到的結果來確定，并定期公布和更新。

二、AHP—Delphi評估模型原理及林地使用權基準地價評估指標的設立

在建立林地使用權基準地價AHP—Delphi評估模型指標之前，需要對AHP—Delphi評估模型的基本原理和林地的特點進行簡要闡述，并確定建立林地使用權基準地價評價指標體系的一般原則。

（一）AHP—Delphi評估模型的基本原理和林地的主要特點

1.AHP—Delphi評估模型的基本原理

林地使用權基準地價AHP—Delphi評估模型的基本原理是：

（1）選取能夠反映林地價值特征的序列指標作為林地使用權基準地價評估的指標體系。

（2）應用層次分析法（AHP法）確定各個指標的指標權重值，各指標權重值反映各指標對林地使用權基準地價的貢獻值。

（3）以同等別和級別的基準林地或樣點林地為參照物，應用Delphi法（專家意見咨詢法）對被估林地使用權基準地價評估的各指標進行評分，然后計算出各指標的分值。

（4）對被估林地進行使用年期修正和估價期日修正。

（5）根據（2）—（4）計算出的數值和基準林地或樣點林地的基準地價即可計算出被估林地使用權基準地價。

2.林地的主要特點

林地作為森林資源和土地資源，具有以下特點：

（1）林地面積的有限性。根據國家林業局2011年度的統計，除香港、澳門和臺灣地區外，全國有林地面積18 138.09萬公頃。按林木權屬劃分，國有的7 143.58萬公頃，集體經營的5 176.99萬公頃，個體經營的5 817.52萬公頃，分別占39.38%、28.54%和32.08%。全國現有天然林面積11 969.25萬公頃，占有林地面積的65.99%。我國人均占有森林面積不到世界人均占有量0.62公頃的1/4①。

（2）林地位置的固定性。作為土地資源的一種，林地在空間位置上具有與農用地、城鎮土地相同的位置固定性特點，不能隨意移動。因此，林地的利用和改造具有鮮明的地域特點，必須依據當地的自然生態環境，因地制宜地組織林業生產，最佳使用林地資源，調整森林結構，持續發展林業產業。

（3）林地區域的差異性。林地區域的差異性很大，氣候條件、降雨量、土壤質地、土壤肥力等區域差異性也很大，導致其經濟效益差異性大，從而影響到其基準地價的區域性差異，直接影響到林地資產評估價值，給林地資產評估帶來一定的困難。

（4）林地的可持續利用性。林地作為重要的土地資源，只要在使用過程中，利用和改造得當，就會成為永久性可持續利用的生產資料。相反，違反自然經濟規律，不合理地利用林地資源，將導致森林生態系統的破壞，使林地失去它的作用，而變成荒山禿嶺。因此，必須按照自然經濟規律，對林地資源合理規劃、合理經營，使林業建設持續發展。

（5）林地用途的可變性。林地作為土地資源的一種類別，人們根據當地經濟社會發展的需要可隨時調整其用途，如將林地改造為農用地、城鎮建設土地、宅基地等。因此，在林地使用權基準地價評估中要考慮其最佳用途。

3.確定林地使用權基準地價評價指標體系的一般原則

筆者依據下列原則來建立林地使用權基準地價評價指標體系：

（1）綜合分析原則。林地質量是各種自然因素、社會經濟因素綜合作用的結果，林地使用權基準地價評估應以造成土地質量差異的各種因素進行綜合分析為基礎。

（2）主導因素原則。林地使用權基準地價評估應根據各種影響因素及其作用的差異，重點分析對林地質量及土地生產力水平具有重要作用的主導因素，突出主導因素對評估結果的作用。

（3）收益差異原則。林地使用權基準地價評估應反映土地自然質量條件、土地利用水平、社會經濟水平的差異對土地生產力水平及土地收益水平的影響。

（4）定性與定量相結合原則。林地使用權基準地價評估應把定性的、經驗的分析進行量化，做到定性指標數量化。

（5）最佳用途原則。林地作為土地資源可以有多種用途。這里提出的林地最佳用途是指按照適地適樹原則，以最佳用途使用林地、發展林業生產作為林地使用權基準地價評估指標的確定原則。

（6）可行性原則。林地使用權基準地價評估指標含義要明確，概念要清晰，要易于理解和掌握，所確定的影響因素易于收集、比較和分析，在指標體系中具有可操作性。

（二）林地使用權基準地價AHP——Delphi評估模型的指標

林地是樹木生長的基礎，其價值由森林資源資產的價值體現，或由其改變用途后的土地價值體現。

本文在分析了林地的特點后，確立了林地使用權基準地價評估指標體系的構建原則。以此為基礎，根據林地使用權基準地價評估工作的需要和可行性，選取下列指標作為林地使用權基準地價評估的指標體系，指標體系分為三個層次，A層為目標層，B層為準則層，C層為方案層，見圖1。林地使用權基準地價評估指標共有4個類別18個指標，具體包括：

1.自然因子指標（B1），反映林地自然因素對林地使用權基準地價的影響

（1）土壤質地（C1）。土壤質地是土壤物理性質之一，指土壤中不同大小直徑的礦物顆粒的組合狀況。土壤質地與土壤通氣、保肥、保水狀況及耕作的難易有密切關系；土壤質地狀況是擬定土壤利用、管理和改良措施的重要依據。土壤質地優良的林地有利于樹木的成長，林地價值就較大。

（2）土壤肥力（C2）。土壤肥力是土壤的基本屬性和本質特征，是土壤為植物生長供應和協調養分、水分、空氣和熱量的能力，是土壤物理、化學和生物學性質的綜合反應。土壤肥沃程度的高低直接影響樹木的長勢，從而影響林地價值的大小。

（3）林地坡位（C3）。土壤微生物是土壤健康狀況的一個生物指標，下坡的土壤微生物數量明顯高于其他坡位，不同坡位微生物數量的多少依次為下坡>中坡>上坡>平坡。不同坡位林地土壤微生物含量不同，影響不同坡位林地樹木的長勢，林地價值也不同。

（4）林地坡向（C4）。坡向對于山地生態有著較大的作用。山地的方位對日照時數和太陽輻射強度有影響。輻射收入南坡最多；其次為東南坡和西南坡；再次為東坡與西坡及東北坡和西北坡；最少為北坡。坡向能夠對植物生長發生影響，從而引起植物和環境的生態關系發生變化。不同坡向林地同樣影響樹木的長勢，從而影響林地價值。

（5）海拔高度（C5）。不同海拔高度林地適合不同樹種的生長，高海拔林地不利于喬木的生長而有利于灌木或草林的生長。因此，不同海拔林地其價值也不同。

2.社會經濟因子（B2），反映交通因素、采運成本等對林地使用權基準地價的影響

（1）交通通達度（C6）。交通通達度一般是指往四周的交通干線的數量。通達度越高，交通越方便，運費也應該越低。而土地的價值則會因通達度高而升高。即交通通達度和運費成反比，和土地價值成正比。交通通達度直接影響林木資源運達交易市場的成本，從而影響林地價值。

（2）公路路網密度（C7）。公路路網密度等于某一計算區域內所有道路的總長度與區域總面積之比，單位為公里每百平方公里。公路路網密度越高，交通通達度越好。公路路網密度直接影響林木資產的運輸成本，從而影響林地價值。

（3）道路可及度（C8），是指道路能否直達林區。道路可及度低的林地，林木采運成本高，林地價值相對較低。

（4）離中心城區距離（C9）。林地距離中心城區的距離越遠，林木資產的采運成本就越高，相對而言，林地價值就越低。

（5）采運成本（C10）。林木資產采運成本越高，林地價值越低。

（6）人均林業GDP（C11）是綜合反映某宗地林地生產經營收益能力的指標。人均林業GDP越高，林地產出越大，林地價值就越大。

3.森林資源因子（B3），反映森林資源的產出水平的序列指標，是影響林地使用權基準地價的重要指標

（1）單位面積蓄積量（C12），是直接反映單位面積林地產出林木資源資產水平高低的指標。該指標值越大，反映林地產出水平越高，因而林地價值也越大。

（2）森林覆蓋率（C13），亦稱森林覆被率，指一個國家或地區森林面積占土地面積的百分比，是反映一個國家或地區森林面積占有情況或森林資源豐富程度及實現綠化程度的指標，又是確定林地價值高低的重要依據之一。

（3）林地利用率（C14），是有林地占林業用地的百分比。它受到林業經營管理水平高低的影響，同時，間接地影響了林地價值。

4.特殊因子（B4），是一些間接影響林業產出水平的指標，它們不同程度影響林地使用權基準地價

（1）環境污染（C15）。受污染林地損害林業生產，導致林業產出水平下降。因此，林地價值相對較低。

（2）特殊地理位置（C16）。這里的特殊地理位置指的是沙漠中的綠洲、海岸邊的紅樹林等特殊地理位置的林地。特殊地理位置的林地對周邊生態環境影響很大，因而與普通林地相比，其價值往往不同。

（3）旅游資源（C17）。作為森林旅游資源的林地與普通林地相比，其價值要比普通林地價值高很多。

（4）用途易變性（C18）。林地用途易變性指的是林地用途很容易改變。某塊林業生產用林地如果能夠比較容易地轉換為商業用地或工業用地，其價值往往也比林業生產用地價值高。

三、構建林地使用權基準地價評估模型

（一）建立層次分析模型，計算指標權重

筆者根據層次分析法（AHP法）原理，應用yaahp層次分析法軟件來構建林地使用權基準地價評估層次分析模型，并計算相關數據。

1.兩兩比較法，將各指標比較進行數量化

層次分析法（AHP法）在對各指標之間比較的相對重要程度進行評測時，引入九分位相對重要的標度方法（表1），這樣就能使決策者的定性指標數量化。

2.構造判斷矩陣

判斷矩陣用以表示同一層次各指標間的相對重要程度的判斷值，結合林學專家的意見，筆者對18個指標因子按重要程度進行排序和經過反復測試，確定林地使用權基準地價指標體系判斷矩陣數據如表2—表6所示。

3.計算層次單排序權重系數

（二）咨詢專家意見，對被評估林地進行評分

為了獲得被評估林地使用權基準地價18個指標的評分值，本文采取Delphi法（專家意見咨詢法）進行評分。在評估時，應該聘請具有豐富工作經驗和專業勝任能力的土地估價師、土地管理專家、林業工程師、森林資源資產評估專家或咨詢人員、注冊資產評估師等專業人士構成專家團隊，以與被評估林地相同等別和級別的基準林地或樣點林地作為參照物，對被評估林地使用權基準地價各指標進行評分，評價被評估林地的質量和屬性特征，作為被評估林地使用權基準地價評定估算的重要參數，專家意見評分表見表12。

（三）評定估算被評估林地使用權基準地價

在確定了林地使用權基準地價評估指標體系及其權重值和專家綜合評分后，就可以與被評估林地相同等別和級別的基準林地或樣點林地的基準地價為基礎參數，按照類似市場比較法的方法對被評估林地的基準地價進行估算，其計算公式如下：

被評估林地使用權基準地價=基準林地基準地價或樣點林地基準地價×使用年期修正系統y×估價期日修正系數T×[∑（指標權重值

×專家評分平均值）]÷∑基準林地或樣點林地指標分值

式中：基準林地基準地價或樣點林地基準地價由縣（市）級政府部門定期公布，也可以采取樣點地價平均法和定級指數模型法綜合估價獲得。

指標權重值是林地使用權基準地價層次分析（AHP法）模型得到的結果。

專家評分平均值是采用Delphi法（專家意見咨詢法），由林地使用權基準地價評估專家團隊成員以基準林地或樣點林地作為參照物，對被評估林地使用權基準地價18個評價指標按百分制進行評分，然后加總平均計算求得，見表12。

四、應用舉例

五、結論

1.林地使用權基準地價是林地使用權價值評估中最重要的基礎參數之一，對林地使用權價值評估具有重要作用。

2.林地使用權基準地價評估的目的在于為林地使用權價值評估提供基礎參數或評估參考數據，或用于林地征稅目的，或用于林地征用目的的價值參考。

林地使用權基準地價AHP—Delphi評估模型是類似于市場比較法的一種林地使用權基準地價評估方法，但它有別于市場比較法。市場比較法需要選用至少三個以上的交易案例作為評估參照物對被評估對象進行評估，而林地使用權基準地價評估模型只需選用與被評估林地相同等別和級別的基準林地或樣點林地的基準地價作為比較參數，即可以評估出被估林地使用權的基準地價。如果不能獲得相同等別或級別基準林地或樣點林地基準地價，可以根據本文提出的18個指標采取樣點地價平均法和定級指數模型法綜合估價獲得。值得注意的是，使用樣點地價平均法和定級指數模型法對林地基準地價評估與本文提出的評估方法相比相對復雜，計算難度大。

3.林地使用權基準地價AHP—Delphi評估模型適用于能夠獲得相同等別或級別基準林地或樣點林地的基準地價為基礎參數的被評估林地使用權基準地價的評估。林地使用權基準地價AHP—Delphi評估模型也可用于林地使用權租賃、轉讓、抵押貸款等林地使用權經濟行為的價值評估。

4.林地使用權基準地價AHP—Delphi評估模型是在我國林地使用權交易市場不夠完善、市場資料不夠豐富且數據搜集比較困難的情況下使用，或者在市場比較法、收益法、成本法使用的條件受到限制時的評估方法。

5.林地使用權基準地價AHP—Delphi評估模型的優點是，相比于樣點地價平均法和定級指數模型法，具有操作簡單、易于評估人員使用的特點；缺點是必須有同等等別和級別的基準林地或樣點林地的基準地價，而目前我國在較多地方還沒有同等等別和級別的基準林地或樣點林地的基準地價資料可供參考。

6.在林地使用權基準地價評估18個指標因子中，土壤質地C1、土壤肥力C2、林地坡位C3、交通通達度C6、公路路網密度C7、道路可及度C8、單位面積蓄積量C12是最重要的因子，這些指標是決定林地使用權基準地價的關鍵因素；林地坡向C4、離中心城區距離C9、森林覆蓋率C13、環境污染C15為較重要因子；海拔高度C5、采運成本C10、人均林業GDP C11、林地利用率C14、特殊地理位置C16、旅游資源C17、用途易變性C18為一般重要因子。這些因子的重要程度排序符合林業生產經營的特點，體現了林地在營林生產中的重要基礎地位。然而這些指標也不是絕對的，在林地使用權基準地價評估時，可以根據當地林地立地條件和地利條件、社會經濟發展水平等因素，適當調整指標體系和各指標權重值。

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第4篇：森林資源資產評估案例范文

（一）評估人員學習準則的積極性很高準則后，各地評估機構都積極組織學習和討論，力求把握準則的精髓，以有效指導評估實踐。調查顯示，有70.59％的人對評估準則體系和各項準則進行過系統的學習，20.59%的人對其大部分學習過。可見，評估人員對準則的學習積極性還是很高的。

（二）評估人員對準則的滿意度較高對四項準則滿意程度的調查顯示，有89.29%、94.10%、93.25%和92.98%的評估人員分別對企業價值評估準則、機器設備評估準則、不動產評估準則和以財務報告為目的的準則表示滿意。可見，四項準則的滿意程度還是很高的。企業價值評估準則的滿意度相對較低些，這與企業價值評估業務的復雜性有很大關系。其中，評估機構的法定代表人（92.6%）、部門經理（92.08%）和業務經理（91.26%）對該準則的滿意度比其他評估人員相對較高，管理層對準則的接受和支持更能推動準則的規范作用。

（三）準則的執行遵守情況較好調查顯示，在執行機器設備評估業務時，44.70%的評估人員完全遵照準則執行，51.29%的評估人員按照強制性的條款執行，4.01%的評估人員按照利于自己的條款執行，沒有人不執行準則。在執行不動產評估業務時，46.72%的評估人員對于強制性的條款才予以執行，43.25%的評估人員會完全遵照執行，8.24%的評估人員有時執行有時不執行，0.69%的評估人員對利于自己的準則執行，1.10%的人員不清楚。

二、準則實施的主要效果

（一）準則的規范作用顯著從總體上看，四項準則都起到了明顯的規范作用。對于企業價值評估準則，50.78%的評估人員認為其規范作用很明顯，44.57%的人員認為起到了一定的作用，從總體上為評估人員執業提供了科學依據。對于不動產評估準則，43.33%的評估人員認為其規范作用很明顯，52.59%的評估人員認為起到了一定的作用。比較系統的評估準則可以使評估人員執業有章可循，客戶也更愿意提供資料。具體分析，不同職務的評估人員的看法不同。企業價值評估準則的不同看法，如圖2所示?？梢?，越是評估一線人員越能感受到準則的規范作用。

（二）執業風險明顯降低資產評估從受托到收集市場信息、對被估資產狀況的勘察、對參照物的選取、評估方法擇定，直到評估報告的出具，是一個諸多要素相互交合的復雜過程。在這一過程中，由于評估人員對法律、法規及政策的把握以及執業水平存在差異，在執業過程中達不到專業標準就容易導致執業風險的產生。準則的頒布使評估人員的專業判斷在準則框架內合理合法地執業，減少了主觀性對評估過程的影響，大大降低了評估人員的執業風險。調查顯示，對于企業價值評估準則和不動產評估準則，分別有73.29%和91.91%的評估人員認為嚴格執行準則可以降低執業風險。

（三）評估質量與執業水平明顯提高準則的頒布為評估人員執行業務提供了統一的執業依據，提供了科學的標準和全方位的指導，也成為有關監管方進行有效監管的統一尺度，推動了評估人員獨立、客觀、公正地執業。在評估過程、評估程序以及評估報告方面，評估人員基本都能嚴格遵照準則執行，提高了行業的規范化水平和執業質量。調查顯示，對于企業價值和不動產評估準則，分別有69.72%和74.57%的評估人員認為可以提高評估質量和執業水平。（四）社會各界給予較高評價準則頒布以來，中評協、地方協會及其他相關部門相繼舉辦了一系列的研討班、培訓班，以加強評估界對各準則的理解、貫徹和執行，在業內引起了廣泛的討論，得到了廣大評估人員的認可和接受。與此同時，與評估行業相關的行業外人士對準則的呼聲和期望也越來越大，其頒布有助于維護社會公平和公眾利益，有助于評估報告使用方正確理解評估行為、過程和結論，因此，社會各界對準則都給予了較高的評價。

三、準則實施的主要問題

（一）準則執行有一定難度評估人員執行不動產準則遇到的最大難度是對準則尚未完全掌握，占39.97%；其次是時間精力花費大，占29.77％；最后是委托方缺乏配合，占28.76％。其中4.52%的評估人員認為準則的“操作性差，不好執行”，比如，準則條款原則性較強；具體參數調整范圍沒有明確規定；準則的第十六條和第十七條不好操作等。1.51%的評估人員認為準則中有些條文不明確，如準則的第二十七條、第二十九條和第三十一條。另有3.68%的評估人員選擇其他難度。比如，行業壁壘、操作機構過多、標準不統一、地價指數沒公布等。

（二）準則執行力度不足根據企業價值評估準則的調查，除了3.57%評估人員表示不清楚外，沒有一人完全不執行該準則。但是，只有39.91%的評估人員完全遵照執行，46.58%的評估人員只是對強制性的條款予以執行，4.35%的評估人員對有利于自己的條款執行，另有5.59%的人員有時執行有時不執行。不同職務評估人員執行準則情況，如圖3所示。

（三）多種參考標準并存當選擇不動產評估方法時，關于各種涉及不動產評估的相關標準，執行或參考最多的是《資產評估準則———不動產》，占92.67%；其次是《房地產估價規范》，占83.15%；再次是《城鎮土地估價規程》，占74.26%；2.18%的評估人員還參考過其他的標準，如財政部91號文《資產評估操作規范意見》、《房地產抵押估價指導意見》、《中華人民共和國城市房地產管理法》和《中華人民共和國城鎮土地使用權出讓和轉讓暫行條例》等。

四、提高準則實施效果的政策建議

（一）加大評估準則的社會宣傳力度對于準則原則性的定位，需要中評協繼續引導評估人員正確認識。至于操作性問題，可以在準則體系的其他層次予以解決。另外，準則沒有很有力度的推進，與監管方的理念也有關，尤其是證監會，有時他們的理解與準則不一致，如果評估人員沒有按照他們的要求去做，則會面臨很大風險。所以，對基層國資委部門、證監會等監管方也要加強評估準則條文的宣傳和培訓。

（二）加大基礎性工作的投入據調查顯示，評估人員普遍反映參數的選取、方法的使用等技術性工作比較困難，需要有可靠的數據平臺、操作性的指導、案例的參考。對于折現率、期限等參數，美國提供參數指導值，而我國的修正標準尚未建立，由定性轉為定量，是今后行業發展的重大問題。對于數據庫的建立，由于成本高、耗時長，且需要持續更新維護，則需要各地方協會組織各地的評估機構共同完成數據的采集匯總工作，并與資訊公司、數據公司建立長期合作關系，由評估協會負責信息費用，當地評估機構免費享用。對于案例的提供，目前主要是以學者發表學術論文的形式，但是從論文中提取的信息量小、局限性大。建議由評估協會牽頭組織，規定評估機構定期提供一至兩份具有代表性的匿名案例，再由中評協組織編寫成案例集，免費提供給積極有效配合協會工作的評估機構，其他機構則要付錢購買。

（三）強化系統性、實踐性強的后續教育評估人員工作非常繁忙，系統學習的時間較少，通常是在工作中有針對性地學習，所以統一性、系統性、連貫性較差。建議中評協聯合其他相關機構，出版更多的著作、教材，或者在培訓中去強化這方面的學習，并結合大量案例來深化對理論的理解，有針對性的安排培訓內容，做到各有側重。另外，對于培訓工作，由于時間和空間有限，有時不可能照顧到所有評估人員，所以，遠程培訓一定要在各地落實到位。各地評估協會要嚴格培訓后的考核標準，切實提升評估人員執業水平。

（四）確立評估準則的基準地位隨著資產評估在市場中的作用日益提高，評估的執業風險也在逐步加大，但是我國目前仍缺少相應的法律保障體系。資產評估準則作為行業的行為規范和技術標準，是所有執業評估人員必須遵守的從業基準，應該具有很強的約束力，但是由于準則是由協會名義頒發的，屬于行業自律性質，因此不具有法律法規的強制性。中評協可以推動評估準則在相關法律法規中的基準地位。在將來評估法中強調準則的規范作用；在國有資產管理法律法規中體現對準則的確認；在有關證券監管的法律法規中體現遵從評估準則出具的評估報告；在司法處理中把評估準則作為判定的重要依據，對于完全遵照準則執行，其評估結論符合合理判斷的評估事項，允許評估人員得到一定的免責。一旦評估準則在社會各界確立了基準地位，得到相關法律法規的認可和參照，執業人員的準則執行力度自然會加大，可以有效促進評估行業的進一步規范，提升評估服務的公信力，進而可以引發市場對評估的自愿需求，收費標準也可相應提高。

第5篇：森林資源資產評估案例范文

關鍵詞：云南省;農地林地流轉;案例報告

收稿日期：20120406

作者簡介：李暉（1985—），男,河北邯鄲人，西南林業大學經濟管理學院碩士研究生。中圖分類號：D912.6文獻標識碼：A文章編號：16749944(2012)05023804

1引言

云南省晉寧縣雙河彝族鄉位于晉寧縣縣城西南方,距縣城昆陽約30km。境內群山連綿,山巒起伏,地勢東南高,西北低,三鄉河和九村河為境內主要河流。課題組于2011年4月28日至5月2日赴云南省晉寧縣雙河鄉進行調研,在當地選擇了4個比較典型的案例,通過訪談等方式,對當地的農地林地流轉的情況進行了比較深入的調查。此次調研是國家社會科學基金項目《西部民族地區農地林地流轉中的問題與解決對策——以云南省為例》的子項目。

2流轉案例

2.1案例一：荒川村與晉寧祥和農牧有限公司

荒川村委會位于雙河鄉東北部,距縣城28km,距鄉政府3km,總人口2 867人,總戶數757戶,勞動力資源總數2 054人,勞動年齡內人數1 750人,下轄8個村民小組,7個黨支部,黨員116名。

土地總面積44.7km2,林地總面積3 227.16hm2,其中公益林3 014.01hm2,商品林213.15hm2;耕地面積324.27hm2,人均0.11hm2,其中水田139.95hm2,旱地169.50hm2。海拔1 987m,年平均溫度13℃,年平均降水900mm。

晉寧祥和農牧有限公司是2010年雙河鄉政府招商引資的項目之一,政府在其中發揮了重要的作用。流轉過程中,農民直接與企業進行協商決定流轉土地的價格,租金800元/年·667m2(按每5年支付一次,且以10%遞增),租期為30年,投資建立養殖場。據總經理介紹,該養殖場占地面積2.4hm2,總投資2千多萬元,計劃建設5個廠房,并從廣州華南畜牧設備有限公司和潞冰公司,分別購買雞籠、環控設備,建成可存欄25萬只的現代化規模商品蛋雞養殖場,預計每年可產雞蛋4千t。由于該養殖場采用先進的智能化機器,大大減少了人力成本,預計雇用長期工20人。

此案例中,企業支付給農民的租金采用每5年以10%的遞增形式,充分考慮了土地的增值問題,保護了農民的權益,值得借鑒。由于雙河鄉缺乏完善的流轉市場機制,使得政府在其中發揮了主導作用,包括聯系企業等。農民是流轉的主體,雖然流轉價格是由農戶和企業協商決定的,但是農民本身就處于弱勢地位,信息不對稱等原因,流轉價格偏低,極大的降低農民主動流轉的積極性。

2.2案例二:荒川村與云南熊貓煙花有限公司

云南熊貓煙花有限公司成立于2009年,是熊貓煙花集團股份有限公司旗下的全資子公司。熊貓煙花集團股份有限公司是行業中唯一一家上市公司,曾是2008北京奧運會鳥巢焰火獨家生產及燃放單位,國慶60周年在天安門燃放的網幕焰火創三項世界之最,是多元化業務的集團。

云南熊貓煙花有限公司在雙河鄉荒川村投資建存放煙花的倉庫,是采用上報云南省,然后地方招標的形式,考慮到國家對煙花要遠離國道等規定,和一些其他的因素,最終選擇在此地。

該倉庫于2010年4月開建,用于周轉和發展東南亞煙花市場,占地一共6.7hm2,一期工程3.35hm2,二期3.35hm2。采用征地的形式對農民土地進行征用,在鄉政府簽訂協議,一次性付給農戶69 000元/667m2,使用年限50年。該公司一年大約有1.5億元的營業額。每年11月到次年2月是煙花的銷售旺季,此時該公司會租用臨時工人7個左右,采用件計費的形式(0.3角/件),一個工人一天的工資為200~300元。

該企業在土地流轉中,采用了政府征地的形式,由于監管機制不健全,為滋生政府腐敗、損害農民權益埋下了伏筆。該企業征用農民的土地,采用一次性付清流轉金的形式,沒有考慮土地增值且租期時間過程,土地帶來的收益基本上都被企業奪得,農民除一次性得到流轉金外,并沒有其他任何的補償,這極大地損害了農民的利益。

2.3案例三:雙河村建交易市場

雙河村距晉寧縣城30km,據雙河鄉政府3km,交通便利?，F有農戶715戶,總人口2 459人,其中農業人口2 459人,勞動力1 720人,其中從事第一產業人數1 531人。全村國土面積29.04km2,海拔1 900m,年降水量900mm,適合種植水稻、玉米、烤煙、荷蘭豆等農作物。全村耕地面積118.1hm2,林地2 378.8hm2。2009年農民人均純收入2 600元。

雙河村為充分利用土地資源,讓當地群眾更好地在土地上發揮經濟效益,共租用農戶0.43hm2土地,作為蔬菜交易市場。涉及64戶農戶,具體做法:農戶帶土地入股,土地所有權不變、依然歸農戶所有。該土地自2010年11月起至2025年11月止,共15年。市場由組集體統一集中管理經營,所產生的經濟效益按入股的土地面積分紅。該市場不收來賣菜農民的錢,只收收購商的錢,以每車15元的價錢收取。土地所產生的經濟效益的60%歸入股農戶所有,剩下的40%歸組集體所有。組集體所得資金用于本組的公益事業基礎設施建設,市場管理人員工資等。該合同根據《中華人民共和國農村土地承包法》和《中華人民共和國農村土地成本經營權流轉管理辦法》(農業部令第47號)等法律、法規和國家相關政策,本著平等協商、自愿、有償的原則,經雙方協商一致后簽訂。

村組織建立交易市場,方便了當地群眾進行蔬菜交易,為農民節省了交通費用,同時進一步推動了當地荷蘭豆的規模種植。交易市場采用土地入股的形式,根據當年的收入,按6∶4的比例,村集體和農戶分紅,雖然農民也承擔了一定的風險,但是也享受到了收益,受到當地群眾的歡迎。

2.4案例四:核桃園村與昆明裕泰農業科技發展有限公司

核桃園村的一座集體林山,在2007年3月8日遭遇大火,毀林程度嚴重。村委會研究決定與昆明裕泰農業科技發展有限公司合作,2010年引進核桃種植項目,種植面積達173.3hm2。村組織采用“四議兩公開”的形式,征得農戶同意后,簽訂協議。租金采用一次性支付的形式,共100萬元,其中70%分給群眾,30%集體所有,期限60年。

項目于2010年12月底動工,目前已完成100hm2種植,預計今年年底全部種植完工,第2年開始進入補植、管護生長期。根據市場需求,企業現有能力和未來規?；l展需要,預計項目建成5~10年內每株產10kg,產160kg/667m2,按每公斤20元計算,年收入960萬元,年利率160萬元;11~50年內每株產30kg,年收入3 000萬元,利潤600萬元,項目盈利能力可以滿足國家和行業要求,項目抗風險能力較強,經濟利益較好。建成后,將成為晉寧縣農業產業化龍頭企業,帶動當地農戶進行規模化、合同化種植,采用訂單生產的采購方式,增加農民收入,加快當地農民脫貧致富步伐。

核桃園村組織面對集體山林被毀,發現市場,積極引進企業進行投資,種植核桃,集體和農戶均獲得收益。企業不止支付流轉金,也采用訂單生產的采購方式,與當地農民簽訂合同,平均每個合同種植戶種植90棵核桃樹,到盛果期每戶年產核桃可達到2 700kg,每公斤核桃按20元計算,項目區合同種植戶年平均可實現收入超過5.4萬元。這極大地增加了農民收入。采用一次性支付的形式,雖然規避了風險,但是也不能享受土地的增值收益。

3農地林地流轉案例的比較分析

3.1流轉程序規范,但基本由當地政府包辦

在晉寧縣雙河鄉的4個關于農地林地流轉的案例中,流轉程序都比較規范,按照法律規定執行了各項程序,如制定合同等,但是政府在其中是主導地位,幾乎包辦了所有事宜,包括聯系企業投資等,沒有通過其他渠道,比如中介組織等。其中,養殖場、熊貓煙花、核桃園村都是通過政府招商引資的方式,使企業在當地投資建廠,為當地的農民、政府帶來收益。雙河村建立的交易市場則是流轉給村組織,為農戶帶來租金,同時也方便當地村民,節省了運輸費用。

3.2以農地流轉為主,以發展第一產業為主

晉寧縣雙河鄉境內有三鄉河和九村河兩大河流,且森林資源豐富,以天然林和人工林的混合林為主。因此,昆明市政府對當地的環境非常重視,出臺相關政策進行重點保護。該鄉林地大部分歸集體所有,不能分給農戶。且該地區因自然資源需要保護,只能發展第一產業,不能發展二、三產業。

因此,在調查的案例中,有3個都是農地流轉,只有核桃村因集體山遭遇森林大火而流轉給企業種植核桃。

該鄉由于政策限制,只能發展第一產業,不能發展二、三產業,因此在流轉的4個案例中,并沒有發展二、三產業的案例。這在一定程度上,限制了當地的發展。

3.3流轉形式以出租為主

晉寧縣雙河鄉的企業主要以租用農民土地為主,晉寧祥和農牧有限公司建立的養殖場和云南熊貓煙花有限公司建的倉庫,以及核桃園村的集體林都是采用了出租的形式,租用了農民的土地。而雙河村建立的交易市場則是以土地入股的形式,占用農民土地。由此看出,在雙河鄉出租是農民流轉土地的主要形式,而其他的流轉形式普遍較少,應鼓勵發展多種形式的流轉方式,以促進當地經濟發展。

3.4流轉年限普遍較長

在這4個案例中,流轉年限分別是30年、50年、15年和60年,普遍較長,這是由于時間太短,企業不能獲得收益。其中,尤其以林地流轉為最長,因此核桃樹的生長期更長,更需要較長的流轉年限保障企業的利益。

3.5企業發展帶動當地發展

企業在雙河鄉投資建廠,農民不僅獲得了租金收入,還能到企業打工,同時帶動當地經濟發展。如養殖場、熊貓煙花公司和裕泰農業科技發展有限公司投資的核桃園要雇用農民到廠里工作。此外,核桃種植能帶動當地農戶進行規模化、合同化種植。公司采用訂單生產的采購方式,這樣能增加農民收入,加快少數民族地區脫貧致富步伐。平均每個合同種植戶種植90棵核桃樹,到盛果期每戶年產核桃可達到2 700kg,核桃按20元/kg計算,項目區合同種植戶年平均可實現收入超過5.4萬元。

4存在的問題

4.1流轉市場機制不完善

當前農村農地林地流轉市場化運作機制還沒有完全建立,更未形成統一規范的農地林地流轉市場,缺乏市場化的運作機制,嚴重制約農村農地林地流轉的有序進行。一方面,雙河鄉尚未形成統一規范的農地林地流轉市場,缺乏流轉的中介組織,致使流轉信息傳播渠道不暢,農地林地供需失衡,影響了生產要素的合理流動和優化配置。另一方面,目前很多地方在農地林地流轉方面還沒有完善的資產評估機構、委托機構、法律咨詢機構、農地林地投資機構、農地林地保險機構等,流轉就不能健康有序的進行,從而嚴重制約了農地林地交易市場的發育,需求的規范化與交易的零散性之間的矛盾突出,農地林地很難以較為合理的價格在市場中流轉［1］。

4.2流轉金偏低,部分支付方式不合理

在雙河鄉的農地林地流轉都是通過雙方協商的方式制定流轉金,但是通過訪問,多數農戶都認為企業給的流轉金偏低,遠低于農民自己種植蔬菜等經濟作物的收入。農戶處于弱勢地位,信息的不對稱容易使農戶的利益受損,阻礙了農民流轉的積極性,同時也為農戶與企業之間的糾紛埋下隱患。

此外,在多數流轉合同的約定上,農民土地流轉收益一般為定值,流轉期間不再調整租金,流轉收益沒有隨經濟的不斷發展得到相應增長［1］。而且除租金外,企業沒有給農戶其他補償金,租期又長達幾十年,使農民無法分享土地價值的增長,沒有體現土地的潛在收益和利用價值,沒有考慮土地承擔著農民生產資料和社會保障的雙重功能,損害了農民的利益［2］。

4.3土地流轉監管調處機制不健全

目前,雙河鄉農地林地流轉缺乏必要的人力物力、財力和法律建立仲裁機構,難于有效開展工作。農地林地承包與流轉糾紛的調處缺少詳盡的法律依據,向法院又由于情況復雜、政策性強、訴訟費用難以解決等問題,加大了法院受理難度。造成流轉工作難于嚴格監管,流轉糾紛調處難以有效受理,一些地區的農村農地林地流轉處于被動、孤立、無助狀態,甚至造成干群矛盾,影響了農村社會和諧穩定［3］。

4.4農村社會保障措施不夠到位

社會保障是指國家為了保持經濟發展和社會穩定,通過國民收入分配與再分配,對暫時或永久失去勞動能力及因各種原因造成生活困難的勞動者或全體社會成員,由政府和社會依法為其提供基本生活保障或幫助而建立起來的各種具有經濟福利性的、社會化的國民生活保障體系的統稱。通過實施社會保障,可以構筑社會公共安全網［4］。但是目前云南省農村的養老、醫療、社會救助等社會保障體系不夠健全,還處于研究探索階段,農民主要依靠土地收入解決看病、上學、養老等問題,普遍把土地作為最基本的生活保障來看待［5］。所以,除非找到能獲取更高收益并較為穩定的非農崗位就業,否則農民不會輕易出讓自己最后的保障權利。在廣大農村社會保障體系還沒有建立的情況下,土地仍然是大部分農民安身立命之本,這在客觀上造成了流轉農地供給不足,也直接影響土地規模經營和流轉速度［4］。

2012年5月綠色科技第5期5對策與建議

5.1建立健全農地林地流轉市場

在市場經濟條件下,優化配置土地資源應主要采取市場化手段,把市場作為基礎性手段,促進農地林地使用權良性流轉,這是農地林地流轉的關鍵。

(1)培育和發展各種類型的為農地林地流轉提供服務的中介組織。目前雙河鄉尚未形成統一規范的農地林地流轉市場,沒有一家專門為流轉服務的中介組織,流轉信息傳播渠道不暢。建立獨立的農地林地流轉服務中介組織,可以及時為流轉雙方提供信息溝通、法規咨詢、價格評估、合同簽訂、糾紛調處等服務。在農地林地進入市場之前能讓農民對所承包的農地林地價值有所了解,對能否轉讓或轉包承包權有充分的認識,減少農地林地流轉的風險［6］。

(2)完善農地林地市場服務體系。農地林地流轉的順利進行需要農村服務業的支撐。隨著農地林地的自由流轉,必須建立健全農村農地林地評價指標體系,采取有效科學的評估方法,建立農地林地價格評估機制;金融機構需重整農村業務,為農業林業發展提供更好的資金支持,為農地林地使用權抵押貸款提供金融服務;要加強保險服務業,建立農業林業風險防范機制。對農業林業技術研究、基礎設施建設和農業林業可能遭遇的自然災害,建立政府補償機制;建立農業林業保障基金,在政府劃撥保障專款的同時,逐步把商業保險引入農業林業保險等。

(3)為了滿足規模經營的企業對農業勞動力的需求，以及與大量農村剩余勞動力的相互溝通,還要在農村相應地建立和增加就業服務機構,建立農村勞動力的人才供需市場［7］。

5.2建立科學的土地流轉價格形成和指導機制

在雙河鄉,需因地制宜地建立多元化的流轉價格體系,通過流轉價格來調節農地林地的利用結構。同時,根據市場供求、宏觀經濟運行狀況和農地林地受讓方的投資變化,在研究受讓方承受能力的情況下,適時進行流轉價格的調整,以便更好地反映農地林地的動態價值變化,從而建立健全農民流轉收益增長機制,保障農民收益能隨經濟的不斷發展得到相應增長［1］。

5.3健全土地流轉糾紛調解機制

(1)建立矛盾預防機制。努力探索執法監察新路子,變事后被動查處為事前積極預防。建議建立以縣為龍頭、鄉為主體、村組為基礎的農地林地動態執法監察巡查網絡。實踐中,要及時處理好農地林地流轉矛盾糾紛,糾正和查處違背農民意愿,強迫流轉問題,疏通訴求渠道。政府要變堵為疏,疏通渠道,專門開通通信專線,包括政府公眾訴求網,農民可以在網上反映自己的利益訴求,政府要責成有關部門進行處理。

(2)完善農地林地承包經營權流轉糾紛調解機制,建立對征地行政決定的司法審查。老百姓認為征地不公平不合理,可以向法院提訟,以保證征地工作的公平、公正。依法建立仲裁機構,建立健全協商、調解、仲裁、訴訟為主要內容的土地承包和流轉糾紛解決制度,應堅持“調解優先、仲裁慎行、不得以才司法”的原則。確保流轉糾紛及時化解,維護農民的土地承包經營權正當權益,促進土地健康流轉［2］。

5.4建立完善的社會保障體系

(1)建立健全農業風險保障機制。農業生產要受到多種因素的影響,如自然生物因素等,是一種高風險低收益產業［1］。此外,“土地是農民的一切”,農民不僅把土地收益視為主要收入,更在幾千年的傳統延續中把土地視為唯一的保障［8］,視為農民就業和生存的重要載體。因此應建立農業風險保障制度,增強農業對自然災害等因素的對抗能力［1］。

(2)擴大“新醫?！焙宛B老保險的參保范圍。目前國家雖然出臺了農村新型農村合作醫療保障和農村社會養老保險政策,但是因為新醫保是全部國家出錢,所以每村有名額限制,很多人都享受不到這項政策。很多農民的生活并不富裕,沒有多余的錢來買養老保險等保險,且由于繳費方式、收益時間等因素,不能從根本上消除農民的思想顧慮。建議加大農村新醫保的參保范圍,建立完善的城鄉居民大病醫療救助制度;同時對特殊困難群體的養老、醫療保險給予專項資金支持［6］。

(3)逐步把進入城市就業的農民納入城鎮社會保障體系,免除農民對土地林地流轉后進城打工的后顧之憂。

參考文獻：

［1］ 張月瀛.我國土地流轉中存在的問題及對策思考［J］.商業時代,2010(26):103~104.

［2］ 陳志強.農村土地流轉問題及對策研究［J］.農業考古,2010(3):98~101.

［3］ 趙美玲,楊秀萍,王素齋.農村土地承包經營權流轉:現狀、問題與對策［J］.長白學刊,2010(6):92~97.

［4］ 陳錫斌.困境與出路:我國農村土地流轉問題探討［J］.湖北社會科學,2010(3):53~56.

［5］ 孟慶珍.吉林省農村土地流轉中存在的問題及對策［J］.農村經濟,2009(11):6~8.

［6］ 姜龍.農村土地流轉新模式促增效增收［J］.上海農村經濟,2009(11):33~34.