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第1篇：房產宏觀政策范文

【關鍵詞】房地產企業 寵觀調控 發展

針對房地產領域越來越突出的問題，2003年下半年，央行公布了《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，并將固定資產投資項目的基本資金調整提高到35%，同時國資辦提出了半年內嚴禁農地轉征的通知，房價的上漲同樣也已經超出了居民收入，國民經濟的增長速度，連續的宏觀政策不但沒有使房價回落，更加沒有遏制住地產價格的上升。為了能使房地產行業可持續發展，政府重拳出擊，已控制信貸和控制土地，直擊整個房地產業的軟肋，房地產業必須在調控中不斷完善自己本身。

一、房價成為調控的根本

（1）無論在發展中國家及其地區還是在發達國家地區，對住房市場的進行合理調控是解決居民住房問題必不可缺的措施，住房價格是圍繞住房市場的健康而定的，也是住房市場的核心。（2）在房地產建設的過程中，開發建設偏低價位的經濟適用房來滿足，一些低水平收入的家庭也是非常必要的，我國高收入的家庭在人群中的比例其實很小大概10%左右，而中低人群才是主題，然爾恰恰相反在我國的房產市場中，高檔花園別墅、高檔小區、豪華別墅過多，中檔以及低檔房屋短缺，更別說動遷用房的短缺，因此造成了住房平均價格的飛速上漲。（3）如何對其進行調控，更重要的是調控目標是什么，最關鍵的問題所在。怎樣在調控不能奏效的情況下，是否考慮動用行政調控的制約。（4）穩定房地產的價格是這次地產調控的核心。（5）穩定房地產的價格不是一味的降低房產的價格。（6）住房條件的優越主要體現在人文環境提升的一個標準，房屋本身的及其區位是一個整體，離開了區位去談房屋的價格是沒有什么根本意義的。所以從某些程度上來說，房價是沒有可比性的，并且隨著近年來的住房成本上調的，也造成了房價上漲的另一誘因。所以，以供求關系而言，房價絕對不會低于住房的成本價。

二、正確面對宏觀調控的市場大背景

（1）房地產的升溫直接引發房地產價格的上漲過快，投資過熱等問題，多數地區基本還是呈現持續健康的發展態勢。（2）房地產業中的貸款過多。房地產業融資單一，并且過于的依賴銀行貸款。銀行一般都采用實物抵押，這樣的貸款一般都是非常安全的，因此增加了貸款額度，在此類情況下，銀行貸款中的余額大概在30%以上就都會流向房地產領域。房價的上漲直接會導致金融風險的增加，甚至造成金融風暴。近些年來，居民們收入增加，但是投資渠道確很少，為了讓投資風險降低，很多人都選擇了房地產市場，導致房地產市場虛假繁榮。由于投資力量和竣工工程面積的增加，同期商品房屋增長明顯高于銷售的增長，造成空置，閑置，面積大幅度增加，已經突破了我國空置房屋的警戒線。房地產盲目的圈地，開發商對房地產業的發展充滿了期望和希望，于是乎一個征地運動，在各地掀起了不小的波瀾，房地產投資客陡然而曾。（3）如何正確看待房地產業的利潤。如果房地產市場處于平衡狀態的話，房地產的資金利潤率跟一般的社會平均利潤率等同。更重要的是房地產也的投資力度大，周期也比較長，環節也較為繁瑣，風險相當高，在正常的操作過程中，房地產行業的利潤高點也是正常的。但是他終究要受到社會平均利潤率的嚴格制約。房地產暴利期基本已經過去了，平均利潤時代已經到來，根據自身的情況來考慮資金的流向，從企業自身來認真的對市場進行研究，給出一個詳細的定位，正確的鎖定目標，合理的安排投資規模，讓自己的投資合理化，規模化，理性化，在當前的房地產市場中不可盲目做大，這些都是應對調控政策的策略，認真針對接受政府的指導，看清市場導向，適應中低檔人群，多開發一些中低價位的住房。

三、如何宏觀地使房地產企業的和諧發展

（1）如今的房地產市場發展已經充分表明，公共政策逐步與市場供應伙同需求因素之外的另一個重要因素，政府的管制新開項目，要求對城市改造，環境的保護，土地的開發和利用的多方面影響，盡量對低收入階層提供住房的安全保障，對城市基層建設發展承擔非常關鍵的作用。（2）無論是銀行對貸款提升利率，還是提高消費住房貸款利率的提升，都是針對住房需求的，住房的價格是供需關系產生的結果。調高房價要高度關注地產市場在供求中的變化，尤其要注意房價的變化，包括房屋預售的價格，二手房交易價格跟租賃金之間的變化，很多國家的房價過高就是因為偏離租金與房介的過度偏離。我過在一些地方也成立一系列的租售在內的用來監控預警指標。及時準確的對外供求信息，以實現供求的基本平衡，使之供求合理化，避免讓房價進入漲價，漲價的惡性循環中，銀行也可以按照不同的購房需求來實行不同的貸款利率。（3）創新產品，加強服務。個人需求跟單位需求都是由個人條件和經濟狀況來定的，對房地產宅具的需求層次有很大的不同，也跟人們生活水平提高，消費觀念的改變有一定關系，因此要想適應不同層次人群的需求，就要房地產企業不斷的推出新的產品，新的創意，新形態，新觀念不同層次的房產來滿足市場的需求。（4）目前，中國城市化進程中的居民對住房的需求，也越來越嚴格，從構造到外觀都有著不同要求，宏觀調控的政策立足于房地產支柱產業的領導地位，利用房地產循環的運動規律，由此確定了以下幾個重點：

第2篇：房產宏觀政策范文

（一）保證房地產企業的健康發展房地產企業效益的高低，往往取決于營銷策略是否到位，在國家的宏觀調控下，房地產行業暫時失去了政策優勢，只有依靠自身的力量來維持企業的發展。為了擴大客源，就要轉變以往單一的營銷措施，從不同的受眾、不同的成本等方面進行考慮，在營銷策略奏效的情況下，才能增加顧客的購房幾率，從而盤活企業資金，促使房地產企業向健康方向發展。

（二）保證國家經濟順利運行房地產作為高利潤企業，對國家的經濟發展做出過重要的貢獻，但是如果任其發展，不采取相應的措施加以限制，則會導致無序發展，尤其是在經濟泡沫跡象初現的當前，更應該對房地產行業通過宏觀調控的手段加以規范，防止其滑入深淵。因此，房地產行業應該在營銷過程中充分了解顧客的需求，不斷創新營銷模式，吸引更多的顧客，保證了房地產行業的健康發展，就為國家經濟的健康發展打下了堅實的基礎。

二、宏觀調控下的房地產營銷策略

（一）大打質量牌顧客對住房是一種剛性需求，因此注重房子的質量問題。在宏觀調控的情況下，保證住房的質量，能在相當大的程度上吸引顧客的目光，對質量的營銷是要貫徹到各個方面的：第一，房地產商在開發的過程中要注意質量把關，用合格的原材料，不能因貪圖利潤而建造出豆腐渣工程。第二，施工人員在建設過程中要本著負責任的態度，不偷工減料，按質按量完成工程。第三，售樓人員在營銷過程中要突出住房質量好的優點，向客戶耐心解釋，形成示范效應，提升企業的形象。

（二）形成營銷團體目前，各房地產公司各自為政，在價格等方面的決策具有隨意性，這不利于整個房地產行業的穩定。因此，為了最大限度滿足各房地產公司的利益，而又不影響整個行業的發展，可以組成房地產營銷團體，把不同的公司聯合起來。在充分研究不同樓盤的地理位置、成本等基礎上制定出價格段，穩定房價。在沒有競爭關系的房地產公司之間，可以進行樓盤代售，加強不同公司之間的合作，提升房地產行業的整體形象。

（三）多開發出不同類型的住房對于房地產公司來說，單一開發某一種住房不利于形成綜合優勢。面對不同客戶的需求，公司可以開發不同類型的住房，如：商品房、經濟適用房、廉租房等，能夠使公司業務廣泛化，增強整體實力。在務工人員較多的城市，公司可以多開發小戶型住房，滿足務工人員的租房需求。能滿足顧客需要的房子就是最好的營銷策略，因此，公司要對市場需求進行細致分析，及時推出不同的住房類別，延伸自己的業務觸角。

（四）重視網絡營銷在互聯網時代，人們每天都從網絡上獲取大量的信息，作為房地產營銷，也應該重視網絡營銷手段，拓寬銷售渠道。首先，應該廣泛選擇網絡形式，包括各大搜索引擎、QQ、微信、論壇等等，只要是有網友聚集的地方，都可以進行信息。第二，要及時更新信息，包括公司近期的優惠服務、新樓盤的開售等，都要進行滾動更新，加強人們的記憶。第三，要建立一支高水平的營銷隊伍，要有足夠的耐心、較強的計算機水平等，將營銷工作各個方面都做到位。

（五）積極尋找目標客戶對于房地產營銷而言，沒有客戶就沒有利潤，客戶的開發是營銷的一個重要方面。在建房之前，要對所建住房有精確地定位，確定是高檔住房、中檔住房，還是低檔住房。定位之后，要進行實地調研，鎖定相應的目標客戶，高檔住房適宜于建在商業中心或環境優美的郊區，中檔住房適宜建在城市邊緣地區等。只有在充分調研的基礎上，才能鎖定潛在客戶，以便在正式售房時能制定出有針對性的營銷策略。

（六）打造誠信品牌對于任何企業而言，誠信是最好的招牌，作為房地產企業，更應該以誠信為本，讓客戶滿意。可以從以下幾個方面努力：第一，營銷廣告要名副其實，不要將豆腐渣工程包裝成質量上乘的高檔住房，要實事求是，這就要求住房質量過關，杜絕以次充好。第二，提倡人性化服務，可以讓客戶免費試住一定時間，若試住過后滿意再簽訂售樓協議，讓客戶能有更大的選擇空間。第三，在網絡上不虛假消息，及時對其它惡意中傷的虛假消息進行澄清，防止客戶受騙。企業誠信辦事一方面可以讓客戶享受實惠，在優質服務中買到心儀的住房，另一方面誠信也成為了企業的長期名片，帶來良好的社會效應。

三、結語

第3篇：房產宏觀政策范文

房地產泡沫指標檢測理論大體上可以分為預示指標法、指示指標法和綜合指標法。預示指標法可以用房地產投資增長率來表示，房地產投資增長率的持續提高，并且速度遠遠大于固定資產投資增長率時，就會帶來泡沫經濟的效應。指示指標法可由房屋空置率和房價收入比表示。房屋空置率是在衡量房地產泡沫時使用較多的指示性指標，在房地產過熱的狀態下，消費者對房地產進行過度投資，其表現是大量房屋的空置；房價收入比它是商品房價格與居民的平均家庭收入的比值，反應居民家庭對住房的支付力，比值越高支付力就越低。綜合指標法就是利用發地產的相關指標進行分析及預測房地產泡沫是否存在以及房地產泡沫大小的方法，主要用數學綜合來衡量房地產泡沫。

從2011年5月開始，一線城市的房價開始初顯下降趨勢，之后房價繼續環比下跌，并且蔓延到一些較發達的二線城市。政府的政策已經開始發揮效力。那么究竟怎樣的政策才能真正控制房地產泡沫成為值得深思的問題。另一方面，不同地區的房地產市場有不一樣的實際情況，中央的宏觀調控政策是否對不同的城市都能起作用，不同類型的城市適合于怎樣不同類型的政策，這仍然需要探討。

因此，本文將重點放在論證中國房地產市場的泡沫存在性方面，試圖從不同類型的城市角度出發解讀國家政策的影響，由此提出防范或控制房地產泡沫的政策建議。大連、南京、杭州、合肥、武漢、廣州、成都、西安；第五類，石家莊、太原、長春、哈爾濱、寧波、福州、廈門、南昌、濟南、鄭州、青島、長沙、深圳、貴陽、昆明、蘭州、西寧。

由于經濟發展程度與房地產泡沫情況關聯較大，因此本文以GDP最大為原則選取每一類別的代表城市。最終得到五個研究城市北京，上海，沈陽，廣州，深圳。

1.變量的選取

本文選擇用房價收入比計算泡沫大小。結合理論和文獻，確定人均GDP、銷售面積、城鎮居民人均消費支出這3個變量作為最終影響房價收入比的自變量。

2. 模型設置

根據模型的意義與作用現把模型設置為

由計算結果，我們可以得到房價收入比是由人均GDP、銷售面積和人均消費共同影響的。其中，人均GDP對房價收入比是正影響，說明一個地區GDP越大，房地產的泡沫就越大，這是因為人均GDP中有大量投資成分。如果房地產市場中的投機成分增加，相應的人均GDP也會變大，并直接增加房地產泡沫。而銷售面積也是和泡沫成正比，銷售面積代表的需求量，需求的增加會提高價格，由此增加泡沫。投資房地產和居民消費成反比，這個關系比較清楚，就是因為投資和消費成反比。

1. 一線城市房地產泡沫總體分析

以聚類選取的北京、上海、廣州、沈陽、深圳五個城市2001年至2011年的數據分析，受國家政策的影響，我國房地產泡沫主要分為四個階段。

2001年至2003年，房地產業市場化運作初期，房地產泡沫保持低位。1998年，中國實行住房分配貨幣化，正式開始了房地產市場化的運作。全國全面推行了住房公積金制度，住房公積金信貸全面轉向個人住房貸款，資金流動性增強。國家在稅收政策上對二級市場減免，房地產二級市場開始活躍。同時，政府主導的保障房和福利房的開發、供給比重還較高，住房供給較為充足，相對而言商品房的開發面積較小，市場需求

程度不高。所以，此時期商品房銷售面積雖有小幅增幅，但保持在低位。雖然房價在2001至2003年呈現較為溫和的上漲趨勢，但房地產泡沫指數保持著低水平。

2003年至2007年，國家著力抑制投資需求，但收效甚微。這一階段的房價增長較為迅速，且房地產泡沫指數反而穩步上升。主要有以下幾個方面的原因：首先，這一階段人均國內生產總值有了顯著提高，房地產行業的興起，加上由于國家新增信貸過多從而導致的貨幣供應的增長速度超過GDP的增長速度而引起的通貨膨脹愈發吸引擁有一定購買力的人群投向能夠保值增值的不動產上。其次，隨著城市化進程的進一步發展，城鎮人口增速明顯，但商品房的供給率不足，保障房的建設因房地產市場化減緩，故商品房的剛性需求較大，銷售量保持高位。第三，信貸和稅收政策僅對普通的潛在購房者的消費性需求有抑制作用，而對自有資金充足炒房大戶影響較小，且稅收政策主要針對的是二手房市場，對商品房的作用有限。第四，國家既需要進一步推進房地產市場化，又要抑制房價過快上漲，所以先后出臺的政策存在一定的矛盾性，貸款政策也進一步導致了土地供應量的減少。

2008年至2010年，救市效應推動房地產泡沫的迅速上升。2009年全國全面實行刺激性政策，實行優惠利率，下調自有資本金貸款比例，加大保障住房建設力度，減免稅費。面對金融危機影響的削弱以及房地產價格迅速增長，2009年底國家救市政策基調微調，提高開發商拿地的首付款比例。2010連續出臺“三輪”調控政策，力度逐步強勁，提升了二、三套房貸款門檻，降低開發商競買保證金，暫停出讓住房用地，并大力增加住房用地供給，尤其是中小套型商品房。此次調控涉及到了最直接影響房價土地市場，更廣泛地從供給、需求兩方面入手，調控力度較大。

2008房地產泡沫的下降是多重調控政策持續性影響的結果。政策的效力具有滯后性，央行多次的加息，貸款門檻的進一步提高，各種稅費的壓力，加上2007年新出臺的土地增值稅政策抑制了泡沫的進一步增長。2008年、2009年的救市政策刺激了房地產需求的集中釋放，供求矛盾加劇，房地產泡沫隨著經濟的復蘇快速回升。而2010年大力的房地產調控手段，較為有效地抑制了需求，銷售面積呈明顯下降趨勢，但救市的刺激效應仍持續存在，故房地產泡沫并沒有下降的跡象。

2010年后，國家進一步加大調控力度，效果逐步顯現。2011國家進一步加強對房地產市場的調控，這一階段的調控手段主要有以下幾個方面：首先，強化差別化住房信貸政策，提高第二套住房的首付款比例和基準金率。第二，實行房地產限購令，從而防止城市化進程的加快和資源不平均而導致的人口頻繁流動而導致重要城市人口急劇增多從而推動房價上漲的一個重要的手段。嚴厲的限購令有利于更為有效地控制商品房的住房需求，有利于保持潛在購房者的觀望狀態或將需求轉向租房市場，從而控制交易量和房價。第三，央行連續七次上調人民幣存貸款基準利率持續上調，縮短貨幣供應量于房地產商品流通對貨幣的需求差距，進一步減弱潛在商品房消費者進入市場的欲望，進而減少房地產市場需求量。第四，進一步提高保障房的供應量，“國八條”大力推廣“限房價、競地價”方式供應中低價位普通商品住房用地。2011年，房地產銷售面積和泡沫程度呈下降趨勢，說明2010年、2011年的調控政策已有初步的成效。從土地市場入手抑制房地產價格更為直接，而限購令、限價令的實施在短期內能夠迅速抑制房地產的需求，削減投機行為。

2.五城市房地產受政策影響狀況總結

北京購房者對于政策的敏感度較高，不論是打壓還是刺激房地產的政策，北京購房者都表現出強烈的需求浮動。但是從房價收入比的角度看，它并沒有完全跟隨需求而同步波動。

2011年1月，上海宣布試點開征房產稅，此時的房地產需求量因為之前受到2009和2010年的國家政策影響已經有較大下滑，所以房產稅開征并沒有引起需求波動，反而直接刺激了房價收入比的下跌。這表明房產稅在控制房地產泡沫方面有較大作用。

第4篇：房產宏觀政策范文

關鍵詞：房地產；宏觀調控；房價；政策變遷；反思

中圖分類號：F293.30 文獻標識碼：A 文章編號：1007-7685（2013）10-0086-04

1998年我國取消福利分房以來，房地產市場步入快速發展階段，居民的居住條件與居住環境得到明顯改善。然而，隨著住房市場化進程的逐步推進，各種問題不斷暴露出來，主要集中在房價過快上漲、住房供給結構失衡、經濟嚴重依賴房地產投資等方面，并逐漸成為關系居民生活的重大民生問題。面對房地產業發展過程中出現的各種問題，2004年以來國家頻頻出臺房地產宏觀調控政策。據不完全統計，十年間國家有關部門共出臺103項房地產調控措施。這些政策對促進我國房地產業健康發展起到一定作用，但房價過高、住房供給結構失衡以及中低收入者住房困難問題仍很突出。因此，對十年來我國房地產宏觀調控政策進行梳理，總結經驗及教訓，對進一步完善我國房地產宏觀調控政策體系、促進房地產業健康發展具有重要意義。

一、十年來我國房地產宏觀調控政策的演進

（一）調控目標

我國房地產宏觀調控的目標主要是促進經濟增長、遏制房價過快上漲、加快保障房建設、防范金融風險以及控制土地供應等。2004～2007年，穩定住房價格是宏觀調控的主要目標，涉及穩定房價的調控政策多達16項；而2008年下半年以及2009年上半年復蘇房地產市場、促進經濟增長則成為政府的主要關注點，在這一年期間，出臺支持房地產發展的政策多達8項；2009年下半年以來，特別是2010年，遏制房價過快上漲成為房地產調控的主要目標，僅2010年就出臺9項遏制房地產價格過快上漲的政策；推進保障房建設在2008年后成為房地產調控的主要目標之一，國家不斷出臺針對性政策推進保障房建設。

（二）調控手段

我國主要以金融、稅收等經濟手段以及行政規制、住房保障、土地政策等行政手段對房地產市場進行宏觀調控。2004～2007年，我國主要以經濟手段和行政手段對房地產業進行調控，促進房地產業規范發展以及限制房價過快上漲，調控手段比較溫和。2008年以后，采取行政手段的頻率不斷增加，調控手段愈加嚴厲。

（三）調控對象

房地產調控對象主要為開發商、購房者。2004～2009年，開發商是國家房地產調控政策的主要調控對象。在此期間，國家出臺了針對房地產開發商的諸多調控政策，如收緊房產信托、90/70政策、規范房地產稅收、嚴格房地產開發貸款管理等。從2010年開始，購房者成為房地產調控的主要對象。出臺了針對購房者的限購、限貸、提高首付比例等嚴厲打擊炒房行為的政策，以及針對地方政府的房價問責制、制定保障房建設目標的政策。

（四）調控環節

從房地產調控環節看，可分為供地環節、開發環節、保有環節及交易環節。我國房地產調控主要集中在供地環節、開發環節及交易環節，保有環節的調控幾乎缺失。供地環節的調控主要包括供地總量控制、供地結構控制等；開發環節的調控主要包括套型結構、開發商貸款管理、打擊開發商各種土地違法行為等；交易環節的調控主要包括差別化房貸政策、稅收政策、個人轉讓住房營業稅政策、住房交易市場整治等。目前，對保有環節的調控，主要是2011年開始在上海、重慶進行房產稅試點，但在全國范圍推廣尚需時日。

二、房地產宏觀調控下房地產市場的變化

（一）房價呈不斷上升趨勢

2004—2012年期間，我國商品房平均銷售單價絕大多數年份漲幅為正，銷售單價從2004年的2778元上漲到2012年的5791元，不到十年的時間內漲幅達108%。2004年以來，房價一路上漲，只是在2008年國際金融危機的影響下實體經濟受到影響，消費者處于觀望情緒，需求萎縮，導致全國商品房平均銷售價格有小幅下跌，但隨后在國家經濟刺激計劃后，2009年全國房價出現大幅度反彈，之后便保持穩定增長。（見表1）

（二）房地產投機現象嚴重

2004年以來，在流動性過度、居民可支配收入增長以及投資渠道狹窄等因素的綜合作用下，房地產投機賺取差價成為各類剩余資金的最好出路。一方面，房地產開發商熱衷于炒地皮，“地王”現象頻現，土地閑置現象嚴重，一些開發商采取“捂盤”等方式，待價而沽，導致地價、房價不斷攀升。另一方面，大量民間資金涌入樓市，人為抬高房價，而且造成房屋空置率居高不下。

（三）住房供給結構不合理

1998年房改確立了“以經濟適用住房為主的住房供應體系”的原則，按照此原則，經濟適用房、廉租房以及公租房等保障性住房的供應量應占城鎮住房供給體系的70%以上。然而2004年以后，住房供給結構與當初改革預期出現大幅度偏差，普通商品房、高檔公寓以及別墅占據大部分的住宅供應，經濟適用房等保障房不斷萎縮。據中國指數研究院的《2011保障房白皮書》數據顯示，2002年以后，我國保障房建設全面萎縮，2010年經濟適用房銷售面積僅占全部住宅銷售面積的2.94%。

三、我國房地產宏觀調控政策存在的問題

（一）房地產宏觀調控政策缺乏獨立性

我國的房地產宏觀調控政策是宏觀經濟調控的一種手段，即作為拉動經濟增長或者防止經濟過熱的工具，被動應對經濟形勢與房地產發展態勢，缺乏獨立性。2004～2008年上半年，由于固定資產投資保持快速增長，經濟面臨過熱的危險，國家出臺了嚴格控制土地供應量、房地產信貸和提高房貸利率、首付比例、住房轉讓營業稅率等政策，這些政策無一不指向防止房地產開發過熱和維護經濟安全的目標。而2008年底受到國際金融危機的影響，我國經濟面臨增速下滑的危險，國家出臺了各種優惠政策扶持房地產市場的投資與消費，目的在于維持經濟增長速度。在國家政策的大力扶持下，2009年下半年開始，房價在經歷短期下跌之后全面暴漲，房價面臨失控的危險，2010年開始，國家又出臺了“史上最嚴厲”的房地產調控政策，調控頻率與力度空前。

（二）房地產宏觀調控多以政策、通知等形式出現，相關法律缺失

從我國房地產宏觀調控的歷史看，房地產宏觀調控多以行政命令、部門規章制度、通知等形式出現，缺乏法律手段，至今未能出臺一部專門針對房地產相關問題的法律，使房地產調控的約束力不強。十年來，我國房地產宏觀調控一般由國務院、國家發改委、住建部、國家稅務總局、國土資源部等部門以行政命令、通知、辦法、意見等形式進行。如，國務院2005年《國務院辦公廳關于切實穩定住房價格的通知》、2007年《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》、2010年《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》、2011年“國八條”及“國五條”等。再如，建設部2004年《經濟適用住房管理辦法》、2012年國土資源部《關于做好2012年房地產用地管理和調控重點工作的通知》等。

（三）房地產宏觀調控政策缺乏連續性

十年來，我國共出臺了103項房地產調控措施，政策出臺頻率很高，但缺乏連續性，主要表現為政策波動較大，調控政策出臺后，調控效果剛剛顯現，又出臺新的政策，進入新一輪調控周期，這也是每次調控后都迎來一次房價大幅上漲的重要原因。政策的頻繁變動使市場各利益主體無法形成穩定一致的預期，房地產調控掉進“動態不一致性”陷阱，房地產投資與消費出現非正常波動，不利于房地產市場的穩定發展。

（四）多元化的調控目標陷入兩難境地

我國房地產宏觀調控的目標包括促進經濟增長、穩定房價、提供保障性住房、防范金融風險以及控制土地供應量等。多元化的調控目標使政府經常陷入兩難的境地。一方面，隨著房價不斷攀升，穩定房價以及防范金融風險成為政府宏觀調控的重要目標。另一方面，由于我國經濟增長很大程度上依靠的是固定資產投資，房地產投資更是占據很大比重，要保持經濟高速增長必須依靠房地產業的增長。因此，從2004年以來，在經濟增長較快的情況下，穩定房價尚且能夠成為政府宏觀調控的重要目標，但經濟增長一旦面臨下滑的風險，穩定房價的目標迅速退位，一切政策為“保增長”服務。

（五）忽視保有環節調控，無法有效抑制房地產投機

從2004年以來我國房地產宏觀調控的實踐看，調控的環節主要集中在供地環節、開發環節以及交易環節，基本不涉及保有環節的調控。在這種背景下，開征房產稅，針對保有環節進行調控從而提高炒房成本的呼聲漸高。但受制于各種因素，直到2011年1月份才在上海與重慶進行房產稅試點，首次進行保有環節調控。房產稅試點已經過去兩年多，在全國范圍內推廣仍然沒有時間表，針對保有環節的調控依然缺失。

四、完善我國房地產宏觀調控的策略

（一）準確定位房地產宏觀調控目標

大多數發達國家在住房短缺時期也都強化政府在提供公共住房方面的責任，保障公民的住房權利。如，美國、德國、英國、新加坡等發達國家都為中低收入者提供了大量的公共住房，從而滿足了中低收入者的住房需求，在此基礎上逐步推進住房市場化，構建多層次的住房供給體系，滿足不同階層的住房需求。我國在經歷長期的住房福利制度之后，將住房定位為商品在短期內迅速將其市場化，并將房地產業作為拉動經濟增長的手段。因此，在接下來的房地產宏觀調控中，應準確定位調控目標，將我國房地產宏觀調控的目標定位為建立一個保障公眾基本住房權利并能滿足各個階層多樣化需求的多層次住房供給體系。

（二）重構我國房地產稅收體系

目前，我國房地產領域的稅費包括土地出讓金、城鎮土地使用稅、營業稅、土地增值稅、城鎮維護建設稅、印花稅、所得稅、契稅等眾多稅種。從我國房地產稅費構成中可以看出我國房地產稅多集中在開發環節與流通環節，較少涉及保有環節，這種稅收制度的安排助推了地方經營土地財政及消費者的房地產投機行為，是房價出現大幅上漲的重要因素之一。為促進房價理性回歸，需要重構我國的房地產稅收體系。一是整合現有的各種房地產稅費，撤銷一些不合理的收費項目，適度降低房地產稅費負擔，實現簡化稅制、降低稅率。二是將房地產稅費征收的重點集中在保有環節，降低開發環節以及流通環節的稅收負擔，從根本上抑制投機需求。三是擴大物業稅征收范圍以及合理設置計稅依據，使之成為地方政府財政收入的長期支柱，降低地方經營土地財政的沖動。

（三）完善住房保障體系

一方面，完善住房保障體系能保障中低收入階層的基本住房需求，解決高房價問題。另一方面，保障房體系的完善為充分放開商品房市場價格提供條件，國家可以在穩定現有房價的情況下解決住房問題，避免房地產業的大幅波動。首先，加強住房保障在地方官員考核中的比重。住房保障體系的完善需要由地方政府執行，只有加強住房保障在地方政府官員考核中的比重，才能真正引起地方官員的重視。其次，建立多元化融資渠道。住房保障體系的資金來源可考慮三種渠道：一是中央的專項財政資金。二是規定地方政府拿出一定比例的土地出讓金用于住房保障建設。三是吸引社會資金進入保障房領域。四是健全保障房進入、監督與退出機制。明確保障房的申請資格與條件，建立公正的監督機制，并完善退出機制，提高保障房的利用效率。

第5篇：房產宏觀政策范文

關鍵詞：宏觀調控 傳導機制 供需平衡

引言

“十二五”期間，北京市將建設收購各類政策性住房100萬套，其中包括公共租賃住房30萬套，限價房和經濟適用房20萬套，棚戶區改造的定向安置房10萬套，城鄉接合部整治土地儲備、重點工程拆遷的安置房40萬套。除了這100萬套建設收購的保障房之外，還將為10萬戶住房困難家庭發放租金補貼，對符合住房保障的家庭做到應保盡保。作為“十二五”開局之年，北京將新開工建設、收購保障性住房20萬套，在公開配租配售的保障性住房10萬套中，公租房占60%以上，北京保障房從“租售并舉”向“以租為主”轉變。政策性住房的大量供應能否達到對房地產市場宏觀調控的目的？政策性住房供應對房地產市場宏觀調控影響可以從其對房價產生下降和上升影響的兩種傳導機制加以分析，以期對這一宏觀調控政策的實施提供參考。

政策性住房的內涵及作用

（一）政策性住房的內涵與分類

政策性住房包括保障性住房和政策性商品住房兩類。保障性住房是指政府在對中低收入家庭實行分類保障過程中所提供的限定供應對象、建設標準、銷售價格或租金標準，具有社會保障性質的住房，包括廉租住房、經濟適用住房和政策性租賃住房；政策性商品住房是指對銷售價格、戶型面積、戶型比例等做出限制性規定的商品住房，“兩限房”、“限價房”均屬于此類，都是由政府同時限定了售價與戶型。限價房與經濟適用住房實屬一類，以北京市為例，從銷售價格、套型面積、購買資格、產權限制等方面看，兩者僅有量上的差別，并無質上的差異。

（二）政策性住房的調控作用

2007年8月頒布的《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，明確指出“城市新審批、新開工的住房建設，套型建筑面積90平米以下住房面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。廉租住房、經濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設用地的年度供應量不得低于居住用地供應總量的70%”。應建設部要求，政策性住房的建設已被明確列入各地的住房建設計劃，表明在今后一段時間內政策性住房供應將成為宏觀調控房地產市場的重要手段。

政策性住房供給對房地產市場宏觀調控的影響

政策性住房供應首要政策目標就是：抑制房地產價格過快上漲，保持合理的價格水平，引導房地產市場健康發展。而判斷政策性住房供應能否達到預期的政策目標，需從分析其對房價影響的傳導機制入手。

（一）政策性住房供應對房價產生下降影響的傳導機制分析

政策性住房對房價產生下降的影響，主要從兩方面起作用：

1.按照“低端有保障，中端有支持，高端有市場”分流購房群體。通過政策性住房政策分流正常商品性住房購買群體，減少正常商品住房的需求量。從1998年住房貨幣化改革以來，我國逐步建立起房地產市場，由于經濟適用住房、廉租房建設的長期缺位，商品住宅的銷售對象幾乎面向所有的住房需求主體。根據《2007年北京統計年鑒》計算得出2006年經濟適用住房的施工面積僅占總施工面積的7%，經濟適用住房的竣工面積占總竣工面積的9%；政策性住房新開工面積及占全市住房面積比重逐年大幅度提高。本輪宏觀調控中新增限價房的供給，一方面從規定上使政策性住房的涵蓋范圍有所擴大；另一方面將相對減少正常商品住房的需求主體數量。

2.量化政策性住房供應范圍與價格，引導房地產市場心理預期。各種政策性住房政策的不斷推出，改變了購房群體的心理預期。一般規律是從政策頒布實施到房價有明顯變化（即購買者心理預期發生變化的周期）的時間是2-3年。中央政府從土地供給的源頭出發，強調保障政策性住房供應，同時，要求各地方政府提前公布住房建設計劃以保障其實施。這些都將對購房群體的心理預期產生影響，一方面使符合限價房、經濟適用住房購買資格的人群相信自己可以購買到相應的政策性住房，從而不去購買正常的商品住房；另一方面也使正常商品住房的潛在購買者對商品住房價格持觀望態度，期望房價進一步下降，從而持幣待購，北京市目前商品住房交易量及交易價格下跌也證明了這一點。

從總體上說，政策性住房供給對房價產生下降影響的傳導機制主要是通過分流需求量、引導需求者心理預期等對正常商品住房市場的需求及價格方面產生影響。通過供求模型來看，將反映為正常商品住房市場總需求的縮減，在總供給不變的情況下，房價下降。如圖1所示，總供給S不變，在政策性住房供給條件下商品房需求從D1下降到D2，商品房價格從P1下降到P2。

（二）政策性住房供應對房價產生上漲影響的傳導機制分析

1.供地總量不變，政策性住房供給增加，商品房供給總量減少。在居住用地規劃、供地速度不變的大背景下，政策性住房供給的增加將帶來正常商品住房供給量的減少。住房的供給必然建立在土地供給的基礎之上。在我國耕地存量的嚴峻形勢下，應堅持嚴格的耕地保護制度，嚴格控制農用地轉非農用地，嚴格執行土地利用總體規劃，這也使住宅建設用地的供給量受到嚴格的控制。同時，隨著《物權法》的出臺、居民意識的轉變，拆遷難度不斷增加，也使供地速度受到了較大限制。因此，在居住用地規劃保持不變、供地速度難以提高的情況下，政策性住房供給的增加首先通過增加政策性住房的土地供應來實現，必然使正常商品住房建設所需的土地供應量相應減少，從而使正常商品住房可實現的土地供應量減少。

2.供給方式單一，開發商轉移損失，提升商品房房價。目前北京市大多數政策性住房項目是通過與商品房項目共同建設的：一是建設方式由集中建設為主向配建方式轉變；二是建設主體由行政主管部門向開發企業轉變。同一個房地產開發企業同時進行商品住房開發和政策性住宅配建的情況時有發生。政策性住房的開發利潤較低，根據規定經濟適用住房利潤則不得超過直接開發成本的3%，而目前商品住宅的平均開發利潤約為10%-20%，對于同一開發企業而言，配建政策性住房越多，就需要從商品住宅中獲取更多的利潤來彌補，開發企業建設政策性住房的損失將通過正常商品住房的銷售來彌補，從而存在提高商品住宅銷售價格的傾向。

從總體上說，政策性住房供給對房價產生上升影響的傳導機制主要是通過商品房供給總量減少、開發商轉移損失等對正常商品住房市場的供給及價格方面產生影響。通過供求模型來看，將反映為正常商品住房市場總供給的減少，在總需求不變的情況下，房價上升。如圖2所示，總需求S不變，在政策性住房供給條件下商品房供給從S1下降到S2，商品房價格從P1下降到P2。

結論及建議

由以上分析可知，將政策性住房供應作為調控房地產市場的重要手段，能否達到宏觀調控的政策目標，關鍵在于其對正常商品住房市場供需雙方影響力的對比。當然，除此之外還有一些因素也會對商品房房價產生影響。基于此提出如下建議：

1.政府與市場分工配合，做好住房總量供需平衡。住房供應體系有兩個部分：政府做好低端保障部分，市場做好商品交易部分。政策性商品住房應退出市場，政策性商品住房從定義上看，是商品住房的一種類型，但其實質是一種為中低收入群體提供的保障性住房，與經濟適用住房沒有本質區別。將其定義為商品住房性質的偏差，對于準確判斷相關政策對商品住房市場的影響會造成不必要的困擾。因此，建議政策性商品住房應盡早退出市場，讓政策性住房完全等同于保障性住房，以將住房供應體系明確分為兩個部分：政府保障部分和市場商品化交易部分，從而形成“基本住房保障靠政府、提高改善住房條件靠市場”的規范運行機制。

2.政策性住房供應比例與中低收入群體比例相匹配。政策性住房供應比例，是指一定時間內政策性住房供應量占全部住房供應量的比例；政策性住房涵蓋的群體比例，是指滿足政策性住房使用、購買資格的群體占全部需要使用、購買住房人群的比例。這兩者的比較關系直接影響到政策性住房對商品住房市場供需雙方影響力的對比：如果前者明顯低于后者，則會加大商品住房市場需求方的競爭，將對房價產生向上的推動作用；如果前者明顯高于后者，則會降低商品住房市場需求方的竟爭，將對房價產生向下的壓力作用，但可能造成財政收入不必要的浪費。

3.從財政投入、城市規劃、土地供應多方面保證政策性住房制度的穩定化、長期化。只有將政策性住房制度的穩定化、長期化才能真正起到穩定商品住宅市場、建立有效住房保障體系的作用，而政策性住房制度的長期化離不開財政投入、城市規劃、土地供應等多方面的支持。廉租房的建設、維修、翻新，經濟適用房、限價房的土地出讓金等政府收入損失，都需要大量的財政投入的長期支撐。而規劃方面的支持不僅是在政策性住房的選址方面，而且必須考慮到市政基礎設施的規劃與建設。目前住房建設執行城市總體規劃并未考慮到政策性住房大規模建設新增的對市政基礎設施的需要。目前從土地供應方面來保證政策性住房供應的政策已經出臺；而財政投入、城市規劃等方面的支持有待于進一步明確細化。

參考文獻：

1.張紅，劉洪玉.中國住宅市場供給結構分析[J].首都經濟貿易大學學報，1999（4）

2.張宇新，劉偉.廉租房融資渠道分析—BOT模式的運用[J].經濟論壇，2007（7）

3.董群忠.住宅捆綁搭配式開發是解決住房困難的根本出路[J].住宅產業，2007（5）

作者簡介：

趙艷霞（1972年-），女，河北遷安人，北京師范大學管理學院在讀博士，河北聯合大學管理學院副教授。研究方向：土地資源與房地產管理、公共政策分析。

第6篇：房產宏觀政策范文

關鍵詞：地方政府；政府行為；房地產市場；政策；城市規劃

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1006-8937（2013）12-0018-02

1 問題的提出

自2003年以來，我國住房需求持續旺盛，房地產價格呈現快速上漲趨勢。同時，土地收益的猛增使得土地收益成為了地方政府的主要財政收入渠道。“由于管理職能和目標函數不同，中央政府和地方政府對房地產市場的干預是不同的。地方政府既是房地產市場最直接的管理者，又是房地產發展的受益者，這種雙重地位決定房地產市場運行過程中地方政府行為的內生性。”伴隨著房地產市場的幾經沉浮，我們發現市場的每一次起伏，必定和中央政府的干預密不可分。因此，研究政府行為對房地產市場的影響，對我國未來土地市場與房地產市場的發展具有重要意義。

2 房地產市場中的政府行為分析

“住房具有生活必需品和投資品的雙重屬性，并具商品性和福利性二元屬性，這就使得住房定價機制較一般商品更具復雜性，政府在房地產市場中的定位更顯重要。”在我國，政府是城鎮土地一級市場的唯一供應者，作為土地原始供應者的角色參與土地市場的運行，政府行為對于房地產市場的運行有著至關重要的作用。

第一，從經濟學角度出發，地方政府的行為具體包括土地征購、土地出讓定價和實物地租轉嫁，從而間接影響房地產市場。

第二，從市場環境角度分析，地方政府應深入進行市場細分，滿足購房者的不同需求。

第三，從自身擔負的社會責任來看，地方政府應不斷調整房地產相關政策，有效抑制房價與投資過熱趨勢。

3 地方政府行為對房地產市場的影響

文章以杭州市為例，研究了政府行為對房地產市場的影響，并主要分析了國家宏觀政策、土地供應政策和城市規劃等政府行為帶來的房產市場的變化。

3.1 國家宏觀政策對杭州房產市場的影響

“房地產宏觀調控，是指國家對對房地產業進行指導、監督、調節和控制，以實現房地產市場總供給與總需求的基本平衡、供給結構與需求結構的整體優化的管理活動。”自從1998年在全國范圍內取消“實物分配福利房”的房屋制度以后，我國房地產業進入了完全的市場化、社會化階段，并得到了快速的發展。然而由于市場經濟不夠成熟，房地產制度不健全，房地產的過熱投資導致房地產價格一路飆升，從2003年121號文件拉響宏觀調控警報，到2010年的“國十一條”，再到“二次調控”等，政策的效果是顯著的。

第一，政府宏觀政策對商品房成交量產生重要影響。以2010年杭州房產市場商品房成交量為例，由表1可知：2010年杭州商品房每月成交量波動性較大，這些變化與政府的政策變動密切相關，如4月份政府推出的“限購令”在全國一二線城市推行是導致5月份商品房成交量的直線下降的主要原因。第二，政府宏觀政策對交易均價產生重要影響。從杭州房產市場的形勢看，2010年國家出臺的各項政策使房價已經達到了相對平穩的時期，除了在1月份和2月份交易均價有一定的上升幅度外，其他月份價格的波動不是很大，政府宏觀政策在一定程度上抑制了房價過快上漲現象。

3.2 土地供應政策對杭州房產市場的影響

土地供應政策的制定與實行對房地產市場的影響最具有深遠意義，同金融政策相比，土地政策具有滯后性的特點，因此土地政策對房地產市場的影響應該著眼于市場未來的發展趨勢。通過圖1發現：在每月供應量差不多時，商品房成交量受到均價的影響，均價越大，成交量越少；相反，均價越小，成交量越多。在每月成交量差不多時，供應量越多，均價越低；反之，供應量越小，均價越高。這兩種情況與房產市場的規律相符合，結論如下：

第一，供需對房產市場交易均價有顯著影響。房產市場與一般的市場是一樣的，都要遵循最基本的經濟規律――供需對市場的影響規律。一般而言，政府出讓的土地多，未來開發商將要推出的商品房也增多，但由于住房需求在近幾年的提升速度遠遠沒有開發商供應的增長速度快，因此房產市場的價格拋去受到通貨膨脹的影響后，其均價是維持不變或略微下降的。

第二，政府出讓土地的諸多限制對房產市場的影響。政府推出住房保障制度，規定了樓盤內要有多少的土地要建設保障房，這樣解決了少量的經濟困難的群體的住房需求，在房產的供給方面的數量和質量上都發生了變化，從而對整個樓盤的價格產生了影響，使其均價在一定程度上有所下降。

第三，政府出讓土地的性質對房產市場的影響。由于商業用地和住宅用地性質不同，因此不同類型的建筑會對市場產生不一樣的影響，商業用地會使區域的服務配套完善，從而使區域競爭力增強，房產的價格會上升；住宅用地會吸引民眾來此買房定居，從而帶動人流，會產生市場需求，人流帶動的商業機會促使周邊的商業用地的價值增長。

3.3 政府城市規劃對杭州房產市場的影響

城市規劃是指人類為了在城市的發展中維持公共生活空間秩序而作的未來空間安排的意志，是人居環境各層面上的、以城市層次為主導的工作對象的空間規劃。杭州市是浙江省省會，2007年2月16日，國務院正式批復杭州市城市總體規劃（國函[2007]19號），在批復中明確了杭州的城市性質和功能定位，確定了“一主三副六組團”的城市格局，即：從以舊城為核心的團塊狀布局，轉變為以錢塘江為軸線的跨江、沿江，網絡化組團式布局。采用點軸結合的拓展方式，組團之間保留必要的綠色生態開敞空間，形成“一主三副、雙心雙軸、六大組團、六條生態帶”開放式空間結構模式。”

第一，城市規劃對房產性質的影響。以杭州之江和下沙為例，近年來，政府在之江出讓的土地類型大多為工業用地，而在下沙出讓的土地既有工業用地，也有商業和住宅用地，房產類型比較均衡。這是因為，在政府未來的規劃中，之江將是一個杭州工業的聚集地；而下沙作為杭州三大副城之一，未來將成為一個集產業、生活于一體的衛星城。

第二，城市規劃對房產價格的影響。之江和下沙均作為杭州市郊的區塊，位置屬性相差不大，但因為下沙作為杭州的經濟開發區，政府對其投入了比之江多的人力、物力與財力，土地出讓也比之江多，進而導致下沙的房產市場成熟度比之江高，下沙樓盤的均價遠遠高于之江。

第三，城市規劃對房產空間結構的影響。政府城市規劃不但影響了城市的空間布局以及城市的功能，而且也將對區域內的土地使用以及出讓做出安排。比如有些區域規劃建設高檔別墅，有些區域規劃建設經濟適用房或廉住房，進而在一定程度上影響了房產的空間結構與住宅貧富分化。

4 結 論

在我國當前的房地產市場中，中央政府授予地方政府一定的經營管理和社會管理職能，地方政府的行為對房產市場產生了重要的影響。政府政策和城市規劃行為都對房地產市場帶來了積極的效應。政府政策有效地抑制了高房價和投資過熱現象，使房價進入相對平穩的狀態，而政府的城市規劃行為對房產性質、房產價格和房產空間結構均產生影響。因此，必須增強地方政府政策的執行力和有效性，同時合理制定城市規劃，提高城市用地的經濟效益，從而實現房地產市場健康、持續、穩定的發展。

參考文獻：

[1] 陳丹.我國房地產市場中政府宏觀調控工具的思考[J].山西財經大學學報（高等教育版），2009，（3）.

[2] 李勃，張忠平.房地產市場價格形成中的地方政府行為分析及對策研究[J].土地與房地產，2009，（6）.

[3] 伍德業，劉紅.地方政府對房地產市場價格的影響研究[J].經濟縱橫，2008，（10）.

[4] 張曉舟，王淼.淺析高房價下的政府行為選擇[J].學理論，2010，（18）.

[5] 張朋能，.我國政府在房地產市場中的作用分析[J].現代商貿工業，2009，（21）.

第7篇：房產宏觀政策范文

    一、注意政策。很多城市的房產價格都和國家的宏觀政策息息相關。投資者既然有意到外地投資購房,就應該進一步了解國家的相關政策,包括國家的房地產政策和對這些地區的定位,這些地區開發的近期、遠期目標等,這樣就可以做到心中有數。

    二、注意考察。到異地購買房產,不管這處房產是自用型房產還是投資性房產,投資者都應該到目標地現場考察一下,考察的主要內容應該包括當地房產的價格、房產的地段、房產的具置、房產的質量等情況。

    三、注意估算。購買房產前,先盤算一下手頭的資金,看一下手中的資金是自有資金還是銀行貸款,如果是自有資金不用說,如果用銀行貸款購房那就存在一定的風險。因為房貸需要按月還款,這樣就增加了購房的資金成本,建議在購房前先了解清楚當期的銀行利率,算清應付的利息是多少,在此基礎上判斷一下利用貸款購買房產的獲利空間有多大,如果得不償失,就立刻放棄。

    四、注意時機。凡是商品都有價格,有價格就會有波動,房產作為一種商品,自然也存在這個規律。影響房地產價格的因素很多,也就是房產價格出現波動的情況時有發生,作為投資者,應該時刻注意這些波動,盡可能選擇房產價格處于低谷的時機再出手,這樣今后價格上漲的機會更大。

第8篇：房產宏觀政策范文

【關鍵詞】金融形勢 穩步發展 問題分析

一、我國經濟金融形勢發展情況分析

縱觀目前我國經濟金融市場的總體發展，呈現出按季度逐步回冷的趨勢，映射出我國經濟金融走勢將逐步放緩跡象。雖然經濟金融發展按季度回落，然而其總體仍舊顯現了高位速度增長，形式松動跡象仍然較為明顯。雖仍舊存在一些現實問題，然而存款率的逐步回升、銀行體系的流動擴充，預示著我國經濟形式的軟著陸趨勢。如何正確的審視當前我國經濟金融發展形勢尤為重要，其影響到我國宏觀主體經濟策略的調控制定以及經濟的未來建設發展水平。為此我們應對經濟金融當前放緩發展的跡象全面關注，對其成因進行深入分析，并制定有效的宏觀管理策略，進而進一步優化經濟增長，促進經濟金融實現又好又快的全面發展。

二、經濟金融形勢發展受到宏觀政策的綜合影響

基于當前我國經濟金融放緩發展跡象，我們應針對宏觀政策的綜合作用影響展開分析，做好調控策略制定，進而確保我國經濟市場的穩步發展與持續增長。針對前幾年我國市場經濟的大幅波動狀況，我國逐步推行了貨幣從緊策略與穩步財政管理體制。 基于公關政策影響，經濟快速增長趨勢有所回落。而后受到美國經濟危機的影響，我國經濟呈現了較快的下滑發展趨勢 。為此，我國引入了財政積極調控策略，較為寬松的貨幣管控策略與激勵經濟計劃，令我國經濟由逐步回暖，并呈現了快速上升發展。基于刺激經濟策略無法發揮持久作用，同時經濟的快速發展增加金融風險，形成顯著污染與大量能耗矛盾問題。為此，我國由2010年初期實施了適度寬松的貨幣調控、房產管理策略，并出臺了銀行監督管理調節措施，明確了節能環保相關要求。宏觀政策的出臺進一步令市場投資需求趨于緩慢，加之歐洲國家陷入債務危機，令經濟復蘇發展面臨了前所未有的壓力。在該背景下，我國經濟金融增長逐步放緩， 為此政府明確應有效預防經濟宏觀策略引發的疊加效應，抑制形成對經濟金融發展的負面影響，各類調控策略的出臺應秉承審慎態度。

三、完善宏觀經濟調控策略，促進我國經濟金融形勢的穩步發展

目前，我國面臨的經濟金融形勢主體問題，并非持續促進經濟市場增長，而是應做好經濟結構的優化調節，降低金融經濟市場不穩定矛盾因素影響，進而促進我國經濟金融在穩定環境中有所發展提升。基于這一發展目標，我們應重點針對各類對經濟金融健康形勢發展造成不良影響的因素進行綜合分析，細化管控，完善運行管控經濟金融體制，做好價格信號調控，有效挖掘壟斷市場格局，實施集成化管理，扭轉分割市場局面，降低行政管控力量對金融經濟市場行為的干擾影響，并全面激發市場對各類優質資源的調節優化作用。再者，應科學發揮相關政府單位的宏觀調控職能，營造公平市場競爭環境，推進經濟金融效率的優化提升，宏觀策略的協調管控與合理融合。

（一）發揮財稅體制積極調解作用。

經濟金融形勢調控發展管理階段中，應激發財政支出管控作用，并令其針對支出與收入體系結構進行優化調節。 針對我國債務負擔相對較為樂觀的狀況，結構體系中包含的不合理狀況，應做好總體收支結構的細化調節、平衡管理，優化配置資源綜合管控效率。同時應促進政府機構管控職能的更新，完善公共財政體系的優質建設，令政府由競爭發展領域逐步脫離出來，投入更多的精力于公共服務、收入分配優化、宏觀經濟調節、市場經濟金融環境建設中。同時應更新重流量、忽視存量的發展理念，優化政府機構資產調節管理，促進存量盤活，進而創設良好的收益水平。 對于國有資產的分配收益相應組成與范疇應進行有效擴充，促進稅費資源的良好更新 ，可科學實施結構減稅管理，提升面向中小企業的稅收調節力度，降低生產范疇財政投資，優化對社會保險、保障、環保降耗、三農以及創新高新技術產業的財政支持。

（二）促進貨幣政策的中性回歸。

針對我國貨幣信貸政策較為寬松的發展狀況，較易引發不良經濟金融危機因素。加之近年來，我國較快提升的資產價格，映射了貨幣寬松管控的負面作用。為此，應針對貨幣政策實施宏觀管理控制，依據我國并無顯著財政危機狀況，應在經濟體制與結構優化進程中，發揮財政管控調節作用，推進貨幣政策優化改革、中性回歸。令相關企業單位、金融部門、個人、政府綜合負債資產狀況實施優化改善，推進經濟效益的穩步增長，提升市場發展信心，強化預期管理。 針對當前我國高速經濟增長，面臨一定通脹壓力狀況，無需發揮貨幣激勵經濟功能，應針對國際市場變化趨勢，確定我國經濟金融發展適應性貨幣策略的優化建設。

第9篇：房產宏觀政策范文

【關鍵詞】房產紅利 宏觀調控 合理分配

一、紅利主體的分析

在當前的中國房地產市場上主體主要是政府、房地產開發商、中介商、普通購房者、有多套房產的炒房者，還有房地產相關企業。

（一）政府

高額的土地利益，房地產行業發展越來越高的稅收，在一定程度上政府的財政被房地產市場綁架。

（二）房地產開發商

一般來說是一手房出售的利益，開發房產然后出售，可能有一些附帶比如車位，車庫等，出售了之后獲取利益。

（三）房地產中介

中介的方式是很直接從中獲取差價。

（四）炒房者

擁有多套房產，在價錢比較高，自己的預期內出售，來獲取與之前購房時的差額，一般情況下房價不斷上漲獲利就會很大。

（五）相關產業

主要包括建筑行業、建材行業、家電行業、裝修行業及其他一些行業。房地產行業的發展很明顯會促進這些行業發展，房產開發給予建材行業影響建筑行業影響。而裝修行業等在房屋建好之后獲得更多的工作獲取更多利益。

二、房地產市場價格變動對房地產紅利的影響

（一）房價

隨著房價的上漲，政府作為高房價造成的高房產稅收的征收者，自然會從中獲取一定的現時利益，從長遠來看，由于房奴們背負著沉重的房貸，會嚴重抑制內需，不利于經濟轉型，會使貧富差距進一步拉大，造成嚴重社會問題。

在房價持續高漲的情況下，房地產開發商、炒房者、建材企業在這場房價熱戰中獲取的紅利不斷增加，隨著房價的上漲，開發商開發住房的成本雖會有一定程度的上漲，但總體情況是成本的上漲幅度低于房價上漲的幅度，同時土地讓出價格相對而言是比較低的，所以開發商在一定程度是房產紅利的受益者。

（二）租金

房地產一部分是用來投資的，投資的一部分是用來出租以獲得租金收益的，因此租金的變動對房產紅利會有一定的影響。租金高的時候，房產對投資人帶來的紅利是增加的，同時租金又會對投資意愿有一定的正向影響，從而又推動了房產紅利的產生。

（三）土地價格

土地價格影響房地產商的開發意愿，進而影響炒房者、建材家居市場等企業和個人的紅利，影響政府的利益。土地價格的變動對房產紅利的影響不是單一的，房價上漲導致地價上漲，地價上漲同時又會造成房價上漲，它們之間的影響是互相的。

三、宏觀調控政策下房產紅利的重新分配

（一）宏觀調控對房產紅利各主體的紅利分配影響

從大的環境分析，國家宏觀的政策方向是保持房地產積極健康向上的發展趨勢。新一輪的宏觀調控將使房地產開發企業面臨優勝劣汰的局面，但對資金雄厚及品牌開發商有利。宏觀調控以鼓勵開發中小戶型為主，中高檔大戶型的購買行為將受到限制；小戶型產品市場供應量巨大，市場競爭非常激烈；高檔大戶型由于其目標客戶群具有較強的支付能力，宏觀調控對其紅利影響不太大。

在國家宏觀調控政策下，對于一些資金薄弱、根基不穩、消費者認可度低的房地產開發商所獲紅利會在一定程度下降。而對于炒房者來說，宏觀調控對紅利的影響可能會有消極的一面，宏觀調控政策一定程度上會使房價上漲幅度降低甚至會使房價有一定的下降，這就導致炒房者的投資收益可能會有一定的減少，當然對于投資需求市場較大的地方總體還是有紅利可圖的。

（二）恰時的宏觀調控政策影響紅利分配

國家宏觀調控必不可免，隨著房價的持續高漲給了國際游資以可乘之機，大量游資進入中國房地產業享受著人民幣升值以及房價升值的雙重利益，這就等于給中國經濟埋下了一個不定時炸彈，一旦人民幣停止升值并開始貶值，房價不再上升時，這些游資極有可能同時撤離，其危害程度跟房產泡沫成正比，因此要降低游資對中國經濟的沖擊而在目前人民幣升值壓力不減的情況下，一定要宏觀政策調控到位，控制住房價，減少國際游資紅利。

四、如何構建合理的房地產紅利的分配制度

通過給紅利各主體提供有用的建議，使其更好地抓住紅利商機，從而使紅利更加合理的分配到各紅利手中，也因此實現我們構建更合理的的房地a紅利分配制度的美好愿想。對各紅利主體的建議如下：

（一）對政府的建議

堅持房地產業調控，促進房價合理回歸、增加供給、打擊房地產投機行為、老“四限令”轉變為“新四限令”（限制利潤、限制囤地、限制炒房、限制閑置）、走出“土地財政”怪圈。土地資源是有限的，應當確保可持續發展，改變傳統的單一追求GDP的發展觀念，竭澤而漁式的“土地財政”已不再適合現代社會的發展理念。

（二）對消費者的建議

積極關注房產信息，轉變住房觀念，盤活二手房和租賃市場。市場交易中有句俗話：買的沒有賣的精。說的是在購買者和出售者之間，買方相對處于信息的弱勢方，出售者總是想方設法裝飾出售商品的形象以期最大限度抬高出售價格。另一方面，消費者要轉變心態，改變傳統的一套房屋住一輩子的置業觀念，解決住房問題不僅僅可以通過購買新房的途徑，二手房、租賃業也是一種可供選擇的方式。

（三）對開發商的建議

認清形勢，提升社會責任感，增加房產供給的流暢度。這次對房地產的宏觀調控，已經上升到政治高度，在持續不松懈的政治干預調控形勢下，開放商與房地產其他從業人員要清醒地認識到這次調控的政治意義，考慮問題的態度要從大局出發，而不能只是從局部市場、局部利益和小企業利益來理解目前的國家地房地產的態度，保持與目前國家輿論一致的方向才是正確的選擇。

（四）對投資的總體建議

在一個城市買房，買的就是這個城市提供給你的良好的就業機會與商業機會，便利地獲得這個城市及房子周邊教育、醫療、生活、娛樂與交通等等公共服務的機會，這才是真正買房的目的，也就是說房子除了住的功能之外的其他功能才是支撐房價的主要因素，而這些城市提供的公共服務的不斷增加的機會就是房子的投資價值。因此房子的周邊未來會有配套設施的增加，那么這樣的房子就有升值空間。

參考文獻

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