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第1篇：村集體土地管理法范文

【關鍵詞】農村集體土地；征收；公共利益；征地補償

中圖分類號：F303文獻標識碼：A文章編號：1006-0278(2012)03-068-01

一、我國現行農村集體土地征收制度立法缺陷

（一）我國農村集體土地征收條件不明確

我國《憲法》》第十條第三款、《土地管理法》第二條第四款、《物權法》》第四十二條第一款、《農村土地承包法》等法律法規規定，農村集體土地征收的前提是為了公共利益的需要，即只有是為了達成某項公共利益，政府才能要求集體土地權利人做出犧牲服從征收，但是并沒有對“公共利益”做出明確的界定。并且，我國《土地管理法》第四十六條的規定：“國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。被征收土地的所有權人、使用權人應當在公告規定期限內，持土地權屬證書到當地人民政府土地行政主管部門辦理征地補償登記”，這意味著行政機關擁有對公共利益的認定的完全自由裁量權。這造成在現實操作中，很多地方政府以公共利益為名，泛用征地權，嚴重損害了農村集體組織和農民的合法權益。

（二）我國農村集體土地征收程序不完善

第一，農村集體土地權利人的知情權、參與權和表達權受限。《土地管理法實施條例》規定土地征收必須公告，但是先擬定方案再征求意見的公告形式只作為已經擬定的征地補償、安置方案的附屬程序，目的是用于權利登記，被征地人根本不能表達自己的意見。這種被動的、滯后的、有限的參與對征地方案并不能產生實質性影響；第二，土地征收糾紛解決機制不完善。按照《行政復議法》第六條、第三十條第二款的規定，農村集體土地權利人對征收決定只能提起行政復議。此外，根據《土地管理法實施條例》第二十五條第三款的規定，土地征收的補償、安置方案都要由行政部門擬訂、批準、實施，即使集體土地權利人對補償標準有爭議，也只能由人民政府協調、裁決，不能向人民法院，而且征地補償、安置爭議不影響征用土地方案的實施。這意味著在征收程序中，從批準、實施到救濟都由行政機關主導，這就隱藏著排除司法機關的介入與救濟的危機。豍

（三）我國農村集體土地征收補償制度不合理

第一，補償原則不明。法國在《人權宣言》中確立了“公正補償”的原則，美國在憲法第五條修正案中明確了“公平補償”的原則，日本在《日本國憲法》中確立了“正當補償”的原則，而我國《土地管理法》第二條第四款規定國家為公共利益的需要可以依法對集體所有的土地實行征收或者征用并給予補償，這里的給予補償究竟是應該理解為“公平”、“合理”還是“充分”并不明確，事實上在我國這種補償不僅談不上公平，甚至不能保障農村集體土地權利人的生存與發展權豎；第二，補償標準過低。《土地管理法》第四十七條規定“征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產值的六至十倍，征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數，按照被征收的耕地數量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前三年平均年產值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前三年平均年產值的十五倍”，這種補償標準完全不考慮土地的預期收益和增值空間；第三，補償范圍過窄。《土地管理法》四十七條規定，征收耕地的補償費用包括土地補償費、勞動力安置補助費以及地上附著物以及青苗的補償費。《物權法》四十二條規定必須安排被征地農民的社會保障費用。但現行法律沒有考慮殘留地、對相鄰土地造成的損害等特殊情況的賠償。

二、我國農村土地征收制度的重構

（一）嚴格界定公共利益，防止土地征收權濫用

公共利益本身是一個抽象的概念，但是立法中完全可以采取列舉式規定規避該缺陷，將公共利益限制在某些特殊領域，例如交通、水利、能源、供電、供暖、供水等公共事業或市政建設，教育、文化、衛生、體育、環保、綠化、慈善機構等社會公共事業，涉及國家安全的國防事業以及其他由政府或者社會組織興辦的以公益為目的的事業。除此之外，還要賦予農村集體土地被征收人對征收決定異議的訴訟權以及一定期限內被征收集體土地未用于公共利益的撤銷權或買回權，即如果被征收集體土地沒有在規定期限內按照原定公共利益使用，原農村集體土地權利人可以主張買回該土地。

（二）尊重農村集體土地權利人意愿，確立公平補償原則

所謂公平補償包括幾下幾點原則：第一，就行政機關而言，要充分尊重市場，以被征收的集體所有農地所在地的市場價為基準，并充分到失地農民的社會保障與再就業問題；第二，就農村集體組織內部而言，要平衡好集體組織和成員的內部利益；第三，擴大農村集體土地征收補償的范圍，例如必須考慮被征收土地因為開發方案被批準而增值的收益情況，保障被征收權利人能夠從中獲取合理的預期增值收益；第四，創新農村集體土地征收補償大的方式，除了現金補償外，還應該更加重視土地承包經營權入股、土地權利換換社會保障等長遠的補償機制，強化失地農民的生存與發展能力。

注釋：

陳小君.農村集體土地征收的法理反思與制度重構[J].中國法學,2012（1） .

第2篇：村集體土地管理法范文

（1）所有權主體問題

。關于土地所有權主體的界定，在各項法律、通則、條例中，規定了國有土地和集體主體的標準，至于集體主體所有權登記確權的操作方法，暫時尚未有明確的依據。譬如《土地登記辦法》中規定集體土地所有權申請代表身份，其中提到兩類主體，一是村民委員會，二是農業集體經濟組織和法定代表人，但假設村民委員會和農業集體經濟組織同時存在，但具體由哪方主體確權登記，沒有明確規定。再如農業集體經濟組織如何申請，才能夠具備所有權登記的資格等。在目前的法律、通則和條例中，都還沒有明確的規定，這將影響集體土地所有權登記的意義。

（2）所有權權利內容問題。

根據“物權法定”的原則，在農村集體土地登記之前，每宗土地權利內容的明確，是保證登記合法性，并減少土地糾紛的重要前提。至于權利內容一般有兩種確定方法：第一種方法是法律規定，第二種方法是在合同中，在不違背法律基本原則的情況下，由雙方當時在和合同中商榷約定。作者認為土地所有權權利內容，集中于收益和處分兩個方面，但中國農村集體土地所有制現實約束的問題，這兩項權利內容始終不明朗，譬如所有權主體分配土地的方法、土地收益的獲取方法，以及哪些所有權行為是被允許或者被禁止等，都有待進一步規定。

（3）所有權登記發證技術問題。

在土地登記發證之前，需要以土地權屬調查、地籍測量、制圖，確定土地的界址、宗地界址資料、界址空間位置等，尤其在宗地圖制作的環節，必須耗費足夠經費爭取先進技術的支持。就目前農村集體土體所有權登記發證的技術現狀分析，調繪的界限局限于村一級，并且未能掌握更新的土地詳查圖件資料，即便土地已經變更，也沒有及時在圖件上更新，這種情況在很多地區的農村集體土地登記時比比皆是，正面要求我們盡快突破土地登記費用的約束，應用較為先進的登記發證技術，方可滿足變更調查的土地登記需求。

2農村集體土地登記問題解決思路

針對以上所提到的農村集體土地登記問題，這些問題對于土地產權的維護、土地糾紛的消除、土地利用效率的提高，十分不和。為此，作者將針對這些問題，提出了相應的解決思路：

2.1所有權主體

目前農村集體土地所有權的法律規定，在《民法通則》第74條、《土地管理法》第10條、《農業法》第11條、《土地登記辦法》第11條，都有了相關的規定。在此基礎上，所有權主體的界定，應重點思考“如何選擇何種類型的組織，成為農村集體土體所有權的擁有者”。作者建議：首先根據地域范圍，選擇農民組成的集體，或者農村的群體，作為集體土地的所有者，這里的“地域范圍”，可理解為自然村和村小組，將其視為土地承包經營權分配的基本單元，譬如自然村為單位時，全體村民為土地所有者，在村民之間實行承包土地的分配和調節，而以村小組為單位時。全體村民組成的村集體為土地的所有者，具體可根據所在地域客觀情況而定;其次是分離集體土地登記相關的行政權力和財產權力，其中包括委托權、法定授權等，必須嚴厲禁止村民委員會干涉所有者的土地財產權利，同時在日常事務中，凡是重大的事項商議，集體土地所有者的全部成員都必須參加，這樣才能夠與土地管理的民主建設相吻合;最后是限定土地所有權成員的資格，包括資格條件和資格喪失的界定，譬如出門就業或者求學時，不能有相應的所有權權利。

2.2所有權內容

所有權內容的界定，主要包括集體土地的限制和所有者權利的規定，前者在《憲法》第10條、《礦產資源法》第2條、《城市房地產管理法》第8條、《土地管理法》第2條等當中，有幾項主要的條款，后者僅在《土地管理法》中，以農村集體經濟組織經營管理的內容體現，至于農民集體所擁有權利的內容，以及所有者權利的內涵，同樣是土地所有權中舉足輕重的內容。作者建議分別從集體土地的占有、使用、收益、處分四個方面解讀，為實現土地利用的高效性，可采用“兩權分離”的方法，重新定義土地所有者如何獲取土地的收益。《憲法》指出集體財產神圣不可侵犯，農村集體土地的所有者，是由個體農民組成，如果我們未能保護好農民的利益，作為集體財產的集體土地，沒有得到有效保護，為此自然需要規定農民享有集體土地所有權收益相應的分享權利，基于該視角界定，表示農民集體土地承包經營的收益權，等同于集體土地所有權收益權的保護，此時自然能夠避免假借集體名義違規共享土地收益分配的情況，適時在農村集體土地登記確權時，集體土地的處分權利、程序、方式和限制等，將更加趨向于科學合理。

2.3所有權登記發證

針對農村集體土地所有權界定時，沒有提出“集體經濟組織”的情況，作者認為有必要重新賦予農民集體組織結構和法定代表人的資格，在所有權登記和發證期間，農民不再是松散的單一主體，而代表全部農村集體的利益，此時土地證書發放的對象，以及由何方主體保管土地所有權證書，都要具備合理可行的申請方法。作者建議：對于組織形式不健全的農民集體，其土地的所有者，界定為村委會，村委會在土地所有權的范圍內，代表村民進行土地所有權證書的保管，但在權之外，土地的收益、分配和處分，則歸全體農民集體所有。在此就能從成本理論角度解讀，集體土地所有者的登記發證，采用“一村一證”的方法，能夠奏效地節約成本，并規避權限不明而導致利益糾紛問題的出現。至于那些組織形式健全的土地所有者權利，則應該由法定代表人和指定組織機構進行登記申請，這一點在《土地登記辦法》中，已經有了詳盡的闡述，在此就毋庸置言，僅需保證登記申請所提交的資料符合要求即可。

3結束語

第3篇：村集體土地管理法范文

被用地單位（稱乙方）：__________

甲方因建設需要，需臨時使用乙方農用地______平方米（折合______畝），未利用土地______平方米（折合______畝），國用土地______平方米（折合______畝），集體土地______平方米（折合______畝），根據《中華人民共和國土地管理法》及有關法律法規規定，甲乙雙方經過共同協商，在縣人民政府土地行政主管部門主持下，簽訂如下合同：

一、甲方需臨時使用位于____________ 的乙方土地______平方米（折合______畝），作于____________用地，具置以圖紙標準為準。

二、雙方商定該宗地使用期限為______年，自______年______月______日起到______年______月______日止。如確需延長使用期限的，可在使用期滿前______日內，向縣人民政府土地行政主管部門提出延期申請，經縣人民政府土地行政主管部門審查批準后，重新續辦臨時用地手續。

三、在使用期限內，甲方應向乙方支付的臨時用地補償標準由甲、乙雙方協商解決。

四、甲方及時交清土地補償費用后，嚴格按照批準位置、范圍、面積和用途使用，不得擅自轉讓、變更和改變批準用途，乙方應按時移交土地，不得影響、阻擾甲方使用。并不得在該宗地上修建永久性建筑物。

五、辦理臨時用地手續時，甲方應向縣人民政府土地行政主管部門繳納______元土地復墾保證金。甲方使用期滿后，必須進行復墾整治、恢復原狀，經縣政府土地行政主管部門會同農業部門驗收合格后，保證金退回。

六、使用期滿后，甲方不按期復墾和期滿不按時退還土地或未經批準延期使用土地的，縣人民政府依據《土地管理法》、《土地復墾規定》等有關法律法規規定，依法處理。甲方復墾保證金予以沒收，用于土地復墾。

七、本合同載明雙方的權利、義務，簽訂后，具有法律效力，雙方要嚴格遵守本合同，任何一方不得違背合同約定內容。

八、本合同一式四份，甲乙雙方和鄉（鎮、區）人民政府各一份，縣人民政府土地行政主管部門歸檔保存一份。

甲方：_______________ 乙方：__________________

（法人簽字蓋章） （法人簽字蓋章）

鑒證單位

鄉（鎮、區）人民政府（章）：___________

縣土地管理局（章）:____________________

______年______月_____日

土地復耕保證書

我叫___________，系___________鄉（鎮、區）___________村人，為了發展 ______________，經研究決定在___________建臨時___________，占用我村集體___________地___________平方米（折合___________畝）。我一定按照土地管理法律法規的規定，合理利用土地，到期保證復耕，退還土地，如不按規定執行，愿意接受縣政府的處理。

保證人：___________

_____年____月____日

補償安置方案

我村為發展_______________，經村委會研究決定在__________建__________，占用我村集體__________地_____平方米（折合_____畝）。該地為我村_______________，地面無其它問題，由我村委會全部負責。

_____年_____月_____日

臨時用地請示

縣國土資源局：

為發展經濟，經村委會研究，決定在__________建__________，占用我村集體土地_____平方米（折合_____畝），特此申請辦理臨時使用土地手續。

第4篇：村集體土地管理法范文

關鍵詞：集體土地；集體土地流轉；相關問題；探討

當前市場經濟條件下，土地資源作為一種“特殊商品”，必然要受到市場經濟機制的調節，如國有土地使用權以有償使用的方式進入市場后，在社會經濟活動中發揮了巨大的作用。但作為與國有土地使用權并存的農村集體土地使用權，在流轉過程中一直處于比較尷尬的地位。其在使用制度上如何改革，如何進入市場流轉，如何在流轉過程中充分體現其市場價值以及維護好農民集體利益是當前需要從法律上、政策上和制度上加以研究、探討的問題。

一、我國集體土地流轉的現狀

我國現行的國有與集體“兩種產權”制度形成了兩個分割的土地市場。現行《土地管理法》明確規定禁止農村集體所有土地使用權流轉用于非農業建設。但早在20世紀80年代，我國經濟發達地區就普遍以出讓、轉讓、出租和抵押等形式自發流轉集體建設用地，集體建設用地的隱形市場實際上早就客觀存在。[1]現在隨著全國城市化進程地不斷加快，城市郊區、縣城、中心集鎮，大量的集體土地進入市場已成為不爭的事實。但這些現象與現行集體建設用地管理制度存在矛盾，諸多矛盾因缺乏合法性而得不到合理解決。對于該問題如何解決，2005年《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》對集體建設用地使用權的相關問題進行了規定。該《辦法》在全國第一次對集體建設用地的流轉范圍、用途、流轉的程序和流轉后的收益及法律責任等問題都作出了具體明確的規定。[2]但在全國范圍內適用的法律法規至今仍未出臺，使得該類問題仍然無法解決，農村集體土地的流轉一直處于比較尷尬的地位。

二、集體土地流轉存在的問題

（一）集體土地所有權的歸屬不明

在與土地集體所有權相關的法律制度框架中，集體土地的產權主體并不明晰。中國農村的土地歸農民集體所有，這在《憲法》、《民法通則》、《土地管理法》以及《農業法》等重要法律中都有明確的規定。但是，集體到底指的是哪一級組織，法律規定中卻沒有予以明確的指出。《憲法》中，集體土地產權被籠統地界定為集體所有。《民法通則》第74條第2款規定：“集體所有的土地依照法律屬于村農民集體所有，由村民合作社等集體經濟組織或村民委員會經營管理。已經屬于鄉鎮農民集體經濟組織所有的，可以屬于鄉鎮農民集體所有。在《農業法》中則被界定為鄉（鎮）、村兩級所有。即使在最晚頒布的《土地管理法》中，這個問題也沒有得到徹底的明確，而只是規定：“農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有，由村集體經濟組織或村民委員會經營、管理；已經分別屬于村內兩個以上農民集體經濟組織的農民集體所有的，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營、管理；已經屬于鄉（鎮）農民集體所有的，由鄉（鎮）農村集體經濟組織經營、管理。”由此可見，集體土地所有權的主體有三種形式：鄉鎮農民集體經濟組織、村民集體經濟組織、村內農業集體經濟組織，可以簡稱為“鄉鎮、村、組”三級。

（二）法律對農村集體土地流轉的規定嚴重滯后

對于集體土地流轉，目前沒有專門的法律法規，惟一涉及土地分類、用途、規劃等相關的法律，是1998年修訂的《中華人民共和國土地管理法》。該法第63條明確規定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。”據此，農民集體所有的土地，無論耕地還是集體建設用地，都必須通過征收轉為國有后才能出讓。這意味著，農民實際上并沒有對集體土地的處分權，當然也就沒有土地財產權，所以無法獲得土地出讓的收益。該法第43條第一款規定：“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅，經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的，或者鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外。第二款規定：“前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征用的原屬于農民集體所有的土地。”這些法律條文嚴格限制了集體土地非農建設的使用范圍，只允許農村集體經濟組織自建自用。即集體經濟組織成員可以使用本集體經濟組織的土地辦企業或者建住房，但是不得出讓、轉讓或者出租集體土地使用權，也就是說，集體建設用地向本村鎮以外的企業和個人的流轉行為是法律明文禁止的。[3]而現實中，大量集體土地通過出租、轉讓、合作、入股等方式流轉到農村集體經濟組織以外的企業和個人使用的情況比比皆是。尤其是近幾年來，各地通過集體土地流轉用于工業園區建設和城鎮建設，已成為當地經濟發展和城市建設的重要組成部分，經濟發展和用地矛盾十分突出。

（三）當前我國的農地征用制度不合理

國家為了公共利益需要，采用行政手段強制征收集體土地，并給予一定經濟補償。從行政法的角度而言，在土地征用這一過程中，國家行使的征用權并非私法意義上的權利，而是公法意義上的權力，是依據國家或行政管理權行使的。[4]在市場經濟的今天，有些地方政府常利用法律對“公共利益”無嚴格界定這一漏洞，動輒以公共利益為借口，大包大攬本應由社會或市場主體（包括國有企業）來完成的事業，利用自己手中的公權力，隨意低價征用農地然后高價出讓從中牟取暴利，甚至中飽私囊，而失地農民卻得不到應得的補償或補償很少，引發了諸多矛盾。

三、對集體土地流轉進行改革的幾點思考

（一）合理配置土地資源，推進集體土地制度改革，允許集體土地進入市場

土地作為要素市場特殊商品，應通過市場機制調節和配置。一是按照土地效益最大化的原則合理配置土地資源；二是通過市場機制實現土地的價格和價值相符。集體土地進入市場，對充分發揮農村集體土地的資產效益，加快形成土地資源的市場配置機制具有推動作用。

（二）切實保障農民的土地財產權，賦予集體土地與國有土地同等權利

保留農村集體土地所有權，允許集體土地在符合條件的前提下，直接進入市場流轉，為實現集體土地和國有土地同等權利，建立統一、規范、有序的城鄉一體化的土地市場體系，為全面推行集體土地流轉并將之納入規范化、制度化軌道奠定法律基礎。

（三）集約節約利用土地，加強總量控制與用途管制，規范農村集體建設用地的流轉

集約節約利用土地資源是國家指導土地開發利用的基本方針，也是集體土地流轉必須遵循的基本原則。要通過經濟、行政、規劃等手段和措施，改變農村土地粗放、無序、低效的狀況，促進土地的節約集約利用。在允許集體土地進入市場的同時，還要通過集體土地供應的總量控制以及土地利用總體規劃和城市總體規劃，并將集體土地供應指標納入年度供應計劃等手段來規范。

（四）完善集體土地流轉的相關法律法規，確保國家土地政策的更好銜接

首先，從根本上改變土地制度的二元性。我國法律將土地分為國家所有和集體所有，這兩種所有權在所有制基礎上是相同的——均為公有制。既然國家土地所有權上可以設定建設用地使用權，且建設用地使用權可以依法流轉；邏輯上的推論應是集體土地所有權上亦可設定集體建設用地使用權，且集體建設用地使用權亦可依法流轉。

其次，建議修改《土地管理法》，制定規范農村集體土地進入市場。我們必須正視《土地管理法》禁止集體建設用地出租、轉讓的條款已完全滯后于農村土地市場的現實，這一滯后不僅降低了法律的權威性，也不利于保護集體土地所有者和使用者的權利，妨礙了正常的交易活動，去除這一禁止性條款已成必然。[6]在這個問題上廣東省已經給我們做出了表率，允許集體土地出讓、出租、轉讓、轉租和抵押。

第5篇：村集體土地管理法范文

五十六條的規定，結合我省實際，制定本辦法。

第二條加強土地管理，是各級人民政府的重要職責。縣級以上人民政府土地

管理部門主管本行政區域內土地的統一管理工作。鄉級人民政府負責本行政區域內

的土地管理工作。

第三條各級人民政府應采取有效措施，宣傳貫徹《土地管理法》和本辦法，

保護土地資源，制止亂占濫用土地的行為。鼓勵合理開發和充分利用每寸土地。同

時，必須保護國家建設項目，特別是重點建設項目需要的用地。

城鄉建設必須節約使用土地。根據城鄉建設規劃，可以利用原有的空閑地、宅

基地和荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地。個人建房，提倡

蓋樓房。

第四條國家建設征用土地，必須按下列程序辦理審批手續。

（一）建設單位持國務院主管部門或縣級以上人民政府按照基本建設程序批準

的計劃任務書或其他批準文件，向土地所在地的省轄市或縣（市、區）人民政府土

地管理部門提出用地申請。

（二）省轄市或縣（市、區）人民政府土地管理部門根據批準的文件和總平面

布置圖、地形圖，以及城市規劃管理等有關部門的書面意見，正式核定用地面積，

并組織用地單位與被征地單位簽訂補償、安置協議。

（三）用地申請按批準權限經縣級以上人民政府批準后，由所在地的省轄市或

縣（市、區）人民政府土地管理部門簽發土地使用證，并根據建設進度一次或分期

劃撥土地。

因搶險急需用地，經縣級以上人民政府同意，可以先使用。需要長期使用的，

應及時補辦用地審批手續。

第五條征用土地審批權限：

征用耕地（含菜地、園地、魚池、藕田，下同）3畝以下（“以下”含本數，

下同），非耕地（含林地、牧地、柴山、灘地等，下同）10畝以下，由縣（市、

區）人民政府批準，征用耕地10畝以下，非耕地20畝以下，由省轄市、自治州

人民政府或由省人民政府委托地區行署批準；征用武漢市行政區域內耕地100畝

以下，非耕地200畝以下，由武漢市人民政府批準。超過上述用地面積的逐級報

批。

一個建設項目需要征用跨縣以上行政區域土地的，由上一級人民政府或地區行

署按本辦法規定的審批權限批準或報批。

省轄市、自治州、縣（市、區）人民政府和地區行署批準征用土地的文件，須

抄報省人民政府土地管理部門備案。

第六條國家建設征用土地，由用地單位按下列標準支付征地費。除國家另有

規定外，任何單位和個人，未經省人民政府批準，不得擅自提高或降低標準，也不

得以任何借口收取本辦法規定以外的費用或附加其他條件。

（一）土地補償費和地面附著物補償費。

1．征用省轄市郊區耕地的，按其年產值的五到六倍補償；征用縣級市和縣轄

鎮郊區耕地的，按其年產值的四到五倍補償；征用其他地方耕地的，按其年產值的

三到四倍補償。年產值的計算：國家牌價和市場價的平均數，乘以同類土地前三年

平均年產量（下同）。

2．征用有收益的非耕地，按其年產值的二到三倍補償。

3．征用宅基地，按鄰近土地的補償標準補償。

4．被征土地上的青苗、樹木，能計算產值的，按產值補償；不能計算產值的

，合理計價補償。征地協議簽訂后搶種的作物、樹木，不予補償。

5．被征土地上的建（構）筑物等的補償標準，由省轄市或縣（市、區）人民

政府規定。違章建筑，不予補償。

（二）安置補助費

1．征用耕地的，每一個需要安置的農業人口的安置補助標準，為被征用地每

畝年產值的二至三倍。但是，每畝被征用耕地的安置補助費，最高不得超過被征用

耕地年產值的十倍。需要安置的農業人口數，按《土地管理法》第二十八條規定的

方法計算。

2．征用有收益的非耕地的安置補助費，按其年產值的二至三倍支付。

3．征用無收益的土地，不付安置補助費。

（三）上述土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農民保持原有生活

水平的，經省人民政府批準，可以增加安置補助費。但土地補償費和安置補助費的

總和不得超過被征地年產值的二十倍。

（四）征用城市郊區的菜地，用地單位應當按照國家有關規定繳納新菜地的開

發建設基金。

收費標準為：武漢市每畝7000至1萬元；其他省轄市每畝5000至70

00元；縣級市每畝3000至5000元。

第七條土地補償費和安置補助費，除被征土地上屬于個人的附著物和青苗補

償費付給本人外，其余的按《土地管理法》第三十條規定的用途，由被征地單位擬

訂使用計劃，經省轄市或縣（市、區）人民政府土地管理部門審查同意后，由用地

單位支付給被征地單位，在土地部門的監督下按計劃使用。

新菜地開發建設基金由土地管理部門收取，交同級財政專項儲存，專款專用，

任何單位不得挪用。此項經費用于開發新菜地和改造老菜地。使用計劃由土地管理

部門會同農業和蔬菜生產主管部門及商業部門提出，經省轄市或縣（市、區）人民

政府批準后實施。

第八條因國家建設征用土地造成的多余勞動力，由當地土地管理部門和鄉（

鎮）人民政府及被征地單位、用地單位共同協商，予以安置。其中安置到集體所有

制單位和全民所有制單位就業人員的條件，由省人民政府另定。

第九條對村（組）的集體土地一般不得全部征用，確因國家建設需要全部征

用的，必須經省人民政府批準，其原有的農業戶口經審查核定后，可以轉為非農業

戶口。

第十條計稅土地被征后，其農業稅、特產稅的減免，按農業稅減免程序辦理

。減免以前，由用地單位負擔。

第十一條國家建設使用國家荒山、荒地、荒灘、按本辦法第五條規定的審批

權限，經批準后無償劃撥。劃撥國營農、林、牧、漁場和科研、教育單位附設場、

站使用的國有土地，按本辦法第六條規定的補償標準的下限，補給原使用單位。

第十二條國家機關、團體、企事業單位和農、林、牧、漁場，在國家批準用

于農業生產、科研或本場范圍內的土地上進行非農業建設的，按本辦法規定的征地

程序，報縣級以上人民政府批準。

第十三條鄉（鎮）村興辦企業，應首先利用現有設施和場地，嚴格控制占用

土地。確需使用土地的，必須持縣級以上主管部門批準的計劃任務書或其他批準文

件，向省轄市或縣（市、區）人民政府土地管理部門提出申請，按本辦法規定的審

批權限辦理用地審批手續。使用非本集體所有土地的，還應按本辦法規定的各項補

償標準的下限支付補償費，并妥善安置農民的生產和生活。

鄉（鎮）村興辦企業，其用地面積，不得超過國家關于同行業和相同經營規模

的國營或集體企業的用地定額。

第十四條鄉（鎮）村公共設施、公益事業建設需要使用集體土地的，經鄉（

鎮）人民政府審核，按本辦法規定的審批權限辦理用地審批手續，對使用非本集體

所有土地的，由主辦單位給被用地單位調整土地或給予適當補償。

第十五條農村個人或個人合伙興辦企業，應首先利用自有的房屋庭院。確需

使用集體土地的，須提出申請，并與土地所有單位簽訂有償使用土地的協議，使用

非耕地的，由鄉（鎮）人民政府批準；使用耕地的，經鄉（鎮）人民審查，報省轄

市或縣（市、區）人民政府批準。上述個人經批準使用的土地，仍歸原集體所有。

停止使用后，交還集體，并負責恢復耕種條件。地面附著物可作價交集體或自行拆

除，不準把生產、營業用地作為宅基地。

第十六條農民建房用地，由本人申請，經村民委員會同意，使用非耕地的，

由鄉（鎮）人民政府批準；使用耕地的，經鄉（鎮）人民政府審查，報省轄市或縣

（市、區）人民政府批準，并按被占耕地年產值的二到四倍支付土地補償費。

農民新建、改建房屋的宅基地（含一切附屬設施）總面積，使用耕地的每戶不

得超過140平方米，使用非耕地的每戶不得超過200平方米。具體用地面積，

由省轄市或縣（市、區）人民政府在上述限額內，根據當地人均耕地等情況確定。

出賣、出租房屋的，不得再在當地申請宅基地。農民遷居和拆除房屋后騰出的

宅基地，由集體收回，統一安排使用。

第十七條城鎮非農業戶口居民建住宅，需要使用集體土地的，由本人申請，

所在單位或居民委員會同意，報省轄市或縣（市、區）人民政府批準。并參照國家

建設征用土地補償標準，支付土地補償費和安置補助費。

居民建住宅每戶宅基地面積：大中城市內不得超過80平方米，其他城鎮內不

得超過100平方米。具體用地面積由省轄市或縣（市、區）人民政府根據當地實

際情況，在上述規定限額內確定。

第十八條用地單位或個人經批準征用、劃撥的耕地、園地和其它有收益的土

地，未經原批準機關同意，從征地批準劃撥之日起滿一年未使用的，由縣（市、縣

）土地管理部門收取荒蕪費。滿兩年還未使用的，依法收回。

荒蕪費按同類土地年產值一到二倍收取，交同級財政，作為土地開發建設基金

。

第十九條依據《土地管理法》第十九條規定，收回的國有土地，縣級以上人

民政府可在本辦法規定的審批權限內，按本辦法規定的補償標準有償劃撥給其他符

合用地條件的單位使用，用地單位支付的各項費用交同級財政。收回的國有土地也

可以暫借給農業集體經濟組織耕種，但不得在土地上興建永久性建筑物或種植多年

生植物，國家建設需要時，予以收回，只支付青苗補償費。

第二十條對違反《土地管理法》和本辦法，除按《土地管理法》的有關規定

處理外，對并處罰款的，按以下標準執行：

（一）買賣、出租或以其他形式非法轉讓土地的當事人，根據情節輕重，按其

非法收入的10％至20％處以罰款。

（二）非法占用城市土地的，按城市市郊菜地年產值的一至三倍罰款；非法占

用其他地方土地的，按照被占土地或鄰近土地年產值的一至二倍罰款。

（三）批準的臨時用地期滿不歸還，以及拒不交出依法應收回使用權的土地的

，按本條第二項規定標準處以罰款。

（四）非法占用被征地單位補償費和安置補助費的，按被占用金額的5％至1

0％罰款。

第二十一條以上罰款由縣級以上人民政府的土地管理部門決定，被處罰的單

第6篇：村集體土地管理法范文

關鍵詞：城市發展綜合癥 宅基地 入市 途徑

中圖分類號：F290 文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2013）02-072-02

一、城市發展綜合癥

城市發展綜合癥指的是在我國城市發展過程中遺留的一系列問題。其主要表現但不局限于：

1.房價高企。據來源于搜房網的數據，2010年我國一線城市的租售比已經遠遠超出了國際公認的水平，北京為1∶547，局部地區達到了1∶700。上海達到了1∶500。深圳達到了1∶400-1∶480之間。國際上用來衡量一個區域房產運行狀況良好的租售比一般界定為1∶300～1∶200。可見，以國際標準衡量，這些一線城市的房價高出了約一倍。

導致房價高企的原因是多方面的，但是，大力推進城市化而使得大量農民涌入城市卻是推高房價的一個不爭的因素。

2.道路擁堵。城市道路擁堵已經越來越嚴重了。調查數據顯示，北京市民每天平均上下班在路上消耗的時間為40分鐘，居全國之首。市區交通擁堵時間已達每天5小時，交通擁堵范圍正由市中心區向和放射線道路蔓延。深圳交通擁堵也已成常態。導致道路擁堵的原因也是多方面的，但是，經濟快速發展使得汽車走入家庭卻是其中的一個主要因素。

3.空殼村數量增加。空殼村指的是由于農村人口向城鎮轉移而使得人口數量嚴重萎縮的村莊。“今天中國有數以大概四千到五千萬的留守老人，留守兒童留守婦女，有大量的空心村，空殼村。”這是2010年10月29日作為主持人的中國綜合開發研究院城市所的李金逵在國際城市論壇上的發言。可見，空殼村現象的出現已經達到需要引起我們高度重視的程度了。空殼村的出現是純粹的城鎮化進程的產物。空殼村的出現不僅使得農村的生產能力下降，導致農業生產出現問題。也不僅使得農村的資源處于閑置狀態而產生浪費，更嚴重的后果是空殼村使得人口結構發生了變化，將帶來一系列的教育、醫療、安全問題。

二、推進宅基地入市可以有效緩解部分城市發展綜合癥

城市發展綜合癥的出現不僅將使得城市發展進程受到阻礙，更將使得我國的經濟發展難以持續。因此，在強調城市化，強調建設和諧社會的同時，我們也必須要重視解決城市發展綜合癥的問題。解決城市發展綜合癥的途徑有很多，其中，推動宅基地入市就是一個很有效的途徑。

（一）宅基地的屬性及流通限制

《土地管理法》第8條規定：“宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有”。而依照我國的法律規定，具有集體所有性質的宅基地只能在集體內部流轉。農村宅基地使用權的主體只能是本集體經濟組織成員，對于非集體經濟組織成員，法律禁止其通過除法定繼承以外的任何途徑和方式取得宅基地使用權。

《國務院關于深化改革嚴格土地管理的規定》（國發[2004] 28號）規定：“禁止城鎮居民購買宅基地。”《國土資源部關于加強農村宅基地管理的意見》（國土資發[2004]234號）規定：“嚴禁城鎮居民在農村購買宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證。”

這樣的規定固然有其積極的一面，可以有效保護農民擁有宅基地，有房可住。但是，在我國經濟發展的過程中，這樣的規定不僅在很大程度上起不到保護農民利益的作用，而且已經妨礙了我國經濟的發展。

1.對進城的農民而言，宅基地的存在已經沒有意義。城市化進程導致的直接結果就是大量的農民進入了城市，成為城市中的一個特殊群體。這些農民往往是舉家遷入城市的，已經沒有了回歸農村的欲望。他們在遙遠的農村都有一份宅基地，有一處住所。但是，那處宅基地對于這些已經或計劃在城市扎根的農民而言已經毫無意義了。

2.宅基地的保留，浪費了我國的土地資源。這些注定不會有人居住使用的宅基地，按照法律規定還要為不可能再回來的農民保留，土地的價值就無法得到發揮。這將浪費大量的土地資源，進而在一定程度上阻礙我國發展經濟的進程。

（二）宅基地入市與集體土地入市的區別

宅基地盡管屬于集體土地，但是，宅基地入市不同于集體土地入市。后者包含的含義更廣泛，不僅指宅基地入市，而且可以包含耕地等其他集體土地入市。

相對于集體土地入市，宅基地入市有很多自身的優點：

1.能夠確保基本農田的數量。宅基地本身不屬于基本農田的范疇，其入市不會對基本農田的數量產生影響。而如果集體土地入市，則意味著本屬于集體的基本農田也將流出本集體。可能導致的結果或者是國家基本農田的總量降低，或者是該集體的基本農田數量降低。前者，將對國家的穩定造成影響；后者，將對該集體的生存造成影響。

2.能有效保證鄉鎮結構的穩定。農民的立足點就是土地。有了土地，也就有了安居的根本。如果推行集體土地入市而導致耕地由集體土地之外的人耕種，則那些失去土地的農民就沒有了在本村居住的源動力。而由此導致的人口流動則會打亂原有的鄉村結構的穩定。但是，僅僅是宅基地入市就不會出現這種情況。

（三）宅基地入市可以解決的問題

宅基地入市可以有效解決城市發展綜合癥中的一些病癥：

1.有利于抑制高房價。宅基地入市增加了住宅建設用地的供應，將緩解城市發展住宅建設用地供應緊張的局面，進而有助于抑制高房價。

郊區的宅基地可以直接用于住宅建設直接抑制高房價。距離城區較遠的宅基地可以通過市場的流轉被部分生活富裕的市民購買并完全可能在政策的扶持下形成各具特色的小鎮，進而進一步吸引部分城市人口而間接抑制房價。

2.有助于新農村建設。宅基地入市可以吸引部分有資金、有素質、有能力的市民到農村去居住、創業。（下轉第75頁）（上接第72頁）這些人的到來對于創建有特色的新農村是非常具有積極意義的。在政策的指引下，可以形成諸如畫家村、藝術村等一道道別具特色的風景線和產業群。這些產業群的出現不僅對于提升產業的創造力和生命力具有意義，而且對于提高農村生活質量、生活品味都具有積極意義。

3.有利于增強農民工的生存能力。宅基地閑置在農村時，對于該農民而言幾乎毫無價值。宅基地入市使得農民所有的土地具有了與市場接軌的價值，這些額外產生的財富可以有助于農民工在城市中生存發展。也有助于進一步拉動內需。

4.有利于老有所養。我國已經步入了老齡社會，養老的問題已經日漸突出。而目前，我國的養老體系尚不完善，在農村，尤其是貧困落后的農村更是很不樂觀。在日前舉行的2010年中國衛生論壇上，人力資源和社會保障部副部長胡曉義透露，隨著中國老齡化水平提高，醫療保險、醫療保障的可持續發展面臨著越來越嚴重的挑戰。

宅基地入市可以使得部分農村老人能夠出售自己的宅基地而獲得進住養老院的資金，獲得用于醫療的資金，這對于緩解老齡化帶來的養老問題具有非常重要的意義。

5.有利于緩解交通擁堵。宅基地入市，意味著將會有部分城市人口到農村居住，這將分流一部分城市交通量，一定程度上緩解主城區交通擁堵。同時，當在農村形成特色產業群的時候，就會有相當數量的企業、從業人員主動流出城市的主城區而進一步減少主城區的交通壓力。

6.有利于防治空殼村。城市化進程導致了大量的農民進入了城市，使得部分村莊成為了空殼村。宅基地入市則有助于人口回流，使得農村的空間資源得以充分利用。

農村的清新的空氣、綠色的資源對于部分城市人口還是很具有吸引力的，只是苦于不能獲得宅基地的使用權而無法走進農村。宅基地入市將從根本上解決這個問題。

三、宅基地入市面臨的問題及解決的思路

宅基地入市將會面臨一些列問題，只有解決了這些問題，宅基地入市才能夠得以順利推進，才能夠有效達到推動宅基地入市的目的。

1.需要修改《土地管理法》。如果不修改《土地管理法》，則農民出售宅基地是違法行為。而購買宅基地的買家也不能合法獲得宅基地的使用權。所以，推動宅基地入市的首要工作就是修改《土地管理法》。

對于如深圳這樣的一線城市，可以在《土地管理法》修訂之前申請試點宅基地入市。為《土地管理法》的修訂積累經驗。也能夠率先造福社會，進一步起到特區的示范效應。

2.需要建立宅基地入市的有形市場。宅基地入市在本質上也是商品的交易，但是這種商品交易由于涉及的因素多，影響大，作為交易雙方的當事人對于其中的經濟、法律等環節都不能很好把握，因此不能允許向其他日常消費品一樣在路邊交易，而應該建立有形市場集中管理、集中指導。同時，也應該鼓勵社會中介機構為宅基地入市提供估價、交易、登記等一系列服務，以維護交易公平，保護雙方尤其是農民的利益。

3.需要發展城鄉交通。宅基地入市，需要有城里人購買并去鄉村居住，這實質上就是建立了一個城鄉溝通的渠道。到農村購買宅基地的城市人口并不是存粹的農村人，還要有相當的業務在城市中辦理，因此，大力發展城鄉交通，大力發展鄉村網絡等信息硬件建設都是吸引城市人口下鄉的必要措施。只有城鄉之間的交通便利了，鄉村的信息暢通了，城里人才可能有意愿去鄉村居住。才能真正實現宅基地入市的重要歷史意義。

[本文支持課題：建設部課題《我國建筑工程法律體系構建研究》項目編號：2008-R3-36。課題第一作者：顧永才，博士、副教授]

參考文獻：

1.馮志順，孫順英.試論宅基地使用權流轉的必要性和可行性[J].昆明：法制與社會，2010（10）

2.楊珍惠.我國現行農村宅基地制度問題研究[J].成都：資源與人居環境，2010（18）

3.方文，胡浙平.農村宅基地使用權流轉困境與流轉績效評析[J].成都：農村經濟，2010（9）

4.李蓓，李國銳.淺談中國企業年金的模式選擇[J].深圳：特區經濟，2010（10）

第7篇：村集體土地管理法范文

【關鍵詞】農村宅基地 農村宅基地使用權制度 管理

ABSTRACT

This article on rural residential land management and tenure systems analysis,through the study of existing problems of rural residential land and management difficulties, policy against our country,make suggestions to a relatively viable, to address the rural residential land management difficulties, rural housing land use right allocation confusion providing feasibility.

Key Words: Rural Residential Land；Rural housing land use right；Management

中圖分類號：G812.42文獻標識碼：A 文章編號：

一.前言

在我國的土地管理政策中，農村的宅基地，主要的是指在農村中，住戶或者是個人將作為住宅基地用地而發生占有，或者是利用的本集體的所有土地。宅基地既包括各種建造房屋占據的土地，也包括已經建好，或者是過去已經占用的土地，同時還將即將用于房屋建造的土地。在我國現行法律政策中，宅基地主要分為三類，已經建立房屋的占用地，建過房屋但已無附著物，不能居住的土地以和準備建房用的規劃地。其中，宅基地的所有權要歸屬于農村集體經濟組織。目前，由于我國的宅基地在制度體系，和分配政策上存在著很多的缺陷，使得我國的宅基地使用分配缺乏規范性，分配秩序混亂。在宅基地的使用分配過程中，受到來自各方面的影響較大，行政力量的干預更是嚴重，使用權的分配制度不嚴格，規范難以貫徹落實，很多地區分配過程中，都是由村干部進行決策，造成嚴重的不公平和不合理現象，不僅僅很大程度的喪失了公平性，也加劇了社會的矛盾。

二.農村宅基地管理現存的問題

宅基地關系到農村住戶和個人的切身利益，其管理是否科學合理將對宅基地分配使用的公平性起到十分重大的影響，在我國現階段的國情下，農村宅基地雖然在管理上取得了一些成果，但是，效果不明顯，依舊存在著很多問題。筆者將作出詳細分析。

1.規劃建設實施困難

在農村宅基地管理中，要嚴格遵守我國《土地管理法》的相關規定，在農村中，居民的住宅建設規劃要嚴格遵循當地鄉鎮或者是村里面的建設規劃。在我國現階段，很多村民在修建自己的住房時候，都具有很大的隨意性和自由性，為了滿足自己的需求和個性化的要求，當獲得了房屋建設的審批之后，并開始放線和施工，在房屋建設竣工之后，也不去土地管理機構請求房屋質量的檢查驗收，這使得農村的住宅建筑缺乏統一的規劃，布局顯得混亂，各種土地權屬矛盾不斷出現，嚴重影響到社會的穩定和農村的和諧。伴隨著我國農村經濟的飛速發展，農民生活水平的不斷提高，區域交通網絡逐漸完善，很多農村居民在建筑房屋時候，多會選擇交通便利，經濟發展潛力大的地段，在城市化水平不斷提高的同時，更多的村民會憑借經濟實力或者是私人關系在一些新規劃地區選擇更為優越的地段進行建房，那些經濟能力較弱的農民更多的希望在原地建房。各種因素的影響，使得農村宅基地規劃困難，新的規劃難以貫徹落實，老規化難以廢止。

2.“一多一亂”現象比較嚴重

在農村宅基地管理中，筆者發現，很多農村村民并沒有嚴格遵守建房規范，同時，在房屋建筑施工過程中，通過各種手段擅自擴大房建建筑面積，更有甚者，在規劃自己將要修建的房屋的同時，用其他的方式將房屋基地邊上，本屬于集體的土地大肆占用，并在這些本屬于集體土地上發展農業，養殖業等，賺取經濟利益。在占用集體土地的同時，也忽視到土地管理部門的等級注冊，既嚴重阻礙了土地管理的規范性，造成了土地管理的難度，同時也造成了很多土地權屬問題的矛盾。

3.亂圈亂占問題非常嚴重

據我國相關的法律規定，宅基地主要是用房屋建筑所用，但是在農村宅基地管理中，筆者發現，很多農民在占用了基本的住宅建筑用地之外，為了滿足養殖畜牧等需求，在房屋附近修建豬圈，牛圈和羊圈，或者是在屋后修建菜園等，既造成了空間的擁擠，也造成了嚴重的交通阻礙。同時，不利于區域的整體規劃。

4.無節制的占用好地

在筆者多年的農村宅基地管理經驗中，筆者發現，很多有經濟實力的或者還是有私人關系的農民，為了能夠選擇最好最寬敞的地方修建房屋，花費高昂代價占用一些優質土地或者是平坦地，從而造成了很多浪費，比如，村中心很多舊房都浪費，無人居住，村子外部卻大力修建房屋，造成嚴重的土地資源浪費。

5.違法用地查處執法困難

在農村，由于農民修建房屋相對而言投資都比較大，基本上都要花費掉很多的積蓄，而且受到一些傳統觀點的影響，比如房子的面積越大越好，規模越宏偉越好，房屋的結構設計越新穎越好，將房屋視為身份地位等象征，這便使得很多居民在修筑房屋時候，房屋面積經常會突破原有規劃的面積。同時，據我國的《土地管理法》相關的規定，土地監察人員對土地違法行為的制止權，當發生一些土地占用問題的時候，如果沒有能夠實施有效的阻止或者是限制，便只能依照相關的法律規范向法院提出申訴，但這需要一個過程，即使申訴得到貫徹落實，房屋已經建筑完成。在眾多調整的法規中，《土地管理法》剛性最強，但是其中的相關處理懲罰也只是進行拆除或者是沒收，但是沒有違法占用的房屋建筑結構屬于居民財產，要進行嚴格的財產評估，其操作十分困難，容易引發多種矛盾，也使得執法變得更為艱難。

6.村民宅基地私自出租，轉讓出售他人

在我國廣大的農村，由于很多農民的法律素質較低，對宅基地的相關的法律認識不清，多認為宅基地是自己的私人財產，可以進行自由的處理，比如自由交換，買賣，宅基地的交易都是屬于私人的事情，與土地管理部門無關，因此，無需去辦理相關的手續，同時，在很多農村中，村干部的管理水平有限，干部和群眾都對土地使用制度的改革不關心，缺乏熱情，私自將集體土地轉讓，或者是進行出售。造成了土地流失，管理嚴重脫節。

三.加強農村宅基地管理的對策建議

1.大力宣傳土地管理法律、法規

要借助各種傳媒面向社會通過各種途徑和形式宣傳土地管理的法律、法規及規章制度，宣傳土地基本國情，國策，國法，普遍提高廣大人民群眾的土地法制意識。尤其面向鄉鎮領導，要將《土地管理法》列入普法內容的重點進行宣傳，不斷提高各級黨員干部的土地法制素質，對各級主要干部學習貫徹執行土地管理法實行任前考試，任期評議，離任審核，凡考試不通過，評議不合格，審核有問題的干部不得擔任相應崗位的領導職務。

2.提高土地集約利用率

農村宅基地管理要以合理利用土地、節約耕地為原則，結合農地整理和村鎮建設現代化的進程，達到土地的集約高效利用。從長遠看，要結合鄉鎮土地利用規劃的編制，大力搞好村莊用地的整理。經濟實力較強的地方，可以村集體為單位建村民公寓樓；經濟實力較弱的地方則要大力整治空心村，對多占宅基地及亂圈亂占進行清理，從實際出發，區別情況，依法處理。

3.嚴格實施村民建房手續的審批

村民建房手續的審批要在嚴格執行有關法律法規，服從規劃安排的前提下，實施村民建房管理公示制和社會服務承諾制，增加行政審批的透明度、辦事程序的公開化，要將村民建房辦理手續的條件、辦理流程、收費標準、收費依據、辦理時限在各鄉鎮向群眾進行公布，在村民宅基地安排有爭議的地方，可引入公開、公平、公正的競爭機制，堅決鏟除老百姓建房中出現的以地謀私，亂收費的不正之風。

4.嚴格執法，加大執法力度

要對繼續違法超占集體土地的人員依法從嚴處理，對仍然違法建房超占集體土地的，必須依法從重處理。一是要按照《土地管理法》規定，該拆除的堅決拆除；二是對不符合農村規劃的建房一律不批，新建房必須和舊村改造結合起來。這樣持之以恒堅持下去，原來超占集體土地隨著有償使用的矛盾緩解，新建房違法戶得到及時查處，舊村改造也有了啟動資金，自然就能加速村莊改造步伐，于國于民均有利。

四.結束語

宅基地的管理關系到農民的切身利益，關系到我國農村土地資源的管理效率。要在分析管理中存在問題的基礎上，采取科學有效的措施，嚴格執法，做到管理的規范化和制度化。

參考文獻：

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[2]陳煒，邱祥云.當前農村宅基地使用管理的對策與措施[J].國土資源，2004（10）.

[3]徐日輝,倪才英,曾珩.淺析農村宅基地整理[J].中國土地科學.

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[5]何維佳 陳美球 王亞平 當前農村宅基地管理的困境及對策研究 [期刊論文] 《中國農學通報》 ISTIC PKU -2010年19期

第8篇：村集體土地管理法范文

一、 集體土地上房屋所有權的初始登記

根據《土地管理法》第四十三條規定：“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉（鎮）公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外。”從本條規定可以看出，集體土地上只有兩類房屋可以進行建設和登記：一是村民住宅，包括農村村民在宅基地上新建、擴建、改建和重建的房屋。二是鄉鎮企業、鄉（鎮）村公共設施和公益事業建造的房屋。

村民住宅進行房屋登記，房屋所有權人的身份有限制，一般是該村集體經濟組織成員。宅基地使用權作為一項特殊的物權，是一種帶有身份性質的財產權，它是與農村集體經濟組織成員的資格緊緊聯系在一起的，只有集體經濟組織成員的身份才能申請宅基地使用權并在其上建造房屋。農村集體經濟組織成員資格的確定，是享有宅基地使用權和該宅基地上建設房屋所有權的基本前提。申請村民住房所有權初始登記，必須提交申請人屬于房屋所在地農村集體經濟組織成員的證明。

農村集體經濟組織所有的房屋是農村集體經濟組織所有的重要財產，對其利用和處置等都應當由村民來共同決定。為了貫徹落實村民自治的原則，保護廣大農民群眾的民利，加強對農村集體經濟組織資產管理的監督，保障農村社會的發展和穩定，農村集體經濟組織申請房屋所有權初始登記的，還應當提交經村民會議同意或者由村民會議授權經村民代表會議同意的證明材料。

公告是村民住房所有權和農村集體經濟組織所有的房屋初始登記的必經程序，未經過公告，登記機構不得登記發證。公告是指房屋登記機構在對申請人所提供的資料進行審查后，以一定的方式向公眾公布予以核準房屋產權的有關事項，利害關系人可以在規定的期限內向房屋登記機構提出異議。公告是房屋登記機構確保房屋權屬登記正確的重要手段。因農村住宅歷史沿革和權屬來源非常復雜，建設審批資料不齊全，房屋權屬經常成為鄰里糾紛的重要因素，甚至會危及到社會的和諧穩定。因此，在房屋權屬核準登記前，進行必要的公告，通過征詢利害關系人和知情人對房屋權屬的異議，及時發現問題，糾正潛在錯誤，確保房屋登記的合法性和準確性。

二、集體土地上房屋所有權的轉移登記

集體土地上的房屋可以進行轉移登記，但是和國有土地上的房屋轉移登記有所不同，兩者差別主要就在于因土地使用權流轉限制不同所導致的房屋流轉條件不同，造成在收件材料和轉移登記程序等方面存在很大差別。

1.國有土地上房屋轉移登記只需雙方當事人同意即可，而集體土地上村民住房申請轉移登記除了雙方同意之外，還必須提交“農村集體經濟組織同意轉移的證明材料”。集體土地上房屋轉移登記時提交集體經濟組織同意轉移登記的證明文件，可以避免集體土地上房屋違反規定私自流轉，從而維護和諧穩定的社會秩序，保障農民基本生存權。此外，農村集體經濟組織處分其所有的房屋時，除了雙方同意外，還應提交村民會議同意登記或者由村民會議授權經村民代表會議同意登記的證明材料，以貫徹村民自治的原則，加強對村集體經濟組織資產管理的監督。

2.申請人可以申請集體土地上的房屋轉移登記，并不意味著集體土地上的房屋就可以自由轉讓。目前，國家政策、法律法規對集體土地上的房屋轉移登記有嚴格的限制條件。集體土地上的房屋所有權轉移受到限制主要是由宅基地為集體所有的性質所決定。宅基地使用權是一種帶有身份性質的財產權，是與農村集體經濟組織成員的資格聯系在一起的，集體土地上房屋的受讓人必須為本集體經濟組織成員（房屋繼承或人民法院的法律文書所確定的轉移登記除外）。農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。1999年，國務院辦公廳關于《加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》（【1999】39號）和國務院關于《深化改革嚴格土地管理的決定》（國發【2004】28號）均明確規定禁止農村房屋向城鎮居民流轉，農民的住宅不得向城鎮居民出售，城鎮居民也不得到農村購買宅基地、農村住宅或‘小產權房’。單位和個人不得非法租用、占用農民集體所有土地搞房地產開發，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用權證和房屋所有權證。

第9篇：村集體土地管理法范文

【關鍵詞】土地征收；征地補償；村干部

1 在農村土地征地過程中，厘清征收和征用的概念

近來，一些文章、報道常常將“土地征收”和“土地征用”兩個概念混用，主要原因是在實踐中人們對此還存在模糊認識，認為二者沒有實質區別，只是表述不同。實際上，二者確有共同之處，但又存在較大區別。根據相關法律規定，土地征收是指國家為了公共利益的需要，經省級人民政府或國務院批準后依法對農村集體所有土地實施征收并給予征地補償。土地征用是指國家在緊急狀態下，基于公共利益的需要，依法以強制方式在一定期間內使用集體土地的行為。共同之處在于，都是為了公共利益需要，都要經過法定程序，都要依法給予補償。區別在于，征收涉及所有權的改變，征收后的土地由農民集體所有變為國家所有；而征用只是使用權的臨時轉移，土地所有權仍然屬于農民集體，且在使用結束后國家應當返還征用的財產，并支付必要的費用。簡言之，涉及土地所有權改變的，是征收；不涉及所有權改變的，是征用。在厘清征收和征用概念的基礎上談征地問題，不僅有助于大家根據情況正確使用，也有利于大家在解讀相關政策規定時能更加清楚自己的權利義務。

2 農村土地征收過程中的常見問題

2.1 補償收益主體不明確，補償截留現象嚴重

我國的《憲法》、《物權法》、《土地管理法》等都明確規定，中國農村的土地歸農村集體成員共同所有，但到底誰是“集體”，相關立法并沒有明確指出，農村土地的集體產權實際上是“一種無確定主體的產權”。集體土地所有權主體虛位，導致在征地補償費的利益歸屬上存在著很多問題。《土地管理法》規定，土地征用后，村集體經濟組織可以提取土地補償費和部分安置補助費及集體提留的資金由村委會統一納入集體經濟組織管理范圍。村委會作為群眾服務組織，由于缺乏必要的監督成了政策的盲區，土地補償中，鄉（鎮）、村克扣、截留補償金的現象比比皆是，補償金真正落實到土地權利人手中的所剩無幾。鄉村干部在征地補償款的分配上有很大自，這就導致了，一方面，由于村委缺乏投資理念，將巨額土地補償款用于民間借貸和不合理的投資，以至血本無歸，使得集體資產蒙受巨大損失。另一方面，一些村子因征地一夜暴富，于是大肆鋪張浪費，白條入帳，再加上鄉村干部貪污、挪用土地補償款等腐敗行為頻發，土地補償費截留現象嚴重。

2.2 重公權、輕私權的傳統觀念影響我國土地征收補償立法的發展

從本質上講，土地征收補償是政府公權力與農民私權利的一場搏弈。我國幾千年來一直流行著“官本位”思想，人們重公權、輕私權的傳統觀念根深蒂固，私有財產權觀念相對薄弱，我國對于私權主體人格的尊重和財產權的保護都不盡完備。筆者認為，要建立一套完善的土地征收法律制度，首先必須轉變觀念，權力本位的思維模式應當讓位，對于財產權的尊重和保護應當置于顯要的位置。

2.3 征地程序不透明，農民參與程度低

雖然《土地管理法》明確規定，征地補償安置方案確定后，有關地方人民政府應當公告，并聽取被征土地的農村集體經濟組織和農民的意見。但事實上，農村集體尤其是農民在征地過程中參與的程度非常有限。在現行體制下，國家征地面對的是集體，而非農戶，有權去談補償條件的也只是集體，農民往往不參與征地補償談判，而所謂的集體常常不過是兩、三個鄉村權力人物，能不能完成征地任務，也成了這些人是否能繼續居于權力位置的決定性條件。雖然國家政策法律多次強調征地過程中的各項補償最終要落實到農民，但農民無法以獨立權利主體的地位參與到征用協商談判中來，征地過程又缺乏暢通的申訴渠道，這就使得其財產權利的保障就更成為問題。

3 作為村干部如何做好土地征收工作

隨著城鎮化發展的進一步推進，農村工作的復雜性增強，尤其是在土地征收過程中，涉及了政府、農民、村組織、開發商等多方利益主體的博弈，利益分配的矛盾也愈加復雜，要在貫徹黨和政府政策的執行與保障村民利益的最大化中間，找到一個平衡點，確實不易。在土地征收過程中，除了要盡職盡責做好本職工作，還必須做好以下幾方面工作：

3.1 熟悉土地征收相關的法律政策

《土地管理法》、《土地管理法實施條例》、《關于深化改革嚴格土地管理的決定》等都是國家政府在土地征收時所依照的法律依據，作為村里主持該項工作的干部，一定要熟悉和清楚相關條款，做到知己知彼，有的放矢。即使自己了解掌握了國家的相關政策，又能對村民進行普及教育，使村民也能清楚地知道國家的有關規定，使我們能在合法的基礎上統一征收大局。除此之外，法律政策還設定了很多的救濟途徑，要幫助大家運用法律武器來維護自己的合法權益。

3.2 做好群眾征地工作，構筑起化解的第一道堅固防線

多年來，因為土地征收問題造成的頻頻發生，因為該問題而造成的人員傷亡等惡性事件讓人觸目驚心，這不僅嚴重影響了社會秩序和穩定大局，也影響了黨和政府在農民心中的形象。在征地過程中，我們首先應該認識到，土地是農民的根本，失去了土地，農民就失去了生存之本，農民因此而產生的恐慌不安、思想波動，要從感情上進行理解。其次，要深入群眾，耐心聽取群眾反映的困難和問題，并千方百計幫助其解決。最后，要處事公道，對群眾合理的要求，盡快予以滿足；對一時無法解決的，要解釋清楚，爭取他們的理解和支持；對不合理、不合法、侵犯群眾利益的規定、做法，要及時予以修正。除此之外，要做好群眾的思想工作，積極引導他們按照國家政府相關政策、法律、程序辦事和維權。把解決群眾實際困難和做好群眾思想工作結合起來，構筑起化解的第一道堅固防線。

3.3 征地補償款的發放要公開、公平、公正、及時

征地補償款的發放，是征地過程中，群眾最為關注的焦點，是最為敏感的“漩渦”，也是最容易出問題的環節。千百年來，我國農民信奉“不患寡就患不均”，大家對于公平、公正的追求是至上的，村干部作為征地補償款發放的主體，如何公平、公正、及時的將補償款發放到群眾手中，讓群眾滿意，是征地過程中極為重要的工作。首先，我們要讓群眾清楚地知道，征地補償相關的種類構成、各種補償的補償標準、人頭的確定辦法、費用計算方式等等，用公開、公正、公平、統一的規則來確保公平的實現。其次，在補償款到賬后，村領導要盡快規劃安排，及時將補償款發放到群眾手中，讓群眾得實惠、得安心，將惡性事件扼殺在萌芽當中，也使我們的城鎮化順利進入下一階段。

【參考文獻】