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第1篇：商業開發模式范文

關鍵詞：民族文化旅游；商業模式；資源擴展

中圖分類號：F590 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）12-0-02

在推動經濟發展的過程中，民族文化旅游成為民族地區非常重視的一個方面。民族文化是人文旅游資源的重要組成部分，因具有很強的民族性所以具有很大的吸引力。所謂的文化旅游，是指以歷史文化遺存、自然風光為基礎進行資源擴展或者以文化活動作為核心產品的旅游。[1]民族文化旅游當然是把民族文化作為一切旅游開發資源的基礎。有學者指出，凡是與文化旅游相關的活動，我們可以稱之為“活動經濟”。民族文化旅游活動就是一種動態的、體驗的文化旅游活動。

一、民族文化旅游及其資源的擴展

民族文化旅游是文化產業活動的形式之一，也是文化旅游的發展模式之一。目前，在很多民族地區，這已經成為一種推動民族經濟發展的新方向。這種文化旅游的經濟模式是以本地人文或自然風光為依托組織、舉辦的各種活動。很多地區舉辦的節慶活動、觀光活動、民族文化節、那達慕大會、潑水節等都是民族文化的代表，如果通過這些活動所帶來經濟上的消費效益就是活動經濟的典型代表。民族文化旅游當然也包括交通、餐飲、住宿、民族文化產品消費等，因此，我們似乎可以說民族文化旅游是全行業性質的。對于民族文化旅游，體驗、感受、交流、娛樂是重點。很多民族地區，旅游地點有很多的配套設施，比如出租車、賓館、飯店、娛樂場所，這里面都應該包含一些體驗性的活動。這里包含兩個問題，即：一為民族文化和旅游相互交織如何帶來經濟效益；二為民族文化旅游產業的商業模式。現在很多地區的文化旅游已經改變了傳統的人文景觀和自然景觀的旅游，有更多新的元素加入進來，比如商務旅游、會展旅游、生態旅游、民族風情旅游、濕地旅游等。新的旅游因素的注入，已然使旅游不是過去單一的瀏覽式旅游，過去傳統的自然資源和人文資源都是有限的，需要擴展，這些活的文化因素的注入使得旅游的開發模式有了新的變化。

民族文化旅游資源的擴展與人們的生活方式、生活水平有關。人們生活方式的改變，也擴展了民族文化旅游資源的領域。民族文化旅游的重點是民族文化，民族文化是旅游的靈魂。隨著國內旅游業的逐步升溫，民族文化旅游可以衍變成以文化體驗為主的動態性旅游。一個民族地區的最大賣點應該是其中包含的文化內涵及深度文化故事，從而用以打動人、感染人，民族文化旅游產品還可成為增加民族文化旅游取得市場效應的手段之一。人們去民族地區旅游，消費的就是對民族文化的感知，感受文化、體驗文化已然成為民族文化旅游的最高級形式。

民族文化旅游要對以往的旅游觀念進行更改，要突出動態性的經濟與文化旅游之間的聯系，要體現出體驗與旅游的聯系。因人們生活方式的改變，旅游群體也發生變化，現在的教育者、企業人群、參會人員等都成為旅游主體。那么，對于民族文化旅游資源擴展，就需要注重通過構建大型旅游項目擴展旅游資源。項目引進是一方面，景觀設計也很重要。有的民族地區的自然景觀非常獨特，它完全可以通過自然景觀彌補硬件設施。另外，民族文化的體驗需要深度開發。比如，1998年在貴州省建立了中國乃至在亞洲的第一座生態博物館。它是一種保護民族文化，保護生態，使得人類與自然處于一種和諧發展關系的理念，這對于我們這樣一個有著自然風光且文化多樣的國家來說，有很大的發展空間。生態博物館的“生態”當然包括自然生態，也包括人文生態。它的主要功能是用于所在地居民以及向旅游參觀者展示自身的文化，是對自然和民族文化進行整體性保護的一種新型博物館形式。它將在某一特定自然環境下的活態文化為展示內容，將民族文化在原生地上予以展示，讓參觀者來此地真正感受到原生態文化。這是對傳統旅游產業發展模式進行了創新和改造的典型，由原來的觀光旅游向體驗和感受文化轉型。

二、民族文化旅游發展商業模式的探討

對于商業模式的定義，不同學者有不同觀點。Powell指出商業模式是開辦有利可圖的業務包括客戶、供應商、渠道、資源和能力的總體構造。高闖、關鑫認為商業模式是一種基于價值鏈創新的企業價值活動；[2]張向國、吳應良認為商業模式是通過整合產業鏈構筑起來的一種以顧客為核心的價值創造體系。[3]民族文化旅游開發的商業模式，主要是對民族地區的自然風光資源和歷史文化資源進行文化上的擴展及新內容的建設，這些建設可以包括舉辦民族文化產業鏈、會務展覽、生態旅游等。當然，最重要的是民族地方的文化旅游需要結合自身的特點考慮商業模式的開發。

1.基于民族文化保護的商業開發模式。這是一種首先以保護為主的一種商業開發模式，要基于保護文化，使文化具有原真性，爭取不改變原生態文化基礎上而開發的一種商業模式。在民族地方可以以歷史文化遺跡、民族工藝品、民俗風情、民族文化文物、古跡、民族村寨等為開發對象，主要的開發類型有各種博物館，比如生態博物館、民俗博物館、各種民族文化遺存博物館，遺址公園等，讓游客感受民族文化，民族歷史。這一類型的民族文化開發的商業模式要以保護民族文化為主。旅游對保護也有積極正面的影響，民族文化保護的好，旅游便有了好的資源；旅游發展好了，經濟效益好了，可以為有效地保護民族文化提供更好的資金和物質保障。

2.民族文化旅游成為產業鏈的一部分內容。民族文化旅游包含的內容應該是廣泛的，對產業鏈的延伸比如可以讓游客在晚間還可以看一些演出，一些清吧、酒吧、歌廳等都可以是產業鏈的一部分。

旅游產業和民族文化相結合，以產業相互融合為突破點，這樣可以促進產業之間的融合和相互的發展。民族地區本身有自己的民族文化資源可供利用，要運用本地民族文化資源，用一些新的文化創意進行建設，使文化創意貫穿在旅游產業中，做到旅游和文化相結合。對文化產業的一部分內容即文化產品進行宣傳，吸引顧客的眼球，把民族地區文化景點、文化產品都能做好做強，讓游客能夠感受到民族文化的深刻內涵，深知民族文化，也提升對民族文化的認知度和滿足感。旅游和民族文化相結合，盡量充分發揮各種行業優勢資源，實現高品質化的產業增長。要適時地制定出產業發展戰略，并找專業人士進行精心策劃，不斷地推出文化產產品，從而使民族文化旅游成為產業增長的新契機。為了更好地推動民族文化旅游，就需要對文化產業做更好地分析、規劃和擴展。通過文化產業規劃對現有的旅游資源進行擴展，可以有很好的效果產生。

3.主題公園與地產結合的形態。文化主題公園開發的商業模式主要是以民族文化作為主題，采用現代科技和多種活動結合的方式，把娛樂、休閑和服務都串聯起來融為一體的一種民族文化旅游開發模式。主題公園應該是主要發揮的一個項目，目前，國內比較有名的迪斯尼樂園和港中旅集團的溫泉及其地產模式，因為包含的是娛樂、酒店及旅行等內容的產業鏈，這種商業文化模式似乎可以給民族文化旅游一些借鑒。

4.專業化的形態。民族地區每年要有接納大型會議的安排，要力爭把會議服務及其產業鏈做到最優，酒店、餐飲、娛樂等都要高標準嚴要求。要求既要專業化，還要一體化，讓來者深切體驗到當地民族文化。還可以舉辦一些以某個論壇為主的專業化會展，比如車展、服裝展、瓷器展、書展等，這種主題性質的活動不僅可以吸引更多的游客，還可以獲得一些廣告贊助等在內的各種收入。

5.民族文化創意產業園。這種模式要與民族文化及相關產業相關聯，具有一定鮮明的文化特征用以吸引外界，可以形成一個串聯的集生產、交易、居住及休閑為一體的功能性園區。這需要投資耗大，用于對文化及產品的生產、發行及消費。比如東北的赫哲族，因為自己本身的民族文化，自然環境的優美，加之生產的民族產品吸引人，完全可以建立一個民族文化產業園區。政府也可以規劃建設或大力支持并對民族文化園區進行有效管理與指導，把握好民族文化產生的社會效益及經濟效益，引導文化園區有效合理地發展。

三、結論與建議

上文所述，民族文化旅游的商業模式，最為主要的是有幾個方面需要注意：一是要為民族文化旅游產業發展良好的生態環境，政府要支持民族文化旅游活動；二是要改變過去的旅游方式，把瀏覽式旅游改變為體驗式旅游，迎合游客的精神需求；三是民族文化產品要符合市場的經營管理機制。

1.良好的生態環境。無論什么類型的產業發展，其商業模式的成功均需要良好的外部生態環境做支撐。民族文化旅游要想發展的好，要積極發展相關的產業配套設施，完善相關的政策法規都是民族文化旅游商業模式發展的基礎。同時，政府還要給予一定的配套設施的支持，對一些公共服務設施要本著為民眾服務的無盈利準則，給予關注與支持。政府對于一些民族文化資源，要認真保護和傳承，對未來社會的文化傳承機制要給予一定的氛圍。政府還要完善文化產業相關的制度、政策及服務體系，積極營造有利于民族文化旅游產業的外部發展環境，使民族文化旅游產業能夠有市場價值的體現。

2.改變傳統旅游方式，迎合市場需求。商業模式的成功還需要積極迎合市場。民族文化旅游產業的商業模式要創新，深度挖掘民族文化的內涵，將民族文化內涵融入到旅游開發中，兩者結合創造出更新更好的價值。傳統的旅游方式就是游覽景點，民族文化旅游要突破以往的旅游方式，將游客的體驗放置到民族文化旅游中來，讓游客深刻體會到民族文化。將民族文化融合到旅游的環節里，開發旅游產品、旅游活動、建設景觀等。游客要體驗民族文化風情，比如彝族的火把節，傣族的潑水節，游客不再只是觀看，而是深深融入參與到節慶活動中去。市場是講究經濟效益的，在開發民族文化旅游產品時要突出民族風格，打造不同的民俗文化產品，立足文化創意，策劃有民族特色的文化活動，吸納更多的游客，創造經濟效益的同時也發揮社會效益。

3.實現產業價值。經濟市場中，實現產業價值才是成功的最關鍵，這關系著產業的順利發展。從民族文化旅游看，利用民族文化作為宣傳打造文化旅游創意品牌，可以通過民俗文化活動宣傳品牌，利用一些節慶活動，展示民俗文化風情，擴大民族文化品牌影響力，還可以依托當地的民族文化、歷史文化、民俗風情等，利用現在各種媒體，廣播電視短信等擴大民族文化旅游的范圍。這一切事民族文化旅游崛起的基礎，在此基礎上，要整合文化資源，發展好產業具體的經營和銷售，但也要注意避免企業為了經濟利益不擇手段地對民族文化旅游資源的破壞。

參考文獻：

[1]陳少峰，張立波.文化產業商業模式[M].北京：北京大學出版社，2011，185.

[2]高闖，關鑫.企業商業模式創新的實現方式與演進機理——一種基于價值鏈創新的理論解釋[J].中國工業經濟，2006（11）：83-90.

第2篇：商業開發模式范文

關鍵詞：商業信用信息；信息資源開發利用；征信機構

文章編號：1003-4625（2014）01-0024-04 中圖分類號：F832 文獻標志碼：A

一、商業信用信息的定義

社會信用體系建設的基礎是建立有效的信用信息資源披露、開發和利用機制，在“十二五”全面推進社會信用體系建設的背景下，加強商業信用信息資源的建設工作對優化商業信用環境、維護正常商業秩序、促進社會和諧具有重要的意義。

簡單地說，商業信用信息是指商務活動中反映企業信用情況的所有信息，不僅包括企業的財務狀況、銀行往來、經營情況、股東情況、主要管理人情況，還包括企業的買賣交易、投資合作、合同履約等經營行為中產生的信用信息。商業信用信息具有動態性，一段時間內記錄的信息只能反映被記錄人該時間段內的交易狀況，體現的只是該時期內的資信狀況，因此廣義的商業信用信息是隨著時間不斷更新與變化的。除了常見的信用信息外，商業信用信息還包括守約、違約等多樣的商務活動記錄。對各級政府、各類金融機構和商業機構來說，商業信用信息是商業活動開展的基礎，是決策者進行交易決策的重要依據。開發和利用好商業信用信息資源，可以有效降低交易風險，提高決策準確度，激發市場授信活力。

區別于社會信用信息可以通過法律、行政手段推動共享，目前我國商業信用信息受到市場主體分散性和復雜性的影響，整體開發和利用的范圍較小。盡管商業征信機構、行業協會等已經開始了一些嘗試，但國內商業信用信息的共享工作仍然沒有建立起有效的運行機制，普遍存在著企業信用管理理念缺失，商業信用信息共享利益機制不完善，商業信用法律不配套，信息采集、驗證、共享技術手段落后等多個方面的問題。

二、國內商業信用信息開發利用的六種主要模式分析

在具體實踐層面，目前我國商業信用信息資源開發利用主要有六種模式，分別是征信機構建立的商業信用信息交換數據庫、商業信用信息自主交換平臺、企業之間自發的俱樂部、政府主導的商業信用信息開發、行業協會或商會主導的商業信用信息開發和第三方交易平臺運作的商業信用信息開發。

（一）征信機構建立的商業信用信息交換數據庫

這類模式的典型代表是交易信息交流計劃。美國鄧白氏公司于20世紀70年代創立了“交易信息交流計劃”并推廣到全球各主要國家和地區，目前已擁有超過6億條數據記錄，成為世界范圍內商業信用信息的重要來源。交易信息交換理念引入中國后，國內征信機構的代表華夏鄧白氏和新華信公司開發了各自的商業信用信息交換平臺，經過多年的發展和積累，都已擁有成員企業數百家、交換記錄數百萬條，為成員企業的商業信用管理提供了更加有針對性的幫助。

征信機構商業信用信息交換的主要操作步驟為：首先，成員企業與征信機構簽署合作協議，成為該交換平臺的正式成員；其次，征信機構負責數據處理，單方面向成員客戶提供法律文件，承諾對所收到的付款信息承擔保密的責任；再次，將信息交換的付款記錄進行匯總，及時反饋給成員企業，相關付款記錄同時也成為征信機構提供的商業信用報告的組成部分。

問題分析：這類信息交換數據庫中的商業信用信息以商務主體的交易付款記錄為主，涉及較多的企業內部信息與商業秘密。雖然平臺發起方是業界知名的征信機構，且與企業簽訂了保密協議，但是受到國內外不同的法律、商業環境影響，在國外適用的運行機制出現了“水土不服”，特別是國內企業運用商業信用信息的意識還不強，商業秘密的保護意愿過于強烈，參與積極性不高，商業征信機構往往需要花費大量成本和時間說服企業參與交換計劃，最終導致推廣速度慢、運作困難。

（二）商業信用信息自主交換平臺

這類模式的典型代表是國際信用監督網。國際信用監督網由國際信用評估與監督協會（ICASA）創立，作為一個商業信用信息的自主與交換平臺，會員單位可以在平臺上或交換法人、自然人的商業信用信息，為商業信用的監督工作提供了一個第三方渠道。

截至2010年1月，國際信用監督網的會員在網站上公布了多家企業在商業活動中的惡意失信行為，其中不乏國際知名企業；網站也同時公布國內多家企業的誠信行為與案例，營造出一種抑惡揚善的氛圍。需要說明的是，所有瀏覽網站的訪客都能看到這些誠信與失信主體的名稱，網站會員單位則可以查閱到這些主體的具體誠信、失信行為，并據此來了解相應的風險情況。

問題分析：由社會第三方發起的自主交換平臺模式雖然能夠吸引更多的主體參與商業信用信息交換，但在實際運作過程中，平臺上交流的信息以負面為主；同時平臺運作主體的公信力和權威性較低，缺乏一定的保障機制，負面信息的真實性得不到驗證，因此這類模式的認可度較低，運營面臨較大的局限，信息的交換量和交換頻率都不高。

（三）企業之間自發的俱樂部

這類模式的典型代表是國內的藥品生產企業。藥品生產企業（藥企）需要借助各地的藥品批發商把商品銷往各地，而一些批發商憑借多年的經營積累，在特定的銷售區域擁有較多與藥企討價還價的籌碼。相對弱勢的藥企會被這些批發商以應收賬款的方式占用大量資金，進而面臨資金鏈吃緊甚至斷裂的風險，因此藥品生產企業迫切需要批發商的商業信用信息作為授信的重要依據。

藥品生產企業通過一些行業峰會或合作伙伴介紹，結成了商業信用信息共享同盟，相互交換各自了解的批發商情況。多個來自于不同制藥公司的信用管理者自發組成信息網，如果某一個客戶拖欠某家藥企的賬款，那么這一消息會在信息網上迅速傳播，信息網的所有參與者會根據相關信用信息調整針對該批發商的信用政策，從而降低面臨的風險。

問題分析：企業之間自發形成的俱樂部模式屬于初級的商業信用信息開發利用模式，模式的建立需要至少具備兩個基本條件，一是參與方之間的競爭性不強，二是有著較強的企業信任關系，這些條件限制了參與者的數量和范圍。此外，這類模式往往通過職業經理人私下交流獲取信用信息，受人為因素影響較大，缺乏保障機制，無法實現大規模的信用信息處理與交換。交換的信用信息雖然比較有價值，但是信息量太少，未必能起到有效的決策支持作用。

（四）政府主導的商業信用信息開發

這類模式的典型代表是上海市中小企業信用信息自主申報平臺。2007年上海市征信管理辦公室組織開展中小企業信用信息自主申報試點工作，探索中小企業商業信用信息的采集、比對、更新、共享服務機制。平臺基于上海市企業信用聯合征信系統，在互聯網上搭建了市、區、企業三層平臺，通過區縣社會誠信體系建設推進部門的宣傳、發動，鼓勵中小企業向區級平臺自主申報信用信息。相關信息經區級平臺和市級平臺比對后，納入上海市企業信用聯合征信系統，為每一個中小企業建立一份信用檔案，與人民銀行的征信系統實現共享。

經過上海市、區各級部門一年的努力，數百家中小企業向平臺提交了商業信用信息。但參與的中小企業大多是為了完成政府部門交辦的行政任務，積極性不高，所提交的數據也殘缺不全，目前該項目已基本停滯。

問題分析：政府開發的商業信用信息系統的核心問題是沒有建立信息資源開發利用的利益機制。商業信用信息并不完全符合公共產品的特征，不應該由政府來直接提供，政府應該擔任商業信用信息開發利用的支持者和規范者，牽頭開展信用管理相關宣傳與培訓，提供政策和資金支持，出臺規范性文件等。參考國外信用管理模式，政府部門掌握的公共信用信息（如政策扶持基金、企業信用等級評價結果等）是商業信用信息的重要來源，由政府主動提供而不是索取將有利于信用信息資源利益機制的形成。此外，這類模式受到政府資金投入和運行機制的限制，無法將企業實時交易記錄納入系統，在信息更新的及時性上存在問題。

（五）行業協會或商會主導的商業信用信息開發

這類模式的典型代表是上海市醫藥商業行業協會及“誠信服務檔案”。2004年4月，上海醫藥商業行業協會與12個行業協會聯合提出“建立‘誠信服務檔案’的倡議”，按照規范化、制度化、電子化的要求，開始了誠信檔案的創建工作。協會借助管理軟件將會員企業檔案資料輸入系統平臺，會員的誠信服務情況可以實時在局域網中查閱到。協會在誠信服務檔案的基礎上，建立了上海醫藥商業行業誠信建設評價體系，指導會員企業開展誠信服務活動。截至2007年，該協會為2159家會員企業建立了信用檔案。目前還有行業協會嘗試在內部引入互助基金和商業銀行金融服務，建立以融資為導向的商業信用信息利用機制，有效解決會員企業的融資需求。

在該模式下，收集商業信用信息采用會員單位向“企業信用信息平臺”自主申報和協會主動征集相結合的方式，實現“誠信服務檔案”的動態管理。對于會員企業而言，該模式的關鍵在于能夠實現商業信譽與征信融資的雙重價值。企業報送信用信息后，協會統一創建“信用誠信服務檔案”，借由協會成員和第三方評價機構對企業的商業信用進行評價，相應的信用等級得分既是企業的商業信譽，又是進行融資的信貸等級，商業信用信息的價值得到了充分體現，也能激勵企業主動申報信用信息。

問題分析：行業協會主導的開發模式缺少商業信用信息中最核心的交易履約情況記錄，也沒有形成信息交換、共享的良性機制，誠信服務檔案和信用評價體系不能完全滿足商業信用信息開發的需求。行業信用信息平臺包含了會員企業的基本信息和履約能力信息，但在具體交易信息的收集方面仍然處于空白狀態。此外，該模式的信用評價方式主觀性較大，相關數據和資料缺乏統一的評價標準，不同行業間信息難以共享，這些都直接影響了信用信息開發利用的效果。

（六）第三方交易平臺運作的商業信用信息開發

這類模式的典型代表是阿里巴巴的誠信體系建設。阿里巴巴是國內規模最大的電子商務平臺，旗下擁有多個電子商務平臺網站，僅經過認證的會員數目就超過65萬。傳統信用評價模式缺乏反映主體信用水平的商業行為信息（如交易成交記錄等），而阿里巴巴借助其電子商務交易平臺卻可以低成本、高效率地獲得并分析這類信息，甚至包括企業“發帖、友情鏈接、點擊數”等細微的網絡行為數據。除了交易數據，阿里巴巴平臺還收集客戶的企業注冊信息數據，這些數據通過了第三方機構的認證，可以反映企業的真實性與合法性，進一步提高了阿里巴巴平臺上商業信用信息的準確性和公信度。

在大量準確、全面的一手數據基礎上，阿里巴巴建立相應的信用評價體系，根據會員信用檔案評估其信用等級。該模式下商業信用信息開發利用的價值體現在兩個方面，一是提高賣家的違約成本，降低買家的購買風險。以阿里巴巴旗下的綜合購物網站淘寶網為例，淘寶網2009年的平臺交易金額達2083億元，日均交易量超過500萬筆，其信用評價機制起到了關鍵的作用。二是降低金融機構的貸款風險，幫助中小企業提高獲得貸款的可能。根據阿里巴巴的數據，其合作銀行引入公司的信用評價信息后，會員單位申請貸款的初審通過率提升了17.92%，初審周期縮短了50%。

問題分析：第三方交易平臺模式的缺點是涉及范圍有限，線下交易無法記錄。商業信用信息第三方（主要是電子商務平臺）只適用于在交易平臺上進行交易的目標主體，對于線下交易或只有少量業務通過線上完成的企業來說，這種模式就無法實現有效的信用分析與評價。此外，一些金融資產機構（如商品交易所）和中介服務機構作為第三方平臺也記錄了交易主體大量的商業信用信息，但受到法律法規等原因的限制，這部分信息目前還不能公開進行開發與利用。

三、對現有主要模式的總結與探討

對目前我國商業信用信息資源開發利用的六種模式進行總結，不難發現現有模式都存在著一些核心問題，參見表1。政府部門、行業協會、商業征信機構、企業聯盟、電子商務平臺運營商等主體都對商業信用信息的開發利用進行了嘗試，取得了一定的突破，新華信、阿里巴巴等公司成為征信業界公認的成功案例；但從整個商業實踐層面來看，尚未形成高效合理、可向全社會推廣的應用模式。

從實踐效果來看，前四種模式的運行效果欠佳，不少相關機構與聯盟的運營陷入停滯狀態；而行業協會和電子商務交易平臺仍然保持一定的發展勢頭，處于改進完善的上升期。從運作主體的角度來看，六種模式的主體各有優勢，而商業信用信息的開發利用周期較長，不同時期不同主體發揮的作用也各異，存在較大的整合提升空間，關鍵是在合適的階段選擇合適的主體牽頭。從商業信用信息獲取和累積來看，線上平臺的優勢較大，信息的數量和質量都可以滿足信用評價的要求，政府、第三方機構等主體應該主動依靠電子平臺，充分發揮出信用信息降低違約風險、提高征信效率的作用。

未來可以考慮由政府牽頭，多個行業協會結成聯盟，共享各自的會員商業信用信息，同時與電子商務平臺合作，在誠信檔案中引入企業的線上交易履約信息，由社會第三方和商業征信機構提供權威的評價體系，為企業打分、評級，這種全面協同的商業信用信息開發利用模式更加符合國內市場實際情況，容易取得實效。

參考文獻：

[1]常保平，楊來法.社會信用建設與金融業發展問題研究[J].金融理論與實踐，2007，（12）：54-56.

[2]胡安安，王晉，黃麗華.我國商業信用信息資源開發利用模式探索[R].上海：復旦大學工作論文，2013.

[3]賀學會，尹晨.信用體系與征信：概念與基本框架[J].金融理論與實踐，2005，（2）：6-8.

[4]王晉.商業信用信息資源開發利用機制研究[D].上海：復旦大學，2011.

第3篇：商業開發模式范文

關鍵詞：地鐵上蓋物業 合作開發模式

地鐵在我們生活中已經不可或缺的交通工具，其以速度快，安全性高的特點走進我們的生活，極大的方便了我們的出行，所以地鐵的建設是需要融資的，自然而然的衍生出了地鐵物業這種模式。可以說地鐵蓋物業是當前的最為主流的模式，下文我們主要對地鐵蓋物業這種模式進行分析探索研究。

一、地鐵建設應當考慮的問題

（一）規劃問題

每個地區的周圍環境都不一樣，也就決定了地鐵在不同的城市不同的地區規劃的方案和路線不一樣。地鐵的規劃影響著周圍地段的經濟發展，是一個不可忽略的經濟作用。在繁華地段建造地鐵的成本也將有所增加，這也增加了合作建造單位的壓力。因此，建造地鐵前合理的規劃是必不可少的。

（二）建設位置的問題

我們都知道，地鐵的行程很長，因此，地鐵站臺以及進出口需要建立在一個方便容易尋找的地方，才能真正的方便人們的出行。

（三）周邊環境的問題

眾所周知，地鐵在行進的過程中會造成一定的噪音，在一定的程度上影響周圍居民的日常生活。為了降低給居民帶來的不便，還是應當將主線路還是應當遠離居住區。

二、內地地鐵上蓋物業合作開發模式

（一）法人型合作模式

在現有的開發模式中，運用最多的是法人型合作模式。各個合作商以其公司的名義承包項目，承擔相應的責任。規劃好各公司，各部門的分工，按照規劃好的章程，區分好各部門公司的權利和義務。項目所需的資金劃分為一定的股權，各公司按照自己的能力取得相應的股份，也可以在建造的過程中轉讓股權，實現股權的轉讓。但如果地鐵的建造出了問題，也需要各個投資單位承擔相應的責任，確切的保證地鐵的正常建成和開通。各投資商相互合作，共同承擔風險，共同獲得地鐵帶來的收益，是目前地鐵蓋物業最好方式的一種。既可以解決資金不足的問題，又能降低風險，可謂百利而無一害。

（二）協議型合作模式

協議型合作模式也是當前大型工程中運用較多的一種合作模式，通過政府出地，規劃地鐵的路線以及路程，各個投資商簽訂協議共同完成，以其各自的權利對暫時所擁有的土地使用權進行開發，但也相應的履行自己的義務。多方共同完成一個項目，最終的收益由各方的出資情況進行分配，收益詳細分配在協議上都會寫清楚。在地鐵剛引進的時候，北京的地鐵建設就是采用的這種模式，通過政府引導，政府劃地，多方投資商出資，按照協議共同合作完成地鐵的建設。

（三）協議與法人型合作模式

協議與法人型合作模式是一種新的模式，其將協議型合作模式和法人型合作模式結合起來，結合兩種模式的優點，更大的降低地鐵建設的風險。其原理幾乎是不變的，由各個投資商投資，既簽訂協議又有法人代表，使其投資商可以得到雙重保障。政府作為引導，各個投資商簽訂協議，以法人公司作為媒介實行全局掌控，實行規定的項目規劃。按照協議的約定比例出資開發，再按協議的比例獲取收益，共同承擔風險，共同收取利益。此種模式滿足上市企業增加業績與資產的要求，且共同經營物業，實現物業升值，利于一方在資本市場進行再融資，因此市場接受度高。

三、內地地鐵上蓋物業合作模式建議

（一）符合上蓋物業土地利用的法律政策

地鐵的建設所需要的土地是由國家統一規定，當地政府進行統一規劃的。當地的土地由當地的政府全權處理，但是地鐵所用的土地不屬于普通的拍用地，是屬于國家專用的。所以在拍賣的時候會受到更多條件的約束，比一般的普通拍賣地更難獲得。地鐵所拍賣地的接收方必須滿足地鐵建設所需要的一系列要求，投資方必要要有足夠的能力滿足建設地鐵的需求，但另一方面，對建設方來說，可以拿到地鐵占地的土地權，這是一個不錯的好處。在地鐵蓋物業的土地轉讓上，相關政府部門應當按照法律辦事。

（二）尊重市場及行業慣例

任何經濟的建立都得遵守市場，準守市場的規律，地鐵蓋物業也得如此。任何行業脫離了市場，就不可能生存發展下去。地鐵蓋物業的合作模式應當與周圍經濟相結合。

（三）保證國有資產的保值增值

地鐵投資建設的計劃性與運營服務的公益性，均要求物業開發與地鐵建設運營的風險阻隔。開發中須確保國有資產保值增值，降低或避免市場高風險，有序穩定的滿足地鐵投資建設及運營的資金需求。對于大部分物業為銷售型項目，不存在建成物業的轉讓或少部分物業由地鐵持有，可采取協議型合作或協議。法人型合作，利于稅務籌劃，提高合作經濟性，降低成本，但應注意風險防控。內部盡快建立適應房地產要求的運作體系。 對于項目屬綜合體，且以持有型物業為主，推薦采取法人型合作，合作各方長期共同經營物業，實現物業增值，但仍要注意稅務籌劃。

四、結束語

經過上述文章的介紹，相信大家對地鐵蓋物業這種建設發展模式有了一定的了解。但國家建設地鐵的的最終的目的還是為了方便我們的出行，推動社會的發展。或許對于地鐵的融資我們做不到什么，但地鐵建成后我們可以帶動周邊的消費使其資金快速回籠，讓其它地鐵的項目快速的進行，從而促進經濟城市的發展。

參考文獻：

第4篇：商業開發模式范文

關鍵詞：商業地產 運營模式 資本運營 產權式商鋪 頤高模式 萬達模式

隨著我國商業地產的迅猛發展，與商業地產相關的理論研究也逐漸成為學術界的嶄新課題。目前在商業地產領域有“萬達訂單模式”、商業地產產權式商鋪銷售運營模式、房地產投資信托等等。

本文認為商業地產運營是個系統工程，并從商業地產運營的構成分析入手，結合成功案例和具體實踐，從系統角度對商業地產運營模式進行了研究，并提出了一種商業運營商占商業地產運營主導地位的新型商業地產運營模式。

商業地產運營構成研究

商業地產運營環節構成

本文認為，商業地產運營環節應主要由地產開發、商業運營和資本運營等三塊構成。在商業地產整體運營中，商業是核心和本質，項目的成敗最終取決于其商業運營的成敗；地產開發是基礎和表現，沒有主要包括拿地和建設的地產開發，附著其上的商業運營則失去了必要的基礎和載體；資本運營是線索和目的，商業地產運營的各環節都由資本運營實現耦合，并且任何商業項目都是以良性的資本運營為最終目的。

商業地產運營主體構成

根據運營環節構成，相應的運營主體應包括地產開發商、商業運營商和資本運營商。在商業地產實際運營中，可能出現主體重合的現象，比較常見的是地產開發商同時承當了資本運營商的角色，并且承當了部分商業運營商的工作，這是我國現階段商業地產運營的一個顯著特點。

商業地產運營中的常用模式

地產開發商占主導地位

所謂地產開發商占主導地位是指地產開發商除完成地產開發外，還參與項目選址、商業運營商的選擇，并主導整個運營過程的資本運營。

從功能來講，地產開發是商業地產運營的基礎和表現。地產開發是個階段，而商業地產運營是個長期，所以從這個角度上考慮，地產開發商并不適合整體運營的主導地位。但地產開發商具有資金雄厚、土地儲備豐富、拿地、建設和銷售流程熟悉的優勢，并且由于商業地產在相當一段時間里被認為首先是地產開發，然后才是商業經營。地產開發商占商業地產運營的主導地位，具有先天優勢。

萬達模式是地產開發商占主導地位類型的代表，其創新性和優勢在于：地產商充分發揮自身領域優勢，通過模塊化的標準開發可大大降低項目建設成本；通過耦合大型商業，實現了商業地產運營的內在邏輯流程；在資本運營上，也不僅僅局限于住宅的短期銷售模式，而是以地產為載體（分零銷售、整體銷售、整體上市等）實現資本運營。

但萬達商業地產模式有幾個特點值得我們關注，它們分別是：

商業地產運營中的地產開發具有地產項目本身的周期長、投資大的特點，以地產耦合商業，地產占主動對其在整個項目中的利益博弈并無益處，商業運營商可能的變更對地產運營商影響巨大。除通過地產的載體、租金的形式外，資本運營未與商業運營實現耦合。商業運營與地產開發商通過契約方式的耦合，在實現商業的持續經營上（尤其是在商業低迷階段時）存在一定隱患。

萬達商業地產模式要求作為項目主體的地產開發商同時擁有商業經營、資本運營方面豐富的能力。

商業運營商占主導地位

所謂商業運營商占主導地位是指商業運營商除完成商業運營外，還參與地產開發（主要是商業選址、商業設計和商業規劃），并主導整個運營過程的資本運營。

商業地產運營的核心是商業運營，無論是地產開發、資產運營，最終的盈利都需要商業運營來體現。商業運營商承擔商業地產運營的主導地位有以下優勢：商業運營商主導項目選址和前期規劃，為后期商業運營的成功提供良好基礎；商業運營更具穩定性和持續性；資產運營可與商業運營耦合，而不僅僅以地產為載體，可拓寬商業地產資產運營渠道和手段。

下文以頤高商業地產模式為例，分析商業運營商占主導地位的具體情況。

頤高是一家以專業數碼連鎖業務為基礎，IT藍色房產、IT網絡資訊為核心業務，融合IT相關產業于一體的全國性大型IT集團公司。其商業地產具體運營模式表現在以下幾方面：

地產耦合：頤高早期采用租賃、品牌輸出等形式實現商業擴展；近年逐漸采取購置、聯合開發等形式進入商業地產運營的前端，直接與地產開發商在資產上進行耦合，占據商業地產運營的主導地位。表現在：參與并主導商業物業的選址；用資產的形式與開發商形成強耦合；在項目之初即與開發商建立完善的開發商退出機制，獲得項目建成后的資產處置權。

資本運營：頤高通過購置、聯合開發等形式獲得房屋的產權處置權，并在此基礎上建立兼顧商業經營和物業資產的資本運營模式。

總結頤高資本運營模式，主要有以下幾點：資產介入商業地產開發，建立完善開發商退出機制，完成開發商的資本周期（投入并獲得合理回報）；通過物業資產的部分銷售、物業抵押、經營型貸款或引入信托投資等形式，平衡前期資產投入；部分物業長期持有，通過持續經營獲得持續的商業收益，物業增值，滿足投資人、信托基金的投資回報。

頤高商業地產模式是一種典型的商業運營商占據商業地產運營主導地位的商業地產運營模式。該商業地產運營模式的創新點在于：

充分發揮了商業運營商在商業領域的專業性，通過資產的強耦合關系實現商業運營在整體項目運營的主導地位，進而實現商業地產運營以商業運營為核心；充分發揮了地產開發商在地產開發領域的專業性；完善的退出機制，保障地產開發商利益的同時，強化商業運營對項目的主導作用；除傳統商業地產資產運營模式外，還可實現以商業經營為載體的資產運營，使商業地產的運營更具有持續性；頤高商業模式事實上是實現了以商業為核心，以資本為杠桿的商業地產運營。

頤高商業地產模式對商業運營商提出了新的要求，除商業運營的領域能力外，還需要具備利用資本杠桿把控項目整體運營的能力。

比較分析

第5篇：商業開發模式范文

【關鍵詞】商業地產 短線操作

商業地產，作為商業用途的地產。商業地產廣義上通常指用于各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閑等經營用途的房地產形式。商業地產模式第一種是“只租不售”，這一類通常把物業建成以后形成獨立的產權，通常招商合作，以租金作為主要的收入來源，目的是通過產權形成之后，物業通過商業運營包裝進入資本市場，獲取良好的融資；第二種模式是“出售”，這種模式是商業地產最原始的模式，隨著商業地產逐漸的火爆，單純的出售開始不再適應商業地產的發展；第三種叫“租售結合”，這種通常是投資商和開發商把其中的部分物業出租，另一方面銷售。

一、商業地產短線操作概況

近幾年來，商業地產在我國各地迅速興起，發展勢頭很好。但是，已開業的大型商業項目問題很多，正在銷售中且未開業的則存在較多的隱患。

我國推向市場的商業地產項目，多數采用“商鋪全零售”模式或“產權式商鋪全零售”這兩種模式，“商鋪全零售”是指開發商將大的商業項目分割成若干個中小商鋪，然后再將具有特定位置的商鋪賣給眾多業主，這些業主可以自行經營，也可將商鋪再轉租給其他人經營；“產權式商鋪全零售”模式是指開發商將商鋪的產權全部分割出售，購買者擁有的不是一個個獨立的商鋪，而是根據份額擁有對整個商業項目的產權及其收益權，它類似一種融資工具，由業主們根據擁有的商鋪面積大小推舉物業管理公司對整個項目進行管理。

這二種贏利模式均可謂短期操作模式。商業地產贏利模式影響項目的成功率，而贏利模式又受制于項目的融資渠道和自有資金量。在國外及香港地區的商業地產項目，發展商絕大多數是采用長期投資和管理的贏利模式，然而，我國絕大部分商業地產的贏利模式則為短線操作。

商業地產的管理特點是分散經營、統一管理。分散經營必須建立在統一管理的前提下進行，否則，項目的經營極易陷入困境。而短線操作下的商業地產部分商鋪產權分散，將成為統一管理的障礙。主要表現有：經營調整不順暢，物業改造沒人理，整體推廣后勁不足。

二、商業地產短線操作原因分析

與較高的利潤空間成線性正相關關系，商業地產的開發同樣具有較大的風險，特別是采取了短線操作模式的項目。到底是哪些原因造成中國商業地產短線操作的現象呢？

（一）自有資金不足

一個商業地產項目的投資往往要少則幾億元，多的甚至達幾十億元，建議期也較長，達2-4年，而開發商往往僅能投入10%-20%的自有資金，其它資金主要來自銀行貸款、商鋪預售和其它融資渠道。在國家宏觀調控下，開發商向銀行貸款的難度很大，其它融資渠道則幾乎沒法弄到錢。信托資金由于受到各種條件的限制，能融到的資金對于項目資金缺口來講，也只是杯水車薪；國外房地產投資機構的進入難度更大，除政策因素外，國內獨有的商業地產贏利模式讓這些投資機構知難而退。在各種融資渠道幾乎不通的情況下，商鋪預售成了開發商唯一的希望。銷售商鋪也成為商業地產短線操作的標志。銷售比例越大，項目投資回收期越短，風險也越大。

（二）市場提供了契機

我國金融市場的個人投資品種不多且收益情況均不理想，這給商業地產商鋪銷售提供了良好的契機。

（三）開發商揚長避短

商業地產的開發模式十分復雜，它不但要求能部分銷售，且要售后不亂，保證項目能持續成功經營。這就要求開發商必須具備商業規劃、商業招商、商業運營等專業人才。然而，由于商業意識不足及真正的商業人才奇缺的原因，商業地產開發商不得不“揚長避短”——繼續發揚“賣完走人”的住宅開發模式，加快資金回籠速度，避開商業人才缺乏的短處，將商鋪經營踢給大型商家或投資客自理。

（四）商業房地產開發利潤遠遠高于商業謀劃利潤

由于房地產開發利潤遠遠高于商業謀劃利潤，多數開發商都想快點把市肆販賣出去，舉行新的地產開發項目，賺取更多的優點，而不是想恒久從事商業營運。因此，多數開發商只是把商業作為獲取暴利的一個手段，而不是目的。

三、商業地產段現場操作弊端

商業地產短線操作會帶來很多的問題。首先是商業網點布局不合理，造成商業資源和社會資源嚴重浪費。開發商將商鋪出售給商販后，由于沒有統一的管理和規劃，各個商販沒有在一定的知道下經驗，沒有統一的運作，將會導致整個開發項目的經營狀況下降，最終偌大的開發項目將會得不到應有的效益和收入；其次是商業措施使用率低。由于開發商對后期項目營運思量得少，缺乏市場視察和市場定位這一主線，在修建計劃中，開發商通常為尋求經濟優點最大化，很容易為了便于販賣、出租而計劃，卻忘記了營造良好的商業服務氣氛；此外是商業地產后期營運困難，規模上風難以發揮。在現在商業地產短線操作模式下，開發商總是盼望盡快將物業售出，以盡快回籠資金。而一旦商業地產被拆零賣掉，全部權與謀劃權疏散歸屬業主或租戶，地產商無權過問。因此在商業地產的后續管理中地產商通常缺乏對項目的團體控制力，勢必造成大型購物中心謀劃及結構無序、無特色，項目交織重復，紊亂無章，服務功效殘缺，更談不上良好的企業形象和效益。

如果這些問題不盡快解決，商業地產短線操作找不到出路，那么那些弊端就仍會存在，閑置的資源就不能得到有效的利用，經濟效益就不能最大化，對社會資源造成了浪費，所以，對商業地產短線操作進行研究是非常必要的。要解決以上弊端，開發商可以從重新調解自身定位、創建商業地產新型資金張羅模式、推動商業資本與地產資本融合、適時引入運營的專業中介商等方面入手。

參考文獻：

[1]石玉，石磊.淺談商業地產面臨的重要抵牾與對策[J].大眾科技，2004，（04）.

第6篇：商業開發模式范文

1.文化地產的涵義

在文化地產的開發模式中，處處體現以文化、理念為設計核心，提倡實現業主高品質的生活方式以及居住理想，用文化包裝提升建筑價值。文化地產已經發展成為地產業內多領域應用的開發模式，文化主題街區、文化產業園、文化辦公寫字樓等都是文化地產豐富的組成部分。文化地產是將地產、產業、文化三者有機結合、相互促進的商業模式。

2.文化地產的商業模式

主要的文化地產商業模式：(1)將企業作為文化主題標志的商業模式。這種模式的主要方式是將企業作為發展的文化標志，企業的商標蘊含了豐富的文化內涵，象征著優秀品質、優質服務等一系列受到消費者認可的潛在價值。(2)產業鏈式的商業模式。這種模式展現出豐富的經營領域，表現為一個企業同時經營多領域的產業，而這些產業之間又存在某種聯系，實現一環帶動一環的局面，從而實現多點收益的模式。(3)多種行業“混搭”的商業模式。這種模式是指文化產業和其它相近的產業融合，共同注入文化地產中的發展模式。(4)高度專業化的發展模式。這種模式簡單的說，就是“以專取勝”的模式。通常表現為，在某一領域取得卓越的成績，并將這一成果注入文化地產中，從而實現具有自身鮮明特色的賣點的一種模式。(5)對地產原有的屬性進行重新定位、文化改造、文化升級的商業模式。例如北京的798文化創意街區。總而言之，文化地產的商業模式可以從多角度入手進行開發，但必須符合國情，符合消費者的文化屬性，這就要求開發者有很好的把握能力，同時對可行性要有嚴格、全面的考慮。

二、文化地產與旅游地產的關系

旅游地產在進行開發的過程中，應注重文化產業對旅游地產開發的促進和制約作用。目前旅游地產的發展中，越來越重視旅游文化元素的融入。開發商注重打造旅游地產的地區文化氛圍，在旅游地產的開發中最大限度的發揮文化與旅游地產的良性互動作用。

1.文化地產與旅游地產的共生共榮關系。隨著旅游業從單一的景點觀光發展成為旅游休閑度假區，旅游地產中的文化訴求日益加深。旅游地產的開發中，文化元素已經成為新的開發引擎，成為旅游地產吸引消費者的一項重要工具。對于文化地產來說，當地的旅游文化可以作為很好的開發思路應用在文化地產開放中。

2.文化、旅游地產的相互促進作用。地產品牌的建設包括很多方面的工作，運用獨特的文化元素與旅游業巧妙的結合，對旅游地產的開發具有重要的意義。這樣做既能增加旅游旅游產業的附加值，也能更好的為客戶帶來很好的體驗感。文化地產更多的蘊含著地區的風土人情和城市韻味，旅游產業為文化地產帶來了更加深厚的底蘊，使得文化地產獲得了更多的正相關效應。

三、城市文化旅游中心區實踐——UCTC商業模型

1.XA市商業地產發展情況

XA市目前處于綜合性商業發展階段，消費需求呈現鮮明的多元化特征，主要傾向于休閑娛樂，商業業態和居民消費意識逐步提升，傳統的商業形態已不能滿足消費者日益豐富的需求，針對這種現狀，開發商正努力進行將都市MALL向更高級形式升級的探索，開發更人性化的商業體驗。綜合體項目逐步入市并得到市場認可，文化與商業結合的模式逐步成為主流。。

2.UCTC商業模型的定位

(1)區域文化主題鮮明，與其他綜合體形成差異化發展。(2)充分利用旅游資源優勢。將項目打造為城市旅游景點。(3)利用國際最新商業地產模型，構造全新商業體驗。(4)合理分配產品業態，適度加大餐飲、娛樂比例，擺脫單純購物的桎梏。(5)訂單式開發模式，確定主力店、次主力店后，再進行建筑設計，將商業與建筑融合。

3.UCTC模型解析。UCTC(UrbanCultureTourismCommercial)：特有的城市、文化、旅游、商業四大要素組成的新型綜合體模型。它倡導以文化為項目靈魂，以城市旅游景點為項目地標，以體驗為商業主功能。通過擺脫傳統商業的桎梏，體現商業、生活與時俱進的完美融合。UCTC模式用文化作為項目特質，以實現與眾多商業項目的差異化，旅游是項目的直接目標，也是運營成功的保障、資源優勢的體現，商業核心為HOPSCA，城市新型群落的商業價值是終極目標，繼承HOSPCA的六大構成內容和不夜特質，并加重突出文化、旅游特性。UCTC由四大要素構成：

3.1地域特質文化主題。UCTC模型將文化放在首位，深入挖掘不同地域的特色文化，形成各具風格的城市文化主題。UCTC系列項目，不僅僅將文化銘刻于建筑之上，更加注重項目整體的文化滲透，其獨特的文化氛圍有別于如今市場上絕大多數的地產項目。

3.2城市旅游目的地。UCTC項目充分發揮旅游產業鏈條優勢及旅游資源整合能力。積極調動各類資源，不僅提供城市旅游吃、住、行、游、購、娛的等相應信息及服務，同時以該城市文化為核心打造新的休閑旅游目的地。

第7篇：商業開發模式范文

這不免讓人想起2000年的TOWNHOUSE年，經歷過激情和冷靜的掙扎、糾纏，TOWNHOUSE走上了模式革新的道路，所以隨后的寬HOUSE取得了成功。某種形態發展到一定階段，總是要面對前期透支留下的問題和隱患，而在此過程中，誰能夠高瞻遠矚，率先變革，誰就能把握市場機會，取得成功。

定位模式：特色取勝

從定位來看，中國的商業地產走過了三個階段。第一個階段是上個世紀90年代開始以百貨業的建設和商業改造為定位；第二階段是1996年后大型超市和賣場的興起；第三階段是商業街和購物中心的建設浪潮，由此，中國的商業地產走進了MALL時代。

房地產投資中經典的一句話是：“地段、地段、地段”，但是很多商業地產的 失利證明了投資者和發展商在考慮地段的硬件因素外，更要考慮項目定位、商戶結構、經營管理、營銷推廣等軟性因素。商業地產中開業調整、經營難以為繼，甚至清場整頓，乃至轉型經營的現象并不少見，這些都是因為定位不準確所引起的。

對于開發商來說，最重要的就是定位，對于那些盯著資本利益而貿然進入商業地產的開發商更是如此。定位就是要根據項目的各種影響因素，整合可利用資源，找出項目最根本的優勢和差異，以營造出商業地產的特色功能。“一站式購物”是一個很好的商業服務形態，但是卻導致了同質化嚴重的趨勢；而一味地追求“大”賣場規模效應，對項目所在區域的輻射聚合能力認識不足，則容易導致場大人稀的凄冷境遇。目前商業地產已經進入追求特色、追求個性的時代，特色正在成為商業地產的生存與發展的靈魂，個性就是競爭力，有特色的項目才能在競爭中取得有利的地位。開發商應在定位上進行全面考慮。

決策模式：三位一體

決策是定位的基礎，只有在合理決策模式前提下，才能做出科學的定位，并為以后的持續經營做好鋪墊和準備。目前商業地產所面臨的市場環境越來越復雜，市場競爭也日趨激烈，只有在對市場動態和競爭項目以及其它影響因素進行全面把握和分析，才能做出正確的決策，而這項系統工程僅依靠開發商是很難做好的。商業地產失敗案例，根源在于定位，而定位不準確往往是由于開發商的經驗主義所導致，在對環境把握不充分，未進行深入調研和綜合分析的情況下盲目開發，必然會導致失敗。

商業地產不僅是城市功能的必備形態，也是城市發展的重要動力。城市擴大化會帶來商業地產的繁榮，而商業地產的發展也會為城市穩固經濟基礎，在這種互動關系下，城市規劃要考慮商業形態的格局，而商業地產的開發也必須適應城市規劃的整體要求，因此政府宏觀決策是首要前提。

另外，咨詢策劃調研等服務機構由于具有豐富的市場調研和項目營銷推廣經驗，從前期的區域消費能力、經濟需求調研到區域經濟形態特性的定位考慮，再到項目的招商和推廣都能起到支持作用，而專業的商業經營管理公司在商業地產運營管理方面能夠為發展商解決很多項目發展方面的問題，特別是在項目初期的策劃階段，讓有經驗的商業經營管理公司介入定位，是確保商業地產項目成功的重要因素。

在政府宏觀決策的前提下，利用咨詢策劃公司的外腦優勢、經營管理公司的運營經驗和開發商本身的開發能力和資源整合的三位一體決策模式，將更能保證項目的穩定發展和永續經營。

開發模式：區域運營

只有具備輻射聚合能力和一定消費規模的城市才能夠提高商業價值，并為商業現代化、多元化提供實際的載體和平臺，只有豐富的商業地產形態才能為城市的經濟發展提供最有效的經濟發展支撐。

商業規劃是城市規劃的一個重要因素，但是商業規劃只有適應城市規劃才能獲得持續發展的土壤。許多商業地產開發商由于對城市商業規劃的認知和理解不夠準確和全面而造成了定位失誤，導致黯然出局，這不僅影響了開發商自己的利益，也破壞了城市建筑格局和商業格局，也影響了業主、經營者及消費者的利益。

目前的商業規劃仍然缺乏前瞻性，對規劃細節缺少必要的市場研究和可行性考證，在項目定位和商業形態界定上考慮不全面，在經營管理方面專業水平不高，這就使得房地產商無形中成為了商業規劃的主體，從而使城市商業布局整體失控。

商業物業對于城市的區域發展具有不可忽視的作用，它有利于提升區域整體的商業競爭力和商圈的形成、促進消費能力提高、增大消費規模，但是作為和社會公眾密切聯系的地產形態，商業地產的開發應該站在區域運營的高度，在符合城市規劃的前提下，努力完善區域商業形態，營造社會公共商業空間，協調業主、經營者、管理者的關系，在提升區域經濟力的同時發展自身開發水平。

“政府規劃、企業經營、統籌開發、創造價值”應該是較為理想的開發模式。

經營模式：純粹物業

商業物業的經營模式大致分為三種模式：一是純銷售；二是租售并舉；三是純物業經營。這三種模式也是物業經營模式發展的三個階段。在商業地產剛興起的時候，開發商為了快速套現，通常采取純銷售的模式，但是它明顯不能體現出商業物業價值，是商業地產在極不成熟階段的過渡產物；第二階段的操作模式中開發商根據前期制定的銷售比例和招商情況進行二度調控，劃定銷售范圍，并明確經營范圍和法律手續，同時，對于大部分物業仍然采取出租模式，以便在資金回收相對平衡的條件下保持物業的持續經營，開發商能夠通過產權出售和租金收益來雙重獲取利潤。第三階段是商業地產發展到較為成熟階段的必然產物，在歐美國家采用較多，開發商在物業前期依靠合理的商業運作，獲取穩定的租金收益，經過若干年的正常經營，或包裝上市或通過資產評估而獲得金融機構的貸款，或將部分產權出售以套現，此階段的售價已經遠遠高于物業經營前期的價格。

租售并舉是目前中國大部分開發商運用的經營模式，在現階段的經濟環境和城市發展情況下，這種操作模式較為靈活而且能更好地滿足開發商的利潤獲取要求。但是，它存在一定弊端，因為在租售比例的控制上，很多開發商往往把握不當，通常租售比例應該控制在7：3之內才能較好地維持資金回籠和持續物業經營，如果出售比例太高、投資成分太大，經過混亂的易手后，將會造成商業形態無法統一協調，由此影響商鋪的入駐率，這樣不僅使業主的產業無力增值，同時也使出租能力下降，從而使項目難以穩定經營。因此，中國的商業地產開發者和經營者應提高自己的商業運作能力，以便使純物業經營模式成為可能，這種模式最重要的在于前期的商業運作，只有這個階段成功了，后續的經營才能維系，并在經營增值后使抗風險能力提高，這是商業地產發展的必然趨勢，也是商業地產成熟的表現。

管理模式：專業外包

商業物業的管理無疑是一個致命的軟肋，有很多商業地產占據黃金地段，人流量也很大，開張的一段時間里紅紅火火，不久便出現了商戶撤柜、業主停租的慘狀，偌大的商場門可羅雀。

現有的商業物業管理隊伍中，大部分都是由住宅物業管理人員兼管，而很多物業公司還是開發商旗下的分支公司。住宅物業和商業物業在管理上是具有明顯區別的兩種管理形態，商業物業要求管理人員在經濟、管理、零售行業及特許經營行業都具有專業完善的知識，同時還要具有很強的商業網點和零售點的整合能力，而且對于商業物業來說，從后勤支持到供應鏈運輸，從物品儲存到清倉促銷各個方面都需要有專業人員才能執行，而一旦其中有環節出錯，帶來的影響將是不可估量的。

在2003年的管理關鍵字中，外包成為了一個重要字眼，因為外包以其可以有效降低成本、增強企業的核心競爭力等特性成為越來越多企業采取的一項重要商業措施。在商業物業發展的同時，國內部分專業經營管理團隊逐漸成熟起來，因此，開發商應該積極轉變觀念，利用外包管理的方式將商業物業的管理水平提高，以保證物業的永續經營。

營銷模式：回歸產品

商業地產的營銷是一個從產品到概念再回歸產品的過程。商業地產在初級階段推廣過程中僅僅停留在產品本身，其推廣思路的展開，是圍繞著商鋪的支持點而發生延伸并從中去尋找商鋪本身的特質，這種營銷模式樸實無華，顯得比較單薄，但對于一些低端商業物業卻仍然是比較有效的方法；在商業地產較為成熟的階段，營銷工作者將商鋪和概念相互結合起來，使其產品附上一定的概念價值，這種營銷模式往往在概念上做足功夫，對產品本身的描述卻顯得較為含糊，不能完全體現出商鋪的投資價值，雖然能吸引部分經營者和投資者，但是如果概念和產品本身的結合不夠緊密，而且產品根本無法支撐這個概念的話，將對此項目產生極其不利的影響。

現階段很多商業物業的營銷停留在概念營銷階段，但是從其發展軌跡來看，和住宅地產一樣，營銷最終要回歸產品，而且商業地產除了要考慮其自身的商業結構外，對于區位環境的分析更為重要，只有通過客觀的分析和詳實的數據來展現項目的升值空間和潛力，才能被日益理性的投資者認可。同時，商業地產的前提是“本土化”，只有通過準確的時間調研和消費力評估，才能有效進行項目自身的開發、運作和發展。

招商模式：統籌策劃

雖然有大部分開發商認識到出租商鋪是物業增值的重要手段，但是現實仍然存在的問題是在招商過程中的混亂和粗放。很多開發商在招商之前并沒有一個明確的商業規劃和招商策劃，其認識仍然停留在只要能招到商就一定能保證物業經營提高物業價值的階段，因此行業中大量存在“為招商而招商”的現象，在地域上全面撒網，在行業上交叉吸收，缺乏通盤的商業組合和商戶經營范圍部署，為后期的經營和管理帶來諸多隱患。

集約經營和互補經營是商業形態中較受歡迎的形式，因此，開發商在進行招商之前，應該對本區域的商業形態進行全面的調查和研究，對消費者的消費能力、消費層次、消費規模進行通盤分析，以顧客為導向，最終確定項目的商業主題，然后對主題的產業鏈進行分析，以確定在本項目內的商戶范疇，然后在招商的過程中遵循嚴格控制和靈活調整的原則，最大限度地維持項目的利好經營。

贏利模式：動態收益

商業地產的贏利模式總體而言是“通過物業資源創造價值，借助商家資源實現價值”。

在目前的商業地產中，開發商為了盡快回籠資金，減少資金壓力，非常重視銷售，并以此作為主要的贏利模式，其實這是一個發展弊端，雖然開發商賺取了物業本身的價值，卻失去了物業資源固有的土地價值，而且在這個銷售過程中，投資的比例占據了很大部分，這就使市場混亂，商業形態無法控制，甚至是空置率上升，導致后期租賃缺乏資源，難以形成商業效應，使項目開發難以為城市服務，對開發商的持續發展設置了重大的障礙，這與商業物業依靠持久經營獲得的動態收益宗旨背道而馳。

第8篇：商業開發模式范文

關鍵詞：商業地產;售后返租;定價分析

一、售后返租模式的歷史與現狀

售后返租在國外已有很多年的歷史，主要用于公司已有房地產的處理，目的是增加公司不動產的流動性，通常是被作為一種融資方式來看待的。但在我國，售后返租這種商業地產開發普遍應用的手法，是在上個世紀90年代中期由香港傳入的。傳入之初興起于廣州、深圳等沿海發達城市，隨后流傳全國。我國的房地產出售回租和國外的情形有顯著的不同，一是主要運用于新開發的收益性較高的商業地產，因此不僅具有融資屬性，也成為開發商的促銷手段之一；二是將一宗面積較大的適宜整體經營的商業地產分割成許多小份的產權來銷售，然后整體回租。售后返租對我國大型商業地產的發展起到了顯著的促進作用，但由于這一新型的交易方式在我國出現不久，在理論認識上還不成熟，在實踐上也出現了很多問題。

上個世紀90年代中期，瘋炒樓花正值方興未艾，由于售房款回籠過早和集中，致使許多見利忘義的不良房地產開發商，在樓盤未竣工前就卷款而逃，在全國造成了許多爛尾樓并留下許多難以解決的債務糾紛。鑒此，這種營銷方式出現不久就遭到建設部的明令禁止。建設部所頒發的房地產銷售管理辦法明確規定：2001年6月1日后，一律不得以返本銷售和售后包租的方式，出售未竣工的房屋，已竣工房屋則不在此列。此后“返租銷售”模式一度沉寂。

最近幾年，由于房地產開發市場所供應的產品同質化現象極其嚴重，而且供應量偏大，致使競爭變得異常激烈。在產品銷售進度難以理想的情況下，開發商只好在“回報率”、“返租年限”上大做文章，以求在最短時間內售出所有已經開發和待開發的產品，加速資金滾動。正因如此，售后返租又重新抬頭，回報率也從幾年前較保守的每年6％至8％升到了目前的8％至15％不等，返租年限也從以前的3年左右變成現在的10年之久。

二、售后返租模式與其他開發模式的比較

縱觀這幾年我國的商業地產開發可以發現，除售后返租外，國內商業地產開發主要采用了只售不租、部分出售部分出租、只租不售等幾種模式。

1.只售不租模式

此種模式是指商業地產項目在建成后，通過打散分別出售給中小業主。這種模式使得開發商在項目開發過程中的資金壓力大大緩解，降低了開發項目的資金門檻，有利于項目的開發運作，短期見效非常快，適合資金實力不是非常雄厚的公司。但是，單純的出售使業主的產權多元化，難以實行統一經營。商業地產一旦被分割出售，就意味著一個完整的商業設施在所有權和經營權上被徹底分割，失去了它的整體性。購買商鋪的業主一部分是以經營者的身分出現，買商鋪的目的就是為了經營，而另一部分業主則是以投資人的身分出現，并不急于經營，有的甚至是為了養老。這就導致許多商鋪在售出之后一直“大門緊閉”。這不僅損害了投資者的利益，帶來較大的投資風險，還會損害開發商的形象，影響城市景觀，對城市社會經濟的發展造成不良影響。

2.租售結合模式

為了彌補只售不租方式的不足,解決商業地產經營中可能出現的問題,開發商找到了租售結合的方式。具體包括售后返租模式和部分出售部分出租兩種模式。

部分出售部分出租模式是指開發商將開發出來的商業物業出售一部分,以收回投資成本,余下的資產開發商自己組建管理公司或聘請專業的管理公司來出租經營,以賺取后期的營運利潤。目前,在國內主要采取“地產大鱷+商業巨頭”的形式,即在開發商開發商業地產之前,就與知名商業企業結成戰略聯盟,房地產商在受讓土地后規劃前,充分考慮項目商圈的市場需求,并與其相適應的一家或若干家商業企業確定合作關系,在開發過程中,讓這些企業參與相關的規劃工作,最終使整個開發經營在投資估算、商圈分析、市場定位、業態組合、經營收益與風險控制等多方面更合理、更科學。在這種方式下,主力店鋪在建成之前就已經租給了知名企業,而剩下的非主力店鋪則采取出售的形式。

這種模式有比較突出的優點。其一,可以通過銷售商鋪來收回部分資金,一定程度上緩解開發商的壓力；其二,準確的商圈分析,合理的市場定位和業態組合可減少各種資源的浪費,使房地產企業的效用最大化；其三,商業巨頭的穩定租金提高了商業地產項目整體經營的穩定性,房地產商可以借助商業巨頭的品牌效應加快中小店的招商進度,樹立自身的形象；其四,減少了對假設周期和資金統籌的影響因素,使投資估算更準確,資金統籌更順利。但是,這種模式使得大部分商圈采取出租的形式,投資回收期長,開發商需承受較大的資金壓力。此外,項目的商圈是發展變化的,在房地產商與商業企業結成聯盟之后,商圈內可能出現原有商業業態改變或非商業地產改造成商業物業,在這種情況下,原來設計的業態組合就面臨著重新調整。

3.只租不售模式

只租不售模式主要包括兩種,即委托專業招商機構進行項目招商出租、自己搭建招商隊伍進行出租工作。將國際知名零售商請進來有利于整個項目的招商出租,通常國際專業招商咨詢機構更了解國際知名零售商的需求,所以委托國際知名專業咨詢機構進行前期招商出租工作更能有效地促進項目的進展。該類商業地產的開發以出租為唯一模式,意味著開發商必須先通過金融措施籌措到足夠的資金,將該類商業地產建設完成并投入運營,再依靠租金收入回收投資、賺取利潤。如果開發商不能解決項目開發完成、投入運營初期所需要的資金,那么項目是缺乏可行性的。

由于采用出租模式開發商業地產,前期投入的資金巨大而回收期長,而且前期規劃、建設、招商、經營管理等都是專業性極強的工作,因此,需要開發商不僅要具有開發商、投資商的背景,同時又應該具有經營商的背景――至少要組合有專業開發、投資、管理背景的管理團隊。但是目前我國國內的開發商很難達到這樣的要求,因此大多數采用前面兩種開發模式開發商業地產。

模式只售不租租售結合

售后返租部分出售、部分出租只租不售

實質產權和經營權被分割和轉移經營權在返租期內完整，產權被分割且轉移產權、經營權基本完整且基本無轉移

產權、經營權皆完整

優點開發商可盡快回收資金

可收回一定的資金；商業物業可順利開業投資風險小；有利于提升物業價值有利于商業地產的經營；保持良好的形象

投資者無明顯優點出租較容易；有一定的租金回報投資風險較小投資風險較小

缺點

開發商不利于商業地產的經營；有損形象仍有較大的資金壓力；返租期后的續租、經營困難資金壓力巨大；合作伙伴破產時存在巨大風險資金壓力巨大；對開發商素質要求太高

投資者存在較大的投資風險存在一定的投資風險無明顯劣勢無明顯劣勢

三、售后返租定價分析

(一)商業地產售后返租定價的特殊性

和住宅房地產只需確定房屋售價不同，商業地產售后返租定價時需要考慮的因素更多，定價的過程也更為復雜。

(1)售后返租模式作為一種集銷售、融資、經營于一體的商業地產運作模式，定價過程中應包含融資因素。

(2)同時確定銷售價格和租賃價格。住宅房地產一般或者銷售或者租賃，因此，在一次交易中要么只需要確定售價，要么只需要確定租金，但在商業地產售后返租中，銷售和租賃是同時發生的，售價和租金是緊密相關的，是同時確定的。

(3)確定包含售價、回報率、返租期三個待定參數。租金由售價和回報率確定，而售價和租金都和返租期緊密相關，因為返租期的長短和融資成本及雙方風險的分配有關。

(二)商業地產售后返租定價的模型

設一項售后返租的商業地產的售價為P，凈租金回報率為i且在返租期內保持不變，折現率為r且假定保持不變，當不考慮租售雙方的交易稅費時，對購買人來說相當于投資收益率，對出售人來說相當于融資成本，返租期為m年。商業地產剩余可使用年限為n年，且m≤n，假定返租期滿后的n―m年的商業地產價值預計為R。

P=∑mt=1P×i(1+r)t+R(1+r)m（1）

再設市場凈租金為W，折現率為r0，則該商業地產的市場價值V由收益法可得

V=∑nt=1W(1+r0)t（2）

第m年時，商業地產的市場價值按收益法計算應為

R=∑n-mt=1W(1+r0)t（3）

記R=k×V，由(2)和(3)知

k=(1+r0)m[(1+r0)n-m-1](1+r0)n-1(4)

k的取值范圍是0＜k≤1，其值的大小取決于返租期m相對于商業地產產權期限n的長短，當返租期確定時，k是一個定值。由于m遠小于n，因此k總是小于1.

將R帶入(1)得

P=∑mt=1P×i(1+r)t+V×k(1+r)m(5)

記融資比例q=P/V

代入(5)并經整理可得

i×∑mt=11(1+r)t+kq×1(1+r)m=1(6)

由式(6)可得到以下結論：

結論①：當融資比例q一定時，凈租金回報率i和融資成本r呈同方向變化；

結論②：當凈租金回報率i一定時，融資比例q和融資成本r呈反方向變化；

結論③：若要維持融資成本r不變，則凈租金回報率i和融資比例q必然同方向變化。

商業地產開發商可采用的價格策略具體有三種：P=V 、P＜V、P＞V。

(1) 當P=V，也即q=1。令r=r0，則i=W/V。由式(2)知W/V=1/∑nt=11(1+r0)t。這是商業地產租賃市場的平均凈租金回報率，以表i0示。即q=1時，若i=i0，r=r0（結論④）。再由結論①可知，當定價為P=V時，若提供超出市場平均的凈租金回報率，則必然付出超出r0的融資成本。

(2) 當P＜V時，此時q＜1。由結論④和結論②可知，若i=i0，則q＜1時，r＞r0。這一結論也可表述為結論⑤：q＜1時，若i=i0，則r＞r0。同理，由結論④和結論③，可得結論⑥：q＜1時，若r=r0，則i＜i0。由結論⑤ 、⑥和結論①可知：當開發商確定P＜V時，若提供市場平均的凈租金回報率，則必然付出超出r0的融資成本，若只愿付出r0的融資成本，則只能給購買人提供低于市場平均的凈租金回報率，從而缺乏市場吸引力。

(3) 當P＞V時，此時q＞1。由結論④和結論②可得結論⑦：q＞1時，若i=i0，則r＜r0；由結論④和結論③可得結論⑧：q＞1時，若r=,則i＞。由結論⑦ 、⑧和結論①可推知結論⑨：q＞1且取一定值時，必然存在一個i的區間，使得當i＞i0時，r＜r0。上述結論表明：當開發商采用P＞V時，若提供市場平均的凈租金回報率，則付出的融資成本必然低于r0；若只付出r0的融資成本，則也可給購買人提供高于市場平均的凈租金回報率；當融資比例不變時，必然存在一個回報率區間，使得回報率i大于市場平均的凈租金回報率而融資成本小于r0。

四、商業地產商承諾高回報率的動因分析

在我國商業地產的項目開發過程中，商業地產商通常開出8％、10％甚至15％的售后包租收益率，使購買者以為高回報率即意味著高投資收益率，從而使交易順利進行。商業地產商之所以采取這種策略的原因可用上面模型得到的結論來解釋。

由結論②知開發商可以設定一個具有誘惑力的高回報率，同時通過提高售價增加融資比例達到降低融資成本的目的。這對于購買者而言意味著購買者花高價買下的房地產并沒有給自己帶來高的投資收益率；相反，購買者還要承擔巨大的投資風險，因為經營性售后返租的實質性風險在出租人(也即購買人)一方。這種交易對購買人來說非常不利，但在現實中仍會發生，因為這種不利的結果具有一定的隱蔽性，因而也具有隱性欺騙性。因為在房地產售后返租交易時，買賣雙方在價格談判中僅涉及到售價、回報率和返租期，開發商會極力渲染高回報率，使購買者以為高回報率即意味著高投資收益率，但投資收益率并不是直接顯現的，它還與銷售價格與真實價值的比例(即融資比例q)、返租期有關。購買者雖然可能會察覺到售價偏高，但購買者由于信息的不對稱，難以弄清房地產的真實價值，并不清楚房地產的價格被抬高了多少，同時受高回報率的誘惑從而成交。

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第9篇：商業開發模式范文

NO.1　萬達集團

截至2009年底，萬達集團已在全國開業27個萬達廣場、8家五星級酒店和超五星級酒店，擁有400塊電影銀幕和11家連鎖百貨店，持有收租物業面積700萬平方米，企業資產達到1000億元，年銷售額600億元，在中國商業地產行業居于絕對領先地位。

發展模式　產品定應：形戲了商業地產、高級酒店、文化產業、連鎖百貨四大支柱產業。

區域定位：繼續重點拓展一線城市市場，適當擴大在二、三線城市的區域布局。依托政府優惠政策的支持，低價獲取一二線城市副中心、新區中心和城市節點位置的優質土地，持續發展并逐步完善其核心產品――萬達城市綜合體。

價值鏈定位：形成了房地產開發、商業自持出租或經營以及物業管理于一體的完整的產業鏈。

客戶定位：萬達在商業地產領域開創了獨具特色的訂單模式。歷經萬達三代產品的發展實踐，訂單地產模式日漸成熟，以聯合發展、平均租金、先租后建、技術對接為基本原則，實現了地產與商業的高效結合，對其商業資源平臺發揮著核心的作用。

贏利模式：“以售養租”的贏利模式和現金流平衡模式。房地產開發補貼商業經營，在新增城市綜合體項目中加大了住宅的比例，通過銷售平衡現金流，享受房地產開發收益、租金回報和資產溢價的多重利潤。點評及建議萬達集團在20多年的發展中逐漸形成了規模、產業鏈完備、資源獲取能力、全方位的戰略合作網絡、現金流平衡技巧和強大的品牌影響力等方面的相對優勢。以此為依托，萬達不僅在全國范圍內實現了城市綜合體產品模式的快速復制，還在產業鏈條上延伸發展，旨在提高現有商業項目的投資回報率，同時培養新的利潤增長點，最終成為商業地產的全程運營商。

但是，現金流風險和租金回報率水平偏低是萬達模式持續發展必須直面的兩大障礙。為此，萬達在逐漸擴大產業半徑的同時需要調整好自己的戰略步伐。

首先，伴隨2D09年初以來的高速擴張拿地，萬達集團目前資金鏈趨緊，雖然萬達善于通過銀行貸款、私募、信托融資等多種資本合作方式拓寬融資渠道，但資金過分倚重銷售現金流，一旦遭遇市場波動將對集團資金造成較大影響。

其次，在萬達訂單地產模式中，往往通過低租金吸引商業資源。在萬達商業項目的租戶構成中，低租金的戰略伙伴占整體購物中心面積的70％，“訂單地產”的穩定租金收入占據總租金收入的約40％～50％左右。

NO.2　中糧置業

中糧集團旗下的中糧置業是近年來在商業地產行業崛起的生力軍，自2007年西單大悅城取得成功之后，“大悅城”城市綜合體產品進入快速復制擴張的發展階段。

到目前為止，中糧在北京、天津、沈陽、成都等城市開業或在建了7個“大悅城”，總投資額超過百億元之多，開發經營總規模超過130萬平方米。中糧計劃未來在全國布局20多個“大悅城”，總投資規模將超700億元。發展模式產品定位：高品質、高價值的商業物業，覆蓋商業、酒店、寫字樓、大型城市綜合體等多種形態。

區域定位：一線城市和天津、沈陽、成都等二線城市。

價值鏈定位：商業地產開發與經營、專業化物業管理。

贏利模式：長期持有、獨立運營，獲取物業租金回報，并通過良性經營實現物業的升值。

增長模式：以“中糧置業”為主體收購西單大悅城等大型商業綜合體項目，并將集團內部優質商業項目歸集旗下，未來待商業資產包達到一定規模后謀求上市，并依靠自身力量進行再擴張。

點評及建議　西單大悅城的成功離不開中糧集團的背景與實力，但最關鍵的成功因素是定位清晰、規劃設計合理以及堅持整體經營而沒有銷售。西單大悅城開業之初，中糧就確立了未來商業地產業務的運作模式――復制大悅城，主攻城市綜合體。“第一炮”成功打響，讓中糧堅定決心走品牌復制道路。目前中糧已初步完成了大悅城的環渤海區域布局，一旦全國布局落定，大悅城有望成為國內規模最大的商業地產綜合體品牌。

在大悅城的快速布局中，充裕的資金相當關鍵，以中糧集團雄厚的實力，融資應該不是最大的障礙，而營商環境、消費能力的不可復制性將成為大悅城擴張過程中主要的風險。尤其在二線城市，是否能得到當地消費力的長期有效支撐成為一個棘手的問題。因此，大悅城不可能是簡單地規模化復制，一定要選擇合適的地點，找到合適的消費人群。

NO.3　華潤置地

華潤集團旗下的華潤置業是中國內地最具實力的綜合型房地產公司之一，2004年開業的深圳萬象城目前已經入復制擴張階段，未來將陸續在杭州、沈陽、成都、南京、青島等地登陸。截至2009年底，華潤置地投資物業資產賬面總值為港幣167.42億元，投資物業占集團總資產值的比重為17.3％。2008年內。持有型物業出租收益為10.69億港元，比上年同期增長10.5％，出租業務的EBITDA利潤率也維持在69.1％的較高水平。

發展模式　產品定位：目前已經形成了三種商業開發模式，包括以大型購物中心為核心的“都市綜合體”、“住宅+區域商業中心”，以及與華潤萬家的協同產品“住宅+歡樂頌”。持有物業主要包括寫字樓和大型商業中心。

區域定位：主要布局三大經濟圈中心城市的核心地段。

價值鏈定位：物業發展和物業出租。

贏利模式：租售結合；對一線城市、黃金地段、較為成熟的核心優質物業整體長期持有，對具有潛力但不太成熟的物業選擇部分持有，獲取物業開發收益以及高水平的租金回報。

點評及建議　作為香港和內地最具實力的多元化控股企業之一，華潤集團憑借與國際資本市場接軌的融資能力、國際化的視野、富含底蘊的企業文化和豐富的同系公司資源，全面帶動了華潤置地在全國范圍內復制以萬象城大型購物中心為主力品牌和主導產品的城市綜合體的發展戰略。

華潤置地堅持“核心優質物業”的持有型發展思路，選擇適合的優質地塊，將城市綜合體進行復制擴張。這種只租不售、以商業為核心的城市綜合體發展模式不僅要求豐富的商業運營管理經驗，還需要較長的孵化期和資金門檻，深圳華潤中心二期的長建設周期恰好說明了這一點。目前，華潤萬象城的模仿跟隨者中糧大悅城已有后來者居上的跡象，其同質化的產品雖然具有差異化的定位，但必將成為萬象城復制擴張中有力的競爭對手。

NO.4　金融街

從開發北京西城區金融街項目起家的金融街，已開始全國化布局。截至2009年底金融街持有面積達到約47萬平方米，其中自營面積約為14萬平方米，出租面積約為33萬平方米。

發展模式　產品定位：在核心城市的核心地段，以寫字樓開發為核心，輔以商場、酒店、公寓等配套物業，建設大體量商業商務綜合體。區域定位：立足北京，聚焦環渤海區域，逐漸向全國重點城市擴展。價值鏈定位：開發環節堅持商務地產為主導，進行區域綜合開發；物業銷售與物業持有相結合，逐步提高持有比例。客戶定位：商務地產客戶定位于各類金融企業，商業地產客戶定位于寫字樓人群及商業吸引的其他人群。贏利模式：以開發商務地產為主，適度持有物業。通過商務地產開發活動為持有物業提供資金支持。點評及建議金融街“以商務地產為核心進行大型綜合體項目開發”模式在北京金融街區域開發過程中初步成型，通過天津津門、津塔等項目成功復制，現已基本成熟，未來可以復制。但有兩點需要注意。第一，由于商務項目開發周期長且銷售環節比住宅復雜，對開發商資金實力要求較高。其開發過程占用大量資金，可能導致金融街未來發展節奏放緩。第二，金融街在京津的項目成功開發，很大程度上依賴于政府的高度支持。鑒于此，建議金融街積極探索REITs等多元化融資渠道，積極參與擬進入城市的規劃工作，提前布局，搶占先機。

NO.5　北辰實業

北辰集團主要利用歷史形成的區域優勢，在北京亞奧核心區持有并經營大體量商業地產。目前其在亞奧核心區內持有并經營的物業面積逾120萬平方米。通過存量商業物業優化和新增商業地產經營，目前北辰集團商業地產業務處于穩定階段，2009年實現主營收入3.6億元，同比上升6.16％。2010年以后北辰集團將有北辰購物中心綠色家園店等商業物業開業，進一步完善公司在亞奧商圈的商業物業布局。發展模式

產品定位：商務業態包括會展、酒店、寫字樓、公寓，商業業態包括購物中心、百貨商場、超市等。區域定位：從北京亞奧核心區起步，現正逐步向其他城市擴展業務。價值鏈定位：形成了房地產開發、商業自持出租或經營以及物業管理于一體的完整的產業鏈。客戶定位：區域性商務商業中心，以區域內客戶為主。贏利模式：主要通過物業經營與出租獲利，并計劃考慮打包商業地產項目在香港以REITs形式上市套現。

點評及建議　北辰集團的商業物業區域集多已進入穩定運營階段。雖然商業地產在北辰的業務結構中所占比例較大，但這種體量優勢是歷史形成的，其發展模式在未來項目中難以復制。現在北辰集團已經面臨走出亞奧核心區發展的問題，其在北京常營地區和湖南長沙地區的新增項目也有較大體量商業。如何在這些新區域延續商業地產的成功，北辰集團面臨新的挑戰。

NO.6　寶龍地產