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第1篇：商業地產的經營模式范文

關鍵詞：商業地產；發展；運營

中圖分類號：F293.33 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）012-0-01

一、引言

目前商業地產呈現出規劃布點不合理、盲目開發建設、項目定位與市場需求脫節等現象，在商業運營方面也與國外管理上存在較大差距，并引發破壞環境、堵塞交通、噪音擾民等諸多系列問題。

二、概念及特點

商業地產通常是指用于各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閑等經營用途的房地產形式，從經營模式、功能和用途上區別于普通住宅、公寓、別墅等房地產形式。商業地產除具有房地產共性外，其自身特點有以下幾點：一是商業綜合收益性強，商業地產收益主要是通過長期成功運營獲取持續現金流，并享有其自身商業價值提升后帶來的綜合收益；二是項目風險高，商業地產投資巨大，回收周期較長，且通常需要3至5年的市場培育期，在此期間，政策面和市場的波動、調整給項目的成敗帶來極大的挑戰；三是經營模式多樣性，鑒于商業地產運營涵蓋大部分服務產業類別，其根據各業態規劃布局采用“只租不售”、“僅售”及“租售結合”等多種經營模式；四是運營管理能力需求高，商業地產的核心是運營管理，其成敗不僅決定了項目前期規劃的落位，同時也是商業地產收益的重要保障；五是拉動勞動力就業、創造持續稅源。

三、發展現狀及問題

2002年，中國房地產業提出“商業地產”概念以來，從其投資額、交付面積及銷售額等方面來看，商業地產增長速度迅猛，展示出旺盛的生命力。據相關統計數據顯示，2016年我國開業的大型商業項目近500個，總體量逾4000萬平方米。2017年我國預計開業大型商業項目數量更是高達近千個，2020年我國預計總量將達10000個。而另一方面，商業地產投資額巨大，一般投資均在十億以上，且回收周期通常在8到10年，投資風險可見一斑。商業地產所面臨的問題有以下幾點：

1.地方整體規劃、商業不盡合理

地方政府沒有能將大型商業網點布局有效與城市規劃進行統籌考慮，并在土地出讓中強制規劃商業配套比例，是城市核心區域商業項目扎堆上、同質化嚴重，其他區域商業配套缺乏的根本癥結之一。

2.開發商缺乏開發運營經驗

我國商業地產總量逐年攀升，而體現商業地產價值最重要的兩項指標租金和空置率卻差強人意，部分省會城市空置率竟超過二成，北京優質商圈的商鋪空置率也逾一成。

3.開發運營專業人才緊缺

早期商業項目開發運營團隊多由香港人主持操盤。之后，萬達商業的跨越式發展得到各界的認可，而從萬達“高薪跳槽”的員工卻未必能在外扛起大旗，真正好的運營管理人才可謂鳳毛麟角，高薪難求。

4.項目融資機制受制約

商業地產投資額大、回收周期長，但成功的項目回報率高、收益期久。目前除銀行貸款外，其他金融產品成本通常很高，與商業地產特性不相匹配。

四、思路及對策

1.做好項目規劃與定位工作

首先，因商業項目與市場需求關系密切，前期規劃布局設計尤其重要，地方政府應嚴把商業地產項目上馬的審批工作，對城市商業網點進行合理有效規劃，保障各類商業項目在數量和結構上的協調，避免盲目開發、惡性競爭；其次，開發商在項目動工前，要深入調研項目輻射區域經濟發展水平及市場需求等內容，界定好項目功能定位、業態配比，并確定招商對象、業態布局及經營模式等問題。

2.聘用專業人才建立專業團隊

商業地產運營管理人才是要熟知房地產開發知識和商業地產運營管理知識的復合型人才，其應把商I理論與房地產理論進行有機結合，建立商業地產的理論體系，并能在實戰中不斷摸索、完善，對各項目因地制宜進行策略調整；商業地產專業團隊是財務、人力資源、招商、營銷、IT、物業管理等各類專業人才以商業項目運營成功為目標匯聚一起的專業群體，專業團隊的建設是商業地產健康發展不可或缺的重要因素。

3.加強商業地產項目的運營能力

商業地產與住宅地產項目不同之處在于，住宅項目是開發商與業主發生的關系，而商業項目是開發商和商業經營者與消費者相結合的關系。商業地產要實現資產的保值增值，必須加強對商業地產項目的后續經營。商業地產運營方應做好項目的統一規劃、統一招商管理、統一監督，并協助商業經營者統一主題開展項目經營管理工作，促進商業運營管理的協調性，提升商業經營者創收效益能力，提高項目單位面積的賺錢效應，最大限度提升商業地產價值，實現多方共贏。

4.完善商業地產融資機制

商業項目運營與地產開發脫節的關鍵在于融資問題，政府應建立和完善商業地產項目的有效投融資機制，保障商業地產項目開發和經營所需資金的來源。

五、結語

近年，商業地產的競爭非常激烈，供應量也非常大，從開發商角度來說，目前的商業太多了。但所謂的過剩只是相對的，即便是在飽和的商圈內，只要業態搭配合理，運營團隊管理能力優秀，就一定有生存空間；而反之，即便是在不飽和的商圈，如果缺乏統一規劃運營，那也勢必會被市場淘汰。

參考文獻：

[1]楊寶民，江禾，鄧力維.商業房地產開發與管理實務[M].北京：清華大學出版社，2007.

第2篇：商業地產的經營模式范文

商業地產自誕生以來，被看做是城市發達程度的標桿，縱觀國內外著名商業項目，都在設計、用材、智能化上勇于突破創新。目前國內住宅量雖大，但投入的成本多以房價提高的形式，附加于購房者本身。因此，面對居高不下的房價，在住宅建筑里大力推行綠色材料，部分消費者會由于價格原因而不買賬，這其實是一個認知的誤區。綠色、環保、節能、降耗的建材，在購買時價格會略高于同類產品，但是其經久耐用，壽命極長，耐高溫與化學侵蝕，并且對人體健康無害，真正計算一下持續性和再生性，遠遠超出購買時高出的價格，可以說長遠收益無窮。因而，商業地產應積極呼吁使用綠色、高科技建材產品。

高成本和高風險是開發商拒絕的主要因素，不只是住宅項目，商業地產也同樣困惑于綠色建材投入與收益是否能夠成正比。綠色建材更節能、更環保、更少污染，但前提是性價比要高，符合開發商的效益。目前，很多項目被冠以綠色建筑、綠色材料的稱謂，但多數人認為現階段使用綠色建材多為開發商宣傳的噱頭、賣點，用所謂的低碳抬高購買者的心理價位。另外，很多綠色建材并沒有明確的國家標準，真偽很難評判。而且，沒有新型材料商或官方機構出具使用新材料能節省能耗的數字，令綠色材料的優勢始終“云山霧罩”。正是由于上述原因，想要推行新型材料，首先要提高公眾對新型材料的認識和接受程度，明確傳統建材仍處于無可替代的地位，新型材料的使用與傳統材料相融合，因地制宜，事半功倍。但是，在新型建材投入大規模生產和使用前，材料的長期釋放量和對環境的影響也要經過試驗。

商業地產使用綠色建材令人期待，商業地產作為先行者，引入綠色環保材料可節約能耗，是有益于社會的事情。新型建材的使用不可避免的會增加項目成本，短期看來無法平衡支出與收益，不過長遠來說卻是無形投資。希望開發商及大眾從認知上改變，從而付諸行動，政府就需要承擔更大的責任。如今，綠色還是一種概念性的東西，國家缺乏相應的標準和制度，建材生產商需要不斷創新和技改，借鑒并學習國外先進生產技術與工藝，積極和建材生產商聯動，共同研發成果。另外，政府牽頭對新型材料制定相應標準，在成本和價格暫稍高于市場的情況下，進行政策扶持過渡。據國外經驗，綠色環保設計及建材，都有政府的相關法律支持和資金開發支持，我國也要根據國情逐漸把綠色環保建材的研發、設計，生產納入到合理的標準體系中。此外，政府的支持應表現在示范作用上，一些政府工程中率先使用新型建材，對新型材料的優勢進行全面展示，消除開發商“高投入高風險”的疑慮。

第3篇：商業地產的經營模式范文

關鍵詞：商業房地產；運營管理模式；創新；應用

中圖分類號：F293.31 文獻標識碼：A

引言

我國雖然房地產發展的比較早，但是商業地產起步較晚，缺乏專業的人才和有效的運營管理模式，使得我國很多商業地產不具備長期的經濟效益和核心競爭力。隨著全球化的進程越來越快，國外成熟的商業地產管理模式對國內產生了很大的沖擊，不少企業成功沖出了管理的圍墻，獲得了很大的成功，而運營管理模式的創新與應用也是目前我國商業地產面臨的一個主要問題。

商業房地產運營的主要特點

運營的組織方式有所不同

房地產的運營管理不像工程建造與產品銷售那樣具體明確，它是無形的不可觸的，主要是對人員的管理，屬于服務范疇。制造業運營管理主要是對生產線、產品質量、生產成本、生產進度等進行控制，可以制定詳細而具體的計劃，實施起來更加具有可操作性。但是，商業房地產的運營管理則具有很大的變動，運營管理主要針對人而言，無法實現制定詳細的計劃并按步驟實施，運營的過程常常會因為投資商、經營者、消費者以及工作人員的隨機性而產生變動，產生不同的運營結果。因此，我們不能將制造領域的那一套運營管理模式照搬照套到商業房地產的運營管理中來。

運營系統的設計方式有所不同

在傳統的制造業中，產品和運營系統往往是分開設計的，因為，在制造業中一種商品可以用不同的生產系統來制造，但是在商業地產的運營管理中運營管理服務和提供系統必須要同時設計，因為提供系統是服務本身的一個重要組成部分，運營管理與生產消費是不可分割的，同時發生的。因此，商業地產的產品與運營的設計必須同時進行，不同的運營方式會形成不同的產品特點和服務特色。

客戶在運營管理中起到的作用有所不同

傳統的制造業生產流程是封閉的，產品出廠后才會與客戶發生聯系，而在商業地產的運營管理中，客戶是直接參與生產的，他們對商業地產的運營有著不可忽略的影響。如果客戶對于運營管理有著消極作用就會干擾正常的管理工作，如果客戶對于運營管理有著積極的作用就能夠有效提高工作的服務效率，調整客戶在運營管理中的角色也是商業房地產運營管理的重要任務。

員工在運營管理中扮演的角色不同

與制造業相比，員工在商業地產的運營管理中更加重要，因為商業地產的運營管理主要是人的管理，沒有愉快的員工就沒有愉快的顧客，也就沒有一個高效的運行管理結果，因此，員工的表現對于運行效率、結果的影響極大，是決定商業房地產運營管理水平的重要因素。

商業房地產運營管理模式的創新

因地制宜，把握當地的人文歷史環境

人文歷史、自然環境是運營創新的源泉，每個地區都有自己獨特的自然特征、文化底蘊與經濟發展狀況，商業地產尤其是大型的商業地產項目與一個城市的經濟發展水平之間存在著正相關的互動關系。因此，在設計商業房地產的運營管理模式時要以當地的經濟發展現狀為基礎，結合當地的歷史與文化，將地區特色融入設計中，做到因地制宜。如上海新天地通過簡單地組合將國際化的時尚元素與大上海的石庫門的建筑外形相結合，建造出了一種上海特色的國際時尚。又如浙江的西湖天地，將傳統的江南水鄉浙式民居優美的園林景致融入國際化的時尚設計中，打造出了獨特的娛樂休閑商業中心。武漢的楚河漢街將武漢特有的民國文化與歐式風情相融合，加以楚河漢界的概念，將歷史、民族與世界融為一體，讓商業建筑與城市建設相協調。政府部門也要加強對商業地產的審查，控制其資金投入不能超過城市經濟能力，整體的商業地產風格要多元化，避免重復建設。

建立商業地產新型資金籌措模式

雖然我國的金融市場已經有所發展，但是商業融資的地產還是主要通過間接融資的方式進行，基金等金融機構在商業地產融資中沒有發揮應有的作用。很多中小城市的城市開發對銀行的依賴程度達到了90%以上，而全國城市建設對銀行依賴的平均水平也高達70%，融資渠道的問題不解決，商業地產就很難獲得突破性的發展。我們可以借鑒發達國家的成功經驗，發展信托、基金成為商業房地產融資的主流渠道。讓具有開發意向的房地產開發商與信托公司或者投資銀行進行合作，直接在市場上募集資金，并聘請專門的人員對商業地產的資金募集工作進行具體的管理。

推動地產資本與商業資本的有效融合

在世界范圍內，商業地產有兩種主流開發模式，一種是歐美模式，將商業與地產進行分開發展，一個搞投資開發另一個搞后續經營，另一種就是以日本為主的亞洲模式，將二者有效融合，這樣二者的資本可以互相滲透，形成更大的資本鏈，遇到風險可以相互扶持，有利于促進二者更好地發展。我們要采取哪種運營模式還有待探索，在近幾年的運作中，有很多大型房地產公司成功地將零售行業引入房地產，這是一條非常有發展潛力的道路。

商業房地產運營管理模式的運用

1.統一運營管理模式

統一運營管理模式的關鍵性環節有市場、戰略、策略、管理幾個方面，任何項目的運營都必須從市場入手，而市場的情況又是千變萬化的，對于市場信息了解的不及時，掌握的不到位必然影響調研分析的結果準確性，造成決策的失誤。因此，企業必須要重視對市場的調研，為決策提供科學準確的依據。了解市場信息后，企業要根據自身的實力和特點確定服務產品的相關設計，要解決“我們要提供給顧客什么”和“怎樣提供的問題”。一個房地產項目只有持續不斷地向客戶提供價值才能生存下去，而項目運營的有效保障就是各項有力的策略。通過策略的指導才能提供比競爭者更好的價值，讓客戶滿意。統一運營管理模式具有很高的聚合力，采用這一類管理模式的大多是一些資金雄厚、實力強大的開發商，他們擁有很大一部分忠誠的投資者和經營者，具有一定的品牌效應，這種良性的效益也像滾雪球一樣不斷吸引新的商家進入，最典型的統一管理模式就是萬達廣場。強勢的開發商，強勢的投資者，強勢的經營者，打造出優秀的商業項目，也使得商業項目的效益不斷提升。這種運營管理模式需要龐大的資金、科學的管理系統和良好的運營模式，比較適合大型的商場。

與零售相結合的運營管理模式

將零售引入商業地產的運營管理是中國的獨創，主要有零散銷售統一經營和零散銷售各自運營等幾種，各自經營是指商業運營由購買商鋪各自進行運營，開發商不得再進行干預。這種運營模式比較適合商業街以及一些規模不大的商業地產，這種模式有利于開發商的資金周轉，能夠讓他們獲得比較高的售價收益并且在較短的時間內收回資金，但是這種經營模式容易出現混亂，各自為政，對于長期的發展以及整體的收益有一定的負面影響。由于很多店主缺乏一定的知識和長遠的眼光，貪圖短期的利益，使得整個商業街變成廉價的大排檔，拉低商業街的層次，影響長期的發展。

總之，我國目前商業地產的經營管理模式多種多樣，既有整體經營的大商場模式，也有零散銷售各自為政的小商鋪模式，我們要摸清中國的國情以及當前的市場趨勢，引進國外先進的運營管理經驗，利用金融市場、零售市場等多方力量，做到因地制宜，促進我國商業地產的健康發展。

參考文獻

[1]王涵.商業房地產運營管理模式的創新及運用分析[J].山東大學.2007（09）

[2]韓亞東.我國商業地產經營模式應用研究[J].中國海洋大學.2008（06）

第4篇：商業地產的經營模式范文

關鍵詞：商業地產；盈利方式；關鍵因素

中圖分類號：F299.23 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）007-000-01

商業地產項目相比住宅項目的顯著特點是有多種盈利方式。住宅項目是一次性獲利，而商業地產則是偏重于其本身的價值增值以及租金收入來獲得長期的投資回報和現金流。因此，選擇好合適的商業地產盈利方式，是決定一個項目成敗的關鍵因素。目前流行的商業地產運營盈利方式，大致包括

整體售賣。這是通過整售或將整體商業面積進行分割，分別出售給各個小經營者或投資者的形式。這樣做主要是出于開發商能盡快收回投資的考慮，打短頻快，保證資金安全。但這樣做的弊端是開發商無法持續經營，對樹立自己品牌以及項目擴大影響不利，這樣就不能做大做強，失去發展機會，且小業主在這樣的商業地產項目中經營會面臨較大風險。

整體租讓。開發商將該項目地產整體出租，或整租一個單位，或零租給若干商業經營者，靠持續性的得到租金產生現金流來收益。這種方式適合于實力比較強，致力于不斷發展的開發商，雖然項目投資回報周期長，產生的風險大，但開發商擁有商業地產完全的產權，在經濟高速發展時期，享受到物業增值帶來的巨大收益，同時在開發新項目時，還可以藉此抵押貸款，獲得不斷發展壯大的資本。

部分售賣，部分出租。主要是根據開發商實力和資金成本的情況，采取一種折衷的方式。較好的運作模式主要是在擁有充足的商業資源的情況下，通過精密分析及測算，拿出商業地產中的優良的部分房地產出租給著名的品牌經營零售商，如奢侈品、知名超市等，以此帶來人流量，提升項目人氣和知名度，從而使整個商業地產項目得到很大程度的額外增值；另一方面，憑借已經提高的無形價值，同時高價出售其余物業，以獲得超額利潤。

持有為主。屬于開發商自營商業物業的形式。這種跨行業的操作模式難度很大，前提是開發商擁有除自身開發人員以外的從事商業經營管理的人員和隊伍。除非開發商本身是從商業起家的，為了獲得更大的投資收益而去投資房地產，否則開發商這樣做容易出現商超人力資源和零售品牌資源缺乏，以及房地產專業指揮零售專業，外行領導內行的境地，極易使自己誤入不熟悉的戰場，陷到競爭激烈的零售業泥潭中，承擔不必要的經營風險；此外，還可能使資金壓力增大，不利于資金安全。所以，這種模式存在很大問題。

聯合經營。對于集團規模的商業地產發展商，應尤其重視與商業品牌經營商的合作。對于兩方來說，一個旨在租售自己的物業；一個為商品落地而多方考察素質好的商用物業，相互需要。地產商在開發項目前，可以根據經營商的要求，做到有的放矢；而經營商也可以根據經營的需要，向地產商提出規劃開發要求，達到量體裁衣。二者合璧對項目品牌和商品價值的提升互為依托，實現比翼雙飛的局面。開發商可以通過與品牌零售商合作，共同經營商業地產，具體方式如：（1）參股合作經營模式。在競爭環境激烈以及項目區位優勢不明顯的情況下，開發商為了吸引知名的品牌零售商，而按照一定比例出資參股該品牌商的設在其商業地產的主力店分店。分店向開發商支付租金，同時向零售品牌商上繳品牌使用費和人員培訓管理費。這樣容易吸引知名商家，產生附加正效應；缺點是股份收益受經營狀況約束，承擔一定的經營風險；（2）營業額提成+保底模式。開發商提供商業物業作為投資，零售品牌商負責其余投資和經營管理，開發商得到一定比例的營業額提成和保底利潤。雙方約定的保底利潤一般低于正常租金。

產權商鋪。包括售后業主自營，不利于商業地產以整體的面貌持續經營。先分散出售，再集中招商，這樣整個商業地產管理起來十分管理困難。先集中招商，再出售，這種方式值得推崇，既有利于開發商享受到商業地產最大增值，又有利于商業地產以一個經過精心規劃的面貌或概念持續經營，這種方式有賴于開發商擁有充分的商業資源。采取售后包租。出售后聘請專業管理者進行整體經營，并承諾部分收益回報給小業主，這種方式由于牽扯多方利益，往往因經營失敗或相關方失信而歸于使小業主受損。以租代售。承租人租賃一定年限后獲得產權。

第5篇：商業地產的經營模式范文

關鍵詞：商業地產 建筑設計管理 訂單式開發

1.1 引言

商業地產的建筑設計與管理，包含商業地產及建筑設計兩方面的范疇。商業地產的出現是房地產行業發展到一定階段的產物，是地產開發與商業經營的有機結合。商業地產一般是指從事零售、餐飲、娛樂、休閑、健身等商業用途的房地產開發形式。商業地產的開發模式、用途功能不同于普通商品住宅、公寓、別墅等房地產形式。因此，商業地產的建筑設計與管理是一門綜合性技術學科。

1.2 商業地產的概念

商業地產實際上是“商業房地產”的簡稱，英文翻譯為“Commercial Real Estate”或“Commercial Property”。 住宅地產是較為單一的房地產開發形式。商業地產則是復合型地產，是地產與商業有機結合的產物。

商業地產的概念有廣義和狹義之分；從廣義上講，商業地產是指各種非生產性、非居住性物業，包括辦公樓、公寓、會議中心以及商業服務業經營場所等；

而狹義商業房地產指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務、休閑等經營用途的房地產形式，從經營模式、功能和用途上區別于普通住宅、公寓、寫字樓、別墅等房地產形式；商業房地產的形式多樣，規模也有大有小。規模大的商業房地產如SHOPPING MALL項目，可以達到幾十萬平方米，規模小的商業房地產項目僅幾百平方米，甚至更小；對于規模龐大的商業房地產，其經營多采用開發商整體開發，項目統一經營管理，以收取租金為投資回報形式 ①。其開發模式、融資模式、經營模式以及功能用途都有別于住宅、公寓、辦公樓等房地產形式。

2.1 國內外商業地產開發差異

國內外商業地產項目開發差異主要表現在開發模式、開發流程、設計理念的三方面。國外商業地產項目的所有權、開發權、經營權三者是分離的，而國內往往是開發商集于一身。三權分離優勢在于三方僅負責各自擅長的業務，即專業人作專業事，有利于商業項目開發的專業化。

國內開發流程：拿地—建設—策劃定位—選擇管理團隊—招商—運營

國外開發流程：可行性論證—策劃定位—確定開發模式—選擇管理團隊—主力店招商—規劃設計—建設—運營

國內外商業地產開發流程相比，國外開發流程注重前期招商及策劃的前置，國內開發流程注重的是建設先行，開發流程的差異與商業盈利模式有關，國內的商業地產開發大多采取銷售型商業物業，往往是開發建設速度快，竣工后立即銷售，銷售后進行大面積，大規模的商業二次改造，產生了大量無謂的消耗和浪費。

2.2 商業地產的開發模式

2.2.1 商業地產存在的現實問題

商業地產項目包含地產開發和商業經營兩方面的內容，需要進行科學的統一整合與合理定位。但是大多數開發商僅考慮自己作為地產開發商的角色，在商業地產的策劃、設計和建設中，沒能對項目的日后商業行為進行具體的市場定位和全面調研。在缺乏市場調查及定位的前提下，在建筑設計中盲目尋求經濟利益的最大化，常常以快速實現銷售和租賃為目的，為了好賣好租而設計，不注重商業功能及需求的設計，降低包括產品選型在內的各項建設成本，甚至選擇低端的設計交房標準，這一切往往造成開發內容與市場脫節，消費需求與設計產品不同。常常表現為：商業地產的市場定位不合理，僅僅貪圖經濟利益，不考慮當地消費需要；商戶入住后發現存在諸多的設計先天不足，制約了商業地產的租賃與銷售行為，帶給了開發商和商業企業不小的麻煩，降低了商業合作效率；普遍情況是商業項目在建成后，為滿足商業經營者的使用要求需要大規模的進行項目改造，無論是開發商，還是商業企業均造成了嚴重的浪費。

其次，目前我國的商業地產設計的專業單位很少，能夠開展設計任務的一般都為民用建筑設計院，這些設計單位對商業物業的需求了解甚少，參考的均是民用建筑規范。同時，我國在商業地產項目的設計中沒有符合目前商業發展的統一標準和規范，擁有的行業標準頒布至今已相差二十年余的時間，明顯落后今日的發展要求。所以，目前商業地產項目設計實施后的利用率低、實用性差、商業價值低是普遍現狀。以上情況，實際上對商業地產開發標準的制定又提出了迫切的需求。

2.2.2 訂單式商業地產開發

我國的房地產開發市場伴隨著國家的各類調控及規范性的政策，正在走向成熟。很多的開發企業重組，合并，甚至倒閉，房地產行業優質資源整合，淘汰缺乏實力的開發商，以專業化、品牌化的房地產開發為方向，是當下地產行業的大趨勢，對于尋求眼前的商業利益，忽視了長遠發展的開發企業而言，已難以生存。所以，在此背景下，商業地產的開發現在已日漸理性，知名的開發商也已形成了較為先進的開發模式。

商業地產與住宅等其他地產形式不同，設計既要符合建筑規范，而且也要符合各商業業態的商業需求，滿足不同種類商業的開店標準。不同種類的商業業態對于商業面積、層高、柱網、荷載、照明、內外部交通動線等需求各不相同，對于商業客、貨梯、扶梯的配備要求不一樣，對于強、弱電、安防、消防、廣播的具體要求也不盡相同；因此，需要由專業的商業策劃公司及專業的商業設計公司依據項目的開發定位，按照商業需求進行規劃設計，才能切實的保證商業區域的實用性，以及商業價值的最大化。綜上所述產生了訂單式商業地產開發的新模式。

所謂的訂單式商業地產開發模式，是指開發企業與大型商業企業先期簽署租售合同，作為入駐主力店，請入駐商業企業參與商業地產項目的前期規劃，依據該商業企業的需求進行項目設計及建設，項目竣工后按照合同約定將部分商業租售給該商業企業經營，充分利用這些知名商業企業的品牌實力和影響力，帶動次主力店的租售，也帶動其它商業店鋪的租售行為[1]。美國的商業開發行為較為成熟，通常租售面積超過50%時才進入實施階段。而在近幾年經濟不景氣的大背景下，其前期確定的租售面達到70%時才開始工程建設。

訂單式地產是將招商行為前置，與傳統的先建設后招商模式相比，訂單式商業地產具諸多優點，能夠更好的滿足市場的需要，適應不斷變化的市場環境，具體表現在：

（1）開發商與大型商業企業形成戰略聯盟，商業企業能夠全面的參與整個商業項目的規劃設計過程中，有助于彌補開發商在不同商業業態開發中的專業缺失，經驗欠佳的弱點，有利于開發企業進行商業競爭性分析，市場定位和商業業態組合，整合了開發企業與商業企業的各項資源。

（2）商業企業尤其是知名的商業巨頭，它的穩定租金為商業地產項目整體運營提供了保障，為開發企業提供了穩定的現金流。房地產開發企業借助商業巨頭強大的品牌效應，提升次主力店及其它商鋪的租售價格，促進項目整體的招商進度。憑借商業巨頭的品牌號召力往往也會帶來更多的商機。知名商業企業提供的租金收入雖然不高，但是這些商業企業吸引并帶來大量的顧客，推動其它商業區域的入駐，一般情況下，明顯提高商業地產項目整體的租售價格，也為商業項目的長遠繁榮奠定了基礎。

（3）傳統的商業模式常常在項目竣工后，為滿足不同商業用戶的要求進行商業區域的改造，由此造成資金、資源的嚴重浪費。訂單式商業地產的開發模式中，相當大的商業面積是根據商業主力店的需求量身定制，如具體的招商情況明朗順利，也可將次主力店及商鋪共同運用訂單式開發的模式，由此將最大程度的減少日后改造的商業區域。

3.1 設計任務書

設計任務書是項目工程設計及建設的指導大綱，是明確項目建設方案（包括設計需求、設計依據、設計范圍、設計規模、設計思路等）的重要文件，也是完成設計成果的主要依據。

設計任務書控制并約束著項目設計的全過程和各個方面。開發項目的決策正確與否， 與設計任務書編制、審批程序有著密切關系，只有全面、準確、嚴謹的編寫設計任務書，充分表達開發企業的建設訴求，后續的項目設計建設過程才能順利進行，建成后方能實現其預期的經濟效益。所以，設計任務書對于項目開發設計及工程建設的成敗，對于實現開發的經濟效益具有重大意義。工程建設之前， 設計任務書肩負著指導設計方向，項目定位的作用，只有正確編制設計任務書，并嚴格履行其要求，才能使后續的設計任務順利開展。

本文所指設計任務書的編制應充分考慮商業地產訂單式開發模式的特點，將各業態商家開店需求融入本項目設計任務，并結合項目規劃條件。通過整理開發企業各項目建設經驗，整合設計單位積累資料，委托國內知名的商業策劃顧問全面介入，共同編制項目設計任務書，并予以確認。設計任務書的建筑部分內容包括：設計范圍、設計深度及要求、各業態的特殊設計要求及范圍、設計原則等內容。涉及內容應以各業態的商業開發需求為主，內容全面，亦可作為企業級商業項目開發設計任務書，并形成同業態范本。

結論

本文針對目前國內商業地產盲目開發、地產開發與商業運營嚴重脫節、現行設計規范滯后等問題進行了較為系統的說明。傳統的商業地產開發模式是諸多問題根源，解決問題的關鍵在于開發企業應把與商業零售企業相互獨立的關系，轉變成二者開展有機合作，創新開發模式。形成商業地產訂單式開發的新思路。

本文基于開發企業的工作視角以項目為分析平臺，在分析商業地產開發現狀問題，提出解決之道的同時，總結了商業建筑設計的基本思路。首先，提出了商業項目開發的方式及流程。其次，在分析研究商業項目的的基礎上，總結企業商業項目開發經驗，整理設計及顧問公司的研究成果，搜集市場各類商業業態的經營需求，歸納各業態商業建筑設計的條件及要求。并應完整編寫所研究項目的設計任務書，以及各類建筑系統的設計要點，也為目前商業建筑設計規范的修訂，提供了寶貴的參考研究素材。

縱觀全文，國內外商業地產的發展，國內外設計規范的搜索比較，國內商業地產現狀分析，未來發展方向的總結，國內外商業設計需求的歸納，加強了與國外信息的接軌與采集，拓展了研究問題的深度與廣度，以商業地產的建筑設計為線索，探索了一條適合目前商業地產開發的思路，為日后商業建筑設計的進一步深入、全面的研究奠定了良好的分析基礎。

展望

2013年國家再度推出房地產市場調控政策，調控措施從通過行政手段調控房地產整體市場轉為直接調控房價，也標志著中央政府加強房地產調控力度、遏制房價過快上漲的強大決心。調控政策將住宅“限購”措施推向了頂峰，房產稅的出臺，以及各種金融信貸政策的緊縮，已使得住宅市場投資空間明顯緊縮，但是商業地產未在此次調控范疇之內，在突破膨脹壓力越來越大的背景下，商業地產投資價值勢必將再次提升。未來幾年全國的商業地產市場將蓬勃發展，日漸繁榮，真正屬于商業地產的開發時代已經來臨。預計，2011年前后中國商業地產將真正駛入發展的快行通道，前景樂觀而廣闊。在一線城市商業地產繼續開發的同時，我國的二三線城市也將迎來商業地產全面開發曙光。

作為商業地產開發內容的一個重要環節—建筑設計，也必將伴隨商業地產的發展日漸成熟。不多時日，相信《商業建筑設計規范》及相應技術措施將完成修編，屆時廣大建筑設計及管理從業人士，將具有符合目前商業發展需要的設計及實施依據，避免了盲目投資和實施浪費，也必將商業建筑設計推向專業化的技術之路。雖任重而道遠，但發展方向更為清晰，發展空間更為廣闊。

注釋：

①引自互動百科http：//

參考文獻

【1】馮領地，商業地產訂單合作模式的研究，濟南大學碩士學位論文，2008

【2】李玉米等，持有型商業物業發展戰略研究，廣州，經濟觀察，2011

第6篇：商業地產的經營模式范文

關鍵詞：房地產 多級市場 對策

隨著商業地產的不斷開發，各種問題也伴隨而來，給商業地產投資者、運營者、管理者提出了嚴峻的挑戰。可以說，最近幾年是我國商業地產的建設高峰期，卻也是問題凸顯期。目前我國的商業地產開發在設計、運營、招商、管理等方面處在種種的誤區，正如中國城市化進程不斷引發大量城市社會問題一樣，中國商業地產開發過程中的認知模式、定位模式、決策模式、開發模式、融資模式、經營模式、管理模式等存在一些誤區，而這些誤區也是導致我國房價被大量壟斷的一個重要原因，如何防止房價無上限的被抬高，如何從根本上解決我國民生的根本問題，便在于需要從宏觀的角度上分析房地產多級市場的產生和相關的解決對策。這也是本文研究的根本目的所在。

一、房地產多級市場的現狀

房地產市場指的是通過房地產的出租，買賣，抵押等各種經濟手段所產生的地產交易方式，它是雙方互利互惠的一種經濟交易方式，也是這個社會所有與房地產為商品交際的總稱。通過開發商對地皮的開發和拓新，同時買家通過貨幣去交易的一種，買與賣的交易橋梁。它是由市場主體、客體和媒介體、價格、資金運行機制等經濟要素構成的一個大系統。所以， 房地產市場是房地產商品交換的場所和領域，也是房地產商品一切交換或流通關系的總和。房地產市場的分級運行主要是從房地產市場交易的層次和權屬內容角度來講的， 它可以分為一級市場、二級市場、三級市場等。房地產一級市場即土地使用權的出讓市場， 具有壟斷經營性質， 即國家以土地所有者的身份把土地的使用權投入市場運行， 土地所有者之間及土地所有者與土地使用者之間發生的權屬讓渡的經濟關系的綜合。

二、房地產多級市場形成的原因

1.房地產商的認知過于商業化

更多的房地產商在開發房地產的過程中更多的是看中了房地產所可以帶來的商業利益，而一味的忽視了房地產的實際是利國利民的根本，不惜為了一己私欲的過多的去抬高房地產的價格。同時多級的住房多級市場也是房地產多級市場的主要原因，二手房屋的買賣也解決了很多外來城市移民對房屋供給上的需要，故而也有很多房地產商在二手房屋市場上大肆的牟取暴利，把本來僅僅的二手房屋價格，抬高到一手房屋的定位，同時市場經濟的需求解決了市場的發展，更多的二手住宅的業主也樂于采用一種以小換大，以舊換新的模式從中得到房屋上的利潤，同時也推動了我國房地產多級市場的步伐。

2.房地產的開發缺乏深遠的系統思考

商業地產的開發是一個城市商業服務與空間調整的重要手段，當前許多商業物業的開發卻有意無意地忽略了與城市功能之間的關系。只有具備輻射聚合能力和一定消費規模的城市才能提高商業價值，并為商業現代化、多元化提供實際的載體和平臺。政府、銀行、開發商共同參與。商業地產的建設和運營對區域經濟發展產生重大影響，因而要受到政策、法律法規的嚴格約束。政府政策對商業房地產的區域選擇和未來發展前景有很大的影響。同時由于商業地產的高投入特點，決定了商業地產的開發需要銀行參與，以解決其融資問題，從而也注定了房地產與國家的經濟主脈所割不開的關系。

三、房地產多級市場的對策

1.努力發展二手房產市場

房地產二級、三級市場具有經營和消費性質， 即在經營與使用消費之間平行轉移， 表現為經營者與經營者， 經營者與消費者， 乃至消費者之間的交易行為。二手市場主要是房地產的增量市場， 三級市場主要是存量房地產的再轉讓市場。企業和本地與外地的房地產需求與消費有重大的意義。在我國， 房地產二手市場已形成了一個完整的、有機的市場體系， 發揮了巨大的整體功能， 促進了城市的土地資源、房產資源的優化配置和使用效率的不斷提高， 因此， 活躍二手房地產的增量市場和存量市場有著廣闊的前景，樹立讓利于民的思想， 并加強宣傳， 不斷提高居民的商品意識， 為活躍房地產多級市場打下良好的思想基礎。同時加大中介人員的培訓力度， 不斷提高中介人員素質， 提高服務和管理水平。

2.調整我國房地產的整體結構

根據我國人多地少的特點，很多經濟開發商，想根據開發房地產項目從而來提高國民生產總值，這就整體上而言存在的根本上的弊端。同時經濟相關開發者與房地產商聯合，一味的將其看作是經濟的新增長點也是不現實的。目前為止，我國的中低檔的房地產多是建在較為偏遠，離市中心較遠的地方，如此一來政府相關部分便需要在此投入較多人力物力財力去為住區添加相關的交通服務設施。所以， 調整住房的結構， 主要不是壓制中高檔住房市場的發展， 也不是鼓勵低檔房建設， 而是要以產品創新為核心來調整現有低、中、高檔住房。而中、高檔住房理應成為中國房地產業及其市場長期發展的重點，從而拉動房地產多級市場的發展。

總而言之，房地產多級市場由于其高投入、高產出和高回報以及建設周期長、涉及單位多等特點，決定了商業地產項耳開發經營過程中的高風險。商業地產項目除了一般項目風險具有不確定性、相對性和可管理性等特點以外還具有多樣性、階段性和不均衡性等自身的特征。根據前文的總結，筆者認為，根據我國房地產的多級市場，對于規模龐大的商業地產，其經營多采用開發商整體開發，以整體銷售、整體出租，或部分銷售、部分出租的方法作為基本模式；對于規模較小的商業地產而言，大多數項目依然采取在統一經營管理模式下租金回收的方式，但很多小規模商業地產中住宅、公寓、寫字樓等項目的底商和各類商業街、商品市場則采用商鋪出售、零散經營的模式，特別是臨街商鋪大多采取獨立經營的方式。

參考文獻：

[1]楊有志.我國住房公積金繳存率模式的創新[J].財貿經濟，2013（12）.

第7篇：商業地產的經營模式范文

關鍵詞：商業地產；內涵；運營模式；建議

中圖分類號： F293.33 文獻標識碼： A 文章編號：

1、前言

商業地產的快速發展，使其問題也不斷暴漏，商業地產的研究探討成為學術界研究的重點。本文通過對商業地產運營模式的不足進行分析，對其運作模式的改善提出一些建議。

2、商業地產的內涵

商業地產的涵義分為廣義和狹義兩種。從廣義上看來，商業地產包括各種非居住性以及非生產性物業，如會議中心、公寓、辦公樓和商業服務業所對應的各種經營場所等。從狹義上看來，商業地產指那些被商業服務業用來經營的各種物業形式，如休閑、娛樂、零售、健身、餐飲設施，其對應的經營模式、融資模式、開發模式和其對應的用途、功能等都和辦公樓、公寓、住宅等地產形式有所區別。目前，商業地產囊括了豐富的內容和形式，而對其研究的較為普遍的是狹義意義下的商業地產，特別是零售方面的商業地產。本文所研究的內容皆以狹義上的涵義為基準。商業地產是一種綜合性行業，兼有投資、商業以及地產三重特征，既和單純的商業或者投資有所區別，也和住宅房地產有所區別。商業地產和住宅地產有別之處在于商業地產對后期相應的管理以及經營更加關注，并且開發潛力大，周期長，對資金要求往往更高。當前，商業地產迅速而大量的涌現于全國各個城市，據統計，全國各個城市紛紛都有對應的商業街，僅步行商業街就多達兩百條以上。房地產開發逐漸轉向商業地產為大勢所趨，而且商業地產可以給企業帶去更好的效益。

3、運營模式中的不足

經濟整體不夠景氣，這種情況打擊投資者的熱情也可能將小投資者或者投資集團對應的投資推向他處; 此外，經濟危機限制了個人消費，減緩了零售業發展步伐，甚至可能因為經營虧本而隱退市場，這些都給商業地產招商造成了影響，甚至削弱了商業地產的收益。對我國而言，商業地產自身的金融資金欠缺，融資渠道較為單一情況阻礙了商業地產自身的資金運轉，同時，金融政策由原來的寬松逐漸到收緊的過程也加大了商業地產對應的系統風險。所有這些元素共同導致當今商業地產的運營模式不穩定。

運營模式自身的不穩定性會相應的造成一定的負面影響。第一，阻礙了城市發揮其自身的功能。運營模式具有的不穩定性會對建筑體統一運營以及統一管理造成干擾，會有損商業地產對應的區域的總效用。此外，投資者并不樂觀的預期也會對商業地產對應場地的建設以及開發規模帶來影響，限制了城市發揮其功能。第二，給商業地產走向成熟帶來了阻礙。我國商業地產逐漸由銷售轉向了自持，而介于當今復雜的政策形勢，為了減少資金風險，又轉為銷售模式。這些情況對商業地產行業以及企業都十分不利，專業的運營商亦步履維艱，很難實現可持續發展。第三，阻礙了城市長期發展。很多商業地產因為沒有統一管理、統一經營、統一招商而使行業發展不夠景氣，重復建筑同時也致使空間無法均衡發展，這些都有損城市長足發展。

4、商業房地產統一運營管理的模式構建

商業房地產統一運行管理的模式，需要在項目定位的基礎上，從商業理念設計、構建運行組織結構的角度，并結合各個利益主體的需求，制定運行管理的策略，除此之外，還需要從招商、企劃營銷、客戶服務與現場管理、物業管理等方面，提高統一管理的針對性。

4.1 項目的定位。

商業房地產統一運行管理的項目定位，需要綜合項目的優勢、劣勢。以臨沂市東關古城商業街的商業房地產的定位為例，該項目位于臨沂市商業中心區，地理位置好，是臨沂古城的舊址所在，商業價值非常高，適用于銷售和租賃，可以為商家創造主力店品牌的優勢，而劣勢方面該古城商業步行街產權出售較為分散，不利于招商管理和品質提升。通過以上優劣勢的分析，可以將項目定位為古城風貌步行街，為城市歷史文化核心區，對外展示的窗口。

客戶群體主要是文化品牌商家、商圈內居民、部分旅游者，經營定位則是以展示臨沂城市的歷史文化、風土人情、集休閑娛樂為一體，通過成立專業商業管理企業，以打造臨沂古城商業街的品牌知名度和美譽度。

4.2 運行的策略。

首先從商業理念設計方面，尋找新的開發模式突破口，打破以往建筑和環境的格局，從客戶的需求出發，將區域文化的精髓挖掘出來，嘗試商業、旅游、文化等的融合，從而探究新的戰略目標。其次是管理組織架構的構建，為了形成前臺運行和后臺運營的管理模式，會在前臺設置運行部和管理部，前者負責招商、企劃營銷、客戶服務、現場等的統一管理，后者主要針對物業的統一管理，后臺則設置了品質部和行政部，分別負責品質和行政事務的統一管理。再次是兼顧各方主體的利益，其中包括消費者、經營者和投資者，以為消費者提供高品質商品和服務為目的，從經營者的角度進行統一企劃營銷，提升項目的知名度和人氣，增強投資者的信心。

4.3 前后臺運行管理。

從商業地產企業的管理組織架構分析可以看出，其統一運行管理可以從前臺統一運營和后臺統一運營兩個角度進行管理：

4.3.1前臺統一運營管理。

首先是招商統一管理，根據市場的引導機制，與業務和商家進行積極溝通，以掌握全面信息，同時建立提前預警機制，然后均衡各方的利益，而在招商流程方面，需要分析商鋪銷售經營的狀況，以季度為時間單位進行市場調研，分析項目的業態和品牌組合，編制出合理的招商方案。其次是企劃營銷的統一管理，根據項目的發展需求，建立GIS識別系統，一方面提高項目知名度和經營業績，另一方面提高廣告的效果，在統一管理方面，需要以文化營銷作為主線，在深入社區營銷的基礎上，結合休閑娛樂、健康養生等社區方式，精心設計項目營銷的理念，并營造濃厚的商業氛圍。再次是客戶服務和現場的統一管理，客戶服務方面需要接待咨詢各類保修、申請等，同時處理各種投訴和對投資者、經營者、消費者的滿意度進行調查，而溝通方面最常見的是座談會、致電、上門、服務熱線等。最后是物業的統一管理，在裝修、衛生、保安、消防等方面，針對商家和消費者提出的要求，建立高標準的統一管理模式，以提高商家和消費者對項目的滿意度。

4.3.2 后臺統一運行管理。

首先是品質的統一管理，從視覺、行為、理念等的可識別化方面，對品牌進行整合，導入ISO9000質量、ISO14000環境、OASOS18000職業健康等國家標準體系，并與工商部門、稅務部門、司法部門、公安部門等合作，提高品牌的權威性。其次是相關事務的統一管理，與各個政府主管部門建立良好合作關系，爭取更多的優惠政策，優化項目的運營環境，全面提高項目的運營效率和服務質量。最后是根據政策和市場的變化，譬如國家商業地產宏觀調整政策和消費者的投訴意愿等，對項目的管理流程、環節、內容等進行統一的調整，在不違背經濟發展規律的前提下，提高項目發展的可持續性。

5、發展建議

5.1注重商業地產對應的城市景觀。

商業地產對應的產品其表現出來的是各種構筑物、街道空間、廣場、建筑物等，其色彩、形式、外觀的多樣性比那些單一建筑如住宅、酒店、寫字樓等都多，所以，開發商不但要滿足其在商業上的價值，也應當注重城市景觀，使社會價值以及經濟價值高度統一。

5.2 開發復合型模式，滿足各種需求。

復合型商業地產主要表現在三個方面，一是各種商業業態相互混合，如商業街以及購物中心; 二是商業與運動、娛樂、文化、休閑等服務實施相互混合，如教育實施、銀行、購物場所、郵電、健身場所等; 三是動態的娛樂、文化、服務對應的設施和靜態的酒店、辦公、居住設施相互混合。

5.3 改造舊城，復興老商業街區。

老商業街區作為有著豐富文化底蘊的歷史建筑，給其注入時代精華，恢復其原有的活力，打造城市特有的魅力十足的名片。應當遵循保護性開發思想，此種開發有其限度，但是并不會有損其商業價值，而且有利于挖掘旅游資源。復興不但要更新建筑以及設備等，更需要整治其對應的綜合環境，如綠化、街道空間、建筑外觀以及廣場空間等。

6、結束語

綜上所述，商業地產的運營要從全局出發，保證具有良好的持續經營目標，這就要求其在項目定位的基礎之上，考慮各方主體利益需求，制定相應的管理策略，提高項目管理的成功率。

參考文獻

第8篇：商業地產的經營模式范文

摘 要 近年來，商業地產在房地產行業的發展格局中一枝獨秀，幾乎每個熱點區域性都可以看到商業地產的影子。然而，由于商業地產有其特殊性，所以在估價中的影響因素也具有其自身的特點。本文主要對商業地產進行總體闡述，分析當前國內商業地產的發展現狀，在此基礎上對商業地產估價工作中的影響因素進行簡要分析。

關鍵詞 商業地產 現狀 估價

一、商業地產概述

商業地產是在各種零售，餐飲，娛樂，醫療服務，休閑設施和其他商業用途的房地產形式。在經營模式和功能、用途方面，區別于普通住宅，公寓，別墅等房地產形式。鑒于具有公共服務的特點，特別強調公共空間的功能作用、指導作用和附加值，以提升整個項目的價值；從項目長期經營的市場需求來說，商業地產在這個經營過程中，必須以動態的形式來經營，不像普通住宅、公寓等，建設完成、銷售完畢后就結束了開發過程。從客戶級別來看，商業地產被分為項目的開發商即最終的運營者，和項目的受惠群體即大眾消費者兩級。

二、國內商業地產現狀

商業地產并不是簡單的項目開發建設，還帶動著周邊第三產業的發展提升，也是提升城市功能和城市形象的有效手段。我國的商業地產的開發目前來說經歷了三個階段：以“直線型布局、功能單一、較低端”的現行商鋪為主的初級階段；以“呈塊狀布局，通常為商業和辦公兩種功能的集合體”的商辦綜合樓為主的中級階段；以“呈總和立體布局，集商業、辦公、酒店、住宅、旅游、會展、交通、文化等多種功能于一體”的城市綜合體為主的高級階段。

早在2011年時，全國商業地產已呈爆發式增長態勢，并創歷史新高。根據《中國統計年鑒（2011）》記載，2010 年全國商業營業用房和辦公樓開發投資完成額分別達到 5598.9 億元、1806.5 億元，而 2011 年分別增長34.2%和 31.2%；相應的銷售額分別達到 5354 億元、2149 億元，分別增長 46.3%和 31.2%。[1]

縱觀商業地產的發展，可以看到其與當地的經濟發展、商業形態、人均收入水平等各方面都有著緊密聯系。從辦公類商業地產來看，主要取決于所在城市中的以下的四個方面：經濟發展水平，尤其是第三產業發展程度；交通的通達性；城市的技術設施及社會服務水平；城市的性質，是否為中心城市，對周邊區域的輻射程度。在我國，目前北京、上海等東部發達城市由于經濟發展水平高，很多國內外知名公司都聚集于此，因而辦公類商業地產的發展自然就位列前茅。

對于商業營業用房來說，主要是為商業提供營業的場所，因此此類商業用房通常與當地的人均收入、經濟發展、商業繁華程度等因素緊密聯系起來。2010 年全國商業營業用房銷售面積為 6921.5 萬平方米，其中東部地區 3358.7 萬平方米，中部地區 1739.2 萬平方米，西部地區 1523.5 萬平方米，分別占 25.68%，25.13%，22.01%，相比于辦公樓東西部差距較小。 [1]

總體來看，目前國內的商業地產的市場還沒有完全成熟，預計未來商業地產發展還將會迎來黃金十年。不過，由于其自身的復雜性也明顯高于住宅，因此在短期內，商業地產市場還將會存在很多不確定因素，尤其是在開發運營管理上與住宅領域因為有著巨大的差異，這也是直接關系到商業地產開發成功與否的關鍵。

三、商業地產估價影響因素簡析

1、關注商業地產發展模式

商業地產的出發點在于整合地產資源和其他資源，將土地開發升華培育為區域經濟增長點。在這期間對于土地和房產的發展來說，是持續性的二次、三次的深度開發和利用，使其具有更廣闊的升值潛力和投資價值。因此商業地產的價值更多地反映商業地產的開發模式，并依托行業的發展前景。商業地產的開發重在追求資源價值最大化，而不是企業價值最大化。在使用市場比較法進行評估時，對可選案例所做的不僅僅是簡單的篩選、比較和測算，更多的應該分析商業地產的發展模式的合理性和前瞻性，是否符合社會發展的主流和未來的發展方向。

2、格外關注政策的影響

目前很多商業地產項目都爭相上馬，尤其在一些重大項目上，在申報過程中，在規劃、對補地價、容積率等方面都有相當的政策可以優惠處理。但是，仍有一些項目會受到某些政策的瓶頸限制，在規劃及產權的分割方面，也許會與某些政策相悖。如何將商業地產嵌入到城市的區域發展規劃中，這將是每個項目都可能會遇到的問題，商業地產要深層次的發展，就必須將其合法化。在商業地產的估價中，要非常重視發展中所遇到的政府政策的問題，而且根據商業地產類型的不同，所受地方政策的優惠和限制也不同，所以在估價時就應格外關注各地各種政策對其市場價值的影響。

3、充分考慮投資回報的長周期屬性

對于商業地產開發來說，從資金運用角度分析，商業地產對于資金的要求很高，投資回收期很長，而且在商業地產的運作過程中，運營資金的需求量也很大。因此，即使項目招商成功之后，還會需要很多的資金為其完成后期的運營服務。這對于資金實力的要求就會很高，需要資金實力和技術實力都很雄厚的企業，只有這樣才能做好商業地產的運營，才能為入住企業和當地經濟發展服務。所以，商業地產在采用收益法估價的時候，確定折現率就要充分考慮到商業地產的投資回收期特別長的特點，而且因類型不同，投資回報率和回收周期也是不同的，需仔細分析，有針對性地確定。

參考文獻：

[1]數據來源于中國統計年鑒 .2011.

[2]何艷，吳豐.中心城市商業地產發展機會分析.資源與人居環境.2010（5）.

[3]趙陽.我國商業地產發展的問題與對策.建筑經濟.2009（4）.

第9篇：商業地產的經營模式范文

關鍵詞：商業地產；開發；管理

前言

現如今，隨著我國綜合經濟實力的不斷增長以及我國城市化進程不斷推進，我國商業地產快速發展，投資規模、開發面積等不斷增長。但是快速發展的同時也暴露出了很多問題，嚴重制約了商業地產健康發展。下文主要就商業地產開發及管理進行思考。

一、商業地產的主要特征

（1）開發商投資規模大，項目建設風險高。商業地產的選址多數定位于城市中心繁華區域，此地帶的地價比普通住宅地價更高；項目建成后，出售及持有并存的模式使得開發商資金投資回收周期更長；項目的選址、建設、經營每個階段都面臨著內部更改及外部政策變動的不確定性因素的干擾，風險之大不言而喻。

（2） 招商先行，開發隨后的模式。商業地產有別于住宅地產，其開發模式也不同于住宅地產以及其他類型的地產，利用專業的市場調研以及成熟的商業策劃明確項目開發目標及未來的客戶十分重要。如若缺乏前期所述工作抑或項目業態定位模糊即開發施工，項目建成后期招商階段問題頻出，原因在于所開發的項目戶型未必適合進場商家的需求，最直接的結果就是招商困難甚至失敗，造成資源浪費和經濟損失。

（3）運營模式多樣化。商業地產的運營模式多種多樣，出租、出售、租售結合、整體運營、獨立運營、托管運營等模式逐一出現在商業地產經營管理模式中。另外，商業地產的核心在于"商業"，商業地產運營的順利與否直接決定著其未來價值及收益，商業地產應整合投資、建設、運營管理三位一體，實行整體開發和整體經營的運營模式，以期借助周邊土地增值、設施完備、物業增值等帶動自身增值獲取收益。

二、商業地產現階段存在的問題

1.項目定位水平較低

商業地產的收益者眾多，其中最主要的收益者為開發商、投資商、經營商以及消費者。在現實社會中，多數開發商并未真正把握商業地產開發的內涵，在實際商業地產開發運作中，很多開發商模糊了商業地產開發的核心概念，偏離了開發的定位中心。在整個商業地產開發經營的過程中，應著重加強商業地產項目的前期定位以及商業招商，后期加強對已建項目的運營管理。商業地產成功的招商為商業地產的項目開發建立了根本基礎，通過后期優秀的運營管理，可以確保商業地產項目長期及可持續的盈利能力。

2.商業地產缺乏規范的運作體系及專業的開發模式

我國的商業地產在真正意義上的開發起步較晚，時至今日，仍未形成具有可操作性的規范的市場運作體系。商業地產在前期定位中，仍舊處于探索階段，缺乏標準化以及流程化的開發運作模式。商業地產與住宅地產不同，住宅市場存在著大型的專業化市場，投融資市場空間大，商業地產在社會市場運作中，缺乏專業的基金信托、招商服務機構以及大型的咨詢服務機構。另外，關于評價商業地產開發運營成熟的評估模型以及評價指標體系尚未建立。

3.商業地產缺乏專業的服務機構

與國外相比，在我國的商業地產領域內現階段咨詢顧問機構產業鏈的專業化程度較低，缺乏專業化集中的咨詢顧問機構。專業集成化的商業地產服務機構，其在整個市場內長期服務于大型商業地產開發商，具備訂單式的開發體系。長期活動于商業地產板塊中，依靠長期的招商前期工作經驗，專業化的服務機構可以累積大量的商業客戶資源，憑借其常年拓展保持聯系的不同層面、不同級別的商家資源，可提高后續商業地產開發商開發項目成功的概率。發展專業顧問咨詢機構，有利于更進一步明確開發商、投投資商、運營商各方之間的職責，規范各方操作，提高項目開發的穩定性。

三、商業地產開發建設管理建議

1.選址是關鍵，業態定位需結合當地市場

商業設施選址直接關系企業經營的戰略決策，是商業地產的核心競爭力，其定位要符合當地經濟背景及市場情況。商業地產的業態定位性質直接決定了建筑的檔次、成本和運營模式。關于項目開發和設計工作的出發點，應致力于未來項目的租售定位、項目檔次以及業態組合模式。第一，明確項目未來的銷售模式，即出售或租賃。二者的選擇與該項目的成本、將來運營模式具有最為直接的關系，因此需要投資部門和營銷部門在大量調研的基礎上，結合地段，給出清晰和明確的項目的租售決策。第二，明確項目的檔次。項目檔次的高低直接關系項目的投資、成本。第三，明確項目未來的業態組合模式。

2.規劃設計需契合定位要求，必須滿足商業建筑使用特點

商業地產規劃設計不像普通住宅，其關系到商業建筑最終服務商家的需求、客戶運營與利潤的及時獲得，在整個建筑、結構、機電設計上需結合商戶使用要求進行定位。對于商業地產項目來說，項目業態的確定取決于項目前期的可行性分析，項目業態一經確定，繼而招商主力店就有了方向，換句話說，也就意味著明確了市場上客戶的需求，最終對整個商業地產項目的經營模式更加明晰化，可以盡可能地規避在設計階段的盲目性和唐突性，有效地降低設計圖紙頻繁改動的概率，同時，在項目成本控制方面也是比較樂觀的。值得注意的是，在項目規劃設計階段，對于項目的設計應保留一定的機動性，用以靈活應對后期項目細節變化。

3.工程管控難度較大，提高人員工程管理素質

（1）加強前期施工圖的審核。避免后期施工過程中因圖紙深度不夠帶來一系列的問題。（2）謹慎選擇具有資質的施工單位以及戰略單位。施工單位的能力直接關系到整個工程質量及品質的保證，應全過程、全方位地對施工單位進行考量和確定。（3）計劃管理需合理。項目總控計劃勿 "前緊后松" ，即預售之前的計劃安排偏緊，達到預售之后的時間節點偏松，應編制合理的總控計劃，管理要有前瞻性，影響關鍵節點的重大問題應及時發現和預警。（4）提高工程管理人員素質。前期需引進專業商業招商及經營管理人才，后期施工過程中，特別是對其執行力提出更高要求，因此，在工程管理過程中應選擇具有豐富的商業地產開發經驗的工程人員。

4.源頭控制成本，過程開發建設管控成本

成本控制是房地產開發控制最重要的環節之一，成本控制的好壞直接關系到后期的利益。前期做好規劃設計、招商工作，服務于成本控制。招商工作先行，避免后期大量工程改造費用。中期應非常重視和加強施工現場的管控。在人員管理方面，嚴格貫徹和執行施工現場的各種規章制度，約束人員的施工行為；在材料使用方面，切切實實地保障建筑材料的質量以及相應的施工設備。后期核實工程簽證、設計變更成本占總價比例是否滿足預期控制要求，對比招商及項目開業前的改造費用占總價的比例用以定量分析成本控制的效用，以結算價、投標價、控制價之間的差距進行成本控制分析。

結語

綜上可知，商業地產的開發建設的復雜性不同于普通住宅地產及其他地產，應充分做好商業地產前期的定位、招商先行、規劃設計、工程管理、成本管理等工作，使其受控于系統性、密切性的管理之中，這樣才能夠更好地將整個商業地產的開發建設置于管控的范圍之內。

參考文獻