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第1篇：安置房買賣合同范文

出賣人（甲方）：_____（以下簡稱甲方）

身份證號碼：___________

買受人（乙方）：_______（以下簡稱乙方）

身份證號碼：________________________

根據《中華人民共和國經濟合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法律、法規之規定，甲、乙雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上，就乙方向甲方購買房產簽訂本合同，以資共同信守執行。

第一條、房屋的基本情況：

甲方房屋座落在____，位于第____層，共_____（套）（間），房屋結構為 ___，建筑面積為____平方米，房屋用途為____.并附帶____一間，位于____，面積為______平方米。（詳見土地房屋權證第____號）。乙方對甲方所要的房屋做了充分了解，愿意購買該房屋。

第二條、房屋內部設施設備：

包括_______________.

第三條、本合同中所述房屋為_______，是______的家庭（夫妻）共同財產。原建房售房單位允許轉賣，該房屋沒有產權糾紛，不存在房屋抵押，債權債務，以及其他權利瑕疵。交易后如有上述未清事項，由甲方承擔，乙方不負任何責任。

第四條、上述房產的交易價格：

成交價格為：人民幣____元整（大寫：____拾____萬____仟____佰____拾____元整）。

第五條、付款時間與辦法：

甲乙雙方同意以現金付款方式一次性付款，并已在____年____月___日將首付款（定金） 人民幣____拾____萬____仟____佰____拾____元整交付甲方，付首款付款當天甲方開出收款收條給乙方，并注明收款數額及款項用途。第二筆房款人民幣_壹_拾_壹_萬元整于____年____月___日付給甲方，第三筆（尾款）房款人民幣____拾____萬____仟____佰 ____拾____元整于甲方將本合同所述房屋中的全部戶口遷出當日（2007年____月___日）付給甲方。

第六條、房屋交付：

甲方應在交房當日（2007年____月____日）將拆遷安置房屋相關的所有手續、余款、拆遷補償款等一切和該房有關的文件及票據交付乙方，（以各項文件及票據為證明）。甲方于房屋交付使用時將交易的房產及其附帶_______的鑰匙全部交付給乙方。

第七條、戶口遷出：

甲方應在房屋交付（___年____月___日）前將本合同所述房屋中的全部戶口遷出。

第八條、甲方逾期交付房屋及逾期戶口遷出的違約責任：

除人力不可抗拒的自然災害等特殊情況外，甲方如未按本合同第六條規定的期限將該房屋交給乙方使用，乙方有權按已交付的房價款向甲方追究違約金。逾期不超過 30天，違約金自約定房屋交付之日第二天起至實際交付之日止，每延期一日（遇法定節假日順延），甲方按乙方已支付房價款金額的__%（大寫數字）向乙方支付違約金，合同繼續履行；逾期超過60天（大寫數字），則視為甲方不履行本合同，乙方有權按下列第____種約定，追究甲方的違約責任。

1、甲方按乙方累計已付款的_貳拾_%（大寫數字）向乙方支付違約金，合同繼續履行，并在本合同第六條約定的實際交付之日起_90_天內交付房屋。

2、終止合同，甲方將乙方累計已付款全額還與乙方，按_10%_利率付給利息。

3、______.如甲方故意隱瞞此房屋的原產權所屬人、房屋位置、質量問題，影響乙方的居住及使用時，乙方有權要求退房，一切損失由甲方承擔（是否要注明損失的范圍？）。 甲方如在規定的此房屋戶口遷出時間內未將本合同所述房屋中的全部戶口遷出，即視為甲方違約，并支付乙方違約金貳仟元整，并應在三十天辦理結束全部戶口遷出手續。

第九條、關于產權登記的約定：

本房屋以后若遇到需要辦理房屋產權證，土地證等其它手續，經甲乙雙方協商，按以下第____種約定進行。

1、在乙方實際接收該房屋之日起，甲方協助乙方在房地產產權登記機關規定的期限內（______天）向房地產產權登記機關辦理權屬登記過戶手續。如因甲方的過失造成乙方不能在雙方實際交接之日起_____天（大寫數字）（遇法定節假日順延）內取得房地產權屬證書，乙方有權提出退房，甲方須在乙方提出退房要求之日起______天（大寫數字）內將乙方已付款退還給乙方，按_____利率付給利息，并按已付款的______%（大寫數字）賠償乙方損失。

2、乙方自愿在收到甲方的房屋及其手續后，延緩辦理房屋產權證，土地證及其過戶手續。但如乙方有辦理房屋產權證，土地證及其過戶手續的需要，向甲方提出書面要求，甲方應該提供一切與之有關的手續及資料（原房屋產權人的產權證及國土證，原房屋產權人結婚證及復印件，原房屋產權人夫妻雙方身份證復印件，其他房屋共有人同意的書面意見等），并協助乙方在房地產產權登記機關規定的期限內（______天）向房地產產權登記機關辦理權屬登記手續，不得用任何方式拒絕阻撓。如因甲方的過失造成乙方不能在乙方向甲方提出書面要求起_____天（大寫數字）（遇法定節假日順延）內取得房地產權屬證書，乙方有權提出退房，甲方須在乙方提出退房要求之日起______天（大寫數字）內將乙方已付款退還給乙方，按 ____利率付給利息，并按已付款的______%（大寫數字）賠償乙方損失

3、因本房建房售房單位及甲方原因，此房房屋產權證，土地證及其手續尚未辦理，但因甲方及其房屋共有人資金需要，甲方自愿將此房賣與乙方。但在辦理此房房屋產權證，土地證及其手續時，甲方負責在房地產產權登記機關規定的期限內（______天）將此房房屋產權證，土地證產權直接辦理為乙方______（姓名）名下，并在房屋產權證，土地證及其手續辦理完畢后______天內交與乙方，所需費用，由______承擔。 如因甲方原因不能將此房房屋產權證，土地證產權直接辦理為乙方______（姓名）名下，甲方須為乙方辦理房屋產權證，土地證及其過戶手續，所須費用由 _________承擔。 如因甲方的過失造成乙方不能在房屋產權證，土地證及其手續辦理完畢后______天內取得姓名標注為乙方______（姓名）的房地產權屬證書，乙方有權提出退房，甲方須在乙方提出退房要求之日起______天內將乙方已付款退還給乙方，按_______________利率付給利息，并按已付款的 ______%賠償乙方損失乙方如在本房屋買賣合同成立后，無論辦理房屋產權證，土地證及其過戶手續與否，將此房出租，甲方不得以任何方法方式阻撓。在辦理房屋產權證，土地證及其過戶手續時，甲方應該提供一切與之有關的手續及資料（原房屋產權人的產權證及國土證，原房屋產權人結婚證及復印件，原房屋產權人夫妻雙方身份

證復印件，其他房屋共有人同意的書面意見等），不得用任何方式拒絕阻撓。

第十條、本合同主體

1、甲方是_____共_____人，委托人為_____即甲方代表人。甲方及甲方代表人保證本房屋，簽定本合同的時候經本房屋所有房屋共有產權人同意。

2、乙方是_______，代表人是______.

第十一條、本合同如需辦理公證，經國家公證機關____公證處公證；但本合同不經過任何法律公證具有同等的法律效力。本合同在雙方簽字之日（____年______月______日）起生效。本合同中空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等法律效力。

第十二條、本合同需由甲方，乙方，見證方三方共同簽字后方能生效。本合同一式_____份，一份_____張。甲方產權人及甲方委托人共持一份，乙方一份，見證方（中間人）____一份，留存備查。

第十三條、本合同發生爭議的解決方式：

雙方本著友好協商，公平合理的原則簽定本合同，簽定本合同后，雙方應嚴格遵守執行，不得以任何理由反悔。在履約過程中發生的爭議，雙方可通過協商解決。協商不成的，雙方同意按以下方式解決糾紛。

1、提交______仲裁委員會仲裁。

2、 任何一方均可向有管轄權的人民法院提訟。

第十四條、本合同未盡事宜，甲乙雙方可另行約定，其補充約定由甲方，乙方，見證方三方共同協商解決，與本合同同具法律效力。

第十五條、本合同說明：

1、為體現合同雙方的自愿原則，本合同文本中相關條款后都有空白行，供雙方自行約定或補充約定。雙方當事人可以對文本條款的內容進行修改、增補或刪減。合同簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內容。

2、對本合同文本中空格部分填寫及其他需要刪除或添加的內容，雙方應當協商確定。對于實際情況未發生或買賣雙方不作約定時，應當在空格部分打x，以示刪除。

第十六條、雙方約定的其他事項：

出賣方（甲方）：_____身份證號碼：______地址_______ 郵編____電話____日期：___年___月___日

購買方（乙方）：_____身份證號碼：____地址_____ 郵編_____電話_____日期：___年___月___日

第2篇：安置房買賣合同范文

【摘要】：目的：探討胺碘酮聯合心脈寧治療心房顫動的療效。方法：運用胺碘酮靜脈滴注復律后，予以胺碘酮聯合心脈寧口服維持，通過隨訪觀察房顫的復發率和不良反應發生率。結果：房顫的復發率和不良反應發生率，治療組分別為7.3%和9.6%；對照組分別為20%和17.6%，P＜0.05，兩者有顯著差異性。結論：胺碘酮聯合心脈寧治療心房顫動，能有效降低房顫的復發率和減少胺碘酮的不良反應發生率，并且簡單，易行、方便，值得在臨床上推廣使用。

【關鍵詞】心房顫動；胺碘酮；心脈寧

心房顫動在臨床上簡稱房顫，是一種十分常見的心律失常，能夠導致循環系統血流動力學改變，使患者產生胸悶、心悸的癥狀，嚴重者會導致快速室上性心律失常，發生急性心血管事件。在治療上臨床首選胺碘酮復律，但復律后心房顫動存在著較高的復發率和長期使用胺碘酮具有較大的毒副作用。因此，在房顫復律的同時，如何減少心房顫動復發率和胺碘酮的毒副作用是治療心房顫動的一個常常研究課題。我院自2010年2月-2011年12月選用胺碘酮聯合心脈寧治療52例心房顫動患者，取得滿意的療效，現作如下報道：

1、 臨床資料

1.1 一般資料：本組103例患者來自于我院2010年2月-2011年12月經常規心電圖或24小時動態心電圖檢查，臨床診斷為心房顫動的門診或住院患者，隨機分成兩組。使用胺碘酮聯合心脈寧治療（下稱治療組）52例患者中：男性32例，女性20例，年齡20-77歲，病程：1-37年；使用胺碘酮治療（下稱對照組）51例患者中：男性29例，女性22例，年齡19-71歲；病程1-35年。兩組在性別、年齡、病程上，經統計學檢測無明顯差異（P＞0.05）。

1.2 觀察指標：房顫復律后1個月、3個月、6個月隨訪，檢查常規心電圖或24小時動態心電圖，了解患者心房顫動的復發率和胺碘酮毒副作用的發生率。

1.3 統計方法：我們使用SPSS10.0軟件對統計數據進行分析處理。

2、 治療方法: 兩組都使用胺碘酮5mg/kg加入0.9%氯化鈉50ml中，使用微量泵持續靜脈注射60分鐘，未復率者在加注2.5mg/kg，30分鐘微量泵持續靜脈注射，無論復率成功與否，均使用胺碘酮1mg/min靜脈維持6小時（患者治療量＜1.2g/24h），繼后治療組改口服胺碘酮400-600mg/天，總量達到10g后改200 mg/天，并同時口服心脈寧4片tid；對照組將改口服胺碘酮400-600mg/天，總量達到10g后改200 mg/天。兩組靜脈注射期間均使用心電監護儀密切觀察患者的心律、心率、血壓的變化。

3、 結果：

3.1 兩組在靜脈使用胺碘酮復律后，治療組轉為竇性心律41例，對照組轉為竇性心律40例，通過隨訪，在1個月、3個月、6個月檢查常規心電圖或24小時動態心電圖結果顯示

3.2 兩組通過對毒副作用比較，治療組不良反應5例，發生率9.6%，對照組發生不良反應9例，發生率17.6%。在1個月、3個月、6個月隨訪中發生的例數

4、 討論：

心房顫動是由于心房內產生多發折返的電流，引起心房異位起搏點的自律性增高，在心電圖上表現為P波消失，代之以f波，頻率在350-600次/分，R-R間期絕對不齊［1］。根據《ACC/AHA/ESC心房顫動治療指南》，我院選擇胺碘酮作為心房顫動的治療藥物［2］。胺碘酮屬于Ⅲ類抗心律失常的藥物，延長心肌細胞動作電位和有效不應期的藥物，降低心房細胞的自律性，同時對心臟多種離子通道均有抑制作用，消除折返激動，使房顫停止而轉變為竇性心律［3］。本組103例心房顫動的患者通過靜脈使用胺碘酮，治療組轉復41例，對照組轉復40例，轉復成功率78.64%，同有關報道相似［4］。由于胺碘酮口服吸收緩慢，30天達到穩定的血藥濃度，半衰期長達13-30天，血漿蛋白結合率95%。因此，胺碘酮在治療心房顫動過程中，具有達到有效血藥濃度時間長容易復發和長時間口服藥物體內蓄積產生毒副作用的缺點。對照組在1、3、6個月通過隨訪，分別發現復發5、2、1例，表明隨著時間的延長，血藥濃度的增加，復發的可能就降低。我們通過臨床藥物篩選聯合心脈寧治療房顫，心脈寧方藥中采用黃芪為君藥，葛根、丹參、川芎、甘松為臣藥，龍骨、牡蠣、桂枝、白芍、五味子為佐藥，使之甘草［5］，據現代醫學研究，甘松含有纈草酮，對心肌細胞膜具有穩定作用，進一步心肌細胞的動作電位和有效不應期，協同胺碘酮治療心房顫動，有效降低復發率。黃芪含有多種膽堿、氨基酸物質，甘草含有類糖皮質激素能有效的刺激竇房結功能，降低胺碘酮的毒副作用。葛根、丹參、川芎活血化瘀，改善心肌微循環，龍骨、牡蠣，五味子鎮靜安神，增加心肌的供氧量，減少異位博動。治療組房顫復發率7.3%，毒副作用發生率9.6%，分別明顯低于對照組的20%和17.6%。我們認為臨床上胺碘酮聯合心脈寧治療心房顫動，能有效降低房顫的復發率和毒副作用的發生率，并且使用方便、價格低廉、效果明確，值得在臨床上推薦使用。

參考文獻

［1］ 陸再英 鐘南山，內科學［M］，北京 人民衛生出版社， 2008.1. 195

［2］ 周玉潔.楊士偉 ，ACC/AHA/ESC心房顫動治療指南，［M］，首都醫學院附屬安貞醫院， 2007. 10. 7.

［3］ 楊寶峰，藥理學［M］，北京 人民衛生出版社， 2008.1. 207--216.

第3篇：安置房買賣合同范文

最高人民法院 日前公布關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋，對商品房預售合同的效力、商品房銷售廣告、拆遷補償安置、房屋面積縮水、商品房的交付使用及風險承擔、商品房質量、商品房包銷、商品房擔保貸款（按揭）等方面如何具體適用法律作出更加明確、具體的規定。其中，對房地產開發企業嚴重違反誠實信用原則、損害買受人利益的惡意違約、欺詐等行為，明確規定可以適用懲罰性賠償原則。 

最高人民法院副院長說，商品房買賣合同糾紛只是房地產糾紛中的一類案件。隨著房地產業的迅猛發展和住房制度改革的深化，同時由于我國的不動產立法還不完善，市場機制也不健全，商品房交易行為很不規范，特別是一些房地產開發企業嚴重違反誠實信用原則，有的制作虛假廣告，設立定金圈套，甚至一房多售，利用商品房買賣合同欺詐買受人，有的商品房面積嚴重縮水，有的商品房則存在嚴重質量問題，這都嚴重損害了買受人的合法權益。在消費者協會的統計資料中，商品房買賣糾紛被列為當前十大投訴熱點之一，已經成為社會關注的焦點。 

指出，由于商品房買賣合同糾紛逐年增加，而相關法律規定比較原則，人民法院在處理此類糾紛中也遇到了許多具體適用法律的問題。為了及時指導各級人民法院公正處理商品房買賣合同糾紛，依法保護商品房買賣合同當事人的合法權益，規范房地產市場的交易行為，最高人民法院決定制定關于如何處理當前商品房買賣合同糾紛的司法解釋。

第4篇：安置房買賣合同范文

【關鍵詞】小產權房

中圖分類號：D92 文獻標識碼：A 文章編號：1006-0278（2013）05-100-01

一、對小產權房的認識

（一）釋義

“小產權房”并不是一個規范的法律用語，只是社會中的一種約定俗成的稱謂，一種大眾說法。小產權房是建造在農村集體所有土地之上的、銷售給非本村集體經濟組織成員（包括外村村民和城鎮村民）的、不能辦理房屋權屬登記的房屋。

（二）分類

第一類，建設違法，銷售亦違法。村集體或村民未依法履行相關手續，擅自在本村集體所有的土地上建設住宅，對非本集體經濟組織成員出售。

第二類，建設合法，但銷售違法。主要有兩種情形：第一，村集體依法履行相關的批準手續，在集體所有的土地上建設村民住宅。住房建成后，除去分配給本村村民居住外，尚有余房。村集體將余房出售給非本村集體經濟組織成員。第二，村民將依法建設于宅基地上的住宅出售給非本村集體經濟組織成員。

對于第一類，由于其建設違法，不管房屋是否售出，只要以出售為目的，就屬于小產權房的范疇。對于第二類，由于其建設合法，持有合法，只有售出之后，即買賣雙方成交之后，此時買方的持有狀態得不到現有法律的認可和保護，故屬于小產權房的范疇；倘若尚未售出，賣方的持有狀態受到法律的認可和保護，此時不屬于小產權房的范疇。

二、相關法律問題

（一）信賴利益損失賠償

畫家村系列案件之后，農村小產權房糾紛不斷。許多城鎮居民購買農村私房，或基于歷史原因，或基于現實原因（當前的禁止性規定和政策），沒有或不能辦理過戶登記手續。近年來，土地增值，房價飛漲，拆遷時房屋所有人能夠獲得巨額補償。原房屋所有人當初違規出售房屋已經獲益。如今在面對如此之大的利益誘惑時，許多原所有人又拋棄誠信，向法院要求確認房屋買賣協議無效，要求買受人退還房屋。

司法實踐中，雖然以認定合同無效為原則，但也絕不會忽視恪守誠信的買房者的利益。法院認定合同無效后，會根據買受人的訴求，依法判令出賣人賠償買受人因合同無效所遭受的信賴利益損失。

（二）以租代售小產權房的效力

目前，為了規避相關法律和政策，許多開發商采取了變通的銷售方法——以租代售，即買賣雙方約定一次性出租七十年使用權，一次性付清七十年租金。要確定此種出租合同的效力，首先要看出租的小產權房本身建設是否合法。如果屬于前述第二類小產權房（建設合法但銷售違法的），那么因為出租的小產權房是合法建筑，相關的法律法規和政策只是不允許出售，并未禁止出租。但《合同法》第二百一十四條規定：“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效?！惫蚀朔N租賃合同未超過二十年租賃期限的部分有效，超過二十年租賃期限的部分無效。對于無效的部分，租賃人可請求返還相應的租金。如果屬于前述第一類小產權房（建設違法且銷售違法），因為該房屋本身就是違法建筑，以此為標的物的租賃合同當然無效。

（三）關于拆遷安置補償

第5篇：安置房買賣合同范文

1、買房子“縮水”可以解除合同嗎?

很多買房者都可能會遇到面積縮水的問題，最高人民法院公布了《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》給出了答案：商品房買賣中，面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)，按照合同約定的價格據實結算，買房戶請求解除合同的，法律不予支持。

該解釋還規定，交付使用的房屋建筑面積與合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：面積誤差比絕對值超出3%，認定為欺詐，買房戶請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買房戶同意繼續履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買房戶按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由房地產開發商承擔，所有權歸買房戶;房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款及利息由房地產開發商返還買房戶，面積誤差比超過3%部分的房價款由房地產開發商雙倍返還買房戶。

2、銷售廣告能不能成為合同內容?

據估算，90%以上的商品房是通過宣傳廣告進行促銷的。為此，開發商都為廣告的設計絞盡腦汁，于是，一些商品房廣告便被“注水”，什么“城市綠洲”、“皇家園林”、“距地鐵口五分鐘距離”、“學校、幼兒園、超市、會所等小區配套設施一應俱全”等極盡誘惑的廣告隨處可見?？傻荣I主簽訂合同、付了房款之后，才發現廣告所說完全是“虛無縹緲”。

最高人民法院公布的《關于審理商品房糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是房地產開發企業就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。解釋特別提到，這些說明和允諾即使未載人商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

3、房產商惡意違約欺詐怎么辦?

人們在買房過程中可能遇到過這樣的“怪事”：明明已經和賣主簽訂了買房合同，可等房子快要按期交付時，賣主卻告知這房子已經賣給了另外的買家。對此，解釋規定，具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買房戶可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求房地產開發企業承擔不超過已付購房款1倍的賠償責任：商品房買賣合同訂立后，房地產開發企業未告知買房戶又將該房屋抵押給第三人;商品房買賣合同訂立后，房地產開發企業又將該房屋出賣給第三人。

房地產開發企業訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買房戶可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求房地產開發企業承擔不超過已付購房款1倍的賠償責任：故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明;故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實;故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

4、質量出現問題如何解決?

該司法解釋給出了明確規定：如果購買的商品房因質量問題嚴重影響正常居住使用，法院應支持買房戶解除房屋買賣合同和賠償損失的請求。

同時，如果交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，房地產開發企業應當承擔修復責任;房地產開發企業拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買房戶可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由房地產開發企業承擔。

第6篇：安置房買賣合同范文

【關鍵詞】二重買賣 房屋買賣合同 過戶登記 權利救濟

引 言

2010年初,全國房地產交易價格呈現出以天、甚至以小時為單位的竄漲態勢,二手房交易價格也受其影響不斷上漲,這就導致了大量房屋交易過程中二重買賣的經濟糾紛。所謂二重買賣,是指出賣人就特定物與買受人(先買受人)簽訂了買賣合同后,在特定物轉移之前,又就該特定物與第三人(后買受人)簽訂了買賣合同,從而成立了兩個買賣合同法律關系的行為。于是,房屋出賣人與先后兩位購買人之間的債權、物權關系就成為了這類糾紛中的關鍵問題。房屋的買賣合同與房屋過戶的登記手續是否具有同樣的法律效力?二者在法理上是否屬于同一范疇?當第二購買人得知房屋出賣人已經與人簽訂了買賣合同時,仍然堅持購買,是否侵害了第一購買人的權益,第一購買人是否可以向法院要求行使撤銷權,以解除出賣人與第二購買人之間的購買合同?在維護市場經濟自由競爭的原則下,應如何避免第一購買人的利益受到損失,完成其購買房屋的意愿?這些問題都亟待深入思考和研究。

房屋買賣合同與房屋過戶登記

從法理角度而言,房屋買賣合同(契約)屬于債權范疇。債權是請求他人為一定行為(作為或不作為)的民法權利,具有相容性和平等性等特點。這一特點體現為在同一標的物上可以成立內容相同的數個債權,并且其相互之間是平等的,在效力上不存在排他性和優先性。而房屋過戶登記則是對房屋的所有權進行變更,屬于物權中的不動產所有權變更。物權是指權利人依法對特定的物享受直接支配和排他的權利,其中包括所有權、用益物權和擔保物權;其范圍包括不動產(土地以及建筑等土地附著物)和動產(指不動產以外的物)。

物權是絕對權,具有排他性等特點,也就是說,物權的權利人可以對抗一切不特定的人,并且同一物上不允許有內容相容的物權并存。由于物權的絕對性和排他性,因而在法律效力的行使中,它又具有優先性的特點。物權間的優先效力體現為以物權成立時間的先后順序確定物權效力的差異,后發生的物權受到先有物權的絕對性影響而根本不可能成立。當同一標的物上物權與債權并存時,物權又具有優先于債權的法律效力。例如甲同意將5噸鋼材出售給乙,在敲定價格后甲乙雙方簽訂了買賣合同,此時乙就具有了該5噸鋼材的債權,甲就是其債務人。但簽訂合同后乙并未及時取得鋼材投入使用,而甲又將這5噸鋼材出售給丙,并在簽訂買賣合同后立即交付給丙使用。此時,丙不但具有鋼材的債權,還具有其所有權,因此乙只能要求甲承擔無法履行債務的責任,而不能要求丙歸還鋼材。這是因為物權是直接支配物品的權利,債權的實現要依靠債務人履行合同內容,債權人不能對物品進行直接支配使用。

由此可見,房屋買賣合同與房屋過戶登記不具備同樣的法律效力。我國臺灣著名法學家王澤鑒教授認為,“房屋二重買賣中的兩個買賣契約,均為債權行為之性質,此種以負擔債務為內容之法律行為,除其標的目的自始客觀不能,無從認定,違反法律強行規定,違反公序良俗及其他法律特別規定外,均為有效,出賣人是否有處分權,在所不問?；谙群筚I賣契約而生之此二重債權,系處于平等地位,無位序關系,不因先后而異其效力?！雹俚谝毁I賣合同買受人并不能因為其合同在時間上先發生于房屋所有權變更,而要求第二買賣合同無效進而認為所有權變更也不具備法律效力。恰恰相反,一旦房屋的所有權發生變更,無論買賣合同何時簽訂,都不能影響進行了房屋過戶登記的購買人行使其對該物的所有權,并且,債權人無權要求房產所有人出讓其所有權,而只能要求其債務人、也就是房屋出售人依法進行賠償。

撤銷權立法本意及其行使條件

撤銷權又稱廢罷訴權,是指債權人在債務人與他人實施處分其財產或權利的行為危害債權的實現時,得請求法院予以撤銷的權利。由于債權人對債務人的財產并無直接支配的權利,只能間接地要求債務人履行合同內容,以實現債權;但當債務人與他人實施某種行為,并且此行為造成了債務人財產的不當減少,致使債權無法實現、債權人的利益受到損失時,債權人可以向法院申請撤銷債務人與第三者間的法律關系,恢復債務人的財產,從而保護債權人的利益、保證債權得以實現。那么,在房屋二重買賣的糾紛中,第一購買人是否可以申請行使撤銷權,將已歸屬于第二購買人的房屋所有權討還,以實現其購房愿望呢?

《合同法》第七十四條規定:“因債務人放棄其到期債權或者無償轉讓財產,對債權人造成損害的,債權人可以請求人民法院撤銷債務人的行為。債務人以明顯不合理的低價轉讓財產,對債權人造成損害,并且受讓人知道該情形的,債權人也可以請求人民法院撤銷債務人的行為?！雹趶闹锌梢钥闯?撤銷權所針對的是由于債務人的不當行為,造成其責任財產的減少致使其失去賠償債務能力,從而損害債權人的利益;其處理財務的不當行為包括放棄到期債權、無償轉讓財產和以明顯不合理低價轉讓財產三種。就房屋的二重買賣而言,出賣人(即債務人)之所以與他人就同一標的簽署第二份買賣合同,是因為房屋銷售在短時間內有較大程度的漲幅,其行為的結果是使房屋的市值增加而非減少,不符合債權人行使撤銷權的前提條件,因而第一購買人不能向法院申請行使撤銷權。

那么第二購買人在明知出賣人已經和他人簽訂買賣合同后,仍堅持購買的,第一購買人是否能以“惡意購買”為理由申請行使撤銷權呢?筆者認為不可以,理由如下:

首先,前文提到房屋買賣合同屬于債權范疇,因而具有相容性和平等性。在這個意義上講,第一購買人和第二購買人分別與房屋出賣人簽署的買賣合同均為有效合同,它們之間在法律效力上不具有排他性和優先性。因此第一購買人不能以時間的先后認為第二購買人存在“惡意”。其次,根據市場經濟自由買賣的契約倫理和競爭機制,第二購買人以價格優勢獲得了房屋的使用權,這符合商品交易的基本原則。如果僅僅因為第一購買人簽訂合同在前,而行使撤銷權除去第二購買人已經獲得的房屋所有權,使所有權處于不穩定狀態中,這既違反了市場經濟買賣自由的基本原則,也不利于自由競爭機制的發展和完善。因此,即使是第二購買人在得知第一購買人存在的情況下繼續和出賣人簽訂買賣合同,也不能因此解除其對房屋的所有權。由此可見,撤銷權不適用于解決房屋的二重買賣所造成的糾紛。

對第一購買人的法律救助

由于房價過快上漲,使第一購買人在價格上難以保持競爭優勢;同時一旦出賣人與第二購買人達成購買意愿并辦理過戶登記后,第一購買人所持有的買賣合同在法律效力上又無法與房屋所有權相抗衡,那么在不違背市場經濟基本原則的前提下,該如何保護第一購買人的合法利益?

2003年最高人民法院了《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》,其中第八條、第九條對房屋的二重買賣進行了規定:“……(八)具有下列情形之一的,導致商品房買賣合同目的不能實現的,無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任:(1)商品房買賣合同訂立后,出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;(2)商品房買賣合同訂立后,出賣人又將該房屋出賣給第三人。(九)出賣人訂立商品房買賣合同時,具有下列情形之一,導致合同無效或者被撤銷、解除的,買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任:(1)故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明;(2)故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實;(3)故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。……”這兩條規定已經引起了購房者的廣泛注意,在現行的房屋買賣合同中,購買人可以此為法律根據,訂立相應的合同條款,以保證自己的購房意愿得以實現。

此外,如果第一購買人簽訂了買賣合同后,在出賣人知情的情況下,占有、使用該房屋,那么即便是第二購買人已經辦理了房屋所有權變更登記,也需要更多法律要件對其進行支持。因為第一購買人雖未辦理過戶登記,但出賣人實際上已經將房屋交付給他進行使用,并且如果買賣合同標的為毛坯房,第一購買人在入住前進行了裝修,那么其不但投入了大量財力和精力,而且正常的生活秩序也已經建立起來,在這種情況下,僅憑借一紙變更登記就要求第一購買人交還房屋,顯然有失法律的公正。但對于這種特殊情況,我國現行法律尚沒有明確的條款予以解決,因此,還需借鑒國外相似的案例并結合我國特殊國情,來完善對房屋二重買賣的法律救助方式。(作者單位:柳州職業技術學院)

注釋

第7篇：安置房買賣合同范文

回遷房和商品房的區別，如下說明：

回遷房的概念源于拆遷，這是中國特殊的拆遷政策的產物。拆遷安置過程中，采取貨幣補償的方式，拆遷戶用補償款購買商品房與普通人購買商品房沒有任何區別，都是花錢買房，購房者的身份是相同的。采取的是回遷的方式補償，拆遷房不是商品房，不能當作商品房出售，二者之間存在一些區別，具體如下：

1、房價不同。在房價款方面，商品房與拆遷房有區別，商品房可立即上市，且在銀行做抵押進行貸款。而回遷房享受國家政策的優惠，不含土地轉讓金，價格相對低廉且有小產權之說，故不享有商品房的上述權能。拆遷人以回遷房補償被拆遷人的，補償房屋由市政府有關主管部門參照經濟適用住房政策核定價格，并按照經濟適用住房政策管理。

2、買賣雙方的關系不同。商品房和回遷房買賣雙方的關系不同，商品房的購買基礎是開發商和購房者簽訂的《商品房買賣合同》，房屋的價款在合同中進行約定。而拆遷安置房屋的購買基礎是拆遷單位和被拆遷人簽訂的拆遷補償協議，在協議中進行約定。

（來源：文章屋網 ）

第8篇：安置房買賣合同范文

根據最高人民法院有關領導的講話精神，政府組織建設的經濟適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個人所有的私有房不適用上述司法解釋。實踐中，還大量存在著村民委員會在集體土地上以“舊村改造”名義建設的房屋，原房管局下屬的房管所以危房改造等名義開發建設的房屋，還有部分企事業單位在國家劃撥土地上違規開發的少量商品房，均向社會出售。對上述幾類房產是否適用司法解釋，實踐中認識很不統一。有人主張以開發建設者是否符合國務院《城市房地產開發經營管理條例》確定的房地產開發企業設立條件為據確定房屋是否適用司法解釋，有人主張對司法解釋中的“房地產開發企業”作擴大解釋，其中包括符合法定條件的房地產開發企業，亦包括違規開發者，只要是向社會公開銷售，均應適用司法解釋。還有人主張以商品房開發建設用地是否為國有土地作為是否適用司法解釋的條件之一。

筆者認為上述意見均不正確。一項法規的適用范圍，一般由其自身作出規定。上述司法解釋亦不例外。該司法解釋第一條對其適用范圍作出了規定，即為房地產開發企業將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。因此，確定上述司法解釋的適用范圍，主要是根據開發建設者是否房地產開發企業，房屋是否向社會公開銷售來確定。基于上述認識，非房地產開發企業建設的的房產之買賣不適用解釋，不管是否公開向社會出售；安居工程等國家對購買對象有限制條件的房產，不管是否房地產開發企業建設，均不適用上述司法解釋；解釋的適用與否與開發用地是否國有、開發過程是否違規無關。對此處所謂的“房地產開發企業”，應作狹義理解，即由工商行政管理部門和房地產管理部門同意設立的房地產開發企業。當然，為避免與行政權力的沖突，法院只應進行形式審查，對企業在實體上是否符合該類企業的法定條件，法院不作審查。

2、商品房買賣合同的分類。

這是每個審判員審理商品房買賣合同案件時首先要解決的問題。

關于商品房買賣合同的分類，對行政執法和司法最有影響和意義的分類是分為商品房現售和商品房預售兩種。這是根據商品房開發建設過程并結合合同成立時間對商品房買賣合同進行的分類。鑒于有關法律和司法解釋對上述兩種合同的生效條件等分別作出了規定，上述合同分類問題的影響則直接及于法律適用和合同效力的認定，決定著案件審理的方向。

根據建設部制定的《商品房銷售管理辦法》第三條的規定，商品房現售，是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為；商品房預售，是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。

上述對合同的分類，看似直觀而易于理解，但仔細研究就發現其分類標準模糊不清，未能對所有商品房買賣合同作出兩分，是個不成功的分類。其分類好象是按工程建設的過程進行的，但并未作兩分，因為在竣工和驗收之間還有時間間隔，且上述按工程建設過程分類的原則并未得到徹底貫徹，還揉合進了竣工驗收為合格這一法律評價結果。如此，已竣工未驗收或驗收未達合格的商品房買賣合同歸于哪一類？同時，即使按上述方法分類，在面對紛繁復雜的現實生活時，還是往往產生不同的認識。如：何為竣工、何為驗收？

對于已竣工未驗收和驗收未達合格標準的商品房，其買賣合同應按預售還是按現售處理，筆者認為，將上述商品房按現房處理、歸于不符合法定條件的現房更符合我國法律區分現房和預售的初衷：允許房地產開發商預售商品房是為了房地產開發企業能在工程建設過程中取得部分資金，且該資金必須用于工程建設；預售是一種特殊的銷售，預售的商品房至少還在建設中。上述理解亦符合國人對現房和期房的一般理解：蓋好了的房子是現房，尚未施工和正在施工的房產為期房?；诖耍P者主張將上述房產的買賣糾紛適用現售合同的相關規定調整，其結果是區分預售和現售以工程是否竣工為據。這其中實際隱含著已竣工未驗收或驗收不合格的房產是不符合法定入市條件的現房這一觀念，和合法與不合法的合同只要種類相同即適用相同的法律規范的理念。

此外，根據筆者了解的建設工程和房地產管理法知識，我國法律對何為工程竣工未作解釋。根據漢語詞典的解釋，竣工為工程完了。但對何為驗收，我國法律從建設工程質量管理和房地產開發經營管理兩方面作了不同的規定。根據國務院《建設工程質量管理條例》第十六條和第四十九條的規定，建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監理等有關單位進行竣工驗收，并在驗收合格后15日內將建設工程竣工驗收報告和規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門備案。根據國務院《城市房地產開發經營管理條例》第十七條第二款、第十八條及第十九條的規定，房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收，驗收的內容為城市規劃設計條件的落實情況、城市規劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況、單項工程的工程質量驗收情況、拆遷安置方案的落實情況、物業管理的落實情況；驗收結果應報房地產開發主管部門備案。筆者認為，上述第一個驗收是建設工程質量專項驗收，其結果只說明建設工程質量狀況；第二個驗收是綜合驗收，驗收結果表明商品房是否符合進入市場的條件。商品房買賣糾紛中，要解決的問題是房產是否符合國家對房地產開發經營管理的要求，是否合法并符合入住條件的商品房，因此，對其中的竣工驗收應按國務院《城市房地產開發經營管理條例》規定的內容理解、適用。

最后，區分合同種類時還遇到一個程序問題：確定工程進展情況的證據資料一般掌握在開發商手中，而當了被告的開發商一般不配合法院工作提供上述資料，法院是否可依據《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第十五條第（一）項的規定，以進行合法性審查（審查合同合法性）為由主動調查取證？或依照該規定第七條的規定將上述證據的舉證責任分配給房地產開發商一方當事人？筆者認為，前一種作法法律依據不足，后一種作法可采。

3、商品房買賣合同的效力問題。

對商品房預售合同的效力問題，最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》及最高人民法院有關領導對該規定所作的說明已作了較明確的闡述，容易理解，操作性較強。但對于商品房現售的條件，法律和行政法規未作明確規定，對現售合同的效力問題，上述司法解釋亦未作規定。實踐中對此有不同認識。若將《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十七條規定的未依法登記領取產權證書的房地產不得轉讓（當然包括商品房買賣）作為強制性規定理解，則商品房現售合同生效條件應為房地產依法登記領取權屬證書。但上述理解顯然與建設部《商品房銷售管理辦法》第七條規定的商品房現售條件不符。若不作上述理解，則違規開發的商品房，只要已竣工，只要不具備導致合同無效的其它事實，買賣即為合法有效的合同而受法律保護，不利于保護消費者的權利，因為沒有行政法規和法律對商品房現售條件作其出限制性規定，《商品房銷售管理辦法》只是部門規章。筆者認為，在商品房現售合同的效力問題上，我國法律存在漏洞，急需相關的立法和司法機構作出補充。筆者主張，在目前的法律框架內，可以將《商品房銷售管理辦法》第七條規定的商品房現售條件與《中華人民共和國合同法》第五十二條第（四）項的規定結合起來作為商品房現售合同的生效條件，如商品房不符合《商品房銷售管理辦法》第七條規定的條件，則可以商品房買賣合同損害社會公共利益為由，援引《中華人民共和國合同法》第五十二條第（四）項的規定確認其無效。如此補充現有法律的漏洞。

4、開發商逾期協助業主辦理房產權轉移違約責任的歸責原則。

《中華人民共和國合同法》以嚴格責任作為一般歸責原則，以過錯責任為特殊規定。商品房買賣合同，一般亦應適用嚴格責任原則。開發商逾期協助業主辦理產權轉移的違約責任是否應適用嚴格責任原則？根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規定，由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。該條司法解釋中，“由于出賣人的原因”作何理解？該條司法解釋采納的是什么歸責原則？筆者傾向于理解為過錯責任原則，理由如下：“由于出賣人的原因”，顯然不包括由于第三人的原因，如與開發商有土地使用權出轉讓合同關系的第三人的原因；而嚴格責任原則是不分原因，只要有違約就有責任，除非是因不可抗力。此外，該條解釋規定的是法定違約責任，責任程度與逾期付款相同而一般大于逾期交房的違約責任，因此，適用條件應盡量嚴格，上述認識亦是促使筆者對上述違約責任作過錯責任理解的原因。

5、因房屋存在質量問題解除合同的條件。

房屋主體質量經鑒定不合格應解除合同，因法有明文規定，現在審判實踐中已是共識。但對一般房屋質量問題達到什么程度，當事人可以請求法院解除合同，實踐中卻存在很大分歧。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條規定，因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。該條顯然是對《中華人民共和國合同法》第九十四條第（四）項規定的解除合同的條件，即“當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的”在商品房買賣合同中的解釋和應用，但商品房質量問題到什么程度為“嚴重影響居住使用”？該條解釋的可操作性不強，依賴于法官的自由裁量。有人認為，商品房正常的“居住使用”主要以安全為標準，只要房屋能安全的居住使用，其它質量問題不會嚴重影響居住使用；其他人認為，“居住使用”不僅以安全為條件，與房屋價值相應的舒適和美觀亦是正常居住使用的標準，如房屋不具備與其價值相應的舒適和美觀程度，亦應認定為嚴重影響居住使用。筆者同意第二種觀點。

第9篇：安置房買賣合同范文

一、合同權利轉讓的基本理論問題。1

在研究房屋買賣合同權利轉讓問題之前，本文先就合同權利轉讓的一些基本理論問題進行簡要地說明。

合同權利轉讓是指合同債權人通過協議將其債權全部或者部分地轉讓給第三人的行為。其特征是：第一、合同權利轉讓是不改變合同權利的內容，由債權人將權利轉讓給第三人。第二、合同權利轉讓的對象是合同債權。第三、權利的轉讓既可以是全部的轉讓，也可以是部分的轉讓。合同權利轉讓的生效有兩個條件：第一、權利轉讓合同成立。第二、債權人將權利轉讓的事實通知債務人。合同權利轉讓的法律效力分為對內效力和對外效力，對內效力具體表現為：第一、合同權利由讓與人轉讓給受讓人，如果是全部轉讓，則受讓人將作為新債權人而成為合同權利的主體，轉讓人將脫離原合同關系，由受讓人取代其地位。如果是部分權利轉讓，則受讓人將加入合同關系，與原債權人一起成為共同債權人。第二、在轉讓合同權利時從屬于主債權的從權利也將隨主權利移轉而發生移轉。第三、轉讓人應當保證其轉讓的權利是有效存在且不存在權利瑕疵的。對外效力具體表現為：第一、債務人不得再向轉讓人即原債權人履行債務。第二、受讓人不僅取得債權人轉讓的債權，而且應取得與債權有關的從權利。第三、債務人在合同權利轉讓時就已經享有的對抗原債權人的抗辯權，并不因合同權利的轉讓而消滅。2

我國關于合同權利轉讓的立法例包括《中華人民共和國民法通則》（以下簡稱《民法通則》）第九十一條和《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）第五章的有關規定，其中第七十九條至八十三條專門規定合同權利轉讓問題，第八十七條規定辦理批準、登記等手續問題。

《民法通則》第九十一條規定：“合同一方將合同的權利、義務全部或者部分轉讓給第三人的，應當取得合同另一方的同意，并不得牟利。依照法律規定應當由國家批準的合同，需經原批準機關批準。但是，法律另有規定或者原合同另有約定的除外”。該條款沒有對權利的轉讓和義務的轉移進行區分，而是將二者作為一個整體看待。合同權利義務的轉讓含有義務轉移的因素，所以需要取得合同另一方的同意，但是如果轉讓人不承擔合同義務（單務合同）或者義務已經履行完畢，其轉讓合同權利是否需要合同另一方的同意呢？僅就該條文理解，在這種情況下，仍需另一方的同意。同時該條文對合同權利的轉讓還有一個限制，即轉讓人轉讓合同權利義務時不得牟利，這種規定明顯帶有計劃經濟體制立法模式的色彩。《合同法》關于合同權利轉讓的規定“是在對民法通則第91條進行補充的基礎上，并借鑒《涉外經濟合同法》第26條的有關規定發展而來，它彌補了合同債權債務轉讓的立法漏洞”。3 因《合同法》關于債權轉讓的規定比較明確，本文不再詳述。

《合同法》未對合同所指向的標的物作動產和不動產的劃分，應當理解為只要符合法律規定，不論動產還是不動產，合同權利都可以轉讓。因此可以講《合同法》對房屋買賣合同權利轉讓提供了明確的法律依據。下面就該權利轉讓所涉及的問題進行分析論述。

二、我國關于房屋買賣合同權利轉讓的有關規定。

因預售商品房以外的其他房屋買賣合同的權利轉讓問題并不復雜，本文對該問題不再贅述，下面僅就預售商品房買賣合同權利轉讓問題進行分析。

預售商品房買賣合同權利轉讓問題一般稱之為預售商品房再轉讓。對于預售商品房再轉讓問題有兩種截然相反的觀點：第一種是反對轉讓，主要理由是“炒樓花”具有較大的投機性，允許炒樓花可能導致房價上漲，擾亂房地產市場秩序，損害房屋實際使用者的利益，影響國民經濟的發展。贊成轉讓的認為，炒家進入房地產市場進行風險投資，既可以為房地產開發聚集資金，又可以活躍市場，從世界各國房地產交易實踐來看，炒家參與房地產市場已經成為成熟房地產市場的主要特點 .4本人贊同第二種觀點，商品房再轉讓形成的原因是多方面的，可能是為了投資，也可能是因其他原因，購買的商品房對預購方已經沒有意義，例如預購方移居國外。如果一概禁止轉讓，則限制了預購方合法權益的行使。5

其實，關于預售商品房再轉讓問題，我國1995年《房地產管理法》已經作出了規定，該法第五十四條規定：“商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規定”。因迄今為止國務院尚未作出具體規定，有些學者據此認為預購商品房不能再轉讓。本人認為該規定是一種委任性條款，即授權國務院對預售商品房再轉讓制定行政法規，其隱含的意思是預購商品房可以再轉讓。我們無法想象國務院會制定這樣的行政法規：“根據《房地產法》第五十四條的規定，預售商品房不能再轉讓”。如果預售商品房不可以再轉讓，那么《房地產法》應當直接作出規定，沒有必要再授權國務院制定不可轉讓的行政法規。所以該條款“實際上是對商品房的預售合同轉讓的認可”。6

我國最高人民法院對預購商品房再轉讓問題有詳盡的司法解釋。1993年最高人民法院《全國民事審判工作座談會紀要》（以下簡稱《1993年座談會紀要》）規定： “關于轉賣預售商品房問題。預購方在預售方實際交付房屋之前，將預售商品房轉賣給第三人的，必須符合法規、政策規定。違反法律、政策規定，倒買倒賣預售商品房的，應當認定買賣行為無效。在預售方已實際交付房屋后，預購方將房屋賣給第三人的，可按一般房屋買賣關系處理”。 《1993年座談會紀要》大體包含這樣幾層含義：一、預購方可以轉讓商品房。二、該轉讓行為必須是在預售方實際交付房屋之前。三、該轉讓行為必須符合法規、政策規定。四、違法法規、政策規定倒買倒賣預售商品房的行為無效。五、在房屋交付之后預售方轉讓房屋的，是房屋買賣關系。其中該座談會紀要未明確解釋“轉讓行為必須符合法規、政策規定”的具體含義，但是根據該段后半部分的規定，違法“法規、政策規定”主要是指倒買倒賣預售商品房的行為。該規定沿襲了《民法通則》的立法本意，這大體與我國當時的經濟體制有關。

1995年最高人民法院《關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》（以下簡稱《1995年司法解釋》）中，對預售商品房再轉讓問題作出比較詳細的規定，為避免不必要的爭論，本文全文引用該規定：“七、關于預售商品房的轉讓問題。28、商品房的預售合同無效的，預售商品房的轉讓合同，一般也應當認定無效。29、商品房預售合同的雙方當事人，經有關主管部門辦理了有關手續后，在預售商品房尚未實際交付前，預購方將購買的未竣工的預售商品房轉讓他人，辦理了轉讓手續的，可認定轉讓合同有效；沒有辦理轉讓手續的，在一審訴訟期間補辦了轉讓手續，也可認定轉讓合同有效。30、商品房預售合同的預購方，在實際取得預購房屋產權并持有房屋所有權證后，將房屋再轉讓給他人的，按一般房屋買賣關系處理”。

根據以上規定，可以將預售商品房的債權轉讓問題歸納為：一、預售商品房合同無效的，預售商品房的轉讓合同一般也無效。二、該轉讓行為必須是在預售方實際交付房屋之前，且商品房買賣合同和權利轉讓合同都辦理了轉讓手續。三、在實際取得房屋產權并持有房屋所有權證后，預購方將房屋再轉讓給他人的，是房屋買賣關系，而非預售商品房再轉讓關系。

與《1993年座談會紀要》相比，《1995年司法解釋》對商品房債權轉讓問題的規定出現了很大變化：一、《1993年座談會紀要》規定在房屋交付之后預售方轉讓房屋的，是房屋買賣關系，而《1995年司法解釋》強調在實際取得房屋產權并持有房屋所有權證后，預購方將房屋再轉讓給他人的，是房屋買賣關系。《1993年座談會紀要》關于這方面的規定有悖于物權理論，因為在房屋交付后預購方并不當然取得房屋的所有權，其轉讓房屋的行為也不當然都是房屋買賣關系，其中可能仍然包括預售商品房再轉讓關系。《1995年司法解釋》將房屋買賣關系限定在預購方實際取得房屋產權并持有房屋所有權證后的轉讓范圍內。預購方取得房屋所有權證書當然取得房屋的所有權，即便這時房屋還未交付，其再將房屋轉讓亦當然是房屋買賣關系。二、《1993年座談會紀要》規定違反法規、政策規定倒買倒賣預售商品房的行為無效，而《1995年司法解釋》則強調轉讓預售商品房應當辦理轉讓手續，將辦理了轉讓手續作為轉讓預售商品房合同有效的條件。但是，該“轉讓手續” 是指預購方和預售方的轉讓手續還是指預購方和受讓方的轉讓手續？該“轉讓手續”的具體含義是什么？無論該“轉讓手續”是指什么，決不可能是預購方和預售方向房產管理部門辦理房屋產權登記手續，因為如果辦理了房屋產權登記手續，預購方已經取得預購商品房的所有權，那么預購方和受讓人之間就不存在預售商品房合同權利轉讓關系，而只存在房屋買賣關系。根據該解釋的規定，該轉讓手續應當包括預購方和預售方、預購方和受讓方兩個轉讓手續。那么該轉讓手續是指什么呢？該解釋沒有作出進一步的規定，但是根據《房地產法》第四十四條第二款：“商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案”的規定，該轉讓手續應當是指預售合同的登記備案手續。同理預購方和受讓方的轉讓手續也應當是預售商品房轉讓合同的登記備案手續。

2003年最高人民法院又了《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《2003年司法解釋》），其中第六條涉及登記備案問題。該條規定：“當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外”。根據該條規定，預售商品房合同不以辦理登記備案手續為合同生效的條件，除非雙方當事人另有約定。也就是說《2003年司法解釋》對《1995年司法解釋》關于預購方轉讓預售商品房權利的條件進行了修正，即預購方和預售方合同簽訂的預售商品房買賣合同，如果符合法律規定的條件，則該預售商品房買賣合同生效，而該買賣合同是否登記備案不影響合同的效力。同理，預購方和受讓方簽訂的預售商品房權利轉讓合同是否備案也不能成為影響轉讓合同效力的原因。

此外，在商品房已經交付但是尚未辦理房屋權屬登記時，預購方將購買交付的商品房轉讓他人的，對該轉讓的性質如何認定？根據最高人民法院以上司法解釋的規定，預售商品房再轉讓限定在商品房尚未實際交付以前，交付以后的轉讓問題不適用該解釋。登記是房屋所有權變更的公示方式，在房屋未辦理登記時，該房屋的所有權仍然屬于開發商，那么該轉讓是否屬于無權處分呢？無權處分行為主要包括以下幾種情形：出賣他人之物，出租他人之物，未經共有人同意出租、出賣共有物，將他人之物設定抵押、質押等。7 從表面上看，該轉讓屬于無權處分，但是仔細推敲起來就會發現這種理解存在問題：房屋未交付以前，預購方轉讓合同權利只要通知預售方，該轉讓合同即對預售方發生法律效力，但是按照無權處分處理，預購方轉讓房屋必須經過預售方追認，該轉讓合同才能生效，這種結論讓人覺得不可思議。其實，按照合同權利轉讓理論，除不得轉讓的情形外，預購方可以將其對預售方享有的權利轉讓給第三人，此時預購方轉讓的是房屋買賣合同中請求預售方協助辦理產權的權利。因此，在商品房已經交付但是尚未辦理房屋權屬登記，預購方將購買交付的商品房轉讓他人，其法律性質仍然屬于合同權利轉讓問題，只是該轉讓不適用最高人民法院關于預售商品房再轉讓司法解釋的有關規定，而應當適用《合同法》關于合同權利轉讓的一般規定。

三、房屋買賣合同債權轉讓的法律適用問題。

在理論界和實務界有一種觀點，認為未取得權屬證書的房屋，無論是房屋所有權還是債權都不得轉讓，因轉讓而簽訂的合同都是無效的。其法律根據是《房地產法》第三十七條，該條規定：“下列房地產，不得轉讓：…（六）、未依法登記領取權屬證書的…”。

這種觀點對法律的理解有失偏頗。根據有關法律規定，至少有三種“未依法登記領取權屬證書”的房屋也可以轉讓：

第一是房地產開發商出賣現房的情況。根據2001年6月1日國務院頒布實施的《商品房銷售管理辦法》，其第七條規定：“商品房現售，應當符合以下條件：（一）現售商品房的房地產開發企業應當具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書；（二）取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件；（三）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；（四）已通過竣工驗收；（五）拆遷安置已經落實；（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；（七）物業管理方案已經落實”。從以上規定可以看出，開發商不需要辦理產權初始登記手續，可以直接將現房出賣給買受人。也許有人會提出，《房地產法》第三十八條規定：“以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；（二）按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書”。那么如何解釋“轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書”的規定和《商品房銷售管理辦法》第七條的規定之間的矛盾呢？實際上，二者之間不存在競合問題，理由為：《房地產法》第三十八條規定的轉讓是指轉讓以出讓方式取得的土地使用權，如果轉讓已經有建成房屋的土地使用權時該房屋應當具有所有權證書，一般情況下，買受人應當是具備房地產開發資格的法人。而《商品房銷售管理辦法》第七條規定的轉讓是商品房（現房）的轉讓問題，而非單純的土地使用權轉讓，對買受人的條件沒有限制。此為“未依法登記領取權屬證書”的房屋也可以轉讓的情形之一。

第二是開發商預售商品房的情形。所謂預售商品房是指“房地產開發經營企業將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或者房價款的行為”。 8因為是預售正在建設中的商品房，房屋還未建成，開發商不可能取得房屋權屬證書，但是開發商卻可以轉讓該未建成的房屋。同時，開發商在預售商品房時有一部分房屋未賣出，但是房屋已經建成，開發商同樣不需要取得房屋權屬證書，其可以憑原商品房預售證書繼續轉讓該已建成房屋。此為“未依法登記領取權屬證書”的房屋也可以轉讓的情形之二。

第三是無權處分情形。無權處分是指無處分權人處分他人財產，并且與相對人訂立財產轉讓合同?！逗贤ā返谖迨粭l規定：“無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效”。對該條款的效力，我國法律界的通說為“效力待定”。也就是說，即使出賣人出賣他人房屋并也不當然導致合同無效，經房屋所有人追認或者出賣人訂立合同后取得處分權的，該是房屋買賣為有效。此為“未依法登記領取權屬證書”的房屋也可以轉讓的情形之三。

以上三種均為出賣人在未取得房屋權屬證書的情況下可以轉讓房屋的情形，只是第三種情形受到一定的限制，即無處分權的人處分他人房屋，未經房屋所有人追認或者無處分權的人訂立合同后未取得處分權的，該合同無效。至少排除這三種情形之外，其他房屋在未取得房屋權屬證書時不得轉讓，例如自然人、法人自建的房屋，在未取得房屋權屬證書時不得出賣。

按照這種邏輯思路，可以得出買受人與出賣人（可以是開發商，也可以是開發商之外的自然人、法人或者其他組織）簽訂房屋買賣合同，在未辦理房屋權屬變更登記手續之前，買受人對出賣人享有的權利包括：接受房屋和要求出賣人協助辦理房屋權屬登記手續；與此相對應，出賣人的義務包括：交付房屋和協助辦理房屋權屬登記手續。買受人可以將對出賣人的上述請求權全部或者部分轉讓給第三人（受讓人）。此時，因房屋尚未辦理過戶手續，房屋所有權仍然屬于出賣人，所以買受人轉讓的只能是房屋買賣合同的權利（請求權），而不是房屋所有權。在這種情況下，該權利的轉讓問題應當適用《民法通則》第九十一條和《合同法》關于合同權利轉讓的規定，同時由于《合同法》對《民法通則》有關權利轉讓問題進行了修正（轉讓權利只需通知出賣人，該權利轉讓合同即對出賣人發生法律效力），根據“特別法優于普通法”的原則，關于轉讓合同權利問題應當適用《合同法》的有關規定（預售商品房再轉讓問題還應當適用最高人民法院有關的司法解釋）。

四、與房屋買賣合同權利轉讓有關的其他法律問題。

（一）、買受人轉讓合同權利是否還應當交納契稅和契稅的繳納對轉讓合同效力的影響。

根據我國稅收征收方面的法律規定，房屋買賣合同的買受人應當按照房屋買賣的成交價格交納契稅。如果在只有買賣合同的雙方當事人的情況下，契稅的納稅人只能買受人當無異議。在房屋買賣合同權利轉讓中，應當由哪一方繳納契稅？未繳納契稅是否導致該權利轉讓合同無效？

對這個問題在理論界和司法實務界有兩種截然對立的觀點：一種認為，買受人和出賣人都應當繳納契稅，即先由買受人繳納契稅取得房屋權屬證書后，再由受讓人繳納契稅取得買受人的房屋權屬證書。如果買受人未繳納契稅，應當認定該權利轉讓合同無效。另一種觀點認為，契稅應當由受讓人交納。如果買受人和出賣人都繳納契稅，結果是人為地制造了兩次買賣、兩次稅費，無法實現社會效益的最大化。9

本人同意后一種觀點，除該觀點的理由之外，還有如下理由：

第一、《中華人民共和國契稅暫行條例》第一條規定：“在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當依照本條例的規定繳納契稅”，其第四條規定：“契稅的計稅依據：（一）國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣，為成交價格；……”，《中國人民共和國契稅暫行條例細則》第七條規定：“條例所稱房屋買賣，是指房屋所有人將其房屋出售，由承受者交付貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益的行為”。根據以上規定，契稅的納稅人應當是房屋買賣合同的買受人，即買受人為房屋權屬的承受人。買受人是否成為契稅的納稅人應當區別二種情形：第一是買受人將合同權利部分轉讓給受讓人，買受人不退出原房屋買賣合同，買受人和受讓人共同對出賣人享有權利，是該房屋的共有人，也是房屋權屬的共同承受人，契稅當然由二者共同繳納。第二是買受人將合同權利全部轉讓給受讓人，買受人退出原房屋買賣合同，受讓人單獨對出賣人享有權利，是房屋權屬的承受人，契稅由受讓人繳納，因買受人已退出原房屋買賣合同，其不應當再承擔契稅的繳納義務。從另外的一個角度分析，可以將契稅的繳納看作是取得房屋權屬證書的對價，買受人沒有取得房屋權屬證書，當然不需要繳納契稅。如果買受人繳納契稅，則其取得房屋權屬證書，此時的轉讓行為是房屋買賣關系，而不是合同權利轉讓關系。

第二、如果認為因買受人未繳納契稅則權利轉讓合同無效，那么出賣人未繳納土地增值稅也同樣會導致合同無效。這就象我們去超市購買商品，因銷售者沒有交納稅款而導致買賣合同無效一樣荒謬無比。納稅與否是納稅人和稅收征收機關之間的稅收征收關系，該法律關系屬于稅法的調整范圍，而買賣合同以及權利轉讓合同是民事關系，二者之間沒有任何原因和結果關系。

第三、無論《民法通則》和《合同法》，還是最高人民法院的相關司法解釋，都承認房屋買賣合同權利可以轉讓，并且都沒有將買受人繳納契稅作為房屋買賣合同權利轉讓生效的要件。其實，不交納契稅并不代表買受人可以不交納其他稅費，其還是應當按照稅收法律的規定交納所得稅等其他稅費。

因此，房屋買賣合同權利轉讓，轉讓權利的買受人不應當繳納契稅。同時，無論是買賣合同的當事人，還是權利轉讓的當事人，契稅或者其他稅費是否繳納都不是合同是否成立或者生效的要件。

（二）抵債房屋的再轉讓問題。

在房地產開發活動中，以房抵債的現象非常普遍。開發商由于資金緊張或者為避免流動資金的大量占用，往往要求施工方墊資施工，待房屋建成后以房屋折價抵頂工程款。在這種情形下，實際存在兩種法律關系：建筑工程施工合同關系和房屋買賣合同關系。因建筑工程施工合同與本文主旨無關，故僅論述房屋買賣合同關系。

以房抵債的法律性質為房屋買賣關系，即開發商以建成房屋折價作為給付施工方的工程款，施工方以開發商欠其的工程款作為購買房屋的對價。建設部《城市房地產轉讓管理規定》第三條也對此作了明確規定：“本規定所稱房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。前款所稱其他合法方式，主要包括下列行為：……（四）以房地產抵債的；……”。

施工方為了使房屋變現，就需要轉讓該房屋，這種轉讓分為兩種情形：一是施工方在取得房屋權屬登記證書后再轉讓房屋，該轉讓應當為房屋買賣關系。二是施工方與第三人達成房屋買賣協議，由施工方將該抵債房屋轉讓給第三人，第三人將房屋價款給付施工方。第一種方式需要繳納契稅和其他稅費，為減少變現成本，施工方大多采取第二種方式變現。

如何確定施工方轉讓行為的法律性質？開發商和施工方以房抵債協議為房屋買賣關系，則開發商承擔的義務為交付房屋和協助辦理房屋產權手續，施工方享有的權利為接受房屋和要求開發商承擔協助辦理房屋產權手續。因施工方尚未取得房屋權屬證書，其與第三人簽訂的轉讓協議實際上轉讓的仍然是對開發商享有的權利，即該轉讓為合同權利轉讓。同時由于該房屋已經建成，所以該轉讓行為應當適用《合同法》關于權利轉讓的規定。

由于施工方不具有房地產開發資格，其與第三人達成協議后，再由開發商和第三人簽訂正式的商品房買賣合同，并出具發票等辦理房屋權屬登記所需的手續。如果開發商和施工方以房抵債協議約定的房屋價格、施工方和第三人權利轉讓合同約定的房屋價格、第三人和開發商簽訂買賣合同的房屋價格相同，例如三個合同的房屋價格分別為100萬元，權利轉讓問題不會產生任何異議。但是施工方為盡快使房屋變現，往往會降價銷售房屋，例如開發商和施工方以房抵債協議約定的房屋價格為100萬元，施工方和第三人權利轉讓合同約定的房屋價格80萬元，最后第三人和開發商以80萬元簽訂商品房買賣合同，此時存在一個問題：合同權利轉讓是指不改變合同權利的內容，由債權人將權利轉讓給第三人。最后一個合同改變了第一個合同的內容，這種改變是否影響權利轉讓的性質？施工方轉讓合同權利的完整流程是，開發商和施工方簽訂商品房買賣合同，工程款為房屋價款，其后施工方再和第三人簽訂權利轉讓合同，施工方收取第三人給付的對價，最后施工方通知開發商。因該流程比較煩瑣，施工方往往在和第三人或者包括第三人和開發商達成初步的房屋買賣協議后（可能是口頭的，也可能是書面的），由開發商和第三人簽訂正式的商品房買賣合同，第三人不需要按照合同約定向開發商交付房款，因其已經將房屋價款交付給了施工方。同時因該房屋已經由施工方交付給第三人，該第三人就享有要求開發商出具辦理房屋權屬登記各種手續的權利。從該層面上分析，最后一個合同只具有形式上的意義，或者說該價格僅為繳納契稅而確定的成交價。但是無論如何，施工方的轉讓行為仍然為權利的轉讓，我們權且稱之為“簡化的權利轉讓”。