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摘要：土地增值稅是國家對房地產行業進行宏觀調控的一種重要手段。對于房地產企業來說，為迎合國家的相關政策，需要在發展中不斷強化和提高自身的土地增值稅清算管理水平，最大程度避免不規則項目清算行為對自身投資方向的影響，最終實現自身核心競爭力的提高。文章主要就房地產企業土地增值稅清算管理進行分析探討。

關鍵詞：房地產企業；土地增值稅；清算管理

1引言

我國的相關法律政策明確指出，土地增值稅以建筑物為征稅對象，同時按照30%~60%的四級超率累進稅率對征稅對象展開征收行為。但是在現實生活中，房地產企業包括的項目數量和種類比較多，進行土地增值稅清算時存在很大的難度。因此，房地產企業在開展實踐經營活動的過程中，需要著力促進自身清算管理水平的提高。

2房地產企業土地增值稅管理分析

就土地增值稅來說，宏觀政策和形勢將會對其產生很大的影響，如征管制度與政策的變化將會極大程度的影響土地增值稅的稅收收入和負擔。在征收土地增值稅時，我國稅務機關明確指出，加強對房地產企業的稽查，強化對房地產項目開發過程的監督，對土地增值稅進行有效的監控。房地產企業涉及很多的稅種，土地增值稅是其中十分重要的一種，其管理范圍十分廣，因此在實際的管理中具有一定的復雜性和難度，需要在房地產開發前，明確自身的征稅范圍，并進行相關的評估和論證，進而避免房地產開發過程中出現費用使用模糊等問題，另外，在項目開展中，需要合理規劃建房方案，以保證費用支出的清晰化。此外，在進行土地增值稅清算時，將銷售定價環節、增值額清算方式選擇等作為重點，以保障土地增值稅清算管理工作的順利進行。

3房地產企業土地增值稅清算中面臨的問題

3.1收入

稅務機關需要明確房地產轉讓的價格，審核房地產轉讓收入范圍，審核房地產購售合同，代收費用等。收入是房地產企業進行土地增值稅清算時常遇到的問題之一。導致收入問題的原因包括以下幾個：其一，我國的相關條例中指出，轉讓房地產的成交價格不能高于房地產評估價格，這導致計稅價格偏低，進而使房地產企業的實際收入受到影響；其二，在面對銷售價格問題時，稅務機關多根據同時期商品房售價的方式，對相關的法律法規進行調整，從而導致計稅價格問題的產生。

3.2成本費用

稅務機關主要審核發生的成本費用，并依據實際發生金額扣除。對于一些不能提供有效憑證的房地產企業，稅務機關對其實際發生數額將不予扣除；對于各項預提費用，不能將其包含在扣除項目金額中。在對房地產企業的相關費用金額進行扣除時，扣除項目主要包括以下幾個：房地產開發費用、房地產開發成本、轉讓房地產有關的稅金、取得土地使用權支付的費用。在房地產企業土地增值稅的清算中，成本費用是其面臨的最主要問題，一些房地產企業經常在成本費用方面出現票據不合規問題，如使用假發票等。因此，房地產企業應當重視相關工作人員的培訓，使其可以更加合理的處理相關的發票業務，加強對票據的審核，解決成本問題，以便以后的清算工作可以順利進行。此外，一些房地產企業還存在合同列支價格超過本地平均價格的問題，從而導致弄虛作假等行為。

3.3加強與主管稅務機關的溝通，確保選擇政策的準確性和適用性稅務籌劃既是一項財務管理活動，同時其也需要依據國家稅收政策開展相關的工作。考慮到不同區域、行業的發展情況，我國在統一的稅收政策之外還存在多層次的區域性和行業性稅收政策。統一的稅收政策相對比較成熟，企業、稅務機構等相關群體對政策的適用范圍、條件等認識基本一致，一般不存在政策適用錯誤的風險。而在上市公司并購的實務操作中，能夠帶來較大稅收籌劃空間和收益的往往是一些區域性、行業性的稅收政策。對于這類政策，稅務機關和上市公司、中介機構等群體在理解上可能存在偏差，如不能事先溝通一致，可能導致整個稅收籌劃的失敗。因此在交易前后，加強與主管稅務機關的溝通就顯得特別重要。上市公司和標的企業共同向雙方主管稅務機關詳細介紹并購交易的商業實質、交易結構設計及涉稅事項安排，充分溝通最新的稅收政策信息，確認政策選擇的準確性和適用性，從而取得交易雙方稅務主管機關的認可和支持，為并購工作的順利開展鋪平道路。

4房地產企業土地增值稅清算管理工作的有效對策

4.1明確清算條件

就房地產企業來說，在組織進行土地增值稅清算工作時，一定要先明確清算條件。房地產企業應當加強對相關工作人員的培訓，使其熟練掌握企業的實際清算情況。另外，主管稅務機關需要及時準確地向有關企業進行指令信息的傳達，落實清算條件明確制度。

4.2明確土地增值稅扣除項目

房地產企業進行土地增值稅清算時，通常會涉及土地使用前支付的金額等環節，基于這一情況，為促進清算管理狀態的規范化，需要相關工作人員明確規定扣除項目，如房地產轉讓費用、開發間接費用、項目開發成本等。稅務機關在項目扣除時，應當嚴格要求納稅人提供項目扣除的憑證，以免對國家整體稅收收入帶來不利影響。此外，為了減少繳納的稅款，很多房地產企業往往采取預繳土地增值稅、低于實際預繳率等方法，針對在這種情況，稅務機關應當加強憑證環節的審核，以確保土地增值稅的清算工作可以有效地進行。對于房地產企業來說，在進行土地增值稅清算時，對多個項目共同成本的合理分配具有重要的現實意義。

4.3明確視同銷售情況

就房地產企業來說，視同策略的實施和應用，對于土地增值稅清算工作的順利開展意義非常。視同策略的實施，將會使房屋建設成為福利方法的做法減少，并且可以減少房抵債問題，因此，在實際的清算管理中，需要強化視同策略的有效實施。如，一些存在使用商品房抵工程款的情況，逃避土地增值稅。開展視同銷售情況明確的行為，將可以很大程度的抑制這類問題的產生。另外，在明確視同銷售的基礎上，通過有效措施提高相關工作人員的專業水平，進而實現規范房地產企業土地增值稅清算工作的目的。

4.4完善核算環節

完善核算步驟，對于房地產企業有效開展土地增值稅核算十分必要。為了促進核算步驟的完善，我們可以從以下方面入手，其一，房地產開發商需要擔負自身的職責，確定合適的核算方法，同時根據項目的實際特征，以普通住房、非普通住房、非住宅等形式進行劃分，實現好的核算狀態；其二，相關工作人員應重視區別計算手段的使用，以享受免稅條款，滿足企業的核算條件，實現最佳的核算狀態；其三，在項目完工后，需要根據項目的實際面積進行分核計算行為，促進核算工作的科學性和機會成本。直接成本費用比較容易計量，一般主要是聘請專業稅務顧問發生的相關費用，相關的機會成本則需要特別關注，根據并購前后上市公司及標的公司的預期經營數據和相關指標的變化情況做好數據測算，充分識別因并購交易中的涉稅安排可能對當前享受的優惠政策造成的沖擊。只有通過充分的測算才能準確判斷稅收籌劃方案的有效性，從而降低稅收籌劃失敗的風險。

總之，上市公司并購過程中存在有多種形式的稅務籌劃風險，如企業歷史遺留未來經營稅務籌劃風險、成本風險和政策風險等，這些都是并購重組過程中不可回避的。針對不同類型的風險，上市公司要結合自身發展的實際情況及并購交易本身的方案設計等因素，有針對性地去解決這些問題，做好稅收籌劃風險控制工作，推動并購的順利開展。

參考文獻

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［2］王浩.稅務籌劃風險與稅務籌劃策略探討［J］.中國鄉鎮企業會計,2016（3）.

作者:黃曉郁 單位:重慶金錦駿昌實業有限公司