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摘要：自1998年住房制度改革以來，我國房地產市場發展十分迅速，房地產價格步步攀升，房地產金融日趨繁榮。為了防范化解重大風險并守住不發生系統性金融風險的底線，本文從國外房地產金融市場危機中吸取教訓，分析建立了房地產金融風險指標構成體系，并有針對性地提出防范化解措施。

關鍵詞：房地產；市場金融；風險分析

一、加強房地產市場金融風險防控的必要性

（一）房地產金融風險失控容易誘發系統性風險

房地產業相對于國民經濟具有先導性，房價的快速上漲使得房地產業在銀行等金融機構大力支持下形成的正向反饋機制以及投資者的廣泛參中產生的羊群效應的共同作用下，形成資產泡沫，居民和企業融資比例上升，同時金融機構信貸過度擴張，放大金融系統違約風險，金融衍生品的風險進一步導致經濟體整體性的金融危機。從國際經驗看，多數房地產泡沫引發的信貸危機乃至金融危機的根源都來自于銀行房地產融資風險。

（二）房地產市場金融風險的國際經驗借鑒

（1）日本房地產泡沫。20世紀80、90年代的日本房地產泡沫破裂前，各家銀行不斷放寬對房地產開發貸款或房地產抵押貸款的監管，并加大發放力度，房地產抵押貸款占比從1984年的17%持續升至1992年的35.5%。日本從1989年開始連續5次加息，收縮銀根，同時出臺政策要求金融機構嚴格控制房地產貸款量，房地產貸款增長速度不能超過總體貸款增長速度，直接減少對房地產市場的資金供給，并進一步提高房地產稅收，出臺土地收益稅，導致房地產金融泡沫快速破裂，從而引發了嚴重的金融危機。這是世界歷史上持續時間最長、規模最大的一場房地產危機。（2）美國次貸危機。21世紀初，美國實施擴張性貨幣政策，在美聯儲不斷下調存貸款利率及房地產信貸機構不斷放松住房貸款條件的刺激下，次級貸款在房屋抵押貸款中的比重從1999年的2%左右增至2006年的15%。房地產市場大熱后，美國利率政策開始轉向，短期利率大幅上升，使購房者還貸壓力以及出售住房或者通過抵押住房再融資變得困難，次級抵押貸款違約率不斷上升。2007年夏天終于爆發了次貸危機，從美國房地產信貸市場向其他金融市場蔓延，次貸危機引發世界性的金融危機。

（三）房地產融資

在當前我國金融體系中的現狀（1）房地產企業融資規模持續保持高位，行業負債率偏高。2019年上半年，房地產開發企業到位資金為8.5萬億，同比增長7.2%，其中國內貸款1.3萬億，同比增長8.4%；自籌資金2.7萬億，同比增長4.7%。房企境內外債券類融資總額4286億元，其中，境內發債1402億元，境外發債2883億元，同比上升了19%。且2019年面臨到期債權償債高峰期，房企債務問題不容小覷。2019年第一季度末滬深上市房企資產負債率下降至65.97%，為近四年最低值，仍高于50%的國際警戒線，其中資產負債率超過80%的房企33家，超過85%的9家。（2）房地產貸款持續快速增長態勢明顯，融資敞口占比不斷提高。截至2019年6月末，我國金融機構人民幣房地產貸款余額已達41.91萬億元，同比增長17.1%，占各項貸款總量的28.7%。其中，房地產開發貸款余額11.04萬億元，同比增長14.6%；個人住房貸款余額27.96萬億元，同比增長17.3%。房地產貸款已經成為影響整個金融體系風險的主要因素。（3）房地產關聯產業鏈條長、輻射廣，包括地方政府土地儲備、建筑施工、建筑材料、建材設備、裝飾材料等上下游產業，相關產業鏈也面臨由房地產風險傳導的債務風險、違約風險和金融風險。

二、房地產金融風險指標構成體系

在“四個全面”的戰略布局下，政府全面推進建成小康社會，隨著中國不斷與世界經濟接軌，開放條件下的全球性金融危機會給國內金融機構帶來巨大的影響。作為國民經濟的支柱產業，房地產行業涉及眾多上下游產業、房地產開發企業、金融機構、個人購房者等，最為重要和緊迫的是建立房地產金融風險預警監測機制和指標體系。

（一）宏觀經濟運行指標

在衡量房地產金融風險時，要充分考慮國內經濟基本面情況，如果宏觀經濟出現通脹、緊縮或者結構失衡，都將引起市場上貨幣供求大幅變化，導致風險發生?？蛇x取GDP增長率、通貨膨脹率、失業率作為宏觀經濟運行指標衡量宏觀經濟發展對房地產金融風險的影響。

（二）金融機構財務指標

通過資金信貸指標，如用“房地產開發貸款余額”、“個人住房貸款余額”衡量房地產企業和居民家庭部門在房地產開發投資中所占用的金融機構信貸資金規模；用“資本充足率”、“不良貸款率”衡量金融機構的資產質量；用“貸存比”、“中長期貸款比例”來反映金融機構貸款的流動性狀況，其比例越高，金融機構面臨的流動性風險越大；用“房地產不良貸款總額”衡量房地產金融在金融機構體系中的風險暴露程度；用“貸款收益率”、“資本收益率”衡量金融機構盈利能力。以上各項指標從信貸資金規模、信貸資金質量、結構合理程度、抵抗風險能力方面對金融機構承擔的風險進行分析判斷。

（三）房地產企業運營指標

房地產企業的資金循環流是以金融機構貸款為主體，其資產負債情況成為房地產市場一個重要的風險因素，償債能力與房地產金融風險高度相關，資產負債率指標常用于衡量企業的償債能力。此外，房地產企業自有資本比率越高，其財務狀況越好，自身抗風險能力越高。反映房地產企業盈利能力的最常見指標是利潤率，也直接影響著其償債能力。因此，可選取“房地產行業平均資產負債率”、“自有資本比率”、“房地產企業成本費用利潤率”指標，用以反映房地產企業的財務狀況。

（四）房地產購買能力指標

房地產具有消費和投資的屬性，而我國居民購房往往伴隨著銀行的信貸支持，商品房的價格波動、居民收入、貸款利率是影響房地產居民端市場的幾個主要因素，隱含著房地產金融風險。房價波動促使投資者和逐利投機者看多或看空房地產市場，當房地產價格超過了普通消費者的購房能力范圍時，所產生的高杠桿、高負債以及“六個錢包”式的供房模式將給購房居民帶來巨大壓力，貸款利率也會大幅增加購房者負擔，在一定程度上影響購房者投資決定。因此，選取“房價增長率”來衡量商品房平均銷售價格波動，選取“房價收入比”衡量消費者購房能力，選取“貸款利率”衡量房地產市場政策預期。若房價漲幅過快、房價收入比過高，居民購房所需的周期更長，購房負擔更重，就會導致房地產市場產生更多潛在的金融風險。

三、完善房地產金融風險管理的對策

（一）促進房地產金融市場創新，培育多元化融資工具。

我們可以借鑒國外較早從事房貸證券化的國家的立法和實踐，建立多層次的房地產金融支持體系，如大力發展房地產投資信托基金、推進住房抵押貸款證券化等多種融資渠道，放寬其他金融機構合法進入房地產信貸市場的門檻，完善房地產貸款保險制度，完善一級市場，開拓二級市場，豐富金融市場產品供給，降低房地產企業對債務資金的過度依賴。

（二）完善法律法規，加強政府的宏觀管理調控。

我國房地產行業在整個國民經濟的穩定發展具有十分重要的地位，在社會秩序的維護中具有不可替代的作用，因此要保證房地產行業的健康的發展，政府必須運用法律和金融政策，有效發揮宏觀調控的職能。金融監管要跟上金融創新的步伐，建立健全房地產行業、金融監管監管機構監管標準、監管體系，強化貨幣信貸、銀行監管、財政稅收等協調機制，建立有效的房地產市場風險預警體系。

（三）建立完善的內部風險防范管理體系。

在金融政策總體趨緊，行業杠桿率偏高的情況下，金融機構建立健全內部風險管理體系尤為重要。以制定完善的房地產金融相關法律法規為前提，實行差別化信貸政策，防止違規信貸資金流入房地產市場；建立房地產企業和個人信用制度，建立信用檔案數據庫，加強對還款能力和資金使用情況的跟蹤分析；規范金融機構內部運營管理，規范操作流程，加強業務監督。

四、結語

房地產業在國民經濟中占有重要位置，房地產金融市場的穩定運行關系到房地產行業乃至國民經濟的健康發展。當前我國面臨的房地產市場金融風險主要有貸款杠桿率高、集中度高以及金融機構流動性風險、資產質量風險等，應當完善各項法律法規、創新金融工具、加強金融監管，對房地產市場進行調控，做好房地產領域融資風險防控，打好防范化解重大風險攻堅戰，促進我國房地產金融的健康穩定發展。

參考文獻

［1］王靖為.重慶市房地產金融風險預警的實證研究［J］.價值工程,2019（8）.

［2］李飛,鄭美蓮.對區域金融風險傳導的研究:文獻綜述視角［J］.區域金融研究,2018（11）.

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［4］陶玲,朱迎.系統性金融風險的監測和度量——基于中國金融體系的研究［J］.金融研究,2016（6）.

作者：梁芳 單位：湖南建工集團有限公司