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摘要：個人住房貸款業務是目前商業銀行非常關鍵的信貸業務之一，但是大多數商業銀行對此業務管理上重收益輕風險，給該業務持續健康發展帶來了隱患。在分析個人住房貸款業務的發展現狀的前提下，主要探討商業銀行個人住房貸款業務面臨的開發商風險、借款人風險以及銀行內部風險，同時對銀行個人住房貸款業務如何進行風險防范提供了相應的建議和措施。

關鍵詞：商業銀行；個人住房貸款；風險防范對策

1商業銀行個人住房貸款業務存在的風險

個人住房貸款業務風險，是指商業銀行發放的個人住房貸款中所隱藏的可能給銀行造成損失的因素，是由于借款人不能夠準時返還貸款的本金和利息而給銀行造成的損失。因為個人住房貸款業務本身特有的因素和環境等因素，其風險的產生具有可能性與必然性。詳細來說，商業銀行個人住房貸款業務有著以下幾種風險：

1.1假按揭風險

假按揭即借款人的購房行為不真實、貸款用途不真實，其實質是為了套取銀行信貸資金，危害極大。這些開發商利用與銀行間的信息不對等以及銀行監管中的漏洞來騙取銀行資金，以達到回籠項目建設資金或者營造房地產市場繁榮景象的目的。其手段主要是假借下屬、朋友、家人的名義向銀行申請個人住房貸款，造成出一種正常貸款的表象，銀行排查難度大，風險信號隱蔽性強。當前假按揭行為主要具備下列特點：（1）集中發生在經營資質一般，未獲得銀行項目開發貸款的中小型開發商身上。（2）開發商與借款人存在債務關系，采用以房抵債，承諾代替借款人償還貸款。（3）真人、真房、真抵押，開發商串通借款人進行虛假交易，套取銀行貸款由開發商使用。上述種種惡劣行為勢必對銀行個人住房貸款業務造成負面影響，令銀行處于不利地位，從而形成風險。

1.2借款人風險

銀行個人住房貸款的另一個風險主體是商品房交易中的購房者，即借款人。其風險主要表現在兩個方面：（1）借款人的還款能力。由于個人住房貸款的還款期限偏長，部分借款人在取得款項時是具備按期還款能力的，但在較長期間內，借款人個人的資金狀況也面臨著許多不確定的因素，包括借款人工作、家庭、健康等方面的變化都可能導致其失去償還貸款的能力，從而形成風險，導致銀行利益受損。因此，很多學者認為被迫違約一般與房地產市場價格變化沒有直接關系，主要是與突發事件和失業導致的收入下降有關，主要取決于借款人收入的穩定性。（2）借款人的還款意愿。一方面是借款人通過欺騙等不正當的行為騙取銀行貸款，銀行因為人力、時間等條件有限沒能對借款人的信用和經濟情況做出有效核實，從而造成風險。另一方面是借款人在取得銀行貸款后，由于自身信用觀念不強而經常性的遺忘甚至故意拖欠銀行貸款，導致的銀行無法按期收回款項，從而形成風險。通常情況下，這種主觀上的違約行為與借款人的實際支付能力并無關系，房價的大幅下跌是借款人選擇理性違約的直接誘因，當借款人轉讓房地產的收入減少，不足以償還貸款并收回投資和成本時，為了避免損失，理性違約的行為就可能會出現[2]。

1.3銀行內部風險

隨著越來越多的人開始通過貸款的方式購買住房，銀行業務量大幅增加，就不可避免地會出現放松信息審查和簡化放貸手續的情況，這些都可能在日后形成風險。具體主要表現在下述兩個方面：（1）銀行內部操作風險。銀行個人住房貸款業務所涉及的服務對象數量多、來源廣，其本身對銀行的監管體系就是巨大的考驗。面對績效考核，銀行過分注重貸款業務的數量和金額，而放寬貸款要求，將貸前的審查形式化。為了提升業務處理進度，缺失必要的貸款手續，忽視業務流程的嚴謹性。具體存在以下幾點問題：信貸工作人員任務繁重，能夠投入到貸后管理的時間和精力有限；平時的業務培訓主要注重貸款營銷能力，而對于風險信號的識別和發現方面有所欠缺，使得信貸工作人員的專業水平參差不齊，受能力所限；由于每發放一筆貸款都要做很多的準備工作，非常不容易，所以即使發現了可能的風險隱患，也會先考慮好的方面，導致了工作人員發現風險的意愿不強。（2）銀行員工道德風險。貸款辦理人可能因為自身或某些利益因素的驅使，知道借款人所提交的文件不真實，仍為其辦理貸款。更有甚者，里外串通，編造虛假文件，欺騙銀行資金。無論是以上哪種行為，都會給銀行帶來嚴重的風險。

2商業銀行個人住房貸款業務風險的防范

2.1嚴防“假按揭”

（1）首先，要對客戶的道德品質和以往信用情況進行調查。如果借款人本身道德水平低下、品行不佳，且曾經發生過數次違約行為，那么很可能在他貸款之初就沒有打算要按期足額的償還貸款。所以即使其具備足夠的還款能力，銀行想要正常的收回貸款也有一定的難度。因此銀行對借款人進行信用評估調查是十分必要的，對防范貸款風險和減少銀行損失也能夠起到重要的作用。（2）其次，要強化對房產商及其項目的風險篩查，慎重展開期房貸款業務。出現“假按揭”風險的主要原因之一，是房產商的資金不夠充足、資金運轉不靈。所以，商業銀行在開展個人住房貸款業務時，不僅要考察房地產企業的財務狀況、房地產開發資質等級、房地產開發經驗等，并且也要對公司主要股東情況、公司內部治理情況、內部經營管理水平做出評價，還要對企業主要負責人的品行資歷加以了解[3]。同時要對項目貸款情況進行綜合分析，確定出合理的住房貸款總規模。做到對房地產項目實施實地勘察，初步確定貸款的總數額，避免多次抵押、售后再抵、抵后再售等騙貸手段。（3）最后，要完善銀行內控管理機制，改正重指標輕管理、重形式輕內容的錯誤觀念，對借款人的審核評估必須落到實處，在審批過程中還要嚴格審查各方面的意見資料，根據具體情況對合同條款做出適當調整，盡可能的細化和分散風險。

2.2逐步完善個人信用制度

個人信用制度，是個人采取信用方式獲取支付能力時進行的一種消費、投資和經營的制度，是利用個人信用來達到提前消費、投資和經營的目的。在發達國家，己經建立起了較為完備的個人信用制度，包括收入、納稅、信用狀況等，當借款人向銀行貸款時，就能夠利用已知的信息來評定這個借款人的信用狀況，從而決定能否貸款給他。（1）要建立起包含個人身份、固定收入來源、銀行賬戶、其他資產等個人信息的個人信用檔案，同時以稅收、財政、審計等部門為主導，對使用信用卡、個人支票的用戶進行信用評價，并建立起多層級的個人信用調查和評級機制，以評價借款人的還款能力和信用度，為建立個人信用信息共享平臺提供有力支持。銀行在分析借款人的信用狀況后，可以根據不同的信用水平，制定不同層級的貸款條件[4]。（2）完善個人信用制度的法律環境。首先，我國在個人住房貸款的程序法方面缺乏一定的統一性和嚴密性，使銀行在個人住房貸款業務中面臨著極大的風險。針對現有法律體系的不足，可以從以下幾個方面加以完善：一是制定專門的住房抵押貸款法律，為銀行處置抵押房產、合法有效地收回貸款創造條件。二是對開發商和個人的權利與義務做出明確規定，使企業和個人的行為都受到法律法規的約束，明確還款職責，建立良好的銀行與企業、銀行與個人客戶的合作關系。三是通過健全抵押物產權審查登記制度，以遏制無權抵押、重復抵押等違法行為。其次，由于目前國家還缺少對不良信用借款人更為高效的制約機制和懲罰措施，所以在建立起法律的手段來維護個人的信用系統的正常運行之外，還要制定出相關的法律法規，建立起一個失信成本高于守信成本的懲罰機制，對于那些違背誠信原則的人們給予教導或者是懲罰，來達到降低個人住房貸款業務信用風險的目的。對于信用惡劣的借款人，銀行可以根據情況的不同來規定相應的執行辦法，包括在銀行系統里無法再獲得借貸、開立信用卡等在內的任何信用支持，不得在任何金融機構從事有關信用活動等[5]。對情節嚴重的更要運用法律渠道進行解決，來保障銀行資金的安全，為完善個人信用制度營造良好的外部環境。

2.3提升銀行內控管理水平，形成有效的風險防范機制

銀行內部管理是預防風險的首要防線，是各個銀行亟待解決的最重要的內部問題。（1）增強貸前審查，充分發揮貸前審查在防范個人住房貸款業務風險中的作用。貸前審查主要針對借款人貸款的真實用途，借款人現在的財務狀況以及借款人的工作性質和收入水平等等，還包括借款人所從事行業的現狀、發展前景以及盈利情況等問題，方便對借款人職業的穩定性和收入的可靠性進行判斷。為了防止某些借款人試圖通過虛報收入的方式來獲取額度更高的銀行貸款，還要對其收入證明等材料的真實性和準確性加以審核，確保借款人具備足夠的還款能力按期足額償還銀行貸款。（2）增強貸時審查，降低信用風險。通過嚴格把關個人住房貸款的審批流程，并對借款人提供內容的真實、完整、準確和合法性加以審核[6]。強化對借款人的信用情況、貸款合規性的檢查，加大對貸款抵押物價值的評定和管控.銀行要做到貸前審查、貸時審批相分離的原則，明確不同部門的職責和崗位分工[7]。落實雙人見客和面簽制度，在辦理個人住房貸款時，貸款審查員和信貸經理應當做到共同面見借款人和其配偶，對借款人的實際情況進行現場核對，杜絕讓房產商或律師事務所代辦各種手續。（3）加強貸后管理，規避償還風險。貸后管理重點是對已經借出的款項進行貸后監督。首先，在貸款開始發放至貸款結清的這一期間內，貸后監管人員需要對每一筆個人住房貸款進行跟蹤檢查并登記臺賬。一旦發現借款人出現多期違約，應該特別注意違約原因，并加強對違約貸款的監控力度，制定出初步的解決方案。其次，完善逾期催收管理。主要包括：到期前短信提示，逾期后短信催收；客服中心t+5、t+10、t+15、t+20、t+30電話催收；經營行屬地電話催收和上門催收。在當前基本催收策略的基礎上，要對不良貸款進行司法清收，其目的主要包括：強化貸前道德風險預防、督促客戶按時足額還款、強化逾期貸款催收、推動不良貸款核銷處置。

3結論

綜上所述，隨著國內房地產市場的不斷擴大，商業銀行個人住房貸款業務也會有更大的發展，但個人住房貸款業務的風險是客觀存在的，并且隨著經濟社會的不斷進步而不斷變化著。商業銀行在應對巨大機遇的同時也要做好隨時面對危機的準備，要在重視個人住房貸款風險的前提下，做好防范工作，把可能出現的損失盡量掌握在可控的范圍以內，以促使其向更好的方向發展。

參考文獻：

[1]中國農業銀行年報里的數據

[2]湯擎宇.我國商業銀行風險管理研究[D].南京：東南大學，2013.

[3]張獻奇.個人住房按揭貸款的信用風險及管理策略[J].中國農業會計，2014（3）：52-58.

[4]孫偉艷，劉思博.商業銀行個人住房按揭貸款風險防范的探討[J].新經濟，2015（14）：53-54.

[5]楊利軍.論商業銀行個人住房貸款風險防范對策[J].中國集體經濟，2014（30）：96

作者：孫偉 郝自潔 張博 單位：黑龍江八一農墾大學會計學院