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摘要：隨著國有企業經濟體制改革的進一步深化，主輔分離勢在必行。國有企業物業管理走向市場成為必然。后勤服務社會化已經在全社會興起，物業管理正是最佳的載體。

關鍵詞：國有企業；物業管理；市場

一、國企物業管理市場化的可行性和必要性

上世紀80年代，深圳學習香港及國外經驗，在住宅小區實施了物業管理，開了中國在內陸物業管理的先河。30多年來，物業服務在全國各地各行業迅猛發展，初步建立起社會化、專業化、市場化、企業化的物業管理體制，物業管理行業的成功發展，為國企物業服務市場指明了方向。長期以來，由于受計劃經濟影響，國有企業承擔著較多的社會功能，這樣嚴重影響了企業的核心競爭力，阻礙其發展。要減輕國有企業的社會負擔，必須將企業所承擔的大量社會保障與社會福利的功能剝離出來，使企業由原來承擔較多社會職能的“國有物業”轉變為以生產經營活動為中心的真正意義上的市場主體。這既能解決國有企業人員負擔與社會再就業之間的矛盾，也能夠盤活動資產、精干主業，實現有國企業業務有進有退，促進國有企業物業服務最終走向市場。

二、國企物業管理市場化面臨的主要困難

職工住房制度改革以來，原國有企業職工所居住小區的物業服務由國有物業承擔，雖然較原來的后勤服務管理有了很大進步，但仍然存在著較多的福利內容，較市場化的物業管理相距甚遠。這其中既有相關配套政策不完善的原因，也有企業物業服務自身的原因。

(一)房屋設施老化，維修欠賬多

國有企業的職工住房大多建于上世紀七、八十年代，房屋比較陳舊，公共設備設施老，存在著許多安全隱患。小區職工住房大部分是福利分配，無住房公基金，小區內的大、中修費用均由國有物業承擔，由國有物業根據資金計劃進行部分維修。雖然國有物業對一部分小區進行綜合整治，但還有一部分偏遠地方的小區未進行有效地維修。而物業維修費用通過住房維修基金是無望解決。目前物業管理費收費標準偏低，國有企業物業管理服務的業主對此認識模糊，認為只要“我”交物業費，房屋的出現的問題就應該由物業企業承擔，而國有企業物業公司根本無力承擔如此巨大的費用。

(二)“養人”的負擔很重

作為國有企業后勤服務大本營，企業承擔了更多的社會責任，為了社會穩定安置了大量職工家屬及有償買斷人員，而這部分人員所支付的成本與工作量遠遠不能達到正常用工的勞動水平，限制了企業的正常服務水平。

(三)代收的服務項目虧差很大

國有企業的職工通過企業福利分配的方式獲得住房，職工生活用水、用電等費用均由物業服務企業先代為支付供水供電公司，再由用戶支付給物業服務企業。這種模式的運行，增加了物業企業的運營成本，并因此而承擔了由于管網設施老化造成的水電流失成本，以及管網的維修費用。除此之外，還承擔了居民價差的損失及供水、供電收入的稅費等巨大虧損。這種現象無形之中增加了物業企業的工作量及管理難度，還增加企業的變動成本。

(四)承擔了更多的社會責任成本

在國有物業管轄的小區，物業公司承擔了更多的義務和責任，推動了整個小區和諧與穩定。小區內有大型活動室、老年大學、社區黨員聯系服務站等，而這部分服務往往都是免費提供。其次，小區內的托幼園所收費也是按計劃價格收費，價格低廉，而服務成本卻相對比較高，導致嚴重的虧損。這些服務的提供，是物業企業所承擔的社會責任。

三、國有企業物業管理走向市場的對策

國有企業物業管理走向市場化，是國有企業改變舊體制，卸下后勤生活服務沉重包袱，實現減人增效目標，提高企業核心競爭力的有效途徑，而且需要具備一定的實施條件。

(一)整合物業資源，實現行業重組

通過資產管理重組和產權多元化、大力推進物業管理集約化和規模化管理，走大型、集團化經營的道路是國有物業企業走向市場的必然趨勢。資產重組有利于資源共享，實現優勢互補和資源的優化配置，同時，也有利于加速企業的社會化、專業化、集約化。

(二)完善物業管理體制，發揮業主委員會的作用

在物業管理活動中，物業企業與業主、業主委員會是構成物業管理法律關系的最主要的民事主體，科學準確地為業主委員會和物業企業定位，是物業企業專業化管理體制必不可少的基礎，也是培育和規范物業管理市場的首要前提和必然要求。

(三)健全物業管理法規體系，實現法制管理

近年來，國家出臺了《物權法》、《物業管理條例》《供熱管理條例》等一系列法律法規，確立了比較系統的房地產基本管理制度，旨在規范物業管理市場行為，既規范了業主的行為，也維護物業企業的利益。只有健全了法律法規體系，物業企業才能更順利進入市場。

(四)培養復合型人才，提高物業服務水平

業主的滿意是衡量物業管理工作的最終標準。招賢納士，建立與完善系統的人員培訓、學習、進修和深造制度，能夠較大地提升從業人員的綜合素質、提高服務方法及各項業務的操作程序規范化程度，從而不斷改進服務質量，提高服務水平。

(五)發揮國有物業自身規模的優勢，塑造國有物業品牌

國有物業企業自身存在著大量的優勢，在多年的物業管理中，積累了大量而寶貴的專業經驗，有一大批優秀的管理隊伍，精湛的技術工人，可以充分利用現有的市場資源，將國有物業做大、做強，塑造國有物業品牌.

作者:程向東 單位:大慶油田礦區事業部外圍物業管理公司