前言：想要寫出一篇引人入勝的文章？我們特意為您整理了我國公租房物業管理的困境及對策范文，希望能給你帶來靈感和參考，敬請閱讀。

摘要：

公租房物業管理中“搭便車”問題突出，嚴重阻礙其持續運行。以重慶市為例，在分析公租房物業服務屬性及特點的基礎上，依據集體行動理論剖析公租房物業管理中存在的三種矛盾，進而提出優化物業管理模式和物業公司選聘方式、優化物業管理資金獲取途徑、優化物業服務費收費方式、強調物業公司的社會責任、加強公租房物業監管等對策，以期為我國公租房物業管理走出困境提供參考。

關鍵詞：物業管理；公租房；特征；困境；對策

1引言

住房是人類最原始、最基本的生理需要，是公民的基本權利[1]。各國都通過建立住房保障體系滿足中低收入階層的住房需求。在我國提出的在“十二五”期間建設3600萬套保障性住房的推動下，全國各地掀起保障房建設“狂潮”，其中建設比例最大的就是公租房。重慶作為城鄉統籌綜合配套改革的直轄市，是我國規劃建設公租房最多的城市。截至2014年底，重慶已累計開工建設4475萬平方米公租房[2]，其土地供應模式、融資模式、運營機制的“重慶樣式”在全國傳送。但“住進去”只是公租房制度的開始，根據國際經驗，保障性住房后期的管理、維護和運行費用大約是建設時期的兩倍左右。隨著我國公租房的大規模建成、配租，其運營管理將面臨巨大挑戰。因此，必須重視對保障性住房后期的管理。物業管理是持續時間最長、關乎公租房居民生活品質和物業價值的重要環節。但是我國物業管理仍是一個新興行業，整體發展還不成熟，公租房的物業管理比一般商品住宅小區更復雜，面臨更多困境。周芷竹2014年2月在重慶民心佳園和康莊美地2個首批公租房小區發放并回收的179份問卷調查顯示，雖然兩小區的物業管理公司均是物業管理一級資質公司，但90%的租戶對物業管理工作表示不滿意，希望更換物管公司[3]；重慶民安華福公租房小區也曾發生部分租住戶因停車收費和物業服務質量問題的群訪事件。如何避免新建公租房出現“一年新、二年舊、三年破”的臟、亂、差局面，成為考驗公租房制度可持續發展的重要指標。但是，目前我國對公租房的研究主要集中在建設階段的資金需求、政策支持、空間布局、制度借鑒、準入與退出管理等[4-11]，公租房物業管理卻較少涉及，導致實踐中公租房物業管理模式不清，“搭便車”現象嚴重阻礙其持續運行。為此，本文在分析公租房物業服務的屬性及特點的基礎上，透視其物業管理面臨的困境，提出提升對策。

2公租房物業服務的屬性及特點分析

2.1公租房物業服務的公共物品屬性

物業服務是通過對物業公共部位、共用設施設備等的維修、養護和管理活動，服務于廣大業主和物業使用人。優美的環境、運行良好的設施設備、良好的秩序使得每個業主及物業使用人都能受益，物業公司無法將那些不繳費的業主排除在服務范圍之外，某業主的消費也不會減少其他業主的消費質量和消費數量。物業服務的這種非排他性、非競爭性特點，使其具有公共物品屬性，在制度不完善時，勢必出現奧爾森所說的“有理性的、尋求自我利益的個人不會采取行動以實現他們共同的或集團的利益”。物業管理中的“搭便車”、收費難問題一直困擾我國物業服務行業，而且按照奧爾森集體行動理論，規模越大的物業管理區域越容易出現搭便車現象。

2.2公租房物業服務的特點

2.2.1產權形式向多元化發展，但仍以政府為主公租房產權主要由政府或公共機構所有。但隨著公租房建設資金融資渠道的多樣化，越來越多的社會資本參與公租房開發、建設和運營，產權形式向多元化發展。重慶規定“住戶租住了5年或10年，可以根據公租房管理制度購買公租房的不完全產權”，這樣又形成了購買人與政府共同產權。產權形式越復雜越容易產生物業糾紛，解決糾紛的難度也越大。

2.2.2公租房小區規模大，住員情況復雜重慶公租房供給采取集中規劃、集中建設和超大規模的新區模式，并且以小戶型為主。僅主城區的民心佳園、康莊美地、民安華福、兩江名居、康居西城和城南家園六個公租房小區，總建筑面積811萬平方米、13.33萬套，小區物業規模超大，戶數多、入住人口多。按照規定，其保障對象有收入限制：申請人為個人的，每月收入不超過2000元；申請家庭居住的，家庭人均每月收入不超過1500元，皆為收入較低階層。此外，其保障對象還包括新畢業大學生、外來務工人員中等中低收入群體。租住人員往往工作流動性大、收入不穩定，退租、轉租的可能性大，運營管理困難。

2.2.3住員多為需特殊照顧群體，市場消費意愿低城市中低收入困難群體在公租房小區聚居，情況往往較復雜，人文行為習慣和素質參差不齊。以調研中民心佳園警務室提供的數據為例，目前民心佳園已有16000住戶陸續入住，入住人口超過4.5萬，其中殘疾人452人，HIV攜帶者3人，“兩勞”釋放人員188人，需要物業服務的針對性。受以往居住條件的限制，這些人員大多沒有體驗過專業化的物業服務，對市場化物業服務的需求較弱，往往不愿意繳納物業管理費，也不能較好地配合物業管理工作。而一些物業公司在公租房物業管理投標時，未能認真分析公租房物業的特點，提出與低廉收費不匹配的服務承諾，比如，“維修部門24小時待命，隨時提供服務”、“提供免費上門疏通水管、廁所等修理服務”、“免費訂機票、酒店”、“戶外保潔工作將按三星級酒店標準執行”等，受資金來源的限制，勢必成為虛無的承諾，為日后物業糾紛埋下伏筆。

2.2.4公租房物業日常維修頻率高由于很大一部分公租房的住戶只是將公租房作為過渡性住房，他們不關心或甚少關心房屋是否增值或貶值，在使用期間，往往對物業的愛惜不夠，使得公租房物業設施更易受磨損折舊。再加上一些公租房建設質量低下，日后維修頻率高，增加維護成本。2.2.5公租房建設遺留問題多工程建設具有一次性、建設周期長、隱蔽工程多、參與主體多等特征，再加上公租房建設規模大、委托鏈長、利潤低，很容易出現質量問題，一些建設遺留問題在入住環節凸顯，影響住戶與物業服務企業的關系，引發物業糾紛。

3公租房物業管理面臨的困境分析

通過文獻研究、專家咨詢、座談、問卷調查、個案調查等調查方法，對重慶公租房物業管理現狀進行深入研究，目前公租房物業管理主要面臨以下困境。

3.1公租房物業管理模式市場化與公共物品屬性的矛盾

社會化、專業化、市場化的物業管理模式是城市發展的必然趨勢[12]。目前，我國公租房小區物業管理基本實行委托專業的物業服務企業管理的模式。但是，市場化的收費原則往往使得公租房物業管理費與其租金相比顯得較高。2011年5月1日起，重慶首批公租房物業服務收費標準為1.03元/月•平方米，與當時周邊商品房住宅小區物業服務收費基本齊平。而在入住群體收入較低、物業服務消費需求不強、福利觀念等影響下，市場化的物業服務企業收費困難，很容易陷入“收費難—降低物業服務標準—收費更難”的惡性循環，最終可能導致市場化的物業服務企業不得不退出公租房物業市場，損害公租房物業價值及各方利益。

3.2公租房物業管理責任重大與職責不清的矛盾

公租房項目是民生工程，物業管理不僅肩負著一般的環境保潔、秩序維護、公共部位公共設施設備維修養護等責任外，還需要利用其“地利、人和”的優勢，協助政府做好公租房的運營管理、社區管理等工作，代收租金，監督住戶轉借、轉租或者擅自調換、破壞或者擅自裝修、閑置公租房等行為，以及承擔社會治安綜合治理、社會保障、醫療衛生、就業指導、心理輔導等公共服務工作。我國雖然已出臺了《公共租賃住房管理辦法》、《國務院辦公廳關于保障房建設和管理的指導意見》，重慶也了《重慶市公共租賃住房管理實施細則》等相關法規、文件。但是，對物業管理的規定不詳，政府、物業公司和居委會在物業管理中的角色定位不清晰，對專業物業服務企業的選聘解聘、服務內容與標準、收費水平與收費方式、違約責任等具體規定不明確。由于對物業管理的角色和職責不清，部分住戶認為物業企業無所不管、無所不能，遇到問題就找物業公司，服務要求超出了物業管理的合理范圍，并往往以服務不到位為由拒交物管費，為物業管理糾紛埋下隱患。

3.3公租房物業服務成本高與物業服務收費低的矛盾

物業服務企業屬于典型的勞動密集型行業。公租房小區入住人口更多、管理更復雜、維修更頻繁，需要投入更多的人力資源。隨著勞動力成本的上漲，物業服務企業經營成本大幅提升。但是，公租房是社會保障用房，政府在核定其物業管理費時很難隨成本上升提高收費標準。加之目前對空置公租房的物業管理費問題還沒有明確規定，致使物業服務企業收費率低。較低的物業服務收費與較高的服務成本之間形成了難以調和的矛盾，長此以往，“臟亂差”、“貧民窟”可能成為公租房小區的代名詞，引發公租房物業“未老先衰”的可怕后果。

4提升公租房物業管理水平的對策

4.1實行運營和社區管理融合的物業管理模式

物業服務企業與住戶接觸更密切，更能及時掌握和監督住戶的行為，有效地實現公租房的部分運營管理。因此，應該發揮物業管理的橋梁作用，實施公租房物業管理與運營管理、社區管理融合的管理模式。為此，政府應通過購買社會服務，將租金收取、違規使用公租房行為監督等運營管理工作委托給物業服務企業。

4.2采用市場化方式選聘專業物業服務企業

公租房物業管理市場化模式已形成共識。公租房管理機構作為公租房的業主應該采用招投標的方式選聘物業服務企業，減少自己組建物管公司帶來的諸如人員聘用、增加經費開支、經營風險等一系列問題。物業服務企業投標時，應根據擬接管的公租房小區的物業服務內容、服務標準，詳細測算每項物業服務成本，并進行投標報價。但是，在選聘接管此類小區的物業服務企業時，必須注重物業服務方案的針對性和可操作性，不能好高騖遠，提出一些不切實際、不符合公租房住戶群體特征的招標要求和投標服務承諾。物業服務內容及其標準等必須明確列明在物業服務委托合同中，并與投標承諾一致。

4.3優化物業管理資金獲取途徑

保障性住房小區物業管理的非盈利性質容易導致管理人員的頻繁流動，降低住戶對小區物業管理的滿意度[13]。為了解決市場化模式與保障性的矛盾，需要改變公租房現有物業管理費全部來源于物業承租人的方式，而采用市場化的物業管理經營方式和收費標準，為公租房物業管理提供財政支持。這也得到了眾多學者的認同[14-16]。為了保證公租房物業保值增值，加強物業管理，其所需費用可以按照公租房管理機構和承租人各出資一部分（比如重慶公租房租金是市場租金的60%，物業管理費也參照此比例向租戶收取），這樣可以實現政府和公租房承租人雙贏的局面，既能提高物業服務質量，又能使國家資產保值增值。同時，承租人繳納較少的物業管理費就能得到舒適的生活環境，避免出現惡性循環帶來的不良后果。

4.4優化物業服務費收費方式

目前，公租房物業管理費由物業服務企業向住戶提供了物業服務之后自行向住戶收取。這種收費方式很容易出現住戶“搭便車”行為。《物業管理條例》第四十二條規定：“業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。”可見，公租房管理機構作為公租房所有權人，在租戶不繳納物業管理費時，有連帶交納義務。因此，為了保證公租房物業管理工作的良性循環，物業管理費的收取應該同公租房租金一同收取，分別匯入各自賬戶，專款專用、獨立核算。同時，簽署公租房租賃合同時，就在合同中明確約定公租房租金、物業服務費標準、繳費方式、違約責任等，并將物業服務合同作為租賃合同的附件，讓承租人清晰知曉物業服務企業與自己的權利義務。

4.5強調物業公司的社會責任

公租房物業管理雖然按照市場化模式經營，但是鑒于公租房小區的特殊性，需要接管此類小區的物業服務企業注重社會效益，真正承擔起企業的社會責任。特別是在發展殘疾人事業、解決城市下崗失業人員就業、幫扶困難家庭等方面，可以對有相應勞動能力的殘疾人、下崗失業人員、特殊困難家庭等進行物業服務工作的業務培訓，從而聘請其作為員工。這樣既可以解決他們的就業問題，減輕社會負擔，又可以直接影響到相鄰業主和住戶對物業管理工作的理解和支持。

4.6加強公租房物業監管

物業服務質量與國家資產價值、住戶權益密切相關。按照市場化模式經營的物業服務企業和住戶的行為都必須得到監督。因此，必須成立由住戶代表、公租房管理機構代表組成的公租房小區監督委員會，監督物業服務企業及住戶的行為，出現違反合同約定的行為時，及時向公租房管理機構、街道、派出所等相關單位匯報。同時，每年至少進行一次住戶滿意度調查，建立物業服務企業的監督考核體系，確保物業服務企業嚴格按照物業服務合同約定的標準提供服務，確保物業服務費正確使用。

5結語

公租房運營管理更考驗公租房制度的可持續性，物業管理作為運營管理的重要一環，社會各界必須群策群力解決公租房物業管理面臨的困境。采用市場化方式選聘專業物業服務企業承擔公租房物業管理，可以減少政府管理機構組建物管公司帶來的一系列問題；通過政府購買服務，實行公租房物業管理與運營管理、社區管理融合的管理模式；改變收費方式，提高收費率；強調物業公司的社會責任，建立公租房物業監管機制，實現公租房物業的保值增值，推動公租房制度的進一步發展。

參考文獻

[1]（美）馬斯洛.人的動機理論[M].北京：華夏出版社，1987.

[2]2015年重慶公租房社區治理項目管理培訓部署會昨召開[EB/OL]（.2015-03-19）.

[3]周芷竹.重慶市公租房物業管理滿意度研究[D].重慶：重慶大學，2014.

[4]鄭古蕊.新加坡綠色組屋建設實踐對我國綠色保障房建設的啟示[J].建筑經濟，2015（6）：86-88.

[5]褚超孚.住房保障政策與模式的國際經驗對我國的啟示[J].住房保障，2005（6）：53-56.

[6]馬智利，湯達，馬敏達.基于ABN+REITs的公租房融資模式研究[J].建筑經濟，2014（9）：97-101.

[7]馬智利，馬曉燕，馬敏達.REITs在公租房融資中的應用研究[J].建筑經濟，2014（1）：23-26.

[8]周雪峰.保障性住房PPP融資模式研究——以河南為例[J].建筑經濟，2015（1）：91-94.

[9]方琴.我國主要城市公租房準入和退出機制現狀研究[J].現代商貿工業，2012（7）：42-43.

[10]劉玉峰，張琦.對公租房建設中政府監督管理的研究——以重慶某公租房項目為例[J].建筑經濟，2011（7）：78-81.

[11]楊玲.對完善重慶市公租房管理的思考[J].現代城市研究，2011（9）：81-85.

[12]郭俊.我國物業管理可持續發展的困境與出路[J].產業與科技論壇，2009（4）：66-67.

[13]Deidre.E.ImpactofpropertymanagementservicesonaffordablehousingresidentsinAtlanta，Georgia[J].JournalofPerformanceofConstructedFacilities，2006（8）：222-228.

[14]金康.關于保障房物業管理財政補貼機制的設想[J].中國房地產，2010（8）：77-78.

[15]吳鴻根.構建保障性住房物業管理模式研究[J].上海房地，2010（8）：38-39.

[16]康曦.我國保障性住房社區物業管理存在問題與對策研究[D].太原：山西財經大學，2010.

作者：汪紅霞 單位：西南政法大學管理學院