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摘要：近年來國民經濟的增長促進了人們生活水平的提升，房地產行業在其中得以迅猛發展，并帶動了物業管理行業的進步與發展。從某種意義上來講，物業管理的服務質量與服務水平，是物業管理企業在未來市場博弈中賴以生存的根本保障。而我國物業管理企業在近年來的業務拓展中，其財務內部控制問題逐漸暴露，對于企業的市場競爭力有著極大的抑制作用。對此，本文從物業管理企業的財務內控意義開始闡述，并分析現狀，提出相應的策略。

關鍵詞：國民經濟；生活水平；物業管理；財務內部控制

引言

隨著國內房地產行業的快速發展，物業管理企業的發展速度與日俱增，同時物業管理企業的發展規模擴大，企業的管理難度增加，傳統的管理模式已經難以滿足當前企業的發展需求。財務內部控制對企業的發展具有重要意義，而現階段部分物業管理企業的財務內部控制仍然存在較多的問題，因此物業管理企業應當加強財務內部控制，構建完善的財務內部控制體系，提升企業的財務內部控制水平。

一、財務內部控制對于物業管理企業的意義

眾所周知，物業管理企業為房地產的物業管理進行服務，尤其是在物業管理費用的工作中，其服務質量與水平關系到房地產企業的口碑，更關系到物業管理企業的市場競爭力。因此，建立一套完善的財務內部控制體系，對于物業管理企業在實際工作中的良好運作有著不可或缺的作用。根據我國物業管理企業的相關準則文件所述，財務內部控制對于物業管理企業的要求，不外乎如下五點。其一，物業管理企業的財務工作與業務工作、采購工作必須要職責分明、區別對待，尤其是在采購工作中，要經由嚴格的審批手續后方可進行采購；其二，企業資金的應用，不僅要有著完善的預算管理體系，同時還要在其中實施監督機制，確保相互監督、共同制約[1]，防范貪污行為的滋生；其三，庫存物資不僅要做到與賬面符合，同時在采購、出庫環節中必須經由審批，更要對其有著定期盤點的制度體系，保障物資財產的規范化應用，共同促進物業管理企業財務內部控制體系的完善；其四，財務內部控制能夠保障物業管理企業財務管理質量得到有效提升，為物業管理企業的財務管理工作夯實基礎，財務內部控制能夠嚴格規范、約束物業管理企業的財務活動，對財務活動的全過程進行有效控制，及時發現物業管理企業經營管理存在的問題，及時采取有效措施進行改進，提升企業財務活動的有效性；其五，財務內部控制是企業內部控制管理中的重要組成部分，物業管理企業通過財務內部控制能夠有效識別和防范企業的財務風險，盡可能從源頭上解決風險，避免風險給物業管理企業造成較大的不利影響。

二、物業管理企業的財務內部控制現狀分析

我國政府在近年來對物業管理企業的運作提供了大量的規定文件，其中不乏對于企業內部的財務管理規定，但是仍舊有許多物業管理企業在財務管理中存在的問題越來越多，從總體上來看，其財務內部控制現狀有如下五點：

（一）缺乏對財務內部控制的重視意識現如今的大多數物業管理企業內部都設有內部控制體系，但是能夠真正將內部控制體系如實規范地落實在企業財務管理工作中的案例卻是少之又少。主要在于企業的領導管理層對于內部控制的重視意識十分缺乏，企業的管理層忽視財務內部控制體系建設，未能明確財務內部控制對企業發展的重要意義，而且認為財務內部控制體系的建立猶如食之無味、棄之可惜的“雞肋”，同時在企業現有的內部控制制度對財務內控體系的建設缺少相應的約束內容，對具體的建設過程缺少獎懲考核機制，導致員工對財務內部控制體系建設的重視程度較低，在日常經營管理過程中無法積極配合財務內部控制體系建設和財務內部控制管理，而且企業管理層人員對財務內部控制體系的態度直接影響企業其他員工對財務內部控制的態度。此外，還有很多企業針對員工的業務能力與思想水平沒有對應的培訓體系，導致財務內部控制體系的建立徒有其表。

（二）企業的資金管理缺乏規范完善性從現階段部分物業管理企業的資金管理環節來看，往往管理力度與資金能力都十分欠缺，同時在一定程度上影響著物業管理企業整體水平的有效提升。要知道，資金能力的強弱對于企業的運轉有著極大的影響，小型物業管理企業由于注冊資本較少，且缺乏不動產抵押，在銀行的貸款能力十分低，很容易在物業管理的成本支出中出現捉襟見肘的局面，極其不利于物業管理企業的穩健發展。

（三）財務工作人員難以勝任管理工作對于物業管理企業的財務工作人員來講，不僅需要具備扎實的業務水平與知識結構，同時還要具備足夠豐富的工作經驗，并且要對自身有著較強的嚴格要求，工作環節要按章行事，不容易被利益所蒙蔽。而現如今部分財務工作人員身上暴露出來的問題卻十分明顯，比如在財務內部控制的工作中，無法完成財務內部控制的基本要求[2]，同時在紀律方面存在著較多目無法紀的現象，更有甚者的舞弊之風極為嚴重，嚴重侵害著物業管理企業的根本利益。

（四）審計監督體系缺乏落實與健全性在大多數物業管理企業的財務管理中來看，缺乏健全的審計監督體系的現象十分普遍，尤其是對于內部控制的監督效能極為低下，很難保障內部控制的根本落實。部分物業管理企業因為在內部控制體系的構建中嚴重缺乏應有的考核監督機制，在一定程度上影響著員工在內部控制工作中的積極性，甚至一些物業管理企業連基本的內部控制管理部門都沒有進行設立，更沒有在其中建立審計部門與審計制度，這就對于企業在資源分配與協調方面產生著較多的負面影響。

（五）物業管理企業收費標準不夠合理對于物業管理企業來講，從房地產的物業管理工作中獲取的物業管理費是企業的主要經濟來源，很多企業的財務部門在物業管理費用的設立中存在較多的不合理性，同時在收取費用中仍舊應用傳統的收付實現制進行結算，很難將真實、客觀的收取費用得以記錄，這就導致物業管理企業在利潤收入方面存在著較多的弊病，也同樣影響著眾多業主對于物業管理企業的印象。

三、加強物業管理企業財務內部控制的對策

（一）加強財務部門管理，重視財務內部控制要加強企業管理財務內部控制，必須要形成企業從上至下對財務內部控制的意識得以有效提升。尤其是針對很多開發商來講，在招標之際，必須要嚴格按照招標要求去招標，不斷提高對于物業管理企業的招標要求，促進物業管理企業對于自身的嚴格要求，同時也能夠使企業領導管理層逐漸重視自身的財務內部控制，確保財務部門工作得以規范完成。此外，還要從中不斷開展企業上上下下的思想教育，不斷提高每一個人的思想水平，促進物業管理企業的財務團隊水平進步與發展。

（二）完善資金管理制度，促進管理的規范性由于資金管理環節在物業管理企業的正常工作體系中占據著舉足輕重的地位，企業必須要先從完善其資金管理制度開始做起，不僅要能夠確保物業管理服務的質量得到有效提升，還要逐漸提升物業管理服務范圍，提高資金收入。同時在正常的物業管理工作中增設多種業務拓展，比如家電維修或者便民服務，不僅能夠提高物業管理的人性化，更能夠在有償服務中提升資金來源。在資金管理中必須要確保資金的合理分配，確保資金得以規范應用，最大化減少財務問題的出現。

（三）注重人才培養體系，不斷提高人才素質對于任何企業來講，人才是發展根本之道，也是企業立足于經濟環境中的根本。企業在“用人”之際，還要注重“育人”，在其中建立科學的培訓體系，不斷提高每一位員工的業務水平，同時還要保證財務的專業知識與技能得到有效提升，不僅能夠促進企業團隊整體水平的上升，還能夠不斷提高企業物業管理服務質量；針對那些屢勸不聽、屢教不改的員工，首先要進行合理交流溝通，提高思想教育，然后針對視察情況進行合理處置，確保企業人才團隊的整體水平得到有效改善。

（四）加強審計監督機制，促進內部監督作用在物業管理企業財務內部控制體系的建設中，還要在其中建立審計監督部門，同時要保證審計監督部門的獨立性和權威性，將審計部門在企業職能部門中的層級進行提升，確保審計監督部門能夠有效發揮審計監督職能，為企業管理層人員反饋準確的審計監督結果。物業管理企業不僅要在審計監督人員的聘用中提高聘用標準，嚴格進行考察，保障真正的高素質、專業性的人才得以開展審計監督工作，提高審計監督質量，能夠在審計監督機制的建立中逐漸與內部控制體系部門形成相互制約的局面，共同促進企業內控工作與資源協調分配的有序開展[3]。

（五）制定合理收費標準，提升業主的滿意度為了能夠進一步促進物業管理企業財務內控工作的穩健發展，不僅要將工作重心放置在其物業管理質量上，還要對于物業管理成本系統的建立制定嚴格的標準[4]。首先要明確收費標準、合理進行收費，對于部分定價較為困難的業務收費標準制定，要根據成本的支出進行參考，同時在各個流程環節中逐漸確定合理的收費標準，讓業主們明明白白消費，讓企業踏踏實實服務，促進業主對物業管理企業的整體印象的提升，對于企業的發展具有一定的推動作用。

結語

總之，針對現如今我國多數地區的物業管理企業口碑較差、發展參差不齊的亂象，同時結合該新生服務行業的發展現狀來看，要想在激烈的市場博弈之中站穩腳跟，加強企業財務內部控制，促進物業管理服務水平的整體提升，促進物業管理企業市場競爭力的穩健發展，就具有一定的必然性要求。對此，企業必須要合理根據發展現狀進行分析，不斷改善其問題所在，共同促進健全的財務內部控制體系得到落實，對于物業管理企業的發展有著舉足輕重的意義所在。

參考文獻

[1]汪雯.新時期物業管理企業的內部會計控制分析[J].企業改革與管理，2019（18）：167+196.

[2]胡文智.淺析物業管理企業財務內部控制對策[J].財經界（學術版），2019（11）：101–102.

[3]許慧靈.物業管理企業財務內部控制分析[J].管理觀察，2019（11）：16–18.

[4]徐曉敬.淺談物業管理公司內部控制相關問題[J].中國國際財經（中英文），2017（23）：90–91.

作者：王慧 單位：揚州市城建資產經營管理有限責任公司