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經過近四十年的發展，我國物業管理服務業已頗具規模，物業管理覆蓋不動產管理的所有領域。物業管理對我國經濟社會發展的推動作用日益顯現，在改善人居工作環境、推動國民經濟增長、維護社區和諧穩定、解決城鄉就業問題、推進社會建設等方面，發揮了重要的作用。隨著居民對節約資源、健康環境的需求越來越高，廣大業主及政府對物業管理提出了更多節約資源和環境保護的要求，深圳市部分物業服務企業以科學管理、技術改造和行為引導為本責，以有效降低能耗、節約資源和保護環境為目標，通過開展以節能、節水、垃圾分類、環境綠化、污染防治等為主要內容的綠色物業管理活動，為業主和物業使用人營造安全、舒適、文明、和諧、美好的工作和生活環境。

一、綠色物業管理在深圳的推廣情況

在黨的十九次全國代表大會上，“推進資源全面節約和循環利用，倡導簡約適度、綠色低碳的生活方式”被提到了新的高度。為積極貫徹落實黨中央和國務院的有關要求，住建部將“推廣綠色物業管理”正式寫入了《建筑節能和綠色建筑發展十三五規劃》。同時，深圳市在今年3月正式實施的《深圳經濟特區物業管理條例》中明確提出了“倡導綠色、智慧物業管理。鼓勵采用新技術、新方法提高物業管理質量和服務水平，營造安全、舒適、文明、和諧、美好的工作和生活環境”。對此，深圳物業管理行業積極響應政府號召，秉持“開拓創新，銳意進取”的特區精神，在深圳市住房和建設局的引導下開展以節能、節水、垃圾減量分類、環境美化綠化、污染防治等為主要內容的綠色物業管理活動，成效明顯。自深圳《深圳市綠色物業管理導則（試行）》之日起，深圳的綠色物業管理經歷了2011~2014年的試點階段、2015~2018年的星級標識試評估階段及2019年后的星級標識認證階段三個工作階段。

（一）試點階段從2008年至2014年，深圳市住房和建設局積極號召深圳市的物業服務企業大力開展綠色物業管理試點工作。在這期間，深圳市住房和建設局累計在全市范圍內選取了345個項目開展綠色物業管理試點工作。并且，深圳市住房和建設局通過舉辦“綠色物業管理和低碳智慧社區論壇”“綠色物業管理項目經驗交流會”等活動，不斷總結綠色物業管理活動經驗，出臺了《深圳市綠色物業管理導則（試行）》《深圳市綠色物業管理項目評價辦法（試行）》《深圳市綠色物業管理項目評價細則（試行）》等文件，指導物業服務企業開展綠色物業管理活動。同時為了更好地促進綠色物業管理的發展和推廣，深圳市政府和深圳市住房和建設局在《深圳市物業管理行業發展規劃（2011-2015）》、《深圳市綠色建筑促進辦法》(深圳市人民政府令第253號)、《<深圳經濟特區物業管理條例>實施若干規定》(深圳市人民政府令第258號)等文件中要求物業管理行業倡導綠色物業管理。

（二）星級標識試評估階段為了更好評估深圳市物業服務企業開展綠色物業管理項目的試點情況，對效果較好的試點項目予以表彰，深圳市住房和建設局從2015年開始連續4年組織專家依據《深圳市綠色物業管理項目評價辦法（試行）》、《深圳市綠色物業管理項目評價細則（試行）》開展綠色物業管理項目試評估工作，累計評出了40多個“深圳市星級綠色物業管理項目”，并為這些項目頒發了星級標識牌。

（三）星級標識認證階段2018年，深圳正式了《綠色物業管理導則（SZDB/Z325-2018）》（以下簡稱《導則》）和《綠色物業管理項目評價標準（SJG50-2018）》（以下簡稱《評價標準》）。《導則》和《評價標準》分別明確了綠色物業管理的相關概念及“星級評價規則”，將綠色物業管理項目的評價結果分為3個等級。當申請評價的物業項目經過評審，獲得的總得分分別達到50分、65分、80分時，綠色物業管理項目等級應分別評為一星級、二星級、三星級。自2019年起，深圳市住房和建設局繼續委托其下屬事業單位——深圳市建設科技促進中心依據《評價標準》開展綠色物業管理項目星級標識評價工作。截至2020年5月底，深圳市累計有16個項目獲得了“深圳市級綠色物業管理評價標識”，具體信息詳見左表。同時，深圳市住房和建設局、深圳市財政委員會（現深圳市財政局）于2018年5月出臺了《深圳市建筑節能發展專項資金管理辦法》，對于獲得“深圳市級綠色物業管理評價標識”的物業項目，可按照獲得標識的星級申請建筑節能發展專項資金扶持資助，其中一星級最高資助5萬元，二星級最高資助10萬元，三星級最高資助20萬元。截止目前，已有崇文花園等4個項目獲得了資助。

二、綠色物業管理推廣工作的困難

雖然，目前深圳市綠色物業管理的推廣工作取得了不錯的成績，但獲得“深圳市級綠色物業管理評價標識”的物業項目依然很少（僅有16個）。通過分析深圳市住房和建設局官方網站的數據以及與若干專家、物業服務企業工作人員的交流，總結分析出的原因如下：

（一）綠色物業管理尚未在政府物業項目中廣泛推行根據深圳市住房和建設局官方網站的數據統計，深圳市目前獲得“深圳市星級綠色物業管理項目”稱號（依據《評價細則》試評出）的政府物業項目和保障性住房項目有7個，分別是深圳市公安局辦公樓、龍崗區文化中心、市民中心、龍崗海關大廈、大鵬新區管委會辦公樓、龍悅居；獲得“深圳市級綠色物業管理評價標識”（依據《評價標準》評出）的政府物業項目僅有1個，為大鵬新區大鵬辦事處項目（二星級項目）。這8個項目占政府物業項目和保障性住房總數量的比重還不到1%，并且除了深圳市公安局辦公樓由中航物業管理外，其余項目均由龍城物業管理。綜合上述數據可以看出，綠色物業管理在政府物業項目推廣并不是非常理想。

（二）深圳市大型物業服務企業未起到行業引領作用根據深圳市住房和建設局官方網站的數據統計，2019年《評價標準》出臺以后，積極組織在管項目申報并獲得“深圳市級綠色物業管理評價標識”的物業服務企業有常安物業、深圳保利物業、頤安物業、鵬廣達物業（原方華物業）等。經了解，這些物業企業一方面希望能夠通過開展綠色物業管理獲得“深圳市級綠色物業管理評價標識”完善企業內部管理機制、提升項目工作人員管理水平、擴大企業在物業管理行業中的影響力，另一方面通過獲得政府扶持資金的資助從而獲得政府對其企業提供服務質量和服務水平的認可。然而，獲得“深圳市級綠色物業管理評價標識”的物業服務企業名單中并未看到深圳市大型物業服務企業（如萬科物業、金地物業、彩生活物業、長城物業、招商物業、中海物業、佳兆業物業等）在管的物業項目，由此可見，在綠色物業管理推廣方面深圳市的大型物業服務企業未起到很好的行業引領作用。

（三）很多老舊物業項目的技術改造費用不足當前深圳市大部分的老舊物業項目由中小型物業服務企業在管理，這些項目共有物業設備設施一般條件較差，為了達到《評價標準》的要求需要進行技術改造的費用較高。并且，老舊物業項目的物業管理收費標準比較低、物業管理費上漲難，再加上中小物業服務企業擁有的資源較少，因此管理老舊物業項目的物業服務企業無法從物業管理費或者從其他渠道籌措資金用于共有物業的綠色化改造（如更換水泵、加裝用電計量表計、翻新綠化、定期對周邊環境進行全面檢測等）。并且，《深圳市建筑節能發展專項資金》規定，物業項目必須完成技術改造并獲得“深圳市級綠色物業管理評價標識”后才能獲得建筑節能發展專項資金的扶持資助。所以，對于老舊物業項目很難申請獲得“深圳市級綠色物業管理評價標識”。

（四）綠色物業管理激勵政策力度不足據了解，目前深圳市激勵物業服務企業在所管項目開展綠色物業管理活動并申請獲得“深圳市級綠色物業管理評價標識”的政策僅有深圳市建筑節能發展專項資金扶持資助一項措施。與綠色建筑、裝配式建筑、既有建筑節能改造相比，綠色物業管理的激勵措施過于單一，并且無相關具有一定強制力的政策措施。因此，物業服務企業按照《評價標準》的要求開展綠色物業管理活動的意愿并不強烈。

三、關于進一步推廣綠色物業管理工作建議

當前，在物業管理行業推廣綠色物業管理已經是時代的必然選擇，針對上述問題政府有關部門可以采取下列幾項行之有效的措施來激勵物業服務企業開展綠色物業管理。

（一）要求物業服務企業在政府物業項目（包括保障性住房）必須按照《評價標準》的要求實施綠色物業管理據了解，深圳市的政府物業項目一直在積極響應國家“建設節約型機關”的要求，開展了節能改造、生活垃圾分類、節水改造等工作，這些工作為實施綠色物業管理打下了一個很好的基礎。政府物業項目實施綠色物業管理一方面可以更好地維護這些節能、節水設施設備保證其節約效果，另一方面可以為政府工作人員創造良好、健康的工作環境。除此之外，在政府物業項目中廣泛實施綠色物業管理，對于全市綠色物業管理的推廣還有以下幾點推動作用：一是由于深圳市多數大型物業服務企業都有在管的政府物業項目，該項政策實施可以有效推動大型物業服務企業（萬科、金地、招商、長城、中海等）積極開展綠色物業管理實踐活動，不僅可以使綠色物業管理在政府物業項目得到廣泛推行，還可以讓深圳市的大型物業服務企業起到行業引領的作用。二是通過集中式的創建活動可以為整個深圳市物業管理行業培養一大批具有實踐經驗的綠色物業管理專業人才，這些人才進入新的工作崗位后，不僅可以將綠色物業管理的理念帶到其他非政府物業項目，還可以解決物業服務企業在創建綠色物業管理項目時遇到的人才難覓問題。

（二）將綠色物業管理工作費用納入“業主共有資金”的支出范圍，保障綠色物業管理活動的順利開展根據物業服務企業工作人員的反饋，物業項目在完成綠色物業管理項目創建并經專家評審獲得“深圳市級綠色物業管理評價標識”后，每年還需一定的專項費用維持綠色物業管理的成果。因此，建議將綠色物業管理工作費用納入“業主共有資金”的支出范疇，每年業主委員會在向業主大會申報項目管理預算時將綠色物業管理工作費用一并納入，經業主大會審議通過后，物業服務企業可以獲得該費用以保證綠色物業管理實施效果，繼續為業主營造安全、舒適、文明、和諧、美好的工作和生活環境。

（三）完善綠色物業管理政府資金扶持政策目前，深圳市各區針對綠色建筑、既有建筑節能改造、裝配式建筑、建筑廢棄物綜合利用均有相應的資金扶持政策，以激勵各自轄區內的這些項目的推廣。綠色物業管理作為“綠色大家庭”中的一員，也應該得到各區政府財政資金的扶持與支持。截止目前，鹽田區政府率先出臺了綠色物業管理的資金扶持資助政策，扶持金額與《深圳市建筑節能發展專項資金管理辦法》一致。另外，羅湖區政府也將于近期出臺綠色物業管理的資金扶持資助政策，資助金額也與《深圳市建筑節能發展專項資金管理辦法》一致。對此，深圳市其他區政府可以仿照鹽田區和羅湖區出臺綠色物業管理的資金扶持資助政策，激勵轄區內的物業項目積極開展綠色物業管理活動，獲得“深圳市級綠色物業管理評價標識”。

（四）加強宣傳引導，增強基層政府部門和業主綠色物業管理意識物業服務企業在物業項目開展綠色物業管理活動，離不開基層政府部門和業主（或業主大會）的支持。各政府有關部門應運用自身強大的號召力，深入社區開展形式多樣、內容豐富的綠色物業管理宣傳活動，增強基層政府部門和業主（業主大會）綠色物業管理意識。并且，政府有關部門還可以引導基層政府部門和業主（業主大會）在選聘、續聘物業服務企業時優先考慮有能力創建或者維持運營綠色物業管理項目的物業服務企業。

作者：何楠