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［摘要］隨著我國房地產市場的逐步成熟，作為新興產業的物業管理取得了快速發展的條件和機遇。但在我國經濟進入新常態，國家整體經濟下行、房地產調控升級的大環境下，物業管理企業的市場競爭日趨激烈，企業經營壓力越來越大。物業管理企業必須通過建立健全內部控制體系，強化內部管控約束，以促進企業更好地實現可持續健康發展。文章結合物業管理企業的經營實際從改善內控環境、規范內控活動、加強風險防范、健全監管機制、暢通交流渠道等多個方面提出了企業內部控制優化和改進策略，希望能為物業管理企業相關人員提供一定的借鑒和參考。

［關鍵詞］物業管理;物業管理企業;企業內部控制

1改善內控環境，完善內控體系

物業管理企業領導者要提高自身的內控認知，積極推動內控體系的建立和完善，在企業內部營造良好的內控文化，［1］鼓勵企業員工主動參與和配合內控相關工作。企業要結合自身的業務特點，建立完善的財務內控制度體系框架，具體包括會計核算控制制度、全面預算管理制度、成本控制制度、費用報銷流程制度、不相容崗位分離制度、授權審批控制制度、風險管控制度、應收賬款管控制度、固定資產管控制度、發票管理制度、績效考核制度、內審監督審查制度、財務信息化流程管理制度等。要求制度要覆蓋企業所有業務環節及崗位人員，將制度進一步細化，確保企業內控人員在開展各項內控活動時有據可依，有規可守。企業要完善內部治理結構，建立專門的內控機構部門，與企業內審部門、財務部門等共同協作開展內控活動，形成決策、執行、監管三權分立的治理機制，確保權力運行的制衡性，以降低內部貪污腐敗、徇私舞弊風險。同時在進行相關崗位設計時，要確保分離不相容崗位，如費用申請、審核、付款等崗位的分離，資產保管與清查盤點崗位的分離等。企業要明確各個部門的內控歸口管理責任，建立嚴格的內控責任追究機制，對內控不合規行為加大懲戒力度，以有效約束企業人員內控行為，強化內控權威。

2規范內控活動，改進內控方法

一是，結合企業的業務經營特點建立統一規范的管理流程和一體化的作業流程管理體系，明確各部門及崗位人員內控責任，以工作手冊、業務準則的形式切實指導和約束企業員工的內控工作行為。以企業的財務報銷付款流程為例，由經費核銷崗位人員根據報銷單完成記賬憑證的編制工作后，將原始票據、報銷單以及記賬憑證等交由經費復核崗人員進行財務復核。由出納崗人員接受記賬憑證及附件，打印銀行存款日記賬，由財務審批崗人員根據銀行存款日記賬復核網銀數據并批準支付，在接收到銀行的回單后由出納將回單粘貼到對應的憑證上，由檔案管理人員負責將憑證存檔。注意在過程中要實現經費申請、審批、付款等不相容崗位的分離，同時經費復核崗人員要督促出納崗人員及時接受流程信息，并完成付款行為，以確保業務表單的完整性。二是，企業要改進內控方法。［2］具體包括職能分工控制、授權審批控制、財產保護控制、信息技術控制、績效考評控制以及經濟活動分析控制等。以職能分工、授權審批以及財產保護控制為例展開說明。①職能分工控制指的是企業要配備足夠的內控崗位人員，加大人員的教育培訓工作，合理設置崗位職能分工，確保不相容崗位分離。可讓財務人員定期輪崗，拓寬其綜合知識面，培養關鍵崗位人才。②授權審批控制指的是嚴格限制關鍵崗位人員的職責權限，在《崗位說明書》中明確“崗位權限”。按照直線責任制要求各級管理人員定期對下屬內控崗位人員權限履職情況進行檢查，并將檢查結果納入績效考評范疇內。③財產保護控制分為賬務保護控制和實物保護控制。賬務保護控制內容包括財務資產部門對會計賬務中增加的低值易耗品進行實時更新和相關文件資料的定期備份;綜合辦公部門定期進行資產核對，更新電子設備資產管理臺賬數據;物資管理部門及時開具存貨進出票據，登記相關賬務;服務運營部門登記更新設備設施管理臺賬，與資產部門進行賬務核對等。實物保護控制要求要明確企業各個部門及崗位人員的資產歸口管理責任，加強資產購置的成本效益分析，嚴格審批資產購置申請計劃，合理設置授權審批權限。在購置大額資產時，要組織企業多部門負責人集體商議決定，采購過程要盡可能公正、公開和透明。要確保資產實物與記錄相符，定期清查盤點和保養維護，減少資產的閑置及浪費，提高企業資產使用效率和綜合效益。

3加強風險防范，降低風險損失

3.1改變業務收費模式物業企業要改變傳統的人工業務收費模式，通過智能一卡通實現對包括租金、物業費用、水電費用在內的各種費用的自動劃轉，并將該數據信息變化實時更新到企業的收費管理系統中，登記管理臺賬，每日根據臺賬中的收入項目核對相關數據，確保賬目與實際相符，做到賬務日清月結。

3.2規范資金收支管理

在收入管理方面，明確收費的標準、費用收取的時間以及費用核算的方式，控制發票的領用權限，規范發票開具行為，及時登記、清理和返還相關票據憑證。避免發票丟失和損毀造成不必要的損失。在支出管理方面，主要包括代收代付支出和日常運行支出。以水電支出為例，該費用占物業企業總支出費用比例較大，如管理不善，可能引發一定的風險隱患。因此物業企業要在明確水電費用收費標準的基礎上，定期檢查轄區內水電儀表是否處于正常工作狀態，做好儀表設備的保養和維護工作，防止出現跑電漏電或計量失誤現象，嚴禁違規用電用水行為，避免給企業造成不必要的經濟損失。另外，在全面實行“營改增”后，物業企業要特別注意原來常規的一些費用需要增收增值稅，為了防止企業過去的非盈利業務增加稅負，企業要合理地設置各項代收代支項目，與委托方簽訂協議，由對方承擔稅負，降低企業的稅務支出壓力，或者盡量減少代收代支行為，降低企業資金風險隱患。加強應收賬款管理。企業在產生應收賬款后，要及時統計賬款數據，將結果反饋給業務部門，由業務部門統一開展催繳工作。建立責任催收機制，將應收賬款回款率同崗位個人及相關部門績效考評相結合，針對不同的欠款對象、款項延期時間等采取不同的催收策略，盡可能防止呆賬壞賬現象產生，有效防控應收賬款風險。

4健全監管機制，暢通交流渠道

為了確保審計監管的獨立性和權威性，企業要在其最高層領導機構下設專門的審計監督委員會，成立審計監督小組，負責針對企業的經營業務活動開展日常審計和不定期專項審計，加強企業內控的合規性審查，企業要暢通內控交流渠道，一方面完善渠道設計，橫向明確各個部門間的內控溝通形式、頻率和時間，鼓勵企業全員積極參與到內控管理工作中來。縱向縮短溝通流程，簡化溝通程序，開展專題內控交流會議，提高縱向溝通效率。對外加強企業與租戶、業主間的關系維護，促進內控信息高效的傳遞和共享。另一方面完善財務信息化管理系統，借助信息化的技術手段強化系統相關功能模塊，如企業可通過引入“三費”(物業費、房租費、供暖費)軟件管理系統，拓展線上費用繳納渠道，或者在微信公眾平臺提供物業費、房租、供暖費等費用的繳納服務，同時增加相應的投訴建議、服務引導等功能，將相關的財務數據信息直接對接到企業的信息系統中，自動更新系統數據，避免煩瑣的數據處理功能工作，同時還能有效降低企業溝通成本，也減少了資金傳遞風險，給企業的內控體系建設提供強有力的技術支持，全面提升了企業的內控效率和內控質量。

5結論

綜上所述，物業管理企業管理者要強化內控意識，建立健全企業內控體系，改進和完善企業的內控機制，全面提升企業內控能力水平，助力企業實現長遠的戰略發展目標。

參考文獻:

［1］任蕊.物業管理公司內控建設問題探討［J］．企業改革與管理，2017(9):30.

［2］尤雅.物業企業內部控制管理中存在的問題及對策研究［J］．當代會計，2019(5)．

作者：劉波 單位：深圳市皇庭不動產管理有限公司