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摘要：本篇文章首先對“營改增”政策下房地產企業會計核算改變情況進行闡述，從成本核算、效益核算、納稅成本三個方面，對“營改增”政策對房地產企業會計核算的影響進行解析，并以此為依據，提出“營改增”政策下房地產企業會計核算的優化對策。

關鍵詞：“營改增”；房地產企業；會計核算

“營改增”政策作為我國稅務改革中的重要內容，和營業稅進行比較，在本質上存在明顯差異，增值稅主要是根據對流通環節進行征稅，同時數額從營業收入更改成增值額。通過實施“營改增”政策，能夠有效防止之前征稅中存在的重復納稅現象。該征稅方式的改革促進了各個產業之間稅收抵扣聯的完善性提高。站在稅收角度來說，其能夠減少企業稅務壓力，對企業今后發展起到了重要意義。下面，本文將進一步闡述和分析“營改增”政策對房地產企業會計核算的影響。

一、“營改增”政策下房地產企業會計核算改變情況

（一）會計科目

在沒有實施“營改增”政策之前，房地產企業貸方記為“應交稅費——應交營業稅”，僅僅設定了一個二級科目，“應交稅費——應交營業稅”，在會計核算方面較為簡便。隨著“營改增”政策的全面落實，房地產企業在進行增值稅繳納過程中，需要對采購材料分配、驗收計價等內容進行會計核算，并實現稅金核算的具體性。另外，增值稅核算方式更加煩瑣，同時設定了多個二級科目及三級科目，例如“：進項稅額”“、銷項稅額”“、已交稅金”“、出口退稅”等。

（二）核算原則

在沒有實現稅務改革之前，房地產企業繳納的營業稅包含在價內稅范疇內，而當前實施的增值稅包含在價外稅范疇內。增值稅不可向營業稅那樣會給房地產企業損益帶來直接影響，而是在資產負債表中進行展現。增值稅稅金實質在于由采購方承擔，實現了價稅分離，這樣可以防止重復納稅現象出現。

（三）賬務處理

房地產企業在沒有實施“營改增”政策之前，繳納的稅金一般是根據計稅依據進行核算，而稅務改革之后需要根據“購進扣稅法”進行核算。并且，在稅務改革之后，企業會計賬目設定及財務處理更加煩瑣。要想減少納稅成本投放，企業會計工作人員需要對“營改增”政策內容有所了解，根據會計基本標準，保證稅務會計處理的合理性，提升房地產企業會計核算質量。

二、“營改增”政策對房地產企業會計核算的影響

（一）成本核算

在沒有實施“營改增”政策之前，稅前范疇中涉及了對房地產成本核算內容。因此，在支付過程中，其實際成本通常以進項稅額為主。但是，隨著稅務改革逐漸深入，企業成本核算需要在銷項稅額及進項稅額抵扣之后實現，因此在支付環節中的增值稅額支付數量增加。所以，房地產企業在進行成本核算時，不能對成本加以科學分配，導致票控難度逐漸加大。

（二）效益核算

房地產企業在開展現金流量及效益核算工作時，因為現金流量自身不具備較強的平穩性，再加上房地產企業現金流量和稅務之間呈現出反比關系，因此，房地產企業需要把成本和收益當作企業整體效益。在沒有執行“營改增”政策以前，房地產企業受到營業稅的影響，在資金流動性方面比較小。但是隨著“營改增”政策的執行，一般企業基于完工率的情況下，明確經濟效益并進行稅務繳納，因此針對房地產企業來說，經濟效益影響較深，需要提升現金流量。

（三）納稅成本

在“營改增”政策改革之后，房地產企業成本中將會存在諸多大規模材料，零散材料不具備獲取增值稅專用發票的資格，因此，企業稅負逐漸提升。并且，在開展施工工作時，施工過程中的部分材料需要根據6%的稅率實現抵扣。如果企業銷項稅額高于進項稅額，可以有效提升企業納稅成本。此外，在沒有實現稅務改革以前，企業營業稅稅率是5%，而實施“營改增”政策以后，企業稅額發生了改變，結合當前銷項稅額和進項稅額之間差額當作基本實現稅額抵扣，也就是房地產企業銷售過程中定格增值部分需要納稅，并根據11%稅率繳納。

三、“營改增”政策下房地產企業會計核算的優化對策

（一）完善房地產企業會計核算政策

從目前情況來說，房地產企業在會計核算過程中存在諸多問題，這些問題的出現主要是由于相關政策不全面導致，這給實際工作開展增添了難度。部分不同處理方式，將會給房地產企業效益及稅負方面帶來直接影響，同時加劇財務工作人員工作強度。因此，希望政府部門可以從頂層入手建設對應的會計核算政策，明確相關定義和會計核算方式，優化房地產企業會計核算政策。例如，進一步明確土地增值稅納稅收入不含稅含義；增值稅銷項稅額抵扣是以沖減成本為主，還是以計入“營業外收入”或“其他收益”為主。

（二）加強全面“營改增”會計核算政策宣傳

在“營改增”背景下，給房地產企業會計核算方式方面帶來了一定影響，不但需要給房地產企業會計工作人員提出了一定考驗，同時也給稅務部門增添了挑戰。納稅人和對稅務政策認識過于片面，將會導致一系列征稅問題出現，給社會穩定發展帶來直接影響。所以，稅務部門需要加大對稅務人員及房地產企業會計人員專業培訓力度，定期對現有的稅務政策進行宣傳，便于引導房地產企業更好的應對稅務改革造成的影響，促進房地產企業正確開展納稅籌劃工作，不可出現偷稅漏稅等違法現象。

（三）優化企業自身的會計核算體系

會計核算作為財務工作中不可或缺的一部分，針對房地產企業來說，為了實現自身的穩定發展，就要做好財務工作，加強稅收籌劃，建設完善的會計核算體系。首先，應該加強職工對“營改增”政策相關內容及法律政策的學習，設定規范的“營改增”會計科目，結合企業實際情況及需求，建設規范的會計核算體系。其次，在此情況下，優化企業業務流程，及時找出和明確管理要點，重點實現對抵扣進項稅額成本的梳理，之后加強對會計核算流程的控制，根據房地產項目運營流程進行核算，保證會計核算結果的合理性和真實性。最后，針對出現爭議的現象，應該根據企業實際情況，選擇對應的會計核算方式，實現房地產企業會計核算工作順利進行。

（四）提高企業的資金管理水平

房地產企業在開展開發項目時，將會投放大量資金，保證充足資金流對其今后發展起到了重要作用。隨著“營改增”政策的全面落實，房地產企業將會面臨進項稅額和銷項稅額發生時間不統一的狀況，造成現金流的斷裂。因此，提升企業資金管理水平是非常必要的。首先，要想確保企業具備充足的資金流應對各種問題，房地產企業需要采用多種融資方式進行融資，例如銀行貸款、信托融資等。其次，房地產企業需要適當的建設合理的付款審批體系，對項目開發建設環節中各項大規模支出環節高度注重，明確付款需求和時間點。最后，合理規范房地產項目建設時間及產品采購時間等，降低進項稅額和銷項稅額發生時間不統一現象出現。

四、結語

綜上所述，在“營改增”背景下，將會給房地產企業會計核算工作帶來一定影響。所以，結合“營改增”政策給企業會計核算造成影響因素的分析，提出對應的優化對策，在提升房地產企業整體效益的同時，實現科學稅收籌劃，減少稅務成本投放，實現稅后企業效益最大化，從而實現房地產企業健康發展。

參考文獻

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作者：韓少軍 單位：朔州美運家園房地產有限公司