前言：想要寫出一篇引人入勝的文章？我們特意為您整理了房地產企業“營改增”后稅務風險分析范文，希望能給你帶來靈感和參考，敬請閱讀。

摘要：“營改增”實施后，房地產企業在主要稅種、會計處理、稅務籌劃等方面發生了一定變化，使得企業面臨著較大的稅務風險，要求企業必須采取有效的稅務風險防范措施，規避對企業經營發展帶來的負面影響。本文分析了房地產企業“營改增”后的稅務風險成因，提出了加強房地產企業稅務風險管理的措施建議。

關鍵詞：房地產企業；“營改增”；稅務風險

隨著我國稅收體制改革的不斷深化，“營改增”的實施對企業稅務管理提出了更高的要求。對于房地產企業而言，由于房地產企業項目建設周期長，涉稅業務復雜，進一步增大了企業稅務風險隱患。加之，部分當地產企業管理體制不完善，會計處理不規范，稅務籌劃方法不當，易使企業面臨逃漏稅風險或稅負不降反增風險，給企業帶來經濟損失。為解決上述問題，房地產企業必須提高對稅務風險管理重要性的認識，構建起完善的稅務管理體系。

一、房地產企業“營改增”后的稅務風險成因

（一）會計處理不規范。“營改增”之后，房地產企業的會計處理更加復雜，對企業會計利潤的影響更加明顯，進一步增大了稅務風險。具體表現在以下方面：房地產企業會計核算不完善，未能按照會計準則和稅法要求準確核算企業有關涉稅行為的成本、收入和費用，使得企業申報納稅金額不準確；房地產企業對視同銷售行為的會計處理不符合規定，未確認為收入，直接影響增值稅、企業所得稅以及土地增值稅的核算，易產生逃漏稅風險；房地產企業缺乏專業的稅務會計人員，大部分稅務會計對稅收政策了解不足，稅務風險意識偏差，在稅種核算、納稅申報等環節可能存在著差錯。（二）發票管理不完善。“營改增”之后，增值稅專用發票管理已經成為房地產企業稅務管理的重點，直接關系到房地產企業增值稅稅負的高低。但是，部分房地產企業的發票管理制度不完善，加之企業業務活動的特殊性，增大了發票管理的難度。具體表現為：房地產企業開發項目分散在不同地區，在開發建設過程中的涉稅行為較為復雜，使得財務部門很難取得足額的增值稅進項發票，易使企業面臨著稅負不降反增的局面；部分房地產企業在項目建筑階段向小規模納稅人購入原材料，這些小規模納稅人無法提供增值稅專用發票，大幅度減少了企業可抵扣的增值稅進項額，使得一些企業鋌而走險虛開增值稅發票，給企業帶來了逃漏稅風險。（三）稅務籌劃方法不當。“營改增”之后，房地產企業稅務籌劃工作的復雜程度更高，需要同時兼顧多種因素進行利弊權衡，才能保證稅務籌劃方案為企業帶來最大化的稅后收益。但是，部分房地產企業的稅務籌劃方法選擇不當，使得稅務籌劃未能考慮全局因素。如，房地產企業在原材料采購中，傾向于與原材料價格相對較低的供應商合作，這些供應商往往都是小規模納稅人，使得企業只考慮到眼前利益，而忽視了從進項稅抵扣等因素出發，權衡一般納稅人與小規模納稅人的選擇，給企業帶來經濟損失；在稅務籌劃中，企業稅務籌劃人員對稅收優惠政策理解有偏差，在一些涉稅事項上采用了不適用的稅收優惠政策，使得籌劃方案引起稅務機關的關注，易引發稅務風險。（四）稅務風險點增多。在“營改增”背景下，房地產企業在項目實施過程中面臨著的稅務風險點也隨之增多，若企業在項目實施各個階段沒有按照稅法規定處理好涉稅業務，則會給企業帶來經濟損失風險。具體表現為：企業在取得土地階段為了增大成本，虛增拆遷戶數和征地支出，以達到少繳納企業所得稅的目的；企業在項目施工階段通過關聯方企業購進原材料，提高原材料價格，虛增項目成本；企業在銷售商品房階段，沒有按照規定對停車位銷售、贈送建筑面積、客戶定金等銷售行為納入到銷售收入核算范圍，導致增值稅銷項額減少。

二、房地產企業“營改增”后的稅務風險防范措施

（一）完善涉稅業務流程。房地產企業要完善涉稅業務流程，建立起適應“營改增”環境下的稅務管理體系，規范財務會計處理，確保企業有效規避稅務風險。具體措施如下：其一，提高稅務管理意識。房地產企業管理層應提高稅務風險意識，調動起全員參與稅務管理的積極性，設立專門的稅務管理部門，配備專業的稅務管理人員，合法合規地處理各項涉稅業務，降低企業稅務風險。其二，規范稅會核算。房地產企業稅會人員要嚴格按照會計準則和稅法做好會計核算和稅務核算工作，明確稅會之間的差異，做好納稅調整。同時，稅會人員要準確核算視同銷售行為產生的收入，將其納入到涉稅業務中，有效規避稅務風險。（二）加強發票管理。房地產企業要加強發票管理，建立健全發票管理制度，為足額抵扣增值稅進項提供依據，有效規避企業稅務風險。具體措施如下：其一，加強發票日常管理。企業財務部門要加強增值稅專用發票的日常管理，當收到增值稅專用發票時，應對發票中的公司名稱、稅號、日期等內容進行核對，若發現有誤之處，必須及時與發票開具方進行溝通，采取補救措施。在發票開具過程中，財務人員要認真核對票面信息，不得虛開發票。同時，財務人員在取得發票后要在規定期限內做好發票認證工作，避免發票認證過期導致無法入賬抵扣增值稅進項。其二，完善發票流轉制度。房地產企業要在增值稅專用發票流轉過程中保證發票完好無損，做好銷售部門、財務部門等相關責任部門的簽收記錄，一旦在流轉中發現問題，要及時聯系上一級部門解決問題。（三）做好稅務籌劃工作。在“營改增”背景下，房地產企業要將企業所得稅、增值稅和土地增值稅作為稅務籌劃的三大稅種，加強對三大稅種的稅務風險防控能力。具體措施如下：其一，企業所得稅籌劃。房地產企業可采用收入遞延、分期轉移房屋所有權等方式達到遞延繳稅時間點的目的。同時，企業還可針對準許扣除項目進行籌劃，充分利用營業收入與業務招待費準許扣除最大額度的臨界點進行籌劃，降低企業所得稅稅負。其二，增值稅籌劃。房地產企業可通過擴大進項稅額抵扣的方式進行增值稅籌劃。如，企業盡量選擇一般納稅人合作，在采購大批量原材料時獲取足額的進項發票，降低企業增值稅稅負。其三，土地增值稅籌劃。企業在同時開發普通住宅和非普通住宅項目時，可采用單獨核算的方式進行土地增值稅籌劃，并且還要充分利用普通住宅土地增值稅率低于20%免征稅的稅收優惠政策制定籌劃方案。除此之外，房地產企業在稅務籌劃過程中要加強與主管稅務機關的溝通，使稅務機關認同企業的稅務籌劃方案，避免因企業與稅務機關對同一稅法政策理解不同而產生稅務籌劃方案失敗的風險。（四）強化關鍵風險點控制。房地產企業應加強對房地產開發項目實施過程中各個關鍵稅務風險點的控制，消除逃漏稅隱患，確保企業各項涉稅業務的處理合法合規。具體如下：一是在土地取得階段，企業應在簽訂合同時繳納印花稅，交割土地時繳納城鎮土地使用稅。企業還要避免重復計入成本，不得采用人為增大會計成本的方式少繳納企業所得稅；二是在項目實施階段，企業要規范項目成本計量，不得虛開發票，不得造假材料采購價格，以免引起稅務機關稽查，認定企業是逃漏稅行為；三是在房屋銷售階段，要按照規定對預售收入、停車位銷售、精裝修部分收入、客戶定金等涉稅業務進行核算入賬，保證增值稅銷項計算準確，不得少申報收入；四是在項目清盤階段，企業要準確界定商業性用房與普通住宅，按照規定繳納增值稅和土地增值稅。

三、結語

房地產企業要在“營改增”背景下加強稅務風險管理，準確識別稅務風險關鍵點，將會計處理、發票管理、稅務籌劃以及項目建設環節的稅務風險控制作為企業稅務風險管理的重要內容，逐步構建起完善的稅務風險管理體系，確保企業在依法納稅的前提下不斷提高企業稅務籌劃水平，有效降低企業稅負，促進企業穩步持續發展。

參考文獻

［1］吳侃.“營改增”對房地產開發企業財務影響分析［J］.財會學習,2017（18）.

［2］畢雪超.“營改增”對房地產開發企業財務管理影響分析［J］.當代經濟,2015（11）.

作者:慎鳳 單位:成都華宇業瑞房地產開發有限公司