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摘要：房地產是國民經濟中納稅大戶，企業涉及到的稅種種類繁多，因此在整個項目開發過程中成本費用中稅務占有很大比重。如何在不違反現行稅收法律法規的前提下，根據房地產行業特點從房地產項目立項、建設和銷售階段提出所應考慮的稅收籌劃，從而達到減輕企業稅負、提高企業利潤的目的是擺在房地產開發企業中研究的重要課題。本文主要探討了房地產業的稅收現狀，以及進行稅收策劃的意義和一些簡單的方法。
關鍵詞：房地產；開發成本；稅收籌劃
房地產開發具有開發周期時間長、開發業務樣式多形式復雜、資金占用量大等幾大特點。因此，企業如何通過合法而且合理的方式方法將賦稅這方面進行稅收籌劃來使得企業達到減輕稅務的壓力顯得尤為重要。
房產開發企業在實際經營過程中的稅收成本涉及的內容比較多。稅收籌劃就是將這些費用進行綜合分析整理，因此稅收籌劃對于公司企業和國家經濟發展及稅收都有重要積極的意義。對于房地產開發企業來說，合理合規的稅收籌劃政策能夠有效的減輕企業稅務負擔，在增加企業經營利潤的同時，也提高了企業在市場中的競爭力，促進了企業穩定健康的發展；對于國家來說，企業良好的稅收籌劃能夠促進企業本身跟隨國家相關產業政策的導向開展各項工作，對于市場經濟的管理優化，國家稅收和經濟的發展都會促進發展。
二、房地產企業開發成本費用稅收籌劃模式和方法
（一）可以選擇將增值額進行抵消或減少納稅的平均費用
對于生產單位而言，如果是一個長時間的開發行為，我們可以將這段時間內開發過程中涉及到的所有業務成本開發費用來分攤并進行調整。這樣將獲得的該階段的增值額進行平均分攤，這樣可以避免除出現某個時間段有過高的增值率現象的產生，從而避免過多的稅款繳納出去，起到節約資金的作用。房地產開發企業如果從一開始立項起就考慮將稅務這塊進行一套完整的稅收籌劃，那么這個項目就成功了一半。所以說企業要根據自身情況來選擇適合自身經濟發展狀況的的開發形式和稅收形式。土地增值稅納稅人因轉讓房地產產品所獲得的資金收入扣除政策要求的項目金額后剩余部分的資金被稱作增值額，該部分作為扣除項目金額最重要組成直接關系著房地產開發企業的開發成本的大小，更是影響納稅金額多少的直接因素。作為一個房地產開開發企業其開發成本支出越高，那么它應繳納的稅金就會越小，反之如果開發成本支出越低，則它應繳納的稅金就會越大。納稅人如果能夠按一定比例和限度進一步擴大費用支出，這就會節省大量的應繳納的稅金。但是凡事都有個限度，如果過量而且毫無限制的采用這種方式的稅收籌劃，將會引起稅務部門的注意，后果就是倒逼這稅務部門重新調整納稅政策，結果是企業非但沒能按自己的預期設想，反而浪費時間得不償失。
（二）稅收籌劃可通過合理選擇會計處理方法進行
會計處理方法的籌劃包括預提費用、個人所得稅、開發的產品與可出租的產品、正常營業、管理和財務等幾方面的費用。房地產開發過程中廣告宣傳費用是不可避免的。根據我國的稅法規定，廣告費用的支出都有一個限度，就是說房地產企業每一個納稅年度的廣告宣傳等費用支出均不得超過產品銷售收入的15%內按照實際發生額扣除。有些大型企業集團廣告部分需要統一策劃，費用由總公司統一列支，為避免出現總公司因廣告費支出超出15%，,而子公司不足15%的情況發生。針對這一情況，可以讓與子公司業務有關系的廣告費由子公司來承擔。房地產開發企業項目完成時還運用預提費用得方式，提前把增加成本的部分計入，該運轉的作用就是根據市場和法規合規合理延緩企業所得稅的繳納時間，為房地產企業贏得充分的時間價值。
（三）利息支付的稅收籌劃方法
房地產開發企業進行房地產活動需要大量資金的支持。一般來說企業可通過籌集基金的方式、銀行貸款的方式等來實現資金的來源以用于開發項目。房產企業如何利用籌集資金方式的不同來降低納稅基數也是屬于稅收籌劃的一部分。例如可以貸款或籌集資金的利息部分當做稅前提前列支，這樣也能達到抵稅效應從而進一步降低企業納稅金額。對于債券融資方式來說，股票屬于權益資金的范疇，只能按照稅后的利潤來進行按比例分配，所以該方式不能作為籌劃來降低房產企業的納稅基數。其他方面我們還可以合理利用資金利息來進行稅收籌劃的方式，我國稅法規定在計算土地增值稅增值額時，其增值額中涉及到房產企業開發活動的費用利息支出時，如果納稅人能夠按照轉讓房地產開發項目來計算分攤并且讓其能夠提供資金的金融機構證明的允許其按照實際扣除資金利息，但最多只能扣除土地成本以及開發成本資金總和的5%。不能超過同一時間段內商業銀行同樣類別業務的貸款利率計算的金額。
（四）可以通過臨界點方法來進行稅收籌劃
該方式可作為房地產企業開發活動中的土地增值稅的稅收籌劃來使用，根據我國稅務法的規定要求，建設中的普通商品房住宅項目的土地增值稅的起征點為20%，該數值就是稅務納稅的臨界點。房地產行業中它一般用來計算房地產企業的收入和支出。規定指出，若房地產開發企業建造并且銷售住宅時，其增值稅額沒有能夠超過扣除項目資金金額的20%，則可以免征土地部分的增值稅；如果說其增值額度超過了項目本身按規定需要扣除的項目資金金額的20%，就應該按照稅務部門規定的費率對項目全部增值額度進行計算繳納。該部分中出現的“20%的增值率”指的是“普通住宅計繳土地增值稅的臨界點”。因此如果房地產企業銷售的商品房住宅的增值率小于20%的土地增值稅繳稅臨界點。可以增加項目開發的成本措施費用，通過用于扣除的計算基數，來降低房產銷售的增值金額以便減少需要繳納的稅金；此外也可以根據房地產市場情況適時降低商品的銷售價格，降低資金收入，使得整個項目的增值率小于20%以下，從而享受到該項項目的稅收優惠。
（五）可利用兩次銷售房地產籌劃的方法
土地增值稅是房地產企業需要繳納的主要稅種之一。土地增值稅計算方式采用超率累進稅率的方式，這就說明如果房地產銷售的增值率越高的話，那么它所繳納的稅率也會越高。針對這種狀況，可通選擇用房地產兩次銷售的稅收籌劃方法，通過籌劃將房地產產品的銷售單價分解來實施，以降低房地產銷售產生的增值稅率。此外如果房屋銷售的是已經裝修過的房屋，那么在進行稅收籌劃時可以將該裝修過的部分單獨出來，作為一個獨立核算項來納入稅收籌劃，以減少土地增值稅的繳納。
三、房地產企業納稅籌劃實際應用
結合上文所提到的方法方式，我們就企業稅后優惠政策有利于幫助企業優化稅收籌劃這條來舉例。假設對某房地產開發公司的稅收籌劃進行數據分析，根據《土地增值稅暫行條例》規定的政策：在準備出售公司的住宅產品時，以企業的增值額占扣除項目資金20%為納稅分界線，如果納稅金額低于此分界線金額企業則可以免除稅務規定應繳納的土地增值稅，如果高出此條分界線金額就需要按照稅務部門的規定繳納稅金。假設某房地產開發公司整個一年度銷售完去年已建好的商品房住宅面積10000平方米，工程扣除項目金額5100萬元，該企業現有兩種銷售方案可供選擇：一是出將房屋銷售價單價定為6300元/平米；二是將房屋銷售單價定為6600元/平米，分別計算后可以選出收益較大的定價方案。當房屋銷售價格6300元/m2時，房屋售價：6300×10000=6300（萬元）稅金部分：6300×5%×（1+11%）=349.7（萬元）扣除項目金額合計：5100+349.7=5449.7（萬元）企業增值額：6300-5449.7=850.3（萬元）增值率：850.3÷5449.7≈15.6%；因為15.6%小于20%由此可以看出，企業以單價6300元/平米來銷售時獲得的利潤大于6600元/平米銷售時所得的利潤。因此房地產生產企業非常有必要進行稅收籌劃，充分了解稅務部門的政策和其他有利條件，在合理合法的基礎上最大程度上提高企業的收益。
四、結語
綜上所述，稅收作為房地產企業在生產活動中的一大成本費用，它對于企業和國民經濟有著很重要的意義和作用，企業合理的稅收籌劃能夠很大程度上來減輕企業生產經營產生的稅賦，不僅促進了企業的收入還提高了企業在市場上的核心競爭能力，體現了企業自身價值，促進了企業更好的發展。
參考文獻
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作者：鄧德銀 單位：中鐵五局集團置業有限公司