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摘要：在國民經濟發展中，房地產行業占有重要的地位。房地產企業的相關政策廣受關注。土地增值稅是通過轉讓收入給國家納稅的稅種，其適用范圍廣、稅率特殊，在房地產企業納稅金額中占有重要比重。房地產企業的土地增值稅納稅籌劃對于企業制定政策、實現持續長久發展有著重要的作用。本文主要對房地產企業土地增值稅納稅籌劃情況進行分析，以供參考。

關鍵詞：房地產企業；土地增值稅；納稅籌劃

引言

隨著經濟快速發展，人民群眾的收入和消費水平也逐步提升。在居民日常生活中，住宅是重要的內容，其需求量也呈現上漲的趨勢，讓房地產行業獲得了極大的發展空間和機遇，同時也增加了稅收的種類特別是土地增值稅，這對于房地產企業的財務、資金管理規劃有著直接的影響，為此房地產企業要重視開展土地增值稅納稅籌劃，通過科學化的籌劃方法優化企業的稅務管理，使房地產企業獲得良好的經濟效益、社會效益。

一、土地增值稅概述

房地產企業土地增值稅的計稅依據就是房地產企業開發中形成的土地增值額，增值額與征稅數額之間是呈正比關系的。對于土地增值稅，國家的調控也經歷了數次，通常就是對土地增值稅的數額進行調整[1]，從而對上漲的房價進行控制。具體而言房地產土地增值稅由以下要素構成，首先是應納稅額，這是房地產企業在開發建設中，在進行房地產項目交易過程中產生的增長額和相對應的稅率相乘，并扣除相應速算扣除率，得到的數額就是應納稅額。其次為納稅人。從稅收角度來看，納稅人是通過國有土地、建筑物交易，在建筑行為中獲得利益的企業。

二、房地產企業土地增值稅籌劃的必要性

由于房地產工程建設時間長，收入與成本無法很好地對應，土地增值稅稅額核算具有一定的復雜性。為順利繳納土地增值稅，清算制度開始實施，科學地開展土地增值稅納稅籌劃工作能夠很好地強化企業內部控制，優化企業效益。

（一）減少房地產企業的稅負

在房地產企業中，土地增值稅是重要的稅種，在總稅額中有很高的比重，設置土地增值稅是比較簡單的，但是核算復雜性高、清算時間長[2]，稅負是比較高的。隨著土地增值稅額的不斷增加，在宏觀調控下房地產企業的整體利潤在降低，加強稅務籌劃能夠很好提高房地產企業的經濟效益，全面提升房地產企業的整體競爭力。

（二）強化企業財務管理

土地增值稅稅務籌劃是基于法律法規允許的條件下，使稅務籌劃有序推進減少企業稅負成本，使稅后效益得到提升，降低企業成本，提高整體效益。在稅務籌劃時，要對企業財務管理流程進行優化，強化財務管理效果，開展規范化核算，保證企業納稅能夠滿足國家要求，避免出現偷稅漏稅的行為，使企業財務管理更加有效。同時，我國也出臺了相關宏觀政策，加強對房地產企業的監督，避免出現炒房情況。由此，土地增值稅的稅務籌劃工作也愈發重要。

（三）營改增為土地增值稅籌劃提供更大機遇

房地產也是營改增的重要行業，企業納稅籌劃獲得了更大的空間。為降低企業稅務壓力，國家出臺了諸多稅收優惠政策。在法律體系日漸完善的背景下，房地產企業的稅務籌劃也獲得了一定的保障。營改增規定房地產企業自己開發銷售的項目獲得價款和價外費用后，將當期項目的土地價款扣除后即為銷售額，增值稅的計算方法主要涉及一般計稅法、簡易計稅法[3]，企業可以結合實際選擇納稅人身份減少自己的稅負。此外在營改增前，營業稅是營業稅金及其附加內容可以將其劃入到土地增值稅扣除項目中的“與轉讓房地產相關的稅金”。營改增后，增值稅由于是價外稅，所以增值稅不可以作為該稅金扣除。只有提高對土地增值稅納稅籌劃的重視程度，才能夠使企業實現持續健康的進步。

三、房地產企業土地增值稅納稅籌劃的有效策略

（一）強化財務人員水平

房地產企業進行土地增值稅納稅籌劃旨在降低企業納稅金額，使企業獲得更好的經濟效益，實現財務利益的最大化。所以作為房地產企業的財務人員也需要具有一定的納稅意識，科學地進行土地增值稅納稅籌劃，依據國家法律法規開展財務工作，實現房地產企業的持續穩定進步。作為房地產企業領導要注重組織財務人員開展教育培訓工作，提高財務人員的法律意識和納稅理念，規范納稅籌劃，推動房地產企業財務工作的持續進步。在土地增值稅納稅籌劃前，財務人員要認真分析相關法律法規，結合企業實際確定合適的納稅籌劃方法。財務人員在進行納稅籌劃時，要避免出現無意識的逃稅，需按照法律法規科學進行納稅籌劃。

（二）認真研究稅收法規與優惠政策

對于房地產企業，其政策更新速度是比較快的，在日常工作中，企業稅務策劃人員要對相關法律法規熟悉了解，并以此為依據進行稅務籌劃，絕不能偷稅漏稅。納稅工作、會計核算程序要合理合法，掌握最新的優惠政策與變化情況，并據此制定合適的稅務籌劃方案。如普通標準住宅增值率小于20%的免征土地增值稅[4]，在房地產企業土地增值稅稅務籌劃中，這一政策被廣泛的應用，在銷售時要對稅負有全面的考量，減少土地增值稅稅基，降低土地增值稅稅額，明確銷售收入降低額與免繳間的平衡點，分開核算普通住宅和其他項目，使優惠政策得到充分地享受。

（三）健全企業稅收籌劃管理制度

房地產企業的稅收籌劃以其自身的管理形式、業務類型為依據，若脫離了這些，稅收籌劃就失去了可操作性。所以，為提高稅收籌劃的科學性和整體效益，房地產企業要積極完善稅收籌劃管理制度。具體而言，房地產企業要從實際出發，保證稅收業務相關數據的完整、規范以及準確。在數據準確的情況下，房地產企業要從自身的業務和運營管理情況出發，從整體出發籌劃稅收，統籌規劃所有房地產開發項目。同時，房地產企業在制定稅收籌劃政策時，要明確其可行性、科學性，科學審議稅收籌劃方案[5]，保證稅收籌劃方案能夠真正落實，并獲取良好的效益。

（四）科學增加扣除項目

確定土地增值稅扣除資金時，要按照相關法律法規進行，若項目沒有有效憑證是不可以扣除的。對此國家出臺了相關政策，即預期提取相關費用，如果沒有特殊規定，扣減不能逾越。所以，為增加房地產企業扣除資金的數量，有效利用成本效果，可以在消費者可以承受的范圍內提高公共設備的建設質量，商品房也需要改革規格，對住房環境進行優化。與此同時，房地產企業要注意發票備注欄中如果沒有特別備注建筑服務地的建設地址、項目名稱不可以將其歸入到扣除土地增值稅的資金中。此外，在清算土地增值稅時，如果不能獲得合法有效的憑證，納稅人就會面臨不能扣除的風險，也就是說要繳納更多的稅款。及時獲得后面有效的憑證，也容易進行二次扣除清算工作[6]。所以，在清算時，如果未付款的成本的數量比較大或已經付款但是沒有獲得有效憑證的貨款，需要盡快完成結算工作，爭取提前開回發票。這是另一個房地產企業土地增值稅納稅籌劃的方法。

（五）科學進行會計核算

作為房地產企業，會計核算、確認開發成本的方法可以合并利用。比如在計算所發出存貨成本的方法、固定資產方法時，企業要增加扣除資金的方法。房地產企業計提折舊時可以通過加速折舊法進行，這種會計核算需要將稅法規定作為前提，房地產企業可以自己選擇這種方法能夠增加開發成本，還可以減少增值數額，最終的目標就是減少增值率[7]?？梢?，在房地產企業的整個稅費中，土地增值稅占有很大的比重，稅負、稅率都比較高，所以土地增值稅的籌劃就十分重要。在此形勢下，要對土地增值稅的籌劃執行工作進行優化，這對于房地產企業的未來發展有著重要的意義，能夠減少土地增值稅中不必要的支出。通過這些方法使企業經濟效益達到最大，實現房地產企業的持續健康進步。

四、結語

總而言之，在房地產行業中，土地增值稅是十分重要的稅種，它將直接影響建筑工程的基礎價值，不同區域的土地增值稅是有差異的，這也就使得我國大部分房地產項目的價格比較高，所以，房地產企業要通過合適的納稅方法，降低土地增值稅造成的稅務負擔，明確相關政策變化，對稅務管理的方案、制度等進行規劃，使房地產企業的納稅籌劃更加科學合理，提高資源的利用率，使工程項目的價值以及盈利水平得到提升，減少生產成本，促進房地產企業整體實力與競爭力的提升。

參考文獻

[1]唐群芳.探索房地產企業土地增值稅的納稅籌劃方法[J].納稅，2021（08）：61–62.

[2]劉強.房地產企業土地增值稅納稅籌劃研究[J].納稅，2021（01）：65–66.

[3]方四珍.關于房地產企業土地增值稅納稅籌劃的探討[J].納稅，2020（35）：8–9.

[4]呂亞東.房地產企業土地增值稅納稅籌劃方案探析[J].投資與創業，2020（19）：102–104.

[5]余勇.淺談房地產企業全生命周期土地增值稅納稅籌劃管理[J].商訊，2020（22）：97+99.

[6]尤文輝.房地產企業土地增值稅納稅籌劃研究[J].行政事業資產與財務，2020（13）：56–57.

[7]曾健民.論房地產企業土地增值稅的納稅籌劃措施[J].現代經濟信息，2020（12）：105–106.

作者:杜文敏 單位:揚州頤和投資發展有限公司