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摘要：在非均衡分析框架下，考察地產經濟可持續發展的問題，還需要引入制度因素、歷史因素等要件。國人對房產特有的情感，推動了我國地產經濟的發展，這本身就屬于非正式制度因素范疇。隨著二孩政策的出臺，對住房的改善性需求又必然會推動我國地產經濟的發展，這便屬于歷史因素范疇。通過主題討論，可持續發展的路徑包括：加強對政府職能部門的制度規制、建立黨建與行政管理的雙管機制、以當地十三五規劃統籌資源供給、設立生態保護政策強化項目審批、科學規劃空間布局適應社會發展。

關鍵詞：政府公權力；地產經濟；可持續發展；路徑

一地產經濟可持續發展的內涵解析

（一）資源供給的可持續性

地產經濟在發展中首先依賴于土地供給，再者需要獲取各類原材料和能源供給。由于我國在供給側結構性改革中，本身就面臨著除過剩產能的歷史任務，而過剩產能又集中在鋼材、水泥等行業中，所以實現資源供給的可持續性應重點放在對土地資源的可持續供給。早在十一五期間，我國就劃定了18億畝土地紅線。由此，在18億畝土地紅線以外的空間范圍內形成土地資源的可持續供給，則成為了地產經濟可持續發展內涵的組成要素。

（二）生態承載的可持續性

我國地產經濟在發展過程中也經歷了經濟形態的演變，即從傳統商住房項目開發逐步演變到關聯養老、關聯休閑的旅游地產開發中來。[1]隨著旅游地產經濟發展的方興未艾，生態承載的可持續則成為了地產經濟可持續發展內涵的另一組成要件。那么，應怎樣理解生態承載的可持續性呢？筆者認為，這里的“生態”不僅指自然生態，還指社會生態。在旅游地產經濟發展中，應符合當地自然生態的承載力,還需要符合當地社會生態的承載力。

（三）項目開發的可持續性

地產經濟在發展中所提供的產品為耐用消費品，以商品房項目開發為例，有數據顯示我國商品房使用年限平均為40年左右。盡管該年限顯然低于70年產權年限，但在能夠使用40年的條件下，隨著其在市場中的流通必然會放大商品房的投放數量。因此，還需要將項目開發的可持續性納入到內涵界定中來。

二地產經濟可持續發展所面臨的挑戰

（一）面臨因土地財政所帶來的挑戰

土地出讓收入歸地方財政所有，因此，在我國出現了獨特的土地財政現象。有學者將土地財政稱作為“第二財政”。數據顯示，“2010年到2012年，國有土地使用權出讓收入為29398億元、33477億元、28886億元，占同年政府財政收入的比重分別為35％、32％、25％，占同期GDP的比重分別為7％、7％、6％”，[2]從中可以看出土地資源供給對地方政府所帶來的意義。而對于地方財政來說，土地出讓以及由此帶來的各項稅收，在地方財政中基本構成了主要來源，基本都占到了40%以上的比例。然而，政府官員作為政府資源人格化的代表，其在受到有限理性的制約和自身目標函數的影響，在決策土地出讓時往往存在著主觀盲目性。[3]地產經濟發展與城鎮化建設密切聯系，所以提升區域城鎮化發展的程度，也為地方土地資源的大量供給提供了“合理性”。

（二）面臨因資本逐利所帶來的挑戰

我國地產經濟所提供的產品可以分為兩大類：具有封閉產權的產品和具有開發產權的產品。前者主要以商品房為主，后者則主要以政府項目為主。但無論是前者還是后者，都需要由專業化企業來提供。因此，在資本逐利性的驅動下，專業化企業對土地資源的囤積，以及依托市場議價能力來干擾政府官員的決策等，均導致了地產經濟在發展中始終以高速、過熱的姿態呈現在世人面前。而所有這些都帶來一個挑戰，即資源被迫過度供給。

（三）面臨因投資沖動所帶來的挑戰

從旅游地產開發項目的布局中不難發現，這些項目大都位于歷史上經濟發展長期處于滯后的區域，如利川便是。隨著旅游地產經濟的升溫，以及市場需求力度的持續上漲，經濟欠發達地區的政府存在著投資沖動的行為偏好。首先，市場需求決定著該區域土地價格上漲，進而通過土地出讓來增加地稅收入。其次，域外人口入住又能帶動當地消費類經濟增長，從而又能解決當地人的就業問題。然而，投資沖動又將打破當地自然生態和社會生態的平衡關系。

（四）面臨因無序競爭所帶來的挑戰

地產經濟發展依托地產市場的承接，并在該市場中完成生產、流通、消費這三個環節。筆者在考察地產市場結構后發現，該市場結構具有分層特點，即高端優質項目往往處于寡頭壟斷市場結構之中，而大眾化的地產項目則處于壟斷競爭市場結構之中。因此，無序競爭主要存在于大眾化項目市場之中。無序競爭所帶來的直接后果便是，房產空置率提升。

三政府公權力在應對挑戰中的作用分析

（一）作用于抑制有限理性的負面影響

如前所述，政府官員作為政府資源人格化的代表，其在實施資源配置時往往受制于有限理性的影響。有限理性的存在歸因于政府官員難以做到精確計算和對城市未來發展作出充分、有效的預測，而且，我國地方政府因換屆的制度安排，也使得上屆政府的某些官員存在著在位權利資本化的內在沖動。隨著政府公權力的引入,以終身追責機制的實施來抑制政府官員的機會主義行為[4],并以黨風廉政建設和公檢法機構設置來規制政府官員的行為失范。

（二）作用于統籌規劃土地資源的供給

地產經濟的可持續發展存在著較為獨特的功能趨勢，即無論是商品房建設還是政府投資項目建設，其都具有強大的外部性特征。商品房建設能夠滿足人民對美好生活的追求，政府投資項目則具有造福地方民眾和帶動當地經濟發展的功能。因此，任何時候都需要有序推動地產經濟的發展。政府公權力在此的作用主要體現在通過制定長期城鄉發展規劃，有計劃地將土地儲備資源向市場投放，進而調節資本逐利的節奏和門檻。

（三）作用于制度框架下保護生態環境

針對目前方興未艾的旅游地產經濟發展，需要強化供給側管理。與生態旅游項目不同，旅游地產經濟在發展過程中若是對生態環境造成了破壞，則在較長時間內是無法修復的。眾所周知，生態環境不僅指自然還是指社會。以利川為例，當前由于利川蘇馬蕩地區的基礎設施建設滯后，導致了因旅游地產項目的發展對當地民眾的生活帶來了極大的困擾。因此，政府公權力在這里的作用就是在制度框架下來保護生態環境。

（四）作用于區域統籌下項目空間布局

區域地產經濟的可持續發展，必須與域內人口分布和其動態遷移趨勢相適應。具體而言，區域人口分布特點不僅歸因于歷史成因，還與近10年來的城鄉產業規劃布局、城市功能區布局等因素息息相關，并后者構成了域內人口動態遷移的趨勢。因此，政府對于大眾房地產項目的空間布局，應給出具有粗線條的區域統籌規劃方案。進而在市場機制和政府干預的雙重資源配置模式下，[5]優化地產項目的空間布局。

四政府公權力作用下的路徑構建

（一）加強對政府職能部門的制度規制

我國土地資源分兩級所有，而地產經濟的發展空域則以城市為主體，所以加強對政府職能部門的制度規制則成為必須。如前所述，許多貧困地區以出讓土地使用權來獲得“第二財政”收入。為此，當前需要在精準扶貧戰略的推動下，通過嚴格執法和調適政府土地出讓政策，嚴格規范地方政府職能部門的辦事流程。同時，在落實主體責任的行政管理機制下，還應借助政務網站開通政務公開平臺，來接受社會公眾的輿論監督。

（二）建立黨建與行政管理的雙管機制

建立黨建與行政管理的雙管機制體現在政府公權力對落實主體責任所起的促進作用。黨建主要以黨風廉政建設為推手，強化民主集中制在土地資源出讓決策中的重要作用，其中當前應突出“民主”。這樣一來，就能在群策群力的基礎上降低有限理性所帶來的干擾。黨建工作所內含的反腐倡廉內容，也能夠對部分官員的權利資本化動機給予威懾。行政管理則主要以首責制來落實部門主體責任，使得土地資源部門能夠嚴格執行土地出讓政策和標準。

（三）以當地十三五規劃統籌資源供給

目前正處于“十三五”時期，各地都制定了自身在“十三五”期間的社會經濟發展規劃。應以當地的“十三五”規劃作為統籌土地資源供給的藍本。如前所述，資本逐利性作為一種天然現象可以在供給側管理中得到調節。因此，當地政府應將“十三五”規劃對社會經濟發展的規劃細化為土地資源的供給管理中來，并在目標分解的基礎上由土地資源管理部門制定專業性的統籌規劃，最終落地于地產經濟的發展之中。

（四）設立生態保護政策強化項目審批

旅游地產經濟較為發達的地區，往往在歷史上其商品經濟的發展相對滯后。在此背景下，當地政府在缺乏足夠的生態環境保護意識的同時，還因發展當地經濟的需要盲目引進地產項目。因此，首選就需要設立適合本地需要的生態保護政策。為了確保該項政策能夠順利設立和落實，省級政府需要對其進行制度建設能力幫扶，并委派專人組成的督導組進行跟蹤檢查。在制度設立之后，則需要與科研院所等機構合作論證域內地產項目引入的科學性和合理性，最終制定引入標準來管控旅游地產項目的無序上馬。

（五）科學規劃空間布局適應社會發展

我們需要充分釋放地產經濟可持續發展所帶來的正外部性，所以在當地“十三五”規劃中，根據產業發展規劃、城鄉道路建設規劃、城市功能區規劃等綱要，預先科學規劃地產項目的空間分布。這就能在供給側為地產經濟的發展優化了空間布局。

結語

總之，隨著我國社會和經濟的快速發展，我國房地產業也取得了舉世矚目的成就，成為我國國民經濟中的支柱產業，也是我國社會主義市場經濟體系中一個不可缺少的重要組成部分，影響著整個國民經濟的發展。因此，保護房地產經濟安全是維護我國國家經濟安全的客觀要求和房地產經濟持續、健康、快速、穩定發展的必要條件。在政府公權力作用下的可持續發展路徑可圍繞：加強對政府職能部門的制度規制、建立黨建與行政管理的雙管機制、以當地“十三五”規劃統籌資源供給、設立生態保護政策強化項目審批、科學規劃空間布局適應社會發展等五個方面來構建。

參考文獻：

[1]李曉萍.基于房地產經濟安全與政府控管的研究[J].文摘版:經濟管理,2015(2):9.

[2]中國金融40人論壇課題組.土地制度改革與新型城鎮化[J].新金融評論,2013(4):114-125.

[3]段瑞蕊.從經濟增長型政府到生態型政府——基于公共治理視角[J].社會科學(全文版),2017(1):77-78.

[4]王沖.市場經濟條件下政府經濟管理職能定位及其實現[J].經濟管理(文摘版),2016(2):13.

[5]候國霞.淺析在市場經濟條件下我國政府經濟職能轉變環境與路徑探析[J].經濟,2016(1):164.

作者：秦煥杰 單位：安徽工業經濟職業技術學院